Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

В каком порядке арендодатель может уступить денежное требование

Чтобы уступить денежное требование:

• получите согласие арендатора на уступку, если оно требуется в вашем случае. Такая необходимость может быть установлена договором аренды или законом ( п. 2 ст. 382 ГК РФ).Закон в настоящее время не требует получать согласие арендатора на уступку. При этом правило п. 2 ст. 388 ГК РФ о недопустимости уступки без согласия должника, для которого личность кредитора имеет существенное значение, в данном случае обычно не применяется. Это связано с тем, что в денежном обязательстве личность кредитора, как правило, неважна. Поэтому если согласие и потребуется, то, скорее всего, только в случае, когда это предусматривает договор аренды;
• заключите с новым кредитором договор уступки права (п. 1 ст. 382 ГК РФ);
• передайте новому кредитору документы, которые удостоверяют право (в частности, договор аренды), и сообщите сведения, важные для его реализации ( п. 3 ст. 385 ГК РФ);
• зарегистрируйте договор уступки, если договор аренды подлежит госрегистрации. В частности, надо регистрировать договоры аренды здания, сооружения, нежилого помещения на срок не менее одного года (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 651 ГК РФ);
• уведомьте арендатора об уступке. Это может сделать и новый кредитор, но тогда арендатор может попросить у вас доказательство перехода права новому кредитору, прежде чем исполнять обязательство ( п. 1 ст. 385 ГК РФ).

Есть ли особенности уступки денежного требования по договору аренды земельного участка

Нет, уступить денежное требование по договору аренды земельного участка арендодатель может на тех же условиях и в том же порядке, что и по договору аренды любого другого имущества.

Согласие арендатора на уступку потребуется, только если это предусмотрено законом или договором аренды ( п. 2 ст. 382 ГК РФ). В данный момент закон не требует получать согласие на уступку денежного требования по договору аренды земельного участка

Поэтому обратите внимание на условия договора аренды

Если договор аренды подлежал госрегистрации (ее требуют договоры аренды земельного участка на срок не менее одного года), то нужно зарегистрировать и договор уступки денежных требований по нему ( п. 2 ст. 389 , п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Последовательность действий

Оформляя какую-либо гражданско-правовую сделку необходимо придерживаться определенной установленной процедуры.

Порядок заключения сделки переуступки также прописан в законе.

Для заключения сделки без риска признания в дальнейшем ее ничтожной, следует выполнить ряд действий:

В первую очередь, 3 стороны договора должны осудить условия договора цессии	когда они приходят к договоренности, следует подать заявку в специальную комиссию и попросить согласовать передачу права аренды на нежилое помещение другому лицу
В случае принятия одобрения комиссией	стороны оформляют 3х-сторонний договор между собой
Организация аукциона является обязанностью арендатора	порядок и правила его проведения содержится в статье 477 Гражданского кодекса, а также в Федеральном законе № 135
Комиссия указывает в решении перечень необходимых условий, без выполнения которых переуступка не допускается	арендатор собирает все требуемые документы, и организует аукционные торги
Победитель аукциона, предложивший наибольшую цену за право аренды	вступает в права арендатора, после чего заключается договор цессии

Торги проводятся либо в форме конкурса, либо в форме аукциона.

• Победителем аукциона является лицо, которое готово предложить наибольшую стоимость платы за аренду.
• Победителем конкура является участник торгов, предложивший наилучшие условия по договору, что определяется комиссией.

На практике, несмотря на то, что арендатору проще организовать аукцион, зачастую проводится конкурс.

Сложность проведения конкурса для арендатора состоит в следующем:

• необходимо сформировать специальную компетентную комиссию;
• ему придется организовывать все сопутствующие мероприятия, связанные с прохождением этого конкурса.

Сформированной комиссией принимается решение на основе конкурсных обстоятельств. После принятия решения, комиссия занимается подготовкой всей документации, которая потребуется для оформления договора уступки прав аренды на помещение.

Арендатор несет обязанность по уведомлению всех участников проводимого конкурса.

Вслед за установлением победителя конкурса, с ним заключается договор переуступки арендных прав на объект недвижимости.

Данный договор уже является 2-сторонним. За передачу права аренды цессионарий уплачивает арендатору определенную плату, т.е. договор не является безвозмездным.

Для государственной регистрации нужно подготовить определенные документы:

1. Копии извещений, сделанных организатором торгов в СМИ;
2. Документация по торгам;
3. Подписанный договор.

На  госрегистрацию переуступки прав аренды представляются соглашения уступки прав, которые заключены в письменной форме.

Независимая оценка нежилых помещений

Для определения возможной стоимости арендной платы, нужно выполнить процедуру независимой оценки стоимости недвижимого имущества, права на которое уступается по договору цессии.

Для чего следует обратиться за услугами организации, имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности.

На итог оценки оказывают влияние ряд факторов. К основным из них относятся:

Месторасположение объекта недвижимости	транспортная доступность, наличие  развитой инфраструктуры
Площадь нежилого помещения	и планируемая прибыль, которая может быть получена
Права и обязанности, передаваемые по сделке	прочие обстоятельства, зависящие от конкретного договора цессии

Заключение договора

В соглашение об уступке должны быть включены следующие пункты:

Описание предмета сделки	сведения о сторонах, передаваемые права и обязанности, реквизиты каждой стороны
Ответственность по договору	за нарушение условий сделки
Размер арендной платы	особенности уплаты, порядок расчетов. Лучше всего составить график платежей

Причины отказа

В соответствии со статьей 615 ГК РФ, арендатор имеет право передавать возможность пользования имуществом любому другому лицу. Но в ряде ситуаций накладывается запрет на передачу прав аренды используемого имущества.

Вот наиболее частые случаи, при которых невозможна переуступка:

• Целевая недвижимость является объектом спора в суде;
• У текущего арендатора имеются долги перед владельцем помещения;
• При возведении нежилой недвижимости были допущены нарушения законодательства и строительных норм;
• На помещение наложены определенные долговые обременения. Например, она находится в залоге.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

8 (804) 333-01-43

Порядок оформления

Чаще всего, для совершения цессии нужно провести торги.

Лицо, желающее стать арендатором, должно одержать побуду на аукционе, в котором участвуют более трех претендентов.

В случае признания торгов несостоявшимися, право аренды не передается другому лицу.

Такое требование предъявляется в отношении земельного участка, который принадлежит государству.

Уступка права аренды земли, собственником которой является муниципалитет или государство, заключается с юр. лицом.

Физические лица выражают намерение на покупку участка по договору аренды. Обычно, данная услуга предоставляется некоторым категориям граждан-льготников.

Разумеется, участок земли поступает во владение арендатору за установленную плату. Ее размер существенно ниже стоимости участка.

В случае заключения переуступки прав физическими лицами, порядок оформления проще. Проведение аукциона с этом случае не нужно.

Участок может использоваться для с/х работ или иной деятельности

Для оформления сделки требуется согласие арендодателя, если вероятность уступки права аренды не содержится в тексте договора.

Комплект документов

Для заключения сделки по переуступке прав нужно подготовить определенные документы. К ним относятся

Заявление на осуществление уступки арендных прав	копия паспорта гражданина-арендатора и третьего лица, кому переходит право
Оригинал первоначального договора аренды с собственником участка	копия кадастрового паспорта на землю
Соглашение, в котором прописаны права и обязанности сторон	а также квитанция об уплате  госпошлины

При заключении соглашения между юридическими лицами, понадобятся также следующие бумаги:

• учредительные документы;
• выписка из реестра юр. лиц;
• реквизиты организации.

Нужно обратить внимание, что для граждан необходимо получение письменного согласия другого супруга, заверенного в нотариальной конторе

Заключение сделки

Имеется установленная форма договора уступки на право аренды участка земли. Договор должен быть подписан сторонами в 2-х экземплярах.

Руководствуясь образцом оформления, должны учитываться индивидуальные особенности конкретной сделки.

Сделка содержит условия, касающиеся порядка расчетов за уступку между сторонами.

Могут использоваться два способа

Лицо, которому передается право аренды, погашает задолженность за первоначального арендатора, уплачивая денежные средства собственнику	этот платеж является своего рода выкупной ценой земли
Последующий арендатор повышает стоимость уступки на размер долга основного арендатора	уплаченная сумма относится к расходам юр. лица

Договор должен быть составлен при учете действующих законодательных норм. Какие-либо нарушения условий сделки новым арендатором могут привести к досрочному расторжению соглашения.

Какие условия включает

Обычный договор уступки права аренды должен включать определенные данные

Личные сведения о сторонах сделки, постоянное место прописки	информацию об участке — расположение, площадь, кадастровый номер и т.д.
Порядок переуступки прав и  обязательств по аренде	реквизиты договора первоначального договора аренды на землю, а также кадастровая документация, подтверждения внесения арендной платы
Если имеется задолженность первоначального арендатора перед собственником, указывается каким образом она будет погашаться	денежные средства могут засчитываться в счет арендных платежей. Во избежание споров следует детально прописать порядок расчетов
Выписка из ЕГРН	об отсутствии обременений на земельный надел (залога, ареста, не является предметом судебных разбирательств и т.д.)
Размер арендной платы за пользование землей	указывается регулярность оплаты  — раз в месяц, раз в квартал.
Обязанность по уплате налогов может быть отнесена на последнего арендатора	а также затрат на улучшение участка. Это условие может быть включено в договор лишь по договоренности сторон
Обязательства сторон, ответственность	указывается стандартный список прав и обязанностей. По соглашению сторон могут дополнительно вноситься какие-либо пункты
Срок действия контракта	обстоятельства для его досрочного расторжения
Меры досудебного урегулирования конфликтов	Место, дата подписания договора, подписи контрагентов

Существует стандартная форма соглашения, но стороны могут вносить правки в нее при необходимости. Условия сделки могут изменяться по согласию обеих сторон.

Сделка переуступки аренды предусматривает переход только тех прав и обязанностей, которые имеются у арендатора.

5 рисков, на которые стоит обратить внимание

Поскольку речь идет о переуступке права аренды земельного участка, и подобное юридическое действие имеет некоторые сходства с цессией, а также субарендой, на практике нередко наблюдаются ошибки в принятии решения. Например, заключают договор цессии или «забывают» о субарендаторе, который по умолчанию считается согласным с новыми условиями

Вот 5 юридических особенностей переуступки, на которые нужно обязательно обратить внимание при составлении соглашения и передаче права

Нужно ли согласие собственника

Чтобы ответить на этот вопрос, в первую очередь необходимо обратит внимание на основной договор аренды. Если он напрямую содержит такой пункт, действовать нужно в соответствии с обязательством, которое когда-то взял на себя арендатор

Об этом напрямую говорится в статье 22 Земельного кодекса.

Об этом же говорится и в нормах Гражданского кодекса: арендатор может действовать только с согласия арендодателя.

При этом распространено заблуждение, что если лицо пользуется участком в течение длительного срока (5 лет и более), оно может передать право аренды другому человеку или компании и без согласия собственника. Это верно только в том случае, если собственником земли выступает государство в лице федеральных или муниципальных органов, о чем напрямую говорится в той же 22 статье ЗК.

Здесь же указано, что арендатор действительно может не получать согласия, однако должен послать письменное уведомление о своем решении. Уведомить необходимо заблаговременно, как указано в договоре (минимально за 1 календарный месяц).

Таким образом, основанием для принятия решения должен служить именно договор, причем владельца все равно необходимо уведомить, а в случае с частными лицами или коммерческими организациями – и получить согласие. В противном случае арендодатель может обратиться в суд, который признает договор переуступки недействительным, а сделку – ничтожной.

Мнение эксперта
Озерова Марина
Юрист, специализация наследственные, семейные, жилищные делам

Согласие владельца земли оформляется либо как приложение к договору, либо в виде отдельного документа – стороны сами могут выбрать, как им будет удобно заключить сделку.

Особенности оформления договора

Сделка всегда сопровождается подписанием соглашения, в котором указываются сведения о земельном участке

Также необходимо обратить внимание на такие требования:

1. Договор обязательно регистрируется в Росреестре, если прежнее соглашение также было зарегистрировано.
2. Новое соглашение не может действовать больше, чем исходное. Например, если основной договор был заключен до 31 декабря 2020 года, но и новый не должен действовать дольше (кроме тех случаев, когда собственник готов продлить его).
3. В новом соглашении обязательно ссылаются на исходное, поскольку речь идет именно о переуступке.
4. В предмете соглашения также отдельно подчеркивают, что оно посвящено переуступке.

Как быть с субарендаторами

С ними необходимо предварительно расторгнуть договоры, чтобы избежать возможных судебных разбирательств. К тому же наличие субарендаторов может вызвать обоснованные сомнения у нового арендатора относительно чистоты сделки. Расторжение договоров обязательно, поскольку, как разъяснил Высший Арбитражный Суд в том же информационном письме, даже при переуступке исходные соглашения сохраняют свою силу.

Обязательно указание возмездности договора

Еще один риск связан с тем, что договор могут признать ничтожным, если не указать в нем, кто, как и кому будет совершать плату за использование земли. Дело в том, что если в соглашении о переуступке права аренды не указать, что за пользование земельным участком новый арендатор будет платить владельцу определенную сумму, суд может приравнять договор к сделке дарения. А дарение признается недействительным, если речь идет о подписании бумаги между коммерческими юридическими лицами.

Передача имущества и документов

Также в тексте лучше предусмотреть отдельный пункт о передаче документов:

• оригинального (исходного) договора аренды;
• свидетельства о регистрации этого права;
• кадастрового паспорта, плана и др.

Имущество же передается с обязательным оформлением соответствующего акта приема-передачи. Это обезопасит стороны от возможных рисков и судебных разбирательств.

Договор аренды нежилого помещенияакт приема-передачи

2.8. Арендатор отвечают за соблюдение, в том числе их сотрудниками и посетителями, правил техники безопасности, санитарии, пожарной безопасности действующих в Российской Федерации. При нарушении Арендатором, а также их сотрудниками и посетителями правил техники безопасности, санитарии, пожарной безопасности Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

2.10. Арендатор обеспечивает беспрепятственный доступ в арендуемое помещение представителей Арендодателя для проведения технико-профилактического осмотра сетей водопровода, канализации, систем электрических коммуникаций, системы отопления и другого оборудования находящегося в арендуемом помещении в присутствии представителя Арендатора.

Какие нужны документы

Для заключения договора потребуются следующие бумаги:

• в оригинале;
• объекта недвижимости от хозяина к арендатору;
• по договору найма в трех оригинальных экземплярах по количеству сторон отношений;
• акт о передаче недвижимости от арендатора новому участнику сделки, который будет использовать помещение по назначению;
• справки об отсутствии задолженности по выплатам в отношении обязательств с собственником жилого помещения, наличия иных претензий;
• письменное соглашение владельца недвижимости в совершении переуступки права по договору.

Если срок действия договора составляет менее 1 года, то регистрация прав на недвижимость в виде аренды осуществляется путем заключения письменного соглашения. Нотариального заверения и регистрации в Росреестре не требуется.

Когда сделка имеет длительность более 1 года, необходимо обращение в государственное учреждение, осуществляющее учет прав нанедвижимое имущество, в том числе по договорам по переуступке, иначе такой договор будет считаться недействительным (ничтожным), то есть незаключенным в силу закона.

Соответственно, он не повлечь правовых последствий для сторон в виде обязанности по предоставлению имущества, и с другой – по оплате платежей в связи с арендой нежилого объекта недвижимости.

Договор переуступки арендных прав: образец

В самом начале указать дату, реквизиты сторон и основания для совершаемых действий. Подробный образец можно найти на любом специализированном юридическом сайте с подобными услугами.

Итак, как выглядит этот договор:

• Предмет арендного договора. Это переуступка арендных прав на земельный участок иному лицу.
• Кадастровые сведения надела. Где находится, какая площадь, кто является собственником и иные сведения.
• Правила использования земли и запреты. Здесь прописать целевое назначение территории.
• Права и обязанности сторон. Так, собственник должен передать землепользователю все полномочия в течение 2 недель.
• Прописан пункт, что у третьих лиц, кроме арендатора, нет никаких прав на недвижимое имущество. То есть не возникнет никаких сложностей с эксплуатацией участка.

Кроме этого собственник должен донести всю информацию, относительно использования земельного участка. Что он может делать, а что категорически запрещается, куда будет переводить денежные средства за аренду и прочие рекомендации

Это важно сделать до момента подписания договорного акта, потому что в случае отказа, не придётся ничего компенсировать за срыв контракта

Плата за переуступку прав по договору

Арендная плата составляет 200 000 рублей вместе с налогообложением. Действующий землепользователь обязан будет внести плату за переуступку прав не позднее 14 дней после государственной регистрации арендного соглашения. Арендная плата, согласно действующему договорному акту, равна 20 000 рублей

И ещё необходимо принять во внимание тот факт, что и выкупная стоимость земельного участка может равняться 200 000 рублям

Права и обязанности арендатора после уступки прав

После того как заключено арендное соглашение, новый землепользователь наделяется следующими правами:

• может использовать водоёмы и подземные воды, которые имеются на территории данного участка;
• иметь в собственности с\х культуры и получать дополнительный доход после их реализации на местном рынке или иным способом;
• имеет возможность пролонгировать срок арендного соглашения, когда он подойдёт к концу.

В его обязанности входит ежемесячное внесение арендных платежей, не ухудшать состояние земли, не нарушать территориальные права смежных участков. Арендодатель может вести контроль за исполнением договорного соглашения. При обнаружении злостного нарушения договора, он может подать иск в суд для взыскания компенсации за нанесённый вред участку. Но это в том случае, если не удастся урегулировать вопрос мирным путём. Поэтому предварительно необходимо посмотреть образец подобных договоров, чтобы не упустить из внимания ни одну важную деталь.

Возможные права третьих лиц

На практике случаются такие ситуации, когда к моменту проведения государственной регистрации нового арендного соглашения по переуступки прав, участок обременён правами третьих лиц. В этом конкретном случае арендатор может потребовать снижение арендной платы, либо вовсе расторгнуть данный контракт. В случае изъятия участка землепользователь обязан возместить собственнику убытки. Их размер в поной мере зависит от рыночной оценки недвижимого имущества.

Согласно оформляемому арендному акту стороны несут ответственность перед друг другом. И в случае неисполнения, предусмотрена компенсация всех убытков. Так, если землепользователь не внёс платёж в указанный срок, начисляются пени. В конечном итоге, он вносит плату в двукратном размере: пени и сумма основной платёж. Если сторона уклоняется от проведения государственной регистрации арендного договора, за это также предусмотрена выплаты допущенных убытков.

Также в договорном соглашении прописываются и обстоятельства непреодолимый силы. В случае их возникновения, собственник земельного участка и землепользователь уклоняются от предусмотренной ответственности. В случае их появления, одна из сторон должна оповестить другую сторону. Но это нужно сделать не позднее двух недель. Договор может быть расторгнуть раньше срока по обоюдному решению собственника и действующего арендатора.

Регистрировать арендный договор нужно в государственном кадастре недвижимости. И это необходимо выполнить, если он заключается между физическими лицами сроком на 12 месяцев. Размер государственной пошлины. Так, физлицам нужно будет заплатить 2 000 рублей, а юридическим гражданам — 22 000 рублей. Если контракт составляется между государством и юридическим лицом, необходимо оплатить 22 000 рублей юрлицу.

Пошаговая инструкция по заключению соглашения об уступке

Для того, чтобы передать право аренды нежилого помещения в рамках действующего законодательства, необходимо соблюсти определенную процедуру. Первый этап — согласование условий сделки.

Обсуждение условий

На начальном этапе все участники собираются и обсуждают условия будущей договоренности. Здесь оговариваются основополагающие моменты:

• арендная плата;
• срок действия соглашения;
• права и обязанности сторон (о том, какова ответственность арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения, читайте тут).

В момент согласования стороны могут договориться о внесении в документ дополнительных условий.

Подача заявления в комиссию для получения разрешения

Если участники пришли к совместному решению, они должны подать заявление в комиссию для получения разрешения на передачу помещения. Комиссия рассматривает такой документ и выдает арендатору решение о возможности передачи права пользования недвижимостью.

Она ссылается на положения законодательства, предполагающие проведение торгов, предметом которых выступает право аренды.

В решении комиссии обозначаются сопровождающие обстоятельства, без которых получить право аренды будет невозможно. Основные правила процедуры содержатся в законе 135-ФЗ.

1. Конкурс. При этом арендатор формирует конкурсную комиссию, которая регулирует все вопросы, касающиеся проведения конкурса. Инициатор готовит необходимую документацию, в которой содержатся место проведения торгов и сроки, а также порядок приема заявок участников и критерии отбора.

Организатор должен опубликовать объявление о проведении конкурса в СМИ не позже, чем за месяц до его начала. Победителем обычно является тот участник, который предложил лучшие условия. Процедура проведения конкурса достаточно сложная и затратная по времени.

Более простой вариант для арендатора — проведение аукциона, хотя он встречается реже. Данный вид торга предполагает, что победит тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.

Когда одним из двух способов выберут победителя торгов, с ним заключается договор.

Составление соглашения о перенайме и необходимые документы

Договор должен содержать основные положения, среди которых:

1. порядок передачи прав;
2. стоимость сделки и порядок расчетов;
3. обязательства будущего арендатора по содержанию объекта недвижимости;
4. величина компенсации;
5. прочие условия, обозначенные договоренностями сторон.

Для заключения договора перенайма и последующей его регистрации потребуется следующий пакет документов:

1. Первоначальный договор аренды.
2. Паспорта сторон для физических лиц или их представителей, а также учредительные документы для предприятий.
3. Доверенность, если одного из участников представляет третье лицо.
4. ИНН будущего арендатора.
5. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
6. Копия публикации о проведении торга в СМИ.
7. Документация по проведению конкурса или аукциона.
8. Заявление в регистрирующий орган.
9. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Когда договор подписан, стороны составляют акт приема-передачи пакета документов. Если все бумаги подготовлены правильно, соблюдены все законодательно-правовые нормы, внесение данных в реестр выступает основой для получения новым владельцем прав арендатора, предыдущий же утрачивает свои полномочия.

Длительность регистрации не может превышать тридцати дней.

Что делать в случае отказа?

Отказ в возможности передать недвижимость во владение третьему лицу должен быть обоснован. Таким основанием может быть, например, запрет на смену арендатора в основном договоре. В таком случае добиться переуступки можно только по договоренности с собственником посредством подписания нового соглашения.

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

Еще одной причиной для отказа может служить неплатежеспособность потенциального арендатора. Для заключения сделки нужно доказать, что третье лицо способно выполнять свои обязательства по договору.

Если есть долги по арендным платежам, собственник также может отказать в передаче нежилого помещения во владение другим лицам до полного погашения обязательств арендатором.

Порядок осуществления

Порядок осуществления сделки по переуступке будет включать в себя несколько основополагающих этапов:

• для начала необходимо будет найти арендатора. Готового пойти на переуступку правомочий по аренде, и заняться подготовкой будущего договора.
• арендатор подготавливает необходимую документацию, а также оговаривает с первоначальным арендатором особые условия соглашения.
• после подписания договора его необходимо заверить, чтобы он вступил в законную силу, и продажа правомочия на аренду состоялась от одного арендатора другому.

Уведомление собственника

Согласно с требованиями закона, собственник может быть уведомлен после того, как сделка совершилась.

На законодательном уровне не закреплена обязанность арендаторов уведомлять владельца о проводимой сделке, однако имеется оговорка, что в случае подписания сделки, арендодатель все же обязан получить свою копию соглашения.

В целом, в большинстве случаев уведомление арендодателя до начала сделки является формальностью.

Как показывает практика, чаще всего запрет на переуступку оформляется в отношении коммерческих помещений. Однако, законную силу он будет иметь исключительно в тех ситуациях, когда оформлен в письменной форме.

Перечень документов, которые вам понадобятся

Как и любая договоренность, передача права аренды нуждается в документальном сопровождении. Для того, чтобы сделка была заключена, сторонам нужно будет подготовить следующие документы:

• заявление установленного образца.
• если хотя бы одна из сторон сделки является физлицом, нужны будут персональные документы, необходимые для подтверждения личности.
• справка из налоговой службы.
• оригинал первоначального договора аренды с собственником.
• три копии соглашения. Две из них останутся у арендаторов, а одна будет передана владельцу объекта аренды, который выступает как его собственность.

Что значит

Информация!

Переуступка права аренды прописана в статье 615 Гражданского кодекса РФ, где чётко указано, что арендатор вправе передать недвижимость в субаренду или переуступить права на объект другому лицу.

Если соглашение, составленное между собственником и нанимателем, не содержит пунктов, запрещающих такие действия, как переуступка права аренды или передача помещение в субаренду, то арендатор может осуществить такие действия.

Договор переуступки права аренды куда чаще оформляется относительно муниципальных объектов недвижимости. При подписании такого договора, условия найма остаются неизменными, однако поставить владельца в известность, о том, что арендатор планирует передать свои права другому лицу, будет обязательным, если иное не предусмотрено договором.

Касаемо переуступки права аренды земельного участка действуют такие нормы:

• Земля может быть передана в аренду по переуступке, только в том случае, если земля будет использоваться по допустимому целевому назначению;
• Договор переуступки права аренды может быть составлен только на срок, не превышающий общий срок аренды;
• Если договор переуступки составляется на срок более 5 лет, то получить согласие собственника, о составлении такого соглашения, будет обязательно. В случае передачи прав арены на срок до 5 лет, достаточным будет просто уведомить собственника;
• Переуступка права аренды актуальна в следующих случаях:
  • Для субаренды;
  • Может оформляться как дополнительное соглашение при совместном строительстве;
  • Переуступка может быть принята в качестве взноса в уставной капитал;
  • Переуступка даёт возможность реализации залоговых обязательств.

Переуступка права аренды на земельный участок

Под арендой подразумевают договор, согласно которому владелец участка передает право использования земли и получения с нее дохода второй стороне. За указанное право арендатор оплачивает арендодателю фиксированный платеж (ренту).

Земельное законодательство предусматривает два вида аренды участков:

• Используемую для сельскохозяйственных целей;
• Используемую для строительства жилья.

Наиболее популярный среди физических лиц первый вид: у собственника есть возможность использования участка как объекта инвестирования, преимущественно участок не продается, с него получают пассивную прибыль.

Второй вид применяется в основном при заключении сделок с муниципальными властными органами. При подобных обстоятельствах, участки арендуются для целей строительства (частного жилья или многоквартирных домов, организации кооперативов и прочего).

Аренда может быть заключена на период как до, так и свыше 1 года. Если земля передается в пользование согласно подобному договору на период более одного года, законодательство обязывает осуществить постановку на учет в Росреестре.

В чем особенность передачи прав на участок

ГК РФ в п.2 ст. 615 гласит, что арендатор имеет возможность на протяжении всего периода действия договора использовать арендованное им имущество, не выходя за условия соглашения. Наиболее часто в перечень этих условий включена возможность передачи права на имущество, находящееся в аренде, третьим лицам.

Процесс осуществляется с использованием двух форм:

• Основываясь на договоре субаренды;
• Способом переуступки прав на аренду земли.

Субаренда являет собой соглашение между третьими лицами и арендатором, касающееся использования земельного участка и получения с него дохода.

Подобное соглашение может быть заключено на период действия основного договора. Ответственных сторон две – арендаторы двух договоров.

Уступка права на аренду участка подразумевает, что арендатор свое право аренды конкретного земельного участка уступает (одалживает) третьему лицу, которое становится в результате основным арендатором.

Это практикуется преимущественно в случаях приобретения сооружений, располагающихся на арендуемых территориях.

Проведение операции возможно без вовлечения в сделку владельца участка: информация, касающаяся изменения лица, арендуемого имущество, отдельно направляется землевладельцу с помощью уведомления.

В этой юридической процедуре имеются некоторые особенности:

• Нельзя произвести переуступку права аренды на землю при действующем договоре аренды, если подобные действия не обговорены между сторонами;
• Невозможно уступить право на участок под строительство жилья, если в основном договоре аренды данный земельный участок имеет сельскохозяйственное направление.

Кем осуществляется

Договор переуступки права аренды недвижимости, заключается между действующим и будущим арендатором. Уведомить собственника, как уже говорилось обязательно, однако право переуступки аренды прописано в статье 22 ЗК РФ, и принадлежит арендатору в полной мере, если срок договора не превышает сроки первоначального арендного соглашения.

Договор переуступки права аренды полностью сохраняет все существующие права, закреплённые за арендодателем.

Информация!

Если договор переуступки противоречит первоначальным условиям арендного соглашения, то, он может быть расторгнут владельцем участка в одностороннем порядке.

Владелец имеет право:

• Распоряжаться землёй переданной в аренду;
• Требовать отчёт о состоянии земли;
• Расторгнуть арендный, субарендный договор, а также переуступку;
• Получать своевременные выплаты по договору.