Куплю комнату в москве

Видео про порядок купли продажи-квартиры

Подводя итог о возможности продажи квартиры разных форм собственности, становится понятно, что к решению вопроса следует подходить очень ответственно в любой ситуации. Перед началом поиска покупателей узнайте, что нужно для продажи квартиры, полный список необходимых документов. Чтобы сэкономить на оплате услуг риэлтора, которые не всегда могут оказать высококвалифицированную помощь, вы можете собрать весь комплект документации для сделки по продаже квартиры от и до самостоятельно.

Посмотрите наглядный пример такого подхода в одном из предложенных ниже роликов. Полный контроль всех этапов проведения сделки позволит быть уверенным, что на завершающем этапе не встретятся «подводные камни», а документы вы сможете проверить самостоятельно. Проведенная оценка стоимости жилья, соответствие плана квартиры в техпаспорте и действительное расположение стен, вовремя выписанные с продаваемой площади жильцы – все это ускорит процесс процедуры финального подписания договора «купля-продажа» и передачу денежных средств, даже в случае продажи ипотеки.

Сделка от и до

Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости
Смотреть видео

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Статья обновлена: 13.05.2019

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
2. Уточнить адреса собственников.
3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
5. Составить реестр своей рассылки.
6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Что понимается под коммунальной квартирой?

Если говорить о конкретном определении коммунальной квартиры, то его попросту не существует, т.к. в современной российской действительности подобное жилье не строится. Последний раз вопрос с коммуналками поднимался в 1998 году, когда нужно было решить возникшие с ними приватизационные проблемы. Внесенными тогда изменениями в законодательство их приравняли к обычным квартирам.

Тем не менее, всем довольно легко понять что подразумевается под «коммуналкой». Коммунальную квартиру отличают следующие черты:

• это квартира в которой проживает несколько нанимателей, каждый из которых (по отдельности или семьями), оплачивает коммунальные услуги самостоятельно. Разделенные лицевые счета — главный, определяющий признак коммунального характера жилья;
• тогда как каждому нанимателю принадлежит одна или несколько комнат, то места общего пользования (коридор, ванная, кухня, балкон) находятся в долевом владении, пропорциональном площадям комнат;
• все из нанимателей владеют своей жилплощадью на основании отдельного договора не зависящего от договоров соседей.

Особенности продажи подобной квартиры

Сразу же нужно сказать, что процесс этот отличен от того, как продается доля в квартире, которая находится в обычном панельном доме. В случае с коммунальным жильем, каждая комната в нем — это отдельный объект недвижимости, на который также может быть долевая собственность. Тогда как доля в отдельной квартире — это часть целого жилого пространства.

Право собственности на не приватизированное жилье находится у двух субъектов:

• администрация населенного пункта, в котором оно расположено;
• компании, управляющие муниципальным имуществом.

Гражданским кодексом обговорено именно получение разрешения в обоих инстанциях, иначе проведение сделки попросту невозможно.

Ну а если комната в коммуналке приватизирована, то при продаже Вас ждет только одно существенное ограничение — ваши соседи. Точнее их право на приоритетную покупку вашей комнаты.

Некоторые нюансы при продаже комнаты в коммунальной квартире:

• Вы обязаны письменно уведомить всех других собственников квартиры даже если Вы видите их каждый день, они и так знают о продаже и не имеют никаких возражений;
• соседи имеют право думать о предложении в течении месяца с момента получения уведомления;
• в этой бумаге Вы должны указать ожидаемую сумму продажи жилья, а также ваше отношение к возможности оформить рассрочку на оплату покупки;
• соседи могут либо отказаться, либо выкупить, либо попросту проигнорировать предложение. В первых двух случаях нужно письменно это засвидетельствовать. Отказ же признается по истечении срока;
• если последует продажа комнаты третьему лицу, то цена ее уже не может превышать сумму, которую Вы указывали в извещении.

Возможные трудности с соседями

Несмотря на то, что никакого разрешения Вам не требуется, соседи могут по тем или иным причинам препятствовать продаже вашей комнаты. Связано это будет с все тем же уведомлением.

Сначала нужно определить перечень тех лиц кому Вы вообще должны посылать это уведомление. Среди них могут быть:

• собственники других комнат в вашей квартире;
• муниципальные власти. Если некоторые из комнат не приватизированы, то извещать их нанимателей не нужно. Собственник в этом случае — городские власти;
• органы попечительства и опеки. Разрешение от них потребуется если одним из владельцев приватизированной площади выступает лицо не достигшее 18 лет;
• родители или опекуны вышеуказанных лиц.

Могут возникнуть следующие проблемы, препятствующие вашему праву продать свое имущество:

• местонахождение собственника неизвестно. Очень сложная ситуация — поможет только обращение в суд, в котором нужно указать, что необходимо установить его местонахождение, дабы реализовать право приоритетной покупки. Возможно придется признать человека пропавшим без вести;
• собственник скончался, а наследник либо не успел вступить в права, либо его нет вовсе. Еще более проблемная ситуация. Также потребуется обратиться в суд, дабы найти наследника, либо добиться признания жилья бесхозным;
• собственник живет в другом городе, местонахождение его известно. Нужно будет оправить точно такое же извещение по почте. Единственным нюансом является необходимость нотариально его заверить;
• если собственник отказался его получить (стоит штамп), то дождитесь истечения положенного месяца;
• собственник игнорирует извещение — воспользуйтесь помощью нотариуса. Пусть он отправит заказное письмо.

Процесс продажи комнаты

Договорившись со всеми можно перейти непосредственно к сделке. Потребуются следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на комнату;
• выписка из Росреестра;
• справка из БТИ о технической характеристике квартиры;
• кадастровый паспорт;
• справка о всех зарегистрированных жильцах на этой площади;
• гражданские Паспорта продавца и покупателя;
• документы, свидетельствующие об извещении всех остальных собственников в коммунальной квартире.

После заключения договора, нужно с ним будет обратиться в Регпалату, после регистрации в которой весь процесс считается завершенным.

Продажа комнаты в коммуналке при несогласии соседей

В данной ситуации необходимо обратиться за помощью к специалисту- юристу. Вот что советуют многие из них:

• Необходимо хорошо послушать и следовать рекомендациям юриста;
• Должны быть подготовлены все необходимые документы на жилплощадь;
• Должны быть на руках все квитанции об оплате коммунальных услуг. Но если с этим пунктом имеются некие проблемы, ничего страшного. Если продавец сможет договориться с покупателем, тот может в дальнейшем их оплатить. В таком случае заключается определенный договор и необходимо прописать данный пункт в договоре купли-продажи, как дополнительное условие сделки;
• Следующим шагом будет оценка стоимости продаваемой комнаты. Для этого необходимо связаться с юристом и проконсультироваться, сколько может стоить такая квартира;
• Консультация о поиске покупателя и правильном оформлении сделки. Если продавец не может самостоятельно провести данный процесс, то лучше всего доверить сделку специалисту, заключив договор со специальной компанией.

Если продавец хочет быстро продать свою долю в коммунальной квартире, ему необходимо заранее поговорить с соседями и взять с них согласие, заверенное нотариусом. В таком случае никаких проблем не возникнет. А если отнестись к данному процессу халатно, то он может затянуться на очень долгое время.

По мнению многих специалистов, реализация коммунального жилья, является, пожалуй, самым хлопотным мероприятием, ведь сторонам придется решать массу нюансов, а именно:

• выяснение статуса жилья;
• проверка долгов;
• установка преимущественного права.

На самом деле в нашем законодательстве нет четкого определения, что представляет собой такое жилье. Этот вид недвижимости достался нам в наследство со времен революции. В те времена зажиточных людей, занимающих просторные помещения с большой площадью, усиленно притеснили, разделив комнаты и подселив квартирантов.

В наши дни о понятии коммунального жилья можно прочитать в специальном нормативном акте, а если же говорить более кратко, такая недвижимость представляет собой жилое помещение из пяти и более комнат, принадлежащих различным владельцам, не обремененным родственными узами. Правда, имеются и исключения, например, коммуналки с правом долевой собственности, в этом случае собственники комнат имеют право лишь на долю в местах общего пользования (кухня, ванная, туалет).

Стоит подчеркнуть, что продажа такого жилья не всегда возможна

Если у вас имеется в собственности подобное жилье, и при этом не знаете, как продать коммунальную квартиру, в первую очередь обратите внимание на следующее:

• приватизирована ли комната;
• отсутствуют ли долги по коммунальным платежам;
• не наложен ли на недвижимость арест;
• наличие правоустанавливающих документов на комнату.

Если же какие-либо из перечисленных выше документов вызывают у вас ряд вопросов, обратитесь к специалистам юридического профиля, чтобы избежать в дальнейшем проблем.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

• соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
• иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

• выкупают долю;
• предоставляют письменный отказ;
• вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2021 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2021 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

• разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
• оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
• удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» – такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

Что такое коммунальная квартира, определение по закону

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Коммунальная квартира – жилище, в котором одновременно обитают сразу несколько жильцов. При этом они часто не выступают по отношению друг к другу родственниками. В таком жилье может быть несколько помещений. В каждом из них проживает гражданин или семья. При этом они могут быть как собственниками, так и простыми нанимателями. Для коммуналки определение по закону косвенно предусмотрено в ЖК (статья 41). Там указано, что помещения в коммуналках принадлежат их владельцам по праву долевой собственности.

Коммунальное жилье чаще имеет общий туалет, а также ванную. Общим имуществом в нем также является прихожая вместе с кухней. Владельцы несут такие же права, вместе с обязанностями, что и собственники полноценных квартир.

Они могут распоряжаться своими помещениями, сдавать их в аренду. При этом ЖК в статье 30 предписывает хозяевам и нанимателям жилья следить за его состоянием, пользоваться им по установленным правилам проживания и учитывать интересы соседей.

Приватизация

Приватизировать можно только ту площадь, которая принадлежит муниципальным властях. Можно приватизировать только отдельное помещение (комнату или квартиру). Нельзя приватизировать комнату в студенческом общежитии или жилом здании, принадлежащим конкретному предприятию. Кроме того, комната должна иметь статус жилой. Процедуру приватизации регулирует 7 статья ФЗ № 189 от 29.12.2004 и 2 статья Закона № 1541-1 от 04.07.1991 года.

Необходимые документы:

• заявление на приватизацию (с заверением ЖЭУ);
• паспорта всех прописанных жильцов или свидетельств о рождении (для детей до 14 лет);
• договор социального найма;
• кадастровые бумаги;
• техпаспорт;
• справка о том, что для всех участвующих приватизация проходит впервые;
• нотариальный отказ лиц от участия в приватизации;
• выписки из домовой книги;
• оплаченная госпошлина.

Собранные документы необходимо подать в муниципальное управление, которое в течение 2-х месяцев обязано рассмотреть заявление и заключить договор о передачи права собственности. Затем этот договор необходимо зарегистрировать в Государственном реестре и получить свидетельство собственника.

Если ваше общежитие считается специализированным жильём, то приватизация будет проходить через суд. Собранные документы (вместе с отказом о приватизации от местного муниципалитета) необходимо подать в районный суд, где расположено общежитие.

Необходимые бумаги

Основное значение имеет документация собственника комнаты в коммунальной квартире,

Следующим основным документом, без которого проводить имущественную сделку недопустимо, является правоустанавливающий документ. Им является официальная бумага – основание возникновения права собственности у продавца на комнату, представленную к сделке. Например:

• договор купли-продажи, мены или дарения;
• договор приватизации;
• свидетельство о наследовании;
• соглашение о разделе имущества;
• решение суда о разделе или признании права собственности.

Этот документ появляется при приобретении объекта, или при его получении по наследству, в дар, путём мены на другое недвижимое имущество. При разделе составляется соглашение или прилагается решение суда. Если он утерян, то восстановить его можно только признанием права собственности в судебном порядке. В суде потребуется уплатить пошлину в размере 300 рублей.

Вторым по значимости является правоудостоверяющий документ. Его тоже получают при оформлении сделки, он выдаётся Росреестром на основании правоустанавливающего документа. Им может быть:

1. Свидетельство о праве собственности, если право на комнату было зарегистрировано до 16 июня 2016 года.
2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если оно было получено позже.

Этот документ также должен быть в наличии. Если он утерян, нужно запросить выписку из ЕГРН в Росреестре. Эта услуга предоставляется через МФЦ бесплатно.

Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы не взаимозаменяемы.

Также должны быть представлены:

1. Выписка из поквартирной книги. Содержит сведения о лицах, прописанных в комнате. Собственник комнаты получает её в управляющей компании (УК). Она выдаётся бесплатно.
2. Технический паспорт комнаты с экспликацией и кадастровым планом. Его получают в БТИ, он правоспособен в течение года. Стоимость на услугу устанавливается в каждом бюро по усмотрению. В среднем по РФ его подготовка оценивается в 1-1,5 тысячи рублей.
3. Справка об инвентарной стоимости. Её следует предъявить нотариусу для определения суммы пошлины за удостоверение ДКП. Приблизительная стоимость этой справки 450-500 рублей.
4. Кадастровая справка об отсутствии ареста, залога и иных обременений на комнату. Её получают в МФЦ. Стоимость 230 рублей.
5. Копия лицевого счёта. Содержит сведения об отсутствии (наличии) задолженности по услугам ЖКХ. Получают её в бухгалтерии УК бесплатно. К ней прилагаются квитанции об оплате.

Для проведения сделки продажи и покупки, перечисленные и иные документы должны присутствовать у собственника в оригиналах и копиях

Нужно обратить внимание, чтобы на них не было порчи, а все внесённые сведения свободно считывались. В случае обнаружения ненадлежащего состояния документа, его следует заменить

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Всегда ли необходим технический план на квартиру при ее продаже?
• Обязателен ли кадастровый паспорт при продаже квартиры и когда он не нужен?
• Документы для продажи квартиры — какие справки нужно взять из БТИ?
• Какие справки нужны для продажи квартиры? Обязательно ли получать документы из ПНД и НД?
• Учимся оформлять документы: как написать уведомление о продаже доли в квартире и ответ на него самостоятельно

«Серые схемы» — все ли так просто?

Распространены ситуации, когда долевой собственник коммунальной квартиры заинтересован в скорой сделке, а общаться с соседями не хочется. Тогда некоторые юристы рекомендуют поступать следующим образом:

• подарить небольшую долю заинтересованному покупателю-третьему лицу, а потом продать ему оставшуюся часть;
• оформить покупателю «квадратные метры» в залог по договору займа, потом намеренно не оплачивать кредит, что автоматически станет поводом для обращения взыскания на жилье;
• «продать» комнату по договору дарения, т.е. фактически получить деньги на руки, а недвижимость оформить как подарок от жильца коммунальной квартиры.

Все эти способы чреваты большими рисками. Если подарить долю в самой комнате, то можно столкнуться с ситуацией, когда одаряемый откажется покупать остальную часть, но будет иметь право жить в коммунальной квартире.

Если оформить жилье по притворной сделке, т.е. прикрывающей реальные намерения сторон, то можно столкнуться с противостоянием со стороны соседей, реально заинтересованной купить долевую недвижимость.

Оплата коммунальных услуг в квартире

Оплата коммунальных услуг производится в зависимости от доли каждого из владельцев в общем имуществе. Чаще всего касательно оплаты фиксируется два основных способа:

1. В каждой жилой комнате имеются индивидуальные приборы учета. Оплата в данном случае будет происходить в зависимости от показателей прибора. Что касается коммунальных услуг за пользование общей территорией, то здесь платежи будут осуществляться по договоренности между жильцами, или в зависимости от их долей.
2. Приборы учета отсутствуют. В данной ситуации оплата коммуналки будет производиться в зависимости от количества проживающих, или с учетом занимаемой площади каждым из жильцов.

В целом, касательно оплаты коммунальных услуг будут действовать следующие правила:

• плата за отопление разделяется на всех жильцов пропорционально их долям;
• для расчета платежей за воду и газ учитывается количество проживающих в коммунальной квартире;
• плата за содержание и ремонт дома оплачивается исходя из расчета долей в местах общего пользования и фактически занимаемой площади.