Самовольные постройки: снести нельзя узаконить

Содержание:

В каком случае оформление разрешения не требуется?

Если хозяин недвижимости планирует демонтаж ветхой постройки и возведение нового дома, то оформлять разрешение в такой ситуации нет необходимости.

Когда постройка будет разобрана, сотрудник БТИ (Бюро технической инвентаризации) осмотрит участок и составит акт об отсутствии здания и о возведении нового помещения. На основе такой документации работники бюро удаляют из реестра запись о недвижимости. В конце строительства хозяину недвижимости нужно поставить постройку на кадастровый учёт.

Во время изменения площади строящегося дома (по сравнению с демонтированным зданием), следует поставить в известность Бюро технической инвентаризации и Росреестр.

Если имущество не числится в базе БТИ, а на дом нет оформленного права собственности, то строительство ведётся без законодательной фиксации.

Как получить разрешение на снос здания по Градостроительному кодексу?

Как узаконить реконструкцию в аварийном доме

Что нужно сделать:

Запросить условия отключения жилья от коммуникаций, отключить их.
Направить уведомление о запланированных работах по сносу.
Снести жилье.
Утилизировать мусор.
Отправить уведомление о завершении сноса.
Прекратить право собственности в Росреестре.

Рассмотрим каждый шаг более подробно.

Шаг 1: получение условий отключения дома от коммуникаций

Порядок отключения домов от инженерных сетей регламентируется Постановлением Правительства РФ от 03.07.2019 №850 и региональными законодательными актами. В нем указаны правила отключения сетей водо-, электро-, газо-, теплосетей, канализации. Если собственник хочет снести старый и построить новый дом, эти правила не применяются.

Чтобы получить условия отключения, нужно подать в эксплуатационную организацию заявление вместе с другими документами:

Выписка из ЕГРН.
Документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о наследстве.
Паспорт.

Условия выдаются не позднее 10 рабочих дней с момента подачи заявление. Отключение производится бесплатно в течение 30 рабочих дней от даты выдачи условий.

Примечание: эксплуатационных организаций может быть несколько. Например, электроэнергию предоставляет электросетевая компания, газоснабжение – ООО «Газпромежрегионгаз». И у каждой разные условия отключения, которые нужно согласовать и выполнить.

Шаг 2: отключение дома от инженерных сетей

Минимум за три дня до начала работ эксплуатационная организация предупредит собственника об этом. Во время демонтажа инженерных сетей владельцу дома присутствовать необязательно, главное – предоставить работникам доступ к ним.

По итогам отключения составляется соответствующий акт, он в течение пяти дней направляется собственнику.

Шаг 3: отправка уведомления о планируемом сносе

Уведомление составляется на имя руководителя администрации муниципалитета или поселения. Его форма утверждена Приказом Министерства строительства и ЖКХ, а отправляется оно не позднее 7 дней до начала работ по сносу.

Содержание и образец уведомления

Какие сведения указываются в уведомлении:

Дата составления.
Наименование органа местного самоуправления, в который оно подается.
Сведения о заявителе: Ф.И.О., место жительства, ИНН.
Информация о земельном участке: кадастровый номер, адрес, сведения о правоустанавливающих документах.
Данные о сносимом доме: кадастровый номер, адрес, правоустанавливающие документы.
Адрес электронной почты для связи или почтовый адрес.
Подтверждение согласия на обработку персональных данных.
Опись прилагаемых документов.
Подпись заявителя.

Важно! Уведомление можно подать лично в администрацию, через МФЦ или Госуслуги

Разрешение на снос частного дома на собственном участке

Какого года постройки дом по адресу

Ветхий изношенный дом создает много проблем. Зачастую у собственника нет ни денег, ни времени, ни желания вкладываться в реконструкцию старого строения. Обычно в таких случаях думают о постройке нового дома на месте старого. Однако, прежде чем возводить коттедж, нужно снести ветхое жилье. Как показывает практика, с этим могут возникнуть трудности. Одна из них – получение разрешения на снос частного дома.

Нужно ли оформлять разрешительный документ? Кто-то утверждает, что он обязателен, кто-то, наоборот, что можно снести ветхий дом и без разрешения. Кому верить и как действовать? Читайте нашу статью, и вы узнаете о требованиях законодательства по данному аспекту.

Как оформляется компенсация за снос дома в 2021 году

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Предположим, вы уже узнали о том, что ваш дом с участком предполагается изъять, чтобы снести и проложить новую дорогу, газопровод или иной объект, необходимый для муниципальных (федеральных) нужд. В такой ситуации необходимо действовать следующим образом:

№ п/п.	Необходимое действие	Уточняющая информация
1	Владельцу квартиры (если решено сносить многоквартирный дом) следует незамедлительно начать процесс приватизации жилья	Даже в том случае, если уже вынесено решение о сносе дома, закон позволяет жильцам приватизировать жилое помещение. Если на момент назначения компенсации квартира будет по-прежнему оформлена по договору социального найма, выплата будет произведена в меньшем размере.
2	Собственнику частного дома необходимо как можно скорее оформить землю в собственность, если она до сих пор в аренде	Законодательство предусматривает более выгодные условия для граждан, обладающих правом собственности на дом и участок, нежели для нанимателей.
3	Желательно оплатить услуги 2-3 независимых оценщиков	Так собственник сможет наверняка узнать оценочную стоимость своего дома и участка. На руках у него будет 2-3 оценочных акта, которые можно использовать как доказательство обоснованности требований об увеличении суммы компенсации в суде.
4	Дождаться выплаты компенсации (или предоставления нового жилья)	Пока компенсация не будет выплачена, не следует подписывать соглашение о добровольном отказе от прав собственности на жилье.
5	Принять справедливые условия выплаты компенсации	Соглашаться следует только с той суммой, которая устроит собственника, или которая была утверждена в судебном порядке.

Как включиться в процесс обновления собственного жилья?

Желающему разобраться в том, какие дома в Москве снесут в первую очередь, стоит обратить внимание на то, что в этом районе разрушат 27 объектов, расположенных на 8 городских улицах: Кастанаевская, Малая Филевская, Ленинский проспект, Ярцевская, Коштоянца, Главмосстороя, Лобачевского, Академика Павлова. Для Северо-Западного района снос запланирован по 4 улицам: Маршала Жукова, Генерала Глаголева, Генерала Карбышева, Народного Ополчения

Как можно докупить необходимые метры?

Собственник жилья, которое подлежит сносу, имеет право выбрать денежную компенсацию. Это позволит приобрести недвижимость в любом интересующем районе города. Однако для этого есть некоторые ограничения: жильцы дома не должны быть прописаны в одной квартире с несовершеннолетними или инвалидами.

Очередность сноса домов в зависимости от района

Согласно программе реновации первая очередь сноса устаревших сооружений затронет проживающих в более 500 квартирах в разных районах города. По заявлению городских властей, желающим заявить о своем намерении поучаствовать в программе сноса следует провести общее собрание. На нем принять соответствующее решение. Оно должно быть утверждено путем голосования в котором ⅔ проживающих поддерживают обращение. Это позволит внести жилую постройку в программу.

Как расположить жилой дом на участке?

Расположение жилого дома регламентировано следующими нормативными документами:

ПЗЗ местного самоуправления (необходимо уточнение расстояний по месту нахождения участка строительства),
СП 42.13330.2016
СП 53.13330.2011, СП 30-102-99

Согласно этим документам, жилой дом на участке можно расположить только с соблюдением следующих требований:

Расстояние от соседского забора – не менее 3 метров. Забор при этом обязан быть расположен на границе участка (меже).
Расстояние от красной линии улицы – не меньше 5 метров. Чаще всего подразумеваются 5 метров от границы линии участка со стороны улицы.
Расстояние от красной линии проездов — не менее 3 метров.
Кровля должна быть организована таким образом, чтобы был невозможен сход снега или слив воды от дождя с кровли любой постройки на соседский участок.
Обязательно соблюдение противопожарных расстояний между зданиями

Что получают собственники при расселении из аварийного жилья и на каких условиях?

При расселении из аварийного жилья, владельцам дадут квартиру, которая будет так или иначе соответствовать потерянной. Однако это далеко не единственный вариант. Рассмотрим все доступные способы компенсаций.

Равнозначное жилье

При сносе дома, самым выгодным вариантом компенсации станет получения равнозначного жилья. Это будет примерно такая-же квартира, как и потерянная по площади и по количеству комнат. Выгоден этот вариант будет по той простой причине, что даже если квартира не понравится, ее можно будет выгодно продать.

Продажа жилья, полученного в рамках программы переселения не предполагает уплаты налога.

На практике, равнозначное жилье почти всегда бывает примерно такое же по общей площади, но меньше по жилой. Впрочем, – это не обязательное правило и тут многое зависит от региона проживания, нового дома, честности местной администрации и так далее.

Площадь равнозначного жилья

Многих жильцов интересует, на какую площадь они могут рассчитывать. По общим правилам, администрация обычно привязывается к общей площади потерянной квартиры.

Пример: Предположим, что у людей была в аварийном доме квартира общей площадью в 50 кв.м. Это значит, что при расселении, они получат квартиру общей площадью не меньше 50 кв.м. Также она будет равнозначна по количеству комнат, но не обязательно – по жилой площади.

Есть такое мнение, что площадь должна еще привязываться к количеству жильцов. Например, не меньше 18 кв.м. на 1 человека. Однако данное правило соблюдается далеко не всегда. Не в интересах администрации населенного пункта заниматься улучшением жилищных условий расселяемых лиц (по крайней мере – не бесплатно).

Равноценное жилье

Администрация может предоставить взамен потерянной квартире не равнозначную, а равноценную квартиру. Это значит, что будет оценено старое жилье и новая квартира будет предоставлена исходя не из площади, а из стоимости. Это не выгодный вариант.

Как доказала практика, оценка аварийной квартиры производится по самому низком рыночному показателю. Таким образом, собственник может лишь потерять в цене. Более того, на оценку не влияет техника в квартире, вид из окна, транспортная доступность, сделанный ремонт и так далее. В результате устанавливается предельно низкая рыночная стоимость.

Пример: Средняя цена за квадратный метр квартиры примерно в том районе, где расположен аварийный дом, составляет 200 тысяч рублей. Однако при оценке квартир в аварийном доме стоимость будет существенно снижаться. Она может быть меньше как на 20-30%, так и на все 50%.

Денежная выплата

Третий вариант: если дом находится в аварийном состоянии и варианты расселения (предложенные квартиры) не устраивают жильцов, они могут потребовать денежную компенсацию. Это тоже невыгодный вариант, так как оценка производится по тем же принципам, которые описаны выше. В результате собственники могут получить сумму существенно меньше, чем на рынке.

Значительно проще и выгоднее получить равнозначную квартиру и сразу же ее продать, благо платить налог не требуется.

Социальное жилье

Если аварийным признано муниципальное жилье, в котором люди проживали на основании договора социальной аренды, они не имеют возможности выбирать – им выдадут только схожую (равнозначную) квартиру, в которой эти лица получат право проживать на основании нового договора социальной аренды. Такие люди не получают право на компенсацию.

Если аварийный дом находится в очень плохом состоянии и может разрушится в любую минуту, то всех жильцов будут в срочном порядке выселять в некое социальное жилье. Там они получат право временного проживания, пока не будет готов дом, в который они смогли бы переехать. Как доказывает практика, такое временное жилье является крайне неудобным и некомфортным, однако это не причина хватиться за первое, что предложат. Всегда стоит ждать, пока предложенная квартира будет подходить хотя бы по основным параметрам.

Проектные документы на снос здания

Получение разрешения на снесение дома сопряжено с разработкой комплекта проектных документов и предоставлением его службе технадзора

В Москве и Московской области во время подготовки разрешительной документации на снесение постройки особое внимание уделяется перемещению отходов после проведения такой работы. Для получения разрешения на перемещение отходов строительства, сноса, включая и грунты, вы можете обратиться в Департамент строительства (например, города Москвы)

Для этого подготавливается пакет документации, состоящий из:

1)заявки на разрешение перемещения отходов строительства и демонтажа для их дальнейшей переработки;2)копии ордера и заявки на получение ордера в ОАТИ;3)технологического регламента процесса обращения с отходами строительства и сноса;4)копии лицензии на обращение с опасными отходами транспортной организации, которая заверена последней;5)копии договора с транспортной организацией, заверенной заявителем;6)графика выполнения работ;7)паспорта опасных отходов или лабораторного заключения об отнесении отхода к пятому классу опасности для окружающей среды;копии документации, подтверждающей полномочия заявителя, заверенной им же (договор между заказчиком и инвестором / между генеральным подрядчиком и заказчиком / между субподрядчиком и генеральным подрядчиком);9)сметы на работу подготовительного периода;10) свободных лимитов отходополучателя;

11) копии лицензии отходополучателя, заверенной им же;

12) копии договора с отходополучателями, заверенной заявителем;

13) заключения по санитарно-эпидемиологическому и экологическому обследованию ОСС и заверенной заявителем копии.

Кроме того, могут пригодиться данные об общем объёме отходов от сноса с разбивкой по категориям:

1)стекло, которое потом будет сдано в пункт приёма;2)цветной металл для дальнейшей сдачи в пункт приёма;3)лом чёрного металла для той же цели;4)бой железобетона или бетона для переработки на дробильных комплексах;5)строительный мусор для будущей утилизации. Объём проектных документов индивидуален для разных построек. К примеру, если стены дома, который подлежит разбору, на данный момент применяются как точки опоры для линий наружного освещения, контактной сети троллейбуса или трамвая, надо будет принять решение по переносу элементов крепления в другие точки.

Проблемы могут появиться и с инженерными сетями, если их отключить от сносимого здания. Необходимо обеспечить бесперебойное снабжение соседних домов при выполнении демонтажа здания и перекладки инженерных сетей. Каждое предстоящее мероприятие тщательно контролируют инженеры технадзора.

Последствия самовольного сноса

Зачастую собственники хотят провести снос старого дома и постройку нового без дополнительных документов. Однако такая ситуация нарушает нормы законодательства.

Исключение составляет вариант, когда новый дом возводится на старом фундаменте. Но если площадь хоть немного увеличивается или уменьшается, то снос нужно согласовать.

Возведение нового дома на земельном участке также нужно официально оформить. В противном случае дои может быть признан самовольной постройкой. И собственника обяжут его снести.

Чтобы обезопасить себя от проблем с властями, необходимо получить соответствующее разрешение. Документ выдается жилищным комитетом. Но для полного комплекса работ необходимо уведомить БТИ, коммунальные службы и Росреестр. В случае возникновения сложностей с оформлением документа целесообразно получить юридическую консультацию. Дежурный специалист окажет поддержку в режиме онлайн.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Разрешение на снос частного дома на собственном участке

Снос самовольной постройки

Согласно действующей редакции п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. При этом круг лиц, имеющих право на предъявление в суд требования о сносе самовольной постройки, был установлен только в п. 22 Постановления № 10/22, согласно которому такие требования могли быть предъявлены:

собственником земельного участка;
субъектом иного вещного права на земельный участок;
законным владельцем земельного участка;
лицом, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки;
прокурором (в публичных интересах);
уполномоченными органами в соответствии с федеральным законом.

Судебный порядок сноса самовольной постройки сохранен. Однако с 1 сентября 2015 года вводится в действие п. 4 ст. 222 ГК РФ, которым определен порядок сноса самовольной постройки во внесудебном порядке – на основании решения органа местного самоуправления (ОМС).

Такое решение применяется при сносе самовольной постройки в случае ее создания или возведения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения (см. схему ниже).

Говоря о сносе самовольной постройки, нельзя не остановиться на Определении ВС РФ от 17.02.2015 № 5-КГ14-142. В нем судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указала, что для сноса самовольной постройки точно определять ее площадь и иные технические характеристики не обязательно. По мнению арбитров, отсутствие этих данных в судебном решении само по себе не является основанием для его отмены или отказа в иске.

Однако если на стадии исполнения решения суда возникнут неясности, то они могут быть разрешены в соответствии с положениями ГПК РФ о разъяснении решения суда, исполнительного документа (ст. 202, 433 ГПК РФ), отсрочке или рассрочке исполнения решения суда, судебного постановления, изменении способа и порядка их исполнения (ст. 203, 434 ГПК РФ).

* * *

В заключение сформулируем выводы:

1. С 1 сентября 2015 года вступает с силу новая редакция ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

3. ОМС вправе во внесудебном порядке принять решение о сносе самовольной постройки.

Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Текст закона опубликован в журнале «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера», № 8, 2015.

Алгоритм действий

На практике процедура демонтажа жилого дома сложнее, чем представляется на первый взгляд.

Можно выделить 5 этапов:

Сбор документов для получения разрешения на снос.
Получение согласия соседей.
Обращение в жилищный отдел.
Снос дома и фиксация данного факта в БТИ.
Снятие с регистрационного учета.

Важно! Собственник обязан не только согласовать демонтаж строения, но и полностью утилизировать строительный мусор

Документация для получения разрешения на снос

Перед обращением в жилищный отдел районной администрации необходимо подготовить следующий перечень документов:

гражданский паспорт;
правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, договор дарения или мены, свидетельство о правах на наследство);
выписка из ЕГРН;
результаты и материалы исследования частного дома (если он не возведен на садовом участке);
проект работ по сносу;
кадастровый план.

Если собственников несколько, то необходимы документы от каждого из них. Также возможно передать все полномочия третьему лицу или одному из совладельцев. Для этого оформляется нотариальная доверенность.

Согласие соседей на снос частного дома

Соседи не могут запретить собственнику распоряжаться его имуществом. Поэтому получение согласия соседей на в большинстве случаев не требуется. Исключение составляет ситуация, когда сносу подлежит часть жилого дома.

В такой ситуации владелец должен уведомить соседей о проведении работ. Для этого необходимо оформить письменное уведомление.

Документ может быть направлен письмом. Если соседи отказываются от его получения, то через 30 дней собственник может провести работы по демонтажу.

Важно! Никто не может запретить владельцу демонтировать дом или его часть. Даже в случае отказа соседей работы могут быть проведены

При сносе дома необходимо соблюдать правила техники безопасности. В случае случайного разрушения части, которая принадлежит соседу придется оплатить ремонт и восстановление.

Согласие соседей оформляется в письменном виде и подлежит нотариальному удостоверению. Документ необходимо представить в жилищный комитет.

Обращение в жилищный отдел

Рассмотрим, кто выдает разрешение на снос жилого дома. Заявитель должен обратиться в жилищный отдел или другой уполномоченный орган не позднее, чем за 7 дней до проведения строительных работ.

Заявление может быть подано:

непосредственно в районную администрацию;
почтовым отправлением;
через МФЦ;
через Госуслуги.

Требования к заявлению устанавливаются ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ. Бланк документа установлен Приказом Министерства строительства и ЖКФ РФ от 24.01.2019 № 34/пр.

Уведомление должно содержать следующие сведения:

данные заявителя – физического лица (Ф.И.О., реквизиты паспорта);
наименование, юридический адрес, ИНН, номер ЕГРЮЛ (для заявителя – юридического лица);
описание или адрес земельного надела и кадастровый номер;
информация о правах заявителя на надел и данные о правах на участок третьих лиц (обременение, залог) – при наличии;
информация о правах заявителя на частный дом и данные о правах на дом третьих лиц;
причины для сноса (решение суда о принудительном сносе, обязательство о демонтаже) – при наличии;
почтовый и/или электронный адрес (для связи с заявителем).

Образец заявления на снос частного дома

Ответ органа местного самоуправления выдается в течение 7 дней с момента обращения. При наличии веских причин в разрешении может быть отказано.

Но данная ситуация возможно только, если работы нарушают права других граждан. Например, стена дома, который полежит демонтажу, является стеной соседского дома.

Обращение в БТИ

После получения разрешения необходимо провести работы по демонтажу дома.

Процедура включает:

Отключение коммуникаций.
Удаление строения.
Вывоз мусора.

После окончания работ необходимо подать заявление в БТИ о проведении осмотра. Специалист посетит земельный участок и выдаст заключение об отсутствии жилого строения.

Этот документ необходим для снятия жилого дома с регистрационного учета.

Обращение в Росреестр

Последним этапом согласования сноса дома является обращение в Росреестр. Это необходимо для снятия объекта с регистрационного учета.

Правом на обращение наделяется собственник или его представитель. Документы можно подать лично в Росреестр или через МФЦ.

Перечень документов:

заявление о снятии с учета;
разрешение на снос;
акт из БТИ об уничтожении объекта;
технический паспорт;
документ о создании дома или иной правоустанавливающий документ.

Нюансы

На что следует обратить внимание?

Процедура сноса, как упоминалось выше, во многом зависит от характера работ.

Например, при сносе с оставлением фундамента, на котором будет строиться новый, не нужноразрешение, так как процесс можно оформить как «реконструкция дома» или «капитальный ремонт» — если площадь недвижимости останется неизменной. Но даже если площадь будет увеличена или уменьшена, в органах БТИ и госреестра учтут произошедшие изменения в уведомительном порядке.

Если же планируется снос с аннулированием записи о нем в реестре, то необходимо демонтировать также цокольную часть строения, фундамент до уровня земли. Отключение коммуникаций согласовывается с соответствующими коммунальными службами.

После сноса следует обратиться в органы технической инвентаризации, специалисты которых составят акт обследования строения. Обосновываясь этим актом, сотрудники бюро аннулируют запись о доме. Затем необходимо подать в Росреестр заявление о внесении новой записи о прекращении существования дома. К нему прилагаются:

технический паспорт (с аннулированной записью о доме);
документ, подтверждающий фактическое существование дома (акт ввода в эксплуатацию, который хранится в архитектурном бюро, т. е. управлении архитектуры и градостроительства).

Так, характер мероприятия по сносу частного дома зависит от наличия или отсутствия записи о нем в органе инвентаризации и госреестре.