На что обратить внимание при покупке бизнеса

Как купить квартиру на вторичном рынке чтобы не обманули

Как купить квартиру дешевле на вторичке

Жилье на вторичном рынке с равноценной планировкой и количеством квадратных метров оценивается по разному, в зависимости от района, состояния дома, этажности. Но продавца могут заставить снизить цену дополнительные обстоятельства:

• Срочный вынужденный переезд

• Нужда в деньгах

• Конфликтная ситуация в семье

За такими оправданными причинами для снижения стоимости вполне может стоять обман. Возможно квартиру пытаются быстро сбыть перед тем, как она будет выставлена на торги за долги собственника.

Цена также может быть снижена, если в планах у продавцов одновременно покупка другой квартиры и сделка может надолго затянуться, и в итоге сорваться.

Более надежный способ снизить стоимость

Стоит предложить снизить цену квартиры в связи с выявленными недостатками или обстоятельствами. Например, такие:

• входная дверь в квартиру расположена рядом с лифтом;

• если квартира угловая;

• потребуется замена электропроводки.

Какие ситуации настораживают?

Какие подробности учитывать и что может повлиять на окончательное решение в выборе квартиры на вторичном рынке? Необходимо собрать юридическую информацию о квартире:

Незаконная приватизация

Каждую квартиру необходимо проверять с момента приватизации. Если кто то, из зарегистрированных в ней, не участвовал в приватизации, сделку могут признать недействительной.

У собственников несовершеннолетние дети

– Родители предусмотрительно за несколько месяцев до приватизации выписывают своих детей, чтобы не собирать дополнительный пакет документов и не согласовать вопрос с отделом опеки и попечительства . Подросшие дети в срок до 21 года в праве требовать признать сделку купли-продажи недействительной.

– Не наделили своих детей долями по условиям материнского капитала. Органы опеки, Пенсионный фонд или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Получена путем наследования

Если продавец наследник, особенно если квартира получена в наследство совсем недавно. Есть риск отмены сделки покупки квартиры другими наследниками. Даже через шесть месяцев могут появиться наследники, не ведающие о наследстве ранее, но способные оспорить сделку.

Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры, полученной по наследству наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги). Однако и в данном случае, покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Продажа через доверенность

На момент подписания договора и регистрации сделки необходимо обязательно видеть собственника Продажа квартиры по доверенности может быть признанной незаконной, если собственник отменил ее действие до момента сделки, о чем покупатель может не знать.

Риск еще в том, что доверенность может быть фальшивой.

Важно учитывать, что доверенность должна быть заверена нотариально. Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована

Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

Несогласованная продажа квартиры

Необходимо прояснить количество собственников, приобретена ли квартира в браке и есть ли среди собственников несовершеннолетние и удостовериться, что в момент совершения сделки, участвуют все собственники.

Если на момент сделки супруг или супруга собственника признаны исчезнувшими, имеется вероятность, что пропавший может явиться и заявить о своих правах.

 Частая перепродажа

Короткие сроки между заключенными сделками являются признаком большого риска и должны насторожить покупателя, особенно если сделки проходили по доверенности. Мошенники скрывают первоначального продавца, который возможно в момент сделки был недееспособен.

Подозрительно, если квартиру быстро перепродают, после получения в наследство или дарения от человека, который не родственник.

Как работают мошенники?

В последнее время участились случаи продажи квартиры незаконными способами, и чаще всего они встречаются при покупке жилья вторичной продажи. Все чаще мошенники норовят сбыть качественное жилье по доступным и даже низким ценам. Как это происходит, и как уличить обман?

• Доверенность. Нередко старики решают передать по наследству квартиру тем людям, которые за ними ухаживали. Но есть и другие варианты мошенничества – посторонние приходят в дом с заранее подделанными бумагами к собственникам квартир для получения права наследовать их. Доверенность на разрешение продать жилье также подделываются, чтобы процедура прошла легче при участии пожилого человека. Без него – процесс затягивается и может вскрыться.
• Залог. Если продавец просит вас внести залог без предоставления расписки – это верный знак об обмане. Однако такой документ без нотариальной заверки не гарантирует «чистую» покупку.
• Наличные средства. Не проводите сделки путем наличного расчета. Все финансовые операции нужно делать через аккредитив или безотзывной тип банковской ячейки.
• Стоимость. В договоре стоимость квартиры указана меньше, чтобы не платить налог. Покупатель в договоре видит совершенно иную цену, большую. Продавец может подать в суд, чтобы вернуть квартиру, если не получит оставшуюся сумму. В противном случае, при согласии вернуть жилье, сумма возвращается покупателю в том размере, в котором она была прописана в договоре. Здесь есть двусторонний способ обмана.
• Продавец-мошенник может уехать заграницу, сделав заранее дубликаты документов. Заверив их и предоставив копии нотариальным агентствам, службам продажи жилья, он несколько раз продаст одну квартиру разным владельцам. Получит квартиру тот, что первый зарегистрирует ее в Регистрационной палате.
• Аренда квартиры. Мошенники часто подделывают печати и документы владельцев, подкупают нотариусов. Продав квартиру по липовым договорам, пока хозяин в отъезде, благополучно исчезают. Новые владельцы теряют и деньги, и жилье, так как бумаги липовые, хозяин остается прежним.

Внимание. Чтобы не попасться на уловки, всегда проводите оплату через третьих лиц – банки, конторы, нотариусы, и все делать нужно в присутствии продавца.. Обо всех нюансах того, как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры, вы узнаете здесь

Обо всех нюансах того, как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры, вы узнаете здесь.

Покупка нового жилья

Несколько иначе обстоит дело с покупкой нового жилья.

Перечень документов для приобретения новой квартиры не будет отягощен многочисленными справками, удостоверяющими личность бывших владельцев, подробности их семейного положения и ответственности в плане проведения коммунальных платежей.

Перечень документов для покупки новой квартиры немного короче, чем в случае приобретения жилья из вторичного фонда.

Перечень документов для покупки квартиры в новостройке, которые должна предоставить компания-продавец:

• Государственное разрешение на стройку в том месте, где стоит дом
• Технико-экономическое обоснование дома
• Гос. Заключение о правильном строительстве дома
• Документация о проекте и его изменении
• Документация о том, что у строительной компании есть право на застройку
• Документ с подтверждением договора участия в долевой стройке

Процесс оформления новой квартиры происходит поэтапно :

• Выбор квартиры, для того, чтобы приступить к нему потребуется обратиться в строительную фирму
• Из предложенных вариантов будущий владелец выбирает в наибольшей степени приемлемый
• Далее происходит оплата комиссионного вознаграждения продавцу
• Затем обе стороны, продающая и покупающая подписывают договор уступки права требования.

Покупка жилья в новостройке имеет большое преимущество перед покупкой квартир второго фонда (то есть б/у). Эта квартира стоит на 10 — 30 % меньше, нежели такая же, но уже обжитая.

Недвижимость «чиста» с юридической точки зрения.

В такой квартире не будет сюрпризов в плане неприятных запахов от прошлых жителей или, к примеру, какой-нибудь неисправности, на ремонт которой понадобятся дополнительная трата материальных средств.

ТОП 5 самых популярных схем мошенников

Крупные суммы, фигурирующие в сделках купли-продажи недвижимости, не могут не привлекать в эту сферу мошенников. Ими разработано немало способов обмануть честных граждан, покупающих жилье.

1. Покупка по фальшивому паспорту.

   Дорогой, но действенный способ заключается в длительной аренде квартиры у хозяина, находящегося в отъезде. Копию паспорта, необходимую для договора аренды, используют, чтобы изготовить фальшивый документ на квартиру.

   По нему мошенники получают недостающие для продажи квартиры документы, продают квартиру от лица хозяина и исчезают с деньгами. В случае суда, такая сделка будет признана недействительной и возвращена законному хозяину. Покупатель останется без жилья и без денег.

   Обращение к профессиональному юристу с целью проверки чистоты документов – это то, что убережет вас от жадности и алчности жуликов.

2. Покупка квартиры, принадлежащей лицу из группы риска.

   К такой категории относят одиноких пенсионеров, пациентов с психоневрологических и наркологических диспансеров, т.е. лиц, которые могут не отдавать себе отчета в своих действиях. Совершение покупки с таким партнером тщательно скрывается с помощью нескольких перепродаж, чтобы не вызывать подозрений.

   Впоследствии признание недееспособности хозяина сделает покупку незаконной, лишив покупателя и жилья, и средств. Во избежание подобных неприятностей надо проверять подаваемые на покупку документы лично, и избегать квартир, в прошлом которых присутствует наличие нескольких подряд сделок, заключенных в сжатые сроки.

3. Скрытые законные наследники.

   Покука унаследованной квартиры – наиболее рискованное мероприятие. Даже через полгода после сделки могут появиться наследники. В их роли могут выступать незаконнорожденные дети, неизвестные и самому хозяину, или вполне известный родственник, ранее не претендовавший на наследство, а теперь передумавший.

   Определенными гарантиями от подобных случаев могут служить: во-первых, ознакомление со справкой о составе семьи собственника, во вторых, нотариальное заверение заявления от продавца о том, что в случае притязаний наследников на недвижимость он обязуется самостоятельно урегулировать все денежные вопросы.

4. Продажа квартиры по фальшивой доверенности.

   Доверенность обычно выдают владельцы квартир, проживающие за границей. В незаконном варианте аферисты могут использовать подложную доверенность, бумаги, оформленные на умершего, отозванный или просроченный документ. Избежать этого можно, если настаивать на личной встрече с собственником до заключения договора.

5. Ущемление прав несовершеннолетних.

Сделка может быть совершена по недосмотру или халатности и заключаться в двух вариантах:

• Если ребенок был выписан в иную жилполощадь органами опеки. И он может до 21 года обратится в суд, и квартира будет изъята.
• Если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, дети должны иметь выделенные доли в ней. Иначе дальнейшие действия по продаже квартиры могут признать недействительными.

О том, какие мошеннические схемы наиболее распространены при проведении сделок на вторичном рынке, а также с какими подводными камнями может столкнуться покупатель, мы рассказываем в отдельной статье.

Возможные подводные камни при покупке квартиры

Эксперты советуют заранее ознакомиться со всеми подводными камнями, чтобы исключить риск обмана. Так, если помещение находится в долевой собственности, продажу не удастся осуществить быстро. Предстоит договориться о сделке с каждым из владельцев недвижимости. Иногда осуществляется заключение нескольких договоров купли-продажи.

Решив купить квартиру через риелтора и изучая тонкости расчёта, лучше отдать предпочтение аккредитиву. Суть метода состоит в том, что покупатель вкладывает нужную сумму в банк, а продавец получает денежные средства только после того, как сделка оформлена должным образом. Если расчёт планируется наличными, лучше воспользоваться банковской ячейкой. При этом между сторонами необходимо заключить договор, в котором отражено, на каких условиях удастся получить доступ к денежным средствам. Не нужно соглашаться на произведение расчёта в местах массового скопления людей. Дополнительно стоит привлекать свидетелей. Нередко мошенники опровергают факт получения денежных средств или инициируют ограбление.

Видео

Важно обратить внимание на присутствие у хозяина квартиры детей и на их возраст. Если отпрысков два и более, скорее всего, помещение приобретено с использованием материнского капитала. В этом случае несовершеннолетним обязательно выделяют долю в недвижимости

Не все придерживаются этого правила. Если в последующем нарушение выяснится, сделку признают незаконной

В этом случае несовершеннолетним обязательно выделяют долю в недвижимости. Не все придерживаются этого правила. Если в последующем нарушение выяснится, сделку признают незаконной.

Если квартиру продают юридические лица, стоит выяснить, как она перешла к ним в собственность. Иногда прежний владелец может восстановить свои права и оспорить отчуждение имущества. Внимательный подход к процедуре минимизирует возникновение негативных последствий. Поэтому стоит детально изучать продавца и иных лиц, фигурирующих в сделке.

Как приобрести жилье самому без посредников? Рассмотрим варианты

За наличные С января 2010 года приобрести квартиру за наличные можно только, если сумма не превысила 600 000 рублей. Остальную сумму можно перевести на счет продавца в банке.

Это ограничение можно обойти, если передать продавцу наличные в валюте. Недостаток такого способа в том, что рынок неустойчив, так что одна из сторон может понести убытки.

В ипотеку

Если вы решили приобрести квартиру без посредников в ипотеку, то нужно вначале отправиться на поиски жилья, осмотреть имеющиеся варианты, а если какой-то из них вам понравился, то нужно договориться с продавцом о цене и залоге. Но до того, как отдать залог, в банке предстоит взять распечатку с требованиями по квартире.

Там указывается:

• метраж;
• год постройки;
• размер помещений и так далее.

Совет! Если по требованиям банка квартира подходит, то предстоит определиться с залогом.

Он не большой, так как это намерения о покупке. Для этого предстоит обратиться к своему кредитному менеджеру и следовать его инструкциям.

С субсидией

Субсидия – это единовременная безвозмездная выплата. Если вы покупаете жилье без посредников с субсидией, то претендовать на нее вы сможете, если относитесь к следующей категории:

• молодая семья;
• многодетная семья;
• малообеспеченная семья;
• военнослужащие, госслужащие;
• ветераны и инвалиды ВОВ;
• работники бюджетной сферы;
• молодые специалисты, проживающие в селе и работающие на аграрно-промышленных предприятиях.

В рассрочку

Суть этого варианта покупки в том, что покупатель вначале отдает продавцу в качестве задатка часть суммы, вторую – перед сдачей документов. Третья часть попадает на руки продавца после получения покупателем свидетельства о регистрации права собственности.

Срок, на который оформляют рассрочку, составляет от 3 месяцев до 1 года. Крайне редко продавцы соглашаются на срок до 2 лет. Первоначальный взнос составляет ½ часть от общей стоимости квартиры (детально о том, можно ли купить квартиру без первоначального взноса и как это сделать, читайте здесь).

Если вы решили приобрести квартиру без посредников в рассрочку, то рисков здесь довольно много. Нередко возникает такая схема, когда покупателю, работающему без посредников, предлагают оформить предварительное соглашение купли-продажи и после погашения всей суммы передать жилье в собственность.

Подвох в том, что покупатель может внести деньги в недостроенный дом только по договоре долевого участия. А вот ПДКП – это возможность утаить определённые проблемы с документацией.

Больше об условиях и нюансах покупки квартиры с рассрочкой платежа, читайте тут, а как правильно составить договор купли-продажи жилья с ежемесячными или ежеквартальными платежами, можно узнать здесь.

От застройщика

Самой безопасной при самостоятельном приобретении квартиры остается сделка с новостройками. Дело в том, что это жилье без юридической истории, так что первым хозяином квартиры будете именно вы. Но и здесь не стоит терять бдительность: нужно внимательно изучить всю документацию, которую предоставляет застройщик, оценить репутацию и надежность компании.

Получить максимальную защищенность челок, покупающий квартиру без посредников, сможет по договору долевого участия в строительстве. Отыскать квартиру без посредников в новостройке очень просто. Информация такого рода имеется на:

• сайтах застройщиков;
• интернет-порталах о недвижимости;
• в газетах.

После того, как вы сами отыскали подходящий вариант, то можно отправиться на осмотр квартиры. Так как покупка жилья происходит без посредников, то ответственность за безопасность сделки полностью лежит на вас

Не нужно стесняться задавать «неудобные» вопросы, общая внимание на ответы и поведение продавца

В обязательном порядке проверить наличие правоустанавливающей документации у продавца, а еще поинтересоваться, какая именно недвижимость находится в его собственности. До того, как подписать договор купли-продажи квартиры, стоит потребовать от продавца справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и выписки из домовой книги.

Важно! Подписывать договор и передавать деньги нужно на нейтральной территории.

Дополнительные документы для продажи квартиры

1. Технический паспорт. Этот документ представляет собой полное описание объекта. Вообще, на квартиру существуют два вида технической документации – паспорта кадастровый и технический. Первый содержит условное описание объекта и присвоенный ему кадастровый номер. Второй, технический паспорт, представляет собой полное описание квартиры с перечнем всех ее характеристик. Его наличие позволит покупателю сравнить тот объект, который он видел в процессе просмотра, с его описанием.
2. Выписка из ЕГРН Документ позволяет подтвердить информацию о том, кто имеет права на данный объект недвижимости, и нет ли каких-либо обременений на квартире – например, ареста по решению суда. По требованию покупателя продавец может обратиться за получением выписки из ЕГРН удаленно, по интернету, либо прийти в отделение МФЦ. Кстати, такую выписку может взять не только владелец квартиры, но и любой гражданин, включая потенциального покупателя.
3. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире. Этот документ позволяет покупателю убедиться, что сведения о количестве зарегистрированных лиц, предоставленные продавцом, соответствуют действительности. Часто этот документ называют справкой формы №9, выпиской из домовой книги или ЕЖД. Поскольку не на все перечисленные формы документа установлены сроки действия, мы рекомендуем покупателю требовать у владельца покупаемой квартиры справку со «свежей» датой. Этим вы обезопасите себя от риска купить недвижимость с зарегистрированными там людьми.
4. Справка об отсутствии долга по коммунальным платежам. Обязательно требуйте от продавца представить такой документ – получить его можно в управляющей компании. Так вы избежите неприятностей, связанных с наличием коммунальной задолженности, которая всплывет уже после приобретения квартиры.

Каждый объект недвижимости уникален, поэтому кроме всех перечисленных обязательных и дополнительных документов могут существовать и другие официальные бумаги, предоставление которых будет нелишним для будущего владельца жилья. Опишем самые распространенные ситуации.

• Если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, покупателю желательно попросить владельца представить свидетельство о смерти наследодателя.
• Если владельцы продаваемой квартиры – семейная пара, купившая ее после вступления в брак, необходимо разрешение одного из супругов на продажу, оформленное нотариально. Если супруги подписывали при вступлении в брак брачный договор, квартира часто является единоличной собственностью одного из них – тогда для сделки требуется нотариально заверенный брачный договор.
• Еще одна достаточно распространенная ситуация – когда собственником либо одним из собственников является несовершеннолетний. В данном случае необходимо получить разрешение на отчуждение квартиры от органов опеки. Для получения этого разрешения родители (опекуны) должны обратиться в орган опеки и попечительства по месту проживания. Законом установлен целый ряд условий, при соблюдении которых такое разрешение будет выдано, чтобы имущественные права несовершеннолетних не были ущемлены.
• В случае приобретения доли в квартире, покупателю необходимо убедиться, что другие владельцы квартиры дали согласие на сделку – ведь они имеют первоочередное право приобретения доли. В случае отказа от использования этого права продавец обязан предоставить нотариально заверенный документ об отказе от каждого из владельцев квартиры.

И последний момент, на котором мы хотели остановиться. Сегодня обычной практикой на сделках с недвижимостью является просьба покупателей к продавцам представить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (справки НД и ПНД). Невзирая на то, что собственники собрали перед сделкой все документы, о которых вы просили, и у вас нет к ним вопросов, рекомендуем вам потребовать от продавцов представить также справки НД и ПНД. Их наличие дает покупателю уверенность в дееспособности владельцев квартиры и не оставляет сомнений в законности будущей сделки.

Не забывайте о том, что каждая сделка имеет свои особенности, в одном материале невозможно рассказать обо всех ситуациях, с которыми может столкнуться покупатель квартиры. То, какие документы должен предоставить продавец перед сделкой купли-продажи, зависит от конкретного случая. Тем не менее, теперь вы будете точно знать, какие документы являются обязательными для проведения сделки, а какие относятся к дополнительным, но при этом очень важным для покупателя.

Риск приобрести квартиру, обремененную правами третьих лиц

В чем подвох

После покупки квартиры на нее могут предъявить права:

• Пользователи квартиры, отказавшиеся от приватизации. При приватизации квартиры один из взрослых членов семьи мог прописаться и написать отказ от приватизации. В данном случае за ними сохраняется право пожизненного пользования этой недвижимостью.
• Получатели ренты. Люди, продавшие квартиру по договору ренты, сохраняют право проживать в ней. Они называются рентополучателями. Рентополучатель подписывает с покупателем договор, по которому продает квартиру по очень выгодной цене в обмен на возможность жить в квартире, получать финансовую или иную (продукты питания, физическая помощь) поддержку. Продавцы могут умолчать о существовании этих лиц и продать вам недвижимость вместе с рентополучателем, который потом в судебном порядке вернет квартиру себе.
• Несовершеннолетние под опекой или попечительством. Если не было получено разрешение из органов опеки и попечительства, законный представитель ребенка может обратиться в суд для признания сделки недействительной.
• Лица, имеющие право пользования в силу завещательного отказа. По завещанию можно обязать наследников передать права пользования недвижимостью третьим лицам, чтобы, например, рассчитаться по долгам (ст. 1137 ГК РФ). Это и есть завещательный отказ. Наследники могут не сообщить о своих обязательствах и продать вам квартиру, которая на самом деле принадлежит другому лицу.

Главная опасность фактора «третьих лиц» состоит в том, что их участие в сделке неявное, но при этом за ними сохраняется право на пользование квартирой даже после смены собственника. Отследить нарушение их интересов по типовому набору документов очень сложно. Впоследствии «третьи лица» могут оспорить сделку купли-продажи и заявить права на квартиру. И даже без признания договора недействительным они могут предъявить претензии на пользование жильем. В любом случае вы будете существенно ограничены в правах на квартиру, даже если не потеряете ее.

Как себя обезопасить

В первую очередь запросите у продавца выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если вы обнаружите в справке кого-то, кроме самого продавца, выполните следующие действия.

• Потребуйте снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в квартире.
• Убедитесь, что все договоры о передаче жилья в аренду или безвозмездное пользование расторгнуты до проведения сделки.
• Возьмите новую выписку из домовой книги. В квартире не должно быть зарегистрированных лиц.

Обратите внимание, пользователи квартиры по завещательному отказу, снятые с регистрации, не теряют свое право на эту недвижимость. В таком случае у них нужно взять письменное заявление об отказе от претензий, заверенное нотариусом

Долги по взносам на капитальный ремонт

С капремонтом дело обстоит иначе, чем с коммуналкой. Взносы за капремонт закреплены за квартирой, поэтому если владелец продаст вам жилье, не сказав о долгах по капремонту, вам придется эти долги оплачивать. Неприятная ситуация, но это так в соответствии с пунктом 3 статьи 158 ЖК РФ. Как обезопасить себя от чужого долга за капремонт
Вы можете попросить владельца квартиры принести справку из УО или из фонда капремонта о том, что задолженности нет. Если уже после покупки выяснится, что продавец обманул вас и подделал справку (уж очень не хотел платить за капремонт), вы можете через суд потребовать с него деньги.

Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень

В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:

• Конечно же — паспорт.
• Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
• При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
• Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.

Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.

Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!

Новостройка

При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.

В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).

В следующей статье можно узнать больше: покупка квартиры в новостройке: пошаговая инстркуция, документы, и проверка застройщика. ⇐

Вторичное жилье

Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.

Основаниями для такого оспариваничя могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недеесособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения (согласно ст. 62 ФЗ-218):

• Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
• Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).

При покупке от застройщика

При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.

Покупателю перед сделкой рекомендуется внимательно проверить наличие всей документации у застройщика (как при покупке новостройки).

При покупке на материнский капитал

На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.

Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.

Читаем еще: материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке: законы, банки, документы.

Если покупаем на ребенка

Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.

При покупке в ипотеку

Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.

Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.