Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?

Содержание:

Инструкция изменения функционального предписания

Изменить целевое назначение может собственник объекта недвижимости, а также арендатор по согласованию с владельцем, при этом существует два варианта, как изменить целевое назначение нежилого помещения:

Перевод объекта в жилой (соответственно главе 3 ЖК РФ).
Изменение вида деятельности.

Основные этапы перепрофилирования помещения:

составление проекта;
согласование его с городскими службами (горводоканал, СЭС, МЧС и т.д.);
подготовка документов и предоставление их в уполномоченные органы госуправления;
проведение работ, соответствующих проектной документации и сдача здания в эксплуатацию;
оформление технического паспорта представителем БТИ;
получение нового кадастрового паспорта;
обращение в регистрационный орган для получения нового свидетельства о праве собственности.

Куда обращаться

Каким бы не было направление работы, потребуется согласование с Госпожнадзором. Для этого стоит обратиться в районное управление пожарной инспекции. Чтобы подтвердить соответствие санитарно-эпидемиологическим нормам, нужно получить разрешение от Роспотребнадзора. БТИ подготовит планы помещений, которые расположены ниже и выше объекта.

Документация вместе с заявлением владельца подается в Префектуру округа. После принятия положительного решения собственник обращается в ЕГРП, где осуществляется новая регистрация помещения.

Составление и согласование проекта

До обращения в проектное бюро следует выяснить состояние несущих конструкций, полов, проводки, системы водоснабжения, а также, возможна ли перепланировка в данном строении. Имея необходимую документацию и результаты предварительного обследования, можно приступать к составлению проекта.

При необходимости в документ могут быть включены дополнительные разделы:

конструктивные решения;
проект фасада;
отопление, вентиляция;
водоотведение и подача воды и т.д.

Составление проекта – самый сложный и ответственный этап. Согласование происходит в следующем порядке:

Жилинспекцией.
Пожарным надзором.
Санитарно-эпидемиологическим надзором.
Экспертным бюро.
Отдел архитектуры (если затрагивается фасад здания).

Подготовка документов

Чтобы изменить назначение помещения нужно подготовить такие документы:

заявление;
правоустанавливающую документацию;
технический план (о том, чем отличается технический план от технического паспорта, читайте здесь);
экспликацию;
проект перепланировки;
справки из БТИ о техническом состоянии, инвентаризационной стоимости;
справку об отсутствии коммунальных долгов.

Получение разрешения

После подачи документов местные органы власти изучают объект и рассматривают возможность перепрофилирования в срок до шести дней. Если принимается положительное решение, заявителю выдается разрешение с неограниченным сроком действия. Если выявлены какие-либо нарушения, дается период от 10 дней на их устранение, после чего повторно рассматривается заявление.

Финансовые издержки

Основные финансовые траты направлены на:

Подготовку проектной документации.
Оплату услуг Жилинспекции.
Покрытие стоимости строительных работ.
Оплату государственной пошлины.

Ориентировочная цена на услуги в Москве и области составляет:

Сроки

В обычном порядке на подготовку технического заключения уходит 1-2 дня. В зависимости от сложности проект готовится от нескольких дней до двух месяцев.

На подготовку справок БТИ и вызов специалиста в среднем уходит от 10 до 30 дней. Работа с архитектором занимает до двух недель, а внесение изменений в документацию – не более 30 дней.

Внесение изменений в кадастровый план

Изменения в кадастровую документацию вносятся на основании технического плана с чертежом и описанием основных параметров объекта. Эта процедура может занять от трех до восемнадцати дней в зависимости от сложности и масштаба изменений. Итогом становится оформленный кадастровый паспорт с обновленной планировкой объекта.

Нежилое помещение имеет свое целевое назначение, в соответствии с которым используется. Если собственник или арендатор принимает решение изменить вид деятельности, необходимо привести помещение в соответствие новым нормам и требованиям. Для этого меняется его целевое назначение. Процедура трудоемкая и затратная, требует определенных знаний и алгоритма действий.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Различия капитального и временного строения

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Объект капитального строительства — это любое строящееся здание, строение или сооружение, функциональные, технологические и конструкционные особенности которого не являются временными, а также объект незавершенного строительства или проходящий процесс ремонта или модернизации.

Признаки капитальных и некапитальных сооружений:

Капитальная постройка имеет постоянную привязку к фундаменту, в то время как временная зачастую им не обладает.
Привязка к определенному и регламентированному земельному участку.
Для эксплуатации капитальной постройки в полном объеме необходим пакет правоустанавливающих и разрешительных документов, в то время как на временные строения не требуется выдачи разрешения.
Согласно Градостроительному кодексу РФ объекты капстроительства должны относиться к 1, 2 или 3 категории, минимальный срок их эксплуатации составляет 25 лет. Временные строения не могут эксплуатироваться дольше 25 лет.
Объект капстроительства должен в обязательном порядке ставиться на кадастровый учет, должны регистрироваться также права собственности в Росреестре, в связи с чем объект не может быть снесен. Также становится невозможен перенос объекта на другой земельный участок.

Назначение и виды объектов капитального строительства

Таким образом, к объектам капитального строительства относятся несколько основных типов, которые делятся по своему функциональному назначению. Функциональное назначение объекта – это совокупность экономических, социальных, экологических и других показателей, характерных для объекта и объединенных в единую систему признаков.

Виды капитальных объектов:

Объекты незавершенного строительства – это здания, сооружения или строения, которые не должны использоваться по своему прямому назначению до окончания всех работ и ввода в эксплуатацию. Термин отражает не технические характеристики или цели создания, а указывает на временное состояние, связанное с этапом в процессе работ или их временной приостановкой. Как пример – жилые многоквартирные дома, работы по которым приостановлены в связи с нехваткой финансовых средств.
Сооружение – объект строительства, обладающий объемной, линейной или плоскостной системой, имеющей несущие (иногда и ограждающие) конструкции, располагающиеся на фундаменте. Такие виды объектов предназначены для производственных процессов, хранения продукции, временного нахождения в них людей и т.д. Они могут состоять из нескольких разнородных объектов, элементов и устройств, объединенных общими функциональными свойствами. Примеры сооружений: стадионы, парковки, плотины, склады и т.д.
Строение – здание или сооружение второстепенного назначения, используемое во вспомогательных или служебных целях. На земельном участке с другими сооружениями оно обычно имеет потребительское отношение. Строение – это ответ на вопрос, считается ли гараж объектом капитального строительства. Да, гараж – это строение капитального типа.
Здание – объект строительства, имеющий объемную систему, фундамент, монтажные конструкции, надземную и (или) подземную части, инженерные сети и технические системы.

По своему функциональному значению здания делятся на четыре основных типа:

Жилое здание – дом, состоящий из жилых и нежилых помещений, несущих вспомогательное назначение, и обуславливающий исполнение бытовых потребностей. К жилым домам относятся здания, предназначенные для постоянного проживания.
Индивидуальные дома – это здания, предназначенные для проживания одной или нескольких семей, располагающиеся на участке земли, чаще всего находящемся в собственности владельца дома. Высота такого здания ограничена максимум тремя этажами. Также такие дома характеризует то, что они стоят отдельно от других строений и могут состоять из нескольких жилых секций.
Многоквартирный дом – это строительный объект, объединяющий в себе более двух квартир в одном здании, но имеющих раздельные выходы. Такое здание отличается наличием общедомового имущества собственников и помещениями общедомового использования. Чаще всего функции по обслуживанию здания несет независимая управляющая компания.
Нежилые помещения.

Нежилые здания

Такой тип зданий регламентируется классификатором объектов капитального строительства и делит их на следующие категории:

административно-деловые здания;
учебно-образовательные и учебно-воспитательные;
культурно-просветительные и спортивно-рекреационные;
торгово-бытовые;
лечебно-оздоровительные и социально- реабилитационные;
промышленно-производственные;
специальные;
жилищно-бытовые и коммунально-складские.

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

1 Этап — Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Инвестирование в коммерческую недвижимость

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете. Для принятия решения по заявлению комиссия может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Что усложнили

Коммерческая недвижимость в москве

Изначально до 2019 года с формальной точки зрения для перевода помещения в нежилое не требовалось получать согласие всех жильцов МКД. Однако это нужно было сделать, если перевод предполагал совершение действий с общим имуществом. Сейчас для того, чтобы изменить статус жилья даже при согласии жильцов, обязательно нужно обеспечить наличие отдельного входа, то есть возможность доступа к жилым помещениям должна быть исключена.
И если раньше, чтобы изменить статус помещения, требовалось лишь разрешение органов местного самоуправления, то сейчас для коммерческого использования квартиры нужно получить согласие всех соседей в письменной форме (другие жильцы свое мнение сообщают на общем собрании собственников — ОСС). Сам же предприниматель должен подать заявление о переводе, техплан помещения и согласовать обустройство отдельного входа, получить подписи всех жильцов прилегающих квартир и итоги голосования на ОСС.

Как помещение перевести в квартиру

Процедура перевода помещения в квартиру осуществляется в несколько этапов. Постройка должна соответствовать требованиям законодательства, санитарным и противопожарным норма.

Требования

Жилой объект не может располагаться на территории подвала.
На территории жилых домов недопустимо размещать предметы промышленного или торгового оборудования и оснащения.
Квартиры, размещенные над гаражами, отделяются от них этажом, на котором расположены нежилые помещения.
Подсобные помещения, лифты, мусоропровод недопустимо размещать по соседству с жилой территорией.

Перед тем как переводить нежилой фонд в жилищный, желающий провести процедуру должен удостовериться в том, что на недвижимость не наложены штрафные меры пресечения, судебный арест, и она не находится в залоге. Дом должен отвечать критериям, выдвигаемым к жилищу, иметь необходимые коммуникации.

Проще осуществить перевод, когда его предмет ранее использовался как жилье. Потом недвижимость была переведена в категорию нежилого с целью использования под офис, торговую точку, салон красоты, и т. д. В такой ситуации план можно составить самому и провести ремонтные работы после его утверждения.

Алгоритм действий, как перевести нежилое строение в жилой дом

Сбор необходимых бумаг.
Оформление письменной заявки в органы исполнительной власти.
Ожидание ответа о разрешении либо запрете перевода. Ходатайство о переводе рассматривается на протяжении полутора месяцев.
В случае позволения на проведение перевода провести реконструкцию и строительно-ремонтные работы согласно представленному проекту.
По завершении реконструкции вызвать экспертов жилищной комиссии, которые составят акт об окончании работ и соответствии недвижимости плану.
Оформить бумагу, подтверждающую владение домом в Едином Национальном Регистре Недвижимости.
Сделать технический паспорт дома.

В каждом конкретном случае перечень документов несколько отличается.

Перечень документов

документ, устанавливающий личность заявителя;
доказательства права владения недвижимостью;
план реконструкции дома, квартиры;
заключение жилищной комиссии на предмет соответствия всем требованиям.

разрешение других собственников, если заявитель владеет частью недвижимости;
если в числе собственников несовершеннолетний гражданин – согласие попечительской службы;
протокол сбора собственников квартир для многоквартирного дома, на котором большинство высказались за то, что не возражают против процедуры перевода.

Что говорится в Жилищном кодексе?

Располагаются объекты переустройства, как правило, на нижних этажах здания: первом или цокольном. Вопросам перевода квадратных метров из одной категории в другую посвящена глава 3 закона №188-ФЗ от 29.12.2004 – Жилищный кодекс (ЖК) РФ.

Ст. 1 предписывает учитывать требования других нормативных актов, к которым относятся:

региональные постановления и инструкции;
муниципальные руководства;
Градостроительный кодекс от 29.12.2004 №190-ФЗ.

Конституция РФ и ЖК позволяют собственникам квартир сделать их нежилыми помещениями. При этом должны выполняться установленные законом условия и правила.

Из кодекса: перевод квартиры в нежилое помещение на втором и следующих этажах допускается, если комнаты нижнего уровня – технического назначения или задействованы в сфере бизнеса.

Препятствия для перевода жилого в нежилое

С 9 июня 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», который усложнил процедуру изменения статуса помещения в МКД. Теперь, чтобы перевести помещение из жилого в нежилое, нужно будет приложить больше усилий, а воспрепятствовать этому могут:

соседи из примыкающих квартир;

Необходимо получить письменное согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к вашему помещению. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.

Необходимо собрать кворум более 2/₃ от общего числа голосов собственников помещений в подъезде. Более 50% голосов собственников от принявших участие в голосовании должны быть «за» перевод помещения в нежилое.

Необходимо собрать кворум более 50% от общего количества голосов собственников, в том числе более 2/₃ голосов собственников помещений в подъезде, в котором планируется перевод помещения в нежилое.
Большинством голосов из голосов собственников помещений в доме, принявших участие в голосовании, а также большинством голосов из голосов собственников помещений в подъезде принимается решение о переводе помещения в нежилое.

Это, скажем так, новые препятствия. А старые как действовали раньше, так и сейчас действуют. Это невозможность сделать отдельный вход, обременение правами третьих лиц, постоянное проживание кого-либо в этом помещении, неподходящий этаж. Также нельзя перевести помещение в статус нежилого, если оно находится в наемном доме, или если ваша цель — вести в помещении религиозную деятельность.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц…
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Из нового добавилось требование об исключении доступа в нежилое помещение с лестничной площадки или из тамбура, которыми пользуются соседи из жилых квартир.

…В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям…

Не стоит забывать о том, что после перевода помещения также должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и другие установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Все приведенные требования содержатся в статьях 22 и 23 ЖК РФ.
Также при переводе помещения из жилого в нежилое можно столкнуться с ограничениями со стороны градостроительного законодательства.
Поэтому чтобы не потратить время и деньги на оформление будущего бизнеса напрасно, советуем проконсультироваться у юриста. Он подскажет, имеет ли смысл затея с переводом помещения из жилого в нежилое в вашей конкретной ситуации.

Оформление

Кто должен обратиться и куда?

С заявлением обращается только собственник жилья или его официальный представитель (при наличии нотариально заверенной доверенности). Обращаться нужно для подачи первичного документа в администрацию округа в Департамент Управления Имуществом.

Для определения стоимости перевода в БТИ – в отдел приватизации и жилищным фондом или в МФЦ. Для регистрации прав собственности на нежилое помещение – в Росреестр.

Внимание! Собственник квартиры также может обратиться не напрямую в государственные инстанции, а к компаниям, которые осуществляют посреднические услуги и предлагают перевод помещения в нежилое “под ключ”.

Посредники соберут все нужные документы и подадут их в нужные органы. Правда, в этом случае расходы на проведение процедуры вырастут минимум в 2-3 раза.

Необходимые документы

Для подачи заявления в Департамент Управления Имуществом собственник квартиры должен иметь при себе определенный пакет документов. Чтобы их собрать придется обойти немало инстанций. Для перевода в нежилое помещение потребуется:

заполненное заявление;
паспорт гражданина РФ;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинник или копии, засвидетельствованные нотариусом);
заключение пожарного надзора, СЭС;
справка ДЭЗ;
выписка из домовой книги (об отсутствии зарегистрированных лиц);
проект переустройства (если он требуется);
согласие супруга (и) на перевод;
технический паспорт БТИ, экспликация и поэтажный план дома (заказывается в БТИ);
согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, если использование переводимого помещения невозможно без присоединения к нему части общего имущества.

Для оформления согласия соседей нужно обратиться в управляющую компанию или ТСЖ с заявлением о включении вопроса на повестку дня на очередном собрании. Решение о согласии принимается не менее 2/3 от собравшихся собственников многоквартирного дома.

Потребуется также техническое заключение, которое выдается в управляющей компании. В этом документе указываются технические параметры здания. Проект перепланировки требуется только в случае переустройства перегородок и других внутренних конструкций.

Некоторые документы должны быть заверены нотариусом. Например, копии правоустанавливающих документов, доверенность (если она выдавалась), согласие супруга (и) на перевод в нежилой фонд, свидетельство о браке.

Как составить заявление?

Образец заявления можно взять в Департаменте Управления Имуществом. Речь идет о готовой форме, которую нужно только заполнить. В заявлении указывается:

персональные данные, контакты, адрес заявителя;
адрес квартиры, площадь, количество комнат;
причина изменения статуса помещения;
для чего планируется использовать помещение после перевода;
обязательство соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных установленных законодательством условий.

Скачать бланк заявления о переводе жилого помещения в нежилое и обратно
Скачать образец заявления о переводе нежилого помещения в жилое
Скачать образец заявления о переводе квартиры в нежилое помещение

В заявлении нужно будет также указать сведения о субъекте, осуществляющем деятельность по управлению многоквартирным домом (заполняется в случае, если многоквартирный дом не находится на обслуживании ГУИС). К заявлению прилагается согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу в пользование части общего имущества.