Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Какие ограничения бывают

Продажа земельного надела может быть ограничена разными способами. Выделяют следующие типы ограничений:

аренда земли. Регистрируется такой договор, если его срок составляет от одного года и более. Если бы сделки не регистрировались, то в случае продажи надела могли бы быть затронуты права не только продавца и покупателя, но и арендатора. Например, приобретатель планирует использовать землю в своих целях, покупает её, а оказывается, что её обрабатывает другое лицо, которое на законных основаниях получило её в аренду. Возникает спорная ситуация;

арест в соответствии с судебным решением. Может устанавливаться, например, в качестве обеспечительной меры, если в суде решается вопрос о праве собственности или о взыскании задолженности;

арест в рамках исполнительного производства. Такое обременение накладывается уже в процессе исполнения судебного решения, когда планируется реализация участка или его передача взыскателю;

сервитут. Может быть публичным или частным. Означает, что участком частично могут пользоваться иные лица, например, чтобы проехать к общедоступному месту или своей собственности;

залог. Залог недвижимости – это ипотека или обеспечение финансовых обязательств

Не важно, приобретался ли участок с использованием заёмных средств или он являлся залогом при получении кредита, обременение будет одинаковым;

доверительное управление. Означает, что другое лицо за плату использует участок для достижения целей собственника

Передать объект другому собственнику будет возможно, но обязательно нужно учесть интересы лица, выполняющее такое управление, по аналогии с арендой.

Это наиболее распространенные в гражданских отношениях виды ограничений, хотя есть и другие, каждый из которых будет иметь свои правовые особенности (к примеру, договор пожизненного содержания также предполагает обременение недвижимости, переданной плательщику ренты). При этом часть обременений ограничивает регистрационные действия, а при некоторых провести куплю-продажу будет можно, но с соблюдением особой процедуры.

Арест

Единственный вариант – сначала снять ограничение. Сделать это можно после устранения причины его применения или при вынесении соответствующего судебного акта.

Например, если арест наложен из-за долга, снять его можно после оплаты либо путем подписания с кредитором соответствующего соглашения об урегулировании конфликта и закрытии исполнительного производства. В противном случае объект может быть реализован или передан кредитору в качестве обеспечения долговых обязательств.

Аренда

Если участок находится в аренде, продать его всё же можно. Ограничение регистрируется для того, чтобы приобретатель понимал, что не сможет нарушать права арендатора и ему в случае покупки участка придётся их учитывать.

Покупатель получит не только обязанности по отношению к арендатору. По сути, он становится на место арендодателя и вправе получать арендную плату, а также впоследствии может заключить с арендатором новый договор.

При этом нужно учесть некоторые факторы:

• не нужно перезаключать договор, но направить арендатору уведомление, что арендодатель изменился потребуется в обязательном порядке;
• в договоре купли-продажи должно быть условие о том, что надел передан в аренду. Это означает, что покупатель в курсе о наличии соответствующего ограничения.

Брать разрешение у арендатора не нужно, его согласие не обязательно, но вот уведомить его нужно в обязательном порядке.

Сервитут

По сути, это предоставление прав на пользование участком другим лицам. Наличие сервитута никак не ограничивает возможности регистрации сделки. Однако после смены собственника обязательно соблюдение тех же условий.

Узнать о сервитуте можно, получив выписку из ЕГРН. В документе будет содержаться особая отметка о наличии подобного ограничения.

Залог

Залог обеспечивает права кредитора. Если в качестве залогового имущества используется земельный надел, то такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.

При продаже или покупке участка, находящегося под залогом, нужно учесть следующее:

• снять ограничение можно только после полного погашения задолженности;
• продать заложенный участок можно, но только с согласия залогодержателя;
• залог сохраняет свою силу после смены собственника.

Согласие оформляется письменно. При его отсутствии Росреестр не оформит сделку.

Судебная практика

Согласно 218-ФЗ все обременения, связанные с землей, подлежат обязательной госрегистрации. Как только такая запись внесена, то собственник значительно ограничивается в своих правах. Запись в реестре создает проблемы с последующей продажей земли и служит своего рода стоп-сигналом для будущих покупателей. Судебная практика богата примерами по снятию такого обременения.

Верховный суд устанавливает возможность для граждан, чьи права залогом нарушены, оспаривать зарегистрированное обременение в суде. Ответчиком же будет выступать тот, за ком указанное обременение зарегистрировано. Регистрирующий орган при этом может быть привлечен как третье лицо. Ограничить имущество можно не только по взаимной договоренности сторон. Иногда такое происходит по решению суда. Самым распространенным случаем в таком примере станет арест имущества для того, чтобы обеспечить покрытие задолженности в судебном или исполнительном производстве.

Значительная часть возможных обременений не требует обращения в суд. Так, ограничения, связанные с ипотечным договором, прекращают свое действие сразу после погашения задолженности. Прекращение права аренды можно осуществить при подаче заявления в Росреестр. Осуществить это действие может не только арендатор, но и собственник переданного в пользование имущества.

Самым распространенным поводом для обращения в суд в случае необходимости прекращения обременения – это залог. С ипотекой все понятно и зависеть указанная ситуация будет только от своевременности внесения платежей. Обращение в суд потребуется в случае затягивания банком направление в Росреестр заявления на отмену закладной. Это связано с тем, что банк в данном случае должен выразить свою добрую волю на передачу надела.

Очень часто обременения на надел налагает служба судебных приставов. При этом следует учесть, что зачастую сотрудники указанного ведомства злоупотребляют своим положением и арестовывают наделы при наличии незначительных у собственника долгов. Если руководство приставов игнорирует заявление о снятии ареста, то следует обратиться в суд.

Продать земельный участок, если на него наложено обременение, невозможно без соответствующего разрешения залогодержателя. Если таковым является банк, то самым надежным вариантом будет погашение задолженности. Если ограничение наложено судом или ФССП, то скорее всего это связано с будущей продажей указанной земли и покрытия долгов собственника.

Изъятие земельных участков

Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:

• объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
• объектов атомной энергетики;
• объектов обороны и безопасности РФ;
• дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
• объектов для обеспечения космической деятельности;
• объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.

Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.

Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).

Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.

Орган власти, подготавливающий решение об изъятии, должен запросить в ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимость) сведения о владельце земельного участка. Если сведений о правах на изымаемый участок в ЕГРП нет, то должен быть проведены мероприятия по выявлению владельцев. Это может быть публикация сообщений на официальном сайте, информационных стендах, местных СМИ.  Если владелец земельного участка не был найден, то в судебном порядке право собственности на него переходит к государству.

Между правообладателем изымаемого участка и органом исполнительной власти должно быть заключено соглашение в письменной форме. Если об изъятии земли ходатайствовала организация, то соглашение будет трехсторонним. При наличии на земельном участке какой-либо недвижимости, соглашение заключается и в отношении них.

В соглашении указывается кадастровая характеристика и рыночная стоимость земельного участка и объектов на нем. В размер возмещения должна входить не только рыночная стоимость земельного участка, но и убытки, причиненные изъятием, в том числе упущенная выгода. На возмещение может рассчитывать не только собственник участка, но и его арендатор, в этом случае оценивается стоимость имущественного права.

Проект соглашения высылается правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении, после чего у него есть 90 дней для подписания соглашения, отказа от него или предложения своих обоснованных условий. К сожалению, мнение владельца земли особого значения не имеет, в чем и заключается риск ущемления его интересов со стороны организаций естественных монополий. В отношении несогласного с изъятием правообладателя может быть подан иск о принудительном изъятии участка.

Причем, принудительное изъятие земельного участка и объектов на нем осуществляется, даже если речь идет о жилом помещении. Собственнику жилья возмещается его рыночная стоимость, а если жилой объект был предоставлен на условиях социального найма, то жильцам должны предоставить другое благоустроенное помещение. 

При оформлении договора следуйте таким правилам:

1.Впишите дату заключения сделки вверху, после наименования документа.

2.Ниже укажите личные данные покупателя и продавца по договору. Обязательные данные: инициалы, паспортная информация, дата рождения, место проживания.

3.В пункте 1.1 указывайте сведения об участке земли из кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП: полное наименование в соответствии с документами, место расположения, площадь, номер по кадастровой выписке и др. Кстати, тут же можно написать, какие документы передали право собственности нынешнему продавцу, а также обосновать, откуда взяли данные по участку.

4.Если на участке имеется постройка или дом, то указывают кадастровые данные еще и их.

5.Отдельным подразделом и пунктами выделяется оплата по договору. Объясните продавцу, как сможете расплатиться за покупку участка. С отдельными видами обременений могут быть самые различные варианты оплаты. Например, частями, полностью, с какими-либо условиями. Также учитывают, на какой расчетный счет будут переведены средства. Если же передается «наличка», то обязательно должен присутствовать юрист, подтверждающий данный факт.

6.В пункте 3.1. следует вписать всю информацию об обременении, которое действует на имущество. Конечно же, продавец сам должен указать покупателю на ограничения, но если этого не произошло покупатель должен смело включать этот пункт в договор.

Если владелец земли не рассказал о том, что имеются обременения, то в эти строки необходимо вписать: «обременения на данное имущество не появлялось». Таким образом, покупатель может в случае необходимости потребовать от продавца расторжения сделки или компенсацию.

7.Раздел «Обязательства сторон» также важен. Впишите туда все обязательства, которые должен выполнить продавец или покупатель.

8.В следующем разделе укажите приложения – документы, подтверждающие право собственности продавца на земельный участок, личные документы, градостроительные, а также бумаги, подтверждающие наличие обременений.

9.Не забудьте указать реквизиты каждой стороны, чтобы не возникало вопросов. Можно включить как личные данные, так и другие, например, номер счетов в банке.

10.Подписи продавца и покупателя также обязательны.

Документ обычно печатается в двух экземплярах , для двух сторон.

Общие правила продажи земельных участков

Земельные участки в соответствии с нормами ГК РФ относятся к объектам недвижимости. Как правило, на оформленном в собственность землевладении располагаются какие-либо постройки, также являющиеся недвижимым имуществом. Разделить земельный участок и находящиеся на нем строения при отчуждении этого участка не представляется возможным.

Находящаяся в собственности одного владельца земля может быть продана только вместе с расположенными на ней другими недвижимыми объектами (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Сделки по отчуждению земельных угодий должны соответствовать следующим требованиям:

• правом продать земельный участок обладает только лицо, в собственности которого он находится, т.е. без оформления права собственности совершение сделок с недвижимостью не допускается;
• сделка по продаже землевладения подлежит регистрации в Росреестре;
• стороны договора не могут включать в его текст условия об изменении категории и предназначения земли, если на это не получено согласия от уполномоченных органов в соответствии с п. 1 ст. 8 ЗК РФ;
• в случае нахождения продаваемого участка в долевой собственности договор должен быть заверен у нотариуса (п. 1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015).

Предметом сделки могут быть только те земельные участки, которые стоят на государственном кадастровом учете.

Аренда и доверительное управление

Это еще два варианта обременения, действующие в пределах срока соответствующих договоров. Договоры с подобным обременением регистрируются в Росреестре без проблем, поскольку само обременение не предполагает ограничение права распоряжения собственностью.

Заключая сделку, направленную на приобретение земельных участков с подобными обременениями, следует знать, что обременение снимется автоматически после истечения сроков действия договора аренды или договора доверительного управления.

Небольшим утешением может быть то, что арендная плата будет платиться уже новому владельцу участка.

Требования к форме и содержанию договора купли-продажи на землю

Существуют чёткие указания, как составить договор купли-продажи земельного участка. Если их неукоснительно придерживаться, то юридическую чистоту сделки оспорить не удастся никому. Начальным требованием для того, кто составляет соглашение, выступает форма договора – письменная, как указано в ст. 550 ГК.

Обращаться к нотариусу для заверки сделки никто не запрещает. Более того, статьями 42 и 54 ФЗ № 218 установлена обязательность нотариальной формы соглашения в обстоятельствах, когда продают:

• долю земельного участка, находящегося в долевой собственности;
• землю, собственник которой является несовершеннолетним или лицом, чья дееспособность временно ограничена.

ДКП не регистрируется.

Как распределить расходы на регистрацию смены собственника и услуги нотариальной конторы, сторонам следует договариваться между собой.

Сколько экземпляров договора нужно изготовить, подсчитывают, прибавляя к количеству сторон единичку – экземпляр, который останется в распоряжении Росреестра на хранении.

Структура типового договора, представляющего собой единый документ, состоит из преамбулы и разделов, в которых идёт речь о:

• предмете сделки;
• цене объекта;
• порядке оплаты;
• правовом статусе сторон;
• данных относительно обременений, ограничений;
• порядке передачи.

Завершается документ реквизитами и подписями. Отсутствие визирования повлечёт недействительность договора.

В соглашение могут включаться и другие условия. Но они не должны сужать права сторон, иначе признаются ничтожными. Перечень недействительных условий содержится в п. 2 ст. 37 ЗК РФ.

Бланк договора купли-продажи земельного участка

Готовясь к подписанию соглашения, неплохо бы заранее скачать бланк и распечатать.

Это позволит составить ясное представление о структуре и особенностях документа. Если обстоятельства того требуют, можно внести дополнительные условия.

Договор купли-продажи на земельный участок: образец

Для составления договора продажи земельного участка образец лишним не станет. Когда сделка касается участка земли, то стоит скачать образец типового соглашения.

Когда смотришь на образец заполнения договора относительно успешно проданного участка, то увереннее решаешься на покупку надела. Даже самый внешне непритязательный и простой заполненный пример соглашения, существенно облегчает процесс покупки.

Договор купли-продажи земельного участка: Росреестр 2020

Чтобы упростить заключение сделок с недвижимостью на странице росреестровского сайта выложили формы документов.

Особого образца Росреестром для договора купли-продажи земельного участка не предложено.

Если нужен пример, то можно воспользоваться одним из имеющихся на странице предложений. Они отличаются лишь предметом сделки.

Бланк ДКП земли от Росреестра

Для договора купли-продажи участка земли бланк нужно выбирать тщательно. Далеко не каждый шаблон, предложенный юридическими компаниями, к сожалению, соответствует требованиям, выдвигаемым Росреестром к оформлению.

Так выглядит довольно детальный вариант соглашения, отвечающий стандартным требованиям.

Можно выбрать другую версию типового ДКП земельного участка, покороче и попроще. Подойдёт, если не предвидится никаких сложностей и подводных течений.

Надел может продаваться вместе с домом. Для такого случая требуется несколько отличающийся вариант соглашения. Несложная версия предстаёт в таком виде.

Или в несколько отличном, но также не перегруженном чрезмерной сложностью и детализированностью.

Когда на территории участка установлен дачный домик, это понадобится отразить в ДКП. Типовую версию соглашения представляем такой.

С учётом конкретных обстоятельств заключения сделки более предпочтительной может оказаться другая версия типового договора по земельному участку с садовым домиком.

Приобретение земли может осуществляться с использованием заимствованных средств. В таких случаях кредитное учреждение требует подписания предварительного договора. На его основании с покупателем заключается соглашение об ипотеке. По сути, ДКП из двустороннего соглашения превращается в трёхстороннее.

Сделка по продаже доли собственности в земельном участке, требующая нотариального удостоверения, оформляется по несколько отличному от прочих шаблону.

Образец договора купли-продажи земельного участка (Росреестр)

На официальном сайте Росреестра предложен образец 2020 года для ДКП земельного участка. Но не как отдельного объекта недвижимости, а в качестве приложения к жилому дому.

Разумеется, такая версия не слишком удобна в качестве образца, когда сделку проводят только по земельному наделу.

Предварительный договор с задатком

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.

Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.

По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):

• потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
• возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.

Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.

При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.

Важно! Отметим, что согласно п. 2 ст

381 ГК при отказе продавца заключать основной договор, он обязан возвратить полученный задаток покупателю в двойном размере. Однако, в случае с предварительным договором задаток является частью оплаты за товар, который будет приобретен в рамках основного договора. Если продавец отказался от него, то задаток не получится удвоить, он просто вернется покупателю.

Подтвердить передачу денег необходимо по расписке, которую выдает продавец при получении задатка. При этом расписка является приложением к договору, а не самостоятельным документом. Вместе они обеспечивают надежность достигнутых договоренностей.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Судебная практика

В судебной практике имеются случаи злоупотреблений, связанных с получением задатка по предварительному договору. Например, покупатель внес задаток по предварительному соглашению, но в силу обстоятельств не смог заключить основной договор. Продавец отказался его возвращать. Но суд встал на сторону покупателя, признав предварительный договор основным, а задаток предоплатой по нему. В итоге по судебному решению покупателю все средства вернулись — смотрите решение суда.

Общие правила при проведении сделок с земельными участками

Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

Нужно учитывать следующее:

1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

Заверенная у нотариуса сделка даст гарантию, интересы обеих сторон будут соблюдены

Соблюдение приведённых правил позволит провести оформление сделки без возражений о стороны контролирующих органов.

Как оформить договор

При составлении соглашения стороны обязаны руководствоваться регламентом Федерального законодательства. Договор с предусмотренной рассрочкой платежа должен включать такие пункты:

1. Полное наименование.
2. Дата оформления.
3. Место составления документа.
4. Наименование сделки.
5. Отметка о предоставлении покупателю рассрочки.
6. Предмет договора. В этом пункте подробно описывается земельный участок, указывается юридический адрес, точные размеры, границы.
7. Номер соглашения.
8. Документы, подтверждающие право собственности продавца.
9. Отсутствие обременения.
10. Порядок проведения финансовых расчетов, возможные варианты оплаты. Стороны могут договориться о ежемесячных, ежеквартальных расчетах, рассмотреть разные варианты.
11. Права и обязанности сторон.
12. Срок действия соглашения.
13. Сумма сделки, размер первоначального взноса.
14. Реквизиты.

Внимание! Отдельно составляется график ежемесячных платежей, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью