Торги по управлению многоквартирным домом

Выбор управляющей компании многоквартирным домом по закону

Эксплуатация каждого жилого объекта должна контролироваться лицензированной обслуживающей организацией. Выбор управляющей компании многоквартирным домом регулирует закон.

Подача заявки

Собственники квартир избирают лицо, отвечающее за проведение конкурсного мероприятия – представителя. Он принимает заявки на участие от управляющих организаций.

заявки: название УК; представитель организации; программа по обслуживанию здания; юридический адрес и контактные номера телефонов. Число мест для участия в торгах неограниченно. Администрация принимает заявки на участие и контролирует процесс мероприятия, если является его инициатором.

Рассмотрение претендентов конкурса

Участниками собрания рассматриваются все кандидаты. Жители дома определяют победителя с позиции наиболее эффективной программы обслуживания и привлекательной цены. Ведется протокол с записями о времени вскрытия конвертов и содержанием заявок.

Проведение конкурсного мероприятия

Голосование проводится после рассмотрения заявок от УК. Доверенное лицо от собственников суммирует голоса и определяет победителя. В протоколе фиксируется количество за каждого претендента. Документы, подтверждающие итоги торгов, передаются на хранение ответственному человеку.

Собственники и победитель подписывают договор, предварительно обсудив его содержание.

Законодательные акты, регламентирующие мероприятие

Администрация в процессе торгов руководствуется предписанием законодательных актов.

Перечень законодательных актов:

1. ЖК РФ статья 161: подробно раскрывает процедуру и требования к УК.
2. Правила, регламентирующие процедуру проведения конкурса: № 75 от 06.02.2006 г., принятые Постановлением Правительства.

Обжалование итогов

Случаи обжалования:

1. Собственников не устраивает результат ания.
2. Проигравшие УК не согласны с итогом аукциона, подозревают подтасовку результатов или нечестное ание.

Составляется исковое заявление, и участники мероприятия обращаются в суд. Доказательная база для судебной инстанции: протокол мероприятия, бюллетени. Участники дают показания на слушании.

Суд рассматривает предоставленные материалы, и при выявлении нарушений результат конкурса аннулируется. Проводится новое открытое ание под контролем представителя административного подразделения.

Если судья не выявил нарушений, результаты ания признаются действительными.

Как избежать ошибок при выборе управляющей организации

В таблице представлены критерии выбора УК.

Большой опыт по обслуживанию жилых помещений	Срок работы в ЖКХ минимален
Высокая стоимость оборотных средств	Низкая стоимость оборотных средств
Компания зарегистрирована в государственном реестре	Регистрация в государственном реестре отсутствует
Стоимость уставного капитала представлена большой денежной суммой	Сумма уставного капитала минимальна
Финансовая политика носит открытый характер	Финансовая документация недоступна для собственников

Причины, при которых собственники недвижимости могут разочароваться в выборе, различны:

• ЖКХ уклоняется от обязанностей по обслуживанию здания, например, не ремонтирует крышу;
• качество обслуживания неудовлетворительное.

Определившись с претендентом, жильцам рекомендуется ознакомиться с результатом деятельности фирмы. Возможен опрос жителей, которые обслуживаются УК. Основные признаки эффективной работы:

1. Опыт в сфере ЖКХ. Накопление опыта – важный аспект для результативной работы.
2. Стоимость имущества организации и долевое задействование его в хозяйственной деятельности.
3. Нахождение фирмы в государственном реестре.
4. Размер уставного капитала.
5. Открытая финансовая деятельность компании – важный критерий в пользу выбора, так как собственники могут знакомиться с отчетами о денежных затратах.

УК, работающие эффективно, размещают информацию на своем интернет-портале. Это позволяет собственникам квартир изучить программу по обслуживанию зданий и оценить ее эффективность.

Подводя итоги, следует уточнить, что к выбору управляющей компании собственники квартир должны подойти ответственно, так как от ее деятельности будет зависеть состояние здания и эффективность функционирования коммуникаций.

Процедура проведения общего собрания и ания должна проводиться в соответствии с законом и нормативно-правовыми актами.

Прежде чем приступать к анию, жильцам стоит ознакомиться с результатами деятельности каждой организации, опросить жителей обслуживаемых УК.

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома?

Рассмотрим порядок выбора управляющей компании многоквартирным домом. Сначала каждый житель МКД должен лично ознакомиться со всеми видами деятельности каждого претендента. Это необходимо сделать до начала голосования. После определения даты и времени проведения общего собрания все данные вывешивают на информационный стенд. Доска объявлений находится в свободном доступе для всех жильцов. Допускается и личное приглашение каждого человека явиться на собрание.

Внимание! Все кандидаты на управление МКД имеют право презентовать себя и свою деятельность любыми возможными способами.

Популярными способами являются:

1. раздача печатного материала, содержащего основную информацию об услугах УК;
2. личные переговоры с каждым жителем и презентации;
3. публикации рекламных роликов и информационных статей в сети Интернет.

В назначенный день проведения конкурса должны присутствовать все претенденты организаций, а также большая часть жильцов дома. Кандидаты повторно знакомят людей с условиями соглашения и своей деятельностью. После этого начинается голосование. В завершении процесса выявляется лидер. Если голосов для выбора победителя не хватило, то процедура переносится на другой день.

Если в качестве инициатора выступает местное самоуправление, то сведения о собрании также доводятся до жителей. При этом на собрании также присутствуют и представители муниципалитета. При отсутствии единогласного решения в процессе голосования, представитель самоуправления самостоятельно выбирает УК.

Регламент проведения конкурса

Владельцы помещения извещаются о конкурсе с помощью:

• личного приглашения;
• звонка на мобильный телефон;
• уведомления по электронной почте;
• печатного объявления на стенде;
• публикации в местном СМИ.

Оповещать участников о предстоящих торгах требуется за 1 месяц до их проведения. Все кандидаты сдают заявки на участие представителю собственников. В них следует указать следующую информацию:

• наименование УК;
• план сотрудничества;
• ответственный сотрудник;
• контактные данные.

Для успешного завершения конкурса требуется обязательное участие в голосовании минимум 2/3 жителей МКД. В противном случае торги могут признать не объективными.

В ходе конкурса каждый претендент рассказывает о своей УК, какое преимущество получат собственники от сотрудничества. В качестве доказательства приводится информация о работе с другими МКД. Если есть желание, то представитель УК может озвучить отрицательные стороны соперников.

После выступления всех участников жильцы начинают голосовать. Если выборы проводятся с помощью бюллетеней, то запрещается от них избавляться после объявления победителя. Они необходимы для подтверждения результата.

Победителю надо набрать не менее 50 % голосов. В случае нахождения на торгах представителя от местной администрации, УК назначается им (если победитель не определен большинством жильцов).

C февраля 2020 года — новый порядок управления многоквартирными домами

С 15 февраля 2020 года изменяется порядок отбора организаций для управления многоквартирными домами, в которых все помещения или их большая часть находятся в государственной или муниципальной собственности. Теперь управляющие организации будут избирать по результатам открытого конкурса.

Изменения, внесенные Федеральным законом от 28 января 2020 г. № 4-ФЗ в Жилищный кодекс РФ «О внесении изменений в статьи 161 и 163 Жилищного кодекса Российской Федерации», призваны усовершенствовать правовое регулирование правоотношений в сфере управления многоквартирными домами. Так, поправки уточняют положения ст. 163 ЖК РФ, касающиеся управления МКД, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
Такие конкурсы Правительство РФ поручило проводить органам местного самоуправления. Сейчас основным способом выбора управляющей организации является коллегиальное решение собственников жилья. Но если все или большинство помещений в многоквартирном доме находятся в государственной или муниципальной собственности, то порядок управления таким домом определяется нормативным актом, который принимает соответствующий уровень исполнительной власти. Теперь же это будет открытый конкурс.
Теперь предусматривается, что управление МКД, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, как и домом, в котором доля РФ, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем 50%, будет осуществляться на основании договора управления МКД, заключенного с УК. При этом УК должна быть отобрана по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75.
Заключить договор управления таким МКД без проведения открытого конкурса станет возможным только в случае признания конкурса несостоявшимся. Соответствующее изменение внесено законом в ч. 8 ст. 161 ЖК РФ. Ожидается, что принятыми изменениями будет обеспечиваться развитие конкурентной среды на рынке управления МКД.
По данным кабмина, вступающий в силу закон позволит снизить оплату услуг ЖКХ по отдельным позициям и в целом повысить качество управления жилыми домами.

УО может удалиться из перечня, только получив назначение на дом от муниципалитета

Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, при определении управляющей организации для управления многоквартирным домом орган МСУ выбирает из перечня ту, которая управляет наименьшим количеством домов, переданных ей ранее в управление согласно нормам ПП РФ № 1616.

То есть сравнивается не общее количество домов в управлении, а только количество тех домов в управлении, которыми компания управляет на основании решения о выборе её в качестве управляющей из перечня.

Если 2 и более управляющие организации управляют на основании выбора их из перечня равным количеством домов, орган МСУ выбирает УО, которая находится в списке впереди остальных претендентов.

Подать заявку об исключении из перечня УО может только в том случае, если взяла в управление хотя бы один дом на основании выбора её органом МСУ из перечня (п. 8 ПП РФ № 1616).

Как происходит конкурс по выбору УК?

Как выбрать управляющую компанию для дома? Проведение конкурса по выбору управляющей организации многоквартирным домом проходит в соответствии со следующими правилами:

1. В первую очередь необходимо, чтобы все собственники жилья в многоквартирном доме ознакомились с имеющимися претендентами. Для этого представители ук являются на собрание и озвучивают свои программы.
2. Далее раздаются листовки, которые подробно знакомят собственников с подобными организациями.
3. Выбирается день проведения конкурсного отбора, на них являются не только собственники, но и представители управляющих организаций.
4. Еще раз происходит ознакомление с программами, начинается голосование. Процесс голосования фиксируют секретари, которые затем подсчитывают количество набранных голосов в той или иной организации.
5. По факту почета выдвигается решение либо о повторном голосовании, либо оглашается выбор, в пользу той или иной организации.

Это краткий перечень этапов, которые охватывают данную процедуру, теперь углубимся в нюансы и порядок проведения конкурса.

Акты

В случае, если на собрании и в самом конкурсе присутствуют как таковые представители конкретного органа, относящегося к местной администрации, то в регламентации мероприятия большую роль отводят соответствующим нормативно-правовым актам.

Главное, чтобы они не противоречили закону, даже если приняты на локальном уровне.

При проведении конкурсного отбора важно руководствоваться нормами ЖК. Об этом говорит статья 161

Также, необходимо заранее ознакомиться с регламентом проведения подобного мероприятия. Как правило, данный регламент содержится в местной администрации.

Извещение

Собственники должны быть надлежащим образом извещены о проведении конкурса.

При этом, возможность попасть на подобные собрания должна быть возможна для каждого собственника и для каждого представителя управляющей организации.

Именно поэтому весомая роль отводится способам оповещения граждан. Практикуется наиболее часто личное оповещение. Для этого необходимо лично явиться в квартиру к каждому из собственников.

Кроме того, наиболее быстрым и эффективным образом является оповещение в местных СМИ. Практикуется обзвон собственников, а также размещение контактной и соответствующей информации в местах массового скопления, в доме, а также на стендах информации.

Иногда приглашения опускают на бумажном носителе в почтовый ящик, или публикуют на сайте органа местного самоуправления. Какой именно способ выбрать вы должны решить в индивидуальном порядке в зависимости от конкретной сложившейся ситуации.

Сроки

Необходимо оговорить и сроки. Так, ук в соответствии с законом должна быть избрана на ровно месяц с того момента, когда дом был сдан , а жильцы расторгли договор с предыдущей УК.

Если срок превысил более чем один месяц, то администрация берёт на себя ответственность по выбору управляющей компании по действующему жилищному кодексу для конкретно взятого многоквартирного дома.

Заявка

Необходимо осветить вопрос подачи заявки на участие в подобном мероприятии.

В заявлении необходимо указать наименование управляющей организации, лицо, которое ее представляет, а также описать основные тезисы программы, которые данные управляющая организация предлагает собственникам.

При этом, для того, чтобы провести конкурс по отбору управляющей организации многоквартирного дома, можно принять неограниченное количество заявок.

Вскрытие конвертов

Все поданные заявки тщательно рассматриваются, а потом обсуждаются на собрании специальной комиссией. Кроме того, обсудить их имеет право и жильцы.

Из всех поданных заявок формируется список, который является окончательным, и именно с представителями данных заявок будут работать собственники и администрация.

Проведение

Проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом начинается сразу же после того, как отобраны соответствующие кандидаты.

Подсчитываются голоса, которые были отданы за каждого претендента, секретарь фиксирует данную информацию в протоколе, который затем подписывают участники собрания.

Оглашается победитель, еще раз пересказывается его программа, а также с ним обсуждаются вопросы, которые могут возникнуть на начальном этапе сотрудничества.

Порядок перехода на УСН

Переход на упрощённую систему налогообложения доброволен. Сделать это могут организации и индивидуальные предприниматели.

Перейти на УСН можно, если по итогам 9 месяцев того года, в котором вы подаёте заявление о переходе на УСН, доходы организации не превысили 45 миллионов рублей без учёта НДС, а с 1 января 2017 года – 112,5 миллионов (п. 2 ст. 346.12 НК РФ).

В соответствии со ст. 346.13 НК РФ перейти на УСН можно только с 1 января нового года. Для этого организация или ИП должны уведомить налоговый орган о смене режима налогообложения не позднее 31 декабря года, предшествующего году перехода.

Вновь созданные организации и ИП могут уведомить налоговый орган о применении УСН в тридцатидневный срок с момента регистрации лица.

• сведения об организации,
• вид объекта налогообложения,
• среднюю численность работников,
• стоимость основных средств.

Как выбрать управляющую компанию многоквартирным домом?

Изначально жильцы должны узнать о всех претендентах на роль УК их дома. Также организации могут «рекламировать» сами себя, путем общения с собственниками или раздачи брошюр. Часто жильцы спорят о выборе способа управления. Чтобы решить конфликт, стоит провести небольшие дебаты между собственниками. Когда основные претенденты назначены, следует определиться с датой проведения события.

Если же собрание осуществляется благодаря органу местного самоуправления, то его представитель также должен присутствовать на мероприятии. Если жильцы имеют неоднозначное мнение и их голоса сильно расходятся, представитель администрации выбирает победителя.

Выборы могут быть открытыми или закрытыми(с помощью бюллетеней). Особенность проведения открытого конкурса в том, что участники поднимают руку, тем самым голосуя за желаемого претендента. Чем больше рук поднято, тем больше шансов у организации выиграть.

Всё про учётную политику УК

Регулируют УП Положение по бухгалтерскому учёту и Налоговый кодекс РФ. К нюансам процедуры можно отнести:

1. Если в законодательстве нет ссылок на какие-либо особенности, УК имеет право на самостоятельную разработку инструкций, положений и прочего.
2. В учётной политики компании должна быть отметка о выбранной системе налогообложения.
3. Деятельность УК осуществляется с учётом норм налогового законодательства.

В учётной политике УК обязательно должны быть:

• Налоговые платежи.
• Доходы и расходы.
• Заработная плата.
• Учёт материалов.
• Расчёты с поставщиками ресурсов.

Итак, мы рассмотрели все основные правила ведения учёта. Чем проще составлена УП организации, тем проще ведение учёта.

Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации

Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.

Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст. 162, воплощает на практике выбор способа управления многоквартирным домом. При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.

Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками

Чтобы услуги по управлению многоквартирным домом были воплощены на практике в интересах владельцев, коллективное собрание должно провести голосование по теме способа осуществления подобной деятельности. На сегодняшний день законодательство предусматривает три основных способа осуществления деятельности по управлению общим имуществом (направленное на содержание здания и проведение капитального ремонта):

• непосредственное управление МКД;
• руководство общим имуществом (с целью проведения капитального ремонта) посредством заключения договора с ТСЖ, ЖСК или иными кооперативными организациями;
• руководство общим имуществом (в том числе и проведение капитального ремонта) посредством услуг управляющих компаний.

Непосредственное управление МКД, осуществляемое самолично хозяевами недвижимых объектов, является достаточно распространенным способом управления общим имуществом. Это связано с тем, что владельцы недвижимости имеют все возможности осуществлять управление многоквартирными домами без привлечения ЖСК или создания ТСЖ. При этом следует отметить, что за управление многоквартирным домом собственниками помещений не взимается дополнительная плата, что позволяет сократить финансовые расходы.

При необходимости владельцы жилых квартир могут трансформировать способ управления домами многоквартирного типа. Это может детерминироваться как неисполнением деятельности (обязательств) по проведению капитального ремонта, так и непредоставлением коммунальных услуг, несмотря на то, что плата за проведение подобных работ осуществлялась своевременно, то есть в указанный срок.

Правила проведения конкурса

Регламентирующие акты

Если на собрании и конкурсе присутствуют представители органа местного самоуправления, то большая роль в регламентации проведения мероприятия отводится локальным нормативным актам. В каждом муниципальном образовании они свои, однако не противоречат основному закону.

Чтобы ознакомиться с актами именно вашего муниципального образования, вам следует зайти на сайт городской администрации.

Кроме того, при проведении конкурса важно руководствоваться статьями Жилищного Кодекса, об этом говорит его статья 161. Правила проведения конкурса по выбору управляющей компании, принятые Постановлением Правительства № 75 от 6.02.2006 года – главный источник, в соответствии с которым и проходит вся процедура

Заранее ознакомьтесь со всеми нюансами, прописанными в этом акте.

В последние годы законодательная система нашей страны все чаще и чаще реформируется, не обошли нововведения стороной и Жилищный кодекс. Некоторые статьи более полно раскрывают себя в ФЗ №38 от 5 апреля 2013 года. В акте говорится об изменениях, которые были внесены в Жилищный Кодекс, а также даются некоторые комментарии к статьям.

Участники

Участниками конкурса являются с одной стороны избирающие, то есть жильцы дома и орган местного самоуправления (СРО), а с другой стороны претендент или претенденты на обязательное управление всем домом.

Количество претендентов не ограничено, главное заранее ознакомить жильцов со своим участием в торгах.

Предмет конкурса

Предметом конкурса является право управления домом и общедомовым имуществом, которое будет выражено в заключении договора между сторонами на ограниченный или неограниченный срок.

Также к предмету можно отнести и денежные средства, которыми будет распоряжаться УК, предоставляя отчетность жильцам.

Предмет торга

Предметом торга является оплата деятельности УК, а также ее возможности в управлении имуществом. Так, если одна управляющая компания оценила свои услуги и работу в определенную сумму, другая может снизить планку и тем самым будет более интересна собственникам.

Справка: во время торгов управляющие компании знакомят собственников с результатами своей работы на других участках, рассказывают о возможных перспективах сотрудничества и программе действий на первое время.

Как определяется победитель?

Если инициаторами конкурса являются собственники многоквартирного дома, то победитель определяется путем голосования.

Конкурс может быть:

• Открытым — избрание УК путем открытого голосования прямо на собрании, голоса фиксируются в протоколе. Голосование проводится среди жильцов МКД, если пришло менее 2/3 от всех собственников, то результаты аннулируются.
• Закрытым — избрание УК путем голосования с помощью бюллетеней. После голосования бюллетени сохраняются для доказательства достоверности избрания.

В обоих случаях, полученные результаты суммируются и назначается управляющая компания. Но есть одно «но».

Если сумма голосов, отданных за победителя, все же не доходит до отметки в пятьдесят процентов, компания, набравшая большее количество голосов, не проходит конкурс. Необходимо единогласие собственников, которое проявляется в голосовании, где более половины всех голосов отданы за одного претендента.

При конкурсном отборе должны присутствовать все или больше двух третей всех собственников. При отсутствии 2/3 части всех жильцов дома конкурс не может считаться объективным и управляющая компания избираться не может.

Также необходимо, чтобы голосование проходило в одном помещении. Хождение по квартирам с агитациями и сбором голосов без проведения общего собрания – недопустимо.

Если инициатором конкурса является орган местного самоуправления, он сам назначает УК или суммирует свой голос к голосам жильцов.

ТОП-5 полезных статей для УК, чтобы стать победителем на выборах:

• получение лицензии;
• инструкция по регистрации в ГИС;
• принципы создания успешной УК;
• грамотное ведение бухучета;
• способы погашения долгов перед РСО.

Сроки выбора

УК должна быть избрана в месячный срок с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если этого не произошло, орган самоуправления имеет право еще в течение одного месяца помогать жильцам определиться с выбором. Таким образом, вся процедура назначения управляющей компании по срокам не должна занимать больше двух месяцев.

Проведение конкурса и подведение итогов

Важно помнить, что на конкурсе должны обязательно находиться минимум 2/3 части жильцов мкд. Иначе мероприятие не может считаться объективным, так как большая часть собственников на нем не присутствовала

На собрании все претенденты рассказывают об их компании. То есть проходят торги. Они обговаривают все преимущества сотрудничества именно с ними. В доказательство своей правоты и выгоды сотрудничества с ними они могут привести примеры своей работы с другими домами. При желании указать недостатки организаций-соперников. Определенных правил у данных торгов нет.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Если обе стороны согласны с исходом, открытый конкурс на управление многоквартирным домом начинает последнюю стадию — подписание контракта. На этом этапе должны присутствовать:

1.  Представитель управляющей организации.
2.  Представитель собственников (или представители).
3.  Нотариус. Он должен провести проверку подписываемого документа, заверить его.

Перед подписанием договора управления многоквартирным домом между сторонами еще раз обговариваются условия и обязанности каждого

Также важно выяснить какими могут быть мотивы аннулирования документа, чтобы быть готовыми к этому. Представитель собственников, посоветовавшись перед этим с ними, может обговорить желания

Важно рассказать про выбранный способ управления этим домом. После этого при соглашении сторон документ подписывается.

Создается 2 копии — одна для представителя управляющей организации, а вторая для представителя собственников квартир. При желании можно создать нужное количество копий, чтобы раздать их всем жильцам.

С момента заключения договора, конкурс по выбору управляющей компании заканчивается.

Подводя некоторые итоги, можно сказать, что порядок проведения конкурса по выбору управляющей организации многоквартирным домом — достаточно простой регламент. Одна из основных частей — выбрать верных претендентов, чтобы обеспечить хорошее будущее дома.