Образец договора купли-продажи квартиры 2021 года

Изменение и расторжение договора купли-продажи товара

В момент, когда участники пожелают внести в договор различные изменения, или они пришли к выводу, что договор следует расторгнуть, то здесь не возникнет особых проблем.

Часто на расторжении документа настаивает одна сторона, конечно же, здесь ситуация немного усложняется. Чтобы реализовать задуманное, потребуется предоставить весомое обоснование, в противном случае ничего не получится.

Следует изучить законодательство нашей страны, чтобы понять, что есть пункты, позволяющие изменить, расторгнуть договор. Сюда можно отнести:

• покупатель должен отказаться от договора тогда, когда не соблюдались условия, в нем прописанные. Например, со стороны продавца был передан товар не в том ассортименте и количестве, о котором было сказано, что является распространенной ситуацией;
• получая товар низкого качества, покупатель имеет право либо уменьшить цену, либо отказаться от него. Если продавец отказывается от этого, то покупателю лучше отказаться от товара;
• когда покупатель не желает принимать товар, то продавец может потребовать отказаться от него вовсе.

Важно знать, в каждой из этих ситуаций, станут действовать свои правила, их собственно нужно придерживаться. Тогда участники сделки смогут узнать о тех или иных ситуаций, в момент которых можно расторгнуть, изменить договор

Так что, нужно стараться вникать в каждый пункт договора, так как они несут определенный смысл.

В случае необходимости лучше обратиться к юристам, которые обязательно помогут. Только лишь в том случае, если каждый пункт будет включен в договор, соблюдены все важнейшие условия, сделку можно считать действительной.

Договор купли-продажи здания (нежилого помещения). Образец заполнения

Чтобы договор был составлен правильно, с точки зрения законодательства, и был действительным, он должен включать в себя такие пункты.

1. Название составляемого документа. В данном случае, это договор купли-продажи нежилого помещения (здания). Далее следует место и дата составления договора, написанные прописью. Затем указываются реквизиты покупателя и продавца, которые совершают сделку купли-продажи.

Существуют некоторые особенности при написании этих данных. Если договор заключается иными лицами (представителями), а не самим продавцом или покупателем, то потребуется указать, на каком основании действует данное лицо. Обычно представители действуют на основании доверенности. Участвовать в такой сделке могут как физические, так и юридические лица.

1. В первом пункте договора необходимо указать все данные объекта, являющегося предметом купли-продажи: местонахождение и наименование объекта, т.е. его физический адрес, этажность, площадь, а также инвентарный номер и кадастровый паспорт здания (нежилого помещения). Наличие всех этих данных обязательно. При их отсутствии договор заключить невозможно, так как данные считаются несогласованными. В обязательном порядке необходимо указать наименование и номер документа, подтверждающего права продавца на продаваемую собственность, а также кем и когда данный документ выдан. Гарантии продавца о том, что продаваемое здание не находится в аресте или залоге и на него не имеют права третьи лица.

Существуют особенности при написании этих данных. С продажей нежилого помещения (здания) в собственность покупателя переходит и все имущество, находящееся в здании. Поэтому заблаговременно необходимо обсудить, передается ли продавцом оно вместе со зданием или нет.

1. В бланке договора купли-продажи нежилого помещения должна быть указана предварительно согласованная сторонами цена объекта. Без ее указания, договор не будет считаться действительным.

Если здание продается в кредит или в рассрочку, то в договоре обязательно указывается порядок платежей, их размер и сроки оплаты.

1. Для передачи здания в собственность покупателя должен быть составлен акт приема-передачи или другой документ, свидетельствующий о передаче имущества. Только после подписания такого акта обеими сторонами обязательства продавца имущества по отношению к покупателю считаются исполненными.

Процесс перехода прав собственности от продавца здания к покупателю, подлежит обязательной регистрации в государственных органах.

1. В следующем пункте бланка договора купли-продажи здания описываются права и обязанности продавца и покупателя нежилой недвижимости, а также ответственность обеих сторон за невыполнение своих обязательств, указанных в бланке договора друг перед другом, и порядок разрешения возникших споров.
2. Обязательно в договоре прописываются форс-мажорные обстоятельства, то есть те обстоятельства, которые возникли независимо от действий той или иной стороны.
3. В последнем пункте указываются необходимое количество экземпляров договора. Оно зависит от количества сторон договора плюс один экземпляр для государственных органов регистрации. Приложения, которые, по желанию, прикрепляются к договору и другие документы на усмотрение сторон.

В самом конце бланка договора купли-продажи ставятся реквизиты сторон, их подписи и, возможно, печати, если это юридические лица.

В договорах, объемом более одного листа, должна быть прошивка. Листы обязательно пронумерованы. Количество листов подтверждается подписями и печатями уполномоченных лиц.

Сопутствующие документы к договору купли-продажи здания: дополнительное соглашение, акт приема-передачи здания (недвижимости), протокол согласования разногласий, протокол разногласий.Скачать образец договора купли-продажи торгового павильонаСкачать договор купли-продажи дома с земельным участком

Договор купли–продажи в 2020 году

Начиная с 2017 года, внесено ряд положений, которые меняют процедуру регистрации имущественного права и заключения сделки с недвижимостью.

• Срок государственной регистрации уменьшен до 10 дней, за исключением оформления документов через МФЦ, где максимальный срок составляет 12 дней.
• Допускается оплата документов на регистрацию в электронном виде, при этом применяется уменьшенный коэффициент госпошлины, который равен 0,7.
• Внесено ряд изменений в закон « О долевом участие в строительстве», которые находят отражение в договорах о продаже имущества.
• Со 2 января 2017 года вступил в силу новый Федеральный Закон «О госрегистрации недвижимости» №218 от 15 июля 2016 года. Постановка на кадастровый учёт и государственная регистрация права объединены в единое целое, срок оформления документов составляет 10 дней.
• По инициативе регистратора возможна приостановка процедуры регистрации на 3 месяца, по инициативе заявителя, сроком на 6 месяцев.
• Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и единый государственный реестр права (ЕГРП) объединены в единую структуру ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости.

Определено ряд положений, когда документы можно будет подавать в электронном виде, а также на бумажном носителе.

Способы передачи денег при покупке квартиры

Существует множество вариантов, с помощью которых можно расплатиться с продавцом за приобретение квартиры

Важно понимать, что сам процесс передачи денежных средств не фиксируется нотариально. Поэтому лучше привлечь посредников или свидетелей при передаче денег, а после полного завершения расчета посетить нотариуса и нотариально заверить сделку

При составлении договора купли-продажи только продавец и покупатель могут договориться о том какой метод передачи денежных средств больше всего удовлетворяет каждую из сторон, в какой валюте будет осуществляться сделка и каким именно способом.

Наличные

Наличный расчет является наиболее простым и удобным способом заключения сделки. Существует несколько способов передачи денег, например, по факту. В этом случае сначала оформляются все документы на покупателя, подтверждающие право собственности на квартиру, а уже затем продавцу отдаются наличные денежные средства. Иным методом передачи денег за квартиру продавцу является предоплата, то есть сначала покупатель расплачивается с продавцом, а уже после этого оформляются все необходимые документы.

И тот и другой метод несут в себе определенные риски. В первом случае рискует покупатель, который может остаться и без денег, и без жилья, а во втором случае риск на себя берет продавец.

При расчете с продавцом наличными деньгами необходимо обязательно проверить все купюры. Это можно сделать:

• в любом банковском учреждении (услуга платная);
• обратиться к услугам нотариуса у которого есть возможность проверить деньги с помощью детектора валют;
• купить детектор или взять у посредника в аренду.

Банковская ячейка

Подобный вариант расчета с продавцом состоит в том, что покупатель сдает все денежные средства для расчета с продавцом в банк на хранение в специальный сейф. Денежные средства хранятся в банке в течение всего срока оформления сделки.

После подписания договора обеими сторонами, банк проверяет деньги на соответствие заявленной, в договоре суммы, а также идентифицирует купюры на подлинность (по желанию сторон). Как только договор подписан и права собственности переданы от продавца к покупателю банк переводит все денежные средства на расчётный счет продавца.

Банковский аккредитив

Такой способ расчета с продавцом является альтернативой банковской ячейки и отличается высокой степенью безопасности при продаже квартиры.

Аккредитив обязывает покупателя оплатить продавцу оговоренную в договоре сумму за квартиру. Передача денег осуществляется после проверки банком всех необходимых документов для заключения сделки как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Существует ошибочное мнение, что банковский аккредитив при купле-продаже квартиры могут использовать только юридические лица, однако такая точка зрения не верна, так как физические лица тоже могут его применять. 

В случае оформления сделки с помощью банковского аккредитива следует понимать, что:

1. Данная процедура требует много времени.
2. Необходимо подготовить большое количество документов.
3. Банки берут высокие проценты за свои услуги.

Лицевой счет

Рассчитаться с продавцом квартиры можно и по безналичному расчету, переведя необходимую сумму денег на счет продавца. Преимуществами этого метода является:

• возможность использования кредитных средств;
• минимальность рисков.

При подобном способе расчета продавец и покупатель могут рассчитывать только на честность и добропорядочность партнера, так как перевод денег осуществляется только после заключения договора.

Нотариус и агентство недвижимости

При заключении договора купли-продажи квартиры для надежности осуществления сделки поручителями могут стать агентство недвижимости или нотариус.

Рассмотрим поэтапно как должна проходить процедура:

1. На расчетный счет третьего лица (нотариуса) перечисляется определенная сумма денег, указанная в договоре.
2. Нотариус проверяет всю документацию.
3. Стороны подписывают договор.
4. Нотариус переводит нужную сумму денег на счет продавца.

Такой способ расчета с продавцом имеет высокую степень безопасности, однако следует быть готовыми к тому, что нужно будет заплатить немалую сумму денег за услуги агентства и опытного нотариуса.

Правила оформления контрактов с участием компаний и физлиц

Договор купли-продажи квартиры с компанией оформляется в простой письменной форме на тех же условиях, что и с физлицом. В соглашении обязательно указываются существенные условия сделки (цена и предмет), а переход прав собственности регистрируется в Росреестре (согласно ст. 549-551 ГК РФ).

Однако некоторые отличия все же имеются. Все они связаны с оформлением сделки, порядком расчетов и налогообложением полученного дохода. К тому же цель покупки или продажи недвижимости у юридических компаний почти всегда связана с предпринимательской деятельностью, а у физлиц – нет.

Особенности сделки:

• договор купли-продажи подписывает директор либо иной законный представитель компании;
• иной порядок налогообложения дохода, если продавец юрлицо;
• более высокая государственная пошлина за регистрацию, если покупатель компания (22 тыс. рублей для компании вместо 2 тыс. рублей для физлиц).

Если стоимость продаваемой квартиры превышает 25% от балансовой стоимости активов организации, то подобная сделка уже считается крупной и для ее совершения руководитель должен получить согласие собственников. Продажа или покупка недвижимости без получения такого одобрения, оформленного в письменном виде, может быть признана недействительной.

Особенность сделок также в том, что все расчеты с юрлицами, как правило, производятся в безналичной форме и это находит свое отражение в договоре купли-продажи.

Важно! В основном юрлица покупают недвижимость у физлиц, чтобы изменить ее статус и открыть офис. В этом случае они будут очень внимательно анализировать: были ли в квартире перепланировки и насколько они законны.. В основном компанию интересует жилье на первых этажах с возможностью отдельного выхода

В основном компанию интересует жилье на первых этажах с возможностью отдельного выхода.

Способы расчетов и порядок передачи денег продавцу

Как говорилось ранее, стороны самостоятельно определяют способы и порядок передачи денег. Это должно быть отражено в договоре.

Но есть определенные риски:

1. Для покупателя, если продавец получает деньги до регистрации перехода права собственности. Если в регистрации Росреестр откажет, а продавец средства к тому времени уже потратит, получить их обратно будет проблематично. Если ситуацию не удастся решить мирным путем, придется обращаться в суд.
2. Для продавца, если покупатель передает деньги после регистрации в Росреестре. Есть вероятность, что сумму за квартиру он так и не увидит, а сделку придется оспаривать в суде по причине неисполнения обязательств по договору покупателем.

Совет юриста: самый оптимальный вариант – внесение аванса через банковские ячейки. Аванс обычно перечисляется продавцу в размере 10-20% от суммы сделки. Остальная часть передается уже после регистрации при предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю.

Банковская ячейка

Для начала покупателю нужно арендовать банковскую ячейку, затем положить туда деньги в присутствии продавца. Подлинность купюр проверит сотрудник банка. Могут быть арендованы и две ячейки: в одной аванс, во второй – остаток, получаемый после регистрации.

При открытии ячейки составляется договор с указанием суммы и условиях получения денег, а также Ф.И.О. и паспортных данных продавца.

Аккредитив

Аккредитив бывает безотзывным или открытым. В первом случае подразумевается получение санкции продавца недвижимости, такой вариант используется чаще всего. Открытый аккредитив же не требует согласования с продавцом.

При аккредитиве банк выступает в роли посредника. Покупатель подписывает с ним договор об открытии счета, затем перечисляет туда сумму, равную стоимости покупаемого жилья. После регистрации сделки продавец обращается в банк для снятия денег, предъявив выписку из ЕГРН о переходе права собственности.

Из рук в руки

Это самый простой вариант расчетов:

1. Передача аванса до регистрации сделки, остатка – после.
2. Передача в момент подачи документов для регистрации. Есть риски для покупателя, они описаны выше.
3. Передача всей суммы после регистрации права собственности на покупателя. Есть риски для продавца.

Обратите внимание! Вручать наличные рекомендуется в тихом и освещенном помещении. Продавцу понадобится время, чтобы пересчитать купюры

Желательно снять процесс на видео, а после пересчетов взять с него расписку о получении суммы.

Сервис безопасных переводов

Сервис безопасных расчетов работает просто:

1. Покупатель переводит деньги на специальный счет, открытый в банке.
2. Банк запрашивает сведения в Росреестре о регистрации сделки.
3. Если регистрация подтверждена, деньги переводятся на счет продавца.

Такие сервисы есть во многих банках. Например, в Сбербанке, ВТБ, Райффайзенбанке.

Банковский перевод

Этот способ схож с передачей денег наличными, с той лишь разницей, что покупатель самостоятельно переводит средства со своего счета на счет продавца.

Механизм прост:

1. Стороны заключают договор. По желанию вносится аванс.
2. Сделка регистрируется.
3. После регистрации остаток суммы безналичным переводом поступает продавцу.

Схема

Юристы рекомендуют соблюдать следующий алгоритм действий:

1. Подготовить решения о продаже. Провести собрание акционеров, обсудить нюансы сделки и зафиксировать их в протоколе. Указать, кто возьмёт на себя непосредственно процесс продажи.Если собственник один, оформить решение в виде письменного документа.
2. Составить договор купли-продажи. В документе нужно зафиксировать все условия проведения сделки: характеристики объекта, цену, данные продавца и покупателя.
3. Заключить сделку. Если сторон всё устраивает, они подписывают договор. После чего заверяют его у нотариуса.
4. Переоформить право собственности. После заключения сделки, нужно подать заявку в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После того как изменения внесут, сделка будет считаться окончательно заключенной.

Документы

Список документов для продажи недвижимости юридическим лицом следующий:

• решение акционеров (или единственного учредителя) фирмы о продаже имущества;
• копия устава или другого учредительного документа фирмы;
• свидетельство ИНН;
• свидетельство ОГРН;
• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ);
• паспорт представителя фирмы;
• документ, подтверждающий право собственности на имущество;
• справка о балансовой (если земельный участок — кадастровой) стоимости объекта.

В отдельных случаях дополнительно могут потребоваться:

• свидетельство о государственной регистрации компании;
• подтверждение, если сделка крупная;
• справка о том, что имущество не является залоговым, не находится под арестом и т.д.

Юридические лица как субъекты договора купли-продажи товара

Рассматривая юридические лица, как участников сделок по купле продажи, можно выделить некоторые виды:

организации бывают коммерческими, некоммерческими;
нельзя не отнести сюда и те организации, которые обладают имуществом на праве собственности, что немаловажно;
компании, в которых учредители станут сохранять вещные права.

В документе важно указать стоимость сделки, помните что это, и есть наиболее важный фактор, он должен всегда соблюдаться. Знайте, игнорируя его, договор нельзя будет считать заключенным, помните об этом

Знайте, игнорируя его, договор нельзя будет считать заключенным, помните об этом.

Конечно, не понимая, что значат различные пункты договора, лучше воспользоваться услугами юристов. Это приведет к тому, что специалист поможет избавить вас от лишних «подводных камней», ошибок, с которыми постоянно сталкиваются участники сделки.

Как оформить договор купли-продажи квартиры?

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:

• время фактической передачи недвижимости покупателю;
• сроки и способы взаиморасчетов;
• состояние передаваемой квартиры;
• сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
• порядок решения споров и распределения ответственности;
• условия, при которых договор может быть расторгнут;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости. Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее

Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Продавец — _ _ (подпись) _ _ : _ _ _ _ _ _ (фамилия, имя, отчество полностью) _ _ _ _ _ _ _

Покупатель — _ _ (подпись) _ _ : _ _ _ _ _ _ (фамилия, имя, отчество полностью) _ _ _ _ _ _ _

Примечание: От имени Продавца договор подписывает его представитель по доверенности, указанный в разделе «Стороны» договора (в самом начале договора).

При этом, поставив свою подпись и указав свои Ф.И.О., представитель продавца от руки делает приписку «действующий по доверенности от имени Петрова Ивана Александровича».

Реквизиты доверенности в разделе «Подписи» указывать не требуется, т.к. они уже указаны в разделе «Стороны».

Правовое регулирование заключения договора купли-продажи (далее — КП) по доверенности осуществляется, в частности:

• нормами Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о доверенности (ст. 185–189 ГК РФ);
• гл. 30 ГК РФ о договоре КП (подробнее о существенных условиях договора КП читайте в статье «Какие существенные условия договора купли-продажи?»).

При заключении договора КП имеют место нюансы, связанные с доверенностями, в частности:

• В отдельных случаях законодательно установлена возможность подписать соглашение о КП несобственником без доверенности. Например, при проведении публичных торгов для продажи объектов незавершенного строительства на госземле организатор аукциона подписывает соглашение о КП от имени собственника без доверенности (п. 19 Правил проведения публичных торгов…, утв. постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299).
• Для отдельных видов договоров КП нормативно установлено оформление доверенности по заранее определенной форме (например, при проведении госзакупочных интервенций на сельскохозяйственном рынке, приложение № 2 к Правилам биржевых торгов при проведении госзакупочных интервенций…, утв. ЗАО «Национальная товарная биржа» от 27.09.2013, протокол № 4).

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать. Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (). Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

• написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
• представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
• дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии». На табличке на входе также может быть написано «Росреестр». До конца ХХ века в городах были «Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью», позднее – областные «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

• для физического лица – 2000 руб.;
• для юридического лица – 22 000 руб.

Пошаговая инструкция процесса

Сделка с недвижимостью подразумевает два основных этапа:

1. Подписание договора между сторонами.
2. Регистрация права собственности.

Если бы не надобность регистрировать новое права собственности – этот этап был бы последним. Но сделка считается совершенной только после получения свидетельства от государства.

Когда и в какой момент передаются деньги за наличный расчет?

Когда надо передавать деньги при покупке? Данная особенность договора купли-продажи привела к появлению двух основных вариантов проведения наличного расчета:

1. до регистрации права собственности;
2. после регистрации права собственности.

Любой из этих вариантов сопряжен с существенными рисками для одной из стороны. Поэтому покупатели и продавцы часто пользуются инструментами, позволяющими гарантировать перечисление суммы в определенный момент – мы говорим о банковской ячейке и аккредитиве.

На заметку. Если есть возможность подключить банк в качестве посредника – часть рисков снимается.

Аккредитивы и банковские ячейки обычно используют для схемы «сначала переход права собственности – затем оплата сделки». Оплата из рук в руки чаще проводится непосредственно перед подачей документов в Росреестр с уже подписанным договором на руках.

Для чего нужна расписка о получении средств и как ее составить?

Расписка подтверждает, что покупатель перечислил или передал лично требуемую сумму, выполнив свои обязательства перед продавцом. Расписку пишет бывший владелец недвижимости, получивший деньги. Данный документ является законной страховкой на случай претензий со стороны продавца в будущем.

Какой-либо утвержденной на законодательном уровне формы расписки в Российской Федерации нет.

1. Бумага пишется от руки, с указанием:
   • точной суммы;
2. даты, когда она была получена;
3. ФИО покупателя и продавца;
4. характеристикой самой сделки.
5. Под основным текстом свою подпись ставит продавец жилья.

Налоги

Налоговым кодексом РФ налог при покупке жилой площади не установлен. Исключением являются случаи, когда:

1. покупаемая квартира не будет использоваться и причислится к балансу основных средств юридической организации;
2. компания работает по общей системе налогообложения.

А вот продавцам после совершения придётся приготовиться к дополнительным затратам.

Если продавец физлицо

В случае, если жилплощадь находилась у владельца в собственности меньше 3 (или 5 после 2016 года) лет, он обязан уплатить налоговый сбор на доходы физических лиц (НДФЛ) после реализации квартиры или дома в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Ставка сбора -13 %, при этом с 2016 года эта сумма должна быть не меньше 70% кадастровой стоимости недвижимости (ст. 217 НК РФ).

Если собственник юрлицо

когда недвижимость использовалась ранее в предпринимательской деятельности, подоходный налог вычисляется по-другому

• при использовании УСН «Доходы» – ставка 6% от суммы выручки;
• при УСН «Доходы минус расходы» – 15% от разницы между суммой продажи и приобретения;
• с ОСНО нужно уплачивать и 13% налога от суммы, равной доходу от продажи, уменьшенному на остаточную стоимость объекта (если нет возможности документально подтвердить расходы, то из дохода вычитается профессиональный вычет по ставке 20%) и НДС;
• при ЕНВД или патентной системе налогообложения порядок уплаты сбора аналогичный.

Вышеуказанные налоговые режимы действуют при реализации коммерческой и нежилой недвижимости. При ликвидации предприятия они не применимы, и продажа происходит с уплатой налога по ставке 13%. Если предметом сделки при продаже юридическим лицом является жилое помещение, продавцом выплачивается только подоходный налог, как и физическим.

Договор купли-продажи это основной документ при передаче прав на недвижимость, а его заключение – самый ответственный момент сделки. Полный пакет документов, находящийся на руках у продавца, не только застрахует от нежелательных последствий, но и сподвигнет покупателя скорее согласится на сделку.