Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Краткое содержание

1. Я собственник квартиры на 1 этаже в МКД. Управляющая компания проводит голосование по строительству козырька над входом в подвал, т.е. прямо под моими окнами и балконом. Если я проголосую «против» — это будет достаточным препятствием для строительства козырька или мне нужно предпринять что-то ещё? 1.1. В данном случае Вы вправе оспорить решение общего собрания. Для признания решения общего собрания недействительным, необходимо, чтобы такое решение было принято с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, чтобы собственник не принимал участие в соответствующем собрании либо голосовал против принятого решения и чтобы решением были нарушены его права и законные интересы.

2. Я проживаю в г. озеры м.о.живу в 5-и этажном доме на 1-ом этаже. Постоянно запах из подвала в моей квартире, в подъезде тоже. Под моим балконом отдушины, их открывают, для того что бы выветрился подвал. Балкон нельзя открыть, запах идет в квартиру. Неоднократно делаю вызова. Приедут, сделают сброс засора на землю и все. кто же все таки за это в ответе. Кварплату плачу во время, а дышать приходится канализацыей спасибо.

2.1. Напишите претензию в УК с изложением свих требований, уведомив УК о том, что при не разрешении данного вопроса в срок 10 дней, вы оставляете за собой право подать жалобу в прокуратуру, санэпидемстанцию, Роспотребнадзор и в жилинспекцию, с последующим обращением в суд.

3. Квартира на 1 этаже, балкона нет, под окнами вход в подвал дома, можно ли пристроить балкон.

3.1. Только с РАЗРЕШЕНИЯ администрации города и предоставления Архитектурного проекта.

Иначе Вашу постройку заставят демонтировать за Ваш счет.

4. Пожалуйста у нас 3 х этажный многоквартирный дом без балконов! Имеется подвал но подвал к жильцам не относится относится к застройщику который сдает его в аренду под магазин! В подвале находятся трубы счетчики жильцов дома! Законно ли присвоен подвал застройщиком?

4.1. Незаконно. Подавал — собственность собственников квартир в доме.(ст. 36 ЖК РФ)

4.2. Если по проекту там был магазин, нежилое пом, то да. Если нет, То получайте выписку о правах на подвали оспаривайте право собственности.

5. Купила квартиру на первом этаже. Под моим балконом соседи с третьего этажа сделали себе подвал. Это законно? Какие права я имею, учитывая что проживаю на первом этаже? Могу ли я посадить цветы на участке замли возле балкона (квартира выходит не во двор)?

5.1. Если у Вас под балконом имеется отгороженный участок под палисадник — сажайте цветы. Если у соседей нет документального подтверждения на пользование подвальным помещением, то делают они это незаконно. Подвал — общее имущество все собственников и жильцов дома. Чтобы пользоваться самолично какой-то его частью необходимо согласие всех сособственников и управляющей компании.

6. У меня высокий 1 этаж. Имеется балкон. Могу ли я себе сделать нечто вроде подвала или погреба, заложив пространство под балконом?

6.1. Да, можете. Для этого получить разрешение вам понадобится

6.2. Можете , если получите разрешение в отделе архитектуры администрации вашего поселения.

7. Можно ли переделать крышу вход в подвал под окнами квартиры в хрущёвке? Или навес сделать, или балкон пристроить на крыше?

7.1. Эти вопросы решаются на ОС МКД

7.2. нельзя, без согласия собственников жилья в вашем доме

Приватизация подвала

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

Как оформить:

• Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением голосования.
• За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы голосование считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством голосов, о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.

• Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
• После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
• Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
• Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.

Для оформление свидетельства необходимо:

• Заявление.
• Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
• Разрешение владельца МКД.
• Техническая документация на дом.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты голосования не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

• обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
• соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
• провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
• учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
• не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
• работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством голосов.

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

• на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
• у технического этажа нет определенного назначения;
• подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры. Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

• владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
• находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
• технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
• если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Основные требования к созданию погреба

Для овощей, которые помещены для хранения, требуется создавать определенный микроклимат вне зависимости от того, где они будут храниться – на балконе или в стационарном погребе на дачном участке, температура в течении зимнего периода должна быть в пределах от +1 до +5 градусов, а влажность воздуха примерно 88%. В таких условиях овощи не будут пересыхать и гнить.

В стандартных погребах и подвалах требуемый режим поддерживать вовсе несложно – хватает простого обустройства вентиляционной системы, которая сделана в виде выведенной трубки наружу, а в сильные морозы ее нужно просто прикрыть заслонкой. А вот на балконе создать похожие, подходящие условия сложнее из-за того, что стабильности температуры нет – осенью и весной на балконе тепло, а зимой очень холодно. Есть три способа, как сделать погреб на балконе собственноручно.

Помимо этих вариантов есть еще один – это покупка готового погребка в специализированном магазине. По стоимости это будет куда больше, чем создание погреба своими руками, но зато требуемый уровень температуры будет поддерживаться в автоматическом режиме. Отдельно следует сказать и о погребе на балконе, который расположен на первом этаже – такое сооружение считается полноценным, и в нем можно хранить много свежих овощей и банок с закрутками.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме?

Почти в каждом многоквартирном доме имеются подвальные помещения, которые очень часто становятся главным предметом раздоров между соседями. Происходит это потому, что семей в подъездах много, а дополнительных мест хранения недостаточно.

Чаще всего каждый из жильцов хочет завладеть лишними квадратными метрами и готов иногда для этого обратиться в суд.

Так кому же по праву принадлежит технический этаж и как добиться получения его в личное пользование? Какие законы и нюансы следует знать при борьбе с соседями за «лакомые кусочки площади»? И каким образом вам удастся приватизировать подвал в многоквартирном доме с минимальными для себя материальными затратами?

Для чего нужен подвал в многоквартирном доме?

Во многих многоквартирных домах, построенных в советское время, имеются технические этажи, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности квартир. В них находятся части инженерных коммуникаций, такие как стояки отопления и водоснабжения, трубопроводы, а также различные оборудования и сооружения.

Кроме основной функции подвалы многоквартирных домов (МКД) также выполняют и второстепенные, помещения могут использоваться жильцами для хозяйственных нужд:

• в подвальном помещении может быть организована мастерская, которая может применяться для воплощения коммерческой деятельности или эксплуатироваться для бытовых нужд;
• занимаемая площадь способна использоваться как погреб для хранения продовольствия, такого как: фруктово-овощные запасы на зиму, купорка или крупы;
• на техническом этаже могут храниться различные вещи жильцов: одежда, старая мебель или техника, велосипеды, санки и т. д.;
• после получения разрешения от БТИ и согласия от соседей собственники вправе осуществить перепланировку в подвале многоквартирного дома и сделать из его части дополнительную комнату, прорезав вход для неё в полу квартиры.

Нормативная база

Чтобы получить в пользование подвальное помещение МКД, следует узнать, кому принадлежит право занимать технический этаж и как приватизировать нежилую площадь правильно, не нарушая закон.

Поможет в этом нормативная база, которая включает в себя статьи и законы, определяющие принципы и основные нюансы распределения подвальных помещений между жильцами многоквартирного дома.

Согласно 36-й статье Жилищного Кодекса технический этаж является общим имуществом собственников многоэтажного строения, и жильцы могут им владеть, пользоваться и распоряжаться. Стоит учитывать, что уменьшение подвала в процессе реконструкции может быть произведено только с согласия всех граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Данная статья ЖК предполагает, что по решению всех собственников помещения с разрешённым общим пользованием могут быть переданы в полное владение иным лицам, если это не нарушает интересы и права этих граждан.

Ст. 289 ГК РФ подразумевает, что подвал многоквартирного дома является совместным имуществом собственников квартир, между которыми правовые отношения относительно технического этажа определяются 6-й и 9-й статьями ЖК.

Таким образом, каждому владельцу жилищной площади принадлежит доля подвальных помещений, но их отчуждение ограничивается статьей 290 ГК РФ, а пользование 288-й.

Граждане должны выполнять установленные ст. 30 ЖК обязанности и знать, что они имеют право создавать товарищества собственности согласно 291-й статье ГК РФ.

№	Статья	Название
1	36 ЖК РФ	Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
2	289 ГК РФ	Квартира как объект права собственности
3	6 ЖК РФ	Действие жилищного законодательства во времени
4	9 ЖК РФ	Жилищное законодательство и нормы международного права
5	290 ГК РФ	Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
6	288 ГК РФ	Собственность на жилое помещение
7	30 ЖК РФ	Права и обязанности собственника жилого помещения
8	291 ГК РФ	Товарищество собственников жилья

Кому принадлежит подвал в доме?

Нередко жильцы дома не могут определить, кому принадлежит подвал в доме. Соседи должны учитывать, что помещения с запрещённым частным доступом (площадь, на которой располагаются инженерные сети, коммуникации, водоснабжение, отопление и т. д.) не могут быть переданы в частное владение.

Судебная практика

Усилия граждан по отвоеванию права собственности на подвальное помещение в судах редко увенчиваются успехом. Помимо яростной защиты частной собственности предпринимателя, у опытных юристов вызывает недоумение применение судами сроков исковой давности в делах об истребовании общего долевого имущества из нелегального владения. Все дело в том, что иски о возврате долевой собственности являются негаторными, поэтому требования заявителей априори не могут иметь срока давности. Однако судебные инстанции, отказывая в удовлетворении иска, ссылаются как раз-таки на пропуск срока давности. При этом фактическая обязанность содержания подвала многоквартирного дома продолжает лежать на плечах жильцов.

Абсурдное понимание правовых норм не в пользу законных владельцев отражается на решении вопросов собственности, затрагивающих другие технические и хозяйственные помещения. Скорее всего, при принятии решения судьи не учитывают специфику данных правоотношений, а также не всегда замечают выраженный характер нарушения прав домовладельцев бизнесменами, которые на незаконных основаниях становятся собственниками общедолевого имущества.

Вызывают вопросы и отдельные судебные прецеденты, в соответствии с которыми общим имуществом признается только та часть помещения, которая не использовалась как самостоятельный объект в многоквартирном доме. Кому принадлежит подвал в этом случае?

Для наглядности и разъяснения приведем пример. Допустим, в подвальном помещении многоэтажки в конце 80-х годов прошлого века с разрешения муниципальных властей был открыт склад, а в начале 90-х в этом же здании появился первый собственник жилого помещения (квартиры), который воспользовался своим законным правом на приватизацию. Так вот арбитражные суды чаще принимают сторону предпринимателя склада и местных властей, руководствуясь тем, что якобы на момент приватизации жилья подвал эксплуатировался в качестве отдельного и самостоятельного объекта, а потому вернуть его в общую долевую собственность не представляется возможным.

Несуразность и нелепость такого решения состоит еще и в том, что в связи с передачей во владение коммерческим структурам не было произведено никакого переоборудования подземного этажа, выноса инженерных коммуникаций и оборудования. Содержание подвалов многоквартирного дома по-прежнему относится к полномочиям коммунальных служб, что еще раз подчеркивает их техническое предназначение. Таким образом, если собственник жилого помещения решит хранить у себя коробки с какими-либо товарами, ни у кого не возникнет сомнений, что его жилье по-прежнему будет считаться жилым помещением. Чтобы изменить статус жилого помещения на нежилое, потребуется пройти долгую бюрократическую процедуру.

Аналогично обстоит дело и с подвалами многоквартирных домов. Кладовая или магазин, размещенные на подземном этаже, автоматически не изменяют статус подвала как технического помещения. Фактически подземное пространство, принадлежащее владельцам на правах долевой собственности, остается техническим, а его коммерческое или иное использование не может служить поводом для лишения права собственности домовладельцев и использования помещения в целях, не соответствующих технической документации.

Почему суды придерживаются такой позиции? Вероятно, принятие подобных решений продиктовано, в первую очередь, причинами экономического характера. Если вернуть собственность жильцам, отобрав ее у приобретателя, последний обратится за взысканием ущерба с продавца, то есть муниципалитета. А если учесть, что таких незаконных сделок в пределах одного населенного пункта может быть множество, местный бюджет может серьезно пострадать.

Какой погреб выбрать для своего балкона

Покупные хранилища всегда достаточно компактные и эстетичные, особенно будут удобны жесткие устройства. Но сделанный своими руками контейнер, пусть даже имеющий самую сложную конструкцию, будет всегда дешевле. Его можно сделать даже из подручных материалов, купить в магазине лишь материал для утепления и элементы крепления. Для строительства погреба своими руками можно использовать корпус от старого холодильника или другую емкость, которая будет подходящей.

Какой бы погреб вы ни выбрали, он в любом случае сможет избавить вас от проблем, которые связаны с хранением урожая, выращенного собственноручно, или овощей, закупленных на рынке. Вместительные контейнеры, разделенные перегородками, тоже дают возможность хранить банки с консервацией. Даже если у вас есть погреб на даче или в гараже, то всегда будет проще выйти на балкон и в любое удобное время достать нужные продукты из хранилища, которое находится в квартире.

Подвал в многоквартирном доме: кто владеет, приватизация

Подвал в многоквартирном доме относится к общему имуществу жильцов МКД. Указанное помещение часто становится предметом спора, для решения которого гражданин обращается в судебные органы.

Для чего используется подвал

Подвальное помещение жилого дома предназначено для обеспечения нормального уровня жизнедеятельности граждан, проживающих в МКД. В нем располагается часть инженерных коммуникаций, к примеру, стояки системы водоснабжения, отопления.

Это помещение может использоваться с целью:

• оборудования мастерской, где жильцы занимаются коммерческой деятельностью;
• хранения продовольственных запасов;
• организации сохранности вещей.

Если получить согласие от БТИ и соседей, гражданин вправе провести перепланировку в рассматриваемом помещении. Подвал может быть переделан в дополнительную комнату, вход в которую проделывается в полу квартиры.

Правовая база

Кому принадлежит подвал прописано в ст. 36 ЖК РФ. Данная норма отражает, что помещение является частью общей собственности жильцов МКД. У граждан есть правомочия относительно использования, распоряжения этим имуществом. Однако потребуется получить согласие у остальных жильцов.

Указанная норма гласит, что подвал может быть передан во владение третьих лиц. Данное действие не должно нарушать интересов граждан, проживающих в доме.

Кто владеет подвалом

Закон устанавливает запрет на передачу в частное владение помещений, куда нельзя заходить гражданам. К примеру, место, где располагаются инженерные конструкции, проведены трубопроводы. Остальная территория технического этажа рассматривается собственностью всех жильцов.

Эта норма предусматривает, что в приватизированных МКД для каждого собственника квартиры выделяется доля в подвальном помещении. Ее размер определяется пропорционально площади жилья.

Учитываются такие условия:

1. подвал к моменту приватизации не должен находиться в праве собственности;
2. техническое помещение не обладает определенным назначением;
3. отделение от квартир.

Если дом является собственностью муниципалитета, у помещения не может быть конкретного владельца. В этом случае подвал используется для размещения и использования коммуникаций инженерного назначения, трубопроводов.

При непосредственном управлении домом УК или ТСЖ устанавливается, что данные организации владеют подвалом. Документально правомочие собственности на рассматриваемое помещение закреплено в государственных реестрах.

Обратите внимание: можно взять выписку в Росреестре и внимательно изучить ее. В данном акте прописано, кто является собственником и на каком основании получены права на технический этаж

Если в доме есть коммерческие организации

В настоящее время в жилых домах зачастую первые этажи заняты организациями, осуществляющими коммерческую деятельность. К примеру, это магазины или рестораны, спортивные клубы, парикмахерские.

При этом правомочие собственности на подвал может принадлежать жильцам дома или владельцу этой организации. В последнем случае лицо несет обязанность предоставлять доступ к инженерным системам, потому как они отнесены к территории с запрещенного типа.

Если рассматриваемая организация расположена на техническом этаже, она выступает собственником или арендатором подвала. Для этого требуется получить согласие от жильцов. Когда указанная территория занята незаконно, гражданам нужно обратиться в судебный орган.

Приватизация подвала

Для решения вопроса о том, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, собственники квартир вправе приватизировать это помещение.

Реализовать данную процедуру удастся, если:

• граждане наделены правомочиями собственности на жилое помещение;
• на подвал не распространяются чьи-либо права;
• УК или муниципалитет не выступают владельцами технического этажа.

После приватизации данного помещения лица получают возможность использовать его в личных целях.

Обратите внимание: в случае продажи квартиры, стоимость по договору удастся завысить, так как права на подвал передаются во время проведения сделки в отношении жилья

Юридическая сторона вопроса собственности жильцов на подвальное помещение

Общее собрание жильцов

Проводят общее собрание жильцов дома в соответствие с требованиями жилищного кодекса. В повестку дня включают отчуждение части имущества в пользу собственников квартир и изменение границ помещения. Жильцов дома оповещают за 10 суток до проводимого собрания, причем явка должна составить не меньше 50% от числа квартир всего дома.

Голосовавших в пользу обсуждаемого вопроса должно быть также не мене 50% от всех присутствующих. Если здание является общежитием, то необходимо заручиться поддержкой собственника.

Проект перепланировки

Согласовывают в различных учреждениях (пожарных, санитарно-эпидемиологических) и направляют на согласование в БТИ. На этапе создания проекта необходимо учесть имеющиеся коммуникации и оборудование, назначение подвала после перепланировки и соблюдение правил пожарной безопасности, поскольку на кону жизнь людей.

Главным требованием является возможность доступа в любое время суток в помещение работникам коммунальных служб или управляющей компании, при возникновении необходимости санобработки или работы с трубами отопления или водоснабжения.

Реконструкция

После получения согласования в БТИ выполняют реконструкцию. Её должна принять в готовом виде экспертная комиссия, после чего в БТИ направляется заявление о выдаче технического паспорта помещения. Для собственников такое решение будет как минимум выгодным ещё и по коммунальным платежам – размер общедомового имущества становится меньше, а количество плательщиков возрастет.

Получение справки из Росреестра

Итоговым документов оформления собственности становится заключение Росреестра о государственной регистрации права. Заявление сопровождают согласием собственников квартир дома в виде протокола собрания, техническим паспортом из БТИ, квитанцией по оплате госпошлины.

Как осуществляется реконструкция

Любая перепланировка или реконструкция в многоэтажных домах начинается с получения разрешений. И цокольный этаж не исключение – особенно, если в нём предполагается обустроить новый вход.

• Выдают такое разрешение органы архитектурно-строительного надзора. К тому же, придётся оформлять, опять же с согласия собственников, кадастровый паспорт на тот участок, который будет занят входной группой.
• Определить место под неё на глаз тоже нельзя – необходимо точно знать, где именно пролегают подземные коммуникации.

Обустройство нового входа потребует разрешения

Требования, которые обязательно должны быть учтены при разработке проекта реконструкции:

1. Обеспечение возможности для беспрепятственного перемещения людей маломобильной категории. То есть, инвалиду на коляске не должны создавать препятствий приямки и прочие конструкции.
2. Нельзя заглубить уровень пола цокольного этажа путём выборки грунта, так как это может снизить устойчивость и несущую способность фундамента.
3. Соответственно, запрещено производить и любые другие работы, способные повлиять на надёжность базы здания – в том числе и производить достройку его выступающих частей.

Чтобы грамотно выполнить перепланировку, нужно точно знать, где проходят несущие стены

В остальном, процесс перепланировки подвальных и полуподвальных помещений ничем не отличается от реконструкции жилых этажей. Сначала составляется проект, желательно той организацией, что проектировала и сам дом, который согласовывается в инстанциях. Инструкция о том, как это делается, в интернете всегда найдётся.

Как присоединить часть подвала к квартире

Итак, мы выяснили, что цокольный этаж является долевой собственностью, и принадлежит в равной степени всем жильцам. Несмотря на это, владельцы квартир, расположенных на первых этажах, могут попытаться присоединить к ним часть подвального помещения — закон этого не запрещает. При этом вход в него может осуществляться как из квартиры, так и быть отдельным.

Многоэтажный дом с цокольным этажом, присоединённым к квартире

Естественно, это возможно при условии, что эта часть находится прямо под их квартирой, и на это имеется согласие большинства собственников. Такое присоединение даст возможность несколько расширить жилплощадь, получив двухуровневую квартиру, и реализовать в ней кое-какие интересные идеи. Однако не факт, что подобное разрешение окажется так легко получить.

Что может этому препятствовать?

1. Отсутствие проекта или его некачественное исполнение.
2. Несоответствие планировки санитарным нормам.
3. Желание клиента сделать в подвале офис или магазин, так как это потребовало бы реконструкции всего цокольного этажа, либо перевода самой квартиры в нежилой фонд.
4. Если дом старый, давно не видевший капитального ремонта, либо его состояние и вовсе предаварийное.

Поэтому прежде, чем принять подобное решение, подвал или цокольный этаж должен быть подвергнут техническому обследованию.

Ответы на вопросы по теме

В каких случаях реально купить подвал в жилом доме?

Реально купить подвал в том случае, если он принадлежит муниципалитету, а все квартиры в доме являются муниципальными. Но есть в этом способе одна загвоздка – потенциальному покупателю придется принять участие в тендере.

И если он предложит большую сумму, чем другие участники тендера, тогда может рассчитывать на выкуп подвального помещения.

Имеет ли право застройщик продавать подвальные помещения?

Все зависит от того, что указано в проектной документации.

Если подвал относится к общедомовому имуществу, то застройщик не имеет права продавать цокольный этаж. Если же подвал выделен отдельно, то застройщик имеет на это право.

Поэтому прежде чем покупать помещение у застройщика, нужно запросить у него документы на подвальное помещение.

Считается ли подвальное помещение этажом?

Этажность многоквартирного дома определяется по числу надземных этажей. В число надземных этажей может включаться и цокольных этаж, но только в том случае, если верх перекрытия этого этажа возвышается над уровней планировочной отметки земли выше, чем 2 м.

Поэтому подвал является подземным этажом при условии, что верх его перекрытия находится ниже средней планировочной отметки (менее, чем 2 м).

Имеет ли право управляющая компания отказать собственникам в доступе в подвал?

Нет, не имеет, поскольку подвальное помещение является общей собственностью всех жильцов дома. Если управляющая компания ограничивает доступ в подвальное помещение, тогда собственник квартиры, находящейся в этом доме, должен написать на имя управляющей компании заявление с просьбой организовать ему доступ в подвал на конкретную дату.

В случае отказа он может смело обращаться в прокуратуру.

Согласно норме закона подвальные помещения в многоквартирных домах принадлежат на правах общей собственности всем владельцам приватизированных квартир.

Поэтому перед тем как решить, стоит ли заниматься покупкой подвала или брать его в аренду, нужно получить одобрение на подобные действия у большинства собственников (набрать не меньше 2/3 одобрительных голосов).

Прежде чем занимать подвальное помещение для организации какого-то бизнеса, нужно ознакомиться с правилами содержания и эксплуатации такого помещения.

Получение разрешения

На первом этапе переоформления необходимо создать заявление. Процесс возможен, если на территории нет коммуникаций, которые обеспечивают дом всем необходимым. В противном случае в этой части здания делается отдельный вход для работников коммунальных служб. В качестве стен допускается использовать только блоки. Если необходимо провести ремонт, то в его ходе не должны пострадать несущие стены и опоры.

Человеку рекомендуется провести собрание собственников. На нем производится голосование по вопросу отчуждения. Этого достаточно для приватизации данной части имущества. Однако на сборе должно присутствовать большинство жителей. Решение считается принятым, если пришла минимум половина от всех жителей. Также они должны единогласно высказать свое положительное решение.

Подделка документов не только незаконна, но и строго наказывается согласно действующему законодательству. К примеру, один из недовольных жителей вполне может обратиться в надзорные органы для проверки результатов голосования.