Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

Порядок оценки земельного участка

1. В доходном подходе. Методика оценки земельных участков с использованием данного подхода предполагает оценку стоимости объекта недвижимости исходя из перспектив потенциального извлечения дохода.

В этом случае при проведении оценки земельного участка необходимо:

• рассчитать размер планируемых доходов от ренты (для земель коммерческого назначения) и других возможных выгод (арендная плата, прибыль от застройки, увеличение цены при перепродаже и т. п.);
• учесть доходности при владении землей и прибыли от дальнейшей продажи;
• вычислить коэффициент доходности (капитализации) объекта.

2. В сравнительном подходе. Данный подход зачастую применяется для оценки сельских и городских земель, используемых для жилых селений, садоводческих, огороднических и дачных коопераций. При этом порядок оценки земельного участка формируется на упорядочивании и сравнении сведений о ценах продажи подобных объектов.

Определение и анализ цен продаж сопоставляемых объектов происходит в несколько этапов:

выявляются недавние сделки в конкретном сегменте рынка;
проверяется достоверность информации о продажах и соответствие рыночного сегмента;
оцениваемый объект сравнивается с реализованными и вносятся соответствующие корректировки оценки земельных участков с учетом ключевых отличий между ними

При этом во внимание берутся условия сделки, дата продажи, местоположение и уровень конкуренции, существенные физические характеристики;
анализируются цены схожих объектов, и выводится конечная рыночная стоимость земли.. 3

В затратном подходе. Данный подход заключается в определении целесообразности приобретения земли (с готовой инфраструктурой, зданиями и/ или сооружениями) в сравнении с покупкой и возведением аналогичных по целевому назначению сооружений на подобном участке

3. В затратном подходе. Данный подход заключается в определении целесообразности приобретения земли (с готовой инфраструктурой, зданиями и/ или сооружениями) в сравнении с покупкой и возведением аналогичных по целевому назначению сооружений на подобном участке.

При этом экспертная оценка земельного участка происходит в следующей последовательности:

1. предварительное определение рыночной стоимости улучшений (строения и сооружения) на земельном участке на основании исследования рынка и сравнительных продаж;
2. расчет затрат на строительство аналогичных зданий, сооружений и инфраструктуры, которые состоят из прямых и косвенных затрат, а также предпринимательской прибыли;
3. вычисление физического, функционального и внешнего износа объектов, расположенных на оцениваемом участке;
4. определение разницы между восстановительной стоимостью и значением износа для вычисления остаточной стоимости улучшений;
5. получение рыночной стоимости в итоге вычитания из стоимости объекта (земли и строений) улучшений  (расходов на возведение необходимых строений), которые были рассчитаны ранее.

Сложность данного подхода заключается в необходимости учета:

• временных факторов;
• инфляционных явлений;
• приведения значения всех расходов на дату оценки.

Особенности оценки земельных участков

Особенности оценки земельных участков обусловлены специфическими отличительными чертами земли:

• землю нельзя воссоздать;
• необходимо брать в расчет назначение земельных участков и невозможность использовать землю вне ее назначения;
• к земле не употребляется понятие износа, так как срок ее эксплуатации фактически не ограничен.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

В соответствии с действующей законодательной базой кадастровая оценка земель города определяется с использованием методов массового оценивания и производится исходя из рыночной информации, а также сведений, отображающих экономические параметры использования объекта недвижимости (например, вид целевого использования).

Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, как правило, используются для целей налогообложения, а также являются основанием для расчета:

• налога на недвижимость;
• размера арендной ставки для сдачи в аренду объектов, находящихся в собственности государства или муниципальных образований;
• налогов, подлежащих уплате при продаже земельных участков;
• штрафов;
• других пошлин и платежей.

Методика оценки земель населенных пунктов предполагает:

• осуществление группирования и классификации земельных участков на основании схожих характеристик;
• разработку универсальных моделей для проведения кадастровой оценки городской земли.

В отдельных случаях, когда методика кадастровой оценки земель населенных пунктов с применением массовых оценочных методик невозможна в связи с недостаточностью данных для построения универсальной модели, расчет стоимости каждого объекта производится в индивидуальном порядке.

Процедура проведения оценки городских земель

Экономическая оценка земли населенных пунктов предполагает определение стоимости объекта на определенную дату с использованием методов доходного, сравнительного и затратного подходов. При этом алгоритм, на основании которого производится комплексная оценка земель населенных пунктов, отличается в зависимости от использования конкретных оценочных методик.

• В рамках доходного подхода кадастровая оценка земель населенных пунктов рассчитывается исходя из возможности получения дохода от использования оцениваемого объекта. При этом учитываются:
  • потенциально возможные выгоды: арендная плата, прибыль от застройки участка, рост цены при реализации, использование в качестве залога для целей кредитования.
  • сравнение уровня доходности при владении и прибыли от продажи;
  • коэффициент капитализации.
• При сравнительном подходе независимая оценка земельного участка осуществляется путем сбора, систематизации и сопоставления информации о ценах сделок купли-продажи аналогичных объектов:
  • Определяются недавние сделки в определенном рыночном сегменте.
  • Проверяется достоверность полученных сведений.
  • Оцениваемый объект сравнивается с объектами-аналогами с учетом существенных отличий, которые служат основанием для внесения соответствующих корректировок. Учитываются существенные условия сделки, дата, месторасположение, уровень конкуренции, отличительные физические параметры.
  • Выводится итоговое значение с учетом всех существенных факторов.
• В рамках методов затратной концепции утверждение кадастровой оценки земель населенных пунктов производится исходя из просчета затрат, необходимых на приобретение земельного участка с готовой инфраструктурой, постройками в сравнении с возможностью построения аналогичных улучшений на аналогичном объекте. При этом эксперт-оценщик действует в соответствии со следующим алгоритмом:
  • Определяется предварительная рыночная цена с помощью исследования земельного рынка и метода сравнительных продаж.
  • Просчитываются расходы на строительство аналогичных строений и инфраструктуры.
  • Оценивается физический, моральный и функциональный износ объектов (улучшений).
  • Итоговая стоимость определяется как разница цены участка с усовершенствованиями и расходов на их построение.

• Виды стоимости земельных участков
• Проблемы при оценке зданий без земельного участка
• Цели оценки земли
• Как производится оценка земельного участка?
• Особенности оценки земельных участков
• Отличия кадастровой и рыночной оценки земли
• Методы оценки земли

Рыночная и кадастровая стоимость участка

Специалист по оцениванию ЗУ в договоре об оказании услуг указывает, посредством каких стандартов им будет проводится оценочная деятельность.

Стоимость ЗУ может определяться на основе кадастровых и рыночных показателей.

1. Кадастровая цена ЗУ. При такой оценке определяется стоимость недвижимости посредством анализа рыночного спроса на подобные виды собственности. Определение такой стоимости проводится после разбиения земельного участка на несколько мелких наделов, вследствие чего производится массовый тип оценки ЗУ.
2. Рыночная цена ЗУ.

Стоимость недвижимости в данном случае зависит от того, какова цена земли на данный момент и какая прогнозируется в будущем. Это зависит от физических параметров земли и ряда показателей:

инфраструктура;
местоположение объекта недвижимости;
наличие коммуникаций;
состав почвы (важно для с/х объектов).

Кадастровая

Кадастровая стоимость земли – это стоимость объекта недвижимости, определяемая по указанию государственных органов с использованием методов массового оценивания. При этом массовые способы оценки земли базируются на основаниях:

• выделения единых групп, классов и категорий объектов недвижимости, исходя из их схожих характеристик;
• построения универсальных моделей расчета.

В ситуации, когда использование массовых методик невозможно (недостаточно информации для формирования оценочных моделей и регрессионных анализов), кадастровая оценка земельных участков устанавливается в индивидуальном порядке для каждого отдельного объекта.

Данный вид оценки земель применяется для целей налогообложения и служит базой для расчета:

• налога на недвижимое имущество;
• арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
• налога, уплачиваемого при совершении операций купли-продажи;
• штрафов;
• прочих пошлин и платежей.

В случае перехода в собственность арендованного участка, а также при выкупе земли органами власти или ее изъятии, на основании кадастровой оценки рассчитывается выкупная стоимость земли.

Ключевой особенностью является то, что выкупная цена земли отличается статичностью, и не подвержена влиянию факторов, которые учитываются в условиях действующего рынка недвижимости.

Суть процедуры

Определение стоимости земельного участка или арендного права. Оценка недвижимости складывается из важных деталей:

1. Удалённость участка от города.
2. Уровень спроса среди потенциальных покупателей (арендаторов).
3. Полезность надела в сравнении с иными схожими предложениями.
4. Наличие проведённых инженерных и коммуникационных систем.
5. Состав грунта и ландшафт местности.
6. Общая площадь земли.
7. Форма собственности.

Эти показатели имеют первостепенное значение, в зависимости от дальнейших действий заинтересованного лица. Стоимость двух одинаковых участков может существенно отличаться. Такое расхождение зачастую связано с тем, что истец и ответчик обращались к разным независимым оценщикам. Поэтому к этому вопросу нужно отнестись серьёзно, и доверить эту работу только дипломированным лицам.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

1. спрос на рынке на конкретные участки;
2. месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
3. пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
4. юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
5. доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Рыночные методы оценки

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости. Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

• метод распределения;
• метод остатка;
• метод сравнения;
• метод капитализации;
• метод выделения;
• метод разбивки.

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Метод распределения

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения.

Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными. Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек.

Метод остатка

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли.

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

• для оценки свободных земельных участков;
• для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Метод капитализации

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке.

Метод выделения

Объектом оценки данного метода в основном являются уже застроенные участки, если вклад застроек в общую стоимость объекта недвижимости не очень велик.

Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле:

Формула определения стоимости земли

Метод разбивки

Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению.

Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

• определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
• составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
• размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Нормативные методы

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.

Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

• при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
• установление долевой собственности на участок земли;
• при передаче по наследству или дарение;
• оформление кредита под залог земельного участка;
• в случае изъятия земли для государственных нужд.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка

Рыночной стоимостью является цена данного конкретного участка в условиях рынка недвижимости на данный конкретный момент. Для определения точной стоимости участка, требуется специальная экспертиза, но продавец может самостоятельно установить цену на свою землю по собственному усмотрению.

Если он обладает такими параметрами, как время и терпение – цены можно установить чуть выше средне-рыночной. Но при этом продавец должен обладать даром убеждения, чтобы суметь продать свой надел по заявленной цене.

Кроме рыночной стоимости по каждому земельному участку проводится кадастровая оценка. Как правило последняя на 25 % выше рыночной.

Кадастровая стоимость земли является отправной точкой для определения размера налога на землю, который обязан ежегодно вносить землевладелец. Также при помощи кадастровой цены определяется размер аренды за данную землю.

С учетом все той же кадастровой цены устанавливается цена выкупа данного участка в частное пользование.

Кадастровая стоимость напрямую зависит от целевого назначения земельного участка. Земли, предназначенные для жилищного строительства имеют одну стоимость, если это промышленные земли – их кадастровая оценка будет отличаться.

В отличие от оценки рыночной стоимости земельного участка его кадастровая цена не зависит от степени благоустройства данного конкретного надела. Это усредненный показатель, основанный на усредненных характеристиках земельного участка определенного назначения.

В том случае, если данный земельный надел находится в муниципальной, региональной или государственной собственности и его хочет приобрести частное лицо – стоимость участка определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земли.

Кадастровая стоимость земельного участка – устанавливается и применяется для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК и другими ФЗ, в частности для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

• В результате проведения государственной кадастровой оценки земель;
• В тех случаях, когда определена рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость устанавливается равной ей.

• Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
• Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
• Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
• Утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
• Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере организации проведения государственной кадастровой оценки земель, является Росреестр (его территориальные органы).

Согласно п. 13 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ в случае, если кадастровая стоимость земельного участка по каким-либо причинам не определена, для целей налогообложения применяется другой показатель — нормативная цена земли.

Отличия от кадастровой цены, взаимосвязь понятий

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается исходя из норм ФЗ № 52 от 07.02.2008, который регламентирует деятельность по оценке недвижимости в РФ.

Главное различие в определении этих видов цен состоит в том, что при кадастровой оценке во внимание не принимаются некоторые условия, влияющие на формирование рыночной цены. К примеру, для установления кадастровой стоимости не играют роли: пора года, наличие потребительского спроса или экономическое положение дел территории, где находится объект

Зато на этот вид ценообразования непосредственное влияние имеют адрес расположения, целевое назначение землепользования и год постройки.

Различны и цели использования стоимостей.

При введении нового объекта недвижимости в эксплуатацию ему присваивается кадастровый номер и назначается оценка. Данные о проведенной работе и постановке на учет хранятся в базах Росреестра.

Для всех иных помещений кадастровая оценка проводится один раз в пятилетний срок. При этом чаще, чем раз в трехлетний период делать это необязательно. Срок может быть изменен по решению суда или по запросу уполномоченных органов.

Нормы для проведения оценочной деятельности определены Минэкономразвития России. После совершения ревизии специалистами кадастрового учета на основании статьи 66 ЗК РФ, определенная ими на основании формул, стоимость выносится на рассмотрение и утверждение территориальным органам власти.

Понятие оценки земель

Оценка стоимости земли дает возможность перевести разговор о ней в «денежную» плоскость, рассматривать как товар. Оценка земли ─ это оценка участка земли, поскольку именно земельные участки (т. е. части земной поверхности, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке), а не земля «вообще», являются предметом гражданского оборота.

При осуществлении оценочной деятельности используется несколько видов стоимости земельных участков. В статье 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) говорится о двух видах стоимости: рыночной и кадастровой. Применительно к земельным участкам еще говорят об инвестиционной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание целевое назначение, разрешенное использование, права на него иных лиц помимо собственника. С изменением любого из этих правовых параметров рыночная стоимость земельного участка меняется

Продажа участка
1 677 000 руб.
Всеволожский район
Площадь участка: 6.01 соток

Подробнее

Продажа участка
540 000 руб.
Всеволожский район
Площадь участка: 6 соток

Подробнее

Продажа участка
900 000 руб.
Ломоносовский район
Площадь участка: 9 соток

Подробнее

Инвестиционная стоимость земельного участка определяется для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, ориентированной на «среднего» покупателя, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного приобретателя и напрямую связана с величиной будущих доходов, которые он сможет получить при использовании земельного участка. Для определения инвестиционной стоимости важны такие факторы, как оценка возможных рисков (например, изменений в налоговом законодательстве), будущее повышение или понижение стоимости земельных участков в силу различных причин и т. д.

При определении инвестиционной стоимости земельного участка используются методы, аналогичные применяемым для определения его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость ─ это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость земельного участка. Определяется методами массовой оценки. Если использовать такие методы оценки земли невозможно, рыночная стоимость определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Результаты оценки оформляются в виде письменного отчета. Обязательные требования к отчету:

• однозначность толкования содержащейся в нем информации;
• общедоступность изложения, включая пояснения к специальным терминам;
• наличие развернутых обоснований и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.

В отчете должны быть указаны:

• даты определения стоимости земельного участка и составления отчета;
• основание для проведения оценки;
• информация об оценщике: юридический адрес, сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности;
• точное описание объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости и обоснование их применения;
• перечень использованных документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики земельного участка;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина.

Кроме того, в отчете могут содержаться: описание земельного участка и его улучшений (зданий и сооружений) и их фотографии; описание соответствующей времени составления отчета ситуации на рынке, предложения оценщика по наиболее оптимальному использованию участка.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины или диапазона величин.

Для чего проводят оценку

Оценка земельной собственности проводится кадастровыми организациями.

Этот процесс заключается в анализе ситуации на рынке недвижимости и прогнозировании цены ЗУ в ближайшее время.

Особенность оценки земель – оно проводится массово и является одним из главных показателей при вычислении суммы налога для их владельцев.

Если хозяин ЗУ решил выставить свой надел на продажу, то ему нужно обратиться в кадастровую организацию и оценить территорию. При экспертизе изучаются индивидуальные особенности ЗУ, а также учитывается ситуация на рынке недвижимости.

Существует несколько методов оценивания земельной собственности, они представлены в таблице:

Метод
Нормативная методика	При таком способе исследования земли осуществляется оценивание его стоимости в соответствии с нормативными нормами. Этот метод оценки используется при заключении различных сделок по поводу недвижимого имущества, например, дарения или передачи недвижимости другому лицу в соответствии с договором о купле-продаже. Если на ЗУ имеют право несколько собственников, то нормативная методика помогает определить доли земли и стоимость каждой части собственности. Нормативная методика оценки применяется для всех случаев, которые связаны с правоотношениями собственников в соответствии с законодательством Российской Федерации
Сравнение продаж	Определение цены имущества при таком подходе осуществляется на основе рыночной ситуации. Сравнительные пункты, которые использует оценщик при исследовании, следующие: ● состояние рынка недвижимости; ● условия продажи земли; ● назначение ЗУ; ● место нахождения ЗУ; ● физические особенности земельного надела; ● состав почвы; ● прогнозы экономистов; ● наличие инфраструктуры; ● наличие коммуникаций: газ, вода, электричество. В Российской Федерации рынок является открытым, поэтому использование такого подхода эффективно. У оценщиков есть возможность получить точные данные, на которых базируется исследование
Доходный метод (капитализация ренты)	Такой метод используется, если нужно определить доходы с земель, сдаваемых в аренду. Показатели аренды должны быть сформированы в виде регулярного дохода собственника земельного участка. Ставка зависит от того, где находится ЗУ, какого он размера, сложно ли до него доехать, и какое целевое назначение у такой земли
Метод распределения	Этот подход используется, чтобы определить стоимость долей в общей цене комплекса
Методика выделения	Такой способ исследования земельной собственности заключается в выделении у объекта продажи характеристик качества земельного участка для сравнения с другой собственностью
Остаточный метод	Цель методики остатка – определить, какие ЗУ можно улучшить и получить с них прибыль по максимуму. Этот метод является комплексным: он включает в себя методику капитализации и нормированный подход
Разбивочная методика	Такой подход используется, когда земельное владение разбивается на несколько маленьких участков. Определяется размер мелких участков и общая стоимость земли при продаже маленьких ЗУ

Оценивание земли посредством таких методов включает в себя такие затраты, как:

• оплата услуг оценщиков;
• строительство объектов инфраструктуры (дороги, инж. сети и т. д.);
• очищение территории, ее планирование, измерение, разделение;
• реклама и маркетинговые исследования.