Покупка квартиры без риэлтора: инструкция, документы, риски

Документальное оформление

Если вас все устроило, пора переходить к заключительному этапу – проверке и оформлению документов. Это самый ответственный момент!

Большинство мошеннических сделок, могущих оставить покупателей без жилья и денег, происходит именно на этом этапе.

1. Всегда внимательно читайте то, что подписываете.
   Ни в коем случае не подписывайте бумаги, не читая. Помните, чем вы рискуете.
2. Все документы, представленные вам продавцом, должны быть оригиналами.
   Предоставление копий не всегда является признаком мошенничества, но обязательно должно насторожить.
3. Сделка должна заключаться с дееспособным собственником помещения.
   Если сам владелец не показывается вам на глаза, а все переговоры ведет друг, родственник или иной посредник – это должно насторожить сразу. Если хозяин официально недееспособен, эта сделка может быть признана недействительной, и лучше поискать другой вариант.
4. Будьте особо внимательны, если в покупаемой квартире прописаны несовершеннолетние.
   По закону их можно выписать только в том случае, если они сразу прописываются в другом жилье. Иначе могут быть проблемы с органами опеки. Если будет установлено, что охраняемые законом права и интересы несовершеннолетнего были нарушены, договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в судебном порядке.
5. Проверьте историю покупаемой квартиры.
   Как давно владеет ею нынешний собственник, каким образом она была приобретена, и кто был хозяином до этого.

Документы, оригиналы которых вам обязан предоставить хозяин:

• Свидетельство о праве собственности на квартиру.
• Если собственник состоит в браке, при продаже потребуется нотариально заверенное согласие его второй половины на проведение сделки.
• Если в покупаемой квартире прописан несовершеннолетний, необходимо официальное разрешение от органов опеки на выписку ребенка из квартиры и ее продажу.
• Паспорт БТИ (технический паспорт).
• Квитанции по оплате коммунальных услуг за последний месяц. Вообще перед тем, как купить квартиру следует проверить, нет ли задолженностей.
• Выписку из домовой книги.
• Поэтажный план дома.
• Кадастровый паспорт.

Этапы онлайн-покупки квартиры в «КВС»

Рассмотрим процесс поэтапно. Для примера возьмем более сложную сделку с ипотекой. При 100% оплате или рассрочке покупка проходит по тому же сценарию, за исключением пунктов, касающихся кредитного договора.

✓

Выбрать жилой комплекс и квартиру на сайте, добавить планировку в корзину. 

✓

Зарегистрироваться в личном кабинете через СМС

. 

✓

Выбрать форму оплаты: единовременная, рассрочка, ипотека. При рассрочке — выбрать удобную программу, при ипотеке — выбрать параметры: первоначальный взнос, срок и ежемесячный платеж. 

✓

Выбрать банк для ипотеки. Заполнить единую анкету для банка или прикрепить уже полученное одобрение кредита. Если выбран Сбербанк, покупателю предлагается удобная экспресс-анкета.

✓

Заполнить личные данные покупателя (или нескольких покупателей) для ДДУ. После отправки данных с клиентом связывается менеджер отдела сопровождения договоров «КВС» для подтверждения сделки.

✓

Загрузить сканы или фото документов. Это паспорт, СНИЛС, ИНН, копия трудовой книжки, справка о доходах. Все документы перечислены в личном кабинете. Здесь можно также скорректировать уже введенные данные или анкету для банка. Система также сама подскажет, если каких-либо документов не хватает.

✓

Заявка отправляется в банк на одобрение ипотеки. Решение от банка поступает в течение 1-5 дней.

✓

Система автоматически формирует ДДУ. Клиент проверяет данные и подтверждает их. 

✓

Подписать кредитный договор в банке и сформировать усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП). Заявление на УКЭП можно написать как в офисе Сбербанка, так и дистанционно, распечатав его из личного кабинета, подписав и сделав фото или скан.

✓

Подписать ДДУ электронной подписью.

✓

Если клиент состоит в официальном браке, потребуется также загрузить нотариальную тождественность — согласие супруга. 

✓

Документы через ДомКлик автоматически отправляются на регистрацию в Росреестр.

Регистрация занимает до 7 дней. Оплата по договору производится только после его регистрации. 

Как купить квартиру на материнский капитал в 2018-2019 году

Многие молодые семьи хотят купить квартиру на материнский капитал без ипотеки. К сожалению, это сделать удается только в деревнях или небольших городах. Ведь полная сумма сертификата за двух детей всего 453 000 руб.

Тратить государственную помощь можно только через 3 года, но в досрочном порядке их можно направить на:

• первичный взнос для ипотеки;
• погашение задолжностей жилплощади;

Существует всего 3 варианта приобретения на маткапитал:

Способ	Преимущества	Недостатки
Единовременная оплата	Апартаменты сразу переходят во владения	Мало кто на вторичном рынке хочет связываться с маткапиталом
Дополнение к ипотеке	Прибавка к имеющейся сумме	Только крупные банки работают с предоставленной субсидией
Выкуп комнаты от квартиры	Можно найти выгодные условия	Сложность юридического оформления

На что можно потратить материнский капитал при покупке квартиры

Существует всего 4 основных пункта:

• улучшение жилищных условий (ремонт, обустройство и т. д.);
• образование детей;
• сохранение здоровья;
• погашение задолжностей.

В Госдуме окончательно не решили, можно ли осуществлять единовременную выплату 20 тыс. руб. или нет. Хотят повторно обсудить этот вопрос к осени 2017 года

Как купить квартиру за материнский капитал: пошаговая инструкция

С нынешними ценами за 450 тыс. иногда даже комнату в коммуналке не завести. Поэтому выгоднее брать финансовую помощь или еще накопить нужную сумму.

Выполните всего 3 шага:

1. Выбираете жилье и составляете договор купли-продажи. Уточните у продавца, примет ли он маткапитал.

Мало кто хочет работать с государственными субсидиями. Главным недостатком считается отсрочка для продавца до 3 месяцев перед обналичиванием средства.

1. Оформляем разрешение в Пенсионном Фонде.

Чтобы перевести государственную субсидию на счет продавца надо обратиться в пенсионный фонд и подать документы:

• паспорта родителей (копия);
• свидетельство о рождении малыша(копия);
• Маткапитал (оригинал);
• СНИЛС;
• договор купли-продажи или ипотеки (копия);
• выписку с банка о сумме кредита (если брали);
• банковский счет продавца (куда переводить средства).

1. Оформляем сделку и передаем валюту.

Чтобы не возникло никаких проблем и задержек в договоре сразу же оговаривается пункт о штрафных мерах при задержке оплаты.

Как можно обналичить материнский капитал

Согласно современному закону обналичивать средства легально невозможно. Их можно только направить на узкий круг возможностей, по улучшению жизни семьи и ребенка.

Существует множество судебных практик по сходным делам. Каждое дело рассматривается индивидуально, но в основном выдают ограничение или лишение свободы от 1 до 2 лет.

Как оформить приобретение жилья на вторичном рынке?

Поиск недвижимости

Если вы задумали покупать недвижимость без риэлтора, то первым делом потребуется провести работу по сбору так называемого каталога, аналога платного каталога агентства недвижимости. Подыскать потенциально привлекательные варианты советуем в таких местах:

Осмотр

Базовый осмотр включает в себя следующие пункты:

• Проверка состояния пола, стен и потолка, нет ли трещин, ровные ли они.
• Анализ состояния всех коммуникаций в квартире (включите холодную и горячую воду во всех кранах, проверьте выключатели, наличие счетчиков).
• Проверка состояния окон и дверей (в порядке ли замки).
• Изучение инфраструктуры района лично, даже если хозяин заверил, что рядом находится автобусная остановка и функционирует школа).
• Анализ уровня шума (в том числе и исходящего от соседей. Если ответы хозяина квартиры показались неубедительными, расспросите других жильцов).

Важно! Даже если, например, отсутствие парковки не будет являться большим неудобством для претендента, оно может стать аргументом для хозяина снизить цену на жилье

Составление предварительного соглашения

Пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предусматривает заключение предварительного договора для письменной фиксации сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры. В нем необходимо отобразить основные условия сделки:

1. указать характеристику недвижимости;
2. ее цену;
3. порядок проведения взаимных расчетов.

Продавец и покупатель самостоятельно решают, хотят ли они укладывать договор. Для каждой стороны договор является юридической гарантией того, что сделка состоится в указанный срок. Если одна из сторон откажется от заключения основного договора, то участник сделки вправе потребовать в суде исполнения обязательств или денежную компенсацию.

Решаем вопрос о задатке или авансе

По задатку и авансу составляется отдельное соглашение, о дополнительном денежном транше желательно также упомянуть в предварительном или основном договоре.

И задаток, и аванс являются инструментами предоплаты и выполняют такую же как и предварительный документ функцию – подтверждения намерений. Однако только «задаток» прописан в российском законодательстве и влечет за собой правовые последствия.

В статье 380 ГК РФ сказано, что задаток остается у продавца, если покупатель отказывается от заключения контракта, если же виновен в срыве продажи сам продавец – задаток возвращается. Аванс, в свою очередь, только упоминается в законе, обычно, стороны самостоятельно определяют последствия и то, у кого в каких случаях окажутся эти деньги.

Перечень документов

Покупатель предоставляет продавцу документ удостоверяющий личность, а также нотариально заверенное согласие супруга (если есть) на приобретение недвижимости.

О том, какие документы нужны при покупке квартиры, читайте тут, а здесь вы можете узнать о том, какие документы продавец должен отдать покупателю при завершении сделки.

Заключение договора купли-продажи

Гражданский кодекс РФ относит к существенным, таким, которые в обязательном порядке должны быть отражены в договоре купли-продажи, стоимость квартиры. Кроме этого, в договоре желательно максимально четко отразить:

1. способ расчета;
2. сроки выполнения обязательств;
3. форс-мажорные ситуации, при которых возможно расторжение сделки.

Как правило, этот пункт прописывается так: «по согласию сторон или в судебном порядке».

Передача денег

Внимание! Даже если передача денег происходит из рук в руки, точная сумма должна быть закреплена в договоре, чтобы в случае чего, покупатель мог доказать, что отдал за жилье ровно столько. Наиболее безопасным, фиксированным способом передачи денег является использование банковской ячейки/перечисление средств на банковский счет

Наиболее безопасным, фиксированным способом передачи денег является использование банковской ячейки/перечисление средств на банковский счет.

В этом видео расскажут о том, какие типовые ошибки при передаче денег за квартиру совершают стороны и как их избежать:

7 ошибок при передаче денег за квартиру | Как купить квартиру

Определение потребностей, возможностей и поиск вариантов

Тем не менее, купить квартиру без риелтора и прочих посредников вполне реально. Для этого, как отмечалось, достаточно привлечь грамотного юриста, который проверит все документы, и более внимательно относиться к личной безопасности. Итак, формируем требования и ищем варианты…

Баланс потребностей и стоимость жилья

Прежде всего, необходимо определиться с собственными требованиями к приобретаемому жилью и узнать среднюю цену, за которую можно купить недвижимость

Важно сразу сделать выбор — это будет жилье в новостройке или квартира на вторичном рынке. В первом случае нужно найти надежного застройщика и конкретный проект в котором будет приобретаться квартира, после чего подписать договор с девелопером.

Наличие достаточной суммы

Вопрос наличия достаточных средств, конечно, очень важен. Если очевидно, что денег не хватает для покупки жилья в полной мере соответствующего потребностям, можно еще подкопить, взять кредит или поискать продавца, которому необходимо продать жилье настолько быстро, что он готов сбросить цену. Последний вариант (если речь идет о вторичном рынке), является наиболее рискованным и требует тщательной проверки документов.

Кроме того, это могут быть не предложения от реальных собственников, а уловки посредников, когда снижение цены используется только как приманка для будущих клиентов. Значительно сниженная цена относительно рынка также может оказаться приманкой мошенника. Таким образом, лучше не рисковать, делая ставку на поиск жилья по низкой цене.

Как приобрести жилье самому без посредников? Рассмотрим варианты

За наличные С января 2010 года приобрести квартиру за наличные можно только, если сумма не превысила 600 000 рублей. Остальную сумму можно перевести на счет продавца в банке.

Это ограничение можно обойти, если передать продавцу наличные в валюте. Недостаток такого способа в том, что рынок неустойчив, так что одна из сторон может понести убытки.

В ипотеку

Если вы решили приобрести квартиру без посредников в ипотеку, то нужно вначале отправиться на поиски жилья, осмотреть имеющиеся варианты, а если какой-то из них вам понравился, то нужно договориться с продавцом о цене и залоге. Но до того, как отдать залог, в банке предстоит взять распечатку с требованиями по квартире.

Там указывается:

• метраж;
• год постройки;
• размер помещений и так далее.

Совет! Если по требованиям банка квартира подходит, то предстоит определиться с залогом.

Он не большой, так как это намерения о покупке. Для этого предстоит обратиться к своему кредитному менеджеру и следовать его инструкциям.

С субсидией

Субсидия – это единовременная безвозмездная выплата. Если вы покупаете жилье без посредников с субсидией, то претендовать на нее вы сможете, если относитесь к следующей категории:

• молодая семья;
• многодетная семья;
• малообеспеченная семья;
• военнослужащие, госслужащие;
• ветераны и инвалиды ВОВ;
• работники бюджетной сферы;
• молодые специалисты, проживающие в селе и работающие на аграрно-промышленных предприятиях.

В рассрочку

Суть этого варианта покупки в том, что покупатель вначале отдает продавцу в качестве задатка часть суммы, вторую – перед сдачей документов. Третья часть попадает на руки продавца после получения покупателем свидетельства о регистрации права собственности.

Срок, на который оформляют рассрочку, составляет от 3 месяцев до 1 года. Крайне редко продавцы соглашаются на срок до 2 лет. Первоначальный взнос составляет ½ часть от общей стоимости квартиры (детально о том, можно ли купить квартиру без первоначального взноса и как это сделать, читайте здесь).

Если вы решили приобрести квартиру без посредников в рассрочку, то рисков здесь довольно много. Нередко возникает такая схема, когда покупателю, работающему без посредников, предлагают оформить предварительное соглашение купли-продажи и после погашения всей суммы передать жилье в собственность.

Подвох в том, что покупатель может внести деньги в недостроенный дом только по договоре долевого участия. А вот ПДКП – это возможность утаить определённые проблемы с документацией.

Больше об условиях и нюансах покупки квартиры с рассрочкой платежа, читайте тут, а как правильно составить договор купли-продажи жилья с ежемесячными или ежеквартальными платежами, можно узнать здесь.

От застройщика

Самой безопасной при самостоятельном приобретении квартиры остается сделка с новостройками. Дело в том, что это жилье без юридической истории, так что первым хозяином квартиры будете именно вы. Но и здесь не стоит терять бдительность: нужно внимательно изучить всю документацию, которую предоставляет застройщик, оценить репутацию и надежность компании.

Получить максимальную защищенность челок, покупающий квартиру без посредников, сможет по договору долевого участия в строительстве. Отыскать квартиру без посредников в новостройке очень просто. Информация такого рода имеется на:

• сайтах застройщиков;
• интернет-порталах о недвижимости;
• в газетах.

После того, как вы сами отыскали подходящий вариант, то можно отправиться на осмотр квартиры. Так как покупка жилья происходит без посредников, то ответственность за безопасность сделки полностью лежит на вас

Не нужно стесняться задавать «неудобные» вопросы, общая внимание на ответы и поведение продавца

В обязательном порядке проверить наличие правоустанавливающей документации у продавца, а еще поинтересоваться, какая именно недвижимость находится в его собственности. До того, как подписать договор купли-продажи квартиры, стоит потребовать от продавца справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и выписки из домовой книги.

Важно! Подписывать договор и передавать деньги нужно на нейтральной территории.

Регистрация в Росреестре

Сразу же после подписания договора купли-продажи все документы отправляются в Росреестр для регистрации возникшего права собственности. Там все еще раз тщательно проверяется. Если нет никаких проблем, право собственности официально переоформляется на покупателя квартиры.

Сейчас многим клиентам предлагается электронная регистрация права собственности в Росреестре. Это не только избавляет покупателя от необходимости самостоятельно посещать данную организацию, но и существенно ускоряет регистрацию. Электронная регистрация занимает 1-3 рабочих дня, а при личном визите придется потратить до 5-7 рабочих дней.

Только после успешно завершенной регистрации права собственности продавец получает доступ к деньгам, уже находящимся на номинальном счете.

Приобретение жилья через риелтора или самостоятельно

В первую очередь необходимо ознакомиться с особенностями покупки квартиры, а также выяснить, какие документы на вторичку и самого гражданина потребуются для выполнения процесса. После этого стоит ознакомиться с уловками, которые используют мошенники, чтобы ввести покупателя в заблуждение для реализации неликвидного имущества или незаконного получения денежных средств. Зная правила проведения процедуры, человек откажется от покупки жилья с обременением или оспариванием соглашения.

Непосредственно сама купля-продажа квартиры осуществляется по следующей процедуре:

• Лицо анализирует предложения или обращается к риелтору, выбирает подходящую квартиру, договаривается с продавцом и проводит осмотр объекта.
• Стороны ведут переговоры о стоимости жилья, сроках заселения и перерегистрации квартиры.
• Потенциальный покупатель проводит проверку документов и самого продавца. Если требуется, можно привлечь юриста.
• Осуществляется заключение предварительного договора купли-продажи жилья. В документе фиксируют намерения сторон о покупке квартиры. Если требуется, документ может быть изменён в последующем.
• Предоставляется аванс, если стороны договорились о выплате. Обязательно нужно заключить соглашение, подтверждающее факт передачи денежных средств.
• Стороны проверяют документы, а затем готовят основной договор и подписывают его.

На каждом этапе можно столкнуться с мошенниками. Нужно научиться распознавать их.

Видео

Поиск объявления о продаже жилья

Самостоятельно подобрать квартиру, удовлетворяющую все требования гражданина, проблематично. Поэтому к процедуре в 90% случаях привлекают риелтора. Специалист не всегда добросовестно выполняет свои обязательства. Он стремится извлечь из сделки максимальную выгоду.

Для этого используют следующие уловки:

• подают объявление о продаже квартир, которых не существует. Цена такой недвижимости сильно занижена, а фото взяты из соцсетей. Разговаривая со специалистом, нужно уточнять стоимость и местоположение жилья, а также нюансы перепланировки. Если записи об объекте отсутствуют, показания специалиста путаются, это может говорить о мошенничестве;
• клиенту показывают самые низколиквидные квартиры. Желая быстрее найти жилье, клиент сообщает информацию о желаемом помещении. При этом риелтор поступает наоборот. Он приводит покупателя в самые неликвидные помещения. В результате человек впадает в отчаяние. А затем ему показывают квартиру, соответствующую параметрам;
• создаётся ажиотаж. Чтобы человек быстрее принял решение, на него оказывают давление. Риелтору начинают постоянно звонить с просьбами не показывать жилье. На осмотр квартиры приезжают другие покупатели. В результате у человека создается впечатление, что жилье скоро заберут;
• требование о предоставлении задатка. Просьба должна насторожить. Если сделка сорвется из-за действий покупателя, денежные средства не вернут. Аванс можно предоставить, оформив соглашение официально;
• использование удачного времени показа квартиры. Риелтор специально приводит потенциального покупателя в момент, когда соседи спят или шумные дети, живущие рядом, находятся в саду. Чтобы составить полную картину о недвижимости, нужно смотреть помещение в разное время суток;
• копирование объявлений. Если квартиру изначально продавали по одной цене, а затем выставили объявление со стоимостью значительно ниже, доверять подобному не стоит. Риелтор выполняет такие действия с надеждой, что участники процедуры смогут договориться, а он получит свой процент;
• в адресе квартиры допущена ошибка. Схема считается грязной. Её используют, чтобы продать неликвидные помещения по завышенной цене. Метод рассчитан на доверчивого покупателя. Риелтор показывает потенциальному собственнику квартиру, которую сдают в аренду. При этом недвижимость расположена по похожему адресу. Покупатель соглашается на сделку, рассчитывая, что риелтор самостоятельно проверит все документы.

Видео

Инструкция по покупке квартиры без помощи риэлтора

Самостоятельное осуществление покупки недвижимости следует проводить с учетом нюансов всех ее этапов. В числе таковых можно назвать:

1. Подбор базы недвижимых объектов по заданным критериям;
2. Осмотр квартиры и оценка ее соответствия заявленным требованиям (наличие изъянов или слабая инфраструктурная развитость могут позволить снизить установленную продавцом стоимость);
3. Ознакомление с правоустанавливающими и другими сопутствующими документами продавца (предварительная проверка добросовестности контрстороны убережет от обмана или мошенничества, подтвердит юридическую чистоту сделки и отсутствие на квартире долгов);
4. Утверждение всех условий приобретения (конечная стоимость, размер авансового взноса, сроки, порядок распределения расходов за дополнительные услуги);
5. Заключение предварительного договора и внесение части стоимости квартиры под расписку (в таком договоре зафиксированы все существенные условия основного договора, а оставление сторонами на нем своей подписи подтверждает, что достигнуто согласие и недопустим односторонний порядок изменения условий);
6. Заключение основного договора (при ипотеке его заключение допускается в присутствии работника банка; при покупке за счет собственных средств можно привлечь нотариуса);
7. Перечисление денежных средств продавцу;
8. Передача документов на регистрацию права собственности.

Перечь документов, необходимый для покупки и оформления квартиры в собственность

• Паспорт продавца и покупателя;
• Предварительный договор (не имеет обязательного характера, заключение предусматривают для того, чтобы стороны могли подтвердить серьезность намерений и согласие по всем существенным условия);
• Расписка о принятии части суммы по предварительному договору (обычно покупатель оставляет в качестве залога 50 тысяч продавцу, которые позже будут засчитаны в пользу всей стоимости недвижимости);
• Правоустанавливающие документы на недвижимую собственность (свидетельство о регистрации права собственности и документ, выступающий основанием ее более раннего приобретения нынешним правообладателем: свидетельство о наследстве, договор дарения, приватизации, ренты, купли-продажи);
• Технический паспорт и план объекта (выдает БТИ);
• Выписка из ЕГРП (подтверждает отсутствие обременений);
• Согласие на продажу квартиры от супруги (если недвижимость находится в общей совместной собственности) или от других сособственников (в случае покупки доли квартиры);
• Согласие на покупку квартиры от супруга (супруги) заемщика (при ипотечных правоотношениях);
• Справка от управляющей компании, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• Выписка из книги домового учета, подтверждающая отсутствие других зарегистрированных на жилплощади лиц;
• Кредитный договор, договор поручительства (в случае оформления покупки в ипотеку);
• Квитанция об уплате государственной пошлины (от 2000 рублей).
• Разрешение от законных представителей или органа социальной защиты (если продавец недвижимости – несовершеннолетний);
• Справка от психо-, наркодиспансера, подтверждающая полную дееспособность продавца (носит рекомендательный характер и не обязательна при фиксации сделки);

На завершающем этапе – переходе прав собственности, сторонам договора купли-продажи (лично или через представителей) необходимо передать перечисленные документы в орган, уполномоченный на проведение государственной регистрации недвижимости (Росреестр, МФЦ). По истечении 7-10 рабочих дней новому собственнику выдадут правоустанавливающий документ.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Иногда удобнее приобрести жилье на вторичном рынке, заплатил средства, и нет забот о покупке шкафов, телевизоров, отделке комнат, заплатил и живи в свое удовольствие. Разберемся, что нужно знать при выборе жилья и как не попасться на уловки обманщиков.

Обязательно перед приобретением и подписью документов лично проверьте все условия и обсудите возможные неудобства.

Как могут обмануть при покупке квартиры с рук

Каждый год находят много недобросовестных предпринимателей в сфере недвижимости. Поэтому рассмотрим самые распространенные схемы злоумышленников. Прогорают в основном на недобросовестных риелторах, именно им легче всего обмануть клиента и уйти незамеченными.

Популярные схемы мошенничества:

• фальшивая продажа.
• владелец не выписывается после продажи;
• одновременная передачи прав владений нескольким покупателям;
• подделка бумаг;
• подставной сосед (специально создают дискомфорт).

Рассмотрим первый пример, он легкий и ясный. Владелец продает жилплощадь, а потом подает в суд на покупателя из-за любой причины. Суд возвращает финансы плательщику, а площадь продавцу. Но делается это так, чтобы денег вернулось меньше (в договоре купли-продаже указывается сумма меньше реальной).

Остальные схемы работают по схожему принципу. Сделка совершается на законном основании, но потом через суд квартиру отбирают в пользу продавца. А из-за некорректности документов мошенник получает свою долю прибыли.

Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Сделать это можно на сайте https://rosreestr.net. На сайте есть возможность полной проверки недвижимости перед покупкой, при покупке на вторичном рынке, данная проверка является обязательной.

Покупая имущество «бывшее в употреблении» важно не попасться на конфликтных людей или обманщиков. Чтобы не рваться на них выполните следующие действия:

1. Анализ предыдущих собственников.
2. История операций с недвижимостью.
3. Узнайте о продавце и его прошлом.

Каждый из этих этапов позволяет убедиться в том, что не придется иметь дело с мошенниками. Если объект регулярно переходил от одного человека к другому, то с ним что-то не так (участвует в махинациях или условия проживания отвратительные).

Также уточните следующую информацию у владельца:

1. Подтверждение владения имуществом (договор купли-продажи, дарения, выигрыш и т. д.).
2. Если жилище перешло в наследственном порядке, то запросите свидетельство на наследственность.
3. Вспомогательные бумаги, подтверждающие собственность конкретно для этого владельца (квитанции, счета и т. п.).
4. Документация технической группы (экпликация, поэтажный план, кадастровый паспорт). В них сравните площадь и планировку с действительной, чтобы не остаться обманутым.
5. Выписка домовой книги о количестве прописанных жильцов.
6. Паспорт владельца (чтобы сравнить с данными из бумаг).
7. Заверенное согласие других членов семьи на продажу(особенно если семья в разводе).

Если человек не планирует показывать справки, то это повод задуматься о его честности. Возможно, что он еще один мошенник и связываться с ним не стоит.

Основные способы покупки квартиры

После проверки всех условий можно перейти к оплате. Существует 7  основных способов:

• оплата наличными;
• ипотека;
• рассрочка (больше первоначальный вклад);
• вложение материнского капитала;
• предварительное бронирование площади в новостройке ( долевое строительство);
• выкуп места у подрядчика (та же новостройка).

Особое внимание уделите на всевозможные льготы и поблажки от страны. Как правило, банковские учреждения периодически проводят различные акции за счет сотрудничества с застройщиками

Чтобы не потерять деньги соблюдайте правила безопасности:

• потребуйте расписку о передаче документов и заверьте ее у нотариуса, после этого передавайте требуемую сумму;
• найдите независимых свидетелей, чтобы они подтвердили факт передачи средств;
• воспользуйтесь услугами банковского учреждения (положить деньги в ячейку и отдать ключ продавцу).

Наилучшим считается последний вариант, здесь меньше риск нападения во время переноса финансов.

Поиск вариантов

Есть несколько источников информации о предложениях на рынке недвижимости. Первое, с чего начинают поиск квартиры на продажу — опрос знакомых. Способ довольно надежный, но малоэффективный, так как не каждый день люди продают жилье и сообщают друзьям и родственникам.

Второй способ — изучение бесплатных объявлений о продаже. Часть продавцов размещает их в традиционных газетах, другие используют электронные доски объявлений. В настоящее время в каждом регионе есть по нескольку подобных ресурсов. Очень часто объявление о продаже одного и того же объекта публикуют сразу несколько авторов. Большинство из них риэлторы, но где-то есть и оригинальное объявление владельца. Чаще всего оно оказывается в нижней части списка.

Если не полениться и поискать, есть шанс оформить сделку без участия посредников с обеих сторон. Использовать объявление может и сам покупатель. Но стоит быть готовым к тому, что 9/10 поступивших звонков будут все от тех же посредников.

Искать информацию о продаваемых квартирах в понравившемся районе можно и при личном общении. Словоохотливые старушки на лавочках, консьержи и сотрудники управляющих компаний могут стать источниками ценной информации, позволяющей пообщаться с хозяином напрямую и купить квартиру без посредников. Надо лишь запастись терпением и не стесняться задавать людям вопросы. Правда есть риск быть принятым за мошенника или вора, но при правильном поведении он незначителен.

Шаг 3. Переговоры по телефону

Грамотно проведённые переговоры по телефону позволяют сразу отсечь проблемные объекты, а также те, хозяева которых на самом деле ещё не созрели для продажи.

Также в ходе телефонных переговоров стоит узнать, кто руководит процессом продажи (владелец или один из родственников), сколько собственников у квартиры, есть ли среди них дети, кто в квартире прописан, использован ли при покупке материнский капитал. Если нынешний владелец получил квартиру в наследство, лучше сразу уточнить, есть ли ещё наследники, которые могут претендовать на наследство.

Ранее портал METRTV.ru рассказал о ситуациях, в которых от покупки квартиры следует воздержаться.

Документы на квартиру

Если гражданин уже нашел для себя квартиру, нужно запросить у продавца такие документы для ознакомления:

• Документы, подтверждающие возникновение права собственности. Из них становится понятно, как квартира перешла в собственность к владельцу.
• Документы, подтверждающие права на квартиру. Из них видно, является ли продавец собственником или есть совладельцы.
• Технический паспорт, составленный специалистами БТИ. Нужно посмотреть, были ли перепланировки, узаконены ли они. В этом же документе можно увидеть материал постройки дома и год.
• Кадастровый паспорт. Здесь присутствуют сведения о кадастровой стоимости объекта и главных его характеристиках.
• Выписка из домовой книги укажет на количество зарегистрированных на данной жилплощади, а также на круг лиц, которые имеют право на проживание. Особенно осторожным следует быть с теми квартирами, где присутствует выделение долей несовершеннолетним.
• Справки из диспансеров — психоневрологического и наркологического. Это нужно для установления дееспособности продавца, если что-то в его поведении настораживает и вызывает подозрения.

Шаг 7. Внесение аванса и заключение предварительного договора

Система внесения задатков сегодня почти не применяется. При задатке, если договорённость разрывается по инициативе покупателя, то он теряет сумму задатка, а если по инициативе продавца – то он должен вернуть задаток в двойном размере. Поэтому сегодня почти повсеместно используется система аванса. Что менее рискованно для сторон.

Если квартира предлагается по очень привлекательной цене, то имеет смысл внести аванс как можно быстрее, чтобы «застолбить» объект (то есть это будет не шестой шаг, а четвёртый). Одновременно с этим заключается предварительный договор (форму можно скачать), в котором указываются основные условия договора будущего купли-продажи (полные данные всех сторон, адрес объекта, его цена, условия выписки жильцов, сроки освобождения квартиры и пр.). Также в предварительном договоре следует указать, что если всплывут факты, препятствующие совершению сделки, то аванс возвращается покупателю в полном объёме.

Предварительный договор можно оформить как «Соглашение об авансе». В этой бумаге также прописываются основные условия планирующегося договора купли-продажи. Образец соглашения об авансе можно скопировать или скачать здесь.