Как оспорить приватизацию квартиры

Сроки

Перейдем непосредственно к срокам исковой давности. По закону РФ, по всем делам, касающимся каких – либо сделок, срок исковой давности составляет ровно три года с момента начала осуществления этой самой сделки. То есть в самом стандартном случае если гражданин, проводя сделку, заметил нарушение, но три года не оспаривал его, свое право на жалобу он потеряет.

Но при этом следует учесть, что приватизация – сделка не самая обычная. Поэтому для неё есть еще один лимит сроков. Если гражданин не предпринимал непосредственного участия в приватизации, либо если проблема возникла уже после осуществления процедуры, но об этом не было известно тому, кто приватизацию провел, то у гражданина для подачи иска будет три года начиная с того момента, когда он узнал о том, что его права нарушены.

Ну и последнее, о чем стоит сказать – «потолок» сроков исковой давности. При любых обстоятельствах этот срок не может бы продлен более чем на 10 лет. Но при этом стоит отметить, что большинство судов весьма своеобразно относится к соблюдению сроков. Так что если время для подачи претензий у вас уже истекло это не значит, что все пропало – вы все равно можете попытаться направить иск и его все равно смогут рассмотреть.

Можно ли оспорить

Вопрос обжалования встает очень остро, когда сам гражданин либо заинтересованные лица по какой-то причине стремятся повернуть события назад. Оспариванием таких документов и юридических действий занимаются только судебные органы – районные (городские) суды общей юрисдикции. На вопрос, можно ли оспорить приватизацию и отказ, нельзя заранее дать однозначный ответ. Все зависит от конкретных событий и того, чьи права нарушены.

Судебной практики по оспариванию отказов не так много, поскольку для отмены данного решения следует доказать очень сложные факты: отсутствие вменяемости лица или влияние угроз, существенного заблуждения. А если отказ был удостоверен нотариально, вероятность его отмены стремится к нулю.

Достаточно интересной является судебная практика по следующему вопросу. Если гражданин ранее участвовал в приватизации, то его право считается исчерпанным. Требуется ли на этом основании его согласие на переоформление другого жилья, если он прописан на другой территории?

Однозначную позицию высказал Верховный Суд РФ Определением 27 ноября 2007 г. по делу № 2-1492/06. В муниципальной квартире проживали мать и сын. Оба были прописаны. Сын ранее переоформил по приватизации другое жилье, поэтому право на приватизацию данной квартиры у него отсутствовало. Мать обратилась к сотрудникам администрации города с намерением переоформить данное жилье на праве личной собственности, однако сын не дал ей своего согласия на проведение данной процедуры. Из-за отсутствия согласия сына администрация отказалась заключать договор приватизации.

За понуждением заключить договор и передать ей квартиру на праве собственности, гражданка и обратилась к судебным органам. Спор дошел до последней инстанции, которая постановила, что вне зависимости от наличия права на приватизацию, согласие всех прописанных взрослых граждан необходимо. Гражданке было отказано. Наличие такого документа как «Согласие на неучастие в приватизации» или отказа от участия смогло бы разрешить ситуацию положительно.

Чаще всего приватизационные судебные споры касаются требований о признании незаконной самой процедуры или итогового договора. При этом не только тот, кто приватизировал, может оспорить процедуру, но и иное заинтересованное лицо. Это актуально, если чьи-то права не были соблюдены – например, несовершеннолетних детей. Такие дела рассматриваются по правилам о признании недействительными сделок.

Отказ от приватизации (согласие на неучастие в приватизации) – это обязательный документ, когда один из жильцов не планирует участвовать и приватизировать жилье. К оформлению документа предъявляются достаточно строгие требования, которые определяются местным законодательством. Наличие письменного отказа гарантирует юридическую правильность процедуры и отсутствие рисков при последующей продаже квартиры.

Дополнительно о нюансах приватизации социального жилья и жилья с несовершеннолетними, вы можете узнать на страницах нашего онлайн-журнала.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Можно ли аннулировать приватизацию?

Скажем сразу, что признать приватизацию квартиры недействительной можно, главное – иметь для этого веские основания, подтверждённые документально.

Оспаривание приватизации квартиры возможно в при определённых обстоятельствах. Перечислим их.

1. Один из проживающих в квартире граждан не фигурировал в приватизационном договоре и ранее не выступал участником приватизации;
2. Один из проживающих в жилом помещении совершеннолетних лиц повторно воспользовался правом на приватизацию;
3. В договор приватизации не внесли несовершеннолетнего, прописанного в данной квартире. Участие детей в приватизации квартиры является обязательным;
4. Договор приватизации был подписан лицом, не имеющим на это полномочий;
5. Незаконность процедуры приватизации. О порядке приватизации квартиры по договору социального найма мы уже писали.;
6. Оформление приватизации по поддельным документам;
7. Признание одного из участников приватизации недееспособным;
8. Введение в заблуждение одного или нескольких участников приватизации;
9. Совершение сделки под давлением.

Подать иск в суд с целью оспаривания приватизации может любой гражданин, считающий свои права нарушенными. Но прежде чем начинать заявлять о своих правах нужно эти самые права знать. Право на приватизацию квартиры имеют следующие категории граждан:

• все совершеннолетние граждане РФ, которые проживают в данном помещении на условиях социального найма;
• несовершеннолетние лица, постоянно проживающие в квартире.

Для проведения процедуры приватизации нужно получить согласие на заключение сделки у всех совершеннолетних лиц, а также граждан от 14 до 18 лет. Вы можете узнать как выглядит образец согласия на приватизацию квартиры в нашей предыдущей статье. В случае, когда среди проживающих в квартире лиц есть несовершеннолетние граждане в возрасте до 14 лет, приватизация дополнительно одобряется органами опеки и попечительства. Отсутствие указанного выше согласия – основная причина, по которой приватизация оспаривается на практике.

Как отменить приватизацию квартиры? Признание приватизации квартиры незаконной возможно исключительно через суд. При признании сделки недействительной она отменяется. То есть квартира будет возвращена в собственность государства или муниципалитета.

Но и к этому правилу есть исключение. Например, при проведении сделки не был включён в приватизационный договор гражданин, обладающий таким правом. В данном случае, при наличии соответствующих требований в исковом заявлении, суд вправе вынести вердикт о включении данного лица в число участников приватизации. Тогда квартира останется в собственности граждан, но доли будут распределены в соответствии с новым числом участников.

Срок давности для признания приватизации квартиры незаконной составляет три года. Если этот срок истёк, вам придётся сначала восстанавливать срок исковой давности и только потом начинать процедуру оспаривания. Что это означает? Вы имеете право оспаривать сделку в течение трёх лет после того, как узнали о нарушении своих прав.

В судебной практике есть случаи, когда оспаривание приватизации проводилось через 14 лет после осуществления сделки. Здесь главное – суметь предъявить суду неоспоримые доказательства.

После принятия закона о приватизации возникло немало мошеннических схем по оформлению этой самой приватизации с нарушением норм законодательства. Случаи встречались разные – это подделка документов, обман участника приватизации, различные угрозы, запугивания и многое другое.

В такой ситуации не все оказались способными отстаивать свои права. Кто-то просто наивно посчитал, что ничего сделать нельзя и опустил руки, другие же сомневались в положительном исходе дела. Однако признать приватизацию незаконной можно, если начать действовать.

Как отменить приватизацию квартиры через суд

Судебный порядок рассмотрения вопроса о деприватизации может потребоваться в двух случаях:

• если установлены нарушения норм законодательства при обращении жилья в частную собственность;
• если органы местного самоуправления на том или ином основании отказывают в удовлетворении заявления о расприватизации.

Для того, чтобы отстоять свои права, необходимо тщательно подготовится к судебному процессу, далее мы рассмотрим каков порядок действий и другие важные моменты в процедуре судебного спора о расприватизации жилого помещения.

Порядок и процедура

Для того, чтобы отстоять свои права в суде необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

1. Составить исковое заявление.
2. Собрать все необходимые документы.
3. Направить иск и пакет справок в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры.
4. Участвовать во всех судебных разбирательствах, о которых вас уведомят либо письменно (повесткой), либо посредством смс сообщения.
5. Получить решение суда.
6. При необходимости обжаловать его в вышестоящей инстанции.
7. С положительным вердиктом судебного органа обратиться в местную администрацию и составить заявление о расприватизации на основании постановления.
8. Заключить договор социального найма в отношении лиц, круг которых определен в решении суда.

Исковое заявление

Иск составляется в простой письменной форме по общим правилам, предусмотренным ГПК РФ.

В нем должны содержаться такие сведения:

• точное наименование органа правосудия, куда подается заявление;
• анкетные и контактные данные истца;
• данные ответчика (в этом иске ответчиками выступают как приватизировавшие квартиру лица, так и государственный орган, заключавший сделку с другой стороны);
• название иска, исходя из исковых требований;
• общее описание основания возникновения права собственности, кто участвовал в приватизации, в каком году она производилась;
• указание на нарушения (в чем их суть, кем были допущены и т.д.);
• обоснованные исковые требования;
• список лиц, которых нужно вызвать в судебное слушание;
• документы, которые направляются вместе с иском;
• дата составления и подпись истца (его представителя).

Необходимые документы

К исковому заявлению необходимо приложить максимальное количество документов, подтверждающих вашу правоту.

Однако обязательными являются такие:

• общегражданский паспорт истца;
• свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
• выписка из государственного реестра о том, что отсутствуют какие-либо обременения на спорную квартиру;
• техническая документация на жилую недвижимость (техпаспорт, акт ввода в эксплуатацию, согласование о перепланировке и т.д.);
• квитанция об оплате государственного налогового сбора (госпошлины);
• выписка из домовой книги (поквартирная карточка) обо всех проживающих в квартире;
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие документы. Вы можете направить их одновременно с иском или же предоставить в ходе слушаний.

Расходы и сроки

В соответствии со ст. 333.19 НК РФ при обращении в судебные органы с иском неимущественного характера необходимо оплатить обязательный налоговый сбор. В 2021 году размер госпошлины составляет 300 рублей. Оплатить можно как в любом отделении банка наличными, так и посредством интернет-банкинга.

Определить точные сроки, в которые будет рассмотрен иск о деприватизации жилой недвижимости, нельзя. Суду дается два месяца на принятие решения, однако если вопрос сложный, а стороны не желают приходить к соглашению, то процесс может затянуться на несколько месяцев. А если одна из сторон решит еще и обжаловать решение суда первой инстанции, то срок может исчисляться годами.

После получения решения суда администрации муниципального органа дается еще два месяца на составление о подписание с жильцами договора социального найма.

Особенности сроков при приватизации

Наиболее частые основания для оспаривания приватизации квартиры представлены ниже.

Истцом может быть участник сделки (новый собственник и администрация) или третье лицо:

• орган опеки, если нарушены права несовершеннолетних;
• человек, который не участвовал в приватизации жилья, хотя должен был;
• гражданин, подписавший отказ под влиянием угроз, насилия или заблуждения.

Для всех установлены разные моменты начала срока возврата квартиры государству (муниципалитету).

От лица участников могут выступать представители на основании нотариальной доверенности.

Пошаговая инструкция

Самый простой и быстрый способ совершить приватизацию – это обратиться в муниципальную службу с заявлением о возврате недвижимости государству.

В таком случае субъекту не нужно будет платить государственную пошлину за рассмотрение дела.

Второй способ – обращение в суд. В данном случае нужно подготовить соответствующий пакет документов, составить иск, а после передать дело в районный суд.

Расприватизация жилья будет осуществлена только в том случае, если соблюдены следующие требования:

• в процессе приватизации участвовали совершеннолетние и дееспособные субъекты;
• процедура приватизации была осуществлена добровольно;
• права ребенка полностью соблюдены и ООП выдало разрешение на возврат недвижимости;
• у субъекта есть письменное соглашение всех совладельцев недвижимости, а также отказы в пользу субъекта при совершении приватизации.

Сама процедура расприватизации квартиры через суд состоит из следующих этапов.

1. Консультация в местной администрации или муниципальной службе.

Прежде, чем начать бумажную волокиту, необходимо вначале проконсультироваться с сотрудником государственного учреждения и уточнить. Возможен ли возврат квартиры и что ему необходимо для этого сделать.

Если для проведения процедуры деприватизации ничего не мешает, тогда можно смело переходить к следующему этапу.

1. Подготовка документов.

Многие граждане совершают подачу иска без предварительной подготовки всей необходимой документации. Помимо грамотного и правильного составления иска, субъекту также нужно предоставить документы, которые:

• подтвердят права на недвижимость;
• удостоверят личность заявителя;
• подтвердят отсутствия законных оснований для отказа (долгов, обременений и т.д.);
• подтвердят согласие родственников и работников ООП на проведение данной процедуры (нотариально заверенные соглашения и разрешение от попечительского совета).

Необходимый перечень документов также можно уточнить в приемной суда.

1. Рассмотрение поданного прошения во время судебного слушания.

Изучение документов и вручение судебного решения на проведение возврата недвижимости может длиться в течение 2 месяцев с момента подачи заявления.

Именно на основании решения суда совершается подписание договора о возврате недвижимости.

1. Передача документов в Росреестр.

Все вышеперечисленные документы вместе с заявлением и решением суда передаются в местную Регистрационную палату, в которой совершается регистрация недвижимости на местную муниципальную службу.

Расприватизация доли в квартире

Расприватизация доли в квартире имеет определенный ряд отличий. Первая особенность – наличие соглашений от всех остальных совладельцев недвижимости. В случае, если один из собственников откажется от данной процедуры, совершить возврат квартиры субъект не сможет.

Внимание! Законодательством допускается приватизация доли недвижимости, однако совершить возврат части недвижимости невозможно. Деприватизация подразумевает передачу всей недвижимости в собственность государства.

Расприватизация с несовершеннолетним ребенком

Расприватизация квартиры с несовершеннолетним возможна только через суд. Для этого необходимо подать иск с прошением признать сделку недействительной. Незаконность может заключаться в нарушении процедуры приватизации и нарушении прав ребенка.

Важно! Шансы получить положительный результат без соглашения на деприватизацию недвижимости от органов опеки и попечительства фактически невозможно.

Возможно ли приостановление приватизации?

Приостановить процесс приватизации можно на любом этапе до момента государственной регистрации права собственности.

Приостановление данного процесса возможно при возникновении определённых условий, препятствующих оформлению сделки на законных основаниях. Сюда можно отнести регистрацию брака или рождение ребёнка и, как следствие, появление нового гражданина, имеющего право стать участником приватизации.

Информация о порядке прописки новорождённого в муниципальную квартиру тут. В данной ситуации вам нужно будет переделывать всю приватизационную документацию с учётом нового количества участников.

Здесь приватизация приостанавливается на основании волеизъявления её участников.

Возникали также случаи, когда жильё каким-то непонятным образом оказывалось не зарегистрированным в реестре муниципальной собственности. Здесь регистрация приостанавливается по независящим от вас причинам.

Процесс оформления регистрации права собственности может быть приостановлен и по решению государственного регистратора. Самые распространённые случаи:

• возникновение у регистратора сомнений по поводу законности сделки;
• сомнения в подлинности предоставленных документов;
• неполный пакет документов.

Срок такого приостановления – три месяца. По его истечении оформляется официальный отказ в регистрации сделки.

Процесс регистрации может быть приостановлен и по решению суда. Например, если до процедуры государственной регистрации сделки по приватизации жилья, кем-то был подан иск о признании этой приватизации недействительной или незаконной. В этом случае срок приостановления законодательством не определён и зависит от длительности судебного процесса.

Как признать приватизацию квартиры недействительной

Чтобы признать приватизацию незаконной, следует действовать строго в рамках действующего законодательства. Любые попытки обойти закон гарантированно не приведут к успеху.

Порядок действий

1. Собрать доказательства правоты заявителя. Так как в ряде случаев сделать это достаточно сложно, рекомендуется воспользоваться услугами опытного юриста.
2. Подготовить исковое заявление.
3. Оплатить госпошлину.
4. Направить заявление в суд.
5. Ожидать даты заседания.
6. Присутствовать на заседании. Если это невозможно по каким-то причинам, можно направить вместо себя представителя. Не рекомендуется вообще игнорировать заседание, так как в противном случае может быть принято решение не в пользу заявителя.
7. Получить решение суда.
8. Дождаться, пока оно вступит в силу.
9. Действовать, как сказано в решении. Если вторая сторона игнорирует этот документ, можно обращаться к судебным приставам. Они помогут решить проблему в принудительном порядке.

Процедура и процесс

Первым делом следует заняться сбором доказательств правоты заявителя. Это могут быть любые документы, которые так или иначе указывают на то, что незаконная приватизация должна быть признана ничтожной. Самый простой пример: наличие прописки по месту нахождения приватизированной квартиры с датой до приватизации станет отличным доказательством тому, что человек тоже имел право на долю в недвижимости.

Когда доказательства собраны, останется только написать заявление (образец см.ниже), оплатить госпошлину и направить иск в суд. Это можно сделать лично или по почте, но первый вариант предпочтительнее, так как можно взять второй экземпляр с отметкой о том, что заявление принято. Это дает серьезную гарантию от того, что иск будет потерян.

В рамках заседания нужно придерживаться своей точки зрения и только в том случае, когда вторая сторона готова выполнить ваши требования, идти на мировое соглашение. В противном варианте проще дождаться решения суда и получить все причитающееся.

Исковое заявление

Исковые заявления такого типа все составляются примерно по одному образцу. В них должны быть следующие блоки:

• Информация об истце, ответчике и суде.
• Суть претензии.
• Конкретные требования.
• Прилагаемые документы.
• Дата и подпись.

Документы

В зависимости от ситуации пакет документов, необходимый для того, чтобы признать приватизацию незаконной может сильно изменяться, однако базовый перечень почти всегда один и тот же:

• Паспорт (или другой документ, подтверждающий личность) заявителя.
• Договор о приватизации.
• Выписка из ЕГРН.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Документы, указывающие на нарушения и/или доказывающие правоту истца.

Сроки

По правилам (ст.154 ГПК РФ), заявления такого типа рассматриваются максимум 2 месяца. После этого назначается заседание и выдается решение суда. Оно обычно вступает в силу не ранее чем через месяц. Так сделано специально, чтобы дать ответчику шанс для подачи апелляции.

Стоимость

При обращении в суд требуется оплатить госпошлину в размере 300 рублей. За услуги юриста платить нужно отдельно, как и за выдачу необходимых документов.

Встречный иск

Ответчик может направить встречный иск, в котором укажет свое видение проблемы. Такое случается преимущественно в тех случаях, когда ответчик может в чем-либо обвинить заявителя и попытается на этом основании получить устраивающее его решение.

Мировое соглашение

Истец и ответчик могут заключить мировое соглашение по обоюдному согласию. Не всегда люди готовы идти на такой шаг, однако именно он является оптимальным выходом из большинства спорных ситуаций. Следует помнить, что соглашаться на подобное нужно только в том случае, если соглашение учитывает интересы обеих сторон.

Сроки оспаривания договора

Приватизация считается незаконной и подлежит аннулированию на следующих основаниях:

1. В сделке не участвовало лицо, зарегистрированное в квартире на момент заключения договора и ранее не принимавшее участие в приватизации. Если не было добровольного отказа от участия в процессе, гражданин может быть вписан в новый договор и получить долю в квартире.
2. Кто-то из лиц, перечисленных в договоре, ранее участвовал в приватизации, и данный факт был скрыт им при подписании документа.
3. В приватизации были использованы поддельные документы.
4. Ущемление прав несовершеннолетнего гражданина невнесением его в число лиц, участвующих в процессе.
5. При установлении факта нахождения какого-либо лица в неадекватном состоянии, введении его в заблуждение, подписания договора под давлением или под воздействиями угроз.
6. Недееспособность какого-либо лица, участвовавшего в приватизации.
7. Превышение полномочий лица, имеющего доверенность.
8. Отсутствие полномочий у заключившего договор учреждения со стороны собственника.

Начать процесс оспаривания приватизации путём подачи иска в суд можно при наличии хотя бы одного из перечисленных условий. Регламент проведения данной процедуры содержится в статье 209 ГК РФ, а также статьи 9.1 Закона «О приватизации жилищного фонда…».

Гражданский кодекс РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Статья 9.1.Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Узнайте из наших статей, с чего начать приватизацию квартиры, на кого лучше приватизировать, можно ли приватизировать квартиру с долгами, а также если утерян ордер, и в каких случаях может быть получен отказ.

Последствия признания приватизации недействительной

Признание приватизации недействительной, как и любой другой юридический шаг, несет за собой определенные последствия:

1. Квартира меняет статус, снова становится муниципальной.
2. Бывшие собственники освобождаются от бремени уплаты налога на недвижимое имущество и от взносов на капитальный ремонт, но приобретают обязанность по уплате арендной платы.
3. Владелец упускает возможность участвовать в повторной приватизации.
4. Если приватизация аннулирована в результате того, что один из нанимателей был намеренно введен в заблуждение, или его отказ получен обманным путем, эти факты могут вылиться в уголовное дело с вынесением соответствующего приговора (например, за мошенничество или подлог документов).

Если приватизационный договор была аннулирован из-за неправильного распределения долей, то после ее отмены у граждан сохраняется право на повторную приватизацию той же квартиры несмотря на то, что фактически это право уже было реализовано.