Популярные группы

Комиссия

Стремясь приобрести или продать недвижимость с наибольшей выгодой для себя, многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Самая безобидная схема, дающая возможность привлекать клиентов символической платой за услуги — договоренность с собственником о повышении цены и передачи агенту части этой надбавки в качестве вознаграждения. В этом случае покупатель просто заплатит риэлтору за услуги гораздо больше ожидаемого, даже не зная об этом.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
• Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
• Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
• Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Однако попавшиеся на крючок низкой комиссии клиенты часто рискуют не только переплатить, но и вовсе оказаться и без денег, и без имущества.

Об обмане

Если человек захочет вас обмануть, неважно, риелтор он или продавец, он обманет. Подстраховаться невозможно

Есть много схем. Например, два-три-четыре раза одновременно продать квартиру очень легко. Трудно потом будет скрываться от правосудия. Поэтому у нас все держится на порядочности и законопослушности основной массы людей.

Материалы по теме

Риелтор-мошенник оставил клиентов без 5 миллионов рублей

Риелторов обманывают и пытаются обмануть очень часто. Например, продавец квартиры обратился за услугой. Квартира активно рекламируется. Появляется покупатель, который предлагает владельцу обойтись без риелтора и просит скидку — это те деньги, которые продавец отдал бы агентству. Честный человек откажет, непорядочный согласится. Это было, есть, и будет. И очень хорошо, что я могу выбирать себе клиентов сама.

Пострадавшая

Вот вам история — одна из многих. В сентябре 2014 года у 75-летней пенсионерки Галины Шереметовой отобрали квартиру в центре Москвы (Трехпрудный переулок). Стоимость — 90 миллионов рублей.

Логистика захвата проста, как полено: Шереметова решила продать принадлежавшую ей квартиру, чтобы переехать к дочке в соседний дом, а вырученные деньги инвестировать в учебу внуков. Знакомые свели ее с риелтором, который быстро нашел покупателей (несмотря на кризис, заметьте!), впрочем, последних Шереметова и в глаза не видела — их представляли посредники. Душевных разговоров было столько, что и у юриста голова бы пошла кругом, в итоге пенсионерка, ничего не проверяя, заключила договор купли-продажи в простой письменной форме. Ей пообещали: на следующий день можете забрать ваши миллионы из банковской ячейки.

Пришел следующий день, но посредников и след простыл, следом испарился риелтор, предварительно взяв деньги за оказанные «услуги». Ну и в довершении всего — переданный ключ якобы от банковской ячейки оказался фальшивкой. Если бы на этом все… Когда Галина Шереметова приехала домой, то увидела на двери новый замок, и ей, естественно, не открыли. Мебель, личные вещи женщина забрать так и не смогла; соседи потом видели, как «новые жильцы» что-то вывозили из квартиры.

— Я была как мертвая, — вспоминает Галина Шереметова. — Они обрабатывали меня три месяца и просто ввели в заблуждение. С риелтором Поликарповым Павлом Евгеньевичем я была знакома около года, он познакомил меня с Алексеем, который якобы собирался приобретать мою квартиру. Алексей не хотел бы официально выступать в качестве покупателя и предложил своего представителя — Юлию. Затем выяснилось, что Юлия — тоже посредник, а покупателем будет некий Артур Богомолов. Это был такой бугай, похожий на медведя гризли… Однако позже выяснилось: и Артур — посредник, а реальным покупателем будет Калашникова Марина Викторовна. Ее, правда, я так ни разу не видела. Моей дочке и мне все это сразу показалось подозрительным, но мы тем не менее пошли на сделку. А потом поняли, что столкнулись с патентованными аферистами.

…Тут, конечно, можно включить интеллектуала и сказать, что сами виноваты — так вам и надо. Да, виноваты. Каждый из нас хоть раз в жизни прокалывался на очевидном, не прислушиваясь к интуиции. Попробуйте-ка прислушаться, когда с вами работают профессиональные психологи-мошенники.

Галина Шереметова подала иск в Пресненский суд Москвы о признании сделки купли-продажи недействительной. Ответчица — та самая «покупательница» Марина Калашникова — в суде, понятное дело, не появилась. А суд в ходатайстве о вселении Шереметовой в квартиру отказал, как и отказался передать квартиру до разрешения спора Галине на ответственное хранение. На квартиру наложен арест, но, как показывает практика, мошенникам это никогда не мешало — они и до этого продавали арестованную недвижимость.

А что им, если в госорганах им благоволят. Например, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве зарегистрировало сомнительную сделку всего за один день, в то время как минимальный срок регистрации — пять рабочих. Шереметова и ее адвокаты просили ведомство объяснить эту феноменальную быстроту, но Росреестр даже не ответил. Полиция уголовное дело возбудила, но Артур Богомолов и компания до сих пор гуляют на свободе, их, кажется, никто даже не ищет.

Основные заблуждения при выборе риелтора

1. Буду работать с тем риелтором, который оценил мою квартиру дороже всех

Опыт агентства «PRO ОБМЕН» показывает, что квартиру оценивает рынок, а не риелтор. Завысив стоимость, последний только потеряет время. Говорят, что время – деньги. Это так, а, на наш взгляд, еще и впустую потраченные нервы.

2. Выберу риелтора, который предложил минимальную комиссию

Экономить полезно, но есть нюанс. В данном случае выбор «максимально бюджетного риелтора» — это один из способов потерять деньги и время. Опытный специалист всегда востребован, он ценит свое время и компетенции. Опытный риелтор способен предвидеть возможные затруднения сделки, а также найти скрытые возможности успеха в некоторых ситуациях. В итоге он сбережет для клиента гораздо большую сумму, чем та, которую тот потратит на оплату его услуг. В подавляющем большинстве сделок вознаграждение риелтора по сравнению со стоимостью квартиры попадает в «интервал безразличия», выражаясь языком статистиков. Экономить на нем стоит только в том случае, если вы хотите на своем опыте проверить поговорку «Скупой платит дважды».

3. Пойду в крупное агентство

На самом деле, обращение в крупное агентство – не всегда путь к успеху. В больших риелторских компаниях часто происходит кадровая круговерть. Там пытается начать карьеру масса стажеров, которые могут, разве что, совершать «холодные звонки». Оттуда уходят новички, которые никак не могут выйти на сделку и начать получать хорошие деньги. Все это вкупе мешает зарабатывать и опытным сотрудникам, которые тоже начинают «смотреть на дверь». В данной ситуации велика вероятность попасть к начинающему специалисту, который будет с вашей помощью учиться на своих ошибках.

Как распознать «черного риэлтора»

Безопаснее при покупке или продаже квартиры заранее в каждом риэлторе видеть вероятность того, что он может быть преступником или иметь недобрые намерения. Необязательно преступник выглядит потрепанным жизнью гражданином со следами тяжелой судьбы на лице и в речи. «Черный риэлтор» может выглядеть очень респектабельно, носить дорогой костюм и ездить на дорогом автомобиле. Также следует помнить, что истории известны примеры, когда «черными риэлторами» являлись сотрудники социальных служб, милиционеры, сотрудники ФСБ и прокуратуры, паспортных столов. Поэтому, к огромному сожалению, следует заведомо в каждом контакте видеть потенциальную угрозу.

Здесь мы рассмотрим откровенно криминальные методы. Стоит отметить, что такими методам риэлторы не пользуются, это методы преступников.

Преступники от имени бывшего владельца квартиры с помощью поддельной доверенности инициируют иск на признание сделки недействительной. Сделка признается недействительной, квартира по доверенности оформляется на преступников. На основании решения суда покупатель выселяется, а преступники получают документы на квартиру. Сделка может быть признана недействительной по многим причинам, например, якобы преступник ее приобрел раньше, но не успел зарегистрировать право собственности.

Преступник, продав квартиру и получив за нее оплату, отказывается из нее выезжать. Он подает иск о признании договора недействительным, так как в момент заключения был пьян, что может подтвердить справкой из вытрезвителя с датой свершения сделки. Далее возможны варианты – преступник будет утверждать, что деньги не получил или же получил сумму, указанную в договоре, которую и готов вернуть.

Аналогично вышеприведенному примеру, но преступник не является собственником квартиры, а продает по поддельной доверенности чужую квартиру. Собственник, конечно же, денег не получил, договор не подписывал, покупатель остается без денег.

Преступник продает чужую квартиру по поддельному паспорту. Собственник договор не подписывал, покупатель остается без денег. Например, таким образом может продаваться арендованная квартира.

Преступники по поддельной доверенности представляют интересы владельца квартиры в суде, где иск против владельца подан самими же преступниками, а в качестве решения спора предлагается передать квартиру истцу.

Преступник может по поддельным документам выступить супругом или супругой продавшего квартиру собственника и потребовать признать сделку недействительной, так как якобы не давал на нее своего согласия. Покупатель получит обратно только ту сумму, которую указал в договоре.

Даже по истечении 6 месяцев после смерти старого собственника может появиться еще один наследник, оспаривающий право наследования. Новый наследник может являться преступником и предъявлять свои права на основании поддельных документов.

Если покупатель плохо знает город, то преступники показывают одну квартиру, предварительно наклеив на дом вывеску с названием улицы и номера дома, а по факту продают другую квартиру, с тем же адресом, но находящуюся совсем в другой части города.

Владелец квартиры уезжает куда-то на длительный период, родственники объявляют владельца без вести пропавшем, опознают якобы его труп в каком-нибудь бомже, получают свидетельство о смерти и вступают в права наследования. Далее квартира продается, а «оживший» старый собственник встречается с новым собственником и оспаривает свое право на квартиру.

Квартира продается по договору дарения, после заселения «покупателя» в квартиру «продавец» передумывает дарить квартиру и требует ее обратно. Покупатель останется и без денег, и без квартиры.

Известен метод захвата неприватизированной квартиры, когда преступники через суд признавали ордер на квартиру незаконно выданным, якобы ордер предполагался другой семье, а нынешним владельцам он достался случайно.

Как обманывают риэлторы при аренде квартиры

В этой области уже часто работает не сам риэлтор, а в сговоре с хозяином. Одну и ту же квартиру можно сдавать хоть каждый месяц и получать комиссию. Можно приводить клиентов и сдавать её раз в неделю или вообще сдать разным людям.

Схем очень много, но суть одна – вас выселяют на улицу и деньги не возвращают. А риэлтор ни за что не отвечает и просто оказал информационные услуги. Но это уже близко к мошенничеству.

Продажа базы квартир

Это схема агентств-однодневок. Обман построен на заведомо несуществующих вариантах. Они приглашают вас в офис и просят оплатить 500-1000 гривен за доступ к базе квартир, где вы точно найдёте себе жильё. Подписывают договор. Чаще всего база не в электронном виде, а просто на бумаге.

После передачи денег и подписания договора об информационных услугах фирма просто переезжает в новый офис. В каждом офисе они работают не больше недели. Если вам предлагают передать деньги за листик с информацией о квартирах – то это подобная схема обмана.

Но есть сайты, которые продают доступ к базе квартир с номерами хозяев. Если сайт вызывает у вас доверие и на нём действительно есть реальные квартиры, то можно оплачивать услуги. Главное определите кто перед вами.

Если фирма зарегистрирована больше года назад и вообще существует, объявления в виде электронной базы и сайт похож на настоящий, то скорее всего обмана нет.

Это просто сайт с номерами квартир от хозяев и если вам нужен номер хозяина, то можно оплачивать услуги. Обычно на надёжный сайтах оплата услуг в электронном виде, где вы видите, что платите на расчётный счёт компании.

Объявления-приманки

Этим пользуются риэлторы очень часто. Они создают десятки и сотни объявлений во всех возможных ресурсах с текстом, что сдаётся или продаётся квартира дёшево в хорошем районе на длительный срок. Цена квартиры значительно дешевле рынка.

Обман заключается в том, что квартиры на самом деле нет и это просто способ найти клиентов. Когда позвоните по такому объявлению, то скажут, что квартира сдана, но есть почти такая же. И просто начнут предлагать другие варианты.

В сговоре с хозяином

Риэлтор совместными усилиями с хозяином сдают квартиру, а дальше уже развитие событий зависит от наглости хозяина. Создаются все условия для того, чтобы выселить жильцов.

Хозяин приходит в квартиру, кричит, ругается, водит посторонних людей. Играет в сумасшедшего и буянит. Всячески мешает спокойной жизни. Люди долго не протягивают и начинают искать другую квартиру.

Статья по теме: Как работают риелторы

Если собственников двое, а вы подписывали договор только с одним, то работает почти такая же схема. Обман риэлтора всплывает, когда приходит второй собственник с участковым или крепкими друзьями и выкидывает ваши вещи из квартиры.

Потому что без второго собственника договор не будет действительным. Второй хозяин в полном праве выгнать тех, кто занимает его часть квартиры без его согласия. А риэлтор обманула, что всё хорошо, подписывайте, никаких проблем не будет.

Когда первые жильцы съехали, цепочка повторяется. Этот же посредник находит новых и берет ещё 50% комиссии. А хозяину каждый раз остаётся цена полного месяца и залог за последний. Такая схема может повторяться хоть каждую неделю. Это выгодно всем  и может служить источником постоянного заработка.

Выгодно так работать и риэлтору. Он в любом случае берет свою комиссию 50% от цены за месяц. А дальше уже не его проблемы, что там было, и почему клиента выселили. Он прикроется информационным договором о предоставлении услуг. А в нём никаких гарантий кроме информации. Риэлтор свою часть по договору выполнил.

В сговоре с мошенником

Эта схема значительно более выгодная и наглая. Тут риэлтор сотрудничает с мошенником. Благодаря риэлтору снимаем квартиру от хозяина на неделю посуточно. После этого мошенник, вместе с риэлтором, начинает подписывать договора аренды на длительный срок с максимальным количеством людей. На квартиру, которую они сняли посуточно, выдавая себя за хозяина.

Обман получается благодаря риэлтору. Он расскажет, что хозяин надёжный, они давно знакомы, и волноваться не стоит. Всё будет нормально, вы можете довериться. Доверчивые люди поверят и доверятся. А когда доверяют, то документы даже не смотрят. Их могут показать, но это будут фальшивые копии. Тут-то и срабатывают уловки мошенников.

Так за несколько дней усилиями риэлтора можно подписать десятки договоров, взять оплату за месяц и комиссию в 50% от каждого. Это значительные суммы. Допустим, квартира стоит 5 тысяч гривен. Берем за первый месяц, за последний как залог и комиссию для посредника.

В сумме получается 12 500 гривен с каждого. Хитрый риэлтор может привести за эти дни до 15-20 клиентов в квартиру. И в сумме у них с мошенником за неделю получиться свыше 180 тысяч гривен.

Подружитесь с участковым, чаще навещайте близких

Фото с сайта

Что делать, что бы обезопасить себя, своих родственников и свою недвижимость?

Первое и, возможно, самое правильное – переоформить документы на недвижимость незащищенного человека, страдающего психическими заболеваниями или зависимостями, на адекватного родственника.

Конечно, если сам хозяин жилья против – тут ничего не сделаешь. Он не лишен дееспособности, лишает дееспособности только суд. А значит, волен распоряжаться собственностью, как захочет, –  чем и пользуются мошенники. Если гражданин стоит на учете в ПНД, то и это не означает его недееспособности, напоминает юрист. В особенно сложных случаях близким, возможно, имеет смысл обратиться в суд и лишить своего родственника дееспособности, чтобы обезопасить его от потери недвижимости.

Попытайтесь блокировать заранее все сделки с недвижимостью, просите об уведомлении.

Случай, когда у женщины в паспортном столе приняли заявление на «запрет» любых действий с квартирой ее родственника без ее ведома – довольно редкий, отмечает эксперт. Обычно же, если родственники попытаются заранее блокировать любые сделки с недвижимостью социально уязвимого члена семьи, их не послушают. И, в общем, правильно сделают, ибо родственники тоже могут иметь (и имеют) свой интерес, и здравая попытка оградить семейное имущество понятна, но не является правомочной. Но в то же время Сергей Вишняков рекомендует пробовать и этот способ защиты и идти в паспортный стол, объяснять ситуацию, просить не выдавать посторонним никакие документы по квартире вашего родственника и сразу вас извещать. Решение будет на усмотрение работников паспортного стола, но, возможно, вам пойдут навстречу.

Заберите документы о собственности.

Если их нет в наличии, для мошенников это уже проблема: придется делать дубликаты. Это все же замедление процесса.

Чаще навещайте своих родственников.

Когда мошенники слышат от соседей их «клиента», что к нему приходят друзья, родственники, он не одинок – они обычно отступают.

Напишите заявление в Росреестр о запрете регистрации перехода прав собственности на жилье без личного участия заявителя.

Это еще один способ обезопасить себя и близких. В Закон о государственной регистрации прав в 2013 году внесли изменения. Согласно им, собственник жилья или его законный представитель – например, родители, опекуны несовершеннолетних детей или представители тех, кто лишен дееспособности – могут написать заявление в Росреестр о запрете регистрации перехода прав собственности на жилье без его личного участия. То есть если какой-то посторонний человек придет с доверенностью на сделку с квартирой, то без собственника ничего не зарегистрируют. «Попытайтесь обсудить ситуацию с вашим «сложным родственником», пойти с ним в Регистрационную палату и написать это заявление от его имени. Это самый законный и защищающий ход.

Как защититься от чёрных риэлторов

Нужно быть максимально осторожным и аккуратным. Искать и продавать квартиру самостоятельно, привлекая юриста для сопровождения сделки. Так вы максимально обезопасите себя. Если вы владеете единолично большой квартирой с высокой ценой, то лучше защититься.

Так же перед подписанием любых документов консультируйтесь с юристами. Это стоит не дорого и полностью снимает с вас риски возможных проблем. Если в сделке присутствуют юристы, то никто вас не сможет обмануть. Поэтому это один из важнейших советов. Первый, конечно, быть аккуратным и поменьше рассказывать другим людям о своей недвижимости.

Арест на квартиру

Можно заключить с родственником договор займа под залог вашей квартиры. Оформить его у нотариуса. Таким образом, нотариус наложит на квартиру арест и её можно будет продать только после его снятия. Снять арест вы можете за один день, а деньги не обязательно давать в долг.

Денежные вопросы между вами нотариуса не волнуют, зато чёрным риэлторам станет не интересна квартира под арестом. Ввязываться в такую сложную схему они не будут.

Продажа и осторожность

Если у вас большая квартира, вы один собственник и она вам не особо нужна, то лучше её продать и переехать в ту, которая не заинтересует мошенников. Чем меньше людей знают о ваших денежных и жилищных вопросах, тем безопаснее.

Никому не рассказывайте о ваших родственниках и семейных связях. Сколько у вас в собственности квартир и домов. Деньги любят тишину. Это ваше спокойствие и безопасность.

Оплачивайте счета за квартиру, не обращайтесь к сомнительным риэлторам и не контактируйте с ними. Не оставляйте квартиру на долгое время без присмотра. Одного месяца может хватить, чтобы её взломать и продать

Главное соблюдать осторожность и избегать лишних людей. Чёрные риэлтора не страшны, если они не знают о вас, и чем вы владеете

Как работают черные риэлторы

Столкнуться с нечестными маклерами можно на доступных рекламных площадках в интернете или СМИ.

Эти люди умеют убеждать, презентуя в ярких красках вымышленные преимущества продаваемого жилья.

Потенциальные жертвы черных риэлторов

Страдают от действий мошенников люди из «зоны риска» — наиболее уязвимые слои населения и социально неблагополучные:

• пенсионеры и пожилые;
• одинокие;
• больные и особенно страдающие психическими расстройствами;
• имеющие крупные суммы задолженности по коммунальным платежам или другие финансовые проблемы;
• наркоманы и алкоголики;
• особо доверчивые и наивные.

Информацию о таких гражданах риэлторы получают от подкупленных сотрудников паспортного стола или ЖКХ.

Схемы афер, или Как работают черные риэлторы при продаже квартиры

Мошеннические схемы, разработанные четверть века назад, работают до сих пор. Рассмотрим самые распространенные из них.

Поиск одинокого уязвимого человека

Мошенник подбирает одинокого человека, у которого нет родственников, зато есть трудности — финансовые проблемы или алкогольная зависимость. Преступник знакомится с ним, заслуживает доверие, помогает ему, покупает продукты, спиртное, активно подпаивает его.

Через некоторое время подсовывает ему бумаги и без проблем добивается их подписания. Это может быть право распоряжения недвижимостью или генеральная доверенность.

Выселение из квартиры тоже происходит по определенной схеме. На время, которое необходимо, чтобы найти покупателя и продать жилье, собственника увозят в глухой район, пригород или деревню. Там селят в аварийное жилье или барак, иногда просто оставляют на улице.

Так же поступают и с одинокими пенсионерами. Пожилым людям взамен квартиры предлагают качественный пожизненный уход, проживание в красивом комфортном жилье, постоянную медицинскую помощь, хорошее питание.

Иногда для получения доверенности собственника признают недееспособным и помещают в психиатрическую лечебницу. Из нее человека выпускают только после подписания нужных документов.

В этой схеме, помимо риэлторов, участвуют также сотрудники данных учреждений, которым предлагается доля за содействие.

Фиктивный брак

Это очень опасная схема. Все начинается с поиска одинокого мужчины или женщины, страдающего от алкогольной зависимости.

Задолженность по квартире

В этом случае подбирается человек с большими финансовыми проблемами, у которого собралась крупная задолженность по коммунальным счетам.

Вначале риэлтор приходит под видом судебного пристава, угрожает, пугает, обещает забрать квартиру.

Спустя время появляется «спаситель», предлагающий спонсорскую помощь: он оплатит долги по коммунальным платежам, а взамен потребует произвести обмен жилплощади на меньшую по размерам.

Из-за страха потерять вообще какое-либо жилье люди добровольно соглашаются на такой вариант. Однако на деле жилье оказывается не совсем таким, каким его представляли бывшие собственники.

Выкуп доли в квартире

Если квартира находится в долевой собственности у нескольких членов семьи, то по законодательству приоритетное право выкупа предоставляется ее жильцам. В 2021 году запрашиваемую сумму можно собирать в течение 1 года. Недобросовестные маклеры и здесь придумали свою схему.

Далее стартует процесс выживания. Новоявленный собственник заселяется в квартиру и делает все возможное для того, чтобы создать неблагоприятные условия для оставшихся жильцов: устраивает пьяные дебоши, скандалы, побои, шантажирует, требует продать свою долю за низкую сумму.

В большинстве случаев собственники долей продают свои метры за бесценок и переезжают.

Доверчивый продавец

Мошенническая схема выстроена на психологическом воздействии на собственника квартиры. Специально подбираются доверчивые люди, очень наивные, неуверенные в себе.

Аферисты находят подставных лиц, которые предлагают собственнику треть суммы сразу, а после сделки все остальное. Однако после выселения оставшуюся сумму так и не отдают.

Все эти схемы прозрачно демонстрируют, как действуют жулики при тех или иных обстоятельствах. При осуществлении сделок с недвижимостью нужно быть все время на чеку.