Коммерческая недвижимость

Что это такое коммерческая недвижимость

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Подробнее

Под коммерческой недвижимостью понимается любой нежилой объект, приносящий доход своему владельцу. Поскольку такие объекты используются для ведения бизнеса (магазины, офисы, складские помещения), в случае удачного стечения обстоятельств, доходы инвестора могут быть весьма высоки. Но высоки и риски, связанные с потерей спроса при спаде деловой активности и росте конкуренции. Поэтому принимая решение об инвестировании в коммерческую недвижимость, приходится просчитывать большее число вариантов, чем в случае жилой.

Если рассматривать виды коммерческой недвижимости по её назначению, то можно выделить следующие:

• свободного назначения (бары, рестораны, спортивные сооружения);
• торговая (торговые павильоны, магазины, гипермаркеты, аптеки);
• офисная (офисы компаний, консультационное и бытовое обслуживание населения);
• складская (склады оптовых и розничных торговых компаний);
• апартаменты (гостиницы, хостелы);
• социальная (медицинские учреждения, вокзалы);
• индустриальная (производственные корпуса, склады готовой продукции).

Часто эту классификацию сокращают до торговых, офисных и складских помещений, как пользующихся наибольшим спросом. По непонятным причинам в России не считаются недвижимостью парковочные места. Есть различные нормативные акты, регулирующие использование придомовых территорий в качестве парковочных мест. Кроме того, есть практика применения Письма Минфина России от 30.05.2006 № 03-03-04/1/487, согласно которому оборудованные парковочные места относятся к объектам внешнего благоустройства. Однако, на данный момент не существует федерального закона, регулирующего имущественные права в отношении парковочных мест как самостоятельных объектов недвижимости. О проработке такого закона в Государственной думе РФ не раз сообщалось в СМИ, но закон так и не принят.

Покупка коммерческой недвижимости с целью извлечения дохода может предполагать такие варианты:

• сдача в аренду;
• продажа по более высокой цене;
• создание на новых площадях собственного бизнеса.

Классическое инвестирование относится к первому варианту. Особенно выгодным может быть инвестирование в недвижимость на стадии строительства объекта. В большинстве случаев это позволяет добиться серьёзной экономии. Однако, и окупаемость вложения может растянуться на более длительный период. Кроме того, многие девелоперы не идут на такой вариант, предпочитая реализацию уже готовых объектов. Основной риск при покупке строящейся недвижимости связан с возможными проблемами со стороны девелопера (мошенничество, банкротство, затягивание сроков сдачи объекта).

Современные многоквартирные дома зачастую проектируются с учётом того, что первый, а иногда и второй этаж изначально являются не жилыми, а приспособлены для офисной или торговой деятельности. Кроме того, в ряде случаев инвестор приобретает жилую недвижимость, рассчитывая затем вывести её из жилфонда. При этом нужно быть готовым к тому, что процесс это трудоёмкий, длительный, требует значительных затрат и множества согласований.  Достаточно упомянуть лишь некоторые детали:

• должен быть оборудован отдельный вход с улицы;
• требуется письменное согласие не менее 2/3 жильцов дома после их ознакомления с целью смены статуса помещения;
• для технического обеспечения ведения бизнеса может потребоваться подведение дополнительного электрического кабеля.

Успешность инвестиций в коммерческую недвижимость во многом зависит от правильного выбора места

На что следует обратить особое внимание:

• техническое состояние объекта;
• управляющая компания;
• перспективы развития микрорайона;
• наличие удобных подъездных путей;
• парковочные места (особенно бесплатные);
• электрификация прилегающей территории;
• есть ли проблемные объекты по соседству.

При составлении договоров купли-продажи и аренды объектов недвижимости лучше не экономить на услугах профессиональных юристов именно в данной области: внезапно «всплывающие» нюансы могут стоить намного дороже. К примеру, правовые коллизии могут возникать, если у недвижимости и земли под ней разные собственники.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество

Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Рекомендации

Неопытные инвесторы часто поддаются эмоциям при покупке коммерческого помещения в строящихся домах. Если офис или магазин изначально нравится покупателю (низкая цена, выгодное расположение), он «на радостях» может не заметить существенных недостатков

Важно не поддаваться эмоциям и тщательно изучить выбранный объект:

принять во внимание расположение – часто новостройка находится «в чистом поле». Магазин или офис при таких вводных вряд ли будет рентабельны

Так называемая линия трафика должна проходить не дальше 10 метров от дверей, для Москвы показателем удовлетворительной проходимости считается показатель не менее двухсот человек за час;
обратить внимание на высоту цоколя (если речь идет о магазине) – чем больше ступеней перед входом, тем меньше посетителей захотят зайти внутрь;
учесть планировку – востребованными вариантами с коммерческой точки зрения считаются помещения правильной прямоугольной планировки. Наличие нескольких подсобок существенно снизит арендную ставку.

После тщательного и всестороннего осмотра понравившегося объекта будет проще увидеть недостатки, о которых умалчивает продавец.

Например, последние этажи многоэтажных новостроек привлекательны для размещения офисов: панорамные виды, доступные на верхних этажах, повышают рентабельность.

Предложения девелоперов

На столичном рынке новых коммерческих площадей задают тон крупнейшие в стране строительные компании.

ПИК

При покупке площадей для бизнеса у застройщика по ипотеке ставка составит 12,49% годовых.

• ЖК «Люберецкий» расположен в городе Люберцы в нескольких минутах езды от МКАД. Добраться до метро «Выхино» можно на транспорте за 10 минут. Уже в этом году рядом с комплексом откроют еще две станции метро. Девелопер предлагает приобрести помещения метражом от 50,30 кв. м (по 120 тыс. рублей за м2) до 126,84 кв. м (по 105 тыс. рублей за м2);
• ЖК «Измайловский лес» строится в Балашихе. От комплекса до МКАД всего 800 метров. На транспорте можно доехать до метро «Новогиреево» за 15 минут. В комплексе представлены нежилые площади от 42 кв. м (по 95 тыс. за м2) до 105, 80 кв. м (по 80 тыс. за м2);

ЛСР

Группа компаний в настоящее время возводит жилые комплексы в столице и области. Сегодня можно выгодно выкупить коммерческую недвижимость в новостройках Москвы от застройщика ЛСР:

• ЖК «Лучи» строится в Западном округе в пешей доступности от метро «Солнцево». Продаются помещения от 79,9 м2 за 13 023 700 руб. до 131,5 м2 за 17 095 000 руб.;
• Микрорайон «Зиларт» возводится на месте бывшего автозавода им. Лихачева. У застройки отличное расположение: рядом с Кремлем у Москвы-реки. Дойти до метро «Автозаводская» можно за 20 минут. Здесь можно купить площадки от 43 кв. м за 16 099 755 р. до 109,7 кв. м за 31 877 230 р.

Потенциальные риски

Только с учетом всех возможных рисков можно купить по-настоящему хорошую коммерческую недвижимость от застройщика

Ошибка может обойтись очень дорого, вплоть до краха всего бизнеса, а потому во внимание следует принять все нюансы. В перечне максимально серьезных рисков для покупателя значатся следующие моменты:

• отсутствие у продавца прав на недвижимость;
• неправильное или неполное оформление прав на офис или магазин;
• возможность признания сделки недействительной;
• риск виндикации покупки после приобретения (не владеющий объектом собственник может подать иск о возврате имущества);
• превышение запланированного бюджета (ремонт, документация);
• вероятность появления кредиторов или других лиц.

Оформление сделок по купле-продаже квадратных метров нежилого назначения чаще всего проводится с использованием типовых договоров. При составлении документа могут быть не учтены особенности процедуры. Все документы составляются при помощи стандартных фраз и формулировок.

Мошенничество

1. Одним из самых распространенных видов противозаконных действий в сфере купли-продажи недвижимости коммерческого назначения является двойная продажа. Недобросовестный застройщик или собственник продают офис или ресторан сразу нескольким покупателям. Чтобы не стать жертвой обмана, нужно тщательно проверить отсутствие действующих договоров и претендентов на приобретаемый магазин, склад или кафе.
2. Не реже встречаются ситуации, когда продажей помещения занимается доверенное лицо продавца. Следует обязательно проверять подлинность доверенности. Желательно, чтобы подписи на документах ставил сам собственник.
3. Если куплю-продажу осуществляет акционерное общество, следует убедиться, что получено согласие на продажу всех акционеров. Часто продавец заведомо использует такую схему, чтобы потом через суд потребовать возврата имущества. Плохим признаком можно считать наличие дел в Арбитражном суде с участием компании-продавца.

Инвестиции в ритейл

При быстром развитии крупных торговых сетей в стране небольшие магазины шаговой доступности стали терять клиентов. Поэтому произошла перестройка в интересах инвесторов.

Сегодня привлекательным стало вложение средств в столичный стрит-ритейл (средняя годовая доходность составляет примерно 12%). Окупаемость и прибыльность здесь будут зависеть от того, где находится объект. При этом плата за аренду в одном месте мегаполиса может быть выше в 10 раз больше, чем в другом.

Для инвестирования в стрит-ритейл лучше выбирать площади от 3 тыс. метров. Если объект удачно расположен, то он не будет простаивать. При удачном сочетании цены и местоположения возможны долгосрочные контракты.

Каковы перспективы для инвестиций в России

Насколько сейчас привлекателен для инвесторов российский рынок коммерческой недвижимости? Не получится ли так, что в собственность вложены крупные суммы, но арендаторов нет, квадратные метры дешевеют, а налоги никто не отменял?

Необходимо оценить состояние соответствующих отраслей бизнеса. Так, в Москве осенью 2016 года, по данным компании CBRE (кстати, входящей в индекс S&P500), доля не занятых торговых площадей составила 11.4%. Это произошло на фоне снижения спроса со стороны арендаторов при спаде в розничной торговле. Потенциальный объём инвестиций в российскую коммерческую недвижимость за 2017 год CBRE оценивает в 5 млрд $. В 2016 году доля российского капитала на этом рынке достигла 96%. Вероятно, этот рост связан с переходом стандарта в оценке стоимости коммерческой недвижимости с доллара на рубль, который за 2016 год укрепился. Согласно оценкам CBRE, в 2017 году в Москве будет введено в строй приблизительно 440 000 кв. м новой офисной недвижимости. Что касается складских площадей, совокупный объём сделок по их аренде ожидается не менее 800 000 кв. м. При этом ввод торговых площадей прогнозируется на уровне 273 000 кв. м, что на целых 36% меньше, чем в 2016 году. Видимо, застойные явления в торговле пока сохранятся. Но это данные по Москве. А что по регионам?

В 2016 году в российских регионах (все города, кроме Москвы и Санкт-Петербурга), было введено 720000 кв. м торговых площадей. Это на 40% меньше, чем в 2015 году. Более того, из общего прироста площадей почти 1/3 приходится на торговые центры МегаГринн в Курске, Макси в Архангельске и Владивостоке.

По причине спада розничной торговли, крайне сомнительны и перспективы расширения складских площадей, т.к. это звенья одной цепи. Тяжёлая ситуация сложилась в регионах со спросом на офисную недвижимость. Например, в Кирове в октябре 2016 г. средняя стоимость аренды 1 кв. м офисных площадей упала до 340 р. по сравнению с 384 р. в сентябре.

Лучше обстоят дела с гостиничным бизнесом также популярным видом использования коммерческой недвижимости. В 2016 году Москву посетили 17,5 млн туристов, причём увеличение потока из азиатских стран составило 40%. Это привело к рекордной заполняемости ряда гостиниц, более 70% номеров. Рост спроса привёл к тому, что стоимость номеров в наиболее престижных отелях, например, Hyatt и Baltschug Kempinski, превысила 20 тыс. рублей. Ожидается, что в 2017 году в России будет открыто ещё 11 люксовых отелей, из них 3 в Москве. На фоне постепенного насыщения в этом сегменте, по недорогим отелям ещё есть резервы для развития. Помогли развитию гостиничного бизнеса в России девальвация рубля и сокращение спроса на заграничный туризм. Среди внутренних направлений особенно выделяется черноморское побережье Кавказа. Уже давно развивается строительство мини-гостиниц в черноморских курортных посёлках.

В рамках Федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011–2018 годы)» прогнозируется серьёзный рост желающих воспользоваться услугами российских гостиниц. Особенно быстрый рост характерен для числа иностранных туристов.

Большим конкурентным преимуществом российских курортов последнее время стал подешевевший рубль. Но, как часто происходит в российском бизнесе, серьёзной проблемой может оказаться государственное регулирование. В частности, закон «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации» обязывает провести классификацию гостиничных заведений для получения ими рейтинга. В зависимости от класса этих заведений, установлены следующие сроки:

• до 1 января 2018 года — для крупных с числом номеров более 50;
• до 1 февраля 2019 года — для средних с числом номеров 15-50;
• до 1 января 2020 года — для мелких с числом номеров не более 15.

Многие эксперты считают, что при этом могут пострадать мини-отели и хостелы, от которых во многом и зависит развитие туризма в России. Эти опасения подкрепляются уже начавшимся закрытием мелких заведений гостиничного бизнеса. Процесс пока не носит массовый характер, но если вышеуказанная норма закона не будет отменена (к чему, кстати, призывает Ростуризм), проблема может оказаться серьёзной. По данным экономического партнера Межрегионального объединения развития индустрии хостелов, Игоря Внукова, 49% малых учреждений гостиничного бизнеса России находятся в Москве. Многие из них специально были подготовлены для принятия гостей чемпионата мира по футболу, который должен состояться в 2018 году. Таким образом, для развития гостиничного бизнеса есть все условия, а наибольший риск несёт неопределённость с государственным регулированием этой сферы.

Найдено ( 94)

Офисы

Офисная недвижимость много лет привлекала московских инвесторов. Раньше это лидерство объяснялось тем, что компании приобретали офисы для себя, они надеялись на подорожание активов.

Сейчас средняя доходность на рынке офисов примерно на процент ниже, чем в сегменте недвижимости для ритейла. В Москве не занято около 10% офисных площадок.

Инвестировать в офисы сегодня можно, поскольку есть спрос на скромные по метражу площадки (от 100 кв. м). Удовлетворить такие потребности может достаточный выбор предложений нежилых помещений в новостройках Москвы. Введение новых офисных объектов немного поубавилось, так что спрос на них подрастет. Появились альтернативные варианты использования подобных площадок (в частности, коворкинги).

Нежилые помещения на первых этажах новых комплексов

В столице есть правила, которые предусматривают выделение в новостройках помещений для использования в коммерческих целях. Первые этажи новых домов обычно нежилые. Здесь размещаются салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины и др. Такие площадки для бизнеса (для себя или в аренду) можно купить напрямую у строительной компании.

Вложение средств в площади на первых этажах новостроек способно приносить доход до 12% в год. Однако нужно быть готовым к тому, что получить прибыль удастся нескоро. Для этого придется пройти несколько этапов:

• проектирование;
• различные согласования;
• строительство и ремонт;
• монтаж оборудования;
• оформление документов;
• заселение новостройки.

Сейчас купить коммерческую недвижимость в новостройках Москвы можно, затратив от 15 млн. рублей.

Еще недавно было нетрудно заработать на перепродаже нежилых метров после введения объекта в эксплуатацию. В настоящее же время высокого дохода от подобной сделки ждать не приходится: если раньше цена после строительства могла вырасти до 20%, то теперь она может вовсе не измениться.

Инвесторов привлекают помещения на первых этажах в спальных районах. Учитываются близость к метро, активное пешеходное движение, качество объекта. Поскольку в 90% новых домов мегаполиса выделены места для бизнеса, то выбор всегда есть.

Кто приобретает и арендует нежилые помещения в новостройках?

Тех покупателей, которые интересуются инвестициями в бизнес-объекты в новых домах, можно условно разделить на две группы:

• компании или бизнесмены, приобретающие недвижимость для себя;
• частные инвесторы.

Около 65% покупающих метры для бизнеса на первых этажах московских новостроек проживают по соседству. Это могут быть жители того же комплекса. Зачастую помещения приобретают начинающие бизнесмены в сфере услуг или торговли. Вести свое дело недалеко от места проживания удобно и более экономно. Кроме того, предприниматель может быстрее реагировать на изменения спроса, поскольку хорошо знает потребности соседей.

Аренда или продажа коммерческой недвижимости от застройщика в Москве интересует сетевые бренды из торговли и сферы услуг. Они выкупают или арендуют примерно 30% нежилой площади с отдельным входом. Такие компании руководствуются:

• спросом на конкретные услуги в районе;
• пешеходным трафиком;
• стратегией собственного развития;
• перспективами локации.

Еще одна категория арендаторов и покупателей нежилых метров предприятия – лица, которые удовлетворяют временный спрос новоселов. Так, они продают материалы для ремонта, мебель, окна, двери, сантехнику и т.п. Когда в жилом комплексе сдаются первые дома, такие компании открывают там офисы и магазины на срок до пяти лет. Затем спрос на эту группу товаров и услуг в микрорайоне падает и организации перебираются в другой строящийся комплекс.

Право собственности

Времена рейдерских захватов давно остались в прошлом, но мошенники по-прежнему ищут способы незаконного обогащения. Действующее российское законодательство обеспечивает много вариантов безопасного заключения сделок с коммерческой недвижимостью. В Москве купить от застройщика хороший вариант вполне реально, доказательство тому – тысячи успешно совершенных сделок. Существуют три возможных статуса покупателя нежилых площадей:

1. Юридическое лицо.
2. ИП.
3. Физическое лицо.

Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.

Юридическое лицо

Выгода оформления права собственности юридическим лицом имеет место тогда, когда предприятие находится на упрощенной системе. Преимуществ несколько:

• отсутствует риск лишиться имущества в результате развода или другого семейного конфликта;
• при появлении долговых обязательств (например, после постановления по результатам судебного заседания) ресторан или офис не смогут забрать для уплаты долга;
• учредитель несет ответственность перед кредиторами исключительно в рамках принадлежащей ему части уставного капитала фирмы;
• происходит увеличение шансов для одобрения кредита: банки гораздо охотнее сотрудничают с клиентами, владеющими недвижимостью, ведь ее можно использовать как залог. Однако проценты по кредиту, согласно статистике, будут на порядок ниже.

Физическое лицо

Купленная коммерческая недвижимость в строящихся домах оформляется на физическое лицо в том случае, если объект не планируется продавать. Продавец, владеющий помещением менее 5 лет, обязан уплатить налог (13% от стоимости). При этом начисление налога происходит, исходя из кадастровой стоимости приобретенного магазина, офиса или ресторана. Текущие ставки довольно внушительны и зачастую превышают доход от реализации собственности.

Оформлять покупку на физлицо уместно тогда, когда собственник не планирует брать кредит и использовать приобретенные квадратные метры в качестве залога. Тем не менее, такая схема имеет ряд существенных недостатков:

• для проведения сделок (купля-продажа, аренда) придется нотариально оформлять согласие супруга;
• при разводе велик риск затяжных судебных разбирательств, связанных с дележом совместно нажитого имущества;
• если возникнет необходимость продажи нежилого объекта, собственнику придется заплатить налог на прибыль.

Индивидуальный предприниматель

Если при оформлении собственником выступает ИП на упрощенной системе налогообложения, придется документально подтвердить факт использования нежилой площади для получения прибыли. При этом, если такой собственник сдает ее в аренду, налог на прибыль составит всего 6%. Также индивидуальный предприниматель может рассчитывать на одобрение крупного кредита при использовании приобретенных склада или офиса как залога.