Срок действия договора аренды нежилого помещения

Плата при сдаче (съёме) жилья

Размер платы за пользование жилым помещением и срок её внесения являются существенными условиями договора найма и в обязательном порядке должны быть в нем указаны.

Сумма платы за съём жилья должна быть указана в договоре найма только в белорусских рублях. Сами расчеты также должны осуществляться только в белорусских рублях. В то же время сумму платы по договору найма можно указать как эквивалент этой суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Например, в договоре можно прописать, что наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением в сумме, эквивалентной 100 (ста) долларам США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа. В договоре найма также можно установить дату определения курса, а также банк, по курсу валюты которого производятся расчеты. пункт 1 статьи 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Обратите внимание что расчеты в иностранной валюте запрещены и влекут административную ответственность Незаконное принятие иностранной валюты в качестве платежного средства, а равно иное незаконное использование ценных бумаг и платежных документов в иностранной валюте -влекут наложение штрафа в размере от пятидесяти до ста базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо — от ста до двухсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации.Те же действия, совершенные повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за правонарушение, предусмотренное в части первой настоящего подпункта, -влекут наложение штрафа в размере от ста до двухсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо — от ста пятидесяти до трехсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации.(подпункт 1.2 Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 N 49). Во избежание разногласий между сторонами по поводу оплаты, такую оплату стоит осуществлять путем перечисления безналичных денежных средств через банк

При расчетах наличными деньгами целесообразно требовать у наймодателя расписку

Во избежание разногласий между сторонами по поводу оплаты, такую оплату стоит осуществлять путем перечисления безналичных денежных средств через банк. При расчетах наличными деньгами целесообразно требовать у наймодателя расписку.

Задаток

Перед заключением договора (для подтверждения намерения сторон в его заключении) наниматель может предоставить наймодателю задаток.

Задаток является гарантией для нанимателя и наймодателя в том, что стороны не откажутся от своих намерений заключить договор найма. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. статья 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Если после выплаты задатка договор найма заключен не будет, то ответственная за это сторона: пункт 2 статьи 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь

• потеряет сумму задатка (если ответственна сторона, давшая задаток);
• должна будет уплатить другой стороне двойную сумму задатка (если ответственна сторона, получившая задаток).

Когда договор найма будет заключен задаток возвращается (засчитывается в сумму платы за съём жилья). пункт 1 статьи 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Если задаток передавался без письменного соглашения о задатке, то скорее всего он будет признан авансом. пункт 3 статьи 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь В отличие от задатка аванс не является средством обеспечения исполнения обязательства сторон по заключению договора найма. Если договор найма будет заключен, то аванс подлежит зачету в счет платы за съём жилья. Если договор найма заключен не будет, то аванс просто возвращается стороне, его уплатившей.

Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

Соглашения об изменении или о расторжении договора являются его неотъемлемой частью. Поэтому на практике зачастую возникает вопрос: всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, тоже необходимо регистрировать.

Ранее практика складывалась таким образом, что регистрировать нужно было далеко не каждое дополнительное соглашение к договору аренды. Это объяснялось тем, что дополнительные соглашения к договору аренды должны были регистрироваться в тех случаях, если они изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма № 59). В частности, обязательной государственной регистрации подлежали следующие соглашения к договору аренды: об изменении объекта аренды, как в целом (например, по договору вместо восьмого этажа организация будет занимать седьмой), так и в части (например, об увеличении арендуемой площади); об изменении условия договора о размере арендной платы; об изменении срока договора аренды; о расторжении договора аренды.

В настоящее время практика складывается таким образом, что регистрировать нужно каждое дополнительное соглашение к договору аренды независимо от его содержания. Это объясняется тем, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 27 января 2009 г. № 11680/08 и от 5 февраля 2013 г. № 11241/12.

Внимание! Если в договоре установлен порядок определения арендной платы, то суммы арендной платы за оплачиваемые периоды могут различаться. Это не считается изменением условия договора о размере арендной платы, а потому никакой регистрации в этих случаях не требуется

Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. Такая правовая позиция изложена в пункте 11 информационного письма № 66. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара США был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

Поскольку изменение суммы арендной платы в рамках единого механизма ее определения не считается изменением условия договора об арендной плате, то такое изменение суммы аренды регистрации не подлежит (постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11487/09 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)). Подробнее об этом см. Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.

Вопрос: у арендодателя изменились банковские реквизиты. Нужно ли в этом случае регистрировать указанные изменения, если сам договор аренды был зарегистрирован?

Ответ: да, нужно. Но только в том случае, если стороны оформляют указанные изменения дополнительным соглашением.

Дело в том, что если договор аренды подлежит регистрации, то каждое дополнительное соглашение к такому договору также нужно будет зарегистрировать.

Однако при заключении договора аренды стороны могут прописать условие о том, что при изменении банковских реквизитов составлять дополнительное соглашение не нужно (например, «При изменении банковских реквизитов стороны уведомляют друг друга в течение 5 (пяти) рабочих дней по почте заказным письмом, по факсу и иными доступными средствами связи. Составление дополнительного соглашения в этом случае не требуется»). В таком случае составлять дополнительное соглашение и затем его регистрировать не нужно. Подобное условие может быть выгодно для сторон договора, поскольку освободит их от необходимости соблюдения формальностей, связанных с регистрацией дополнительного соглашения.

Госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды взимается в размере 350 руб. с физических лиц и 1 тыс. руб. с организаций (подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Такая правовая позиция изложена в пункте 1 письма Минфина России от 20 июля 2010 г. № 03-05-04-03/79.

Порядок регистрации соглашений об изменении или о расторжении договора схож с порядком регистрации самих договоров аренды.

Правовые последствия недействительности

Двухсторонняя реституция применяется независимо от оспоримости или ничтожности сделки при принятии решения судом о её недействительности. Правовые последствия для каждого из участников следующие:

1. Арендодатель обязан осуществить возврат денежных средств, полученных за предоставление в пользование имущества без наличия права.
2. Арендатор обязан возвратить имущественный объект в приемлемом состоянии. Из арендной платы вычитаются средства за фактическое использование в размере, определённом судебным органом.

Если на стадии заключения правовые нормы соблюдены, то сделка не может быть признана недействительной или незаключённой. Тогда в судебном порядке договор может подлежать досрочному расторжению при проявлении инициативы любой из сторон при наличии оснований.

• нарушены условия пользования арендуемыми ценностями;
• допущена просрочка платежей за аренду более двух раз подряд;
• нанесен существенный ущерб имущественным ценностям;
• не произведен капитальный или текущий ремонт при условии обязательности в соответствии с договорными условиями или законодательными актами.

• не предоставлены активы в пользование, либо созданы искусственные препятствия для использования в соответствии с договорными условиями;
• выявлены существенные недостатки, скрытые в момент передачи;
• не выполнен обязательный капитальный ремонт;
• переданы непригодные для использования по предусмотренному назначению материальные блага.

Процедура регистрации и необходимые документы

1. Заявление по установленной форме;
2. Оригинал договора найма. Необходимо три экземпляра. Один остается в госучреждении, остальные для участников соглашения;
3. Свидетельство, подтверждающее право владения недвижимостью, и другие правоустанавливающие документы;
4. Справка из БТИ;
5. Оплата госпошлины. Сумма за заверение контракта 2000 рублей;
6. Кадастровый паспорт;
7. Акт приема-передачи квартиры в наем;
8. Паспорта участников сделки
9. Доверенность, если кто-то из участников не имеет возможности присутствовать;

Срок регистрации – пять рабочих дней. Если жильем владеют несколько человек, то от каждого собственника требуется нотариально заверенное разрешение. Письменное согласие дает супруга или супруг, если наймодатель находится в браке. Так же необходимо положительное решение органов опеки, если у владельца недвижимости есть несовершеннолетние дети. Заявителем может выступать любой из участников договора.

Законодательством предусмотрено несколько способов подачи документов:

• В отделение Росреестра;
• В МФЦ;
• Отправить документы курьерской службой или ценным письмом с описью и уведомлением;
• Непосредственно через сайт Росреестра. Но необходима электронная подпись.

Фактом, подтверждающим заключения сделки, считается внесение соответствующей записи в Единый Государственный реестр недвижимости.

Получить документы можно через семь-десять рабочих дней. В 2019 году в Росреестр договор и пакет документов можно отправить, пройдя регистрацию у нотариуса. Преимущества сторон Регистрируя договора найма, его участники получают не только больше прав, значительно увеличивается и количество обязательств:

1. Наниматель и члены его семьи получают возможность зарегистрироваться по месту проживания;
2. Наниматель обязан согласовать количество людей, которые с ним будут проживать. Если имеются несовершеннолетние дети никакого разрешения не требуется. Временные жильцы не могут находиться в квартире больше шести месяцев. Всю ответственность за них несет съемщик.
3. Зарегистрированный договор позволяет нанимателю пересдать квартиру третьему лицу. Однако сделать это он может только с разрешения собственника. Вся ответственность за жилплощадь остается на первоначальном съемщике.
4. Если срок договора заканчивается, наниматель имеет определенные преимущества. Собственник обязан за три месяца до окончания соглашения предложить его продление нанимателю. В ситуации, когда стороны не сообщили друг другу о своих намерениях, договор перезаключается на тот же срок и при тех же условиях. Если собственник решит избавиться от жильца, сообщив о своем нежелании сдавать квартиру и при этом заключит договор с другими съемщиками, наниматель может в судебном порядке признать новый договор недействительным и потребовать возмещения убытков.
5. Гражданский кодекс разрешает собственнику жилья прекратить долгосрочный договор по своему желанию. Но, чтобы избежать разбирательств с жильцом, его надо оповестить в письменном виде за три месяца до даты расторжения.
6. Наниматель обязан поддерживать порядок. Соблюдать правила общежития. В договоре прописывается порядок оплаты, нарушать который съемщик не имеет право. Необходимо включить пункт о штрафных санкциях.

Регистрация договора найма дает ряд существенных преимуществ съемщику. Наймодатель в такой ситуации выглядит более уязвимой стороной. Договор он может расторгнуть только в суде в следующих ситуациях:

• Нарушение сроков внесения ежемесячных платежей;
• Отсутствие оплаты по договору в течение шести месяцев;
• Материальный ущерб и порча имущества собственника квартиры;
• Использование съемной квартиры не по назначению;

Если недобросовестный жилец беспокоит соседей, ведет себя аморально, собственник его обязан предупредить и дать срок для исправления. В суд наймодатель может обратиться только в том случае, если его требование проигнорировано. Однако судья имеет право дать время на разрешение конфликта от нескольких месяцев до одного года.

Несмотря на то, что регистрация договора наделяет съемщика расширенными правами, стать жертвой может любая из сторон

Чтобы этого избежать, важно знать некоторые особенности долгосрочного соглашения.

Аренда, договор аренды (часть 3)

Срок действия договора – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Срок аренды – период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом.

Начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, поэтому имущество может быть предоставлено в аренду позднее даты заключения договора. Таким образом, срок аренды может начаться в любой установленный соглашением сторон период с момента заключения договора.

Окончание срока действия договора не всегда может совпадать с окончанием срока аренды. Например, срок действия договора может быть определен моментом исполнения сторонами своих обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Однако некоторые обязательства (например, проведение расчетов по договору) могут длиться дольше, чем сама аренда имущества. Таким образом, окончание срока аренды не является окончанием срока действия договора.

Срок аренды и срок действия договора могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора. Но совпадение этих сроков во времени не означает их тождественности.

Срок аренды

Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (ст. 610 ГК РФ). Именно за этот период времени арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

По определению ст. 606 ГК РФ договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование или пользование объектом аренды

Поэтому сторонам важно определить период времени, на который объект передается в аренду

Согласование условия о сроке аренды

В договоре рекомендуется указывать начало и окончание срока аренды.

Начало срока аренды устанавливает момент, в который имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и пользование или пользование. Подробнее о порядке передачи имущества в аренду.

Окончание срока аренды определяет момент возврата имущества из временного владения и пользования арендатора.

Срок аренды должен быть установлен по правилам ст. ст. 190 – 194 ГК РФ, согласно которым сроки начала и окончания аренды могут быть определены:

• календарной датой;
• истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
• указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если в договоре не определен срок аренды

В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора.

Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Определение срока аренды календарной датой

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начало и окончание срока аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на период времени, ограниченный календарными датами (например, “с “01” января 2010 года по “31” марта 2011 года” или “с “01” января 2010 года до “15” февраля 2010 года”. Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.

Условие о сроке аренды, сформулированное с использованием предлога “до” или “по”, может вызвать вопрос: включается ли дата окончания срока аренды в сам срок аренды?

Поскольку указанное значение предлога до не позволяет определить, входит ли определенное в договоре число в состав промежутка, судебная практика неоднозначно толкует значения предлогов “до” и “по“.

Некоторые суды считают, что предлог “до

Правовое обоснование:

Если изменение арендной платы осуществляется в рамках договора аренды недвижимого имущества, заключенного на год и более, соглашение об изменении подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления в силу ст. 452 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия порождаемого им обременения.

Правило об обязательной государственной регистрации соглашения об изменении условий зарегистрированного договора предусматривается Гражданским кодексом РФ с 1 сентября 2013 г. Данное правило содержится в п. 2 ст. 164 ГК РФ, новая редакция которой вступила в силу с указанной даты (Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если соглашение будет признано незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, арендодатель не сможет требовать внесения арендной платы по новым ставкам.

Так, суд, оценивая расчет задолженности, указал на то, что он сделан на основании арендной платы, размер которой установлен в дополнительном соглашении к зарегистрированному договору аренды. Однако само соглашение государственную регистрацию не прошло. Поэтому в силу ст. ст. 433, 651 ГК РФ оно является незаключенным и, следовательно, не может быть основанием для возникновения задолженности. Исходя из этого суд отказал арендодателю в удовлетворении иска (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.02.2007 по делу N А65-31531/2005-СГ2-6)

Если арендная плата по новым ставкам, установленным в дополнительном соглашении, которое не прошло государственную регистрацию и признано незаключенным, уже была внесена арендатором, то он вправе потребовать ее возврата в качестве неосновательного обогащения.

В судебном акте по одному делу суд указал, что арендная плата исчислялась на основании дополнительного соглашения, не прошедшего государственную регистрацию. По смыслу ст. ст. 651, 614 ГК РФ соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанной ими в зарегистрированном договоре аренды, также подлежит государственной регистрации. В рассматриваемом случае данное требование выполнено не было, и потому спорное соглашение признано судом незаключенным. Исходя из этого арендные платежи, предусмотренные его условиями, были сочтены неосновательным обогащением и взысканы с арендодателя (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010 по делу N А51-23536/2009).

В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается заключенным в отсутствие государственной регистрации, если стороны исполняли такое соглашение, в частности, арендатор перечислял арендные платежи.

Так в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержит следующие разъяснения касательно случая незарегистрированного соглашения: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Применяя данное разъяснение, ФАС Московского округа в Постановлении от 24.04.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031 указал: незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

• контрагенты согласовали его существенные и иные условия,
• была соблюдена форма договора,
• собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
• договор исполнялся сторонами.

Поскольку стороны подписали дополнительное соглашение, исполняли его, в том числе путем перечисления арендных платежей, кассационный суд соглашается с выводами судов об отказе в признании вышеназванного соглашения незаключенным.

Примеры применения исков

В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:

• в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
• займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
• совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
• отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.

В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:

• договоров аренды;
• купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
• контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
• контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
• соглашений об уступке права требования.

По официальным статистическим данным арбитражных судов, признание сделки незаконной происходит в менее чем 50% от рассмотренных дел этой категории.

Решение от 5 июля 2020 г.

по делу № А41-15660/2016

Арбитражный суд Московской области 107053, г.

Москва, проспект Академика Сахарова, д.18 https://asmo.arbitr.ru/Именем Российской ФедерацииРЕШЕНИЕДело №А41-15660/1605 июля 2020 годаг.МоскваРезолютивная часть решения объявлена 07 июня 2020 года Полный текст решения изготовлен 05 июля 2017 года.Арбитражный суд Московской области в составе судьи Л.В.

Федуловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Л.С.Шкуновой, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Красногорск Московской области (адрес: 143404, область Московская, район Красногорский, город Красногорск, улица Ленина,4; ОГРН 1025002864710; ИНН 5024002077; дата регистрации: 26.08.2002)к ОАО «Красногорский завод им. С.А. Зверева»(адрес: 143403, область Московская, район Красногорский, город Красногорск, улица Речная,8; ОГРН 1025002863247; ИНН 5024022965;

Признание договора аренды недействительным судебная практика не соблюдена процедура

Бесплатная юридическая консультация: Вся Россия В условиях рыночной экономики аренда земельного участка — достаточно распространенное явление.

Законодательство регулирует правовые взаимоотношения собственника и арендатора земли.

Право предоставления в аренду участков закреплено за:

• Собственником;
• Иным лицом, которое собственник наделил позволяющими сдать в аренду имущество полномочиями.

Взаимоотношения сторон регулирует:

1. Ряд Федеральных законов и актов (например, 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
2. Земельный и Гражданский кодексы РФ;

Согласно ст.27 Земельного кодекса, объектом аренды могут быть земли любых категорий, за исключением изъятых и оборота участков.

Ст.607 Гражданского кодекса говорит о том, чтобы стать объектом аренды, параметры земельного участка должны быть четко определены, в том числе в заключаемом договоре.