Можно ли продать участок с неоформленным жилым домом или садовым домом? информация для риэлторов

Не было межевания

Под процедурой межевания понимают определение и последующую фиксацию границ земельного участка, а также включение полученных данных в Публичную кадастровую карту.

Законодательство не запрещает приобретать участки, которые не прошли процедуру межевания. Но для покупателя имеются определенные риски:

1. Существует риск, что фактический размер участка не соответствует информации в Реестре, и в последующем может получиться, что купленная площадь земли намного меньше.
2. Могут возникнуть конфликты с соседями по поводу границ земли, так как официально размеры нигде не зафиксированы.

Купить участок без межевания чем грозит

Начиная с января нового года, сделки с земельными участками, не прошедшими процедуру межевания, будут приостанавливаться. В текущем году данные ограничения не действуют. Но сам момент совершения сделок имеет ряд особенностей. Итак, можно ли в 2020 году продать земельный участок без межевания и каковы особенности сделки?

Межевание: цена вопроса и стоимость земли

Учитывая нововведения в законодательстве, тем, кто запланировал в текущем году реализацию земельных участков, есть смысл задуматься о межевании уже сегодня. Учитывая, что конец года исчисляется днями, есть риск того, что завершить сделку не удастся.

Так, момент переоформления прав собственности будет перенесен на следующий год, а значит, отсутствие межевания станет препятствием для новых собственников при оформлении документов на землю, и производить выделение границ им придется за свой счет. В силу этого уже сегодня стоимость таких земель снижена.

Другая ситуация заключается в том, что осуществить сделку до конца года не получиться, а в следующем году ее просто не проведут, так, за межевание придется платить продавцу земли. В силу востребованности данных услуг вполне ожидаемо повышение их стоимости.

Таким образом, межевание провести настоятельно рекомендовано тем, кто планирует продажу земель или смену собственника по иным причинам. В 2020 году реализация и смена владельцев без межевания допускается.

Исключительные случаи

Из общих правил законодатель допускает незначительный перечень исключительных случаев, в которых роль межевания ничтожна. К таковым относятся следующие виды и формы землепользования:

• Земли для дачно-садовых видов деятельности, личных подсобных хозяйств и возведения гаражей.
• Наличие правоустанавливающих документов, выданных ранее без отмежевания границ.
• При перерегистрации участков, выданных на правах бессрочного пользования непосредственно в собственность.

Одновременно стоит отметить, что данные исключения после нового года прекратят свое действие, а значит, межевание станет необходимостью.

В каких случаях межевание стоит заказать уже сегодня?

Если вопрос продажи участка не актуален, то решить вопрос с определением границ можно и после новогодних праздников, растянув «удовольствие» на весь последующий год.

Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.

Своевременно заявить о границах целесообразно, имея большие участки свыше 15 соток.

Коллективное межевание и его преимущества

В пределах бывших садовых товариществ и дачных поселков межевание выгоднее и правильнее проводить коллективно:

• Есть возможность получить скидку, так как ряд кадастровых инженеров заняты в частных фирмах.
• Возможность избежать лишних споров по вопросу границ, решая проблему на местности.

Подобное решение актуально и для ситуаций долевого пользования землями в пределах СНТ.

Риски, связанные с покупкой участка без межевания в 2019 году

Рассматривая моменты реализации, целесообразно затронуть и интересы покупателя. Так, сделка, совершенная в 2020 году, предметом которой стал не размежеванный участок, имеет ряд рисков:

• Невозможность оформить землю в собственность, если это не было сделано в текущем году.
• Возникнет необходимость в межевании, в оплате данных услуг.
• Могут возникнуть сложности с согласованием границ с соседними участками.
• Риск споров с соседями.

Резюмируя вышеперечисленные моменты, присутствует риск приобрести надел земли, несоответствующий заявленной площади в рамках сделки, а значит, переплатить.

Как обезопасить себя от невыгодной сделки?

Учитывая все сроки процедур, связанных со сделками с недвижимостью, совершая ее сегодня, есть риск не завершить процесс переоформления прав собственника до конца года. Если ситуация складывается не в пользу покупателя, возможно, стоит отказаться от соглашения.

Одновременно можно и затянуть процесс, вполне законно потребовав предоставить полный пакет документации на землю, включая технические, кадастровые паспорта, а также выписки из госреестра о постановке участка на учет и присвоении ему номера по кадастру. Последний является подтверждением проведения межевых работ на участке и определения его границ, а значит, проблем с оформлением возникнуть не должно.

Когда совладельцы не согласны

При отсутствии согласия совладельцев на продажу доли дома всё равно существует возможность её реализации.

Сам факт несогласия мало что значит, поскольку в этом случае, совладельцы должны выкупить долю, воспользовавшись своим преимущественным правом. Если же они не хотят покупать, но и не хотят, чтобы владелец доли её продавал, то по истечении 30 дней с момента их уведомления, его ничто не ограничивает.

Кроме этого для частных домов существует возможность физического выделения доли. Для этого нужно составить проект и провести перепланировку дома, с выделением отдельного входа в часть, принадлежащую собственнику, который хочет её продать.

После завершения перепланировки и её регистрации в местных органах власти, спрашивать согласия остальных владельцев дома при продаже не нужно.

Даже если совладельцы подадут в суд в попытке оспорить законность сделки, сделать это им не удастся, если продавец соблюдал все требования законодательства и определённые в нём сроки.

Документация

Для того чтобы не терять время при оформлении сделки, нужно знать, какие именно документы требуется подготовить. В их число включается документация, на основании которой удостоверяется личность собственника недвижимости. Свидетельство, подтверждающее наличие у человека правомочий собственника, техническая документация, касающаяся участка, в том числе его план. Бумаги, устанавливающие наличие прав в отношении имущества. Кроме того, вам потребуется написать заявление, которое нужно будет направить в администрацию. Также не забудьте приложить выданное административным органом постановление.

Вам нужно будет полностью оформить договор, посредством которого будет проведена сделка купли-продажи дома, к нему должен прилагаться акт, необходимый для проведения приемки-передачи предмета договора. Нужно будет подготовить свидетельство, необходимое для регистрации права покупателя в отношении объекта недвижимости.

Найти покупателя будет гораздо сложнее

Обычно дома при арендованном участке покупают родственники, друзья или знакомые. Или по заниженной цене. К тому же покупатель должен быть только со своими деньгами. Покупатели с ипотекой или мат.капиталом сразу отпадают. Ипотечные банки считают недвижимость, которая не оформлена в собственность, неликвидной для предоставления кредита под ее залог. А Пенсионный Фонд не предоставит мат.капитал на покупку такой недвижимости.

Для собственника дома выгодней и проще сначала оформить в собственность арендованную землю — инструкция. Затем заняться продажей.

Во-первых, арендованный участок можно только выкупить у арендодателя (муниципалитета). Бесплатно их не выдают. Цена выкупа — это определенный % от кадастровой стоимости участка. Причем данный процент везде разный. Например, в Московской области — 3%. В Самарской — 20%.

Во-вторых, участку должны были провести межевание, чтобы оформить его границы. Не у всех арендаторов это требование выполнено.

В-третьих, участок может быть ограничен в обороте. Например, администрация решила расширить дорогу и для этого ограничила в обороте близлежащую территорию. Тогда участок выкупить не получиться вообще.

Продажа дома с участком.

Рассмотрим возможные варианты.

1. И дом, и земельный участок принадлежат одному собственнику.

Согласно Российскому законодательству, земля и расположенный на ней дом – это объекты, связанные в единое целое. И хотя они различны, но, в соответствие со ст. 35 Земельного кодекса,  наследуют правовую судьбу друг друга, являются комплексом. Даже с учетом изменений  в  земельном законодательстве от 23 июня 2014 года, статья 35 Земельного кодекса не изменилась. Поэтому, если продается один объект, то считается проданным также и другой.
Таким образом, если продавец является собственником,  как дома, так и земельного участка, то  продать дом он может только совместно  с земельным участком.  В ситуации, когда при совершении сделки купли-продажи подразумевалась продажа только дома,  такой договор не будет иметь законной силы и будет признан недействительным.
Следующий вариант весьма распространен среди большинства клиентов риэлторов.

2. Дом находится в собственности, но земельный участок продавцу не принадлежит.

Если в собственности находится только дом, а участком  продавец владеет на правах аренды, то  покупатель,  согласно ч.3 ст. 552 Гражданского Кодекса РФ, одновременно с приобретением дома, приобретает также право на пользование землей, если договор аренды на земельный участок  не просрочен к моменту сделки. Но, в отличие от дома, на землю у нового владельца права собственности  нет. Он  будет иметь право только пользоваться ей на тех  условиях аренды, что до этого были у продавца дома. То есть, собственник земли обязан пролонгировать с ним договор аренды на землю с сохранением всех прежних условий. Если земельный участок оформлен на предыдущего владельца по договору о бессрочном пользовании, пожизненно-наследуемом владении, Актом о выделении, то можно сказать участок продавцу не принадлежит, он им просто пользуется. В этом случае, также продаже подлежит только дом, стоящий на земле, мерою такой-то.

3. Возможно ли продать дом, но не со всем участком, а лишь с частью его? 

Такая продажа возможна. Для этого предварительно необходимо поделить весь земельный участок на нужные части  путем размежевания и каждой из вновь образованных частей должен быть присвоен свой новый кадастровый номер и получено отдельное Свидетельство на собственность. Тогда при продаже дома будет продан именно тот участок, на котором этот дом расположен. Но это возможно при соблюдении минимальных размеров вновь образованных земельных участков. Например, в Ленинградской области таким минимумом считается 4 сотки.

4. Если и дом, и участок находятся у нескольких лиц  в долевой собственности? 

В таком случае действует следующее правило: отчуждение (продажа) доли в праве собственности на дом, находящемся на земельном участке, влечет за собой также отчуждение доли в праве собственности на земельный участок. Размер доли на участок пропорционален размеру доли в праве собственности на дом.

Таким образом, если осуществляется  продажа недвижимости с земельным участком, то возможны три варианта:

— отчуждение дома со всем земельным участком;
— отчуждение дома с частью земельного участка;
— отчуждение дома без земельного участка

Сайты о недвижимости: manyweb.ru — обмен ссылками

Стоимость

Обязательные расходы при заключении сделок купли-продажи включают:

• Госпошлина за нотариальное заверение договора. Она составляет 0,5% от суммы сделки. Дополнительно придётся оплатить конкретные услуги нотариуса по помощи в составлении договора.
• Пошлина за регистрацию сделки в Росреестре фиксированная и составляет 2000 рублей.

Помимо обязательных платежей могут возникать дополнительные. Они связаны с проведением межевания при выделении доли участка в отдельный объект собственности, а также оформлением его технического паспорта. Стоимость таких услуг может существенно различаться в зависимости от региона и конкретной фирмы.

Что касается налогов с продажи недвижимости, то он уплачивается только, если в собственности продавца этот дом был менее 5 лет. В таком случае размер налога составит 13%. По истечении пятилетнего срока от уплаты налога продавца освободят.

Как происходит процесс передачи в подарок земельного надела без расположенного на нем дома

Для того, чтобы такая сделка была признана законной, необходимо соблюсти следующие этапы:

• Подготовка документов, которые смогут подтвердить законность дарения земельной территории без передачи вместе с ним дома и других, расположенных на ней построек;
• Предварительное согласование условий договора и, при необходимости, проверка проекта соглашения нотариусом;
• Подписание договора дарения всеми участвующим в сделке сторонами (или их представителями), а также акта приема-передачи для конкретного земельного надела (в котором должна быть зафиксирована информация о том, по какой причине дом, расположенный на участке, не передается в собственность вместе с землей, с обязательной ссылкой на действующее в этой ситуации положение законодательства);
• Регистрация перехода права собственности от дарителя к получившему подарок путем получения правоустанавливающих документов.

Продажа дома без земли

Земельный кодекс не запрещает продать дом, а землю оставить в своей собственности. Указывается, что сделки, в которых участвует недвижимость, представленная в виде строений, расположенных на земельном участке, производятся совместно с землей, если право собственности на здание оформлялось на одного человека. Согласно нормам права, земельный надел и строение, расположенное на нем, связываются воедино.

Перед тем как продать дом, нужно разобраться в законодательной базе, согласно которой к понятию недвижимость относится то имущество, имеющее неразрывную связь с землей. То есть, если вы собрались продавать земельный участок, то вместе с ним должен быть продан стоящий на нем дом, и наоборот. Когда вы приобретаете дом, то автоматически вам переходит право собственности в отношении земельного надела.

Когда речь идет о том, что продается часть дома, стоит сказать, что пропорционально этой части будет отчуждаться земля. При составлении соглашения, на основании которого будет продан дом, учитывается вопрос, касаемо земли. В том случае, когда договор был оформлен без указания на передачу прав собственности относительно участка, то он считается несоответствующим действительности.

Существует ряд исключений, когда земля не продается вместе с домом. В частности, это происходит:

• так случается, если земля не может быть отчуждена вместе с частью дома, который купит человек (вместе с проданной частью дома не реализуется земля);
• в ситуации, когда участок земли, на котором располагается здание, является изъятой из оборота.

https://youtube.com/watch?v=b37_PREUsz8

Возможные ситуации

На практике выделяется несколько ситуаций, когда граждане решаются прибегнуть к продаже недвижимости без земельного надела. Рассмотрим основные:

Помещение и земля находятся в собственности одного гражданина.

Тогда ст. 35 ЗК РФ запрещает продажу земли и участка по отдельности. Данные объекты представляют собой единый комплекс.

В собственности продавца находится только жилой дом, территория земли ему не принадлежит.

Если земля принадлежит лицу на правах аренды, то согласно ст. 552 ГК РФ покупателю передается в собственность исключительно недвижимость. В дальнейшем ему следует продлить права аренды на землю.

Дом находится в долевой собственности.

В таком случае продаже подлежит часть помещения, а также участок территории, на котором располагается недвижимость.

Как оформляется предварительный договор купли-продажи дома?

Продавец решил продать недвижимость лишь с частью территории.

Один из допустимых вариантов. Однако для начала необходимо произвести межевание территории, выделение границ. Далее выделенный новый участок регистрируется как отдельная собственность и продается. Необходимо придерживаться минимальных размеров, установленных индивидуально в каждом регионе.

Что из документов понадобится?

• Для юридического сопровождения договора дарения к нему должен быть приложен следующий пакет юридических бумаг:
• Документы, идентифицирующие личности участников дарственного соглашения, а также (при наличии) их представителей;
• Подтверждающие полномочия представителей документы, заверенные нотариально;
• Правоустанавливающие документы на передаваемый земельный участок;
• Бумаги, подтверждающие возможность подарить участок без существующих на них построек (например, правоустанавливающие документы на имя другого собственника);
• Выписка из ЕГРН на участок с подтверждением его кадастрового номера, а также границ и площади участка (получается взамен кадастрового паспорта не более, чем за шесть месяцев до подписания договора дарения);
• Технические документы на постройки, подтверждающие возможность оставить их у прежнего собственника без отчуждения в пользу нового владельца земли;
• Справки об отсутствии обременений и возможных задолженностей относительно передаваемой земли у дарителя (налоговые, коммунальные платежи и т.д.);
• При наличии супруга – его нотариально оформленное согласие на передачу участка в дар (даже если участок приобретался до брака);
• Если речь идет о близком родственнике – документы, подтверждающие такое родство.

Эти документы вместе с договором дарения прикладываются к заявлению о регистрации права собственности при подаче его в Росреестр.

Последовательность оформления

Продажа здания без земли выполняется в четыре базовых шага. Если на каком-то из них будет допущена ошибка, вполне вероятно, процедуру придется начинать заново. Это связано с тем, что многие необходимые документы имеют ограниченный срок действия.

Правильная последовательность:

1. Подготовить документы, подтверждающие ваши права на дом и землю. Если таковых нет, нужно заняться их оформлением.
2. Подготовить бумаги на земельный надел. Вам понадобятся кадастровый паспорт и план участка.
3. Определить площадь земли, выделенной под строение. Для этого вам потребуется пригласить специалистов для замеров участка и оформления заключения.
4. Вызвать специалистов для земельных работ по межеванию участка, составления плана и топографической съемки.

Подобрать специалистов для земельных работ можно как самостоятельно, так и с помощью профильных компаний. Порекомендовать подходящего специалиста может даже нотариус.

Особенности сделки купли-продажи

Не все до конца понимают, что такое межевание. Многие владельцы земельных участков думают: если у них есть кадастровый номер и земля внесена в базу данных государственного кадастра, значит межевание состоялось. Но это не совсем так.

Межевание — это лишь один из элементов кадастрового учета, причем, пока необязательный. Что оно из себя представляет? Это комплекс работ, которые выполняет один кадастровый инженер или целая компания:

• геодезисты,
• кадастровый инженер,
• помощники в отделе документации.

Границы земельного участка приобретают точные координаты, которые вносятся на карту. Все документы заносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), и данные об имуществе становятся официально оформленными.

Границы могут быть оспорены только в судебном порядке заинтересованными лицами (в основном, соседями).

Сложности

Если теоретически земельный участок можно продать без межевания, то практически это сделать почти невозможно.

По каким причинам владелец неразмежеванного участка столкнется с трудностями при его продаже:

Несмотря на постоянно поступающую информацию о том, что необходимо провести обязательное межевание, продать участок можно и без него.

Подготовка к сделке и документы

Для того, чтобы продать участок, не прибегая к помощи кадастровых инженеров по определению границ, нужно проверить документы.

На участок могут сохраниться старые бумаги, среди которых:

• кадастровый паспорт;
• межевой план;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• выписка из кадастра.

Если у вас есть Свидетельство, значит вы имеете право собственности на участок

В этом случае было межевание или нет, неважно. Собственник, за исключением редких случаев, может продать свой участок. В кадастровом паспорте должна стоять отметка, если межевание не проводилось — «без определения границ»

Так регистрировали участки в дачных и садоводческих товариществах. В случае, когда на участок есть чертежи (в межевом плане или кадастровом паспорте), участок размежеван

В кадастровом паспорте должна стоять отметка, если межевание не проводилось — «без определения границ». Так регистрировали участки в дачных и садоводческих товариществах. В случае, когда на участок есть чертежи (в межевом плане или кадастровом паспорте), участок размежеван.

Мнение эксперта Фролов Дмитрий Викторович Юрист-практик с 10-летним опытом. Специализация — уголовное право. Эксперт в области права.

Теперь нужно проверить, внесены ли данные в ЕГРН. Для этого нужно обратиться в ближайшее отделение Росреестра или такой же запрос направить через МФЦ.

Также можно получить данную услугу онлайн.

Если у вас сохранился межевой план, а данные в кадастровые службы вы не подавали, то не поздно это сделать в ближайшее время.

Для продажи участка без межевания нужно заключить стандартный договор с покупателем и предоставить все документы на участок в Росреестр или МФЦ.

Отдельно межевой план с продавца не потребуют.

Как продать долю или часть надела

Долю земельного участка без межевания продать невозможно по нескольким причинам:

1. Для того, чтобы продать земельный участок нужно, чтобы он стал собственностью.
2. Регистрация о праве собственности возможна теперь только после прохождения процедуры межевания.
3. Предварительно для выдела формируется межевой проект, который устанавливает координаты границ земельного участка и всех долей.
4. Только после того, как участок будет поставлен на кадастровый учет (после межевания) возможна регистрация права собственности на него.

Есть различные обходные пути, как можно продать часть участка без межевания, но они не являются законными.

Стоимость

Межевание достаточно дорогая процедура.

Ее стоимость колеблется и зависит от следующих обстоятельств:

• площадь участка;
• его конфигурация;
• объем работ;
• удаленность от города (от месторасположения офиса кадастрового инженера);
• количество объектов на земельном участке (в том числе кусты и деревья);
• наличие долей;
• дополнительные работы.

Стоимость процедуры должна быть обговорена заранее и указана в договоре. В настоящее время минимальная цена на межевание — около 5 тысяч рублей. Все нюансы, которые касаются оплаты, должны быть обговорены в договоре.

Нужно учитывать, что процедура межевания состоит не только из геодезических работ на участке. Это также работа с документацией. В стоимость могут включаться посреднические услуги: подача межевого плана в Росреестр. Если вас это не устраивает, документы можно сдать самостоятельно и бесплатно.

Также, необходимо учитывать, что площадь, зависящая от определенных границ участка, влияет на величину налога на имущество.

Продажа доли в доме без согласия совладельцев

Отказ совладельцев от выкупа доли не налагает затрет на продажу объекта. Предварительно необходимо уведомить сособственников и подождать 30 дней. Но другие владельцы могут чинить препятствия и уклоняться от получения уведомления. Однако закон предусматривает несколько способов по продаже объекта.

Важно! Черные риелторы предлагают незаконные альтернативные варианты продажи долей при отказе сособственников. Но использование таких методов можно оспорить в суде

Поэтому лучше действовать в рамках закона.

Законные варианты продажи:

1. Продажа третьим лицам.
2. Выделение в натуре.
3. Принудительный выкуп в судебном порядке.

Продажа третьим лицам

Основной сложностью для продавца в случае отказа сособственников выкупать долю, является вручение уведомления. Как правило, совладельцы уклоняются от получения документа.

Закон предусматривает следующий порядок вручения:

1. Направление телеграммы. Если документ не был вручен адресату, то сведения об этом доводятся до отправителя.
2. Обращение к нотариусу. Нотариус оформит заказное письмо и направит совладельцам. В случае получения документов, он выдаст соответствующую справку. При отказе от получения, этот факт также документируется.

Важно! Не все нотариусы выдают справки об отказе от получения уведомления. Поэтому необходимо заранее уточнить данный факт

При наличии письменного отказа, заверенного нотариусом или нотариальной справки, продавец может искать покупателя из числа третьих лиц. Документ прилагается при оформлении контракта купли-продажи.

Выделение в натуре

В случае, если техническая возможность позволяет выделить долю в натуре, то продажа проводится без уведомления сособственников. Под выделом в натуре понимается разделение дома на квартиры, каждая из которых является отдельным юридическим объектом недвижимости, с присвоением почтового адреса.

Порядок действий:

1. Проведение технической экспертизы.
2. Оформление проекта.
3. Проведение строительных работ.
4. Переоформление технического паспорта.
5. Межевание земли и оформление кадастрового паспорта (если земельный участка продается совместно с долей).
6. Постановка на учет в Росреестре.
7. Проведение сделки.

Принудительный выкуп

В случае, если доля является небольшой, собственник может принудить совладельцев к выкупу доли в судебном порядке. Для этого необходимо предварительно признать долю незначительной.

Если доля сособственника является небольшой, то можно обратиться в суд, чтобы выплатить ему компенсацию. После чего, гражданин станет единоличным владельцем и сможет продать дом полностью.

Алгоритм действий:

1. Направление предложения о продаже доли всем совладельцам.
2. Получение отказа или неполучение согласия.
3. Проведение технической экспертизы.
4. Оформление иска.
5. Направление в суд.
6. Проведение судебного заседания.
7. Получение решения суда.

В случае, если гражданин желает выкупить долю совладельца, то предварительно понадобится вложить денежные средства за долю на счет суда. В случае удовлетворения требований, средства будут перечислены на счет совладельца, а объект перейдет в единоличное владение истца.