Срок действия договора аренды имущества

Состав договора

1. Сдавать или арендовать можно только отдельное помещение с входом, и в договоре должно быть подробное описание предоставляемого в аренду жилья.
2. Нужно определить все права сторон: кто что должен и не должен делать, здесь нужно все подробно изложить, например, не причинять вред имуществу и предоставить в полное распоряжение арендатору жилье.
3. Важным пунктом является оплата, нужно подробно описать сроки и ставки аренды, предусмотреть условия оплаты и что грозит арендатору в случае отказа от оплаты. Указать точную сумму самой аренды или включенные в нее коммунальные платежи, возможность пересмотра ставки аренды каждый год. Ведь стоимость аренды может как увеличиваться, так и снижаться, как, например, сейчас, когда в кризис люди стараются не арендовать жилье.
4. Оговорить возможность временной прописки на срок аренды, кто может иметь такое право, например, члены семьи;
5. Иногда жилье клиентам подыскивают риелторские агентства, и если договор будет заключать он, то нужна доверенность, где будет прописана такая возможность представителя.
6. Обговорить условия заключения страхового депозита с нанимателем, порой эта мера может возместить значительные риски или ущерб от деятельности арендатора.

В основном, для гражданина, сдающего жилье, заключать договор выгодно сразу по нескольким причинам.

Есть письменное описание и квартиры, и находящегося имущества, его состояния. И всегда можно взыскать с арендатора нанесенный ущерб.

Порядок составления формы договора

От составления документа зависит то, насколько безопасным и удобным будет дальнейшее сотрудничество. Юридически грамотный договор призван защитить стороны от необоснованных обвинений или ущемления прав.

К обязательным реквизитам типового документа относят следующие пункты:

• Точная информация о сторонах сделки: их имена, прописку, сведения из паспорта.
• Данные о лицах, которые будут использовать жилье совместно с нанимателем.
• Описание передаваемого объекта, его основные параметры (площадь, место расположения, этаж, число снятых комнат).
• Информация о состоянии недвижимости при заключении договора.
• Дата подписания и период действия аренды. При краткосрочном найме период действия ограничен неполным календарным годом (до 364 дней). Большинство соглашений подписывается на 11 месяцев.
• Величина платежа и варианты передачи средств.
• Указание ответственных за оплату расходов на коммунальные услуги.
• Права и обязанности (любая информация, устанавливающая порядок использования жилья, его технического обслуживания и т.д.)
• Основания для расторжения.
• Штрафы и порядок компенсации за испорченное в процессе эксплуатации имущество.
• Подписи владельца и нанимателя.

сдавать жилье в аренду

Использование помещения нанимателем предполагает запрет на присутствие третьих лиц, исключая риск подселения посторонних. Если основной наниматель съезжает, остальные жильцы, заселенные вместе с ним, обязаны покинуть жилье. При намерениях продать квартиру, дом, комнату, собственник за 30 дней оповещает о предстоящей сделке нанимателя.

Определение прав и обязанностей сторон по найму

Особое внимание уделяют пункту с обязанностями и правами сторон.  В данный раздел входит определение основных вопросов, связанных с эксплуатацией жилья нанимателем:

1. Условия передачи жилплощади во временное пользование.
2. Вопросы проведения ремонтных работ с целью поддержания технически исправного состояния объекта.
3. Порядок уведомления о выселении и его реализация.
4. Условия для досрочного расторжения контракта по инициативе одной из сторон.
5. Возмещение нанесенного жильцами имущественного ущерба.
6. Правила внесения оплаты за ЖКХ и найм (варианты расчетов, сроки).

Из общих положений, которые присутствуют в договоре, следует отметить следующие правила:

• В случае смерти владельца, договор продолжает действовать на протяжении установленного в нем периода, без права изменения условий со стороны наследника.
• Размер платежа не подлежит изменениям в течение срока действия.
• В случае возникшей просрочки в оплате, с наймодателя может быть взыскана компенсация – 1% от величины долга.
• Не допускается субаренда жилья со стороны нанимателя, помещение передается исключительно в его личное пользование.
• Со стороны квартиранта действует обязанность своевременной оплаты и соблюдения норм проживания.
• Наймодатель несет финансовую ответственность за причиненный ущерб и обязан ликвидировать последствия порчи имущества. При установлении вины нанимателя в нанесении ущерба, ремонт производится за его счет.
• Расторжение договора по инициативе арендатора производится спустя 3 месяца после уведомления собственника.

Случайные условия договора

В соглашении найма могут содержаться случайные условия, но это совсем не обязательно

К данному виду причисляются любые условия, которые включены в документ исходя исключительно из решения сторон.

Данные условия могут быть дополнением к обычным, либо изменением их.

Если в тексте документ рассмотренный вид условий не нашел отражения, то переживать не стоит: действительность договора не окажется под угрозой. Следовательно, в соглашении найма может содержаться ряд любых случайных условий. Все зависит от согласования сторон.

Таков перечень основных пунктов, предусмотреть которые необходимо при заключении данного договора.

Такое отношение позволит избежать неприятных ситуаций в дальнейшем.

Еще полезная информация по вопросу составления соглашения найма — на видео:

Поделитесь записью

Обсуждение: 10 комментариев

1. Андрей Свистунов says: 22.12.2016 в 19:08

   Безусловно, и грамотное согласование условий сторонами, и учёт всех непредвиденных обстоятельств очень важен при заключении договора, на практике постоянно сталкиваюсь с ошибками даже в таких банальных вещах. «Ой, не подумали, ой, не успели, ой, дак а разве такое нужно записывать — и так же всё понятно». Причём ошибки и у граждан и у некоторых практикующих «юрыстов». Граждане, будьте юридически грамотнее. Хоть чуть-чуть. Пожалуйста.

   Ответить

2. Александр says:

   25.12.2016 в 11:20

   В договоре найма должны быть указаны паспортные данные сторон, данные правоустанавливающего документа на сдаваемую недвижимость. Акт приёма-передачи к договору также важен, где наймодатель может указать передаваемую технику и мебель, а наниматель — недостатки квартиры.

   Ответить

3. Лариса Ивановна says:

   28.12.2016 в 00:31

   Основываясь на огромном личном опыте работы в недвижимости (17 лет) хочу отметить, что очень существенными, я бы даже сказала, что главными условиями договора являются сроки аренды, стоимость, а также кто за что отвечает в случае ремонта или непредвиденных ситуаций

   Ответить

4. Данил_Т says:

   19.02.2017 в 06:42

   Тоже основываясь на личном опыте долговременной аренды жилья, могу сказать то, что всех нюансов не учесть, особенно «начинающим» арендаторам. В таких ситуациях лучше всё же брать с собой либо грамотного юриста, либо того, кто на аренде «собаку съел».

   Ответить

5. Владислава says:

   21.03.2017 в 02:31

   К оформлению договора жилья надо подходить ответственно, любая не оговоренная мелочь может привести к неприятностям. Мы с мужем, впервые, сдавали дом квартирантам, и по незнанию, а может и по наивности, не сделали полную опись вещей и предметов, которыми пользовались квартиранты. Потом было сложно доказать, что наши жильцы, съезжая, «прихватили» часть нашего имущества. В дальнейшем к составлению договора относились более ответственно, включая даже пункт, о возмещении материального ущерба, если вдруг такое случится.

   Ответить

6. Иван says:

   06.06.2017 в 04:46

   Был у меня неприятный случай, связанный со сдачей квартиры. Знакомый порекомендовал своего родственника, я как раз квартиру сдавал. Особого внимания к документам не проявил, а зря. В договоре забыли указать срок. Так я потом 4 месяца судился по поводу выселения квартирантов.

   Ответить

7. Виктория says:

   23.07.2017 в 13:48

   пару раз видела договоры, в которых существенные условия прописаны не были, что позволило арендатору не только нанести ущерб арендодателю, но еще и длительное время уклоняться от его возмещения. на мой взгляд — договор аренды (да и любой другой договор) должен предусматривать если не все, то большинство возможных ситуаций и обезопасить арендодателя от недобросовестного арендатора

   Ответить

8. Мокина Света says:

   31.01.2018 в 00:38

   Договор найма жилья заключали и мы, а сейчас, когда город делает капитальный ремонт дома, мы достаточно сильно выиграли из-за того, что работы производятся бесплатно за счет фонда капитального жилья.

   Ответить

9. Дударев Федор Владимирович says:

   03.04.2018 в 03:10

   А мне типовой договор не подошел по некоторым причинам и пришлось обратиться в контору юридическую для составления договора специалистом-юристом. Всё сделал хорошо он. Удовлетворен.

   Ответить

10. 5master5 says:

    26.05.2019 в 06:34

    Федор Владимирович, нельзя с Вами не согласиться. Я так поступаю во всех случаях при составлении подобных договоров. Иначе просто путаюсь. Причём, всегда не в свою сторону положительно. Обычно, меня обманывают.

    Ответить

Кто оформляет договор аренды с описью имущества

Договор аренды квартиры с описью имущества оформляется 2 раза — в момент передачи недвижимости арендатору, и при ее возврате арендодателю по окончанию срока действия документа.

В первом случае собственник квартиры устанавливает перечень предметов, которые предоставляются в пользование совместно с жилой площадью. Потенциальный наемщик имеет право внести корректировки в договор, касающиеся имущества.

Во втором случае, при реализации процесса возврата квартиры арендодателю, договор аренды с описью имущества составляется нанимателем. В документе он подробно указывает имеющееся в помещении имущество на момент расторжения договора, а также произошедшие с ним изменения. Соответствующий процесс считается не менее важным и ответственным, чем первичный, так как помогает миновать предъявления претензий владельцем уже после выезда из квартиры.

Список необходимых документов для оформления

При оформлении соглашения аренды жилого помещения крайне важно ознакомиться не только с содержанием договора, также необходимо проверить наличие всей документации, которая необходима для передачи в налоговое управление. Список документов для оформления договора аренды квартиры будет зависеть от того, кто ее сдает — физическое или юридическое лицо. Для заключения договора и верификации подлинности сделки, арендодатель должен предоставить:

Для заключения договора и верификации подлинности сделки, арендодатель должен предоставить:

• оригинал удостоверения личности;
• документацию, доказывающую право собственности на квартиру (свидетельство о регистрировании недвижимости, акты приема-передачи, свидетельство о вступлении в наследство);
• выписка из отдела Росреестра, удостоверяющая отсутствие у квартиры обременений, арестов;
• технический или кадастровый паспорт;
• письменное согласие всех собственников для оформления договора аренды;
• письменное согласие опекунов или официальных представителей, если собственником квартиры является недееспособный гражданин или несовершеннолетний ребенок;
• заверенная генеральная доверенность у нотариуса, если заключением договора аренды квартиры занимается не собственник квартиры, а его официальный представитель.

Для того чтобы заключить сделку, от арендатора понадобится лишь один документ — оригинал удостоверения личности. Если же наемщиком является иностранный гражданин, то понадобится заграничный паспорт с видом на жительство, подтверждающий легальное пребывание на территории Российской Федерации.

Требования к оформлению

Нормы гражданского законодательства РФ не предусматривают унифицированной формы соглашения об аренде жилой собственности с условием описи имущества. Документ может быть оформлен как в произвольной форме, написанный от руки, так и посредством компьютера. Возможен и смешанный вариант, к примеру, общий список имущества в виде таблицы напечатан, а в специально отведенных графах собственник квартиры и будущий наемщик в порядке осмотра недвижимости собственноручно вписывают замеченные недостатки.

Опись имущества может быть составлена в виде отдельного документа или может быть включена в договор о найме квартиры. Инвентаризация недвижимости должна быть максимально подробной, то есть отражать не только количество предметов, но и их характеристики: внешний вид, цвет, год и модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины и т.д.

Важно! Владелец квартиры вправе вносить в договор аренды квартиры с описью имущества все, что посчитает нужным, составляя документ сплошным списком или отделять каждую комнату в отдельности

Образец договора

Типовой договор аренды квартиры с описью имущества может включать положения, в соответствии с которыми арендатору запрещается пользоваться конкретными вещами за пределами жилой площади или не допускается переносить их с одного места на другое.

Структура договора:

• предмет соглашения;
• назначение аренды;
• порядок передачи недвижимости в аренду;
• сумма арендной оплаты и сроки выплат;
• правомочия и обязательства арендодателя;
• правомочия и обязательства арендатора;
• ответственность сторон сделки;
• дополнительные условия;
• приложение.

Помимо оформленного соглашения, рекомендуется сфотографировать квартиру, бытовую технику и все предметы, предоставляемые в пользование. Соответствующие фотографии впоследствии будут приложены к описи имущества в виде приложения. Воспользоваться соответствующим способом вправе и арендатор, при обнаружении каких-либо дефектов. Фотографии будут подтверждать, что повреждения были еще до момента заключения договора аренды.

договора

Зачем нужен договор аренды квартиры

Когда у человека появляется желание сдавать свою жилплощадь в аренду, он зачастую интересуется вопросом: «А обязательно ли заключать договор?». С юридической точки зрения ответ очевиден: да, договор аренды обязателен для заключения. Это в интересах как арендатора (того, кто квартиру снимает), так и арендодателя (соответственно, того, кто квартиру сдаёт). В первую очередь это возможность обезопасить себя.

Договорившись обо всех условиях аренды, подпишите договор, чтобы обезопасить себя от возможных проблем

Качественное арендное соглашение гарантирует:

• что квартиранты оплатят испорченное имущество;
• что деньги за квартиру будут поступать вовремя (а если нет, то их законно можно взыскать);
• что в квартире не будут проживать лица, с которыми договор не заключался (исключается субаренда);
• что качество жилья не ухудшится — мелкий текущий ремонт будет осуществлять тот, кто квартиру снимает, а возможно даже улучшится — по договорённости арендатор может провести и более серьёзные ремонтные работы.

Для арендатора соглашение — это защита от следующих проблем:

• преждевременное выселение раньше оговорённого срока;
• внезапное повышение стоимости аренды;
• слишком частые визиты владельца в сдаваемое жильё без предварительного предупреждения;
• потеря внесённого за жильё залога;
• незаконная сдача жилья без согласия реального хозяина (может привести к потере заплаченных средств и необходимости срочно покинуть помещение).

Но поскольку речь идёт об аренде квартиры, зачастую все эти «плюсы» перекрываются одним большим «минусом» — необходимостью платить налоги (13%) с получаемой арендной платы. Кроме того, аренда на длительный срок (от 1 года) вынуждает стороны ещё и регистрировать своё соглашение в госорганах.

При этом подготовить текст соглашения вы вполне можете самостоятельно (без юристов и нотариусов), закон не требует его обязательного нотариального удостоверения. Воспользуйтесь для этого образцом.

Обязательные условия договора найма жилого помещения

Предмет договора

Здесь нужно указать подробные сведения о сдаваемой квартире: точный адрес, жилая и общая площадь, кадастровый номер, список передаваемого нанимателю имущества. Если вы квартиросъемщик, попросите включить в этот раздел пункт о том, что жилье не в залоге и не имеет обременений. В противном случае аренда может закончиться раньше, чем вы планировали, из-за вмешательства третьих лиц, а хозяин не понесет за это никакой ответственности.

Стороны договора

В этом разделе прописываются паспортные данные наймодателя и арендатора. Если квартиросъемщик планирует делить кров с семьей, в документе нужно упомянуть ее членов. Это позволит владельцу недвижимости обезопасить себя от «табора» незваных жильцов — в таком случае соглашение может быть расторгнуто.

Срок договора найма жилого помещения

Об этом мы подробно рассказали выше. В случае, когда в документе не оговорен вообще никакой срок, он считается бессрочным.

Порядок взимания арендной платы

Здесь необходимо указать, какого числа и каким образом арендатор будет расплачиваться с владельцем недвижимости за очередной месяц проживания.

По словам руководителя департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи», проживание лучше оплачивать посредством денежных переводов с указанием месяца, за который производится оплата: так у нанимателя всегда будет подтверждение того, что обязательства выполнены. Если же стороны договариваются о расчете наличными, Виктор Куракин советует брать с хозяина расписку за каждый ежемесячный платеж. Это также поможет доказать свою порядочность при возникновении споров.

Нелишним будет регламентировать и другие нюансы оплаты: входит ли в нее расчет за интернет и коммунальные услуги, каковы санкции за просрочку платежа, как часто владелец может повышать аренду.

Права и обязанности сторон

Главная обязанность арендодателя — предоставление жилого помещения по договору найма в установленный срок. Жилье при этом должно находиться в пригодном для жизни состоянии. Наниматель, в свою очередь, обязан вовремя вносить арендную плату, не причинять квартире и находящемуся в ней имуществу вреда, а также не допускать проживания там лиц, не упомянутых в документе.

Кроме того, в нем стоит прописать запрет на субаренду помещения или его использование в предпринимательских целях (бывают случаи, когда в съемной квартире открывают, например, массажный салон).

В качестве меры ответственности за разные отклонения может выступать оговоренный заранее штраф или же разрыв соглашения и немедленное освобождение помещения.

Порядок внесения и возвращения депозита

О депозите как мере защиты арендодателя от неприятных сюрпризов мы уже поговорили. Если вы собираетесь им воспользоваться, это обязательно нужно отразить в договоре: указать размер платежа, срок и способ его возврата, а также условия, при нарушении которых депозит остается у арендодателя.

Помимо обязательных пунктов в соглашении можно отразить и дополнительные нюансы, оговоренные сторонами. Это может быть, например, частота и порядок визитов хозяина для проверки имущества, запрет или разрешение держать домашних животных, курить в помещении. Если стороны договариваются о ремонте квартиры в счет оплаты проживания или порядке устранения поломок техники, это тоже нужно зафиксировать на бумаге.

Действие сторон по окончанию срока

Если прописанный условиями сделки срок закончился, но арендатор не освобождает объект, не имея при этом возражений от владельца, тогда он вправе продолжать использовать имущество на прежних условиях. Сделка будет признана пролонгированной на тот же срок.

Если лицо, пользующееся объектом на правах аренды, намерено перестать пользоваться объектом, тогда оно обязан заблаговременно оповестить об этом собственника недвижимости. Иначе могут быть применены штрафные санкции, которые нередко прописываются арендодателем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Основания для расторжения

Избежать неприятностей при выселении жильцов позволит описание ситуаций, которые могут стать законным основанием для расторжения договора со стороны собственника:

• систематическое нарушение сроков внесения оплаты за занимаемое помещение, хроническая задолженность по ЖКХ;
• сигналы о нарушении порядка проживания от других жильцов дома, соседей;
• порча имущества, внесение существенных изменений, нарушающих целостность переданного объекта;
• двухмесячный долг по оплате;
• иные условия, вносимые по согласованию сторон.

С другой стороны, подписание соглашения, условия которого устраивают нанимателя, гарантирует защиту его прав в случае возникновения каких-либо фактов самоуправства и нарушения прав граждан, арендовавших жилье

По этой причине так важно, помимо стандартных положений типового бланка письменно фиксировать в нем любые возникшие дополнительные договоренности сторон

Скачайте

  Договор найма жилого помещения. Образец (47,0 KiB, 18 290 hits)

  Договор найма квартиры. Форма (74,5 KiB, 14 442 hits)

  Типовой бланк Договора краткосрочного найма жилого помещения (74,9 KiB, 6 358 hits)

https://youtube.com/watch?v=tRGz8O_m61I%3F

2021 zakon-dostupno.ru

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Комментарий к статье 672 Гражданского Кодекса РФ

1. Наличие коммент. ст. в гл. 35 ГК, содержащей правила о коммерческом найме, было в какой-то мере оправданным до вступления в действие ЖК. В настоящее время, когда основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма, а также элементы и содержание этих договоров урегулированы ЖК, какой-либо надобности в ее существовании не имеется. Впрочем, и раньше данная статья не несла в себе большой смысловой нагрузки, так как она содержит достаточно банальные положения.

2. Легальное определение договора социального найма, о котором говорится в п. 1 коммент. ст., содержится в п. 1 ст. 60 ЖК. В данном определении, в отличие от коммент. ст., не указывается на то, что договор социального найма заключается в отношении помещений государственного и муниципального фондов социального использования. Это объясняется, по всей видимости, тем, что составители проекта ЖК, выделившие в ст. 19 ЖК жилищный фонд коммерческого использования, в дальнейшем «забыли» о его существовании, в том числе в составе государственного и муниципального жилищных фондов.

3. Пункт 2 коммент. ст. подчеркивает, что при социальном найме жилья все постоянно проживающие в жилом помещении лица пользуются равными правами и несут равные обязанности безотносительно к тому, кто из них является нанимателем. Это положение является традиционным для отношений, связанных с наймом жилья в государственном и муниципальном фондах (ныне — при договоре социального найма).

Нанимателем может быть любой член семьи. В настоящее время ни ГК, ни ЖК не содержат требований о том, чтобы наниматель достиг совершеннолетия и имел самостоятельный заработок.

4. Хотя вопрос о том, кто из членов семьи при социальном найме является нанимателем, не имеет практически никакого юридического значения, он решается совместно всеми членами семьи, а в случае спора может быть передан на рассмотрение суда.

5. Указание в п. 3 коммент. ст. на то, что к договору социального найма применяется ряд статей гл. 35 ГК, было актуальным лишь в условиях действия устаревшего жилищного законодательства, т.е. до момента вступления в силу ЖК. В настоящее время данное указание не только утратило всякий смысл, но и создает ненужные коллизионные проблемы. При расхождении положений указанных статей ГК с нормами жилищного законодательства приоритет следует отдавать нормам ЖК.

6. Недостаточность правового регулирования отношений, связанных с коммерческим наймом жилья, порождает другую, более актуальную проблему, а именно возможно ли применение к этим отношениям норм жилищного законодательства, рассчитанных на социальный наем жилья.

Представляется, что такая возможность существует, причем не только в тех случаях, когда на этот счет имеется специальное указание в законе (см., например, п. 1 ст. 673, п. 3 ст. 687 ГК). Разумеется, при применении по аналогии закона к коммерческому найму норм о социальном найме должны учитываться имеющиеся различия в правовом режиме жилых помещений.

Процедура регистрации

Регистрация договора аренды квартиры между физическими лицами, как и между юридическими чаще всего производится в Управлении Регистрационной службы. Однако в вашем регионе ответственным за регистрацию сделок с недвижимым имуществом может быть и другой орган. Обратитесь в любую жилищную контору или загляните в ближайшее агентство недвижимости — вас отправят в требуемые инстанции.

Принципиальных различий между регистрацией сделок для физических и юридических лиц нет. Отличается лишь перечень документов, которые нужно представить в ответственные органы.

1. Заявление, которое может подать любая из сторон.
2. Квитанция об оплате государственной пошлины.
3. Договора аренды жилого помещения обеих сторон.
4. Удостоверения личности гражданина (для физических лиц) и учредительные документы (для юридических).
5. Вся имеющаяся техническая документация на квартиру (экспликация, поэтажный план, и проч.).
6. Правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности на жильё арендодателя.

В принципе, документов собрать нужно не так уж и много. Большинство из них тихо-мирно лежат у вас дома, и заниматься беготнёй по инстанциям для их получения не нужно.

Заключение договора коммерческого найма

Основные принципы, которыми необходимо руководствоваться при составлении договора, служит действующий в РФ Гражданский Кодекс. Документом устанавливается, какой конкретно объект выступает в роли переданной недвижимости. Коммерческий найм, согласно ст.673 ГК РФ, определяет следующие требования к помещению:

1. Изолированность. Жилье должно быть огорожено от остальной недвижимости в здании или соседних строений.
2. Имеется отдельный вход с доступом к общедомовой собственности, либо с выходом наружу.
3. Пригодность к проживанию.

Правила предусматривают возможность найма квадратных метров в виде выделенной части целого (изолированная комната в квартире).

Таким образом, в рамках ДКН могут быть переданы:

• частное домовладение;
• квартира в многоквартирном доме;
• изолированная часть недвижимости (комната в квартире или доме).

Наличие подписанного документа дает право и обязывает производить регистрацию по месту пребывания или проживания.

Перед составлением и подписанием стороны согласуют существенные условия, которые требуются контрактом к исполнению:

1. Предмет сделки – временный найм в пределах установленного срока конкретного указанного объекта.
2. Действие документа (до 5 лет). В случае подписания краткосрочного контракта до года сделка в Росреестре не регистрируется.
3. Порядок расчетов. Определяется регулярность внесения оплаты, суммы, порядок внесения коммунальных платежей.
4. Состав жильцов. Наниматель обязан согласовать список лиц, которых он намерен вселить на срок действия договоренности (за исключением несовершеннолетних детей, прописываемых и живущих вместе с родителями без согласования собственника.
5. Описание передаваемой собственности, иного, связанного с жильем, имущества.

Отдельно определяют круг полномочий каждой из сторон, а также список обязанностей, которые должны выполняться после подписания договора на протяжении всего срока действия. После того, как участники сделки ставят подписи, изменения условий возможны только при взаимном согласии.

Ответственность сторон

Договор о коммерческом найме является двусторонним. В стандартном бланке соглашения предусмотрен раздел, описывающий права и обязанности каждой из сторон.

Согласно условиям соглашения, собственник жилья обеспечивает:

• передачу недвижимости в пользование нанимателю с определением конкретного периода;
• надлежащую эксплуатацию строения, техническую исправность здания, где расположено жилье;
• капремонт и текущий ремонт помещения, если другое не указано в соглашении;
• определенные коммунальные услуги, предусмотренные в здании.

Для нанимателя обязательства представлены следующим списком:

• использовать предоставленную жилплощадь только по назначению;
• обеспечить сохранность имущества в надлежащем состоянии;
• вносить плату и коммунальные услуги (если не предусмотрено иное) в строго отведенное для этого время;
• выполнять текущие ремонтные работы, если об этом договорились стороны.

В полномочия лица, принимающего недвижимость, входит:

• разрешение использования жилья родственникам и своим близким;
• при наличии разрешения, осуществлять поднайм помещения;
• заниматься благоустройством и улучшением жилья, если на это будет получено согласие собственника.

Особенностью договора является возможность регистрации на занимаемой по договору площади, а также оформлять прописку своих детей, не спрашивая согласия наймодателя.

Регистрация

Так как условия ДКН предусматривают перечисление лиц, которые вправе пользоваться недвижимостью на законных основаниях, данные люди могут заселиться и встать на учет по месту временного пребывания.  Отсутствие регистрации на площади наемной квартиры дольше 3-месячного срока влечет за собой привлечение к ответственности не только нанимателя, но и наймодателя.

Для того, чтобы зарегистрироваться в территориальном отделении ФМС, необходимо представить заключенный действующий договор жилищного найма.