Продажа квартиры после вступления в наследство

Общая информация

При продаже квартиры, полученной по наследству, есть важный нюанс. В зависимости от срока владения унаследованной жилплощадью, продавец может быть освобожден от уплаты налога.

Например, если дочь получила квартиру в наследство, когда можно продать ее, определяется любым моментом после регистрации перехода права собственности. Однако если жилье решили продать в течение первых 5 лет после переоформления (начиная с 2016 года), за вырученные средства придется платить подоходный налог в размере 13% от общей стоимости предмета сделки.

Следует отметить, что, если наследство было принято до наступления 2016 года, закон устанавливает ограничение в виде 3 лет с момента переоформления наследственной массы. При продаже унаследованного жилья действуют те же правила и порядок регистрации, как и в отношении других сделок купли-продажи.

Если возникла потребность в продаже после получения наследства, когда можно продать квартиру, определяется в зависимости от готовности продавца платить 13 процентов в пользу государства.

При оформлении сделки с унаследованной недвижимостью по завещанию есть риск появления нежелательных претендентов, не участвовавших в наследовании из-за нарушений в процедуре

Важно накануне передачи денег убедиться, что других наследников на квартиру нет и быть не может

Описание сделки — продажи унаследованной квартиры

Чтобы исключить возникновение проблем с покупаемой жилплощадью, новому собственнику рекомендуется избегать сделок сразу после наследования. Лучше выждать не менее 3 лет и самому продавцу, поскольку терять 13% от стоимости — слишком дорогая плата за быстрое получение средств.

Инструкция по оформлению сделки включает следующие шаги:

1. Принятие наследства и переоформление недвижимости на себя.
2. Подготовка новых документов (выписка ЕГРП, свидетельство на собственность).
3. Урегулирование вопроса продажи, если квартира унаследована в долях, и другие совладельцы имеют приоритетное право выкупа доли. Чаще договариваются о совместной продаже и разделе полученной суммы между всеми.
4. После подписания договора на продажу жилья, право перерегистрируется на новых владельцев.

Документы для оформления

Список бумаг, необходимый для проведения сделки с унаследованной квартирой, не отличается от общего:

• гражданские документы сторон сделки (всех участников);
• свидетельство наследования;
• выписка ЕГРП, либо свидетельство на собственность из Росреестра;
• техпаспорт недвижимости, кадастровый паспорт;
• выписка об отсутствии обременений и отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• справки о выписке всех жильцов.

Дополнительно могут потребоваться следующие документы:

• письменное согласие супруга, если недвижимость получена совместно;
• разрешение от органов опеки при местной администрации, если часть собственности числится за несовершеннолетним, либо сделка полностью проводится от его имени законными представителями;
• дополнительные справки, документы об отказе других претендентов участвовать в наследовании.

Скачайте

  Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 2 711 hits)

  Заявление об отказе от наследства (образец) (28,5 KiB, 252 hits)

Последняя бумага – важный документ, позволяющий быстрее найти покупателя на квартиру, полученную в наследство. Мало желающих, чтобы спустя некоторое время после передачи денег продавцу, на недвижимость предъявили права посторонние лица из числа претендентов на наследство.

Договор ренты.

  Рента— возмездный способ передачи собственности; возможно сохранение пожизненного пользования ею; договором может быть установлено регулярная выплата получателю ренты определенной суммы денег, части урожая или совершение определенных действий по уходу за собой

  Собственник в договоре может указать получение ренты от передачи ему на пользование:

-имеющегося капитала;

-квартиры или другой недвижимости;

-земельного участка;

-от выплаты по страховому полису;

-по предоставленному кредиту;

-по государственным займам и т.д.

  И при этом наследник не защищен от убытков, понесенных им, исполняя условия договора, в случае досрочного его расторжения владельцем собственности.

Риски по договору ренты

Риск владельца собственности связан с тем, что:

  1) он может стать жертвой недобросовестного плательщика, заинтересованного как   можно раньше перестать платить ренту и получить полное право на недвижимость.   На этой почве пускаются разные ухищрения, вплоть до совершения преступных   деяний.

  2) плательщик ренты может отнести к выполнению своих обязанностей   безответственно, формально исполняя условия соглашения. Такие действия могут,   наоборот, ухудшить условия жизни владельца, который рассчитывал на получение   дохода от своей собственности.

  Риск плательщика ренты может заключаться в том, что, выполнив свои обязанности вполне добросовестно, в итоге имущество может и не получить. В основном, к такому концу приводит оспаривание родственников владельца имущества, когда наступает момент открытия наследства.

Наследственный договор

  Альтернативное завещанию понятие «наследственный договор» в Гражданском Кодексе появился с 2019 года.

  Если раньше ставился вопрос, что лучше оформить: завещание или дарение, теперь возникает вопрос, что лучше: завещание или договор наследования?

  Наследственным договором стали пользоваться довольно часто. Как показывает юридическая практика, и споры, в результате нарушений договорных позиций между сторонами, тоже возникают много. И очень часто причиной такого результата является поверхностное отношение к закреплению в договоре наследования обязанностей сторон.

Особенности наследственного договора

В отличие от одностороннего акта — завещания, в наследственном договоре указываются

-наследники;

-условия, дающие наследникам право на имущество;

-возможность отказа от заключенного соглашения;

-возможность возмещения убытков, нанесенных наследником (в случае наличия таковых);

-сохранение за наследователем прав распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению;

-составляется открыто, в присутствии всех сторон;

-тоже заверяется Нотариусом;

-в нём перечисляются обязательные условия для соблюдения наследователем;

-ясно прописывают их порядок выполнения;

-наследнику дают знать, за что он получит право на имущество;

-собственность остается у наследодателя до момента его смерти;

-наследник защищен возможностью на возмещение убытков, понесенных исполнением условий договора, если наследодатель передумает, и решит досрочно расторгнуть данный договор;

-в силу вступает после смерти наследователя;

-наследник сразу после смерти наследодателя, сможет вступить в права наследования.

Как можно снизить риски?

Если при заключении соглашения будут хорошо изучены нынешние факторы и проанализированы возможные последствия, то любые риски для обеих сторон будут нейтрализованы. Для этого необходимо:

1) подготовку документов поручить опытному юристу;

2) права и обязанности обеих сторон должны быть максимально ясно и подетально описаны, чтобы с юридической точки зрения никакого подключения к документу других, непредвиденных версий в дальнейшем не было.

3) документ в одинаковой степени должен защищать интересы обеих сторон.

 Основным преимуществом наследственного договора является то, что его составление в присутствии нескольких сторон делает невозможным доказать факт давления на наследователя, что исключает возможность возникновения споров о справедливости распределения имущества между родственниками после смерти человека.

Облагается ли налогом продажа квартиры, полученной по наследству

С полученного на территории РФ дохода частные лица оплачивают НДФЛ. Возникновение обязательств подтверждают отчетом в налоговую инспекцию. Допустимо применение вычетов и других льгот, предусмотренных действующим законодательством.

Стандартный порядок действий применяют при продаже недвижимости, оформленной в собственность по наследству.

Налогообложение исключается, когда срок владения квартирой – 3 года и более. Этот норматив действует, если:

Продажу можно оформить только после изменения регистрационных данных в базе ЕГРН.

Наследование без завещания

Если письменное распоряжение отсутствует, наследство распределяется по закону. Определенные доли получают в обязательном порядке:

• дети с возрастом до 18 лет (родные и приемные);
• родители пенсионеры;
• иждивенцы, утратившие трудоспособность.

Далее применяют типовую процедуру последовательной проверки очередности, утвержденную нормативами ГК РФ. Любой претендент вправе отказаться от квартиры письменным заявлением. Если наследство получено, при последующей продаже оплачивают подоходный налог по стандартной схеме.

Наследование по завещанию

В этой ситуации также действует право первоочередного получения доли. После оформления в «Росреестре» новый владелец вправе продать недвижимость с выплатой НДФЛ.

При принудительной продаже наследства

Реализация квартиры без согласия владельца допустима только по решению суда. Принудительный порядок применяют при отсутствии добровольной договоренности о разделении долей. Аналогичный механизм используют, если появился законный претендент после завершения типовой шестимесячной проверки.

Для расчета базы налогообложения в подобных ситуациях пригоден стандартный алгоритм. Подразумеваются следующие исходные условия:

• доход за отчетный период;
• отсутствие льгот.

При одновременной продаже и покупке

При выполнении двух сделок в один налоговый период можно воспользоваться:

• вычетом 1 млн р. за проданную квартиру;
• уменьшением НДФЛ на 13% от суммы (до 2 млн р.) покупки.

На этапе расчета по первому пункту инспектор вправе применить ограничение не менее 70% от кадастровой стоимости (КС), указанной в официальной выписке «Росреестра».

При покупке могут возникнуть претензии, если стороны по ДКП признаны взаимосвязанными лицами (близкие родственники). В данной ситуации предполагается возможность фиктивной сделки.

Разные сроки владения долями

Распоряжение частью квартиры сопряжено с определенными трудностями. Для свободной продажи нужно получить письменные отказы дольщиков, заверенные нотариально.

Проще всего – оформить сделку одновременно. В этом случае оплата НДФЛ выполняется пропорционально распределению имущественных прав. Каждый собственник может использовать вычет по рассмотренным выше правилам.

Если длительность владения частями разная, учитывают в каждом расчете обычное трехлетнее ограничение. После 3-х годичного срока продать недвижимость в долевой собственности можно без налогообложения с полученного дохода.

Если наследник иностранный гражданин

Любой человек вправе получить квартиру в наследство независимо от гражданства. Если личное посещение нотариальной конторы не возможно – поручают оформление поверенному по доверенности. Для заверения распоряжения можно обратиться в консульский отдел посольства.

При продаже до истечения трех лет подоходный налог оплачивают по увеличенной до 30% ставке. Если временной интервал больше, налоговые обязательства снимаются по стандартной схеме.

Следует подчеркнуть, что статус налогового резидента может утратить гражданин РФ при отсутствии на территории страны 183 дня за отчетный год или более. Исключения сделаны для дипломатов, военных, других категорий государственных служащих, находящихся в командировках.

Длинная очередь наследников

Вспомним основные законодательные нормы, закрепленные в Гражданском кодексе (полную информацию содержит раздел «Наследственное право», статьи 1110-1185).

Имущество наследуется по завещанию или по закону (ст. 1111 ГК). Второе вступает в силу при отсутствии первого.

Завещание может быть составлено в пользу любого лица (ст. 1119 ГК), которое получит всё при отсутствии претендентов на обязательную долю в наследстве. Право на обязательную долю имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы (ст. 1149). Они получают не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Завещаний может быть несколько, действительным считается последнее по дате.

Завещание может быть признано недействительным в судебном порядке, если оно поддельное или если на момент его составления человек был недееспособным.

Завещатель может назначить душеприказчика (ст. 1134 ГК), который поможет цивилизованно передать имущество наследникам, пока они окончательно не разругались.

Если завещания не было или оно судом признано поддельным или недействительным, то наследуется имущество по закону. При этом действует правило очередности: наследники каждой последующей очереди вступают в наследство только при отсутствии наследников предшествующей очереди (или в случае их отказа от наследства, лишения их наследства по суду – ст. 1117 о недостойных наследниках). Очередность и перечень наследников указаны в ст. 1142-1145 и ст. 1148:

1-я очередь: дети, супруг и родители наследодателя (ст. 1142). Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления (если один из наследников первой очереди умер до наследодателя, то его доля переходит в равных частях к его потомкам, то есть внукам наследодателя).

2-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления (ст. 1143).

3-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления (ст. 1144).

4-я очередь: родственники третьей степени родства – прадедушки и прабабушки наследодателя.

5-я очередь: дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

6-я очередь: родственники пятой степени родства – дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

7-я очередь: пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Если никто не заявил о правах на наследство, имущество называется выморочным и переходит к государству, а затем, как правило, реализуется на торгах.

Характерные особенности договора о наследовании

Данный вид соглашения или сделки для сферы имущественный отношений во многом в новинку, но выделить ряд его характерных признаков и особенностей, этот момент не мешает.

Ключевая его особенность заключается в самом характере предмета соглашения – это не просто имущество, а наследственная масса. Другой особенный момент заключается в том, что исполняется в полном объёме предметная часть договора только после кончины наследодателя.

В качестве предмета договора могут выступать как отдельные вещи из наследственной массы, например:

• коллекционные картины, антиквариат, предметы искусства, монеты и прочие ценности;
• недвижимое имущество, банковские счета или ценные бумаги;
• специальное имущество, требующее управления, например, бизнес, компания, активы.

Стороны договора о наследстве

Заключаться наследственный договор может, как с физическим лицом, независимо от степени его родства со стороной отчуждателя, а также с юридическим лицом. Как и при любых договорных отношениях, значение имеет дееспособность наследодателя, в противном случае о легитимности такого соглашения речи не может и быть. А его недействительность признаётся посредством доказательства данного факта в рамках судопроизводственных процедур. Наследник или приобретатель также должен быть полностью дееспособным на момент заключения данного соглашения.

Что касается юридических лиц, то они вправе выступать в качестве стороны приобретателя при подобных сделках лишь при условии, что договор не противоречит их основным видам деятельности, указанных в учредительной документации.

В качестве примера, можно привести ситуацию договора, когда стороной-приобретателем выступает ритуальное агентство, которое взамен на приобретение части имущества, например, автомобиля, обязалось обеспечить качественные ритуальные услуги.

Содержательная часть

Свои особенности может иметь и содержание договора. По сути – это условия, на основе которых сторонами достигнуто соглашение, их исполнение, равно, как и не исполнение, имеет различные юридические последствия. Кроме того, наступление любых правовых последствий заключённого договора напрямую связано со смертью стороны, передающей наследство, на основе договорных отношений.

Так, если проводить параллель с процедурой наследования в рамках законных оснований или завещания, открытие наследства происходит по факту смерти гражданина, что документально подтверждается, так как, независимо от формы наследования, является отправной точкой всех наследственных порядков. Подробнее о том, как вступить в наследство по закону, читайте тут.

Другой момент — исполнение тех обязательств, которые были прописаны в содержании наследственного договора. Примечательно, что если данные обязательства не исполнены или факт их исполнения не подтверждается или не доказан, то договорные отношения в рамках судебного разбирательства могут подлежать расторжению в пользу умершего, а вопрос о наследовании имущества или предметов, указанных в договоре, решается по закону.

Отвечает юрист Berkshire Advisory Group Григорий Артамонов:

При покупке квартиры, естественно, налоги не уплачиваются. Однако в данном случае могут возникнуть ежегодные имущественные налоги. Поскольку владелец — пенсионер, на него могут распространяться налоговые льготы. Согласно нормам действующего законодательства, пенсионеры освобождаются от уплаты налогов на одну квартиру, одну машину, одно машиноместо, одну дачу. В данном случае неизвестно, сколько квартир в собственности у владельца, и если он является собственником более чем одной квартиры, то будет вынужден уплачивать налоги, которые могут оказаться весьма высокими, поскольку во многих регионах они сейчас уже исчисляются, исходя из кадастровой стоимости имущества.

Существующие сроки

1. В наследственные права в России можно вступить по истечении 6 месяцев со дня смерти. Если предыдущий наследник отказался от прав на наследство, у настоящего наследника к указанному сроку добавляется еще 3 месяца. Значит, документы можно оформить в течение 9 месяцев.
2. Пропущенные сроки наследования по уважительной причине (болезнь, отсутствие в стране, длительная командировка, отсутствие информации), потенциальный наследник может восстановить, обратившись с иском в суд. Для этого отведен шестимесячный срок, наступающий после устранения уважительных причин пропуска.
3. Каждый правопреемник имеет право обратиться в суд в течение 3 лет с момента, когда он узнал о смерти бывшего хозяина недвижимости.
4. Крайний срок подачи иска в суд о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него, или свершения неправомерного действия в отношении его, составляет 10 лет со дня смерти наследодателя.

Декларация

Реализация наследованного владения обязывает собственника уплатить налог с продажи квартиры. Данная прибыль должна быть отражена налоговой декларацией до 30 апреля, следующего года после сбыта имущества и получения дохода. Заполняется декларация после продажи квартиры принятой в наследство несколькими способами, как то:

1. Заполнить от руки бланк отчетности, полученный в налоговой администрации, либо распечатанный с официального сайта Федеральной Налоговой Службы РФ.
2. Внести данные о полученной прибыли в электронный документ декларации, расположенный на веб-странице финансовой организации.
3. При помощи специализированных программ для налогоплательщиков.

Сдать декларацию физическое лицо может лично, отправить почтой, воспользоваться телекоммуникационными каналами с электронной цифровой подписью.

Как наследуется жилплощадь: нормативно-правовой аспект

Чтобы оценить риски покупателя по сделке купли-продажи унаследованного жилья, необходимо ознакомиться с ключевыми принципами наследственного права, регламентированными статьями 1110-1185 Гражданского кодекса РФ (ГК)

Важно отметить те правила, которые имеют прямое отношение к наследованию жилого помещения:

1. Если наследодатель уходит из жизни, его активы переходят к правопреемникам (статья 1110 ГК). Это происходит либо по заранее составленному завещанию, либо по нормам закона (если завещание не составлялось). Такое правило установлено статьей 1111 ГК.
2. По наследству передаются не только активы (вещи), являющиеся законной собственностью гражданина-наследодателя, но и его имущественные обязанности/права, что предусматривается статьей 1112 ГК.
3. Если наследование жилплощади осуществляется по нормам закона (статьи 1141-1151 ГК), вступление наследников в соответствующие права производится согласно очередности, обусловленной близостью родства с покойным. Данный принцип установлен положениями статьи 1141 ГК. Статьями 1142-1148 ГК предусматривается 8 (восемь) очередей наследования. Претенденты последующей очереди вправе наследовать, если отсутствуют претенденты предыдущей очереди (абзац второй первого пункта статьи 1141 ГК). Отсутствие правопреемников на очереди может означать полное отсутствие претендентов, отсутствие у претендующих лиц надлежащих прав, отстранение всех претендентов от наследования (по статье 1117 ГК), лишение субъектов наследства (по пункту первому 1119 статьи ГК), а также отказ правопреемников от наследования или непринятие наследства.
4. Наследование на основании завещания регламентируется статьями 1118-1140 ГК. Гражданин вправе завещать собственные активы любым субъектам, заранее составив надлежащее распоряжение в письменной форме, руководствуясь нормами статей 1118-1122 ГК. Если порядок наследования определяется завещанием, родство между гражданином-завещателем и правопреемниками не имеет значения. Гражданин-завещатель может отменить составленное завещание или изменить его содержание по личному усмотрению, не оповещая кого-либо об этом (статья 1119 ГК).
5. Обязательная доля в наследуемых активах принадлежит несовершеннолетним детям гражданина-наследодателя, а также его близким родственникам и иждивенцам, являющимся нетрудоспособными. Такое правило устанавливается пунктом 1 статьи 1149 ГК и действует безотносительно к содержанию завещания.
6. Срок, на протяжении которого правопреемник может унаследовать активы умершего, составляет 6 (шесть) месяцев. Этот период отсчитывается от даты официального открытия наследства (пункт 1 статьи 1154 ГК). Если установленный срок истек, а правопреемник не успел принять наследство по уважительным причинам, он вправе восстановить данный срок через суд, чтобы законно вступить в соответствующие права (статья 1155 ГК).
7. Правила статьи 1117 ГК позволяют признавать граждан недостойными правопреемниками (наследниками). Обстоятельства, обуславливающие такую возможность, должны подтверждаться в суде. Пунктом 3 статьи 1117 ГК подразумевается, что правопреемник может быть отстранен от наследования в любой момент – даже после документального оформления права наследования, – что влечет за собой возврат неосновательно полученных активов.
8. Завещанием наследодателя может устанавливаться завещательный отказ, подразумевающий право определенных субъектов требовать от наследника выполнения какой-либо имущественной обязанности за счет получаемого наследства. Применение завещательного отказа регламентируется статьями 1137-1138 ГК.

Практика показывает, что несоблюдение законодательных норм, регламентирующих наследование активов, может привести к возникновению ряда серьезных проблем у покупателя унаследованной жилплощади. Если продавец унаследовал жилье незаконно или с нарушением правил, установленных ГК, его собственность на недвижимость и, как следствие, правомочия по сделке купли-продажи могут быть подвергнуты сомнению и оспорены через суд. Чтобы избежать таких рисков, нужно заранее уточнить все обстоятельства наследования, а также тщательно проверить наследников при покупке квартиры на предмет наличия у них надлежащих прав.

○ Налоги на продажу наследованной квартиры.

При получении наследства гражданин освобождается от уплаты налога. Это предусмотрено в п.18 ст. 217 НК РФ:

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также вознаграждения, выплачиваемого наследникам патентообладателей изобретений, полезных моделей, промышленных образцов.

Тем не менее, средства, полученные от продажи квартиры, являются доходом гражданина. Он облагается налогом на общих основаниях.

Сумма налога при владении более пяти лет.

Если квартира была унаследована более пяти лет назад, то налог при продаже не взимается. Этот период рассчитывается с даты смерти наследодателя.

Ранее срок владения был меньше и составлял три года. Такие изменения вступили в силу с 2016 года. То есть, если имущество наследодателя было принято до января 2016 года, для освобождения от налога достаточно подождать три года.

Сумма налога при владении менее пяти лет.

Если квартира продается до истечения пяти лет с даты смерти наследодателя, полученный доход подлежит налогообложению по ставке 13 % для граждан и 30 % для иностранцев.

После оформления сделки продавец должен подать в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это нужно в срок до 30 апреля года, следующего за тем, в котором была совершена сделка.

Однако, гражданин может воспользоваться единичным правом на получение вычета. Если стоимость квартиры превышает 1 млн. руб., налог будет исчисляться с суммы сверх этого лимита. То есть, при стоимости продажи 2 млн. руб. гражданин заплатит налог только с 1 млн. руб. (130 тысяч).

Пп. 1 п.2 ст. 220 НК РФ:
Имущественный налоговый вычет предоставляется  в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков, или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

○ Что нужно сделать перед предполагаемой продажей?

Прежде чем начать искать покупателя, необходимо вступить в наследство и зарегистрировать право собственности на квартиру. Без этого невозможно продать жилье, так как до момента регистрации прав собственности владельцем по-прежнему остается наследодатель. Итак, начнем с оформления наследства.

Оформление вступления в наследство.

Принятие наследства может происходить по завещанию или, если оно отсутствует, по закону в порядке установленной очередности. Вся процедура осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

Оформить вступление в права наследования можно одним из двух способов:

1. Подача заявления в нотариальной конторе.
2. Обращение в суд.

Первый способ быстрее. Нотариус примет все документы и в определенную дату выдаст свидетельство о вступлении в права наследования. Судебный процесс, как правило, затягивается.

Куда обратиться чтобы оформить.

Для оформления наследства необходимо обратиться в нотариальную контору по адресу последнего места жительства наследодателя или по месту нахождения недвижимого имущества, входящего в наследственную массу.

Если нотариус по каким-либо причинам отказывает в оформлении, обращаться нужно в суд. В ходе судебного разбирательства потребуется доказать, что вы действительно имеете право на наследство или его часть.

Какие документы нужны.

Для оформления принятия квартиры в наследство потребуются следующие документы:

• Заявление – выдаст нотариус.
• Свидетельство о смерти наследодателя или решение суда о признании гражданина умершим.
• Общегражданский паспорт наследника.
• Документы, подтверждающие наличие родства с наследодателем, если наследование происходит по закону – свидетельство о рождении или браке, справки из ЗАГСа и др.
• Завещание, если оно есть.
• справка с последнего места жительства наследодателя по форме № 9 или домовая книга.
• Письменный отказ от наследства от других претендентов.
• Правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследства и т.д.
• Техническая документация из БТИ.
• Выписка из ЕГРН.
• Справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Кроме этого может понадобиться документ с указанием стоимости наследуемой квартиры.

Срок вступления в наследство.

По общему правилу срок вступления в наследство составляет полгода с момента открытия наследственного дела. Если в этот период наследник по каким-то причинам не примет имущество наследодателя, право на него перейдет к наследникам последующих очередей по закону.

Пункт 1 ст. 1154 ГК РФ:
Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Когда срок пропускается по уважительной причине, восстановить его можно в судебном порядке. Возможно также решение проблемы без участия суда. Для этого необходимо получить согласие на перераспределение наследственной массы от других наследников.

Статья 1155 ГК РФ:
По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. 

Основанием для восстановления срока принятия наследства может быть одна из следующих ситуаций:

1. Наследник не знал и не мог знать о смерти наследодателя. К примеру, человек вообще не знал своего родственника или знал, но общался с ним очень редко.
2. Наследник знал о смерти родственника, но думал, что наследовать нечего.
3. Наследник – недееспособное или ограниченно дееспособное лицо, которое не может самостоятельно реализовывать свои права.
4. Наследник не смог явиться к нотариусу в установленный срок по определенным обстоятельствам. К примеру, он проходил длительное лечение в стационаре, служил в армии и т.д.

Это не исчерпывающий список. Возможны и иные основания для продления срока вступления в наследство.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство по закону

Основным условием выставления на продажу наследства служит его оформление на право собственности. После регистрации преимущественного права, обладатель недвижимости может начать сбор документов для ее дальнейшей реализации. Пакет документов должен содержать следующие свидетельства и подтверждения:

• заверенное нотариально имущественное право;
• сертификат государственной регистрации полномочий;
• одобрение кого-либо из супругов на реализацию имущества, если имеющийся брачный контракт предусматривал получение по наследству совместной собственности;
• технический паспорт жилья;
• подтверждение об отсутствии задолженности по коммунальным обязательствам;
• соглашение о купле-продаже вступает в силу с момента регистрации, согласно статьям Гражданского кодекса РФ.

Дополнительным условием, чтобы состоялась продажа квартиры доставшейся по наследству, послужит предварительный нотариальный отказ других претендентов на имущество. К тому же, можно продать квартиру лишь через шесть месяцев после смерти ее первоначального владельца. Это как раз тот срок, когда получатель наследства законно обретет свои права. Время, отпущенное на получение документов наследования, не предусматривает реализацию жилья, что будет считаться незаконным при ее проведении.

Законодательство не предусматривает каких-либо ограничений, когда наследователь вступил в свои права. Однако после реализации доставшегося наследства его обладателю необходимо уплатить налог. Данная процедура подразумевает налогообложение, в отличие от упраздненного ранее налога на наследственное владение.

Законные способы не платить/снизить налог

С 2016 года установлен 5-летний срок владения жилой площадью для безналоговой продажи. На унаследование жилье этот срок не распространяется. Поэтому чтобы не платить налог нужно выждать 36 месяцев с даты получения права собственности на наследственную недвижимость.

Уменьшить размер НДФЛ можно вплоть до «0» рублей. В отличие от полного освобождения не нужно терпеть 3 года. Но волокиты с декларациями не миновать.

Процедура «удешевления» налога проста:

1. от базовой цифры (цена продажи объекта) отнимают, так называемый, налоговый вычет (размер 1 млн. руб.);
2. или приобретательские расходы (затраты на вступление в наследство и оформление собственности);
3. полученный результат умножают на 13 процентов.

Как правило, расходы меньше 1 млн. руб, поэтому все пользуются вычетом в 1 млн. руб. Минусовать можно только один вариант:

• либо вычет;
• либо расходы (по выбору продавца-налогоплательщика).

Если продается долевая недвижимость, то каждый дольщик подает отдельную декларацию от своего имени. В ней указывается сумма налога, рассчитываемая от стоимости принадлежащей ему доли. Применение налогового вычета производится путем его распределения между дольщиками в процентном отношении в соответствии с размером каждой доли (т.е. не каждый дольщик применяет по 1 млн. руб., а 1 млн. на весь объект).

Цена жилья указывается в договоре (именно эту сумму нужно отразить в налоговой декларации). Договорная стоимость устанавливается сторонами, но если она окажется меньше, чем кадастровая, то для целей налогообложения допускается сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Практически нет неизвестных налоговикам способов подтасовки и искажения обстоятельств в целях экономии на налогах (занизить стоимость, завысить расходы и пр.). Все труднее оставаться оригинальным и изобретательным неплательщиком.

• Практически вся недвижимость России прошла через оценку и теперь имеет кадастровую стоимость. Она близка к реальной рыночной, по которой продается жилье на рынке.
• И теперь Вашу договорную цену будут сравнивать с кадастровой. Если она будет ниже 70%, налог рассчитан будет не от суммы по договору, а от 70% кадастровой стоимости.
• Сомнительную отчетность инспекция может выявить еще на стадии запроса информации о жилом помещении в Росреестре.
• Далее грозит налоговая проверка (камеральная или выездная). По результатам, вполне вероятно, доначислят налог, приплюсуют штраф и пени.