Главные отличия между переустройством и перепланировкой

Требуется ли разрешение на снос или перенос не несущей стены

Если новая стенка не затрагивает капитальные перекрытия, не нагружает их, не меняет площадь квартиры, ее возведение относят не к перепланировке, а к ремонтным или реконструктивным работам. Разрешительная документация не потребуется. И чтобы ее узаконить, не нужно обращаться в жилинспекцию. Достаточно общения со специалистами БТИ.

Но прежде чем начинать ремонт, надо самостоятельно узнать все нюансы ЖК, санитарных и строительных нормативов или обратиться за консультацией в проектное бюро. Возможно, что именно в вашем случае понадобится вносить изменения в техпаспорт и согласовать их с надзорными органами.

Некоторые виды переносов стенок произвести не получится, даже если они не капитальные. Не разрешается:

• уменьшать площадь комнат более чем на четверть;
• переносить перегородки так, чтобы образовывались комнатки без окон и радиаторов;
• закрывать несъемной переборкой инженерную сеть или усекать вентиляционный канал.

Запрет положен и на уменьшение размеров кухни. Это помещение является самым пожароопасным в квартире. С уменьшением площадей риски воспламенения возрастают.

Что касается сноса некапитальных перегородочных конструкций, здесь есть свои нюансы. Существуют определенные запреты по демонтажу даже не несущих стен. К ним относится устранение перегородок, установленных в разных помещениях:

• снос стенки между комнатой и кухней с газовой плитой в однокомнатной квартире;
• объединение лестничной площадки и коридора;
• ликвидация порогов, размещенных на балконных выходах;
• расширение лоджии за счет комнаты;
• демонтаж подоконных блоков;
• соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди.

Нельзя сносить перегородку между санузлом и кухонным помещением. Зато несложно согласовать объединение туалета и ванной в единую зону – такую трансформацию достаточно будет заверить в БТИ.

Если в квартире, купленной на вторичном рынке, уже возведена перегородочная конструкция и не внесена в технический паспорт, ее нужно сделать узаконенной. Или демонтировать без всяких согласований – снос конструкции, не указанной в документации, в перепланировку квартиры не входит.

Подача заявки

Заявка рассматривается в течение 45 дней со дня ее подачи. Однако перед тем как это сделать, лучше обратиться в орган регистрации перед сбором всех документов. Дело в том, что для незначительных изменений не обязательно собирать полный пакет. Хватит письменного согласия жильцов квартиры. К таким изменениям относятся, например, ликвидация встроенного шкафа или, наоборот, его установка.

Нужно обратить внимание, что если переустройство жилого дома было произведено без предварительного разрешения, то нужно через суд его зарегистрировать. Если сделать это во встречном порядке, то можно избежать последствий

При подаче иска нужно предоставить данные и адрес человека, который пишет заявление, юридический адрес органов, отвечающих за помещение, описание прошения о сохранении квартиры с уже имеющими изменениями. К иску нужно приложить пакет документов, поставить подпись и указать дату.

Предоставить нужно документы, подтверждающие право на собственность, заключение о том, что санитарные условия, пожарная безопасность и состояние несущих конструкций в полном порядке. Также следует приложить паспорт квартиры.

Какие работы входят в перепланировку или переустройство

Все дома, особенно многоквартирные, строятся с определенными конструктивными особенностями. Как бы нам ни хотелось иногда посмотреть в глаза проектировщикам, в действительности дома в Беларуси основательно продуманы (по крайней мере, с точки зрения конструкции). Это нужно, чтобы дом мог простоять долгое время, не покрываясь трещинами и не создавая опасности для жильцов. 

Любое сколько-нибудь серьезное вмешательство в изначальный проект требует массы расчетов, согласований и утверждений. Они представляют собой достаточно нудную и растянутую процедуру, однако совершенно необходимы для гарантии безопасности – не только вашей, но и вообще всех людей, проживающих в доме. Согласитесь, неуютно жить с осознанием того, что несущая стена не может выдерживать приходящиеся на нее нагрузки из-за нового дверного проема в чьей-то квартире. Такие дома безо всякого преувеличения можно сравнить с карточными домиками.

Существует перечень работ, которые относятся к перепланировке или переустройству квартиры. На их выполнение нужно обязательно получить разрешение от местного исполкома. В этот перечень входят самые фундаментальные преобразования жилища:

— Любые изменения систем водо- газо- и электроснабжения, отопления, канализации, вентиляции и мусороудаления. Другими словами, если вы хотите заменить радиаторы или изменить их количество, перенести розетки и выключатели, сдвинуть полотенцесушитель, переставить ванну к другой стене – все это должно быть заранее одобрено исполкомом.

— Установка всевозможных изолирующих систем: гидро-, паро-, звуко- и теплоизоляция в любых участках квартиры. Особенно трепетно чиновники относятся к изоляции балконов (лоджий), ванных комнат и санузлов. В первом случае это часто связано с вопросами пожарной безопасности, в двух других – безопасностью и комфортом ваших соседей снизу.

— Изменение конструкции пола

ВАЖНО: к нему относится и замена напольного покрытия, что очень раздражает многих хозяев. Если в техпаспорте на квартиру были указаны линолеумные полы, то самовольная замена линолеума на ламинат или паркет будет нарушением

Причина – вовсе не природная вредность чиновников, а все та же забота о соседях снизу: при замене полов часто существенно увеличивается долетающий до них шум. 

Маленькая хитрость: Некоторые напольные покрытия не требуют технического изменения конструкции пола. Так, линолеум выступает в качестве неплохой подложки под ламинат. При этом нарушения техпаспорта формально не происходит (а соседи не страдают от каждого вашего прохода по квартире).

— Изменения в несущих конструкциях: балках, несущих и тем более фасадных стенах, кровлях. Работы с этими участками дома требуют очень тщательного профессионального подхода. Получить на них разрешение нелегко, даже если внешне изменения кажутся незначительными. 

— Изменение площади (количества) жилых комнат и подсобных помещений в квартире или нежилом помещении при помощи сноса или возведения перегородок. При этом важно соблюдать некоторые строительные нормы: жилая комната должна иметь естественное освещение и площадь не менее 9 кв.м. Кухня с газовой плитой обязательно должна отделяться от остальных помещений дверью любой конструкции.

— Любые изменения, касающиеся оконных и дверных проемов: их прорезание, увеличение или закладка. Кстати, заложить окно по белорусским законам практически нереально, а изменить его конфигурацию – очень сложно. Если изменение окна повлечет сильное изменение внешнего вида фасада – готовьтесь к отказу. Особенно это касается домов, являющихся историко-культурной ценностью, а также являющихся частью архитектурных ансамблей – например, на пр. Независимости в Минске.

Некоторые из перечисленных видов работ требуют не только разрешения исполкома, но и утверждения проекта. Это относится к установке изоляции, изменению конструкции пола, а также к любым вторжениям в инженерные коммуникации и несущие конструкции.

В то же время, многие работы не требуют специальных разрешений. В большинстве случаев вы должны только согласовать их с ЖЭС, ЖЭУ или другой эксплуатирующей организацией. К таким работам относятся установка счетчиков на воду, замена полотенцесушителя без его переноса, установка входных дверей с другим направлением их открывания в жилые или нежилые помещения. 

Остекление балкона или лоджии, замена окон и входных дверей на фасадах требуют согласования с районным отделом архитектуры и градостроительства. В большинстве случаев это не вызывает проблем, если только ваш дом не относится к числу тех, чей внешний вид ревностно охраняется государством.

Замена газовых котлов, колонок или кухонных плит согласовывается с газоснабжающими организациями.

Что будет, если работы не узаконить

Если перепланировка жилого помещения произведена при отсутствии документа, разрешающего такие работы, или с нарушением проекта перепланировки, то она является самовольной, незаконной (п. 1 ст. 29 ЖК РФ). В дальнейшем это может стать причиной осложнений при продаже этой квартиры, так как она перестала соответствовать технической документации.

Кроме того, за самовольную переделку жилых помещений несут ответственность и собственники, и наниматели помещений по договору соцнайма (пп. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ).

Правовыми последствиями самовольных действий являются:

• административный штраф от 2000 до 2500 руб. при перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ);
• обязание вернуть жилому помещению прежний вид (п. 3 ст. 29 ЖК РФ);

утрата права собственности на жилое помещение, расторжение договора соцнайма (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Подробно о последствиях незаконной перепланировки — здесь.

А вот если проведенная перепланировка не нарушает действующие строительно-технические нормы и это подтверждается экспертным заключением, то гражданин вправе претендовать на сохранение своего жилья в новом виде (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

 ***

 Таким образом, перепланировка и переустройство — это действия, которые влекут такие изменения, которые обязательно должны быть зафиксированы в технической документации на жилое помещение. Их необходимо согласовывать. Причем согласование — это не пустая формальность, а необходимость, связанная с безопасностью. Своевременное проектирование и утверждение предполагаемых работ — гарантия спокойствия и защиты от разбирательств и убытков.

Но оформить документы можно и после переделки квартиры, если она не нарушает ничьих прав, а также требований законодательства.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

Перепланировка: что можно и что нельзя

Подготовка: план, документация и согласование

План реставрации включает в себя информацию о проведении всех строительно-монтажных работах, документация о состоянии здания к использованию, проектирование и расчеты изменений, которые будут сделаны в инженерных и коммуникационных системах.

В проектной организации специалисты составляют план с учетом всех требований и нормативов.

Проектная документация:

• Архитектурно-историческое и техническо-экономическое обоснование.
• Эскиз проекта
• Проект.
• Рабочая документация.

После проектирования и составления всех необходимых документов можно приступить к согласованию. Сделать это нужно в соответствующих государственных инстанциях. Процесс обычно затягивается на долгое время. К реконструкции объектов культурно-исторического значения относятся особенно и не так просто получить разрешение на проведение работ.

Некоторые здания могут быть реконструированы с сохранением прежнего вида.

Приступать к проведению работ можно после получения разрешения от государственных инстанций.

Правила переустройства

Если речь идет о переустройстве дома, то нужно понимать, что над жилыми комнатами размещать уборную, ванную комнату или же кухню запрещено. В квартирах, которые имеют два уровня, допускается лишь устанавливать над кухней ванную комнату. Эти данные нужно использовать при полном переустройстве и перепланировке помещений.

Если квартира имеет две или более комнат, то нужно делать спальни непроходными. Если в проекте индивидуальные комнаты находятся посреди квартиры, то он будет отклонен.

Что касаемо реконструкции санузла, то здесь тоже есть определенные правила. Если хочется изменить его положение, то необходимо провести систему вентиляции, гидро-, вибро-, шумоизоляции. В некоторых ситуациях также нужно усилить перекрытия. Трубы крепить на межквартирные стены и на перегородках запрещено, чтобы избежать лишнего шума. К оборудованию, арматуре и приборам нужно обеспечить постоянный доступ, чтобы можно было провести ремонт, техническое обслуживание.

Камин разрешается устанавливать в том случае, если квартира находится на последнем этаже. Если она многоуровневая, то – его можно проектировать на последнем уровне.

Перед тем как утеплять балкон, необходимо обеспечить теплоизоляцию, уберечь конструкцию от проникновения холодного воздуха. Когда совершается теплотехнический расчет, необходимо брать температуру внутреннего воздуха – +20 градусов. Конструкция должна быть правильно создана для того, чтобы избежать появления лишней влаги в помещении.

Все вентиляционные системы, а также другие инженерного типа, должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим стандартам. Первое и основное правило при проведении системы вентиляции: воздух не должен попадать из одной квартиры в другую. Нельзя объединять вентиляционный отсек для кухни и санитарных помещений. Следует понимать, что он должен обеспечивать чистоту воздуха в жилых комнатах.

Вентиляция может иметь естественный приток и ликвидацию воздуха, механическое побуждение притока, которое должно получить воздушное отопление. Третий вид вентиляции – комбинированный. Следует учитывать, что, если речь идет о жилых помещениях и кухне, нередко хватает вентиляции в виде окон, фрамуг, форточек, клапанов и так далее. Если квартира находится в третьем или же четвертом климатическом районе, то необходимо дополнительно установить сквозное или же угловое проветривание. Если в некоторых помещениях выделяются вредные вещества, то вентиляция должна выводить воздух наружу, а не в другие помещения.

Еще один важный вопрос – освещение. Если осуществляется переустройство нежилого помещения, то данный нюанс не нормируется. В других же комнатах следует обеспечить естественное освещение

Обратить внимание нужно и на сторону света, на которую выходят окна помещения. При недостатке освещения нужно использовать искусственные источники

Это же относится и к кухне.

Стоимость получения разрешения на проведение реконструкции

Расходы на получение разрешения складываются из:

• Оплаты услуг по составления проекта реконструкции (цена устанавливается в индивидуальном порядке в зависимости от сложности работы и площади помещения),
• Оформления нового технического паспорта в БТИ,
• Оплаты государственной пошлины за выдачу документов,
• Оплата государственной пошлины за регистрацию прав собственности на обновленный дом.

Основания для отказа перечислены в статье 51 Градостроительного Кодекса РФ:

• Неполный комплект документов при подаче заявлении,
• Несоответствие документов требования для проведения реконструкции.

Теперь давайте разберемся, чем переустройство квартир отличается от перепланировки

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующее внесения этих изменений в технический паспорт. Статья 25 ЖК РФ устанавливает следующие виды переустройства на основании проекта: 

•  Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования.
•  Устройство туалетов, ванных комнат и кухонь.
•  Переустановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (за исключением переноса радиаторов в застекленные лоджии или балконы).
•  Установка бытовых электроплит вместо газовых.
•  Замена или установка дополнительного инженерного оборудования, которое увеличивает энерго- и водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных проводящих сетей (кроме устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).

К переустройству квартиры относят также демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации. Такой демонтаж осуществляется на основании эскиза.

Таким образом, главным отличием переустройства квартиры от перепланировки является то, что в первом случае вы вносите существенные изменения в устройство инженерного, технического и электрического оборудования, а во втором – изменяете планировку, т.е. разрушаете или устанавливаете новые стены или объединяете комнаты, квартиры и пр.

Теперь отметим, что категорически запрещено в ходе переустройства и перепланировки квартиры. Законодательство не допускает в типовых домах предпринимать следующие «улучшения»:

•  Устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, стойках и колоннах.
•  Делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонталдьных швах стеновых панелей.
•  Ликвидировать каналы естественной вентиляции.
•  Затруднять доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам.

В общих словах, переустройство и перепланировка квартир не должны ухудшать условия эксплуатации дома и проживания в нем граждан или снижать прочность и устойчивость несущих конструкций здания. Словом, все то, что может повлечь разрушение дома. Наконец, нельзя увеличивать подсобную площадь за счет жилой, не изменив их статус, и устанавливать регулирующие устройства на общедомовых и инженерных сетях.

Ну и не забудьте, что все эти изменения надо узаконить еще до начала работ. Обычно этим занимаются специальные комиссии при муниципалитетах или районные отделения жилинспекций. А жителям столицы следует обращаться в службу единого окна при Мосжилинспекции. 

1. Что такое переустройство и перепланировка жилого помещения?

Оба эти понятия закреплены в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

В то же время перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, также требующее внесения изменения в технический паспорт.

В повседневном употреблении эти термины, как правило, взаимозаменяемы и обозначают любое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения её характеристик, требующее получения разрешительной документации в соответствующих службах:

• изменение местонахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
• изменение функциональности помещений внутри квартиры (переделка жилых помещений в бытовые и наоборот);
• реорганизация фасадов, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающиеся на архитектурном облике строения;
• изменение перекрытий (заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.).

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

В случае отсутствия разрешительных документов перепланировка считается самовольной, что может повлечь за собой не только длительные судебные тяжбы, но в некоторых случаях, необратимые последствия.

Судебная практика

Положительные решения судов о признании перепланировки законной и сохранении квартиры в переустроенном виде:

1. Сергиево-Посадский городской суд (Московская область) удовлетворил иск Александровой А.Н. к местной администрации по вопросу признания перепланировки в квартире законной. Речь шла о таких работах, как демонтаж перегородок из пазогребневых блоков, устройство новых перегородок, а также создании арочного проема. Суд не усмотрел в этом угрозу жизни и здоровью людей, а также нарушение чьих-то интересов. Эксперты подтвердили, что перепланировка соответствует нормам СНиП и СанПиН – поэтому суд постановил сохранить текущий ремонт в жилом помещении (Решение от 2 апреля 2015 г. по делу № 2-1558/2015).
2. Решение Канавинского районного суда г. Нижний Новгород от 29 июля 2021 г. по делу № 2-1915/2020 о сохранении несогласованной перепланировки в связи с изменением площади жилого помещения.
3. Аналогичная практика есть и по сохранению переделок в нежилых помещениях – Решение Арбитражного суда Свердловской области от 5 августа 2021 г. по делу № А60-20612/2020.

Согласование переустройства

Все изменения по переустройству квартиры нужно согласовывать еще до того момента начала переоборудования. Как правило, этим занимаются специально созданные комиссии, которые существуют при жилищных инспекциях районов и муниципалитетов.

Важно помнить, что все виды работ по переустройству квартиры требуют того, чтобы были внесены изменения в технический паспорт данного жилого помещения.

Если по правилам оформления такого паспорта, какой-либо элемент не должен отображаться в нем, то значит это не переустройство или перепланировка. А значит и согласование не нужно. Для получения разрешения на переустройство необходимо предоставить:

• заявление о согласовании переустройства помещения в жилом доме;
• проект переустройства (в 2-х экземплярах);
• письменное согласие всех собственников жилого помещения и иные документы.

Проект переустройства квартиры

При переустройстве квартиры проектирование будет одним из основных моментов строительства. На этом этапе учитываются все особенности квартиры и здания, а также требования нормативов.

Сначала составляется эскизный проект (наработки и представления по переустройству). А затем на его основе путем уточнения и детализации создается рабочий проект. Уже с ним и работают строители, стараясь максимально точно осуществить задумки заказчика и проектировщика. Когда имеются точные документы и чертежи строители могут начать слаженную и безопасную работу, позволяющую избегать нестыковок и различных инцидентов.

Рабочий проект — это специальный документ, разработанный инженерами организации, которая имеют допуски к соответствующей работе. Без этого документа невозможно согласование переустройства и регистрация недвижимости.

Проектная документация обычно содержит:

1. Обложку. Первый лист с информации о компании, которая выполнила проект, год создания проекта, его название, адрес и иные реквизиты.
2. Титульный лист. Подписи и печати ответственных за проект лиц и организаций.
3. Лист общих данных. Перечень чертежей, опись прилагаемых документов, планов и допусков.
4. Пояснительное письмо и план до переустройства. Текущее состояние квартиры и планируемое изменение.
5. План после переустройства. Отражает внесенные изменения и технические данные переустройства.
6. Схемы гидроизоляции и экспликации. Необходимы при изменении полов и конфигурации скрытых коммуникаций.
7. Водоснабжение и канализация. Оформляются при переустройстве кухонь, ванных и туалетов.
8. Допуск, полученный от саморегулирующейся организации.
9. Фотомонтаж. Графическое оформление проекта.

Срок разработки проекта от 2 дней до 2 месяцев. Во многом он зависит от цены проекта и организации составляющей его.

Разрешение на переустройство квартиры

При получении разрешения на переустройство необходимо будет обращаться в такие органы, как:

• Бюро технической инвентаризации (БТИ).
• Министерство по чрезвычайным ситуациям.
• Санитарно-эпидемиологическую службу.
• Эксплуатирующие организации.
• Жилищные инспекции.
• Управление архитектуры.

Для проведения переустройства квартиры необходимо подать в уполномоченный орган следующие документы:

• Заявление о переустройстве (по форме, установленной Федеральным законом от 23.07.2008 №160).
• Правоустанавливающие документы на квартиру (оригиналы или нотариально заверенные копии).
• Технический паспорт.
• Проект переустройства.
• Письменное согласие всех собственника или членов семьи нанимателя (даже временно отсутствующих).
• Экспертное заключение органов, занимающихся охранной памятников истории, культуры и архитектуры, о том, что переустройство допустимо (в случаях если жилой помещение является таким памятником).

Орган, который осуществляет согласование, не имеет права требовать иные документы.

При подаче документов заявителю выдают расписку, в которой указывается перечень документов и дата их получения.

Само решение о согласование или об отказе в таковом принимается не позднее 45 дней с момента, когда заявитель представил все документы. После того, как уполномоченный орган принял решение, он должен за три рабочих дня выдать или отправить почтой данное решение заявителю.

Разрешение на переустройство должно включать в себя

• дату вынесения решения;
• информацию о лице, принявшем решение, и его подпись;
• основания и обоснования принятого решения;
• требования внести изменения в технические документы;
• назначение лица, ответственного за выполнение решения.

В случае если было принято решение об отказе в переустройстве квартиры есть три варианта действий:

1. Обращение за детальной аргументацией отказа в соответствующий орган
2. Повторная подготовка пакета документов вместе с имеющемся отказом.
3. Обжалование решения в судебном порядке.

Согласование самостоятельного переустройства или перепланировки

Самостоятельное оформление перепланировки квартиры – процесс достаточно долгий и юридически сложный. Процедура узаконивания любых действий, направленная на переустройство недвижимого имущества, подразумевает выполнение трех основных этапов:

• изначально собственник квартиры должен заказать проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения или выбрать один из предложенных типовых проектов, которые не требуют дополнительного согласования с государственными органами;
• на втором этапе самостоятельное узаконивание перепланировки подразумевает написание и подачу заявления о проводимых работах;
• завершается такая перепланировка жилого помещения и ее согласование сдачей в государственную инспекцию базового пакета необходимых документов, закрепленного ст. 26 ЖК РФ.

Самостоятельная перепланировка жилого помещения направлена на то, чтобы улучшить условия проживания в квартире. Однако не многие собственники, осуществляя подобные действия, понимают, что существует нормативная процедура переустройства, несоблюдение которой влечет за собой определенные последствия. Чтобы избежать санкций со стороны государственных органов, следует получить разрешение на перепланировку и/или переустройство квартиры в порядке, предусмотренном современным Российским законодательством.

Главные условия

Несогласованное переустройство или перепланировка может привести к серьёзным и непредвиденным последствиям, вплоть до обрушения несущих конструкций здания. Все условия отражены в действующем законодательстве и обязательны к исполнению.

Замечания по статье и документам

Переустройство и перепланировка не могут осуществляться без согласования с ответственным органом местного самоуправления. Для этого собственник, которому принадлежит данная квартира или дом, должен предъявить подготовленный пакет документов, на основании рассмотрения которых и будет вынесено решение об одобрении или запрете изменений.

Документы, которые требуется приложить для подачи заявления на перепланировку или переустройство:

• заявление, образец которого можно взять в ответственном органе;
• документы, подтверждающие право собственности;
• проект или эскиз, подготовленный и оформленный в принятом порядке;
• технический паспорт квартиры;
• согласие от всех членов семьи владельца жилья;
• заключение органа, ответственного за охрану памятников истории, культуры и архитектуры.

Жилищный кодекс РФ говорит о том, что согласовывающий орган не может потребовать от собственника иной пакет документов.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Подготовка заявки

При наличии всех вышеперечисленных документов можно обратиться в соответствующий орган с заявлением. Рассмотрение заявки будет происходить в течение 40-45 дней.

Полный перечень документов не всегда необходим при переустройстве или перепланировке. К примеру, если планируется убрать встроенный шкаф или произвести, то достаточно получить лишь письменное согласие всех жильцов квартиры.

В случае несанкционированной самовольной перепланировки необходимо произвести её узаконение в срочном порядке во избежание неприятных последствий. Делается это через суд.

Иск должен содержать следующую информацию:

• паспортные данные и адрес человека, подающего заявление;
• юридический адрес органов, ответственных за данное помещение;
• полное описание прошения о сохранении квартиры в изменённом состоянии;
• все необходимые документы для иска, подпись и текущая дата.

Перечень документов, прилагаемых к иску, содержит:

1. тех. паспорт, описывающий состояние квартиры;
2. конечное заключение о состоянии несущих конструкций здания;
3. подтверждение того, что произведённые работы не повлияли на санитарные условия и пожарную безопасность;
4. подтверждение права собственности на жилое помещение.

Не стоит заниматься самовольной перепланировкой, ведь это может повлечь за собой не только наказание, но и вред жильцам квартиры.

Новый порядок

Правительство города Москвы представило постановление, вносящее изменения в порядок согласования перепланировки и переустройства жилых помещений.

Ранее Москва и её строительный регламент рассматривали два вида перепланировки – по эскизу и по проекту. Новый закон перепланировку по эскизу не рассматривает. Также было добавлено понятие «перепланировка на основании типового проекта». Согласно новому порядку, согласование может иметь уведомительный или разрешительный порядок.

Документ предусматривает список работ, в случае проведения которых используется разрешительный порядок. В данном случае проведение перепланировки разрешается только после получения разрешения Мосжилинспекции, выдающегося на основании предъявленного проекта.

Заключение

Подведя итоги ясно, что ответственность за перепланировку больше чем за переустройство. Все разрешимые приемы перепланировки прописаны в ЖК РФ. Лучше подать необходимые документы, дождаться вердикта соответствующего органа и обдумывать следующий шаг действий, чем поспешить и создать массу проблем не только себе, но и другим жильцам многоэтажного дома. Очень часто многие виды перепланировок проводятся в старых домах и становятся причиной обвала целого дома. Но это в худшем случае, в лучшем же суд обязует вернуть первоначальный вид квартиры, что приведет к повторным большим затратам. Или того хуже выставит жилое помещение на аукционе, причем цена будет существенно занижена и без вычетов суда.

Выводы

• Самым распространенным действием, которое совершают владельца домов и квартир является ремонт. Переустройство и перепланировка изменяют технические и эксплуатационные параметры жилища, поэтому все изменения необходимо вносить в техпаспорт на недвижимость.
• Реконструкция никак не влияет на технические параметры, указанные в техпаспорте, потому произведенные изменения не подразумевают получение нового документа. Работы по реконструкции направлены на повышение прочности сооружения и улучшение его внешнего вида.
• Осуществление перепланировки предполагает подачу соответствующего заявления с приложенным к нему пакетом документации в уполномоченные органы. Решение выдается в течение 45 рабочих дней, оно бывает положительным и отрицательным.
• Отказ может быть получен, если в результате работ ухудшатся условия проживания в соседних квартирах, ограничится доступ к коммуникациям. А также в случае расширения подсобных помещений, нарушения целостности несущих конструкций или при избыточной нагрузке на перекрытия.