Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Время «Х»

Найти эти варианты можно практически во всех популярных базах по недвижимости, но бывает, что квартиры от частных лиц представлены и на сайтах самих компаний. Например, на сайте «ДСК и Ко» сейчас есть два таких предложения – это трехкомнатная квартира общей площадью 79,3 кв. м в г. Московский и такая же квартира в Чертаново Южное, мкр. 26.

На сайте компании «Домостроитель» представлены квартиры, продающиеся по договору уступки прав требования, находящиеся в популярных жилых комплексах: в городе Московский – в ЖК «Юго-Западный», в Котельниках – в ЖК «Парковый», в Орехово-Зуеве – в ЖК «Бриз» и в ЖК «Театральный». Так, например, однокомнатная квартира в ЖК «Бриз» площадью 40,8 кв. метров уже с ремонтом продается за 3 миллиона рублей. Продавец согласен на ипотеку. А «однушка» в ЖК «Юго-Западный» и тоже с ремонтом (евро) продается за 5 млн 200 рублей.

Кстати, на этом ресурсе есть специальная страница для клиентов с пошаговой инструкцией – куда обращаться, если покупатель хочет взять квартиру «по переуступке».

Помогают с покупкой-продажей по переуступке и другие компании: «Мы предоставляем своим клиентам услуги оформления документов по уступке прав на недвижимость, но в таком случае обратившийся к нам «продавец» должен сам найти покупателя, с которым будет заключена сделка», — уточняет Виктор Козлов («АВГУР ЭСТЕЙТ»).

Что их интересует?

В целом же большинство инвестиционных сделок приходится на популярные у покупателей проекты, поскольку инвестор уверен в быстрой реализации квартир. Все чаще таких покупателей интересует жилье экономкласса, так как вложения в бизнес-класс существенно выше. Например, однокомнатная квартира в панельной новостройке в районе за Третьим транспортным кольцом стоит около 6 млн рублей. «Однушка» бизнес-класса — уже от 9 млн рублей.

Как подчеркивает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки компании «МИАН», инвестиционно привлекательная новостройка обычно обладает определенными характеристиками. Продажи, как правило, открываются на ранней стадии строительства, причем на этой стадии цена невысокая, однако по мере готовности она динамично повышается. Ну и положительная репутация застройщика – условие обязательное.

В зону интереса частных инвесторов обычно не попадают квартиры на самых нижних этажах и с очень большим метражом. Они менее ликвидны: долго продаются, на них тяжело найти покупателя.

Потенциальные риски

Клиенты строительных компаний, приступающие к покупке жилья, сталкиваются с большим количеством подводных камней.

В перспективе они способны не только затянуть сделку, но и оставить покупателя ни с чем.

К числу наиболее распространенных угроз относят:

1. Долгострой;
2. Низкий уровень строительства;
3. Использование дешевых, ненадежных материалов;
4. Нарушения нормативов в части пожарной безопасности;
5. Коммуникации (вода, тепло, электроэнергия, лифты) отсутствуют или не введены в строй;
6. Строительная компания не является участником государственного реестра;
7. Земельный участок, использовавшийся под застройку, оформлен по договору аренды или имеет другое назначение.

Параллельно потенциального покупателя подстерегают мошеннические схемы, распространенные на рынке новостроек.

О том какие аферы встречаются на рынке недвижимости и как не попасться на обман, читайте здесь.

Способы мошенничества

Одной из самых распространенных афер считается затянувшееся строительство.

Компании прокручивают полученные от клиента средства на стороне, а спустя некоторое время выдвигают завышенные требования.

В качестве причин указывается подорожавший материал, налоговая нагрузка, рост цен на жилищном рынке.

Если покупатель (прождавший своей очереди несколько лет) настойчиво попросит вернуть деньги, организация перечислит ему вложенную сумму, которая успеет обесцениться. Впоследствии, доля просто перепродается другому клиенту по более высокой цене. В некоторых случаях деньги вообще не возвращаются.

Весьма распространенным способом обмана выступают «дополнительные соглашения» устанавливающие корреляцию стоимости и сдачи квартиры в эксплуатацию.

В итоге «фиксированная» цена будет увеличиваться несколько раз, а отказ покупателя подписывать дополнительное соглашение, автоматически аннулирует сделку.

Иногда застройщик идет на соглашение только при условии приобретения клиентом специальных услуг.

К ним относится страхование немыслимых рисков, передача прав на оформление документов, обязательное сотрудничество с определенным риэлтором.

Ненужный сервис навязывается по завышенной стоимости, превышающей рыночные предложения на 60-100%.

Зачастую в качестве продавца выступает сторонняя компания, которая юридически не соотносится с застройщиком.

Сделка не дает покупателю прав на жилплощадь, поскольку сама строительная компания никаких договоров с ним не заключала. Именно по этой схеме своих вложений лишились клиенты фирмы «Mirax».

В большинстве случаев проблемы вызваны юридической неграмотностью и невнимательностью покупателей, ставящих подписи под документом даже без его предварительного прочтения.

Впоследствии представители суда, рассматривая спорные ситуации, удивляются наивности взрослых людей, поверивших «партнерам» практически на слово.

Аспекты, заслуживающие особого внимания

Подстраховаться на все случаи невозможно, но при этом можно существенно снизить потенциальные риски.

Прежде всего, необходимо лично посетить строящийся объект, оценив его на предмет возможного долгостроя и использующихся компонентов.

Желательно взять с собой знакомого строителя, способного адекватно взвесить все моменты, от характера и темпа работ до качества стройматериалов.

Параллельно изучается история застройщика, внимательно читаются отзывы предыдущих клиентов, успевших приобрести у него жилье.

Важнейшим этапом является анализ документов, которые проверяются на наличие:

• Разрешения на проведение строительных работ;
• Земельной документации, определяющей правомочность использования конкретного участка. Если земля проходит как сельскохозяйственные угодья или заповедник, оформить квартиру в собственность не получится;
• Финансовой состоятельности. Ее проверку выполняет банк, изучающий источники получения средств на строительство.

Пристального внимания заслуживает и поведение продавца.

Обычно компании, использующие противозаконные или спорные схемы заинтересованы в скорейшей реализации квартир.

Они проводят агрессивную маркетинговую политику, занижают цену до неразумных пределов, настаивают на оперативном заключении сделки. Подобные признаки являются настораживающими.

Советуем Вам посмотреть ролик об основных ошибках покупателей при покупке квартиры в новостройке:

○ Особенности покупки квартиры.

Приобретение жилья в новостройке можно оформить на разных стадиях строительства. Особенность подобных сделок заключается в том, что стоимость будет увеличиваться по мере приближения срока сдачи объекта. При этом сдача в эксплуатацию объекта исключает риск остановки строительства, банкротства строительной компании и т.д. Поэтому решение о времени заключения сделки принимается с учетом всех аспектов строительства.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед принятием решения о заключении договора со строительной фирмой, нужно проверить:

Статус застройщика, проверить его учредительские документы, изучить отзывы и другую информацию, характеризующую степень благонадежности.
Землю и здание, важно удостовериться в наличии разрешения на строительство, соответствии строящегося объекта проекту и т.д.
Квартиру – соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных и ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому и др.

Ипотека или наличные?

Покупка квартиры в строящемся доме в ипотеку – довольно распространённое явление. Далеко не каждый гражданин может позволить себе приобрести недвижимость наличными без оформления целевого кредита. В большинстве случаев банки охотно идут на предоставление ипотеки.

Если вы определились с компанией-застройщиком, порядок приобретения недостроенной квартиры в кредит следующий:

1. заключение с организацией соглашения о бронировании жилого помещения;
2. обращение в банк с заявлением о выдаче целевого займа;
3. подписание ДДУ с застройщиком после одобрения кредита.

В остальном процесс приобретения новостройки не отличается от описанного выше.

Пакет документов для оформления ипотеки на квартиру в новостройке

Каждый банк вправе самостоятельно разрабатывать список документов, достаточных для проверки состоятельности потенциального клиента и законности проводимой сделки. В стандартном перечне можно увидеть:

• заявление, подписанное лично клиентом;
• зарегистрированный в Росреестре ДДУ;
• копию и оригинал паспорта – для некоторых банков принципиально, чтобы заемщик имел российское гражданство, кроме того, есть ограничения по возрасту (не моложе 18 лет);
• справку о доходах 2-НДФЛ – за период от 6 до 12 месяцев;
• выписку из трудовой книжки или письмо от работодателя о занимаемой должности и продолжительности безупречной работы;
• согласие супруга (нотариальное) или его заявление о желании стать созаемщиком;
• доказательства получения других регулярных доходов – от аренды, от профессиональной деятельности или предпринимательства.

Определите свои желания

К покупке квартиры подходить стоит обстоятельно – это вам не поход в продуктовый. Так что для начала неплохо бы разобраться, что вы вообще хотите. Задайте себе следующие вопросы:

Так ли вам нужна квартира – может быть, устроят и апартаменты? Вдруг вы всё равно не собираетесь оформлять регистрацию по месту жительства и любите тратиться на коммунальные услуги

Важно ли для вас территориальное расположение квартиры? От чего оно должно зависеть – от места работы, квартиры родственников, близости любимой кафешки?

Важен ли для вас класс жилья? Обязан ли он быть высоким – или с милым рай и в экономе?

Какие объекты инфраструктуры должны быть вокруг дома – детский сад, школа, магазины, фитнес-клуб, парикмахерская? Или, может, вам очень хочется жить, скажем, рядом с кинотеатром?

А что с транспортом? Вы надеетесь на общественный? Или у вас есть автомобиль – и поэтому главное, чтобы рядом с домом было поменьше пробок?

Смутит ли вас продолжительность стройки – или вы никуда не спешите?

А сколько в квартире должно быть комнат?

Должен ли там быть балкон? Или обязательно лоджия?

Потянете ли вы самостоятельный ремонт – или квартиру лучше искать с готовой отделкой?

А это место для ещё как минимум одного вопроса – что в квартире важно именно вам?. Запишите список честных ответов, чтобы для начала было от чего отталкиваться.

Запишите список честных ответов, чтобы для начала было от чего отталкиваться.

Какой выбрать этаж

Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.

Самым комфортными  являются этажи с 4 по 8.  В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно.  При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши. 

Особенно внимательно стоит отнестись к покупке квартиры на втором-третьем этажах. При наличии нежилых помещений на 1 этаже, ваша жизнь может превратиться в ад. Всю ночь вы будете слышать гул холодильных установок или пьяные песни из кабака под вами. Так же велика вероятность наблюдать вечно загаженный козырек подъезда и принимать в гости тараканов из магазина под вами. Дополнительной неприятностью могут стать выхлопные газы от длительно прогревающихся зимой машин прямо под вашими окнами.

Время покупки квартиры

 Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле

Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем. 

Достаточно большое количество покупателей предпочитают не рисковать вовсе, и выбирают квартиры в уже сданных новостройках. Но готовые квартиры, тем более с отделкой от застройщика стоят уже на порядок дороже. К тому же на этой стадии остается гораздо меньше вариантов для выбора, так как те кто рискнул разбирают чаще всего самые лучшие квартиры.

Шаг 2. Выбираем категорию новостройки

На этом этапе вы можете рассматривать несколько вариантов в зависимости от ценовой категории. Квартиры стандарт-класса в новостройках Москвы стоят примерно от 2,5 миллионов рублей, но в таких ЖК предлагается установленный нормативами минимум:

• панельные или кирпично-монолитные дома (панельно-блочные) с типовыми планировками, как правило, высотой от 15 этажей в составе плотной застройки микрорайона или группы кварталов;

• дворы без ограждения, открытые для транспорта, часто без стоянок или только с плоскостными (открытыми стоянками) вокруг территории или во дворе;

• квартиры от студий до трех комнат с небольшими площадями (от 25 до 75 — 90 кв.м) и высотой потолков по стандарту 2,65 м;

• не стоит рассчитывать на гостевые санузлы, большие кухни (больше 9-10 кв.м), кладовые и гардеробные;

• расположение большей частью в удаленных районах, за МКАД или на территориях, где еще недавно располагались промзоны.

Иногда можно встретить объект в виде единичного дома, встроенного в уже существующий микрорайон. Характерной особенностью таких ЖК остается возможность купить квартиру относительно недорого за счет минимальных затрат застройщика. Часто проекты эконом-класса реализуются в рамках комплексного освоения территории, где в дальнейшем будет сформирована плотная густонаселенная застройка.

На рынке первичного жилья в Москве появились и брендовые предложения. Например, застройщик ПИК строит новые ЖК с квартирами формата «ПИК-стандарт» и «ПИК-комфорт», вводя улучшения в стандартные решения. Это и маркетинговый прием, и довольно интересный переход между категориями жилья. Крупные девелоперы осваивают этот вид расширения возможностей, если располагают собственными проектными организациями и ДСК, чтобы строить по собственным стандартам.

Новостройки комфорт класса

В новостройках класса «комфорт» удобство будет побольше, могут предлагаться варианты с увеличенной площадью (плюс примерно 10-15 кв.м), с потолками от 2,75 м. Отличия новостроек комфорт-класса от стандарта можно изучить по Единой классификации новостроек, на которую ориентируются при определении класса ЖК. Тут можно рассчитывать на появление кладовых, гостевых санузлов, лучшую обеспеченность парковочными местами и благоустройство территории.

Квартиры в ЖК бизнес-класса

Уровень комфорта в бизнес-классе еще выше, тут возможно появление центральных систем кондиционирования, охраны, планировок с пентхаусами. Однако, есть важная тонкость — иногда девелопер присваивает новостройке такой статус, больше ориентируясь на ее расположение поближе к центру. При этом не все отсекающие признаки по Классификации будут соблюдены полностью. Стоимость в сравнении с «комфортом» возрастает значительно, в разы. Далее — жилье категорий «премиум» и «элитное», которого совсем немного, и требования там очень жесткие, а цены можно назвать заоблачными для рядового покупателя.

Регистрация договора долевого строительства

Следующим этапом после подписания договора становится обязательная его регистрация в Росреестре. Стороны предоставляют в учреждение:

• оригинал договора;
• заявления от обеих сторон;
• удостоверение личности от покупателя;
• документы на объект договора – кадастровый план участка, проектную декларацию, сам план объекта, законное разрешение застройщика на строительство.

При подаче сотрудники Росреестра потребуют квитанцию об уплате госпошлины. После ее предоставления выдачи документа о регистрации необходимо подождать около десяти рабочих дней.

Акт приема-передачи

После ввода дома в эксплуатацию компания-застройщик оповещает дольщиков о возможности подписания акта. Подписывать акт приема-передачи следует только после полного осмотра квартиры.

Перед подписанием необходимо изучить:

• отсутствие дефектов в стенах, полу и потолке;
• нормальное функционирование столярных изделий – окон, дверей;
• состояние и функциональность всех коммуникаций;
• исключить неполадки в работе инженерных систем.

Специалисты рекомендуют измерить площадь предложенной квартиры и сравнить цифры с представленными в проекте. Все обнаруженные дефекты и расхождения площади должны быть зафиксированы представителем застройщика. Подписывать акт следует только после устранения недостатков строительной компанией. В противном случае покупателю предстоит разбираться с ними самостоятельно.

Спорные моменты по расхождению площади должны обсуждаться с юристом застройщика. При фактической площади меньше заявленной в проекте разница должна быть перечислена на счет покупателя. Если фактические квадратные метры превышают указанные в договоре, будущему собственнику предложат доплатить образовавшуюся разницу.

В акте приема-передачи указываются данные:

• общая информация об участниках;
• адрес дома и номер квартиры;
• установленная конечная стоимость;
• смотровой лист – с описанием дефектов и указанием оговоренных сроков их исправления.

После подписания застройщик организует собрание дольщиков, на котором всем покупателям выдаются ключи. Они должны быть выданы независимо от выявления при осмотре недвижимости недостатков.

До подписания акта покупателю должен быть предоставлен технический паспорт. Его оформление займет от одного до трех месяцев. До выдачи документа БТИ будущий собственник обязуется оплачивать выставленные за коммунальные услуги счета.

Передача квартиры в собственность

Получив акт допуска, семья покупателя вправе заселяться в квартиру. Получив от застройщика все документы, следует активировать процесс регистрации права собственности.

Для этого потребуются:

• удостоверения личности – касается всех владельцев недвижимости;
• подписанный ДДУ, договор купли-продажи;
• техпаспорта на объект и указанную квартиру;
• акт приема-передачи;
• заявление.

Документы подаются в МФЦ или Регистрационную палату вместе с квитанцией об уплате госпошлины. Если интересы покупателя представляет третье лицо, к документам прилагается заверенная нотариусом доверенность. При наличии среди владельцев жилья несовершеннолетнего потребуется официальное разрешение, выданное органами опеки.

Со дня предоставления пакета документов до момента передачи квартиры в собственность может пройти около трех недель. Документом, подтверждающим право собственности, является выдаваемое свидетельство. До получения свидетельства не стоит приступать к осуществлению отделочных и других ремонтных работ в квартире.

Приобретение недвижимости – сложный, длительный и ответственный процесс. Собираясь покупать квартиру самостоятельно, гражданину предстоит изучить множество законов и ознакомиться с рисками. Обезопасить семью можно, обратившись к профессиональным агентствам. В этом случае покупка квартиры будет осуществляться с соблюдением всех законодательных норм. А клиенту не придется переживать по поводу возможного мошенничества и других опасностей.

Как выбрать застройщика

Критерии, которые необходимо использовать при выборе застройщика, довольно разнообразны.

Для удобства их нужно перечислить:

1. Репутация строительной компании.
2. Входит ли она в состав СРО (саморегулирующая организация), без этого условия, строители не могут осуществлять работы по возведению многоквартирных домов.
3. За какое время строители обязуются сдать дом в эксплуатацию, если сроки очень затянуты, то не стоит связываться с такими организациями.
4. Не возникало ли проблем у застройщика при проведении строительства предыдущих объектов.
5. На каком основании принадлежит право пользования земельным участком, отведённым под строительство, этот пункт очень важен для проверки, потому что потом, могут выясниться неприятные обстоятельства, на основании которых, по решению суда, дом вообще могут обязать снести.
6. С какими банками работает застройщик, для предоставления желающим возможности приобретения жилья в кредит, покупка квартиры в новостройке в ипотеку, возможна только с одобрения кредитной организации.
7. Наличие всей необходимой разрешительной документации.

Теория и практика

У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов – юридический, экономический и рыночный. С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», юридические риски продавца в подобной сделке минимальны. Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.

Ключевой риск для продавца – это задержка оплаты права требования со стороны покупателя. Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов. Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке. Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору. Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу – 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку – это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.

Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества

«Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене, – говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей

Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос – готов ли на такие уступки покупатель?»

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.

Перечислим основные виды договоров с компаниями:

• Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
• Договор уступки права требования (цессии);
• Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
• Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.

Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.

Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.

Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.

Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.

Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:

• Нужно убедиться в реальности существования договоров.
• По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
• Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
• После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
• Наличие разрешения на строительство.
• Правильно оформленный участок.
• Проект прошел все необходимые согласования.

Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.

Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:

• Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед. Причем все объекты числятся за застройщиком, и никаких четких обязательств у него нет. Если договор не выполняется, есть большая вероятность, что покупатель у непорядочного застройщика может не забрать свои вложения;
• Предварительный договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора после завершения строительства застройщик должен перезаключить с ним договор долевого участия. Здесь тоже покупатель подвергается тем же рискам, описанным выше;
• Договор бронирования или соинвестирования. Покупатель вносит на первоначальном этапе строительства небольшой процент стоимости будущей квартиры, другими словами, бронирует себе объект. Если строительство остановится по каким-либо причинам — большая вероятность потерять внесенный аванс;
• Вексельная схема. С целью обойти законодательство была разработана вексельная схема. Она где-то созвучна с договором бронирования. Только покупатель здесь приобретает векселя строительной фирмы, та, в свою очередь, по завершении строительства, погашает вексель квадратными метрами. Точное место квартиры за вами закреплено не будет;
• «Депозитная» схема. Здесь правовые отношения возникают между застройщиком, банком и покупателем, у которого есть сбережения в этом банке. Иными словами, строительная фирма берет кредит в определенном финансовом учреждении;
• Договор займа. Покупатель одалживает свои деньги застройщику. Никаких прав требования на объект у покупателя не возникает.

Какой бы ни был договор его нужно тщательно вычитать. На приличной крупной фирме у застройщика есть свои профессиональные юристы, менеджеры и нотариусы. Лучше сейчас все выяснить и учесть, пока еще есть время. Для подстраховки можете прибегнуть к услугам своего юриста, ведь ставки – то высоки.

Обязательные пункты договора:

• четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
• сроки выполнения работ и сдачи дома;
• цена договора;
• порядок и форма оплаты;
• срок гарантий на объект;
• описание непредвиденных обстоятельств;
• список документации, необходимой для проведения строительства;
• срок действия этого договора;
• реквизиты сторон.

Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.

Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.

Общая информация

Чтобы привлечь дополнительные средства на строительство дома, инвесторы начинают продавать квартиры, когда стройка еще не началась или находится на стадии котлована. Также приобрести жилье можно на любых этапах строительства и, конечно же, после сдачи объекта в эксплуатацию.

Опять же, чтобы мотивировать покупателей, условия договора составляются таким образом, чтобы потенциальный клиент внес свои средства как можно раньше. Другими словами, чем раньше покупатель подпишет договор, тем дешевле обойдется ему квартира.

Такой способ приобретения жилья в собственность привлекателен именно своей дешевизной, можно сэкономить весьма приличную сумму, иногда равную годовому доходу среднего служащего. Но при этом не стоит забывать, что такой вклад денег предполагает и высокую степень риска.

Есть три основных способа купить жилье в новостройке:

• Купить квартиру, став членом ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Став пайщиком кооператива, покупатель вносит определенный паевой взнос, после выплаты которого в полном объеме становится полновластным владельцем недвижимости.
• Подписать договор, предполагающий долевое участие. В этом случае риски покупателя значительно минимизируются, так как договор проходит обязательную регистрацию в Росреестре. Это означает, что участок под строительство дома непременно должен быть собственностью застройщика или, по крайней мере, в долгосрочной аренде. К тому же в документе четко указывается срок окончания строительства, и в случае несоблюдения этого пункта, можно совершенно на законных основаниях взыскать штраф с застройщика.
• Купить жилищный сертификат, выпущенный застройщиком. Данный вариант привлекателен тем, что, имея на руках даже небольшую сумму, можно выкупить несколько квадратных метров (насколько хватит денег) будущей квартиры. Также немаловажным обстоятельством этого способа является тот факт, что у застройщика должен быть поручитель в лице банка или государства.

На сайте вы можете посмотреть другие статьи о квартирном вопросе. Например, загляните в статью – когда лучше покупать квартиру.

Шаг 4. Панельные и монолитные дома в новостройках

Сравнение панельных и монолитно-кирпичных домов показывает, что уровень качества зависит от применения новых технологических решений. Появление трехслойной панели с внутренним утеплителем позволило строить быстрее и дешевле, получая качество, почти такое же как при использовании блоков на монолитном каркасе.

В стандарт-классе и категории комфорт набор решений ограничен затратами и сроками строительства, поэтому чаще всего используются либо типовые панельные проекты, либо улучшенные с новыми панелями, либо с блочной кладкой на монолитном каркасе. Из кирпича сейчас не строят. Его используют в лучшем случае для отделки фасадов.

Наиболее распространенный и устраивающий все стороны вариант — это дом на монолитном каркасе (перекрестно-стеновая конструкция) с пилонами и несущими стенами и «ограждающими конструкциями» (стенами) из ячеистых блоков и панелей. Полный монолит строится дольше, обходится дороже, потому распространен в бизнес-классе. Но он дает возможность предложить покупателям квартиры со свободной планировкой.

Что нужно знать о предстоящей сделке?

Под понятием «новостройка» обычный человек подразумевает сданный дом до 3 лет назад, либо новое жилое здание, в котором остались нераспроданные квартиры. Сторонами сделки по купле-продаже такого жилья являются застройщик и дольщики (инвестирующие покупатели). В законодательстве РФ чётко объясняются их полномочия.

Покупатель жилья в новостройке должен знать, что договор он заключает с застройщиком, соответственно именно данной компании предъявляются все возникшие претензии.

Для того, чтобы избежать возможные риски, желательно следовать следующим рекомендациям:

• Прежде, чем подписывать договор, нужно исследовать информацию о строительной компании. Это стаж работы на рынке, изучение её сайта, осмотр объекта строительства при посещении.
• Цены нужно сравнить с аналогичными предложениями и проанализировать полученную информацию. Значительное занижение стоимости ниже реальной говорит о ненадёжности.
• Обязательно следует проверить учредительные и разрешающие документы застройщика.

Покупая и реализуя жильё в новостройках, применяют три типа договора:

• Долевого участия, заключающегося по регламенту законодательства. Покупатель обладает правом одностороннего расторжения соглашения при нарушении сроков возведения и иных обязательств.
• Договор купли-продажи, включающей рассрочку по платежу.
• Об участии в жилищно-кооперативном строительстве. При этом покупатель платит членские взносы, паи, общая сумма которых равняется цене квартиры. Данный тип соглашения недостаточно регулируется законодательством РФ. Следует проявлять внимательность при его заключении. Перечень документов для регистрация кооперативной квартиры в собственность прямо здесь.

Какие вопросы следует задать?

Так как речь идёт зачастую о возводимых объектах с разной степенью готовности, право собственности на них ещё не зарегистрировано в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). При наличии владельца в момент покупки квартиры объект относится ко вторичному рынку. Это бывает и в ситуации, когда продавец является зарегистрированным собственником помещений, в которых ещё никто не проживал. Стоимость покупки снижается, если человек стал дольщиком в начале строительства.

Сейчас рынок изобилует застройщиками, каждый из которых описывает выгодные условия. В первую очередь нужно уточнить полную стоимость. Следующий ряд вопросов касается продавца, его стажу и рыночной репутации.

Часто бывает, что объект возводится несколькими застройщиками. Если между ними начнутся разногласия, может возникнуть ситуация продажи «чужих» квартир.

Какие документы должны быть у застройщика при продаже квартиры

Застройщик должен иметь следующую документацию:

• Учредительные документы компании: Устав.
• Лицензия на деятельность. Разрешение на строительство данного объекта.
• Проектная документация с изменениями и заключением экспертизы.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок.

Согласно статьям 20 и 21 № 214-ФЗ есть конкретный перечень документов, обязательный для предъявления застройщиком.

К перечисленным выше будут добавлены следующие бумаги:

• Свидетельство о госрегистрации фирмы.
• Свидетельство о налоговом учёте.
• Отчётность по бухгалтерии за 3 года.
• Аудиторское заключение по последнему году.
• По просьбе будущего покупателя предъявляется техническое и финансовое обоснование проекта.

Какие документы нужно проверять с особой тщательностью:

• Следует попросить Устав компании, свидетельства ОГРН и ИНН для ознакомления. Документами застройщика также является лицензия со сроком действия, правом на строительство относительно высоты возводимых зданий.
• Разрешение на возведение также подлежит внимательной проверке. Ведь иногда компания строит несколько объектов, но допуск имеется не для всех из них. Внимания заслуживает и срок действия этого документа.
• Важен просмотр проектной документации.
• Нужно проверить право компании на использование земельного участка. Он должен быть выделен для конкретного дома с соответствующим адресом.

Документацию может затребовать на проверку любое заинтересованное лицо. Если по запросу покупателя квартиры будут предоставлены не все бумаги, доверие к продавцу снижается.

С 2014 года застройщик обязательно застраховывает ответственность перед дольщиками через страховую организацию или оформляет поручительство. При банкротстве строительной компании выплатят страховку на возмещение ущерба покупателям.