Сколько стоит квартира в петербурге в 2020 году: рейтинг районов по ценам

И бизнес, и комфорт

Компания Bonava в минувшем году была в числе самых активных приобретателей земли: под новые проекты куплены участки на Кузнецовской улице, 52, проспекте Тореза, 42, проспекте Обуховской Обороны, 105, на улице Ольги Берггольц, 22. Везде планируется жилая застройка. Даты пока не озвучиваются, но первым на рынок, скорее всего, выйдет проект по последнему адресу – ЖК комфорт-класса Gotland Lifestyle на 275 квартир: в декабре прошли слушания по проекту планировки территории.

Был активен в пополнении портфеля и финский концерн «ЮИТ». В первом полугодии застройщик обещает анонсировать сразу три новых проекта. Среди его приобретений – надел 1,1 га в Нейшлотском переулке, 19/23, участки на Курляндской улице, 10–12, и улице Васенко, 7. 

Компания RBI также собирается в 2021 году заявить на рынке несколько стартапов. Но пока уверенно в компании говорят лишь о ЖК бизнес-класса на 253 квартиры на Миргородской, 1, у Московского вокзала. Обо всех остальных – ближе к старту продаж.

Отметим, что и крупные застройщики в минувшем году приобретали участки с документацией бешеными темпами. В частности, Setl Group, помимо участка в Стрельне, купил 4,2 га на Васильевском острове, в районе Кожевенной линии, и надел в 3,8 га на Лиговском проспекте, 236. Всё это вероятные стартапы: холдинг обычно не медлит с запуском новых проектов.

Не отставал и другой лидер рынка – «Группа ЛСР». Среди его покупок – 150 га новых земель на намыве, 14 га на Кожевенной линии В. О. под квартал бизнес-класса и небольшой надел на улице Егорова в Московском районе, где планируется возвести дом премиум-класса. Но ближайшим стартапом компании, скорее всего, будет жилой квартал комфорт-класса в Красносельском районе, на пересечении улицы Маршала Казакова и проспекта Маршала Жукова.  

В этом году ожидается много премьер в бизнес-классе. В частности, компания Legenda Intelligent Development в декабре получила разрешение на строительство ЖК бизнес-класса на 20-й линии В. О. В работе у компании еще один дом бизнес-класса площадью около 40 тыс. кв. м на набережной Черной речки, 41. ГК «Еврострой» летом приобрела небольшой участок на Заставской улице. Холдинг AAG купил участок на Малоохтинском проспекте, 8, где построит девятиэтажный ЖК бизнес-класса.

В компании «Ленстройтрест» не исключают, что в этом году будет выведен в продажу ЖК бизнес-класса площадью 30 тыс. кв. м на улице Ивана Фомина возле метро «Проспект Просвещения». А компания «Л1» хочет анонсировать сразу два объекта бизнес-класса на юге города. Один из них – в Купчино, на пересечении улиц Олеко Дундича и Купчинской.

Динамика цен на недвижимость за последние 30 лет

Если рассматривать динамику цен за последние несколько десятков лет, то с уверенностью можно сказать одно – что стоимость жилья только росла. Причем за это время цена одного квадратного метра выросла более чем в 100 раз

На такую динамику стоимости недвижимости обратили внимание наши эксперты: Дмитрий Щегельский из агентства недвижимости «БЕНУА» и ведущий аналитик QBF Олег Богданов:

Однако рассматривать динамику в таком большом промежутке времени не совсем правильно. Ведь за последние 30 лет в России произошло много изменений в экономической сфере, начиная от девальвации до экономического кризиса. Кроме этого, в нашей стране изменились и уровень заработной платы, и стоимость других товаров. Поэтому при сравнении цен на жилье стоит выбирать или меньший промежуток времени, или соотносить их с другим критерием – например, с доходами россиян или индексом потребительских цен.

Вопрос №2: почему цены растут, если пандемия?

Аналитики называют несколько причин нового жилищного бума в Петербурге.  Есть нестабильный рубль и крепкая валюта, есть высокая волатильность на рынке ценных бумаг в сочетании с низкой доходностью вкладов, часть которых к тому же будет с этого года облагаться налогом, значит, в недвижимость пришли инвесторы всех мастей и регионов, есть самые низкие ставки по ипотеке в истории – под 6,5%*, значит, доступность жилья резко выросла. Ну и сыграл свою роль отложенный спрос на фоне непонятных перспектив в начале пандемии. Сначала люди размышляли, покупать или нет, но потом поняли, что лучше иметь квартиру, чем постоянно дешевеющие накопления.

Игра по-крупному

Начнем с проектов, выход которых был анонсирован еще в конце минувшего года. Группа ЦДС в декабре неожиданно сообщила о выводе на рынок сразу двух крупных объектов на окраинах. Продажи в одном из них, Neva City в Новосаратовке, стартовали незамедлительно.

В самом начале 2021 года вышел и второй – это ЖК Parkolovo. Первый этап рассчитан на 70 тыс. кв. м, а всего в Парголово за пять – семь лет возведут 350 тыс. квадратов жилья.

К слову, у Группы ЦДС на Плесецкой улице в Приморском районе в работе еще один проект на 170 тыс. кв. м. Он также может выйти в этом году на рынок.  

Еще один крупный проект в Каменке готовит компания Seven Suns Development, которая прошлой осенью приобрела свыше 16 га на пересечении Парашютной улицы с Шуваловским проспектом. Жилой квартал примерно на 200 тыс. квадратов жилья было обещано начать строить еще в конце 2020-го, так что старт ожидаем.

К слову, в прошлом году сразу несколько новых проектов на севере обещал представить и «Полис Групп», но пока порадовал покупателей лишь одним.

Большие премьеры ждут рынок и в южной части Петербурга. В частности, в компании «КВС» нам сообщили о старте сразу двух крупных проектов комфорт-класса – это «Любоград» в Стрельне и «Югтаун» на Пулковских высотах (в составе КОТ «На Царскосельских холмах»). Оба объекта – малоэтажные. Первый из них, рассчитанный на 200 тыс. кв. м жилья, уже получил разрешение на строительство. Первая очередь из трех домов (квартал «Жар-Птица») выходит в продажу в январе-феврале.

По соседству компания Setl City в минувшем году приобрела свыше 40 га и, судя по всему, медлить тоже не будет. Так что возле Стрельны могут появиться сразу два крупных малоэтажных проекта КОТ – конкурента.

Диктат спроса

Эксперты призывают не забывать ещё об одном факторе, от которого зависит стоимость «квадрата», — сокращении доходов граждан.

«Вероятнее всего, основной потенциал роста цен реализован в 2020 году. В 2021–м прошлогодние драйверы остаются. Тем не менее есть объективные ограничения роста, связанные со стагнацией доходов. Поэтому стоимость квадратного метра продолжит увеличиваться, но более скромными темпами, чем в 2020 году», — говорит Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с госорганами «СПб Реновации».

Многим жильё уже не по карману даже с ипотечным кредитом, считает Россита Габриелян, генеральный директор инвестиционно–риелторской компании «Альфа–групп». Более того, льготная программа сыграла злую шутку: не все заёмщики могут расплачиваться по обязательствам, растёт число обращений с просьбой об ипотечных каникулах и рефинансировании. А дальше — дефолт, напоминает она.

«Залоговое жилье попадёт на торги, составив конкуренцию новостройкам. Итог — больше предложение, меньше спрос, ниже цены», — рассуждает эксперт.

Окончание программы субсидирования ставок тоже не является гарантией остановки цен. «Даже при условии отмены программ с субсидированной ставкой ипотечные кредиты будут выдаваться по ставкам всего на 2% выше. То есть проценты повысятся, но некритично для рынка. В краткосрочной перспективе (3–4 месяца) после отмены субсидирования темпы продаж снизятся на 25–35%, но затем вернутся на прежний уровень», — полагает Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development.

Не исключено, что некоторые банки займутся пролонгацией собственных специальных ипотечных программ, даже если перестанут получать компенсацию от государства, считает Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит». Это станет дополнительным стимулом спроса. При этом предложение всё ещё сокращается.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», полагает, что цены продолжат повышаться, но рост будет более сдержанным, в среднем по рынку — 10%.

«Рынок будет сбалансированным, без резких колебаний. Но всё это при условии отсутствия потрясений, связанных с экономической или эпидемиологической ситуацией», — добавляет он.

Обсуждаем новости здесь.
Присоединяйтесь!

Пройден ли пик?

«Понятно, что покупки не могут увеличиваться в таком темпе постоянно, так как объем рынка имеет свои границы. Рынок недвижимости достиг своего максимального значения спроса, и дальше наблюдается его поэтапное снижение и стабилизация. Увеличенный спрос на жильё кроме льгот по ипотеке и изменением курса руб., также имел связь с окончанием льготного периода.

На данный момент, когда видно, что льготная программа будет продлена, покупки жилья немного замедлятся. В свою очередь цены будут скорректированы. В общем ситуация на рынке такая, что если происходит стабилизация внешних факторов – понижение спроса, увеличение курса рубля, появление на рынке новых предложений, повышение конкуренции – то стоимость кв. метра будет понижаться» – делиться своими прогнозами Е. Конвей.

Вопрос №1: уже не выгодно?

Если «диванные аналитики» или знакомые «эксперты» будут говорить о том, что на новостройке сегодня уже ничего не заработать, то просто покажите им статистику и попросите объяснить, что происходит. По данным «Бюллетеня недвижимости», в среднем, в январе 2020 году, метр на первичном рынке Северной столицы стоил чуть меньше 120 тыс. рублей. Сегодня, всего год спустя, уже без малого 150 тыс. Такая же динамика в секторе новой «вторички» – новостроек, введённых в эксплуатацию за последние несколько лет. То есть новые квартиры заметно дорожают и после того, как вы туда переедете. Какие ещё нужны аргументы?

Рынок аренды по типам квартир

Стоимость арендных квартир сейчас оценивается следующими цифрами.

Вторичный рынок:

• Комнаты: 1 716 000 рублей (102164 рублей за кв. метр).
•  Студии: 5 375 000 рублей (149902 рублей за кв. метр).
•  2-ухкомнатные квартиры: 8 703 000 рублей (140998 рублей за кв. метр).
•  3-ёхкомнатная квартира: 11 762 000 рублей 132653 рублей за кв. метр).

Первичный рынок:

•  Студии: 5 117 000 рублей (137388 рублей за кв. метр).
•  2-ухкомнатные квартиры: 8 567 000 рублей (135325 рублей за кв. метр).
•  3-ёхкомнатная квартира: 12 739 000 рублей 133980 рублей за кв. метр).

На графике вы можете увидеть динамику средней стоимости аренды по видам объектов.

Стоит отметить, что в плане возврата инвестиций от сдачи жилья в лидерах остаются комнаты. Их годовая доходность составляет почти 8%. В то время как для одно- двух- и трехкомнатных квартир эта цифра составляет около 4-4,5 %.

Данные актуальны на октябрь 2020 года.

Когда упадут цены на недвижимость?Купить квартиру в 2020 Вторичное жилье новостройки Прогноз цен 18+

Общие тенденции – рост

По прошествии трёх кварталов этого года были обнародованы несколько больших девелоперов. «Группа ЛСР» увеличила расценки на составленные контракты на 16 процентов год к году и довела их до отметки шестьдесят шесть миллиардов рублей. А общий размер продаж составил порядка шестисот тысяч квадратных метров.

Компания «Эталон» за первые 9-ть месяцев этого года смогла продать около 370 тысяч квадратных метров на 54 миллиардов рублей. При этом доля, которая выпала на рынок СПБ, составила порядка 186 тысяч кв. метров, что на восемнадцать процентов выше, чем оборот за такой же интервал 2019 года. Совокупный объем сделок – выше 22 миллиардов рублей.

«Главстрой СПБ» за тот же промежуток времени реализовал около 111.9 квадратных метров, что на двадцать девять процентов больше, нежели на первые девять месяцев ткущего года.

Особенно очевидно увеличение продаж недвижимости в 3-ем квартале. У «Главстроя», к примеру, цена сделок, которые были заключены с 7 по 9 месяцы 2020, возросла на 77 процентов по сравнению с результатами того же периода 2019 года. Число продаж Setl Group в финансовом эксиаленте в 3-ем квартале этого года увеличилось на 37% по соотношению со 2-ым кварталом этого года, что на 29 миллиардов рублей больше.

Увеличение спроса потянуло за собой рост стоимости кв. м. Таким образом, в «Эталоне» стоимость за год возросла на четырнадцать процентов, до 149 рублей за квадратный метр. У «Группы ЛСР» средний ценник проданных недвижимых объектов увеличился на восемь процентов год к году и был около 124 тысяч рублей за квадратный метр.

Узнать подробнее про новостроек по типам квартир можно на ресурсе https://etagisp.ru/zastr/ или заказать консультацию в специализирующихся на недвижимости компаниях.

Вопрос №5: что получаем за эти деньги?

ЖК «Поэт» возводится в тихой зелёной зоне в 20 минутах пешком от ст. метро «Проспект Просвещения». Недалеко престижные места отдыха – парк «Сосновка», Суздальские озёра, Муринский парк. Вся необходимая инфраструктура в этом микрорайоне есть: социальная, торговая, спортивная. В частности, рядом с ЖК «Поэт» находится физкультурно-оздоровительный комплекс с двумя бассейнами. Территория дома закрыта от посторонних, есть колясочные. Большая часть квартир имеет прекрасные виды на город. С верхних этажей открывается панорама с видом на парк «Сосновка». Ну и, разумеется, здесь есть комфортный четырёхэтажный паркинг.

Застройщик ЖК «Поэт» ООО «ЛП». Проектная декларация на сайте www.l1-stroy.ru  Подробности  по телефону: 305-33-55. *Ипотека с господдержкой. Первый взнос 15%, сумма от 500 тыс до 12 млн, срок  от года до 30 лет, возраст заемщика от 18 до 70 лет (на момент погашения). ПАО Банк «ФК Открытие».

Новостройки Ленинградской области

Дата	Вторичка Ленинградской области	Новостройки Ленинградской области
Индекс (руб. / кв. м)	Изменение цен	Индекс (руб. / кв. м)	Изменение цен
24 мая 2021 г.	62,6	-0,32%	69,3	0%
17 мая 2021 г.	62,8	+0,16%	69,3	0%
10 мая 2021 г.	62,7	+0,16%	69,3	0%
3 мая 2021 г.	62,6	+0,32%	69,3	0%
26 апреля 2021 г.	62,4	-0,32%	69,3	0%
19 апреля 2021 г.	62,6	-0,16%	69,3	+0,14%
12 апреля 2021 г.	62,7	-0,32%	69,2	-0,29%
5 апреля 2021 г.	62,9	-0,16%	69,4	-0,29%
29 марта 2021 г.	63,0	0%	69,6	0%
22 марта 2021 г.	63,0	+0,32%	69,6	-0,14%
15 марта 2021 г.	62,8	+0,64%	69,7	0%
8 марта 2021 г.	62,4	+0,16%	69,7	0%
1 марта 2021 г.	62,3	+0,16%	69,7	+0,14%
22 февраля 2021 г.	62,2	+0,16%	69,6	0%
15 февраля 2021 г.	62,1	-0,16%	69,6	0%
8 февраля 2021 г.	62,2	+0,32%	69,6	0%
1 февраля 2021 г.	62,0	+0,32%	69,6	0%
25 января 2021 г.	61,8	0%	69,6	0%
18 января 2021 г.	61,8	+0,32%	69,6	+0,14%
11 января 2021 г.	61,6	-0,16%	69,5	-0,14%
4 января 2021 г.	61,7	+0,33%	69,6	+0,87%
28 декабря 2020 г.	61,5	0%	69,0	0%
21 декабря 2020 г.	61,5	0%	69,0	-0,14%
14 декабря 2020 г.	61,5	+0,33%	69,1	0%
7 декабря 2020 г.	61,3	0%	69,1	0%
30 ноября 2020 г.	61,3	+0,16%	69,1	0%
23 ноября 2020 г.	61,2	-0,16%	69,1	0%
16 ноября 2020 г.	61,3	+0,16%	69,1	0%
9 ноября 2020 г.	61,2	+0,49%	69,1	0%
2 ноября 2020 г.	60,9	0%	69,1	0%
26 октября 2020 г.	60,9	-0,33%	69,1	-0,14%
19 октября 2020 г.	61,1	+0,49%	69,2	0%
12 октября 2020 г.	60,8	-0,16%	69,2	+0,73%
5 октября 2020 г.	60,9	+0,16%	68,7	-0,15%
28 сентября 2020 г.	60,8	-0,16%	68,8	-0,15%
21 сентября 2020 г.	60,9	+0,33%	68,9	+0,15%
14 сентября 2020 г.	60,7	+0,17%	68,8	-0,15%
7 сентября 2020 г.	60,6	-0,16%	68,9	0%
31 августа 2020 г.	60,7		68,9

Динамика цен в зависимости от региона

Ни один эксперт не сможет поспорить с тем мнением, что цены на недвижимость в России напрямую зависят от региона. Например, в Москве или Санкт-Петербурге квартира будет стоить намного дороже, чем в Орловской или Ивановской областях – это связано массой факторов, в том числе с развивающейся инфраструктурой городов. Аналогичного мнения придерживается и Олег Богданов:

Для проведения анализа цен на недвижимость по регионам и их динамики мы взяли сравнительную таблицу, составленную специалистами УК «Элит» (стоимость 1 квадратного метра жилья по некоторым городам России, кроме Москвы).

Сравнительная таблица взята с сайта УК «Элит»

Как видно по таблице, наибольшая стоимость одного квадратного метра жилья наблюдается в Санкт-Петербурге, Владивостоке и Сочи. Цены на недвижимость в этих городах за последние 7 лет выросли на 25,73%, 44,19% и 39,37% соответственно.

Но в некоторых городах России наблюдается и снижение стоимость жилья. Например, в Челябинске с 2013 года по 2020 год цены за метр жилья снизились на 14,52%, в Тольятти – на 13,58%, а в Ростове-на-Дону – на 6,38%.

Первичный рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга

– По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за апрель 2021 года средняя цена предложения петербургских новостроек (без учета элит-класса) выросла на 3,96%, или 6210 руб. за кв. м. И к началу мая составила 163,2 тыс. руб. за кв. м.

Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м

Цены по типу квартир

Тип	Единица измерения цены	Март 2021	Апрель 2021	Изменение, %
Студии и 1ккв	Тыс. руб.	5 772	5 948
Руб./кв. м	158 969	165 471	4,09
2ккв	Тыс. руб.	10 244	10 555
Руб./кв. м	156 790	161 064	2,73
3ккв	Тыс. руб.	13 920	14 311
Руб./кв. м	156 285	166 088	6,27

Динамика средней цены предложения в новостройках класса масс-маркет по типу квартир, руб. за кв. м

Сроки окончания строительства, % от общего количества строительных объектов в продаже

Самое дорогое строящееся жилье предлагается в Петроградском и Центральном районах. Средняя цена квадрата жилья в них – от 243,7 тыс. до 309,8 тыс. руб. Самые дешевые квартиры – в Красногвардейском районе, квадратный метр жилья в нем стоит в среднем от 141,3 тыс. до 147,4 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и класса жилья.

Полный отчет об общих тенденциях на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через личный кабинет на нашем портале.

Пару лет назад строительное сообщество всерьез переживало из-за отмены долевки, перехода рынка на проектное финансирование и счета эскроу

Поэтому застройщики в ожидании стагнации выводили на рынок новые объекты в небольшом количестве и с большой осторожностью. А тут еще нагрянувшая пандемия и финансовый кризис…

Но неожиданный подарок от государства в виде льготной ипотеки под 6,5% годовых на новостройки подстегнул спрос. Покупатели побежали скупать строящееся жилье. Возник дефицит предложения, и цены поползли вверх. Причем следом за первичным рынком в рост пошел и вторичный. Не найдя достойных объектов на первичке, граждане потянулись за вторичкой, продавцы которой также радостно задирали ценники.

Сегодня спрос всё еще подогревается льготной ипотекой. Но никто не знает, будет ли действовать программа и после 1 июля 2021 года или лавочку прикроют. Поэтому граждане всё еще пытаются успеть влезть в эту кабалу под низкий процент. Правда, стоимость квартир уже не та, что в начале действия программы, – за год она вышла на новый уровень, но сегодняшнего покупателя это, похоже, нисколько не смущает. Ему главное – успеть.

Цены по инерции, скорее всего, будут расти еще какое-то время. А далее многие эксперты предрекают стагнацию. Но правила игры на рынке недвижимости могут опять неожиданно поменяться, тогда что будет потом – кто знает…

Как используется норматив стоимости жилья?

Прежде всего, надо отметить, что норматив стоимости жилья – это расчетный показатель, который был необходим государству, чтобы оно оставалось хозяином положения, а не аутсайдером на рынке недвижимости. Именно норматив стоимости жилья лежит в основе расчетов всевозможных социальных выплат тем людям, которые имеют право на помощь с жильем, в том числе, и с использованием жилищных сертификатов. Это, в частности, военнослужащие, которым государство обязалось компенсировать затраты на приобретаемое жилье. При этом в каждом конкретном случае стоимость жилья рассчитывается индивидуально с учетом региона, в котором покупается жилплощадь, и состава семьи. Все эти данные фиксируются в сертификате.

Норматив стоимости жилья также всегда используется для расчетов государственных субсидий молодым семьям.

Показатель средней рыночной стоимости квадратного метра жилплощади в конкретном регионе часто используют при взаиморасчетах между федеральной казной и региональными бюджетами, когда речь идет о выделении социальных квартир ветеранам-очередникам и инвалидам. Напомним, что государство также обязалось помогать в приобретении жилья ликвидаторам радиационных аварий, вынужденным переселенцам, северянам, работникам комплекса Байконур.

Норматив стоимости жилья – это стартовая цена при тендерном отборе строительных предприятий, которые изъявили желание принять участие в программе выкупа уже возведенного жилья за счет федерального бюджета. Речь идет об открытых аукционах, периодически проводимых разными ведомствами, например, Министерством обороны или МЧС.

Стоимость квартир в пределах МКАД

Наверняка каждый человек, приехавший покорять столицу, мечтает о таком элитном жилье. Однако, если быть реалистами, оно доступно только очень богатым людям. А обычным людям, которые зарабатывают хотя бы более ста тысяч рублей в месяц, подойдут квартиры, находящиеся на окраине Москвы.

• В Северо-Восточном административном округе средняя стоимость квадрата вторичного жилья составляет 150 тысяч, а в новостройках — 200 тысяч. На его территории находится 17 районов. Самый дешёвый вариант жилья — в 20 минутах езды от ближайшей станции метро. Дом — панельный, построенный в восьмидесятых годах прошлого века. Цена — 120 тысяч за квадрат. Отличительные объекты этого округа — гостиница «Космос» и Всероссийский выставочный центр.
• Квартиры в Восточном административном округе стоят чуть дешевле, чем в Северо-Восточном. Средняя цена вторичного жилья — 145 тысяч, а в новостройке — 190 тысяч за квадрат. На его территории находится 16 районов. Отличительные объекты — парки «Сокольники» и «Измайловский». Этот округ является самым чистым, но при этом самым криминальным. Самый дешёвый вариант жилья — 110 тысяч за квадрат.
• Средняя стоимость жилья в Юго-Восточном округе составляет 170 тысяч в старых домах, а в новостройках — до 230 за квадрат. На его территории расположены 12 районов. Самый дешёвый вариант квартиры — в домах на Волгоградском проспекте, находящихся в 20 минутах езды до метро «Кузьминки».
• В Южном округе средняя стоимость квадрата жилья составляет 160 тысяч, а в новостройке — до 220. Отличительные объекты — парк «Царицыно» и технопарк рядом с метро «Нагатинская». Этот округ примечателен плохой экологией и плохой транспортной ситуацией. Так что крепко подумайте, прежде чем покупать квартиру в этих районах.
• В Юго-Западном округе находится 12 районов. Этот округ является одним из самых зелёных и экологичных. Поэтому жилье здесь стоит чуть дороже, чем в Южном округе. Минимальная цена — 140 тысяч за квадрат. Средняя цена за квадрат в старых домах — 190 тысяч, а в новостройке — от 220 до 270. От станции метро «Юго-Западная» регулярно ходят маршрутные автобусы до аэропорта «Внуково».
• В Западном округе довольно дорогое жилье. Отличительные объекты — Московский государственный университет и Воробьёвы Горы. В этом округе огромное количество бизнес-центров и элитного жилья. Средняя стоимость вторичного жилья составляет 230, а в новостройках — 350 тысяч за квадрат.
• Северо-Западный округ — что-то среднее между Западным и всеми остальными округами. Суть в том, что он является очень престижным и комфортным. Там живут очень обеспеченные люди. Если миллионеры предпочитают Западный и Центральный округа, то люди, живущие в достатке, предпочитают именно этот. Средняя стоимость квартиры — 200 тысяч за квадрат в старых домах, а в новостройках — 300 тысяч.

Изменение стоимости жилья в соотношении с ростом уровня цен

Изучать динамику стоимости недвижимости, не учитывая темпы роста реальных цен и доходов – не совсем правильно. Доходы населения постоянно растут, как и стоимость других товаров. Чтобы понять, насколько быстро в реальности дорожает жилье, мы изучили аналитическую записку № 2 Банка России от октября 2020 года «Жилищное строительство».

В документе говорится, что рост стоимости жилья является незначительным по сравнению с ростом цен на другие товары и инфляцией, что подтверждено диаграммой.

Рисунок взят из Аналитической записки № 2 Банка России

Стоимость жилья в России ежегодно корректируется также в зависимости от ключевой ставки Банка России и динамики потребительских цен в регионах. Другими словами, в некоторых городах жилье намного дешевле, чем в других. Например, в Москве квартиры будут стоить дороже, чем в «депрессивных» регионах (Северный Кавказ или Алтай).

Из аналитической записки также видно, что рост цен на жилье в последние 10 лет нестабилен – в какие-то годы цены росли, а в другие – наоборот, сокращались. Кроме того, в сравнении с динамикой инфляции и размером реальной зарплаты россиян можно утверждать, что рост цен на жилье в России незначителен.

Новостройки Санкт-Петербурга

Дата	Вторичка Санкт-Петербурга	Новостройки Санкт-Петербурга
Индекс (руб. / кв. м)	Изменение цен	Индекс (руб. / кв. м)	Изменение цен
24 мая 2021 г.	151,5	+0,46%	119,1	-0,17%
17 мая 2021 г.	150,8	+0,47%	119,3	+0,25%
10 мая 2021 г.	150,1	+0,47%	119,0	+0,17%
3 мая 2021 г.	149,4	+0,47%	118,8	0%
26 апреля 2021 г.	148,7	+0,68%	118,8	-0,08%
19 апреля 2021 г.	147,7	+0,48%	118,9	+0,08%
12 апреля 2021 г.	147,0	+0,55%	118,8	-0,25%
5 апреля 2021 г.	146,2	+0,55%	119,1	0%
29 марта 2021 г.	145,4	+0,48%	119,1	+1,02%
22 марта 2021 г.	144,7	+1,12%	117,9	-0,08%
15 марта 2021 г.	143,1	+0,70%	118,0	-0,34%
8 марта 2021 г.	142,1	+0,78%	118,4	0%
1 марта 2021 г.	141,0	+0,79%	118,4	-0,08%
22 февраля 2021 г.	139,9	+0,58%	118,5	-0,08%
15 февраля 2021 г.	139,1	+1,02%	118,6	-0,17%
8 февраля 2021 г.	137,7	+0,95%	118,8	+0,08%
1 февраля 2021 г.	136,4	+0,66%	118,7	+0,17%
25 января 2021 г.	135,5	+1,19%	118,5	+0,25%
18 января 2021 г.	133,9	+0,83%	118,2	+0,08%
11 января 2021 г.	132,8	+0,53%	118,1	0%
4 января 2021 г.	132,1	+0,76%	118,1	0%
28 декабря 2020 г.	131,1	+1,08%	118,1	+0,25%
21 декабря 2020 г.	129,7	+0,70%	117,8	+0,08%
14 декабря 2020 г.	128,8	+0,47%	117,7	+0,09%
7 декабря 2020 г.	128,2	+0,87%	117,6	+0,09%
30 ноября 2020 г.	127,1	+0,95%	117,5	+0,09%
23 ноября 2020 г.	125,9	+0,56%	117,4	+0,17%
16 ноября 2020 г.	125,2	+0,56%	117,2	+0,17%
9 ноября 2020 г.	124,5	+0,65%	117,0	+0,34%
2 ноября 2020 г.	123,7	+0,65%	116,6	+0,17%
26 октября 2020 г.	122,9	+0,41%	116,4	+0,26%
19 октября 2020 г.	122,4	+0,33%	116,1	+0,17%
12 октября 2020 г.	122,0	+0,33%	115,9	+0,26%
5 октября 2020 г.	121,6	+0,33%	115,6	+0,17%
28 сентября 2020 г.	121,2	0%	115,4	+0,26%
21 сентября 2020 г.	121,2	+0,50%	115,1	+0,26%
14 сентября 2020 г.	120,6	+0,25%	114,8	+0,17%
7 сентября 2020 г.	120,3	+0,17%	114,6	+0,26%
31 августа 2020 г.	120,1		114,3

Дозированное предложение

Есть сценарий и более серьёзного роста. Он может реализоваться, если апартаменты де–юре приравняют к жилью. Сейчас Минстрой готовит соответствующие поправки в законодательство. В ожидании этого спрос на апартаменты в течение прошлого года рос, и только в декабре покупатели немного успокоились. В этом сегменте рост может прогнозироваться на 10–12% в год, полагает Игорь Петров, генеральный директор компании «Р–Фикс». «Возможно, подогреют интерес разговоры о том, что апартаменты признают жильём. Также серьёзным фактором может стать рост цен на стройматериалы», — отмечает он.

По мнению Дмитрия Шафоростова, руководителя агентства недвижимости «Ваша квартира», активный рост (3–5% в месяц) продолжится в первой половине года, поскольку девелоперы будут выводить на рынок объекты «очень дозированно», то есть предложение заметно не увеличится. Но уже в третьем квартале, считает он, спрос успокоится. «Ближе к концу года вновь жду роста спроса и цен», — добавляет эксперт. Георгий Патанин, руководитель АН Георгия Патанина, полагает, что после отмены программы льготной ипотеки цены могут встать, хотя «спрос всё равно будет сильный и даже большое количество стартов не приведёт к снижению цен». «Квадратный метр в ближайшие полгода будет расти. Мы не видим предпосылок не только для спада, но и для остановки роста», — резюмирует Екатерина Сивова.

Диктат спроса

Эксперты призывают не забывать ещё об одном факторе, от которого зависит стоимость «квадрата», — сокращении доходов граждан.

«Вероятнее всего, основной потенциал роста цен реализован в 2020 году. В 2021–м прошлогодние драйверы остаются. Тем не менее есть объективные ограничения роста, связанные со стагнацией доходов. Поэтому стоимость квадратного метра продолжит увеличиваться, но более скромными темпами, чем в 2020 году», — говорит Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с госорганами «СПб Реновации».

Многим жильё уже не по карману даже с ипотечным кредитом, считает Россита Габриелян, генеральный директор инвестиционно–риелторской компании «Альфа–групп». Более того, льготная программа сыграла злую шутку: не все заёмщики могут расплачиваться по обязательствам, растёт число обращений с просьбой об ипотечных каникулах и рефинансировании. А дальше — дефолт, напоминает она.

«Залоговое жилье попадёт на торги, составив конкуренцию новостройкам. Итог — больше предложение, меньше спрос, ниже цены», — рассуждает эксперт.

Окончание программы субсидирования ставок тоже не является гарантией остановки цен. «Даже при условии отмены программ с субсидированной ставкой ипотечные кредиты будут выдаваться по ставкам всего на 2% выше. То есть проценты повысятся, но некритично для рынка. В краткосрочной перспективе (3–4 месяца) после отмены субсидирования темпы продаж снизятся на 25–35%, но затем вернутся на прежний уровень», — полагает Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development.

Не исключено, что некоторые банки займутся пролонгацией собственных специальных ипотечных программ, даже если перестанут получать компенсацию от государства, считает Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит». Это станет дополнительным стимулом спроса. При этом предложение всё ещё сокращается.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», полагает, что цены продолжат повышаться, но рост будет более сдержанным, в среднем по рынку — 10%.

«Рынок будет сбалансированным, без резких колебаний. Но всё это при условии отсутствия потрясений, связанных с экономической или эпидемиологической ситуацией», — добавляет он.

Минус одиннадцать

Минувший год и для рынка недвижимости выдался, мягко говоря, неоднозначным. Провальная зима, затем пандемия с карантином и полным падением спроса – в результате застройщики почти прекратили выводить жилье в продажу: по итогам первого полугодия рынок новостроек просел на 54% ниже показателей годовой давности. После запуска льготной ипотеки продажи и вслед за ними темпы пополнения рынка восстановились. С началом осени на волне ажиотажного спроса застройщики вошли в активный режим – меньше 9-10 тыс. квартир в месяц в продажу не выходило, а стартапов стало заметно больше.

Всего по итогам года, по данным аналитиков BN.ru, на рынок Петербургской агломерации вышло 3,07 млн кв. м суммарной площади квартир (без учета апартаментов) – это лишь на 11,2% меньше показателей 2019-го. Такой результат объясняется усилением активности областных застройщиков. Если в Петербурге объемы вывода снизились до 2,4 млн кв. м (минус 17% по сравнению с 2019-м), то 47-й регион впервые за последние несколько лет прибавил оборотов – 655 тыс. кв. м (плюс 24%). За счет этого рынок Петербургской агломерации потерял не так сильно, как этого можно было ожидать.

Ленобласть манит комфортом

Пандемия усилила покупательский интерес к загородному рынку, и в том числе к новостройкам ближайших пригородов. Эксперты отмечают, что из-за рекордного роста цен в Петербурге покупатель стал искать, где дешевле. В закадье прайсы, конечно, тоже выросли, но ценовой разрыв с городом по-прежнему остается существенным. По данным аналитиков BN, в Петербурге средние цены за 2020 год поднялись до отметки 147 тыс. руб. за кв. м, а в новостройках Всеволожского района, где концентрируется около 90% областного предложения, до 101 тыс. руб. за кв. м.

Еще один тренд касается квартирографии новых проектов в двух регионах (см. таблицу 2). В Петербурге выходящие на рынок объекты стали терять в метражах – средняя площадь квартир за год уменьшилась на полтора метра, снизившись до 43,5 кв. м. В Ленобласти, наоборот, покупателя привлекают комфортом – средний метраж квартир в новостройках вырос с 38,0 сразу до 42,3 кв. м. Малогабаритных квартир в 47-м регионе на глазах становится меньше: доля студий и однушек в новых проектах за год уменьшилась с 78 до 69%, а двухкомнатный формат увеличился с 18 до 25%.

Пятерка районов – лидеров по выводу нового жилья изменилась лишь слегка (см. таблицу 3). На вторую строчку, как и следовало ожидать, вышел Всеволожский район Ленобласти, а Московский район из пятерки активных выпал. Лидирует в агломерации по-прежнему Приморский, хотя и там выводить стали заметно меньше.

Покупатель без нового жилья в 2021 году точно не останется. За минувший год Госстройнадзор Санкт-Петербурга выдал 49 разрешений на строительство 1,2 млн кв. м жилья.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя РФ (ЕИСЖС), у девелоперов Петербурга и Ленобласти находится в стадии строительства 12,5 млн кв. м жилья (9,7 млн и 2,8 млн кв. м соответственно). Правда, в январе 2020-го этот показатель был существенно большим – 15,8 млн (12,1 млн и 3,7 млн). То есть призрак дефицита всё равно витает над рынком новостроек – второй год подряд покупатель приобретает жилья больше, чем застройщики выводят в продажу.

Таблица 1. Топ-10 застройщиков по объемам вывода жилья в Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2020 году

Застройщик	Объем жилья, тыс. кв. м	Кол-во квартир	Доля на рынке агломерации, %
Setl City	767	19 530	25,0
ЛСР. Недвижимость-СЗ	426	10 435	13,9
ЦДС	224	5 498	7,3
Группа Эталон	202	3 815	6,6
КВС	128	2 943	4,2
Главстрой-СПб	119	2 662	3,9
Группа Аквилон	118	3 005	3,8
Строительный трест	97	1 634	3,2
Мавис	94	2 762	3,1
Полис Групп	79	2 200	2,6

Таблица 2. Квартирография новых проектов в 2020 году

Регион	Студии и 1ккв, %	2ккв, %	3ккв, %	4ккв, %	Средняя площадь квартир, кв. м
СПб	68,8	23,8	7,0	0,4	43,5
ЛО	69,0	25,1	5,6	0,3	42,3

Таблица 3. Районы – лидеры по выводу жилья в 2020 году

Район	Объем, кв. м	Доля, %
Приморский	772 542,43	25,2
Всеволожский ЛО	488 819,60	15,9
Красногвардейский	305 131,21	9,9
Выборгский	280 019,67	9,1
Невский	214 878,29	7,0

Короткая бронь: сколько стоит застолбить новостройку

Что вслед уходящему году говорят застройщики?

Недоступное жилье: Ленобласть уводит покупателя из Петербурга

Кто пополняет рынок. Топ-10 активных застройщиков

Восемь застройщиков ответили на шесть вопросов

Текст: Александр Смирнов   
Фото: Алексей Александронок   

Вопрос №4: а пример?

Возьмём жилой комплекс со сроком сдачи в конце этого года, чтобы у покупателя была понятная перспектива, и хороший спальный район – не центр и не выселки, вдали от крупных промышленных предприятий, с благоприятной экологической обстановкой и наличием всей необходимой социалки без очередей. То есть инвестиционно привлекательный. Это, конечно, современный ЖК комфорт-класса, кирпич-монолит, с закрытой территорией. К примеру, ЖК «Поэт» на Поэтическом бульваре на севере города. В среднем цена на квартиру в таком объекте, по данным застройщика, Компании Л1, вырастает до ввода в эксплуатацию на 20–25%. На дату начала стройки метр здесь стоил 120 тыс. рублей, сегодня – уже 139 тыс. До конца года, когда дом будет построен, цены ещё вырастут. Учитывая тот факт, что в комплексе совсем нет студий, и его выгодную локацию, «Поэт» будет хорош не только для инвестиций, но и для жизни.