Действующая редакция 102 федерального закона об ипотеке и залоге недвижимости 2021 года

Условия получения субсидии в РФ

Чтобы получить государственную помощь в сфере ипотечного кредитования по привлекательным условиям – по ставке 6% годовых, потенциальный заемщик должен отвечать таким требованиям:

• Получить субсидию могут только те семьи, которые решили приобрести квартиру в новостройке или новый дом с земельным участком.
• В семье заемщика должен появиться на свет второй и последующий дети в период с 1 января 2021 г. по 31 декабря 2022 г. Получить субсидию по этой программе смогут даже те семьи, в которых ребенок родится на крайнюю дату – 31 декабря 2022 г. В этом случае государственную помощь они могут получить до 31 марта 2023 г.
• Заемщик должен получить одобрение по ипотеке с 2021 г. Если ипотечный договор будет оформлен до 2021 г., тогда заемщику не стоит рассчитывать на ее рефинансирование.
• Максимальный размер ипотеки по социальной программе составляет 8 млн. руб. – для жилья, находящегося в столице и Северной столице; 3 млн. руб. – для недвижимости, расположенной в других регионах страны.
• Минимальный размер собственных средств, которые заемщик должен внести по ипотечной программе – не меньше 20%. К собственным средствам относятся также средства материнского капитала.

Что такое ипотека в силу закона

Суть понятия заключается в том, что покупатель-заемщик передает недвижимость кредитору как обеспечение по исполнению договорных обязательств. При наступлении у покупателя форс-мажора и невозможности оплачивать задолженность, ссудополучатель имеет полное право реализовать заложенное имущество для покрытия долга. Легальная ипотека применяется, если нет необходимости составлять отдельный договор, но существуют определенные факторы, оговоренные законодательно.

Отличие ипотеки в силу закона и договора

Есть еще одна разновидность ипотеки – в силу договора. На первый взгляд может показаться, что разница в них невелика, но они имеют между собой кардинальные отличия. Ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора тем, что в первом варианте она возникает в силу законных оснований, а во втором – на основании взаимного соглашения. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически при регистрации сделки купли-продажи недвижимости, в силу же договора – только по взаимному заявлению залогодержателя и кредитора.

Если говорить простыми словами, то для договорной ипотеки в качестве залога выступает любое недвижимое имущество должника как обеспечение по договору займа. Возникновение ипотеки на основании закона происходит, когда приобретаемое жилье передается заимодателю в качестве обеспечения, причем не имеет значения, строится оно или покупается на вторичном рынке. По сути, это целевая ссуда на покупку жилища.

Правовая база

Поскольку жилищное кредитование – это сложная система взаиморасчетов между сторонами, то все процедуры регулируются законодательными актами, принятыми в разное время. Помимо Федерального закона 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существует немалое число актов, являющихся основанием возникновения ипотечной деятельности, но среди основных стоит выделить следующие:

• Жилищный кодекс РФ;
• Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Федеральный закон «О кредитных историях»;
• Постановление о субсидировании молодых семей для приобретения жилья.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Необходимо отметить, правила главы 8 закона об ипотеке распространяются только на жилые помещения, принадлежащие физическим и юридическим лицам на праве собственности, ипотека жилых помещений, находящихся в муниципальной и государственной собственности, не допускается. Статья 77 закона определяет правила ипотеки жилых помещений за счет средств банков и иных кредитных организаций, что сегодня является актуальной темой. Статьей установлено, что жилое помещение, полностью или частично построенное, а также, приобретаемое за счет средств кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, подлежит оформлению залога на него с момента государственной регистрации ипотеки, соответственно к залогу применяются правила о залоге, возникающем в силу договора. При передаче в ипотеку жилого помещения, необходимо получение согласия от органов опеки и попечительства, если членами семьи собственника являются несовершеннолетние, недееспособные или иные лица, находящиеся под опекой и попечительством. Органы вправе выдать согласие на отчуждение недвижимости, только если при этом не будут затронуты права и интересы указанных лиц. Решение выдается в течении 30 дней и может быть оспорено в суде. При ипотеке жилого помещения за счет средств кредитных организаций предоставляется полный пакет документов, список которых урегулирован настоящим законом в части недвижимости. Список документов для заемщика формируется кредитной организацией. Мы рассмотрели основные моменты, связанные с оформлением ипотеки на территории Российской Федерации. С полной версией законодательного документа Вы можете ознакомиться самостоятельно.

Льготная ипотека для семей с детьми

В 2019 году начала действовать «семейная» ипотека, позволяющая молодым семьям приобрести жилье по сниженной ставке. Программа запланирована до конца 2022 года. Для того чтобы воспользоваться мерами государственной поддержки, и получить ипотеку в 2020 году по льготной ставке, заемщик должен соответствовать ряду требований:

• Направить средства при семейной ипотеке 2020 года можно на покупку первичного жилья — квартиры в новостройке или отдельно стоящего дома с земельным участком. Планируется расширить действие программы и разрешить заемщикам приобретать вторичную недвижимость.
• Второй или последующий ребенок должен родиться в период с 1.01.2018 по 31.12.2022 год. При этом стать участниками программы смогут даже родители, чей ребенок появится в крайнюю дату – 31 декабря 2022 года. Они смогут воспользоваться поддержкой государства до 31 марта 2023.
• Заемщик должен получить одобрение по ипотеке не ранее 2018 года. Если договор ипотечного кредитования был заключен ранее, то рефинансировать его по этой программе не получится.
• Рефинансировать можно только ипотечный кредит, который был оформлен после 2018 года на объект первичного рынка.
• Максимальная сумма по ипотеке 2020 года для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, для остальных регионов – 6 млн.
• Минимальный первоначальный взнос, который заемщик оплачивает из собственных средств, составляет 20%. При этом разрешается использовать материнский капитал.

Особенности залога нежилого имущества

В 12 главе прописаны особенности при передаче в залог нежилых помещений:

• предприятие оформляется в залог со всем имуществом и землей, на которой оно расположено;
• нежилое здание, стоящее на отдельном участке также передается в залог с участком земли под ним;
• кредитор не препятствует владельцу имущества в его использовании, если иное не прописано договором залога.

Исключение по передачи земли со зданиями и сооружениями вместе с землей возникает в том случае, если она передана собственнику на условиях аренды. Взыскивать долги с предприятий по ипотеке можно только после вынесения решения суда.

Особенности оформления ипотечного договора на жилой дом, квартиру

В ст.77 именно федерального закона об ипотеке и залоге недвижимости говорится о том, что владелец жилого дома или квартиры вправе передать ее в залог финансовому заведению.

Согласно ст.77 фз об ипотеке недвижимость остается у финансового заведения только в том случае, если на ней нет ограничений по ранее оформленному кредиту. И это правило также регламентируется в статье 77 фз об ипотеке.

К примеру, передать в залог финансовому заведению нельзя квартиру, владельцем которой является инвалид или несовершеннолетнее лицо. Вначале заявитель должен получить разрешение на передачу жилья в залог от органов опеки и попечительства.

Правила заключения договора об ипотеки

Согласно статьи 8 закона, договор об ипотеке заключается по правилам гражданского законодательства. Содержание договора зафиксированы в пунктах статьи 9 закона. Так, в документе обязательно должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, срок и размер исполнения обязательства, которое подлежит обеспечению по ипотеки. Предмет определяется указанием его полного наименования (то есть дом, квартира, земельный участок, здание и т.д.), места нахождения и описания, которого будет достаточно для его идентификации. Оценка имущества происходит в соответствии с российским законодательством по соглашению сторон договора, с обязательным соблюдением требований статьи 67 закона, если речь идет о земельном участке. В договоре об ипотеке обязательно должно быть названо обязательство с указанием точной суммы и основанием его возникновения, а также сроком его исполнения. Если сумма обеспечения подлежит определению в перспективе, в договоре делается отметка о порядке и иных условиях ее определения. 

Некоторые особенности ипотеки

То обязательство, которое обеспечивается ипотекой, указывается в договоре вместе с основанием его возникновения и сроком, на который оно устанавливается. Договор может предусматривать, что размер денежных обязательств будет установлен позже; в этом случае необходимо прописать условия определения суммы обязательств.

Если по соглашению сторон требования могут осуществляться частично, в договор необходимо внести сроки и периодичность платежей. Если конкретный размер суммы платежей не установлен, необходимо прописать условия для их определения.

Ипотека подлежит непременной государственной регистрации. Она приобретает силу лишь с момента внесения записи в соответствующий государственный реестр. В выписке из реестра запись о залоге недвижимости отражается в виде обременения прав собственника на то или иное имущество.

Частный случай залога недвижимости – ипотека на квартиру. Эта форма залога получила широкое распространение после начала осуществления государственных программ, нацеленных на поддержку тех граждан, которые приобретают жилье. По ипотечному соглашению данного типа залогодатель передает в залог квартиру, чтобы тем самым обеспечить взятые на себя финансовые обязательства. Договор залога квартиры подписывает кредитор и собственник жилья. Регистрация договора производится в срок, который не превышает пяти рабочих дней.

Главные постулаты закона про ипотеку. Закон об ипотеке: действующая редакция 2019

Снижение ипотечной ставки до 6 % по новому закону

Правительство РФ всячески пытается улучшить демографическую ситуацию в стране. В 2019 г. начнет функционировать новая программа помощи молодым семьям, цель которой – помочь семьям с детьми выплачивать ипотеку путем снижения стоимости займа на жилье.

Программа помощи молодым семьям, желающим приобрести жилье, действует с 2018 г. и рассчитана она на тех семей, в которых после 1 января 2018 г. родился второй и последующий дети. Воспользоваться таким предложением по новому закону в 2019 г. могут те заемщики, в семьях которых родились дети в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 г.

Новая ипотечная программа на 2019 г.

Эта программа включает несколько нововведений:

1. Переход на электронный документооборот при оформлении ипотечного займа.
2. Ужесточение работы застройщиков.
3. Снижение ставки по ипотеке с 9% до 8% и ниже.
4. Введение в силу льготной программы помощи семьям с детьми, согласно которой льгота должна предоставляться не на 3 или 5 лет до момента достижения ребенком определенного возраста, а на весь срок ипотечного кредитования.

Какие постулаты останутся в новом законе 2019 г. в области ипотечного кредитования?

Правительство оставляет гражданам возможность погашать ипотеку (частично или полностью) материнским капиталом. Социальные виды ипотеки, такие как жилье для молодых семей, военнослужащих тоже сохраняются. Предложение о реструктуризации ипотеки тоже актуально в 2019 г.

Изменения коэффициента риска по ипотеке с начала 2019 г.

Многие молодые люди стремятся взять ипотеку с минимальным размером первоначального взноса. И понятно почему – они хотят обзавестись собственным жильем, но денег накопить пока не успели. Но не стоит торопиться оформлять заем с минимальным размером первого взноса.

Дело в том что такой ипотечный кредит характеризуется большими рисками для заемщика, поэтому правительство решило ограничить выдачу таких займов. С этой целью оно решило повысить коэффициент риска для займов с первым взносом ниже 20% от стоимости недвижимости со 150 до 200%.

Для чего правительство повышает коэффициент риска по ипотеке? С повышением этого значения многие банки вынуждены будут пересмотреть условия своих ипотечных программ. В результате им придется увеличивать минимальный взнос или поднимать ставки по невыгодным для них программам.

Расходы залогодателя

Согласно II главе статье 8 федерального закона — если в ипотечном договоре не указана фиксированная сумма, которую заемщик будет выплачивать залогодателю, по умолчанию выполняются такие условия: возврат основной суммы залогодателю в период действия договора, возмещение процентов за использование ипотечного договора, которые предусмотрены в договоре возмездного пользования финансовых средств в долг, уплата штрафов, указанных в договоре. А также компенсация всех финансовых трат залогодержателя, связанных с судебными разбирательствами и работы с госорганами, покрытие расходов, связанных с продажей залогового недвижимого имущества.

После взыскания залоговой недвижимости залогодатель может понести дополнительные штрафы:

• охрана и содержание залогового имущества;
• оплата текущих коммунальных счетов и возможных задолженностей;
• погашение страховых сборов и счетов из налоговой службы.

Последующая ипотека

Последующая ипотека заключается в повторном залоге уже заложенного имущества. Это может быть залог одному и тому же кредитору (по другим обязательствам), или же другим.

Важно соблюдать условия первоначального договора ипотеки. Если в нем содержится прямой запрет на последующую ипотеку (а в большинстве договоров жилищной ипотеки так и есть), то такая сделка будет признана недействительной независимо от того, знал об этом потенциальный залогодержатель или нет

Есть также случаи, когда в договоре указываются требования к оформлению последующей ипотеки. В этом случае новый договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В остальном последующая ипотека мало отличается от действующей

Особое внимание стоит уделить только порядку взыскания. Здесь следует руководствоваться правилом приоритетных прав требования, в соответствии с которым проводиться погашение обязательств по очереди, начиная с первого кредитора

Так что последнему кредитору денег от реализации имущества может и не хватить.

Новые особенности регистрации договора ипотеки в законе 102-ФЗ

Чтобы документ имел юридическую силу, его готовят в единственном экземпляре и регистрируют в государственном Росреестре, который проверяет все пункты данного документа на соответствие законам РФ.

Кредитный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Во избежание спорных моментов при составлении договора и его подписании необходимо указывать только правдивые сведения о залоге.

Если вдруг выяснится, что на залоговую жилплощадь есть другие претенденты – кредитор согласно закону имеет полное право потребовать выплаты всех кредитных средств досрочно.

К заявлению и договору добавляется закладная на объект ипотеки и другие документы, фигурирующие в качестве приложений. Закладная при оформлении ипотеки, представляет собой ценную бумагу, которую необходимо предоставить в регистрационную палату.

Образец закладной при оформлении ипотеки.Обычно участники процедуры регистрации пользуются услугами нотариуса для получения заверенных копий договора по сделке, которые могут понадобиться при решении спорных ситуаций.

Процедура регистрации выглядит следующим образом:

• Подача заявления от одной из сторон либо нотариуса, проводившего заверение договора ипотеки (госпошлина при данном процессе не взимается).
• Регистрирующий договор государственный орган вносит в базу данные о залогодержателе, которые представлены в договоре.

При смене залогодержателя данные в Росреестр о новом участнике вносятся на основании поданного им заявления.

Полезное видео:

Сроки оформления процесса, обозначенные в законе об ипотеке

В зависимости от типа недвижимости, которая выступает в качестве залога, процедура регистрации имеет разные сроки производства:

• Жилая недвижимость – 5 дней.
• Нежилой фонд: земельные участки, здания, коммерческая и производственная недвижимость – 15 дней.
• Остальные объекты – до 1 месяца.

Если заверить договор залога нотариально всю процедуру можно сократить до 5 дней, но не более.

Что может помешать сделке и как внести корректировки?

На самом деле причин срыва операции много. Но решение приостановить сделку должно исходить от всех участников процесса.

Согласно статье 20 федерального закона № 122-ФЗ регистрационная палата может отказать во внесении данных в государственный реестр, но для этого необходима веская причина. Если же таковая имеется, то участники сделки должны быть должным образом уведомлены об этом.

Всю необходимую информацию Вы можете найти на сайте Росреестра.

Все корректировки по оформлению ипотеки производятся лишь на этом этапе. Наряду с этим, если во время сделки была оформлена закладная, то внесение любого изменения – недопустимо.

Приостановка процесса регистрации производится на срок до одного месяца для устранения всех недочетов и замечаний. После того, как все вопросы будут решены и внесены необходимые поправки, можно отправлять новый запрос на регистрацию договора.

Запись о регистрации залога

После завершения процедуры регистрации в Росреестре на всех документах (договоре, закладной на ипотеку, свидетельстве на право собственности) проставляется специальная отметка о прохождении регистрации.
После регистрации Росреестр ставит на каждом документе подобную отметку и печать.

В самом же реестре заносится запись, которая включает в себя информацию о держателе залога, объекте ипотеки, денежный эквивалент обязательств по кредиту, обеспеченного залогом и отметку про оформление закладной.

Процесс снятия обременений по ипотеке

Регистрационная запись о наличии обязательств, подтвержденных залогом, может быть погашена лишь при наступлении следующих случаев:

• Предоставление заявления и закладной от залогодержателя с визой о том, что обязательства по ипотечному кредиту заемщиком выполнены в полной мере.
• Судебное решение по прекращению ипотеки.
• При военной ипотеке – предоставление заявления от органа исполнительной власти, контролирующего функциональность накопительно-ипотечной системы.

Образец записи Росреестра в Свидетельстве о собственности после выплаты ипотеки.

Можно ли продать залоговую недвижимость?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию Москва 7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Что это такое?

• Нормы законодательства относительно залога зафиксированы в ГК РФ (где указаны общие правила, касающиеся этого вида обеспечения при договоре), а также в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ.
• В последнем случае речь идёт о тех ситуациях, когда предметом выступает сама квартира или другое имущество, относящееся к категории недвижимого, за счёт реализации которого продавец (или займодавец, если покупка осуществлялась на заёмные деньги) может вернуть себе сумму, переданную должнику – либо ту, которую он в силу договора обязан был передать продавцу.
• По сути же такой вид обеспечения представляет собой следующее:

1. Покупатель либо не имеет денег, чтобы осуществить платёж сразу, либо по каким-то своим причинам вынужден платить по частям или с отсрочкой.
2. Однако при этом у него есть (или будет – как при ипотеке с использованием заёмных средств) достаточно ценное имущество, за счёт реализации которого кредитор (или продавец) может удовлетворить все заявленные им требования.
3. Стороны составляют договор, по которому залогодатель (должник, покупатель) гарантирует, что в том случае, если он в установленные сроки не произведёт полную оплату, вторая сторона договора может продать принадлежавшее ему имущество и за счёт вырученных средств полностью погасить долг перед ней.

Справка! Такой способ в первую очередь защищает интересы продавца или займодавца. Однако он может быть выгоден и покупателю (должнику), если тот уверен, что нужные денежные средства найдёт, но прямо сейчас их на руках не имеет. В этом случае залог успокаивает контрагента и позволяет вести правоотношения дальше.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2020 г. по делу № 33-20328:

«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: {amp}lt;…{amp}gt; для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере {amp}lt;…{amp}gt;, в то время как она имела намерение получить заем в сумме {amp}lt;…{amp}gt;». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи

Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры.

На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи.

Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Заключение

Подведем итоги. Прежде чем выбрать ипотечный кредит, следует изучить ключевые положения ФЗ 102 «Об ипотеке».

В первую очередь, следует учесть, что собственность передается в залог кредитной организации до момента закрытия ипотеки, и до этого времени заемщик не имеет права распоряжаться собственностью, пока не будет прекращено действие договора.

На основании просрочек по кредиту банк имеет право начать процедуру изъятия собственности и затем реализовать ее на открытом аукционе. Вырученные средства при этом перечисляются кредитору в качестве компенсации затрат, в том числе издержек, связанных с судебными разбирательствами.

В целом можно сказать, что закон в большей степени защищает права и интересы кредитора, чем заемщика, в том числе в плане взыскивания задолженности и изъятия залогового имущества.