Образец договора купли-продажи через банковскую ячейку

Особенности финансовых операций с недвижимым имуществом

Если приобретается жилплощадь в новостройке, надежность сделки не вызывает сомнений, деньги просто переводятся на расчетный счет компании-застройщика, имеющего статус юридического лица

Но когда речь идет о покупке объектов недвижимости на вторичном рынке, участником договора становится физическое лицо и вопрос надежности способа передачи финансовых средств приобретает важное значение

Оплата наличными является предпочтительной формой для многих, потому что в подобном случае финансы не фиксируются в контролирующих органах и не облагаются налогом. Она доступна двумя способами:

• передача наличных от одного участнику другому после подписания контракта либо проведения регистрирующих действий;
• использование банковской ячейки при купле-продаже квартиры.

Когда наличные передаются при личной встрече и без свидетелей, риск стать жертвой мошенника возникает у обеих сторон. Если покупатель расплачивается сразу после заключения соглашения, у настоящего владельца недвижимости появляется возможность обмануть его, не подписав соглашение о смене права собственности. Это значит, сделка не будет юридически завершена и объект недвижимости останется у нынешнего хозяина.

Если же финансовые средства передаются после посещения регистрирующего органа, продавец рискует не получить оговоренную оплату.

По этим причинам желательно производить расчет через банковскую ячейку. Это выгодно всем сторонам контракта, несмотря на необходимость дополнительных действий.

Как происходит продажа квартиры через банковскую ячейку?

Она арендуется будущим владельцем недвижимости, который кладет в нее установленное количество денежных средств, а нынешний хозяин получает возможность забрать их только в случае успешного завершения сделки. Последний забирает деньги из ячейки только в случае действительной продажи квартиры.

Таким образом, риск махинаций с жильем в случае покупки квартиры через банковскую ячейку минимальный.

Что такое банковская ячейка при покупке жилья

Ключевой раздел стандартного ДКП – порядок расчетов. Если стороны решили применять наличные деньги, следует пользоваться сейфовой ячейкой.

Доступ к временному хранилищу продавцу открывается после выполнения обязательств передачи прав собственности на квартиру покупателю.

Основные правила работы с депозитарием изложены в ГК РФ. Отмечена необходимость договорного оформления отношений с банком. Определена возможность:

Стандартная последовательность действий:

• чтобы воспользоваться ячейкой покупатель заключает договор аренды на необходимый срок;
• помещает сумму по ДКП в банковское хранилище для полного расчета;
• стороны подают документы для регистрации прав нового собственника в базе данных ЕГРН;
• ДКП с отметкой о регистрации в «Росреестре» продавец предъявляет сотруднику банка;
• после проверки соответствия предоставленных подтверждений договору аренды ячейки – забирает деньги.

В дополнительном соглашении к договору аренды определяют состав документов, иные условия выемки денег.

Другие способы оплаты:

• через депозит, который обеспечивает нотариальная контора;
• с помощью условного банковского счета (аккредитива).

Последний вариант пригоден исключительно для расчета в безналичной форме.

Риски продавца и покупателя

Стандартный порядок передачи денег через депозитарий подразумевает ограниченную проверку. Сотрудник банка:

• идентифицирует человека по гражданскому паспорту;
• убеждается в наличии отметки «Росреестра» на ДКП.

Юристы (риэлторы) советуют дополнить соглашение с банком проверкой освобождения квартиры по выписке из домовой книги, иному подтверждению.

Передача прав собственности и выписка не уточняется с применением специальных запросов в ЕГРН, другие профильные организации. В этой технологии проверки сохраняется возможность аферы с подделкой документов.

Следующий недостаток – отсутствие описи вложенных ценностей. При возникновении спорных вопросов банк не способен выполнять функции свидетеля, подтверждающего количество переданных денег. Чтобы предотвратить споры, расписку о выполнении расчета берут непосредственно после регистрации ДКП. Одновременно передают ключ от сейфа продавцу.

Махинации с участием работников банка исключить нельзя. В подобных ситуациях финансовые учреждения предпочитают решать спорные вопросы без огласки. При банкротстве финансовой организации вряд ли стоит рассчитывать на возврат пропавших из хранилища денег.

Для предотвращения ограбления принимают необходимые меры безопасности при транспортировке наличных.

Другие риски сторон приведены ниже:

Для продавца:

• ошибочный пересчет, получение фальшивых купюр;
• изъятие покупателем денег из сейфа;
• изменение условий получения денег.

Для покупателя:

отказ подтверждать оплату распиской;

мошеннические действия работников банка.

Преимущества использования депозитария

Как отмечено выше, отдельные минусы можно компенсировать внимательной подготовкой договоров и правильным алгоритмом действий в процессе оформления сделки.

Преимущества расчетов с применением сейфа:

• денежные операции выполняются в охраняемом помещении с видео фиксацией;
• в случае ареста (банкротства) организации наличные средства возвращают частным собственникам;
• передать деньги можно без личного присутствия покупателя;
• продавец забирает купюры в удобное время;
• исключается ограбление безналичным перечислением на личный счет с последующим получением наличных денег в кассе;
• с помощью стандартных банковских услуг проверяется количество и подлинность банкнот;
• аренда типового депозитарного бокса стоит недорого, допустимо продление.

Отдельно надо отметить возможность детальной коррекции механизма оплаты. В дополнительном соглашении создают пункты, учитывающие особые требования каждой стороны.

Передача денег при продаже квартиры: риски и как их избежать

Передавать наличными деньги за недвижимость опасно. Это должно происходить с соблюдением многих нюансов, чтобы снизить риски, а банковская ячейка, аккредитив или депозит уменьшают их до минимума. Самый востребованный вариант расчетов – это ячейка в банковском хранилище. Основное преимущества данного вида – это полная адаптация операций под физических лиц и простота действий. Рассмотрим основные факторы, которые влияют на рискованность предприятия:

1. Незнание законодательства.
2. Мошеннические схемы.
3. В попытке сэкономить люди отказываются от участия нотариуса и профессиональных юристов при заключении сделки.
4. При передаче наличных денег есть риск потерять не только их, но и будущее жилье.
5. Банковская ячейка исключает факт подделки купюр (при использовании услуги по проверке денег).
6. Основной риск возникает при заключении сделки и передаче денег.
7. Передача квартиры в собственность после совершения оплаты (процедура регистрации длится порядка месяца).

Выбирайте опытного юриста и нотариуса. Наличие диплома еще не говорит о юридической грамотности человека. Судите по репутации специалиста. Простому обывателю сложно понять, что сделка фиктивна, а передача денежных средств без страховки банка — дополнительный риск. Участие третьих лиц всегда должна настораживать покупателей и продавцов.

Аккредитив: особенности

Аккредитив – это вид безналичного расчета с открытием специального счета. Его используют при совершении сделок с крупными суммами наличности. Гарантом таких сделок выступает банк.

Покупатель/получатель вносит на аккредитив сумму в соответствии с заключенным договором. А продавец получает ее после того, как выполнить все обязательства перед продавцом.

Аккредитивы бывают разных видов, хоть и не все из них подходят для проведения сделки купли-продажи недвижимости:

Название	Характеристики
Отзывной	У отправителя денежных средств есть преимущество. Он может отозвать/аннулировать счет в любой момент. Для этого ему достаточно написать соответствующее заявление. При таком аккредитиве поставщик не получает никаких гарантий. Он не защищен от рисков, связанных с недобросовестностью отправителя.
Безотзывной	У отправителя нет права аннулировать счет. У поставщика есть гарантии того, что за товар с ним рассчитаются в полном объеме в соответствии с заключенным договором.
Подтвержденный	При этом аккредитиве незащищенной стороной является банк. Деньги поставщику должны быть отправлены даже в том случае, если они отсутствуют на счету у отправителя. За такую услугу банк берет дополнительную комиссию.
Покрытый	Денежные средства перечисляют из одного банка в другой в установленный промежуток времени. Это безопасная сделка как для продавца, так и покупателя.
Непокрытый	Средства автоматически списываются со счета отправителя.
Револьверный	Этот аккредитив используют при торговых операциях с фиксированным графиком. Счет будет пополнятся отправителем до того момента, пока сумма отправлений не достигнет указанного в договоре лимита.
Резервный	При таком аккредитиве защищен поставщик. Даже если покупатель не исполняет свои обязательства, указанные в договоре, банк перечисляет ему средства в любом случае.
Циркулярный	Этот аккредитив позволяет получить денежные средства у любого корреспондента (партнера) банка.

Благодаря тому, что покупатель и продавец не касаются денежных средств, и все расчет безналичные, снижается риск обмана и мошенничества. В договоре по аккредитиву можно указать дату и время отправки денег продавцу от покупателя. Также в документе оговаривают обязанности сторон. С ними должен согласиться банк, так как он является гарантом проведения операции.

Рассмотрим на примере: физическое лицо приобретает квартиру в ипотеку. Первоначальный взнос составляет 1,2 млн. руб., хранить такую сумму в банковской ячейке, а затем при передаче пересчитывать вручную, совсем неудобно. Поэтому покупатель и продавец заключают договор на открытие аккредитива. В нем указывают условия, после выполнения которых банк перечисляет продавцу определенную сумму.

Недостатки аккредитива

К недостаткам такой банковской услуги можно отнести большое количество подписываемых бумаг. Более того, если клиент сталкивается с аккредитивом впервые, ему придется изучить достаточное количество правил. Но это при условии, что банковский сотрудник не подскажет, какой аккредитив выбрать при совершении той или иной сделки. Открытие аккредитива оплачивает клиент. Его стоимость, например, в УралСиббанке составляет 1000 рублей.

Требования к составлению договора купли-продажи через ячейку

В рамках проведения сделки с недвижимостью с использованием банковской ячейки, заключают 2 договора:

1. Купли-продажи между текущий собственником и покупателем, вносящим средств в ячейку.
2. С банком о выделении ячейки нужных размеров для закладки денежной суммы согласно условиям сделки.

Первый договор нуждается в нотариальном заверении, если сторонам важно соблюдение законодательства и признание покупки законной. Второй договор оформляется непосредственно в банке в процессе исполнения первого, основного договора.. Настоятельно рекомендуется воспользоваться юридической консультацией для обсуждения условий сделки, поскольку он того, как будет составлен документ, будет зависеть дальнейшая процедура переоформления и успешное завершение перерегистрацией права на нового владельца

Настоятельно рекомендуется воспользоваться юридической консультацией для обсуждения условий сделки, поскольку он того, как будет составлен документ, будет зависеть дальнейшая процедура переоформления и успешное завершение перерегистрацией права на нового владельца.

Образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

При составлении договора опираются на готовые шаблоны для сделок с недвижимостью, однако при намерении использовать банковские услуги для расчетов необходимо отразить это в пункте, описывающем порядок расчетов.

Обычно к помощи банка прибегают при оформлении ипотечной покупки, когда сам кредитор предоставить образец договора купли-продажи через банковскую ячейку в рамках ипотечного кредитования.

В договоре на покупку с расчетами через ячейку обычно указывают:

Дата, место составления и название документа.
Сведения о сторонах сделки – покупателе, продавце, с указанием их личных и паспортных данных.
Описание предмета покупки – квартиры, дома, иного объекта собственности

Важно указать идентификационные характеристики в полном объеме, строго в соответствии с правоустанавливающими документами. Порядок расчетов – предполагает указание формы расчетов (наличные) и способ получения суммы (из банковской ячейки по завершении регистрации сделки)

Отдельным пунктом описывают права сторон при проведении купли-продажи и обязанности по исполнению расчетов и передаче собственности.

Скачайте образец:

  Образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку (42,5 KiB, 436 hits)

Документы для сделки

Для самой закладки денег в ячейку никаких дополнительных документов кроме личных удостоверений личности не потребуется. При получении средств получателю (бывшему собственнику) понадобится к паспорту приложить документ, подтверждающий исполнение обязательств и появление прав на изъятие средств.

Для правильного оформления договора купли-продажи с банковской ячейкой понадобится стандартный пакет документов:

• удостоверяющие личность документы для участников сделки (продавца и покупателя);
• правоустанавливающая документация, подтверждающая право продавца распоряжаться имуществом (купля-продажа, приватизация, дарение и т.д.);
• правоподтверждающий документ (обычно выписка ЕГРН);
• выписка из домовой книги;
• справка об уплате коммунальных платежей (из ЕРКЦ);
• техническая документация, кадастровый паспорт.

Если собственность принадлежит недееспособному и несовершеннолетнему, обращаются за согласованием в отдел опеки и попечения. При продаже части квартиры заручаются согласием остальных со-дольщиков.

Главное различие от стандартного пакета – наличие дополнительного договора с банком, регулирующего расчеты по сделке.

Как заключить договор банковской ячейки при покупке квартиры?

Поскольку в правоотношения между покупателем недвижимости и продавцом вступает третья сторона – банк, то требуется заключить с ним договор банковской ячейки. Порядок заключения такого соглашения оговорен в ст. 922 ГК РФ.

По договору банк передает клиенту право поместить в ячейку денежные средства и изъять их. При этом банк обеспечивает сохранность имущества в ячейке. Условиями, которые должны быть прописаны в договоре являются как предмет соглашения, так и его цена и срок. При этом следует понимать, что банковские организации используют типовые формы договоров, в которые, как правило, не разрешают вносить изменения. Стороны могут лишь выбрать определенные условия.

Поскольку сделка с банком относительно хранения денежных средств в ячейках не является обязательной для заключения с физическими или юридическими лицами, банки вправе отказывать в ее заключении. Это означает, что далеко не все банки оказывают соответствующие услуги.

Скачать образец договора купли продажи с банковской ячейкой

***

Таким образом, для того, чтобы передача денежных средств по договору купли-продажи недвижимости была проведена без риска для участников соглашения, рекомендуется заключить с банковской организацией договор хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе. Необходимо отметить, что услуга является платной, однако позволяет упростить процедуру купли-продажи, избежать стрессовых ситуаций. Усложняет процесс то, что помимо договора купли-продажи недвижимости также придется заключить соглашение с банком.

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

• Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
• Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку

Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам

Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире

Порядок расчетов по договору купли-продажи

Порядок расчетов между продавцом и покупателем оговорен в ст. 486 ГК РФ. Данная норма предусматривает, что расчет может быть осуществлен в разные моменты времени, а именно:

1. Во время приема-передачи вещи.
2. До того, как вещь передана, в силу требований ст. 487 ГК РФ.
3. После передачи вещи, в силу требований ст. 488 ГК РФ.

По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 486 ГК РФ покупатель оплачивает вещь в полном объеме, если иной порядок не закреплен в договоре. В свою очередь, иной порядок может определять возможность рассрочки, либо отсрочки платежа.

Разумеется, для обоих сторон сделки наиболее выгодно и безопасно одновременно выполнить свои обязательства. Это предполагает одновременную передачи вещи покупателю и денег продавцу.

Что можно хранить в ячейке?

Чаще всего банковскую ячейку используют для хранения различных документов, ценных бумаг и денег. Так же индивидуальный сейф используют для хранения различного рода ценностей, драгоценных камней, украшений, золотых слитков, предметов и произведений искусства, а также семейных или родовых реликвии.

В некоторых случаях сейф в банке служит для хранения устройств (носителей информации): компакт–дисков, карт памяти, ноутбуков и даже мобильных телефонов. Главным условием является то, что вещи должны свободно помещаться в пространство банковской ячейки.

Что запрещено хранить?

Запретов на хранение определённых вещей в индивидуальных сейфах не так много. Основное правило – это запрет на хранение веществ и вещей, которые запрещены для граждан Российской Федерации: оружия, токсичных и опасных для человека препаратов, наркотиков, радионуклидов и легковоспламеняющихся веществ. Кроме всего этого в ИС запрещено оставлять и хранить животных и продукты питания.

Условия пользования ячейкой

Ячейка предоставляется на следующих условиях:

• деньги и ценности хранятся в ячейке от 1 дня;
• срок договора обговаривается заранее и здесь ограничений со стороны банка нет;
• при необходимости срок можно продлевать;
• оплата производится сразу за весь указанный период хранения;
• доступ третьих лиц к ячейке только при наличии доверенности и в присутствии работника банка;
• содержимое ячейки конфиденциально, перед заключением соглашения клиента информируют о запрещенных к хранению предметах;
• если клиент не забирает ценности согласно установленным в договоре срокам, они изымаются и передаются в головной офис, где забрать их владелец сможет только после оплаты расходов на транспортировку и хранение.

Банковская ячейка – надежное хранилище. Однако она может быть вскрыта без ведома владельца по постановлению суда или в случае, если у полиции будут основания полагать, что в ней хранятся запрещенные предметы.

Пошаговая инструкция процесса

Сделка с недвижимостью подразумевает два основных этапа:

1. Подписание договора между сторонами.
2. Регистрация права собственности.

Если бы не надобность регистрировать новое права собственности – этот этап был бы последним. Но сделка считается совершенной только после получения свидетельства от государства.

Когда и в какой момент передаются деньги за наличный расчет?

Когда надо передавать деньги при покупке? Данная особенность договора купли-продажи привела к появлению двух основных вариантов проведения наличного расчета:

1. до регистрации права собственности;
2. после регистрации права собственности.

Любой из этих вариантов сопряжен с существенными рисками для одной из стороны. Поэтому покупатели и продавцы часто пользуются инструментами, позволяющими гарантировать перечисление суммы в определенный момент – мы говорим о банковской ячейке и аккредитиве.

На заметку. Если есть возможность подключить банк в качестве посредника – часть рисков снимается.

Аккредитивы и банковские ячейки обычно используют для схемы «сначала переход права собственности – затем оплата сделки». Оплата из рук в руки чаще проводится непосредственно перед подачей документов в Росреестр с уже подписанным договором на руках.

Для чего нужна расписка о получении средств и как ее составить?

Расписка подтверждает, что покупатель перечислил или передал лично требуемую сумму, выполнив свои обязательства перед продавцом. Расписку пишет бывший владелец недвижимости, получивший деньги. Данный документ является законной страховкой на случай претензий со стороны продавца в будущем.

Какой-либо утвержденной на законодательном уровне формы расписки в Российской Федерации нет.

1. Бумага пишется от руки, с указанием:
   • точной суммы;
2. даты, когда она была получена;
3. ФИО покупателя и продавца;
4. характеристикой самой сделки.
5. Под основным текстом свою подпись ставит продавец жилья.