Инвестирование в коммерческую недвижимость

Как выбрать стратегию вложений?

Чаще всего доход от коммерческой недвижимости инвесторы реализуют двумя путями:

1. Перепродажа объекта по более высокой цене. Наиболее выгодно начинать инвестирование на этапе строительства объекта, когда он находится на стадии котлована. Именно в это время цена максимально привлекательна.

   Но и риски нарваться на недобросовестного застройщика высоки, поэтому перед покупкой следует собрать как можно больше информации о застройщике и завершенных им объектах. Чаще всего для подобных целей инвестирования приобретаются торговые и офисные помещения.

2. Сдача помещения в аренду. Арендный бизнес на коммерческой недвижимости более привлекателен по финансовым показателям, так как цена на квадратный метр у таких объектов на порядок выше, чем у жилой.

   Тем не менее, выбирая коммерческую недвижимость, нужно понимать, что этот вид инвестирования имеет специфические риски: найти арендаторов несколько сложнее, чем для жилого помещения, так как предпринимателей существенно меньше, чем людей, которым требуется жилье.

Какие еще сделки, кроме продажи и сдачи в аренду, могут проводиться с коммерческой недвижимостью, читайте тут.

По максимальной рентабельности

Сделаем расчёт рентабельности покупки коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.

Пусть инвестор приобрел нежилую недвижимость площадью 80 кв. м, стоимостью 4 млн руб. Тогда стоимость 1 кв. м. составит 50.000 руб. Предполагается сдавать недвижимость в аренду по ставке: 600 руб за кв. м в месяц. Таким образом, годовая арендная ставка составит 7200 руб за кв. м в год.

Рентабельность получим, разделив стоимость аренды за один кв. м в год, на стоимость одного кв. м, и умножив на 100%: (7200 / 50000)*100% =14,4%.

Получаем довольно неплохой показатель рентабельности, который будет привлекателен для большинства инвесторов. Рассчитать срок окупаемости в годах мы можем, разделив 100 на показатель рентабельности. В нашем случае: 100/14,4%= 6,9 лет.

По высокой ликвидности

Как рассчитать ликвидность недвижимости? Прежде всего она зависит от:

1. Расположения объекта (транспортная доступность, инфраструктура района, экология).
2. Технических показателей здания ( площадь объектов, этажность, наличие комнат, дополнительного пространства, количество подъездов и входов).
3. Вторичный это рынок недвижимости или новостройка (новостройки более ликвидны).

На сегодняшний день особой ликвидностью отличаются торговые (торговые центры, стрит-ритейл, отдельно стоящие объекты) и офисные помещения.

По престижности месторасположения

В каждом населённом районе недвижимость имеет зональность согласно классам престижности. Рассмотрим зональность недвижимости на примере города Москва.

1. Наиболее престижная зона включает все районы внутри Бульварного кольца, территории исторической застройки: Арбат, Патриаршие пруды, Остоженка-Пречистенка. Стоимость коммерческой недвижимости здесь может доходить до 400 000 руб за 1 кв м.
2. Следующая зона включает все районы, окружающие территории первого порядка, в пределах Кольцевой ветки московского метрополитена (Бульварное, Садовое кольцо). Стоимость недвижимости коммерческого назначения здесь составит от 200 000 до 400 000 руб за кв м.
3. Одна из наиболее востребованных и популярных зон: районы внутри Третьего Транспортного Кольца, близлежащие районы к Ленинскому, Кутузовскому, Ленинградскому и Комсомольскому проспектов, проспектам Вернадского и Мира. Для инвестора могут быть привлекательны объекты этих районов в связи с близостью транспортных развязок, а также наличием станций метрополитена.

Предлагаем ознакомиться и с другими публикациями наших экспертов на темы приобретения и использования коммерческой недвижимости различных видов и типов. Из них вы узнаете:

• Когда и для чего проводят оценку объекта?
• Можно ли жилую недвижимость перевести в коммерческую, а также как грамотно провести перепланировку?
• Что такое доверительное управление и как им выгодно воспользоваться?

Как правильно инвестировать

Естественно, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют определенные особенности, которые необходимо учитывать инвестору на старте нового бизнес-проекта. Прежде всего следует определиться с расположением инвестиционного объекта.

Серьезные инвесторы начинают с выбора страны с растущей экономикой, затем ищут наиболее перспективные города, затем определяются с конкретным районом

В последнее время все большим вниманием бизнесменов пользуются вложения в инвестиционные активы, расположенные за рубежом. Например, в США, Великобритании, Германии и так далее

Такая ситуация наблюдалась в России на протяжении всего 2016 года. Вероятность того, что данная тенденция сохранится на 2017–2018 годы также крайне высокая.

В завершении анализа необходимо оценить уровень инфраструктуры, существующей вокруг выбранных объектов недвижимости

Прежде всего нужно обращать внимание на его транспортную доступность

Инвестору необходимо выбрать несколько нежилых зданий или помещений в них. После этого следует провести сравнительный анализ их стоимости. Нужно как следует проработать рынок. Зачастую можно наткнуться на крайне заманчивые предложения от собственников коммерческой недвижимости, которым срочно понадобились деньги.

В заключение следует проработать несколько существенных аспектов, которые при должном рассмотрении помогут инвестору принять правильное решение:

• необходимо провести анализ рынка арендных услуг, который сложился в рассматриваемом городе. Прежде чем совершить сделку по купле-продаже здания или помещения нужно быть полностью уверенным, что данный объект будет востребован у арендаторов;
• следует подсчитать точный размер денежных средств, которые надо будет инвестировать в ремонт приобретаемого объекта;
• в завершение нужно проработать юридическую сторону вопроса. Здесь можно выделить несколько важных моментов. Если речь идет о покупке иностранной недвижимости, то следует уточнить у юристов все местные тонкости совершения подобных инвестиций в выбранной стране. В любом случае необходимо удостовериться в юридической стороне сделки. Другими словами, обязательно нужно проверять не имеет ли облюбованный инвестиционный объект каких-либо обременений со стороны третьих ли.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Как и в случае с жилой недвижимостью, с коммерческой есть два способа реализации — продажа или сдача в аренду. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, и тут уж инвестор сам должен решить что ему подходит больше – быстрое получение прибыли или же он готов подождать, чтобы получить максимум. К примеру, если купить офис и продать, то можно неплохо заработать и получить и затраты, и прибыль, «не отходя от кассы», а если его купить и сдавать, то можно за два-три года окупить затраты и дальше получать неограниченный профит, при чем помещение так и останется в вашей собственности, и вы сможете в любой момент его продать и получить сверхприбыль.

Коммерческая недвижимость тем и интересна, что предлагает массу возможностей для инвестора (бесчисленные возможности для вкладчиков предлагают и инвестиции в интернете, советую почитать о них в отдельной статье). Но, нужно отметить, что хороший заработок коммерческое сооружение принесет в том случае, если будет расположено оно в относительно крупном городе и в оживленном (деловом) районе. Актуальность на такие объекты растет с каждым годом, но только в крупных, бурно развивающихся городах, тогда как в глуши подобное приобретение приведет к убыткам или очень долгосрочному возврату затрат

Обратите внимание и на то, что готовые коммерческие объекты в крупных мегаполисах имеют слишком завышенную цену, которая продиктована не реальными причинами, а спросом на нее – если при каких-то обстоятельствах спрос пропадет (например, начнутся военные действия, случится теракт или стихийное бедствие), то цена может упасть в десятки раз и такая покупка не скоро принесет профит

Сколько вы можете заработать?

Если вы задаетесь вопросом, когда окупится весь проект, то вам нужно знать, что правильный расчет всего периода напрямую зависит от величины вложения, а также стоимости аренды, как и от многих других факторов.

Например, если сумма арендной платы за 1 м? в год составляет около $400, а вы прогнозируете, что все окупится за 3 года, то вам стоит учесть даже самые неблагоприятные варианты.

Например, за это время вы можете сменить несколько арендаторов. В среднем на их поиски вы потратите до двух месяцев, подсчитайте величину расходов на рекламу и т.д. Поэтому, чтобы все окупилось за три года, величина аренды должна достигать заоблачных $1 200 за 1 м?.

Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, кода вы вложили свои деньги, то в Подмосковье картина будет выглядеть примерно так: доход от 1 м? помещений будет составлять 24 000 рублей в год. Значит, рентабельность инвестиции будет равна 20% в год без учета стоимости помещения.

Виды коммерческой недвижимости.

Под понятие коммерческой недвижимости попадает абсолютно любая недвижимость, кроме не жилой – квартиры, частные дома или участки.

К ней относятся:

• Офисные помещения,
• Складские помещения,
• Магазины, кафе, аптеки,
• Стрит ритейл — Street retail. Помещения первых этажей жилых домов, под аптеки, кафе, бары, продуктовые магазины,
• Гаражи, гаражные помещения.

При выборе объекта коммерческой недвижимости, следует помнить о самом главном, золотом правиле так сказать, правило 3х Эль – LLL. Location, location and location (англ. Локация, местонахождение). Самым важным является местонахождение! Ключом к успешному и прибыльному инвестированию в коммерческую недвижимость является всегда его местонахождение, транспортная доступность, видимость для прохожих.

Например, если офис будет находиться вдали от автобусной остановки, или в принципе вдали от общественного транспорта, то даже самая привлекательная цена, не сможет заставить арендаторов снимать такое помещение, а уж тем более, клиентов этих арендаторов.

Так же, следует учитывать множество других факторов, в будущем повлияющих на доходность, такие как, наличие парковки для погрузочно-рагрузочных работ (магазин, ресторан, кафе) а также они не должны иметь выход во двор, что значительно затруднит разгрузку либо, сделает ее вообще невозможной.

Если помещение планируется под рестораны или кафе, то необходимо наличие вентиляции, а бизнес, который будет с высокими энергозатратами, такие как продуктовый магазин, или приготовление пищи, будет требовать повышенной электрической мощности.

Доходность коммерческой недвижимости.

Если вы уже определились с местом и типом коммерческой недвижимости, важным моментом будет оценка ее рентабельности. С началом общемирового кризиса 2008 года, в России он до сих пор продолжается, и покупательская способность населения за прошедшие 10 лет находится на крайне низком уровне. По прогнозам экспертов, коммерческая недвижимость в Москве или Санкт – Петербурге, имеет срок окупаемости примерно 8-10 лет, но это при очень существенных вложениях, если речь идет о вложениях менее 10 млн. рублей, то окупаемость такого объекта будет составлять не меньше 15-20 лет, а если рассматривать регионы, то еще больше.

Самый простой и доступный способ определить срок окупаемости это посчитать первоначальные вложения и вложения в ремонт или модернизацию этого помещения и полученную сумму разделить на арендные платежи.

Вот реальный пример, инвестиций в офисное помещение. Человек покупает офис площадью 80 м2 за 2,8 млн. руб. без ремонта. На ремонт приходится еще потратить порядка 500 тыс. рублей. Итого готовый офис обходится в 3,3 млн. руб. 3 Помещения, которые там находятся можно сдать по отдельности за 10 тыс. руб. в месяц, и при полной загрузке офиса ежемесячный доход будет оставлять 30 тыс. рублей. (взят самый оптимистичный прогноз, что на деле может оказаться совсем по-другому ввиду удаленности офиса от проезжей части и общественно значимых мест) 3 300 000/ 30 000 = 110 месяцев или чуть больше 9-ти лет. Это при условии, что все 3 помещения сданы в аренду, но т.к. офис находится вдали от общественной остановки, проходимость такого места минимальная, желающих там арендовать помещение совсем не много, а значит и окупаемость при реальном раскладе составит более 20-ти лет.

Конечно же, для того чтобы коммерческая недвижимость приносила хороший доход от вложений, в среднем 20-30% годовых, требуется профессиональный поход к выбору самого помещения, определения его дальнейшей судьбы, и в умелых руках при правильном подходе любая недвижимость может приносить доход, но это уже будет никак не пассивный доход, а все свободное время придется тратить на решение административных вопросов, и общение с арендаторами.

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Жилая недвижимость

Жилье всегда считалось рентабельным и выгодным объектом для инвестиций. Еще в далекие советские времена в умах общественности укоренилась мысль, что такое капиталовложение — это надежно и прибыльно. Такая же позиция в массах сохранилась и до наших дней, но вот реалии жизни изменились кардинально, что не могло не повлечь за собой изменений и в этой уверованной всеми догме. Да, жилье, как и прежде, в цене, такая покупка надежно сохранит ваши деньги, но! Нельзя купить квартиру где попало и ждать от нее супер-профита. Настали времена, когда необходимо тщательно подойти к инвестиции в недвижимость, ведь от этого зависит ее ликвидность — купите дом в глухой деревне и потом попробуйте его продать. Скорее всего это будет нереально, а если и удастся, то профит вам светит через несколько десятков лет.

Из вышеописанного следует, что грамотное приобретение вам удастся быстро реализовать, и цена на него будет выгодной. Так как дом или квартира — это дорогостоящий товар, то необходимо учитывать все детали: вид из окна, расположение инфраструктуры, транспортную развязку, склочность соседей… Из-за дороговизны жилья, оно приобретается зачастую раз и навсегда — мало кто может позволить себе менять дома, как перчатки (а в нашей стране и вовсе, далеко не все могут себе позволить собственное жилье), поэтому к покупке подходят со всей тщательностью, и даже малейшая неприятность может оттолкнуть покупателя от желания сделать приобретение.

Жилая недвижимость — выгодный инвестиционный инструмент только при грамотном инвестировании. Если к вложению средств не подойти тщательно, то это может отразиться на вашем доходе.

В целом же жилье является одной из наиболее доступных для частных инвесторов категорий недвижимости — если зарубежная или коммерческая недвижимость потребуют относительно солидных сумм, то купить квартиру или дом для инвестора с небольшим капиталом не составит труда. Есть и другая особенность жилой недвижимости — вернуть средства и получить прибыль с нее можно не только путем продажи, могут быть и инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду. Как показывает практика, при сдаче в аренду недвижимость этого типа окупает себя в течение нескольких лет и дальше инвестор получает чистый профит, (причем он может быть неограниченно во времени), а жилье все так же останется во владении вкладчика. Но в том случае, когда вернуть деньги необходимо как можно быстрее, вариант сдачи будет неуместен. Тем не менее и спекулятивный и долгосрочный подход в инвестировании в недвижимость присутствуют и оба имеют свои преимущества и недостатки.

Инвестиции в жилую недвижимость в России не теряют своей популярности, в большей степени из-за того, что каждый человек с деньгами может купить-продать и почувствовать себя настоящим инвестором. Доступность этого вида инвестиций и определяет по большей части ее спрос. Но то, что видят и думают простые смертные, часто очень кардинально отличается от точки зрения опытного инвестора. Рынок жилой недвижимости динамичен и имеет свои особенности, которые также переменчивы.

Давайте попробуем развенчать основные мифы по поводу инвестиций в жилье:

• Миф первый: Жилье всегда будет дорожать. На практике это вовсе не так, цена на дом или квартиру будет расти только в том случае, если он расположена в бурно развивающемся городе, который через несколько лет имеет перспективу разрастись в мегаполис. Если купить наобум квартиру и ждать ее подорожания, то можно дождаться, как она солидно упадет в цене, ведь цены на те или иные объекты зависят от многих факторов, которые спрогнозировать, если вы не эксперт, крайне трудно.
• Миф второй: В дорогое, элитное жилье инвестировать выгоднее. Как показывает практика, наиболее ликвидным является жилье эконом-класса — бюджетные квартиры или дома, тогда как пентхаусы и особняки реализовать труднее и за время «простоя» такое жилье может изрядно упасть в цене.
• Миф третий: Отбить средства на аренде купленной недвижимости проще, если она расположена в крупном городе, столице. В корне не верная мысль. Да, за аренду идентичных квартир в Москве и Новосибирске, большую прибыль можно получить в столице, но здесь на покупку вы потратите больше средств, так как стоимость жилья сильно завышена. Если говорить языком цифр, то московская квартира будет приносить порядка 6% в год, тогда как недвижимость в провинции – 10% от суммы капиталовложения.

Как видите, с точки зрения инвестора, а не обывателя, инвестиции в жилую недвижимость имеют совершенно другие особенности, которые необходимо знать, чтобы вкладывать средства успешно.

На что еще обращать внимание

Константин Енин советует уделять внимание параметрам самого помещения. Обязательно следует оценивать планировку, визуальную привлекательность объекта, его назначение по документам, размеры витринного пространства, достаточность мощностей

Для разных арендаторов характерны специфические требования. Так, продуктовым магазинам требуется наличие вытяжки, зоны погрузки, а также значительных электронных мощностей. Аптекам нужна площадь не меньше 75 кв. м. Для косметологических и медцентров нередко нужен высокий уровень нагрузки на квадратные метры вследствие наличия тяжелого оборудования. Дополнительные бюрократические сложности могут возникнуть из-за необходимости регистрации по адресу учебных центров.

Следует также помнить о существовании ряда ограничений, накладываемых на размещенные в жилых домах предприятия. Речь идет об ограничениях, обеспечивающих удобство жильцов. Так, на расположенные в домах рестораны может действовать ограничение времени работы только до 22:00.

Отели, апартаменты, кафе, рестораны

На самом деле на сегодняшний день существует огромное количество типов коммерческой недвижимости. В аренду сдаются помещения под отели, апартаменты с посуточной сдачей, кафе, рестораны, фитнес-клубы, развлекательные центры и даже социальные объекты. Помещение с выгодным местоположением в аренду может снять даже медицинский центр, бассейн или аэропорт. Поэтому сегодня чрезвычайно популярным видом заработка является строительство площадок под сдачу в аренду. Такие площадки могут быть созданы без предварительного проектирования будущего предназначения – если объект находится в центре города, то какую бы площадь, габариты и уровень обустройства он не имел, на него обязательно найдется покупатель или арендатор.

Читайте нашу статью «Как инвестировать в коммерческую недвижимость»

Как заработать на аренде коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости способна приносить денег. Причем вам не придется активно заниматься бизнесом, ежедневно расходуя целую кучу личного драгоценного времени. Однако мало кто правильно понимает, каким образом можно организовать стабильную прибыль. По этой причине мы постараемся выделить несколько наиболее действенных способов.

Способ 1. Субаренда коммерческой недвижимости

Разумеется, наиболее простым и вполне выгодным способом является субаренда коммерческой недвижимости. Давно уже предприниматели не связываются напрямую с владельцами, так как им проще пообщаться с целой фирмой, предлагающей разнообразные варианты в собственном каталоге. По этой причине мы считаем данный путь наиболее простым, хотя доходы от него останутся слишком ограниченными.

Серьезным минусом назовем разницу в стоимости помещений. Действительно, превысить среднюю рыночную цену для того или иного района не удастся, а значит, посредник получит лишь маленькую сумму. Да, ему не придется прикладывать никаких усилий или даже не вкладываться, если получится правильно договориться с настоящим владельцем. Тем не менее, и в нынешних условиях занижать сумму нельзя, что влечет за собой дополнительные трудности.

Способ 2. Разделение коммерческой недвижимости

Если всерьез заинтересовала аренда коммерческой недвижимости, ее можно превратить в крупный бизнес-проект. Наши эксперты подсчитывали возможные доходы от данной методики, и они оказались достаточно большими, чтобы стать реальным инвестиционным проектом. О чем же идет речь? Разумеется, о разделении больших площадей для обеспечения доступности руководителям малых и средних предприятий.

Отсутствие огромного начального капитала часто превращается в серьезную проблему. Из-за нее руководителям приходится довольствоваться имеющимися помещениями, которые никак не соответствуют их потребностям или требованиям к району размещения. Если вы хотите начать сотрудничество с массой клиентов, проще всего выбрать просторную недвижимость, потом разделить ее и сдать в субаренду. В таком случае доход окажется значительным, хоть и придется потратить время на рекламу и привлечение потенциальных арендаторов.

Способ 3. Целевой ремонт и субаренда

Аренда коммерческой недвижимости – это не просто шаг, а распространенный бизнес. Мы постарались максимально подробно разобраться в вопросе, поэтому сразу отметили огромный плюс, таящийся в целевом ремонте того или иного помещения. Во многих случаях он оказывается полезным решением, которое позволяет заранее подыскать потенциальных клиентов, чтобы сразу ориентироваться на их потребности и запросы.

В чем же смысл? В данном случае мы предлагаем взять абсолютно пустое помещение и без ремонта. Легче всего сделать это в новом торговом или бизнес-центре, где сразу после строительства можно найти множество вариантов. На практике такое решение оптимально, ведь опытный бизнесмен наверняка всегда ориентируется на определенную аудиторию. Отличным примером является сдача кабинетов для массажа, когда изначально снимается большое помещение, потом оно разделяется и делается разнообразный ремонт. В результате можно «заламывать» цену, не опасаясь потерять потенциальных клиентов.

Как подбирать помещение

Эксперты «НДВ» советуют перед покупкой коммерческих помещений обязательно сформулировать четкую цель приобретения. Необходимо ясно представлять, какими будут инвестиции — долгосрочными либо краткосрочными, какую вы ожидаете доходность, каким будет уровень вашего участия в управлении объектом и пр.

Затем следует оценить вероятность сдачи приобретаемой недвижимости в аренду. Помещение должно быть как можно более востребованным. После этого следует соотнести стоимость объекта с его потенциальной доходностью от сдачи в аренду.

Сергей Коршунов поясняет, что нужно изначально понимать, для деятельности какого рода данная недвижимость может подойти, а также — насколько эта деятельность будет востребована в районе. Следует тщательно оценить уровень пешего и транспортного трафика, технического состояния объекта, проверить наличие всех правоустанавливающих документов, парковок. В случае покупки помещения в новостройке (или здании после реконструкции) проверьте существующие основания для строительства, всю имеющуюся документацию — как техническую, так и распорядительную.

По словам Виктории Камлюк, в стрит-ритейле для оценки ликвидности помещений используется несколько основных параметров. Это местоположение, качество планировки, общая площадь (например, со вторым этажом, подвалом и пр.), наличие грамотно оформленных документов. Ввиду специфики распределения трафика стоимость аренды помещений на разных сторонах одного здания может отличаться практически вдвое.

Самыми оптимальными являются помещения правильной формы площадью до 300 кв. м. Такие объекты практически универсальны для любого бизнеса. У подобной коммерческой недвижимости более высок уровень ликвидности. Важный момент — среди торговых предприятий наиболее ликвидными являются сетевые арендаторы. Небольшим же продуктовым магазинам будет трудно выдерживать конкуренцию, если поблизости откроется «Перекресток» либо «Пятерочка».

Спрос

Ожидаемое снижение размер инвестиции в коммерческую недвижимость за 2020 год составит порядка 30%. Большая доля инвестиций в недвижимость в 2020 году пришлась на земельные участки под многоквартирную жилую застройку (более 55% от общего объема инвестиций).

Количество сделок с объектами недвижимости снижается, часть предложений были сняты, так как собственники считают данный момент не подходящим для продажи активов. 

На рынке появились предложения, где собственники готовы продавать активы со значительным дисконтом:

• для действующих бизнес-центров с хорошим местоположением дисконт составляет 15%;
• для действующих торговых-центров с хорошим местоположением дисконт составляет 25%;
• для действующих, но пустующих БЦ и ТЦ дисконт составляет 50%, так как в текущем виде эти активы убыточны, а собственники не готовы производить реконструкцию для изменения функции и не готовы и дальше покрывать убытки.

Первичный рынок характеризуется сдержанным спросом, новые объект вводятся с большой осторожностью. Ввод большинства объектов который планировался на конец 2020 года будет перенесен на следующий год

Наиболее крупная сделка на первичном рынке в 3 квартале 2020 года — это покупка коворкинга Space 1 — около 12 тыс. кв. м площадей в рамках нового комплекса «Новый Балчуг».

Исходя из трансформации, наблюдаемой на рынке коммерческой недвижимости, в сегменте торговой и офисной недвижимости видна тенденция к использованию объектов в новых форматах, спрос на которые будет увеличиваться в ближайшее время.

Самочувствие бизнеса и офисная недвижимость неразрывно связаны. По мере спада происходящего в бизнесе потребность в офисах снижается и наоборот. Учитывая меняющиеся потребности бизнеса сейчас владельцы организуют гибкие пространства внутри своих бизнес-центров, что позволяет бизнесу оставлять свою эффективность в сравнении с удаленной работой, но при этом сокращать издержки на расходы по офису и прикладывать больше усилий в свой основной вид деятельности, не отвлекаясь на увеличение или уменьшение требуемого офисного пространства под новые проекты и задачи.

Торговая недвижимость пошла по пути трансформации, когда на единой площади предлагаются товары и услуги для одной аудитории, стараясь создать синергетический эффект за счет экономии затрат на аренде и увеличения прибыли за счет увеличения потока покупателей, относящихся к одной группе. Эта модель только начинает применяться. То, насколько успешной она станет, мы увидим спустя время.

Другие форматы, набиравшие популярность до пандемии: фуд маркет, фуд холл, не так популярны по причине ограничений в период пандемии. Данный сегмент сейчас не очень интересен инвесторам в связи с новыми ограничительными мерами, а также отсутствия большого количества подходящих объектов.

Как правило, фуд маркеты и фуд холлы открываются на единой площади в реконструированных зданиях рынка, общественных зданиях, спрос на функции которых крайне мал и уже является отголосками прошлого.

Какой лучше выбирать район, старый или новый

Новички нередко склоняются к приобретению помещения в новом районе из-за невысокой суммы сделки либо проведения каких-то акций. Однако эксперты советуют крайне аккуратно подходить к выбору подобных помещений. Здесь легко ошибиться и совершить невыгодную покупку.

К примеру, новый ЖК может быть недостаточно заселен. Другая возможная проблема — перенасыщенность магазинами одинакового профиля (например, продуктовыми сетями). Следствием станет частая смена арендаторов с нестабильными арендными потоками.

Следствием подобного подхода для начинающего инвестора могут стать значительные потери средств. С целью минимизации рисков лучше взаимодействовать с профессиональными консультантами, способными дать полезный совет и помочь разобраться в ситуации. Другой вариант — просто выбирать густонаселенные и обжитые районы, в которых легко определить и распределение пешеходных потоков, и предприятий какой сферы деятельности здесь не хватает.

О коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно. 

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады). 

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка. 

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность). 

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
3. Купить паи/доли в ПИФах. 

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.