Квартира в новостройке: ожидание и реальность

Покупка квартиры на стадии котлована в Москве

Перед тем, как перейти к рассмотрению ключевых вопросов (главные плюсы и минусы приобретения жилья на этапе котлована, советы по оформлению подобных сделок, актуальные предложения рынка новостроек Подмосковья), нужно остановиться на используемых терминах.

Под «котлованом» может пониматься совершенно разное

В данном случае, вопрос не в габаритах углубления, а более точном определении этапа строительных работ, который скрывается за этим термином:

• Застройщик выигрывает тендер на право владения или аренды земельного участка под возведение жилого комплекса. Победителем признается компания, предложившая наилучшие условия и имеющая хорошую репутацию. После этого, организация обносит территорию забором, открывает офис и приступает к продаже жилых площадей, имеющихся лишь только в проекте. Цена квартиры на этом этапе самая низкая. Приобрести ее можно за половину от рыночной стоимости;
• На стройплощадку приезжает техника, вырывается котлован, ставится опалубка и заливается основание. На этой стадии девелопер снижает скидку для покупателей до уровня 35-40%. Строительство уже начато, а этап продолжают именовать «котлованом».

Пропорционально объему выполненных работ (построенные этажи, отделка, присоединение к инженерным сетям, сдача объекта в эксплуатацию), скидка за купленную квартиру уменьшается.

С момента принятия государственной комиссией только что построенного дома, она падает до нуля, а жилье выставляется на продажу по рыночной стоимости. В виде исключения, скидка предоставляется лишь на неликвид (первый этаж, неудачная планировка, наличие дефектов и пр.).

Преимущества и недостатки приобретения квартиры на стадии котлована

Безусловно, скидка в 40% на покупаемую недвижимость – весомый аргумент в пользу этого вида сделки. Учитывая, что рыночная цена квартиры в новостройке составляет миллионы рублей, указанный дисконт за возможный риск и время ожидания своей жилплощади вполне достаточен.

Возможна ситуация, при которой гражданин скидку получит, а квартиру – нет. Такие ситуации тоже случаются, особенно если строительные работы ведутся в сложное для государства время. От общих фраз перейдем к конкретным плюсам и минусам варианта покупки квартиры на стадии «котлована».

Сильные стороны:

• Цена. Как уже отмечалось, на данном этапе купить жилье можно за 50-60% от ее рыночной стоимости;
• Выбор. На стадии начала строительных работ процент проданного жилья не высок, поэтому у потенциальных хозяев есть прекрасная возможность выбрать недвижимость с любыми характеристиками (этаж, площадь, планировка).

Слабые стороны:

• Риск. Самый серьезный недостаток, который отпугивает подавляющее большинство покупателей. Есть вероятность (вполне реальная) приобрести долгострой или стать обладателем жилья в доме, который никогда не будет сдан в эксплуатацию;
• Ожидание. Скорость возведения многоквартирных домов в последнее время впечатляет, однако, справить новоселье сразу не получится. В течение всего срока ожидания сдачи дома в эксплуатацию, покупатель переживает за судьбу недвижимости и платит за съемное жилье.

Советы по приобретению жилья на раннем этапе возведения дома

В первую очередь, необходимо тщательно выбирать застройщика. Нужно стать истинным перфекционистом: детально изучить компанию, ее проекты и историю, отношение к клиентам, стратегию и устройство. К этому должен подталкивать тот факт, что на кон поставлены значительные средства. Анализируйте всю доступную информацию, ищите и изучайте форумы по данной теме.

Нельзя упускать из виду текущую ситуацию в экономике государства. Реальность такова, что в этом плане есть определенные трудности. Что это может значить для покупателя?

Следует вернуться к первому пункту и еще дотошнее проверить девелопера. Посмотрев поведение и успехи компании в 2008 г., можно сделать определенные выводы, поскольку Россия переживала тогда тяжелые времена.

Критерии оценки стоит рассматривать от общего к частному. Обязательно посмотрите метод взаимодействия с покупателями. Лучше, если он происходит по договору долевого участия, прописанного в 214 Федеральном Законе. Убедитесь, что у компании в порядке все разрешительные и проектные бумаги на жилой дом, в котором планируется покупать квартиру.

Выбирайте проекты небольших компаний

Когда вы покупаете новую квартиру, то берёте во внимание множество факторов: цена (поставим её на первое место, тема статьи располагает), район, застройщик, площадь, отделка… Легче, наверное, перечислить, какие факторы не учитываете! Но если представить себя на другой стороне, на месте продавца, то легко понять, что вот ему-то от вас нужна только одна вещь – ему нужны деньги. Желательно – много

Ещё желательнее – прямо сейчас.

Давайте пойдём продавцу навстречу и дадим ему то, что он хочет – но попросим за это скидку. Почему это лучше делать в небольших компаниях?

• Во-первых, там вам легче будет связаться с человеком, который действительно сможет предложить скидку – в таком вопросе, конечно, нужен не обычный менеджер продаж.

• Во-вторых, небольшие компании еще не так уверенно чувствуют себя на рынке, поэтому радуются буквально любому покупателю. Пришли покупать квартиру в нетрезвом состоянии, но с мешком денег? Отлично, держите скидку!

Важные детали

Закрытые продажи начинаются, когда застройщик ещё не ведёт обширную рекламную кампанию, даже все необходимые документы он ещё, может, не успел подготовить, но принять деньги он, будьте уверены, не откажется!

Преимущества ДДУ

Среди приведенных схем наиболее надежным способом приобретения новостройки на данный момент является договор долевого участия, а также договор переуступки. Именно эти форматы сделок являются защищенными с точки зрения законодательства — 214 Федеральный закон регламентирует взаимоотношения застройщика и дольщика, обеспечивая защиту прав последнего:

• ДДУ является гарантией защиты от двойной продажи жилплощади, поскольку каждая квартира регистрируется в Росреестре. Договор вступает в силу только после его регистрации.
• Застройщик не может осуществить продажу без опубликования проектной декларации, договора аренды или права собственности на землю и разрешения на строительство.
• Деньги дольщиков не поступают застройщику напрямую, с лета текущего года вступает в силу постановление о том, что средства направляются на эскроу-счета и находятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст объект.

Впрочем, для некоторых случаев есть исключения, которые, собственно говоря, можно смело называть лазейками в законодательстве. Так, если в ЖК по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа!), а сам комплекс готов на 30% и более, он строится по старым правилам. Это же относится к «востребованным проектам» в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории.

Далее, проекты застройщика, который строит государству или муниципалитету объекты социальной (инженерной) инфраструктуры, помогает в сносе ветхого или аварийного жилья, также возводятся по старым правилам. Причем, эти правила являются еще более лояльными для ЖК, где по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа) и комплекс готов на 15% и более.

Кроме того, существуют, так называемые «системообразующие застройщики» (ПИК и ЛСР) которым, в силу их статуса и значимости для отрасли, государство частенько идет навстречу, и в ряде случаев законодательные ограничения их просто не касаются.

Ну а для тех застройщиков, кто не подпадает под перечисленные послабления, могут возникать дополнительные преференции — регионы смогут устанавливать собственные критерии для застройщиков.

По новым правилам застройщик должен страховать свою ответственность перед дольщиками (оформление страховки, отчисление взносов в специальный фонд). В случае банкротства застройщика фонд и страховая компания финансирует окончание строительства, и покупатель получает свое жилье.

Таким образом, просто собрать деньги с дольщиков и исчезнуть с ними у злоумышленников не получится.

Узнайте всё о внешней и внутренней инфраструктуре

Для комфортного проживания район новостройки должен быть хорошо развит. Это значит, что в нём построены и работают такие социальные объекты, как:

• школы и детские сады;
• поликлиники для взрослых и детей;
• стоматологические клиники;
• МФЦ;
• магазины, торговые центры.

Вторыми по важности элементами инфраструктуры являются парки, скверы и другие места для прогулок и отдыха. Нелишним будет и наличие рядом спортивного комплекса, плавательного бассейна, стадиона или хотя бы большой обустроенной спортивной площадки

Внутренняя инфраструктура новостройки должна включать как минимум магазины, аптеки, банки и офисы на первых этажах домов. Также в жилых комплексах могут находиться:

• образовательные учреждения;
• физкультурно-оздоровительные комплексы;
• подземные и надземные паркинги, автостоянки;
• медицинские учреждения.

Помните, что застройщики обязаны строить детские сады и школы только в проектах комплексного развития территории или по договорам с органами власти. В остальных случаях социальная инфраструктура возводится на усмотрение девелопера.

Лайфхак: Информацию о социальной инфраструктуре можно найти в проектной декларации новостройки. Застройщики выносят её отдельным пунктом в документе. 

Источник скриншота: avaho.ru

Если менеджер в офисе продаж упоминает про школу или детсад, просите проектную документацию и договоры со сроками сдачи на каждый конкретный объект — без документов это просто обещания, за которые девелопер не несёт никакой ответственности. 

При выборе новостройки обращайте внимание на благоустройство — оно тоже входит в инфраструктуру. В современных жилых комплексах должны быть закрытые «дворы без машин», разновозрастные игровые и спортивные площадки, лаунж-зоны

Всё это — элементы комфортной городской среды, на которые редко обращают внимание, но впоследствии жалеют — жалуются на засилье машин во дворах, недостаток озеленения и мест для прогулок.

Каким должен быть сам дом

Качество дома зависит от материала и архитектурных решений.

Монолитные дома традиционно считаются более долговечными, а также обладают высокими показателями тепло-, шумо- и гидроизоляции. От фасада дома зависит, насколько хорошо он будет держать тепло и не пропустит ли влагу. Лучше отдать предпочтение вентилируемым фасадам.

Обратите внимание на инженерные коммуникации ЖК: преимущества – это наличие своего водозаборного узла, котельной, подключения к центральным системам водоотведения. Проанализируйте внутреннее инженерное обеспечение дома: бесшумный скоростной лифт, система принудительной вентиляции, разводка отопления по полу с счетчиками учета тепла и терморегуляторами, входные группы на уровне земли (без ступенек) с панорамным остеклением, консьержными и колясочными обеспечат вам более комфортное проживание

Стоит ли сейчас покупать квартиру в новостройке в 2017-2018 году

Что касается столичного округа, то тут по традиции стали поселяться обеспеченные семьи. Вклады в загородные дома делают до сих пор, поэтому  инвесторам нет смысла прекращать заниматься масштабным строительством в любом московском районе.

Только опять эксперты утверждают что скоро подобное прекратится и кризисная ситуация продолжится на всю страну.

По мнению одних ученых, в связи с кризисом, цены будут падать, а другая сторона утверждает, что стоимость новостройки будет возрастать, потому что покупать жилье по низкой цене в новом доме никто не будет. Тем более у застройщиков бывает много затрат связанных с оплатой рабочей силы, материалов, транспортных расходов.

Не поленитесь изучить информацию

Проштудируйте договор купли – продажи и права собственности. Выясните, на каком основании собственник владеет жильём. Далее попросите предоставить вам выписку из реестра. Там вы проследите всю историю жилплощади, кто владел, когда, как это жильё переходило из одних рук в другие.
Ознакомьтесь с личностью продавца. Во – первых, изучите его паспортные данные, во – вторых, поинтересуйтесь, не находился ли данный продавец на лечении в психоневрологическом диспансере.
Будьте бдительны, когда имеете дело не с собственником, а с доверительным человеком. Доверенность должна быть не сфальсифицирована.
Не составляйте договор купли – продажи без юридически грамотного лица. Если вы не уверены в своих силах, то имеет смысл нанять в помощь знающего человека. Любая неправильно оформленная запись может доставить немало неприятностей. Есть риск лишиться накопленных сбережений и потерять жильё. Внимательно проверяйте правильность написания фамилии, имени, отчества как свои, так и продавца. А также и его, и свои паспортные данные.
Если на встречу категорически не является собственник, а действует только его представитель, то следует насторожиться. Большинство мошенников действуют под видом так называемых доверительных лиц.
Выясните количество прописанных человек. Нет ли среди них тех, кто против продажи. И нет ли среди них несовершеннолетних, которые имеют право на жилплощадь. Может быть в квартире прописан человек, отбывающий наказание
Или право на квартиру имеет один из разведённых супругов.
Обратите внимание на то, каким образом приобреталась квартира последним владельцем. Если она признана в собственность решением суда, то будьте внимательны
Возможно, решение суда можно будет аннулировать. Тогда вы рискуете потерять и деньги, и жильё.
Не гоняйтесь за дешевизной. Слишком дешёвые квадратные метры могут быть причиной недобросовестной продажи. Жилплощадь слишком дёшево стоить не может. Возможно, что-то здесь не чисто. Одновременно, не позволяйте себя обобрать. Иногда продавцы излишне неоправданно завышают стоимость своего жилья. И в том, и в другом случае, прежде чем договариваться о сделке, проанализируйте рынок на его стоимость. Посмотрите объявления, сколько примерно стоят квартиры в том или ином районе, выведите среднюю константу и ориентируйтесь по ней.
Срочность продажи. Так же, как и дешевизна, должна насторожить и срочность. Бывает, что владельцу срочно нужно продать своё имущество, так как на него планируется арест.
Квартира – это недвижимость. Поэтому перед покупкой оцените её состояние, конфликтность соседей, подходит ли вам окружающая среда и пейзаж из окна как днём, так и вечером. Оценить вид из окна в тёмное время суток бывает недостаточно. Днём, при свете, вы можете обнаружить, что под окнами этой самой квартиры находится мусорная свалка

Важно оценить состояние сантехники, труб и электропроводки. Даже если вы планируете свой ремонт, то негодность последней может доставить вам немало проблем

Кому-то будет важна хорошая шумоизоляция. Прислушайтесь, не слышно ли, как разговаривают соседи. Бывает, что в квартирах настолько «картонные» стены, что жильцы себя чувствуют, как в коммуналке.
Заранее обговорите способ оплаты. Опять же, е нарвитесь на недобросовестных продавцов. Нередки случаи, когда деньги были переданы заранее, а договор ещё не оформлен. Продавец попросту расторгал сделку, а покупатель лишался и средств, и недвижимости.
Самый оправданный способ передачи денег – через депозитовскую ячейку. В этом случае указывается, когда продавец имеет право забрать оттуда средства, и когда прекращается доступ к ней покупателя.

Никогда не рискуйте, когда дело касается таких серьёзных вещей, как покупка жилья. Поспешишь, как говориться, людей насмешишь. А сам будешь плакать. Поэтому подойдите к этому вопросу более чем серьёзно.

Переход на эскроу

Напомним, что с лета 2019 года строительная отрасль плавно переходит на новый механизм работы с применением эскроу счетов. Если кратко, то теперь застройщики лишены права использовать средства покупателей-дольщиков для расходования на нужды строительства. Деньги с продаж хранятся на специальных счетах в уполномоченных банках, а возведение ЖК осуществляется за счет кредитов. Из плюсов — ваши права в рамках «долевки» максимально защищены, из минусов — рост себестоимости строительства и, как следствие, цен на квартиры.

На данный момент в Екатеринбурге еще есть новостройки, которые достраиваются по старым правилам. Это значит, что ценообразование на них происходило на базе прошлых экономических предпосылок, цена за «квадрат» еще не содержит в себе наценку за обслуживание проектного финансирования девелопером.

Более того, такие квартиры находятся в высокой степени готовности — сдача комплексов произойдет в 2020 — 2021 годах. После на рынке уже не останется предложений от застройщиков, работающих в рамках 214-ФЗ, которые реализуются без эскроу.

Лайфхак 2. Покупка через уступку прав требования

Во многих новостройках часть квартир реализует не застройщик, а компания-подрядчик, получившая эти квартиры по бартеру, в качестве оплаты за свою работу или за материалы. Квартиры подрядчику, как правило, не нужны, ему нужны деньги, причём, как можно скорее. Поэтому часто подрядчик готов продать квартиры дешевле, чем продаёт застройщик. Лишь бы быстро.

По оценкам застройщиков и риэлторов, реальная экономия (т.е. если сравнивать цену одинаковых квартир), обычно редко превышает 5%. Впрочем, даже такая экономия, при покупке квартиры означает сбережение десятков, а то и сотен тысяч рублей.

Чтобы снизить уровень риска, сам застройщик иногда выступает третьей стороной в договоре уступки прав требования. В частности, так поступает ГК «Виктория».

Кстати, через переуступку прав квартиру может продавать не только подрядчик, но любой гражданин, купивший квартиру через договор долевого участия, но по каким-то причинам решивший продать её до завершения строительства дома. Часто фирма-подрядчик маскируется под физическое лицо и реализует квартиру как обычный гражданин. Поэтому, кстати, и получаются цепочки сделок: застройщик передал объект подрядчику, а тот уступил права требования некоему гражданину, который и занимается продажей.

Схема покупки через переуступку подойдёт в первую очередь для тех, кто покупает квартиру без привлечения ипотечного кредита.

Как купить новостройку в ипотеку от застройщика

Прежде всего, необходимо найти подходящую квартиру. В настоящее время выбор достаточно велик.

Но выбирать нужно не только саму квартиру, но и общую инфраструктуру

Поэтому внимание нужно заострять на следующих моментах:

1. Планировка квартиры.
2. Качество используемых материалов, заявленных в проектной декларации.
3. Оцените, подходит ли вам место расположения будущего жилья и его инфраструктура, это наличие школы, магазинов, парковок, лесопарковых зон, транспортных развязок, маршрутов общегородского транспорта и т. п.
4. Немаловажную роль играет стоимость недвижимости, здесь может помочь сравнительный анализ.

Если все необходимые факторы удовлетворяют требованиям покупателя, то можно начинать проверять строительную организацию, которая занимается строительством.

Покупка квартиры у застройщика в ипотеку, дело очень серьёзное. Неоправданный риск допускать нельзя, поэтому к выбору застройщика нужно отнестись очень ответственно.

Лайфхак 5. Уйти в молчанку

Об этом методе рассказали покупатели квартир в новостройках. Мужчина посетил офис застройщика, выбрал подходящий объект, но бронировать его не стал, так как собирался рассмотреть ещё несколько вариантов. С покупкой можно было не спешить, поэтому будущий новосёл решил принятие решения отложить. Но о себе напомнил менеджер из отдела продаж, с которым общался наш герой. Спустя пару недель после визита мужчины в офис, менеджер позвонил и спросил, определился ли покупатель с выбором. Тот ответил, что всё ещё находится в размышлениях. Тогда менеджер «пошёл с козырей», он сообщил, что застройщик готов предложить индивидуальные условия покупки, то есть снизить цену объекта на 50 тыс. руб. При этом покупатель сохраняет возможность воспользоваться стандартными скидками от застройщика.

Мужчина поблагодарил за предложение, и опять взял время на обдумывание. Через две недели менеджер позвонил вновь и сказал, что размер индивидуальной скидки может быть увеличен до 100 тысяч. На этот раз «внеплановый» бонус от застройщика клиент признал важным аргументом и  приобрёл присмотренную квартиру.

На какие нюансы обратить внимание в квартире

Обычно обращают внимание на этаж и вид из окна. Советую присмотреться и к расположению самой квартиры: далеко ли от лифта, с какими квартирами соседствует

Например, при соседстве с 3-комнатной квартирой, в которой проживает семья с детьми, даже шумоизоляция может не спасти. То же самое и с лифтом: чем дальше он от вашей спальни, тем лучше.

Также стоит обратить внимание на планировку и заранее продумать зонирование пространства: поместится ли шкаф-купе в коридоре, стиральная машина в санузле, большая кровать в спальне? На все эти вопросы нужно ответить заранее, чтобы потом не пришлось проводить трудозатратный и дорогой ремонт

Некоторым очень важно наличие высоких потолков: они визуально увеличивают комнаты

Начало продаж

На старте продаж купить в новостройках квартиру можно максимально выгодно. Стоимость квадратного метра застройщик в это время предлагает минимальную, при этом выбор квартир является максимально широким. Игорь Сибренков, работающий в группе компаний «Мортон» заместителем генерального директора, утверждает, что всего за один миллион семьсот тысяч рублей можно в самом начале приобрести одно комнатную квартиру в «Жемчужине Зеленограда». Это относящиеся к комфорт-классу московский проект.

Цена квадратного метра при этом будет постоянно расти по мере продвижения строительства. Выбор квартир при этом будет снижаться. До пятидесяти-шестидесяти процентов может возрасти цена квартиры на завершающей стадии стройки. Свободными в это время останутся всего пять-десять процентов квартир. Именно по этой причине старт продаж желающим купить квартиру недорого желательно поймать в самом начале.

На сайтах компаний-застройщиков и в средствах массовой информации обычно широко анонсируется выход на рынок новых проектов. СМС-рассылки в качестве инструмента оповещения используют для информирования клиентов многие девелоперы. Новостная рассылка интересующей компании поможет узнавать о новых проектах и началах продаж первыми. Подписаться на нее можно на сайтах застройщика, заполнив специальные формы. Новости будут приходить на адрес электронной почты, который указан в качестве контактного. Через RSS поиск новостей также можно настроить. Существуют и специальные программы, например, News Reader, которые в любом браузере можно просматривать новостные ленты. Эксперты «Мортона» рекомендуют настроить подписку на интересующие разделы сайта.

Найдите банк-партнер застройщика

Если у вас нет ни мешка денег, ни связей в строительных компаниях, а есть только желание сэкономить при покупке квартиры, вы наверняка рассматриваете вариант взять квартиру в ипотеку. Что ж, и в таком случае можно сэкономить.

Поищите новостройки, партнёром в строительстве которых выступает какой-нибудь банк. Ипотеку на крупных проектах и так обычно предлагают сразу несколько банков, причём, часто на разных условиях. То есть, даже там можно выбрать что-то, что будет наиболее выгодно вам. Но лучшие предложения, чаще всего, бывают у банков, которые и сами заинтересованы в продажах. Кто знает, может быть, оттолкнувшись от банка, вы найдёте не только выгодное предложение, но и квартиру своей мечты?

Какой выбрать этаж

Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.

Самым комфортными  являются этажи с 4 по 8.  В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно.  При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши. 

Особенно внимательно стоит отнестись к покупке квартиры на втором-третьем этажах. При наличии нежилых помещений на 1 этаже, ваша жизнь может превратиться в ад. Всю ночь вы будете слышать гул холодильных установок или пьяные песни из кабака под вами. Так же велика вероятность наблюдать вечно загаженный козырек подъезда и принимать в гости тараканов из магазина под вами. Дополнительной неприятностью могут стать выхлопные газы от длительно прогревающихся зимой машин прямо под вашими окнами.

Философия инвестирования

Квартиры на этапе закрытых продаж продаются дешевле, чем после официального старта. Так, по данным директора департамента стратегического консалтинга компании Kalinka Group Романа Попова, во время предварительных продаж одного из премиальных жилых комплексов, вышедшего на рынок в октябре, квартиры можно было приобрести в среднем на 6% дешевле, чем после официального начала продаж. Таким образом, даже на самой бюджетной квартире, площадью 49 кв. метров и стоимостью 24,31 млн рублей, все купившие жильё в этом жилом комплексе по специальным ценам сэкономили (читай, заработали) около 1,5 млн. И это не предел.

По словам управляющего партнёра агентства недвижимости TWEED Ирины Могилатовой, в настоящее время покупатели, вошедшие в закрытый пул, могут рассчитывать на дисконт до 20%. Впрочем, угадать, какую скидку они в итоге получат, заранее невозможно. Цена на старте во многом зависит от того, насколько активно покупают квартиры на предварительном этапе, добавляет заместитель генерального директора компании ОПИН Наталья Картавцева. Если активность высока, то и официальные стартовые цены, скорее всего, будут выше и соответственно участники закрытого пула заработают больше.

Ипотечное преимущество

Сегодня подавляющее большинство квартир в новостройках приобретаются с привлечением ипотечного кредита. В игру вступают банки, которые, как и застройщики, находятся в условиях конкурентной борьбы за клиента, которая обостряется, опять-таки, не самым завидным состоянием отечественной экономики.

Часть этой борьбы – плотное взаимодействие банков с застройщиками, причем это относится не только к их кредитованию последних на выгодных условиях. Часто банки предлагают особенно выгодные процентные ставки, если заемщик желает приобрести недвижимости у застройщика-партнера, поэтому, обращаясь в «правильный» банк, также можно получить выгоду.

Переход на эскроу

Напомним, что с лета 2021 года строительная отрасль плавно переходит на новый механизм работы с применением эскроу счетов. Если кратко, то теперь застройщики лишены права использовать средства покупателей-дольщиков для расходования на нужды строительства. Деньги с продаж хранятся на специальных счетах в уполномоченных банках, а возведение ЖК осуществляется за счет кредитов. Из плюсов — ваши права в рамках «долевки» максимально защищены, из минусов — рост себестоимости строительства и, как следствие, цен на квартиры.

На данный момент в Екатеринбурге еще есть новостройки, которые достраиваются по старым правилам. Это значит, что ценообразование на них происходило на базе прошлых экономических предпосылок, цена за «квадрат» еще не содержит в себе наценку за обслуживание проектного финансирования девелопером.

Более того, такие квартиры находятся в высокой степени готовности — сдача комплексов произойдет в 2021 — 2021 годах. После на рынке уже не останется предложений от застройщиков, работающих в рамках 214-ФЗ, которые реализуются без эскроу.

Но не забывайте и о возможностях

Но перечисляя желания, всё-таки держите себя в руках и учитывайте свои возможности. Может, чтобы оплатить коммунальные услуги в пятикомнатной квартире, вам придётся устраиваться на вторую работу – а вот четырёхкомнатную вы легко потянете и с одной.

Может, «выгодное» предложение на квартиру в бизнес-классе не такое уж и выгодное – особенно, если изначально вы смотрели эконом.

Может, с ежемесячными платежами по ипотеке вы справитесь – но первоначальный взнос для вас окажется слишком велик. В конце концов, признайтесь самому себе, что сможете вести нормальную жизнь без двух гардеробных.

Так ли широк выбор квартир в начале продаж новостройки?

К моменту начала продаж о конкретной новостройке знают немногие, а из тех, кто знают, далеко не все успели решить, подходит им этот объект или нет. Поэтому количество будущих квартир, по которым еще не заключены договоры долевого участия, действительно, наибольшее. Но выбор у потенциальных дольщиков совсем не так велик, как кажется.

Дело в том, что одновременно все квартиры, из которых будет состоять дом, застройщики выводят в продажу крайне редко. Куда чаще те добавляются порциями, постепенно по мере строительства. Делается это для того, чтобы регулировать темпы продаж и, если проект окажется очень удачным, случайно не распродать все по минимальным стартовым ценам. В отличие от дольщика, застройщику такой вариант совсем не выгоден.

Наилучшие предложения, с самыми качественными планировками, наиболее зрелищными видами из окон, на самых удачных этажах, скорее всего, оставят на будущее и продадут подороже. А те, что несколько похуже, как правило, выставляют первыми. Из них и придется выбирать первым дольщикам.

Постарайтесь проверить надёжность застройщика

На надёжность застройщика влияют его финансовая устойчивость, опыт в строительстве и репутация на рынке. На основе всех этих факторов можно судить о рисках долгостроя и качестве жилья, но дать оценку без опыта и знания рынка крайне сложно — лучше обращаться к экспертам в агентства недвижимости.

Что можно проверить самостоятельно, чтобы снизить риски, выбирая новостройку:

2. Запросите у менеджера в офисе продаж документы о застройщике (учредительные, свидетельство о госрегистрации и из налоговой, бухгалтерскую отчётность за последние три года, аудиторское заключение). Их должны предоставить по требованию согласно ст. 20 214-ФЗ — подлинники или заверенные копии.

4. Загляните на сайт застройщика и изучите его портфель — список активных и завершённых проектов. Наличие готовых новостроек говорит об опыте компании и даёт возможность лично убедиться в качестве строительства, приехав на объект.

5. Посетите форумы дольщиков, социальные сети и сайты с отзывами о застройщике. Информация из открытых источников часто субъективна, но систематические упоминания о срыве сроков, банкротстве и других нарушениях должны насторожить.

Информацию о девелопере также можно получить через единый реестр застройщиков Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Там будут указаны все объекты компании, её реквизиты, контакты, учредители и документы.

Приступите к поискам квартиры в интернете

Кажется, прошли времена, когда для нахождения идеальной (ладно, будем смотреть правде в глаза – подходящей) квартиры, нужно было собрать и пролистать разные газеты и журналы с объявлениями по недвижимости. Сегодня всю эту макулатуру заменил интернет. В сети полно сайтов, которые осуществляют поиск по заданным вами параметрам, другие предлагают похожие варианты, третьи показывают самые популярные и выгодные предложения.

А чтобы сэкономить время, почитайте сайты, где о новостройках пишут настоящие профессионалы (далеко, кстати, ходить не надо), выберите там интересные проекты, ну а уже после смотрите сайты конкретных ЖК или застройщиков.

Частые ошибки при выборе дома и участка

Один из самых главных пунктов на которые, зачастую, не обращают внимания покупатели, по мнению экспертов, — это локация. По городской привычке, что «все находится рядом», люди мало обращают внимания на то, как можно добраться до дома или участка, какие поблизости населенные пункты, можно ли быстро доехать до магазина и больницы.

Также стоит обращать внимание не на косметический ремонт, а на характеристики дома: год постройки, его физический износ, площадь — хватит ли ее на ближайшие несколько лет, если будет пополнение в семье, и не разорительно ли будет отапливать объект, если он окажется очень большим. Критически стоит подходить и к соотношению цены и качества

«Хороший объект не будет стоить дешевле „рынка“, эта мысль всегда должна быть в голове, как бы не хотелось сэкономить. Хорошо, чтобы в процессе подбора дома участвовал специалист, который обладает опытом оценки недвижимости и может, например, сказать какой профнастил использован на крыше, сделает экспертизу: проверит фундамент, все коммуникации, качество постройки септика, теплопроводность стен и многое другое», — отмечает Александр Белин.

По словам Александра, важно проверять и документы при выборе дома или участка, особенно если недвижимость приобретается с помощью ипотечных программ

«Документов большое количество и самостоятельно проверить все бумаги будет сложно

Самое важное, с чем чаще всего обманывают мошенники при продаже наделов — статус земли

Нужно обращать внимание на различные охранные зоны, на некоторых нельзя возводить капитальные строения. А, например, на садовом участке дом на фундаменте построить можно, но приобрести его по программе сельской ипотеки — нельзя», — отмечает эксперт

Разберитесь, сможете ли найти квартиру самостоятельно – или легче нанять риелтора

Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.

Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.

Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.