Можно ли продать аварийное жилье?

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Процедура продажи аварийного дома в целом выглядит точно так же, однако она имеет свои особенности:

1. Обычно такие объекты продаются по заниженной стоимости в связи с крайне изношенным состоянием дома.
2. Продавец должен письменно уведомить покупателя о том, что здание действительно является аварийным.

Первую проблему можно решить, убедив покупателя в выгодности приобретения. Если взамен аварийной жилплощади дадут квартиру в новостройке, ее стоимость в любом случае будет значительно выше (иногда в 1,5-2 раза). В доказательство собственник может предъявить программу расселения, которая утверждена местной администрацией. В ней указываются сроки, а также район расположения новых домов. К тому же владелец может провести рыночную оценку стоимости своей недвижимости, чтобы по крайней мере не продать ее ниже реальной цены.

«Продавец уведомил Покупателя, а Покупатель проинформирован о том, что многоквартирный дом по адресу: г. Омск, ул. Пушкина, 133 является аварийным и подлежит сносу в соответствии с Постановлением Администрации г. Омска №338 от 22.05.2019 г.»

Т.е. составлять отдельные уведомления необязательно – достаточно отразить факт в договоре. Дальнейший порядок действий точно такой же.

Шаг 1. Найти покупателя

Покупателя можно найти самостоятельно, подав объявление на все крупные порталы недвижимости региона. При необходимости можно обратиться за помощью и к профессиональному риэлтору. Однако агент взимает комиссию (порядка 50-100 тыс. руб.), поэтому если стоимость квартиры не очень большая (например, до 1 млн. руб.), даже эта сумма станет довольно ощутимой.

Шаг 2. Собрать пакет документов

Одновременно с поиском покупателя необходимо собрать полный пакет документов:

1. свидетельство о собственности (с июля 2016 г. документ не выдается, его заменила выписка из ЕГРН);
2. выписка из ЕГРН (она должна быть актуальной – лучше получить как можно позже);
3. договор о приобретении (купля-продажа, приватизация и др.) или свидетельство о наследстве квартиры;
4. технический паспорт (для подтверждения того, что в помещении не проводилась незаконная перепланировка);
5. справки об отсутствии задолженностей по всем коммунальным платежам (их также лучше собрать в последний момент, срок оформления 1-2 дня).

Также можно предоставить акт о признании дома аварийным и акт о расселении. Соответствующие документы можно скачать в открытом доступе на сайте администрации либо запросить их сканы, заверенные копии и т.п.

Обратите внимание! В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные бумаги – разрешение органов опеки на продажу (если собственником является несовершеннолетний), нотариальное согласие супруга (если собственник получил квартиру будучи в браке) и др.

Шаг 3. Провести сделку

После этого стороны составляют договор купли-продажи (самостоятельно или с помощью юриста, нотариуса) и производят расчет (наличными, через перевод или с помощью банковской ячейки). Все документы необходимо предоставить в Росреестр или МФЦ. Срок регистрации обычно занимает 3-5 рабочих дней (предельно 10 дней). Новый владелец получает выписку из ЕГРН, а продавец – денежные средства.

Таким образом, процедура продажи квартиры в аварийном доме ничем не отличается от обычного порядка. Однако в некоторых случаях продавать такую квартиру не разрешается.

Прочтите также: Самостоятельная продажа квартиры

2019, Про сад и дом. Все права защищены.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

Риски при приобретении аварийного жилья

Нет, разговор пойдет не об обрушении здания: такая вероятность, безусловно, есть – но надо признать, что она очень невелика и всерьез редко когда рассматривается. В приобретении аварийного жилья есть три других рискованных момента:

1. Риск запрета на продажу. Если продающая сторона отказалась от госкомпенсации и категорически не собирается выезжать из своего жилья, т у местной администрации есть только один путь решить проблему – судебный. На владельца жилья подается иск, суд в подавляющем большинстве случаев становится на сторону администрации, владелец выселяется принудительно, а на жилье накладывается обременение, не позволяющее его купить;
2. Риск столкнуться мошенниками. Продавец может одновременно вести переговоры с вами – и оформлять свое согласие на компенсацию или переселение в администрации. Если вы предоставите ему аванс или вообще всю сумму, то можете попрощаться с этими деньгами – сделка будет признана мошеннической, на недвижимость накладывается обременение – и на сех ваших планах можно поставить крест;
3. Риск неопределенности будущего, а точнее — перемены в законодательстве и в усердии местной администрации. Вы купили аварийную квартиру и ждете получения новой – и уверены, что все в порядке, ограничений для вашей задумки никаких. Но у законодателей есть свои планы на социальные программы, и они собираются в обозримом будущем вносить в них изменения. Какие? Никто достоверно не знает, и конкретный перечень перемен пока не известен. Но запросто может оказаться, что в число этих перемен будет включен запрет на покупку аварийного жилья непосредственно перед его сносом.

Помимо этих рисков, связанных с фактором аварийности постройки, есть еще и стандартные для сделок по покупке-продаже недвижимости риски, в числе которых:

• — Внезапное выяснение того, что в квартире прописаны не достигшие планки совершеннолетия дети – добиться их выписки после приобретения будет практически нереально даже через судебную инстанцию. Подстраховка от такого риска – включение в договор условия об обязательной выписке из приобретаемой квартиры абсолютно всех, кто в ней прописан;
• — Несовершеннолетние дети оказываются совладельцами. Здесь ничего не получится приобрести без согласия органов опеки, и если его нет, то любая сделка будет признана мошеннической;
• — Обнаружится неузаконенная перепланировка. Проблема решаемая, но подумайте сами – вы всерьез хотите вкладываться в восстановление предыдущего вида аварийной квартиры? Подстраховка – проверка техпланов квартиры перед приобретением;
• — Заниженная цена в договоре и передача части денег «конвертом», якобы для минимизации расходов на налоги. Такой предлог очень часто используют мошенники, которые после получения денег отказываются от сделки – но вернуть по закону можно только то, что прописано в договоре, а содержимое конвертика мошенник спокойно оставляет себе;
• — Вместо продавца продажу ведет доверенное лицо. Здесь проблема может оказаться в том, что доверенность – подделка или получена подавлением или обманом. Подстраховка – проверка доверенности опытным адвокатом;
• — Продавец состоит в браке, и согласия супруга на сделку в принципе нет. На вопрос о том, можно ли продать квартиру в аварийном доме, в этом случае ответ будет простым – нет. Потому что сделка будет признана незаконной, и перед ней нужно потребовать такое согласие;
• — Монументальная коммунальная задолженность. Подстраховка – включение в договор пункта о полной уплате коммунальных платежей.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

+7-921-904-34-26 юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Чем отличается ветхое жилье от аварийного?

Несмотря на распространенность терминов, строгого их определения действующее законодательство не предусматривает. Однако по факту кирпичные и панельные дома признают подлежащими сносу  при 70% износа, для деревянных построек этот норматив составляет 65%.

Оценку состояния жилой недвижимости проводят комплексно с учетом возраста. Строительная экспертиза проводится для всех составных частей здания:

• подвалы, фундамент, отмостка;
• фасады и их декоративные элементы, балконы и лоджии, внешние водоотводы;
• кровля, чердак, выходы коммуникаций;
• внутренние несущие конструкции, дверные и оконные проемы;
• инженерная инфраструктура;
• придомовая территория.

Если полученные в ходе обследования данные превышают указанные показатели, то жилью присваивается статус аварийного.  Далее местные органы власти принимают постановление о сносе, о чем обязаны уведомить владельцев жилья в течение двухнедельного срока. Получив такие извещения, собственники должны явиться в администрацию для подписания соглашения об изъятии жилплощади в многоквартирном доме в связи с его ликвидацией.

После оформления всех документов операции возмездного отчуждения  ветхого имущества по закону запрещены. При выявлении нарушения данного требования сделка признается недействительной. Также такая возможность вполне реальна и в случае отсутствия в договоре купли-продажи предупреждающего пункта о состоянии жилья. Позиция суда в таких случаях одна: нового хозяина при покупке квартиры или дома ввели в заблуждение.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Старый многоквартирный дом – не самый выгодный актив. Аварийность здания позволяет рассчитывать на расселение жильцов. Взамен непригодного жилья они получат ключи от квартир в новостройках того же города.

Однако если у собственника есть квартира в этом здании, он может распорядиться ею иначе – до расселения дома. Не выгорит с арендой, значит получится найти покупателя на аварийное жилье. Закон не запрещает продавать квартиры в аварийных домах. Фактически ветхое и аварийное жилье – это такие же объекты, как и обычные квартиры в новостройках или на вторичном рынке жилья.

Сделки с аварийным жильем должны отвечать нормам законодательства:

• Жилищный кодекс – а именно ст. 32, ст. 86-89 ЖК РФ;
• Положения ПП № 47 от 28.01.2006 – где говорится о критериях аварийного жилья, условиях проживания, гражданских сделках и т.д.
• Федеральный закон № 185 «О реформировании ЖКХ» от 21 июля 2007 года – регулирует финансовые вопросы по расчетам с жильцами аварийных домов;
• Гражданский кодекс – Глава 30 (ст. 549-558 ГК РФ), где обозначены основные принципы, порядок и условия купли-продажи недвижимости.

Участникам сделки нужно изучить законодательство и учесть нюансы с продажей аварийного жилья. Для удобства мы вынесли их в отдельные разделы.

Особенности сделки

Собираясь заключить сделку, сторонам нужно учесть ряд особенностей:

• Аварийное жилье имеет отличие от ветхих строений. Нужно проверять, что вы покупаете – ветхий объект или квартиру в аварийном доме под снос? Рассчитывать на жилье в новостройке могут лишь те, кто владеет жилплощадью в аварийном доме. Ветхие строения не расселяют, а значит и смысла в приобретении квартиры «на перспективу» в таком объекте нет.
• Продавать квартиру в доме, идущем под снос, может только ее собственник или сособственники, т.е. имеющие свидетельства о регистрации или выписки из ЕГРН о праве собственности (ст. 209 ГК РФ). Остальные жильцы, например – наниматели по договору соц найма прав на продажу не имеют, поскольку жилье им не принадлежит.
• Обязательное условие для продавца – уведомить покупателя об аварийном статусе многоквартирного дома. Если этого не сделать, дело легко может дойти до суда, где сделку признают недействительной.
• Цену на объект недвижимости устанавливает продавец.
• Цель покупателей – долгосрочная инвестиция: получение новой квартиры вместо жилья в аварийной «хрущевке». Например, с последующей перепродажей объекта в новостройке.

Ограничения на продажу

Жилищное законодательство накладывает лимиты.

Когда не получится продать и купить квартиры в доме под снос:

1. Если продавец (собственник) уже заключил договор об изъятии жилого помещения на муниципальные и государственные нужды.
2. Оформлено соглашение о выкупе аварийной жилплощади муниципалитетом – с целью дальнейшего сноса дома.
3. Если имеется решение суда о принудительном выселении собственника, например – в случае отказа от выкупной цены или нежелания переезжать в новую квартиру (п. 1, 9 ст. 32 ЖК РФ).
4. Жилье не приватизировано, а находится на балансе муниципального образования. Жильцы выступают лишь нанимателями – арендаторами на определенный срок (см. «Приватизация аварийного жилья«).

Плюсы и минусы

Обозначим плюсы и минусы от совершения сделки с учетом ее особенностей и ситуации на рынке жилья.

Для покупателя:

Преимущества	Недостатки
Переезд в новостройку из старой «хрущевки» — в будущем	Неопределенность: снесут дом или уберут его из списка аварийных объектов в городе?
Дешевизна – квартиры в аварийном жилье имеют стоимость ниже рыночной (примерно на 25%)	Затягивание с переселением из-за сложностей с новостройками, например – из-за банкротства застройщика, очередью, кризисом в стране и т.д.
Развитая инфраструктура – старые многоквартирные дома построены давно и часто находятся в центре или рядом с центром города	Ремонт ветхого строения, проживание в аварийном объекте вплоть до переселения
Меньше соседей	Перебои с коммуникациями: газ, свет, вода, отопление
Меньшая загруженность парковочных мест	Сложность сдать жилье в аренду (наем)
Зачастую пригодность жилья для проживания, минимальные удобства

Для продавца:

Преимущества	Недостатки
Избавление от проблемного объекта недвижимости	Лишение возможности получить жилье в новостройке по программе расселения аварийных домов
Получение денег

Продавцу нужно обдумать, стоит ли расставаться с квартирой в аварийном доме? Вероятно, можно немного подождать, зато получить новое жилье от государства. Покупатель решает свои задачи – есть ли смысл приобретать проблемный объект в доме под снос? Быть может, лучше вложиться в квартиру на вторичном рынке жилья. Одного идеального варианта здесь не существует, нужно оценивать плюсы и минусы исходя из потребностей в жизни.

Порядок признания жилья аварийным

Для признания жилья аварийным необходимо пройти следующую процедуру.

Этап 1. Собственник жилья подает заявление и соответствующий пакет документов, на основании которого создается комиссия для признания жилья аварийным.

Этап 2. Оценка соответствия жилья установленным требованиям и вынесения решения по итогам комиссии.

Этап 3. Передача заключения заявителю (собственнику жилья) в виде письменного уведомления почтой.

Этап 4. В случае вынесения положительного решения, а именно признания жилья аварийным, в течении 30 дней орган исполнительной власти РФ должен издать распоряжение о дальнейшем использовании помещения (снос или реконструкция).

Зачем вообще выяснять, можно ли продать квартиру в аварийном доме?

Итак, приобретение жилых помещений в аварийном доме ничем не отличается от обычной сделке по покупке квартиры. Это можно сделать – вот только зачем это нужно? Нет, дело не в склонности к экстремальному образу жизни. Такая сделка – прекрасная возможность получить в том же городе другую квартиру – но уже современную, в новостройке.

Все дело в том, что местная администрация, если законодательство соблюдается как следует, в плановом порядке реализует программу расселения жильцов аварийных построек – ведь эти жильцы имеют право на получение равнозначной по площади и при этом бесплатной квартиры в новом доме. И выигрыш покупателя аварийного жилья очевиден: вложив сравнительно скромные средства в приобретение аварийной квартиры, он через более-менее небольшой промежуток времени без дополнительных вложений получит ощутимо более дорогое новое жилье. Так что сделка – выгодная. Однако в ней есть риски.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

+7-921-904-34-26 юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Порядок действий по продаже

Несмотря на перечисленные особенности совершения сделки, ее основные этапы отличаться от стандартной сделки не будут, за исключением того, что она может прекратиться на любом этапе, как только администрация муниципалитета примет решение о расселении аварийного дома и вынесет соответствующее постановление.

Кроме того, информация о том, что квартира предоставляется к продаже в доме, признанном аварийном, должна быть сформулирована продавцом еще на этапе подачи объявления, чтобы лицо, которое заинтересуется таким объявлением, было готово к возможным сложностям с оформлением такого варианта в собственность.

В том случае, если регистрация перехода права собственности на конкретную квартиру происходит одновременно со вступлением в силу постановления администрации муниципалитета о расселении дома, признанного аварийным, сделка автоматически аннулируется, а переход права собственности будет считаться недействительным.

Если же разница между регистрацией права собственности и выходом такого постановления будет хотя бы один день, переход права будет считаться законно завершенным.

Если, вопреки требованиям действующего законодательства, покупатель смог погасить часть суммы материнским капиталом или его частью, сделка автоматически будет признана недействительной, как только Пенсионный Фонд узнает о факте подлога документов, а расплатившийся сертификатом или его частью может быть привлечен к уголовной ответственности по факту мошенничества.

Однако если администрация муниципального образования, в котором дом расположен, вынесла постановление о его расселении (то есть принудительном изъятии квартир), оформление сделки прекращается (если только переход права собственности не был юридически зафиксирован).

В случае мошеннических попыток совершения сделки с квартирой, находящейся в аварийном доме, лица, причастные к таким действиям, будут привлечены к уголовной ответственности.

Срок освобождения квартиры бывшими хозяевами после продажи квартиры

Законодательство содержит в себе такое понятие, как разумные сроки освобождения квартиры – освобождение квартиры при конкретизации периодов, которая не оговаривается ни в одном из документов, однако, на практике, считается, что длительность такого срока освобождения квартиры после продажи – один месяц.

Эффективен и следующий момент. В договоре можно указать, что какая-то доля от полной стоимости жилплощади, к примеру, десять процентов, будут помещены в банковскую ячейку. Эти деньги будут получены продавцом лишь тогда, когда он выпишется из жилья и освободит его от всех вещей, не указанных в соглашении.

Стоит ли приватизировать квартиру до сноса?

Таким вопросом задаются многие наниматели, не успевшие оформить в собственность свою аварийную квартиру.

До 2011 года все, кто владел жильём по договору соцнайма, могли при расчёте компенсации на каждого зарегистрированного получить по 18 м2 (действующая социальная норма), а это позволяло существенно улучшить жилищные условия.

У собственников такой привилегии не было, поэтому с приватизацией никто не торопился.

После внесения поправок в закон «О приватизации» это правило упразднили. Сейчас квартиросъёмщикам предоставляют благоустроенные квартиры, равнозначные по количеству комнат и метражу, но не гарантируют при этом, что они будут находиться в том же районе.

Следовательно, прямых выгод от приватизации жилья в доме под снос нет: пользоваться таким имуществом уже не получится, продать – тоже, а сумма компенсации будет невысокой.

Право на участие в приватизации даётся всего один раз, поэтому лучше дождаться получения новой квартиры и оформить её в собственность.

Что получают собственники при расселении из аварийного жилья и на каких условиях?

При расселении из аварийного жилья, владельцам дадут квартиру, которая будет так или иначе соответствовать потерянной. Однако это далеко не единственный вариант. Рассмотрим все доступные способы компенсаций.

Равнозначное жилье

При сносе дома, самым выгодным вариантом компенсации станет получения равнозначного жилья. Это будет примерно такая-же квартира, как и потерянная по площади и по количеству комнат. Выгоден этот вариант будет по той простой причине, что даже если квартира не понравится, ее можно будет выгодно продать.

Продажа жилья, полученного в рамках программы переселения не предполагает уплаты налога.

На практике, равнозначное жилье почти всегда бывает примерно такое же по общей площади, но меньше по жилой. Впрочем, – это не обязательное правило и тут многое зависит от региона проживания, нового дома, честности местной администрации и так далее.

Площадь равнозначного жилья

Многих жильцов интересует, на какую площадь они могут рассчитывать. По общим правилам, администрация обычно привязывается к общей площади потерянной квартиры.

Пример: Предположим, что у людей была в аварийном доме квартира общей площадью в 50 кв.м. Это значит, что при расселении, они получат квартиру общей площадью не меньше 50 кв.м. Также она будет равнозначна по количеству комнат, но не обязательно – по жилой площади.

Есть такое мнение, что площадь должна еще привязываться к количеству жильцов. Например, не меньше 18 кв.м. на 1 человека. Однако данное правило соблюдается далеко не всегда. Не в интересах администрации населенного пункта заниматься улучшением жилищных условий расселяемых лиц (по крайней мере – не бесплатно).

Равноценное жилье

Администрация может предоставить взамен потерянной квартире не равнозначную, а равноценную квартиру. Это значит, что будет оценено старое жилье и новая квартира будет предоставлена исходя не из площади, а из стоимости. Это не выгодный вариант.

Как доказала практика, оценка аварийной квартиры производится по самому низком рыночному показателю. Таким образом, собственник может лишь потерять в цене. Более того, на оценку не влияет техника в квартире, вид из окна, транспортная доступность, сделанный ремонт и так далее. В результате устанавливается предельно низкая рыночная стоимость.

Пример: Средняя цена за квадратный метр квартиры примерно в том районе, где расположен аварийный дом, составляет 200 тысяч рублей. Однако при оценке квартир в аварийном доме стоимость будет существенно снижаться. Она может быть меньше как на 20-30%, так и на все 50%.

Денежная выплата

Третий вариант: если дом находится в аварийном состоянии и варианты расселения (предложенные квартиры) не устраивают жильцов, они могут потребовать денежную компенсацию. Это тоже невыгодный вариант, так как оценка производится по тем же принципам, которые описаны выше. В результате собственники могут получить сумму существенно меньше, чем на рынке.

Значительно проще и выгоднее получить равнозначную квартиру и сразу же ее продать, благо платить налог не требуется.

Социальное жилье

Если аварийным признано муниципальное жилье, в котором люди проживали на основании договора социальной аренды, они не имеют возможности выбирать – им выдадут только схожую (равнозначную) квартиру, в которой эти лица получат право проживать на основании нового договора социальной аренды. Такие люди не получают право на компенсацию.

Если аварийный дом находится в очень плохом состоянии и может разрушится в любую минуту, то всех жильцов будут в срочном порядке выселять в некое социальное жилье. Там они получат право временного проживания, пока не будет готов дом, в который они смогли бы переехать. Как доказывает практика, такое временное жилье является крайне неудобным и некомфортным, однако это не причина хватиться за первое, что предложат. Всегда стоит ждать, пока предложенная квартира будет подходить хотя бы по основным параметрам.

Нововведения в 2021 году

Для того, чтобы максимально защищать права жильцов, в 2021 году приняты новые поправки к законам. У собственников аварийного жилья появится больше вариантов:

• Льготная ипотека: чтобы доплачивать за более качественное жилье.
• Выбор застройщика нового дома, в который будут переселять людей.
• Покупка жилья на вторичном рынке за счет некоего сертификата, который будет выдаваться в качестве компенсации и так далее. Детальное описание новых возможностей и их особенностей пока не предоставляется. Не факт, что даже описанное выше будет принято.

При переселении жильцов из аварийных домов нередко возникает множество проблем и нарушений. Как правило, собственники не знают свои права, чем активно пользуются многие недобросовестные личности. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных нюансах, которые обязательно нужно знать. Они же могут оказывать помощь клиентам на всех этапах переселения или получения денежной компенсации. Вплоть до отстаивания интересов клиента в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните Москва и Московская область
• позвоните Санкт-Петербург и область

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5) Автор статьи

Наталья Фомичёва

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задать вопрос Рейтинг автора

Написано статей

513

-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Полезная информация по теме

4

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Перед приобретением Покупателю понадобится проверить выбранную квартиру на юридическую чистоту….

22

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры

Оформление купли-продажи квартиры сопряжено со сбором необходимого пакета документов. Они…

34

Оформление сделки купли-продажи квартиры в МФЦ

Многофункциональные (МФЦ) созданы для предоставления государственных услуг…

1

Покупка квартиры в другом городе по ипотеке

Необходимость купить жилье в другом городе возникает достаточно часто. Это…

2

Покупка квартиры по военной ипотеке: пошаговая инструкция

Государство уделяет огромное внимание вооруженным силам и, в частности, комфортному…

15

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетний ребенок –…

Аварийное жилье: сомнительная покупка или новоселье по дешевке?

Кто продает аварийное жилье, на что надеются его покупатели, как происходит сделка и сколько лет новым собственникам придется ждать переезда в новостройку?

Кто продает аварийное жилье, на что надеются его покупатели, как происходит сделка и сколько лет новым собственникам придется ждать переезда в новостройку? Об этом – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Напомню, после того как межведомственная комиссия постановляет и расселить его, муниципалитет письменно сообщает собственникам помещений о необходимости снести объект – самостоятельно и в разумный срок. Как правило, сделать это домовладельцы не могут, тогда городская администрация обязана изъять участок, на котором возведено здание, для муниципальных нужд, поэтому квартиры (кроме неприватизированных) ей приходится выкупать. Зарегистрировав свое решение о судьбе объекта в Росреестре, не позднее чем за год до предполагаемого изъятия мэрия направляет владельцу жилплощади уведомление об этом. По истечении обозначенного срока должно быть подписано соглашение о выкупе. Таким образом, продажа квартиры в доме, официально признанном аварийным, будет законной вплоть до того, как собственник заключил данное соглашение или к этому его обязал суд, если подписывать соглашение владелец помещения отказался (мэрия может подать иск о принудительном выкупе в течение двух лет с даты отправки уведомления). До того владелец волен распоряжаться имуществом по своему усмотрению – сдавать в аренду, продавать или дарить. Сделка проходит по обычной схеме. Необходимо довести до сведения второй стороны, что дом официально имеет статус аварийного, а также указать этот факт в . В противном случае сделку, скорее всего, признают недействительной, а покупателя – введенным в заблуждение. Последний может узнать о состоянии квартиры самостоятельно, еще до подписания документов, запросив (Единого государственного реестра прав).

После того как собственника уведомили о предстоящем выкупе, повышать цену изымаемого имущества, например делать предпродажный ремонт, ему нет никакого смысла, так как эти затраты никто не возместит. Увеличить выкупную стоимость, которую устанавливает оценочная комиссия, не выйдет.

Чаще всего квартиру в аварийном доме ее владельцы продают, если сами в ней не живут, а ждать несколько лет, пока взамен этого им предоставят другое жилье, они не готовы.

Покупают же такие объекты (как правило, с хорошим дисконтом) в надежде получить (в эту сумму, кроме цены объекта, входят деньги на переезд и компенсация за долю в праве на общую собственность) и на эти средства приобрести хорошую квартиру или потратить их по своему усмотрению. Кроме того, по желанию собственника, если дом включен в адресную программу расселения аварийного фонда, ему могут выделить другую жилплощадь с зачетом ее цены в выкупную стоимость. Но это идеальная модель, на деле процесс этот долгий и подобные инвестиции не всегда оправданны. Хотя, согласно распоряжению президента РФ, региональные власти к 2017 году должны расселить ветхие и аварийные дома, признанные таковыми до 1 января 2012 года. В Новосибирске до конца 2015 года обещают расселить 308 аварийных домов, при этом объявлений о продаже квартир в них практически нет. Дешевое жилье, выставленное на реализацию в городе, хоть и имеет значительный износ, аварийным не признано.

В последнее время интерес к аварийному фонду растет со стороны получателей , размер которого в настоящее время составляет 429 тысяч 408 рублей 50 копеек. Однако, в соответствии с требованиями закона, купленная на «материнские» деньги квартира в первую очередь должна быть пригодна для постоянного проживания. Ветхое и аварийное жилье таковым не является по определению, потому использовать для его приобретения семейный капитал нельзя. Не одобрит аварийную недвижимость и банк при рассмотрении заявки на ипотечный кредит. Таким образом, рассчитаться за аварийные объекты можно лишь с помощью собственных средств.

Анастасия ЗАГОРУЙКО

Фото с сайта tayga.info, fedpress.ru

Как войти в программу

Когда жители многоэтажных домов уверены в том, что их жилье не соответствует стандартам качественного здания, то им нужно отправить обращение в местные исполнительные органы. После этого сотрудники этой организации посылают граждан в учреждение, которое специализируется на проведении экспертных заключений после проверки домов по программе «Ветхое жилье».

Для того, чтобы обратиться в это учреждение, нужно собрать следующие бумаги:

• план дома;
• ксерокопии документов на права владения, которые заверил нотариус;
• техпаспорт дома;
• заключение о состоянии дома;
• заявления жителей о ветхости объекта.

После обследования комиссия решает в тридцатидневный срок ветхий ли дом. Но при опасных рисках для жителей изношенного здания, постановление должно приниматься в течение одного рабочего дня. Когда жилье комиссией аварийным не признано, то граждане вправе обращаться в судебные инстанции, которые назначат независимую экспертизу для решения вопроса.

Условия расселения из аварийного жилья

При признании здания аварийным управляющие органы должны выполнить выселение граждан как можно быстрее. Но для этого соблюдают следующие условия переселения:

Всем нанимателям и собственникам предоставляются равноценные квартиры, которые имеют такую же площадь, как и пришедшее в негодность предыдущее аварийное жилье

В новой квартире обязательно наличие ванны, душа, кранов, унитаза, газовой плиты, водоотведения и водоснабжения, отопления, электричества.
При переселении из ветхого помещения на выбор предлагаются три варианта, но требования собственников во внимание не принимаются.
Так же, как и собственникам, квартиросъемщикам, заключившим договор соцнайма, предоставляется жилое помещение на схожих условиях.
Площадь будущей квартиры высчитывают в соответствии с действующими нормативными актами на жилое помещение, которое предоставляют по договору социального найма. К примеру, семейная пара переселится в квартиру из одной комнаты, площадь которой от 44 до 50 квадратных метров

Три жильца, состоящие в семейном родстве, переедут в помещение, площадь которого от 62 до 74 квадратных метров. По нормативам на одного гражданина страны положено не меньше чем 18 квадратных метров.

Когда житель дома, подлежащего выселению, входил в реестр очередников на расширение жилплощади, то он переедет в помещение с учетом не хватающего метража. Бывают редкие ситуации, когда в местном жилфонде нет помещения требуемого размера. Тогда выдается дополнительная квартира.
Расселение из ветхого и аварийного жилья в коммуналки запрещено.
Предоставляемая квартира располагается в том же округе, что и подлежащее сносу здание. Однако, если жители согласны, то их расселяют в другие округа.
Расселение ветхого и аварийного жилья в 2017 году происходит только тогда, когда есть письменное согласие квартиросъемщиков.
Расселение из аварийного жилья граждан осуществляют в годичный срок после признания его таковым.
Между владельцем нового жилья и хозяином здания заключается подробный договор мены. В основном, хозяином жилого здания выступают местные органы, которым для выполнения спущена муниципальная адресная программа переселения из ветхого жилья.
Когда предполагаемый переселенец хочет взять компенсацию в виде наличных за аварийный объект, то он пишет подобное заявление. Но решение по этому вопросу возлагается на местные муниципальные органы. Ко всему прочему, компенсационные выплаты не выгодны собственнику квартиры, которая подлежит сносу.
Расселение аварийного жилья проводится за счет местных муниципалитетов. Но следует учесть, что грузовики для переезда предоставляют единожды.
После того, как здание признали аварийным, собственники жилых помещений не могут продавать или обменивать их. Подобные манипуляции с квартирой будут признаны вне закона.
После того, как подписан договор между владельцем аварийного помещения и хозяином здания, выселение происходит в течение месяца.
Когда владелец недвижимости жил в квартире, площадь которой намного меньше действующих нормативов, то при расселении ему дадут отдельное помещение со стандартной площадью, то есть, величина жилья взамен аварийного будет больше.
Обитателям коммунальных квартир предоставляют при расселении из аварийного помещения отдельную квартиру.

При несогласиях обладателей квартир и нанимателей с постановлением межведомственной комиссии о переселении граждан из аварийного жилищного фонда, нужно подать исковое заявление в суд. Для обращения надо предоставить результаты независимых экспертов, которые признали объект негодным для проживания при проведении замеров и техэкспертиз.