Как продать комнату в коммунальной квартире в 2020 году?

Правила и порядок сдачи жилплощади

Секрет успешной сдачи комнаты в коммуналке включает в себя несколько составляющих:

1. Подготовка договора аренды.
2. Размещения объявления на всевозможных ресурсах (или привлечение посредника).
3. Поиск ответственных квартиросъемщиков.

Как искать квартирантов – самостоятельно или через агентство?

Помощь риелтора сэкономит время, которое тратится на многочисленные показы жилья. Кроме того, риелтор составит индивидуальный договор, который останется только подписать обеим сторонам.

Удобно пользоваться услугами агентства, если жилье находится в другом регионе, где собственник не проживает. Недостатком здесь является необходимость оплаты услуг агентства недвижимости. Также риелтор не гарантирует быструю сдачу жилья.

При оформлении сделки через агентство недвижимости, убедитесь в его надежности. В некоторых случаях под маской риелтора может оказаться мошенник.

Самостоятельный поиск нанимателей может увенчаться успехом за короткое время, ведь многие ищут предложения напрямую от собственников. Однако без сторонней помощи придется потратить много времени на презентацию жилья будущим жильцам. Также неопытный арендодатель может не разглядеть в потенциальном квартиросъёмщике мошенника или безответственного человека.

Где дать объявление?

Вот несколько площадок, на которых удобно размещать объявления:

1. Социальные сети. Один из вариантов — выложить объявление на своей странице с просьбой о репосте. Чтобы текст увидело как можно людей, добавьте специальные хэштеги, например – недвижимость, аренда, жилье от собственника, аренда комнаты и другие. Также будет нелишним воспользоваться тематическими группами о недвижимости.
2. Найти квартиросъемщика помогут такие интернет-порталы как «Авито», «Юла», «Циан», «Из рук в руки», «Недвижимость на яндексе» и т.д.
3. Печатные издания о недвижимости.
4. К наименее действующим способам относится расклейка объявления на специальных досках у подъездов. Также можно разместить на окне комнаты со стороны улицы растяжку с текстом «Сдам в аренду» и указанием номера телефона.

Учитывая высокую конкуренцию на рынке аренды, ежедневно на сайтах появляются десятки предложений от собственников. В результате ваше объявление быстро опустится в конец поиска. Чтобы этого не произошло, регулярно обновляйте объявление или сделайте его платным.

Как правильно составить договор?

Самое главное при составлении документа учесть спорные ситуации, не надеясь на кажущуюся добропорядочность квартиросъемщика.

Как правило, в договоре указываются следующие сведения:

1. Паспортные данные обеих сторон.
2. Предмет договора (адрес комнаты, площадь, перечень мебели и бытовой техники).
3. Условия проживания.
4. Сроки аренды.
5. Сумма оплаты помещения и коммунальных платежей, в которые может входить электроэнергия, холодная вода, интернет и т.д.).
6. Способ оплаты.
7. Список жильцов, которые будут проживать в комнате и возможность размещения дополнительных лиц.
8. Возможность или невозможность субаренды помещения.
9. Права и обязанности каждой из сторон. Обязательно укажите, как часто собственник может приходить к арендатору. Также рассмотрите ситуации с возможной порчей имущества и ответственностью за нанесенный ущерб.
10. Условия для расторжения. Указывается, в каких случаях возможно прекращение договора по согласию обеих сторон.

• Скачать бланк договора на сдачу комнаты в коммунальной квартире
• Скачать образец договора на сдачу комнаты в коммунальной квартире

Отличия найма и аренды помещения

34 главой Гражданского кодекса РФтридцать пятой главе ГК РФ

Разница двух похожих по смыслу слов в следующем: договор аренды заключают при передаче во временное пользование юридическому лицу. Сдача жилья для проживания физического лица закрепляется договором найма. Кроме того, если в найм сдается только жилое помещение, то в аренду передают:

• офисы;
• склады;
• производственные площади и т.д.

В договоре по найму участвуют наниматель и наймодатель, в договоре аренды – арендодатель и арендатор.

Снять комнату в коммунальной квартире гораздо сложнее, чем стандартную жилплощадь

Основная проблема связана с необходимостью принимать во внимание мнения других жильцов. Впрочем, несмотря на все трудности, при желании всегда можно добиться нужного результата

Образец договора купли-продажи

У нотариуса или в сети интернет можно найти бланк договора, по которому уже и вписать необходимые данные. Заполнить за вас могут и соответствующие представители организации, занимающейся предоставление такого вида услуг за определенную плату.

Если вы решили самостоятельно оформить документ, то следует помнить о том, что в нем в обязательном порядке должны быть отражены следующие сведения:

• Предмет заключаемого договора, срок, в течение которого он будет действовать, а также обязанности и права обеих сторон. Кроме этого здесь отражаются сведения о том, каким образом будет осуществляться передача комнаты новому собственнику.
• Основания, по которым договор будет расторгнут. Это относится к ответственности каждой из стороны. Они могут быть отражены как отдельный пункт, который и прописывается в документе.
• Расчет с продавцом. Это надо для того, чтобы оплата была произведена верно, и без последующих трудностей. Не лишним будет прописать и конкретные реквизиты, куда следует перевести деньги.
• Можно предусмотреть и нестандартные пункты, так как договор является индивидуальным документом. Если есть какие-либо нюансы, то их обязательно прописать.
• В завершении договора указываются все полные данные, в том числе и контакты сторон. Заверяется договор подписями участников сделки.

Если есть желание избежать проблем с повторным заполнением документа, то лучше обратиться к специалисту. Ему стоит лишь назвать важные аспекту сделки и реквизиты. Все остальное он сделает за вас. Определенные тонкости лучше всего согласовать с ним, чтобы все было прописано в документе.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед тем, как начнется продажа комнаты в коммунальной квартире, стоит для начала определиться со всеми выставленными условиями и с окончательной стоимостью. Когда это сделано, отправляются извещения всем имеющимся в наличии собственникам комнат в квартире. При этом в нем должна быть указана стоимость за нее и оформление лучше производить у нотариуса, чтобы избежать лишних проблем. Это делается для того, чтобы они смогли реализовать свое право, прописанное в статье 250 Гражданского Кодекса о том, что они могут выкупить комнату у другого собственника, а также купить другую комнату в одной коммунальной квартире. Пока будет все отсылаться, следует приступить к сбору документов, которые пригодятся и будут необходимы для осуществления продажи. Но для реализации также важен отказ от покупки со стороны других владельцев комнат. На это у них есть время на раздумье, которое установлено в пределах 30 дней.

Бывают случаи, когда у комнаты есть несколько владельцев. В таком случае необходимо получить от них разрешение, нотариально заверенное, что они не против продажи. Если они будут не против, то необходимо будет их выписать. При этом имеется соответствующая процедура для выписки. Когда они не будут зарегистрированы по данному адресу, в паспортном столе выдается справка, в которой все это будет прописано.

Все что останется после прохождения данных этапов – заключить сделку с покупателем, оформив соответствующий договор. Самое главное, чтобы все условия были соблюдены, и вы смогли прийти к общему знаменателю со всеми собственниками.

Оформление сделки и размер госпошлины

В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.

В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.

Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:

• выбирается ближайшая нотариальная контора;
• предоставляются необходимые документы;
• заполняется бланк договора;
• подписывается сторонами;
• уплачивается нотариальный сбор.

Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.

В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:

• акт приема-передачи жилого помещения;
• уведомления, направленные ранее соседям;
• правоустанавливающие документы;
• квиток об оплате государственной пошлины.

В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.

Трудности при продаже

Много проблем связано с теми соседями, которые проживают не по месту регистрации или вообще пропали неизвестно куда. В этом случае, если его не будет в течение года, то можно будет обращаться в суд, чтобы признать его пропавшим без вести. Но после этого начнется целая процедура, связанная с опросом всех родственников, других жильцов и установления других важных моментов. Для ускорения процесса можно этим заняться самостоятельно. При отсутствии соседа, суд назначает управляющего комнатой, которую и отправляется уведомление о возможности купить часть коммунальной квартиры.

Не всегда люди вступают в наследство после смерти. Так можно произойти и с соседом по квартире. Все что потребуется – признать через суд комнаты выморочной, которая уже будет во владении государства. И именно установленному наследнику придется отправлять уведомление.
Сразу стоит быть настроенным на то, что некоторые соседи специально будут избегать получения уведомления. В таком случае, если уже имеется новый покупатель, можно оформить на него дарственную, которая будет не совсем выгодной для нового собственника. Это связано с тем, что родственники продавца в последующем могут претендовать на какую-то часть недвижимости. Договор может составляться и на часть комнаты, а не на всю. В таком случае новый покупатель станет полноправным соседом, которому можно уже предложить выкупить оставшуюся часть на законных основаниях.

Как видно, реализация комнаты в коммунальной квартире является очень трудным процессом, которые заставляет не только собирать документы, но и выполнять требования законодательства, связанные с соседями. Но это лишь капля в море, по сравнению со всей остальной процедурой. Все эти нюансы стоит знать и не отходить ни на шаг. Только это позволит в итоге продать комнату постороннему лицу за предложенную вами сумму денег.

Сохранить

Сохранить

Сохранить

Сохранить

Сохранить

Правила продажи комнаты в коммуналке

В первую очередь нам необходимо определится с тем, сколько будет стоить наша комната в квартире. Здесь выделяют три основных варианта, по которым это можно сделать:

1. Самостоятельная оценка. Тут достаточно будет просмотреть все предложения на рынке и выбрать среднюю стоимость, с учетом всех характеристик.
2. Использовать услуги риэлторов, то есть независимых оценщиков. Они предоставят вам стоимость на помещение, после чего за вами будет выбор, продать ее или нет.
3. Воспользоваться услугами организаций, занимающихся оценкой. В результате этого вам предоставят официальный документ, в котором будут прописаны все моменты и выведена стоимость комнаты. Они в последующем могут использоваться новым владельцем для того, чтобы обратиться в банковские организации, чтобы взять кредит.

Когда человек занимается оценкой лично, он должен учитывать многие факторы, которые окажут влияние на итоговую цену. Сюда стоит отнести этаж, где находится комната, площадь не только вся, но отдельно каждого помещения, ванной, кухни. Если дополнительно будут подсобные помещения, коридоры, кладовки и прочие, то это только повысит стоимость. На стоимость также повлияет не только внешний вид самого дома, но и всей комнаты в квартире, имеющиеся объекты вблизи дома (школы, детские сады, магазины, остановка общественного транспорта), а также те, кто проживает по соседству.

Очень много сил и времени уйдет на продажу той комнаты, которая располагается в доме, который не подвергался даже косметическому ремонту в течение всего срока эксплуатации. То же самое будет касаться и самой комнаты, если она заброшена, в ней никто не проживал и ремонт никто не проводил.

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

• гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
• в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
• в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

• заказным письмом с уведомлением;
• лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

• сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
• собственник комнаты проживает за пределами РФ;
• соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

• любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
• третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

• соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
• иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

• выкупают долю;
• предоставляют письменный отказ;
• вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2021 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2021 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

• разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
• оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
• удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» – такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

Как сделать все официально?

Заключая договор на двенадцать и более месяцев, документ нужно зарегистрировать в Росреестре, согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ.

Нередко владельцы комнат пытаются сдать жилплощадь в обход закона. Учитывая, что налогообложение происходит за годовой период, собственники заключают с квартиросъемщиками контракт на одиннадцать месяцев, а по истечении времени подписывают новый договор. Однако сокрытие дополнительных доходов без уплаты налогов ведет за собой уголовную или административную ответственность (в зависимости от того, сколько налогов было не уплачено).

Уголовная ответственность наступает достаточно редко, поскольку в этом случае собственник должен получить за три года прибыль в размере нескольких миллионов рублей. Для таких нарушителей предусмотрены штрафы до 300 000 рублей, принудительные работы или лишение свободы.

Административная ответственность влечет за собой штраф в размере двадцати процентов от суммы задолженности.

Чтобы избежать карательных мер, нужно регулярно платить налог с прибыли, получаемый от сдачи квартиры. Её размер составляет 13% от суммы, полученной за 12 месяцев. Каждый год собственнику необходимо до 30 апреля сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ и оплачивать налог до 15 июля.