Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

Исковое заявление о выделении доли в натуре в жилом доме, иск о разделе дома

Раздел совместного имущества всегда связан с риском возникновения конфликтов. Нередко такие конфликты приходится решать в суде

Поэтому важно знать, как правильно составить иск о выделе доли в квартире, и каков порядок выделения доли собственности. В частности, есть виды собственности, из которой можно выделить долю в натуре, которую её владелец сможет использовать в дальнейшем

Общие положения

Если имущество принадлежит нескольким людям, то при возникновении между ними разногласий встанет и вопрос о разделе этого имущества.

Общая собственность может быть:

• совместной, когда она принадлежит нескольким людям одновременно;
• долевой, когда для каждого владельца определена конкретная доля в этой собственности.

Для раздела общей собственности сначала необходимо выделить в ней конкретные доли. Для этого также нужно подавать иск в суд.

https://youtube.com/watch?v=l9wbE1Q48ss

Если один из владельцев общей собственности хочет получить конкретную её часть в личную собственность, он должен потребовать выделения доли в натуре.

Важный нюанс связан с тем фактом, что выделить долю в натуре можно только из недвижимости. Например, автомобиль разделить на доли не удастся, поскольку такие доли нельзя использовать и продать.

Ещё один важный момент – когда одному из владельцев другие не дают пользоваться совместным имуществом, необязательно подавать иск о выделении доли в натуре в квартире. Достаточно заявления в суд о снятии препятствий для её использования.

Выделение доли в жилом доме

Выделение доли в натуре в жилом доме – более простой процесс, нежели её выделение в квартире. Это связано с тем, что часть дома технически возможно отделить от остального строения.

Процесс выделения включает следующие стадии:

• Проведение перепланировки и переустройства;
• Получение техпаспорта в БТИ;
• Заключение соглашения собственников с компенсацией стоимости их долей;
• Государственная регистрация прав собственности и их изменений.

Данный вариант раздела не касается судебного разбирательства и основан на согласии всех собственников. Если такового согласия нет – нужно обращаться в суд. Все остальные действия по перепланировке можно будет проводить только после решения суда.

Выделение доли в квартире

Выделение долей в натуре в квартире затруднительно из-за того, что в ней нельзя сделать отдельный вход, а также, потому что санузел и кухня в квартире одни.

Решить эту проблему можно только если один из владельцев выкупит доли остальных или выиграет дело по снятию препятствий в пользовании квартирой.

Выделение доли земельного участка

Это наиболее простой с технической точки зрения процесс раздела собственности. Для начала нужно провести межевание участка и уже на основании межевого плана выделять его конкретные доли.

Стоит попытаться это сделать во внесудебном порядке, подписав соглашение с другими собственниками. Если они не реагируют на заявление о желании разделить доли или отказываются это делать, нужно подавать заявление в суд. То же придётся сделать и при возникновении спора о конкретных границах долей.

Как правильно написать иск о выделе доли в квартире

Иски по данным делам составляются по общим правилам для всех судебных заявлений. Эти правила указаны в Гражданско-процессуальном кодексе РФ.

В начале заявления указываются:

• Название и адрес суда;
• Реквизиты истца и ответчиков (остальных собственников);
• Информация о цене иска и оплаченной госпошлине;
• Название заявления.

В основной части подробно описывается суть дела, и указываются основания для выделения доли в общей собственности. Все нюансы дела должны быть подтверждены документально, так как именно истец должен доказывать свои права на выделение доли.

В просительной части заявления нужно указать все требования о выделении доли, а также о необходимости компенсации ответчиками судебных расходов.

Заканчивается исковое заявление перечнем прилагаемых документов, датой и подписью истца.

Как разрешить конфликт до суда?

Не только подача искового заявления о выделе доли в натуре в жилом доме является способом решить конфликт собственников. Есть возможность разделить доли недвижимости на основании соглашения всех её владельцев.

Но в реальной ситуации такое соглашение крайне редко удаётся составить, поскольку владельцы не хотят договариваться и каждый из них считает, что соглашение ущемляет его интересы.

В этой ситуации остаётся только обращение в суд. Иск можно составить и подать самостоятельно, но нужно учитывать конкретную ситуацию, и при наличии сложностей лучше обратиться за помощью к юристу.

Что такое доля в квартире

Следует разобраться в том, что факт наличия доли не означает, что у конкретного лица имеется некое количество конкретных метров или он имеет во владении одну или несколько комнат. Доля – это часть права владения жильём. А гражданский кодекс упоминает условие принадлежности недвижимости двум и более лицам. В условиях единственного владельца целой квартиры речь о долях не ведётся.

Виды владения:

• Равное. Распределение происходит поровну, между жильцами (количество квадратных метров делится на число владельцев). К примеру, жилье размером 40 кв. м. будет поделено по 10 кв. м., если в квартире 4 собственника.
• Пропорциональное. Деление происходит в соответствии с реальным владением недвижимости. В данном случае у проживающих права разняться – у одного может быть больше, у другого меньше. Доли на собственников в квартире в 40 кв. м. может быть, например, на первого- 10, на второго — 6, на третьего– 6, на четвёртого – 18 кв. м. Или как-либо еще, здесь распределение может быть не равномерным.

Регулирование права собственности на жильё или долю в нём устанавливает гражданский кодекс РФ. А налог устанавливается в соответствии с положением налогового кодекса РФ и составляется он из умножения ставки налога (на данный момент он составляет 13%), на сумму, в которой оценивается жильё.

Закон гласит, что гражданин не только имеет права, но и обязанности. Под обязанностями здесь идёт речь о налогообложении. Для разных видов вложения сумма налога формируется по-разному.

Существует два вида формирования цены:

• Если жилищем располагает один человек, налог составляется исходя из ставки налога на стоимость жилья.
• Если недвижимость поделена на доли – сумма будет состоять из налога на стоимость части, принадлежащей жильцу и налога.

Какой определён минимальный размер доли?

Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Что касается долей, встречаются случаи, в которых люди хотят подарить или отдать какую-то часть своей доли. При этом проживающий не имеет желания выписываться или покидать дом. Здесь закон чётко говорит о том, что такой собственник имеет право отдать часть доли, при этом сохранить часть прав за собой. Наиболее частый пример – прописать кого-то из родственников.

С 2021 года установлены размеры метража. 10 кв. м. придётся отдать, а себе оставить минимум 6. Хотя сколько именно оставить себе, нигде не закреплено. Самое главное условие – если вы собираетесь отдать или продать долю, то она должна быть не менее 10 кв. м.

Минимальная доля жилья, которую можно продать, отдать:

• 1/3 от квартиры, размером от 30 до 60 кв. м.;
• 1/10, если метраж составляет от 60 до 120 кв. м.;
• 1/15, если квартира составляет более 120 кв. м.

Для упрощения подсчёта примерно определить площадь можно так:

• если квартира от тридцати до шестидесяти кв. м., продаём минимум десять кв. м., максимум двадцать;
• если площадь варьируется от шестидесяти до ста двадцати, сбыть или приобрести можно не менее шести и не более двенадцати кв. м.;
• не менее восьми кв. м. нужно продать, подарить или отдать, при условии, что количество метров выходит за пределы ста двадцати.

Чтобы знать точное число метров, которые можно реализовать, следует обратиться к формуле:

Минимальная доля = Оп / Ч

ОП – это общее количество квадратных метров;

Ч – часть, установленная законодательством, исходя из общей площади жилого помещения, 1/3, 1/10 и 1/15.

Важный аспект состоит в том, что если у человека во владении меньшая доля, чем допускается законодательно, у него не будет прав ею распоряжаться. Гражданин имеет право быть прописанным в квартире и проживать там, но ни продать, ни подарить не сможет. Исходя из этого, можно сделать вывод, что собственниками жилья может быть ограниченное число лиц.

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности: правовые нюансы

Чтобы точно знать, какие тонкости у покупки квартиры, находящейся в совместной собственности, необходимо знать, по каким основаниям недвижимость поступила в собственность нескольких лиц. Чаще всего, возникающая собственность изначально совместная, а уже потом производится выдел доли. Исключение составляют случаи приобретения права собственности в порядке наследования по завещанию, ведь здесь могут быть четко прописаны доли наследников. Собственность приватизирующих лиц, а также супругов, покупающих квартиру в официально зарегистрированном браке, как правило, совместная.

В случае совместной собственности продавцом, как правило, выступает одно лицо. Но оно должно заручиться согласием сособственника. Согласие всегда оформляется в письменной форме с неизбежным заверением у нотариуса. Такое согласие будет приложением к договору. Иначе впоследствии у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. Это касается не только возможности для несогласного с продажей собственника обратиться в суд для признания сделки недействительной, но и постановки права собственности нового владельца на регистрационный учет. Ведь Росреестр не примет документы на регистрацию, если не будет данного согласия.

Если супруг просто прописан в квартире, но права собственности на нее не имеет, то договор будет действителен и без его согласия.

Долевая собственность на квартиру продажа

У миллионов Продавцов сейчас возникает вопрос о форме сделки продажи квартиры, находящейся в долевой собственности.

Наверняка вы наслышаны , что сделки по отчуждению такой недвижимости подлежат удостоверению нотариусом в обязательном порядке. Даже при условии одновременной продажи( иного отчуждения) всеми участниками  долевой собственности

А это значит  — немалые расходы на оплату дополнительной  государственной пошлины и услуг нотариуса, длинный период подготовки, неопределенность и потеря покупателя.

Произошли  изменения сделок с долевой собственностью !!!

01.05.2019 г Президент РФ подписал фз-76, на основании которого принята новая редакция статьи 42 фз 218 «О государственной регистрации недвижимости»

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,…»

Вступит в законную силу через 90 дней после официального опубликования, то есть 31.01.2019 года.

Долевая собственность на квартиру продажа в 2019 году

А пока ( до 31.07.2019 года):

1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Продажа квартиры в долевой собственности пока без нотариуса невозможна.
Как при продаже квартиры, так и при дарении или мене.

Долевая собственность на квартиру продажа. Удостоверение сделки нотариусом

Нотариус не принимает договоры, изготовленные сторонними юристами. Просто потому что  за работу юридического(правового) характера он тоже возьмет с Вас деньги.
Стоимость такой услуги разнится по территориям.
Как пример можете посмотреть тарифы в городе Тюмени

За удостоверение сделки с недвижимостью взимается государственная пошлина в бюджет.
Ее размер регулируется Налоговым кодексом РФ

Статья 333.24. Размеры государственной пошлины
 за совершение нотариальных действий

5) за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке,
 если такое удостоверение обязательно в соответствии
 с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента суммы договора,
 но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;

И еще одна статья расходов  у нотариуса — изготовление копии договора для Росреестра, в случае подачи документов на бумажном носителе.

Нотариусы отвечают за законность сделки и требуют  предоставить бОльший  пакет документов, подробнее > > >

• Нотариус получает сведения об объекте недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости  в электронном виде, в рамках государственного документооборота.
• Сроки подготовки к сделке у нотариуса зависят от загруженности его помощников.
  При выборе нотариуса уточните это заранее.
  Ни какой привязки к районам по этим сделкам у них нет.
  Нотариус может передать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде, разумеется за дополнительную плату.

 Купля — продажа долевой собственности в квартире

Общая долевая собственность не предполагает обособление квадратных метров.
Ведь это не часть квартиры, а доля в праве собственности собственности.

Если все участники долевой собственности одновременно продают свою долю в праве третьему лицу по одному договору — это тоже нотариальная сделка.

Если один участник общей долевой собственности продает свою долю в праве третьему лицу ( не участнику этой долевой собственности), он обязан предложить сначала совершить покупку другим участникам долевой собственности.

Предложение необходимо сделать в письменной форме, с указанием условий сделки. Подробнее  читайте > > > И предоставить нотариусу.

Всегда рада разъяснить. Автор

Долевая собственность на квартиру. Оформление купли- продажи (без нотариуса)

Причины продажи

Существуют разные основания для продажи доли в квартире, среди прочих:

• ссоры с родственниками;
• необходимость в деньгах;
• получение части квартиры по наследству или в дар и отсутствие возможности или желания в ней жить;
• развод супругов и раздел имущества;
• иные личные обстоятельства.

Владелец, выставляя на продажу долю в квартире, имеет возможность решить свои финансовые проблемы.

Сделки купли-продажи нередко осуществляются между родственниками.

Это происходит при наличии риска конфискации либо раздела имущества, имущественных спорах межу партнерами по бизнесу.

В результате получается, что и имущество остается, и взять с владельца особо нечего.

В некоторых ситуациях единственный выход — продажа доли по наследству.

Так делают, если с остальными наследниками договориться не получилось, а возможность или желание использовать часть квартиры для проживания отсутствует.

Как реализовать долю в квартире законно

Помимо подготовки договора купли-продажи, существует ряд иных способов приобретения части имущества.

В перечень входят:

• Дарение. На словах стороны могут договориться об оплате собственности. Такая сделка считается мнимой. Однако если до представителя уполномоченного органа информация не дойдет, хитрость не раскроется.
• Передать в дар часть доли. Если собственнику принадлежит малая толика имущества, он сможет выкупить объект. У лица возникает право преимущественной покупки. Дело в том, что дарение не требует получения согласия от других собственников. В результате можно не ждать, пока они откажутся от приобретения имущества.
• Оформление кредита. Способ считается рискованным. Собственник может получить денежные средства под залог доли, а затем игнорировать выплаты в течение 3 месяцев. Если сумма долга превысит 5 % от суммы залога, доля отойдёт банку. Такой способ не надёжен, поскольку дополнительно гражданин испортит кредитную историю. Кроме того, предстоит столкнуться с постоянными звонками из организации.

Дополнительно особенности процедуры могут меняться в зависимости от величины квартиры, желания совладельцев выкупать помещение, а также прочих особенностей.

Видео

Если продают:

• Половину имущества, часто используют выделение в натуре. Если процедура невозможна, допустима покупка иным собственником или оформление договора отчуждения. Владение половиной имущества еще не говорит о том, что человеку отойдёт определённая комната. Подобное возможно лишь в коммунальных двухкомнатных, трехкомнатных или более квартирах. Сейчас они редкость. Обычно новый собственник может владеть всем объектом недвижимости. Причем оспорить подобное действие обычно не удается даже через суд.
• Треть помещения, можно столкнуться со сложностями в процессе реализации. Обычно долю покупают лица, которые нуждаются в регистрации. Если квартира трёхкомнатная, хозяин собственности может потребовать выделить ему комнату в натуре.
• 1/4 часть собственности, выделение в натуре практически невозможна. Исключение составляет четырехкомнатная квартира. Выгоднее продать такой объект целиком. Однако собственники должны также захотеть выполнить процедуру.
• 1/5 части собственности, доля признается малой. В этом случае владелец может потребовать с других лиц, которым принадлежит имущество, компенсацию.
• 2/3 доли, действуют стандартные правила. Других совладельцев необходимо оповещать о предстоящей реализации. Лучшим способом в такой ситуации считается договор о совместной продаже. Квартира целиком обычно стоит на 30 % дороже. Вырученные деньги можно потратить на приобретение меньшей площади.
• 3/4 от доли, выгоднее договориться о продаже помещения целиком. Обычно купившие квартиру стремятся завладеть всей собственностью и могут предпринять меры для выселения остальных дольщиков.

Как продать долю квартиры, если совладелец против

На основании изложенного выше, приходим к следующим выводам:

1. Если квартира находится в долевой собственности, а один из сособственников со своей долей расставаться не хочет, то нужно предложить, в первую очередь, ему выкупить части недвижимости, принадлежащие другим собственникам.

   Если он от этого откажется, то можно продавать доли третьим лицам.

2. Если недвижимость находится в долевой собственности, то необходимо ставить вопрос о выделении в ней долей. Далее, алгоритм такой же, какой указан в п. 1.

Все эти процедуры займут определенное время, но, в итоге, можно будет добиться результата.

С чего начать?

Первое, что необходимо сделать – найти покупателя на стороне. Проблема в том, что доли в квартирах приобретают неохотно.

Сомнительное удовольствие делить недвижимость с посторонним человеком – дольщиком, который отказывается от отчуждения своей части квартиры.

Но, практика показывает, что если постараться, это реально.

Где оформляют сделку?

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что .

Нотариус выступает гарантом законности и соблюдения интересов сторон, третьих лиц.

Таким образом, оформить нужные документы самостоятельно – в простой письменной форме, у юриста – не получится.

Вернее, сделать это можно, но когда наступит время регистрировать право собственности на долю, возникнут проблемы: в Росреестре откажутся совершать регистрационные действия.

Какие документы необходимы?

Первое, что нужно подготовить – сообщение сособственникам о желании продать долю.

В нем указывают следующую информацию:

1. Сведения о заявителе.
2. Данные адресата.
3. Информацию о желании одного из дольщиков (заявителя) продать свою долю в праве на недвижимость.
4. Данные квартиры – как минимум, нужно прописать адрес.
5. Стоимость, за которую заявитель планирует продать долю.

Сособственник не может продать свою часть недвижимости третьим лицам дешевле, чем было предложено другим сособственникам.

Документ направляется остальным дольщикам.На принятие решения у них есть 1 месяц.

Если ответа от этих людей не последовало, то данный факт фиксируется нотариусом.

После этого, можно заключать сделку с третьими лицами.

Кроме того, понадобятся:

1. Правоустанавливающие документы на долю квартиры.
2. Согласие супруги на отчуждение, если недвижимость приобреталась в браке.
3. Справка о составе лиц, зарегистрированных в жилье.

Сроки оформления

Учитывая то, что закон обязывает направлять дольщикам сообщение об их возможности реализовать преимущественное право покупки, срок оформления сделки будет составлять, в среднем, более месяца.

Ожидание ответа от сособственников – до месяца.

Оформление документов – несколько дней – зависит от расторопности нотариуса.

Регистрация перехода права – неделя, в среднем.

Стоимость оформления

Многое зависит от региона совершения сделки и стоимости имущества.

В среднем: от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.

Стоимость складывается из:

1. Нотариального тарифа.
2. Стоимости услуг правового характера, оказываемых нотариусом.
3. Стоимости услуг технического характера.
4. Размера госпошлины за регистрацию перехода прав.

Когда могут отказать?

Варианты:

1. Собственникам не направлено уведомление о продаже.
2. Нет согласия супруга на отчуждение.
3. Владелец доли – несовершеннолетний, сделка не санкционирована органами опеки.
4. Договор не удостоверен нотариусом.
5. Сторона сделки является недееспособной или ограниченной в осуществлении купли-продажи.

Взаиморасчеты

Стороны могут рассчитаться по договору как наличными средствами, так и безналичными – через банк.

Активно применяется аккредитив и банковская ячейка.

Что касается оплаты услуг нотариуса, то стороны сами определяют, кто будет передавать деньги данному должностному лицу.

Госпошлину за регистрацию всегда платит покупатель.

Продажа с согласия совладельцев

Наиболее простым вариантом является продажа объекта с согласия сособственников. Она может быть осуществлена следующим образом:

• через 30 дней с момента получения уведомления, если получатель не выразил желания выкупить долю;
• до истечения 30 дней, если все совладельцы направили письменные отказы от выкупа.

Пример. После расторжения брака, бывшие супруги разделили общий земельный участок. Каждый из них получил по ½ доле. Участок располагался на территории СНТ. Гражданин Р. решил продать свою долю. Бывшая супруга не была против. Они нашли покупателя и оформили сделку по продаже участка.

Алгоритм действий

Порядок действий для собственника при продаже доли земельного надела:

1. Подготовить документы.
2. Оформить договор.
3. Оплатить пошлину.
4. Зарегистрировать сделку.

Подготовка документов

Сделка возможна исключительно в отношении участка, оформленного надлежащим образом. Поэтому все действия по постановке на кадастровый учет должны быть проведены заблаговременно.

Перечень документов:

• гражданские паспорта сторон;
• доверенность и паспорт представителя (при наличии);
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающий документ (акт о приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о правах на наследство);
• выписка из ЕГРН;
• документы из БТИ (при наличии построек);
• письменные отказы совладельцев (уведомления о доставке заказного письма);
• справка об отсутствии обременений из Росреестра (нахождение в залоге, арест);
• согласие супруга на сделку (если одна из сторон находится в браке, а имущество относится к совместно нажитому).

Образец договора купли-продажи

Контракт должен содержать следующие пункты:

• наименование;
• место оформления;
• дата заключения;
• данные сторон;
• сведения об объекте, включая адрес, кадастровый номер, площадь;
• описание построек (при наличии);
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• подписи.

В качестве приложения оформляется акт приема-передачи. Хотя его роль может исполнять непосредственно контракт.

Образец договора купли-продажи доли земельного участка

Расходы сторон

Стороны несут следующие затраты на оформление контракта

№ п/п	Наименование расходов	Сумма
1	Юридическая консультация	От 1500 р. Но вы можете получить ее бесплатно на нашем сайте. Просто оставьте заявку в форме обратной связи.
2	Нотариальное удостоверение	0,3% от суммы сделки (госпошлина); от 5000 р. (правовые услуги). Сумма различается в зависимости от субъекта РФ.
3	Государственная регистрация	350 р.

В случае продажи доли, которая находилась в собственности менее 3 лет, продавец дополнительно оплачивает НДФЛ. Налог составит 13% от суммы договора.

Сроки оформления

Оформление сделки не займет много времени. С момента подачи документов на государственную регистрацию должно пройти не более 14 дней.

Больше времени придется потратить на оформление участка. Примерный срок составляет:

• межевание – от 2 месяцев;
• кадастровый паспорт – 1 месяц;
• государственная регистрация – 14 дней.

В случае согласия совладельцев на совершение сделки, не нужно ждать 30 дней. Достаточно получить письменный отказ.

Право первой очереди

Первая очередь обеспечивает преимущественное право перед иными лицами

Право первой очереди появляется не только в случае прямого выделения долей.

При продаже долей оно оказывается у второго собственника — покупателем первой очереди является именно он.

При продаже та цена, которая была озвучена совладельцам жилья должна остаться неизменной и для иных категорий покупателей.

К примеру, продавец предложил продажу доли другому собственнику за 1 млн. р., но тот отказался, объяснив это высокой ценой.

Продавец после отказа продал часть другому покупателю за меньшую цену.

В итоге сделка была оспорена по причине нарушения прав сособственника жилья.

Собственник может лишь поднять цену, но не снижать ее, поскольку это будет считаться мошенническим ходом.

Если речь идет о коммунальных квартирах, то перед продажей также нужно разрешение от владельцев остальных комнат.

Коммуналка, по сути, представляет единую квартиру, а комнаты — только ее составляющие.

Они могут считаться обычными долям, потому в данном случае соседи являются покупателями первой очереди.

Можно ли продать долю в квартире другому собственнику?

У приватизированной квартиры может быть несколько владельцев, которые не всегда являются родственниками.

Закон не запрещает осуществлять продажу своей доли прочим владельцам жилья.

Более того, они имеют преимущественное право осуществления такой покупки.

Если продавец доли не направит прочим собственникам уведомление о продаже, а продаст свою часть стороннему лицу, то они имеют право оспорить сделку в суде.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• С чего начать оформление продажи квартиры в долевой собственности
• Руководство для продавца: как продать свою долю в квартире, если второй собственник против
• Продажа невыделенной доли в квартире и выделение доли при продаже
• Практика принудительной продажи квартиры в долевой собственности
• Готовимся к сделке: как оценить стоимость доли в квартире для продажи