Покупка дачи в снт подводные камни

Юридические вопросы – камень преткновения

Пока государство не придумало ЕГРП (единый госреестр прав) и земельный кадастр алгоритм сделки был прост: продавец брал справку в БТИ, шел с покупателем к нотариусу, который заключал договор на право собственности. В деревне верховной властью был сельсовет. Здесь оформлялись исходные документы для купли и продажи. Сегодня покупателю приходится поневоле проходить юридический ликбез:

продавец перед продажей дачи в СНТ (ДНП) или дома в деревне, должен выполнить три действия: поставить землю на кадастровый учет, зарегистрировать права на участок и капитальное строение в ЕГРП. Если эти три документа он может вам предъявить, то у нотариуса с оформлением покупки проблем не возникнет. Это идеальный случай. Рассмотрим другие варианты, которые встречаются на практике.

Многие владельцы домов в деревне и дач в СНТ не желают платить налог с продажи недвижимости (2016 год не стал исключением). Покупателям предлагают участки с незарегистрированными домами.На такую сделку можно пойти при условии, что земля зарегистрирована в Кадастре и имеет «правильное» целевое назначение, определяемое по одному из трех пунктов Классификатора видов разрешенного использования земельных участков:

• Пункт 2.1 — малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов).
• Пункт 2.2 этого же документа — приусадебный участок личного подсобного хозяйства.
• Пункт 2.3 Блокированная жилая застройка (дом на 2 и более хозяев).

После покупки такого участка новому владельцу придется самому заняться регистрацией дома в Госреестре прав. Тянуть с этим делом не следует. Государство в ближайшие годы обещает провести тотальную проверку загородной недвижимости и наказать рублем тех, кто живет в незарегистрированных капитальных строениях.

А вот продажи дачных участков по садовой книжке (без документов на право собственности) ушли в прошлое. Сегодня процедура сделок с недвижимостью, расположенной в дачных товариществах ничем не отличается от покупки дома или земельного участка в деревне (кадастровый учет + регистрация участка и дома в Госреестре). Садовая книжка лишь удостоверяет факт членства продавца в товариществе, но не является законным подтверждением его собственности.

Свидетельства о праве бессрочного пользования (пожизненного наследуемого владения) и выписка из похозяйственной книги также не достаточны для оформления сделки. На их основании продавец может лишь зарегистрировать свою собственность в ЕГРП.

Иногда встречаются участки, которые физические лица арендуют у местных органов власти. Купить такую землю вы сможете только после получения ее арендатором у местной администрации разрешения на передачу в собственность и оформления всех ранее перечисленных документов.

В завершение отметим, что существует множество нюансов и правовых проблем, связанных с покупкой дома в деревне и дачи в садовом товариществе. Поэтому мы советуем вам при подготовке к покупке воспользоваться консультационной поддержкой опытного юриста.

Спорная ситуация

Заниматься модернизацией систем предприятий, которые гарантируют необходимый уровень и качество жизни населения, должна местная администрация муниципального образования, согласно ст. 14 Закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Но сегодня мало кто из чиновников обещает, что для поселков с частными объектами будет выделен бюджет для бесплатного строительства дорог и коммуникаций. Как и девелоперы, выкупившие земли, развивают только строительство жилых объектов, чтобы в кратчайшие сроки выставить их на продажу. Тогда новые собственники в складчину вынуждены решать вопросы по развитию территории самостоятельно и получается, что разницы в вопросе о цене между двумя типами, никакой и нет.

Все на самом деле зависит от конкретной ситуации. Например, в пригородах крупных городов, где еще в советские времена были проведены дороги и построены объекты по обслуживанию населения, дом будет стоить дороже. Но совсем не из-за того, что это земли под жилые помещения, а просто территория уже давно и грамотно освоена. Также есть и садоводства, которые сегодня настолько развиты, что могут легко конкурировать по деньгам с ИЖС.

Как найти и купить дом без риелтора

Российское законодательство в сфере недвижимости сейчас не самое сложное, поэтому оформить куплю-продажу, например, квартиры можно и без посторонней помощи. Так, для поиска покупателя или продавца есть бесплатные доски объявлений, сделку можно оформить в МФЦ, а госпошлина за это составляет всего 2 тысячи рублей. Риелтор же не будет работать менее, чем за 70-100 тысяч рублей.

Но вот рынок загородной недвижимости чуть сложнее – там нет типовых участков и типовых домов, практически каждый объект недвижимости чем-то уникален, поэтому иногда без посторонней помощи не обойтись. Хороший риелтор – это тот, который сделает больше, чем просто подаст объявление на «Авито» или ЦИАН. Иногда дом слишком специфичен и слишком индивидуален, чтобы продавать его общедоступными средствами.

Кроме того, говорит генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА Дмитрий Щегольский, загородная недвижимость включает не только постройку, но и земельный участок, поэтому сделка в любом случае будет сложнее:

Соответственно, перед покупкой дачи или загородного дома нужно отдельно остановиться на проверке как технического состояния, так и на возможные правовые последствия. Что касается технического состояния, все понятно – нужно проверять несущие конструкции дома (это не квартира – за стены, пол и потолок отвечает только владелец), инженерные коммуникации, и даже состояние участка (например, уровень грунтовых вод).

Но вот о проблемах с документами некоторые потенциальные покупатели не вспоминают, и совершенно зря. Как рассказал нам Александр Цыганов, нужно не только проверить вид использования земли на свой участок, но и проверить соседние участки:

А если речь идет о покупке дома или дачи в СНТ, то желательно проверить само товарищество. Оно должно быть официально зарегистрировано, иметь председателя и свой устав, а также другие обязательные атрибуты. Желательно узнать о том, как оценивают деятельность СНТ соседи – чистят ли там дороги, как быстро реагируют на коммунальные аварии, какие взносы взимают с членов товарищества, реально ли учитывают мнение общего собрания собственников, и т.д.

Будет нелишним проверить и судебные дела, в которых участвует товарищество. Например, если с ним судится энергосбытовая компания за долги, то СНТ в один момент может остаться без электричества. Другой случай – если СНТ через суд требует платить взносы с большого количества членов товарищества, это говорит о слабой дисциплине внутри, а еще о том, что СНТ будет выполнять свои функции не очень хорошо.

Если же речь идет об участке под ИЖС с домом, правовых проблем будет на порядок меньше – там за многое отвечают местные власти, поэтому важно проверить лишь юридическую чистоту земли и дома

Подходит ли район Новой Москвы для покупки, строительства частного дома?

Ответ аналитиков и риэлторов неутешителен: ближний радиус Новой Москвы, который находится рядом со МКАДом, сегодня почти не интересен покупателям загородной недвижимости.

Люди понимают, что через определенное время возле их дома скорее всего будут построены административные здания, предприятия, новая автомобильная магистраль, высотные жилые микрорайоны. Таким образом, купленная недвижимость из разряда загородной превратится в разряд городской. Также есть некоторая вероятность, что земельный участок может быть изъят для нужд государства.

Чтобы понять где мифы, а где правда, разберемся что сейчас из себя представляет собой этот микрорайон.

Если не брать урбанизированные «по-полной» Саларьево и Румянцево, Коммунарки, сегодня районы Новой Москвы, в основном, застроены тысячами небольших жилых комплексов, индивидуальных домовладений и таунхаусов. Жилье преимущественно представлено комфорт и эконом классом. Рынок загородной недвижимости Новой Москвы состоит примерно из 60-70 коттеджных поселков и нескольких сотен дачных и садовых товариществ.

В зависимости от вида и состояния объекта существенно меняется и стоимость недвижимости. Так, минимальная цена на таунхаус в Новой Москве составляет порядка 5 миллионов рублей, а вот за элитный коттедж покупателю придется раскошелиться на сумму свыше 50 млн. руб.

Однако, несмотря на большое разнообразие предложений, спрос на загородное жилье в Новой Москве остается на низком уровне. Эксперты считают, что причина такого отношения покупателей кроется в стагнации подмосковного загородного рынка и тенденции к покупке более дешевых, но при этом далеко не всегда, качественных объектов.

Также негативно на спрос недвижимости влияет неопределенность дальнейшего развития этих территорий, отсутствие утвержденного генерального плана, вероятность изъятия земли для нужд государства, строительство большого количества многоэтажных микрорайонов. Причем, больше всего от отсутствия спроса страдает элитная недвижимость.

По мнению риэлторов, единственно возможная перспектива развития для районов ближнего радиуса Новой Москвы – это таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Это обусловлено небольшими и средними площадями жилья, высокой скоростью строительства и относительно небольшой стоимостью. Выбирая между высотным панельным домов и таунхаусом — большинство покупателей предпочтут последний вариант.

Все специалисты сходятся во мнении, что присоединение юго-запада области к Москве плохо сказалось на рынке загородной недвижимости. Спрос на нее начал падать уже в начале 2013 года. Также была зафиксирована тенденция практически полного отсутствия спроса на дома в поселках премиум (элит) класса. Что касается эконом-класса, то спрос на такие объекты упал на 50%.

На территории Новой Москвы сегодня находится более 200 садоводческих товариществ. Часть из них — в заброшенном состоянии. Московские власти поставили перед собой задачу – реорганизацию товариществ. Это означает, что большая часть перейдет в категорию индивидуального строительства. Такие изменения повлекут увеличение размера налога. А вот оставшаяся часть поселков будет ликвидирована. И возможно заменена такими жилыми комплексами:

Риэлторы по загородной недвижимости рекомендуют покупать участок на территории Новой Москвы лишь в том случае, если покупателю действительно удобно жить в этом районе (например из-за близости работы) и он расположен как можно дальше от мест высотной застройки.

Коммуникации на дачу: сотовая связь и интернет

Без связи с внешним миром — никуда. Разве только вы не отшельник. Уж насколько я не люблю случайных людей и толпу — все равно нуждаюсь в связи.

Если на даче ловит сотовая связь — все ок. В противном случае надо решать этот вопрос разными антеннами и усилителями сигнала. Проблему интернет на даче — я решил и выбором доволен.

Теперь я всегда могу заказать доставку продуктов на дачу без выезда в супермаркет (ненавижу очереди и толпу). Любой дивайс мне привозят из интернет магазина.

Я вообще машиной редко пользуюсь, предпочитая такси и доставку на дом. Федеральные каналы я не смотрю — имея ТВ с доступом в интернет, зомбоящик превращается в инструмент досуга.

Целесообразно ли покупать землю в СНТ?

Такой участок имеет свои достоинства и недостатки. Чтобы понять, нужна вам такая земля или нет, стоит провести анализ своих потребностей и целей, вариантов применения участка. Рассмотрим их более предметно.

Различия СНТ от ИЖС и ДНП:

• на участке ИЖС разрешено строить домовладения (не больше чем в 3 этажа). В то время, как на территории СНТ и ДНП не разрешается постройка жилых домов;
• купив объект недвижимости в СНТ, человек получает землю вдали от города или густонаселенного поселка. Зачастую земли располагаются в сельской местности. В то время, как территории ИЖС чаще всего расположены в окрестностях города или в поселках;
• участок СНТ и ДНП могут находится в месте, куда не проложены дороги и линии электропередач. Такие земли изначально не предусматривались под застройку жильем. А вот земли ИЖС предназначены исключительно для того, чтобы на них строили жилые дома. В результате этого, власти городов и областных центров обязуются проложить к территориям ИЖС электричество и дорожное покрытие.

Недостатки СНТ:

Тем, кто хочет купить участок для постройки жилого дома, в котором можно будет прописаться, лучше не останавливать свое внимание на СНТ. Дело в том, что любые здания на территории СНТ являются ни чем иным, как садовыми домиками

Это касается как маленьких зданий, так и больших коттеджей. Такое имущество не выгодно иметь, так как с юридической стороны его нельзя зарегистрировать как жилой дом. Да, не так давно, Конституционный суд РФ разрешил регистрацию физических и юридических лиц в постройках на СНТ, однако для того, чтобы это сделать, человеку потребуется собрать много документов и потратить время;
почти нет возможности получить кредит на такую землю. Банки отказываются давать ипотеку на покупку участков в СНТ. Несмотря на то, что такие объекты недвижимости могут принести серьезную прибыль от сельского хозяйства, банки либо не дают ипотеку на СНТ, либо делают для такого кредита слишком большую ставку;
в случаи отсутствия линии электропередач и дороги к вашему участку, вам придется самому исправлять ситуацию. Законодательно власти не обязаны прокладывать дорожное покрытие и электричество к садовым товариществам.

Основные факторы, влияющие на выбор загородной недвижимости

Первый и главный фактор, определяющий выбор, – финансовые возможности. Если они безграничны, как у принца Брунея, то загородный дом человек может купить там, где ему нравится. Если же по каким-то причинам готовое жилье покупателя не устраивает, то он приобретает в живописном месте просторный участок и возводит усадьбу по личному проекту.

Во всех других случаях приходится идти на разумный компромисс, принимая в расчет такие факторы:

• отдаленность от города;
• транспортная доступность в осенне-зимний период;
• наличие социальной инфраструктуры;
• обеспеченность электроэнергией и газом.

Важную роль на стадии выбора играют локальные характеристики недвижимости:

• материал стен (каркасный дом, стены из пеноблоков или бруса), возраст и общее состояние;
• рельеф участка;
• доступность и качество воды;
• качество почвы и состав грунта (песок, глина, суглинок).

Для постоянного проживания транспортный вопрос имеет первостепенное значение, ведь в большинстве случаев город остается главным поставщиком средств к существованию. Ежедневно тратить несколько часов на дорогу невыгодно ни финансово, ни с точки зрения организации рабочего дня. Другое дело – дача на выходные дни. Она может находиться далеко от города. Нечастые поездки на свой участок в этом случае никому из домашних не будут в тягость.

Резюмируя сказанное, можно дать совет всем, кто еще не сделал выбор между домом в деревне и дачей. Для ПМЖ вне черты города оптимальный вариант – капитальный дом с участком не менее 15 соток. Для семейных пикников, упражнений в садоводстве и огородничестве лучше купить дачу. В этом случае вы не успеете ощутить нехватку городского комфорта.

Процедура вступления в СНТ

1. Приобретите земельный участок, который должен находиться в пределах садоводческого товарищества.

2. Подайте документы на вступление в товарищество: заявление, копию паспорта, бумаги на право владения землей.

3. Получите решение о вашем членстве, которое будет принято на общем собрании товарищества.

4. По выданным реквизитам оплатите вступительный и членский взносы. Об их размере и условиях внесения узнайте из устава сообщества.

5. Получите членскую книжку СНТ, которая станет подтверждением вашего участия в организации.

Прекратить партнерство с членами СНТ можно автоматически при продаже земли или по собственному заявлению, если вы продолжаете владеть участком. Во втором случае вам все же придется оплачивать взносы.

Внимание! Если вы систематически нарушаете правила СНТ, то вас могут исключить из объединения принудительно. При добровольном выходе вы должны подать заявление на имя председателя садового некоммерческого товарищества

Это можно сделать лично, почтовым отправлением или через интернет по е-мейл

При добровольном выходе вы должны подать заявление на имя председателя садового некоммерческого товарищества. Это можно сделать лично, почтовым отправлением или через интернет по е-мейл.

Убедитесь, что руководство СНТ в курсе вашего решения. Лучше всего получить письменное подтверждение о выходе. Оно вам пригодится при возникновении каких-либо спорных вопросов.

Порядок действий

Между продавцом и покупателем составляется договор, в котором заполняются следующие пункты:

1. Предмет. В этом пункте указывается вся информация о дачном участке: назначение земли, адрес объекта, список дополнительных построек с характеристиками.
2. Цена. Точная стоимость приобретаемого объекта с объяснением формирования суммы, вариант расчета покупателя с продавцом.
3. Права и обязанности участников договора.
4. Подтверждение об отсутствии на земельный участок претензий третьих лиц и обременений.
5. Дата начала действия соглашения.
6. Дата составления документа и подписи сторон.

Готовый договор со всеми документами регистрируется в Росреестре, куда подается соответствующее заявление с реквизитами участников сделки. Заявитель уплачивает государственный налог в размере 2 тыс. руб.

Обязательным документом при совершении сделки купли/продажи земли является акт передачи участка с размещенными на нем строениями, на основании которого завершается переход недвижимого имущества в собственность покупателя. В акте указываются все сведения об объекте, стороны письменно подтверждают отсутствие каких-либо претензий друг к другу. Один экземпляр передаточного акта предоставляется в Росреестр.

Чтобы приобрести дачный участок в СНТ, необходимо получить соответствующее разрешение муниципальной организации, которая имеет права собственности на покупаемое имущество. Для этого в уполномоченный орган подается заявление, в котором покупатель указывает личные сведения и характеристики дачного участка. К заявке гражданин прилагает ксерокопии учредительных документов СНТ и справку о том, что он является членом товарищества и вправе использовать земельный участок по назначению.

Только после получения такого разрешения в письменном виде с подписью руководителей организации можно приступать к дальнейшим действиям по оформлению документов и покупке участка в СНТ.

На что обратить внимание при покупке участка?

Сегодня базы недвижимости, сайты и газеты переполнены тысячами объявлений с заголовками «продается участок земли». Те, кто уже пытался купить участок земли в Подмосковье, знают, что это не так уж просто. Можно потратить массу времени на общение с продавцами, риэлторами, осмотр самого участка, но так и не подобрать стоящий вариант.

Выбирать земельные участки для строительства самому, или обратиться в агентство недвижимости — решать только вам. Однако в работе с профессионалами есть неоспоримые плюсы – объективная оценка объекта покупки и проверенная информация о нем, экономия времени, безопасность и чистота сделок. Если же вы решили заниматься поиском земельного участка самостоятельно, запаситесь терпением и тщательно обдумывайте каждый вариант.

Основные критерии, по которым нужно выбирать земельные участки, просты и их немного. Первое, что нужно определить – какую сумму вы готовы потратить на то, чтобы купить участок земли в Подмосковье. Когда вы решите этот вопрос, можно приступить к выбору.

Для того, чтобы во время строительства и последующего проживания вам было комфортно, лучше всего обратить внимание на территории площадью не менее 8 соток;
При выборе участка, где будет расположен ваш дом, обратите внимание и на второстепенные, но очень важные, параметры. Например, от местоположения участка и наличия подъездных путей зависит то, удобно ли будет добираться до магазинов, работы, сможет ли добраться до вас скорая помощь;
При осмотре участка, обратите внимание на наличие построек и деревьев на участке, они могут стать как преимуществом, так и серьезной проблемой;
Не забудьте выяснить вопрос о наличии или отсутствии коммуникаций на участке или рядом с ним;
Каким бы странным это не показалось, соседи играют не последнюю роль при выборе и покупке земли

Узнайте заранее, с кем вам придется жить рядом, чем занимаются и какой образ жизни ведут ваши будущие соседи;
Наконец, проверьте все документы на участок и сделайте топосъемку, только так вы застрахуете себя от недобросовестных продавцов и приобретения участка, на котором невозможно ничего построить.

Особенности продажи

Этапы:

1. Составьте с нотариусом документ купли-продажи. Далее, его должен проверить сотрудник регистрационной службы. Только после этого подписывайте его.
2. Сама регистрация занимает определённое время. Чаще всего это от 10 до 30 дней. Только после прохождения процесса регистрации пересылайте деньги за участок его предыдущему владельцу.

Продажа участка с домиком

Оформляйте сделку как договор купли-продажи участка с домом. Предварительно подготовьте в БТИ техническую документацию на дом.

В договор внесите отдельно стоимость дома и стоимость участка.\

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка (файл в формате Word).

Обращение к нотариусу

Не стоит пренебрегать законом при передаче собственности от одного владельца другому. Иногда о переводе земельного участка к другому хозяину извещают только председателя или правление садоводческого товарищества.

Решение об исключении одного члена товарищества и принятии другого принимают на общем собрании. Но, ни выписанная на нового владельца книжка члена садоводческого товарищества, ни протокольные записи о его членстве имущественных прав покупателю не добавят. Это неправильно и может поставить нового владельца в ситуацию, когда выяснится, что собственность все ещё остаётся за предыдущим её владельцем.

Право собственности на земельный участок должен закрепить нотариус.

Могут сложиться типичные ситуации. Например, в течение 10 лет со времени приобретения дачного участка бывший владелец «передумает» и потребует возврата участка. Или новый владелец участка за несколько месяцев разочаруется в новом приобретении и потребует вернуть свои деньги взамен разонравившегося домика.

Членская книжка не даст вам защиты в суде, любая из сторон легко докажет, что никакой сделки купли-продажи не было. Следовательно, в регистрации сделки, в получении нового свидетельства на участок или дом, на участок с домом выгода есть как продавцу, так и покупателю без оформления сделки не обойтись.

Тип сделки купли-продажи

Это может быть купля-продажа:

• садового участка без строения;
• садового дома на неприватизированной земле;
• земельного участка с садовым домом;
• земельного участка с жилым домом;
• жилого дома на неприватизированной земле.

Какой участок можно продать?

Отметим сразу, что если ваш участок не приватизирован и вы не имеете никаких документов на него кроме книжки члена товарищества, то ни продать, ни оставить в наследство его вы на законных основаниях не можете.

Ни председатель, ни все правление СНТ не имеют законных оснований на предоставление права владения землёй кому бы то ни было. У них есть только право организовывать процесс землепользования.

Если, как документ о землевладении, вам предъявляют старенькое, времён середины 90-х свидетельство о праве собственности на землю, знайте, что оно нуждается в предварительном переоформлении.

Какие документы подготовить?

При оформлении перехода собственности нотариусу нужно предоставить:

• выписку из кадастра и план участка,
• документ, подтверждающий отсутствие правонарушений в отношении этой собственности;
• справку о технической инвентаризации.

Если земля покупалась, предоставьте договор купли-продажи, в ситуации, когда участок был выдан в пользование – постановление администрации.

В случаях, когда участок был куплен много лет назад, может быть востребовано подтверждение от СНТ, что участок действительно принадлежит вам.