Почему лучше отказаться от покупки квартиры в доме, попавшем под реновацию?

Содержание:

Риски и особенности при покупке квартиры в доме под реновацию

Однако покупка квартиры в доме «под снос» имеет и свои недостатки. Вот, о каких нюансах и тонкостях необходимо помнить потенциальному приобретателю:

Квартиры в новостройках массового сегмента стоят дешевле, чем квартиры в «хрущевках». Если человек купит недвижимость еще на этапе строительства, то это будет для него выгоднее и проще, нежели приобретение недвижимости в пятиэтажке.
Программа реновации все еще находится на этапе разработки, обсуждения и согласования. Это значит, что никто не сможет дать вам никаких точных прогнозов и однозначных гарантий. Сегодня дом включен в список по обновлению жилищного фонда, – а завтра его уже исключили из этого перечня. Сегодня программа реновации идет полным ходом, – а завтра она уже «свернута» по причине банкротства, кризиса и т.д. В этих случаях вы рискуете остаться без нового жилья.
Снос пятиэтажки и процесс переселения жильцов может затянуться на долгие годы. Именно поэтому столичное правительство уточняет: мероприятие по обновлению жилищного фонда призвано улучшить положение тех, кто в течение длительного времени проживает в старых и ветхих домах. Попытка Покупателя спекулировать жильем в «хрущевке» может обернуться для него полным провалом.
Новое жилье может расположиться в неудачном месте. Особенно это касается Новой Москвы и Зеленограда. Здесь расселение планируется уже не в рамках района, а в рамках целого округа. Т.е. пятиэтажка находится в одном месте, а новостройка будет находиться в совершенно другом месте. И никто не даст гарантий, что новое место окажется хорошо обустроенным и комфортным. Например, там могут иметься все необходимые социальные объекты (школы, поликлиники, детские сады и пр.), вот только сама зона окажется неспокойной, промышленной, загрязненной.
На исходную квартиру наложены ограничения или обременения, что помешает вам принять участие в программе реновации. Сведения об ограничениях и обременениях недвижимости можно получить из выписки ЕГРН.
Если впоследствии вы захотите продать квартиру в пятиэтажке, то вам придется уплатить с выручки НДФЛ в размере 13%. Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ и п. 1 ст. 224 НК РФ, такой налог уплачивают все собственники, которые после покупки недвижимости владели ею меньше 5 лет.
Если вы решите провести в исходной квартире капитальный ремонт, то при переселении эти деньги не будут возмещены вам ни в каком виде. Т.е. вам и вашей семье придется либо жить в имеющихся условиях, либо обустраивать жилье в «хрущевке» за свои сбережения без возможности их вернуть.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Приобретение сносимого и расселяемого жилья – рисковое мероприятие, которое Покупателю придется осуществлять на свой страх и риск. Этот вариант рекомендуется рассматривать только в том случае, если у вас уже есть крыша над головой, и вы просто хотите вложить свои средства в какой-либо актив. Если деньги окупят себя, и вы получите улучшенное жилье – хорошо, а если в процессе сноса и расселения возникнут непредвиденные проблемы – не страшно, ведь у вас хотя бы будет место для жизни.

Дадут ли ипотеку на квартиру в доме под реновацию?

Новостройка или вторичка? какие квартиры лучше

Многие граждане, которые мечтают о хорошем жилье, переживают не только за покупку, но и за возможность получения ипотеки на квартиру в доме, построенном по плану реновации.

Практика доказывает, что многие банковские учреждения без особо энтузиазма выдают ипотеку на приобретение жилья в доме с высоким риском износа. Почему так? Если клиент не вернет кредитные средства, банку будет очень сложно реализовать заложенную недвижимость. Естественно, финансовые учреждения не хотят себя подставлять, поэтому в 90% случаев они отказывают клиентам в оформлении подобной ипотеки.

По закону, ипотечные условия в случае переселения человека из старой квартиры в новую, выданную государством, не должны изменяться. Более того, некоторые банки предлагают определенные льготные условия, на основе которых выдают ипотечные средства на покупку жилья.

Ответы на все вопросы и спорные моменты, связанные с оформлением ипотеки на жилье, дают законы «О реновации» и «Об ипотеке». Эти документы подтверждают, что если ипотечный объект стал участником программы реновации, это не является причиной изменения условий соглашения между клиентом и банковским учреждением.

Заемщику не нужно переподписывать договор, поскольку все условия, оговоренные ранее, не теряют своей силы. Изменяется только предмет залога: если раньше таковым являлась старая хрущевка, то теперь это будет недвижимость в новостройке.

Реновация: подробнее о сути программы

Как действовать после покупки квартиры

Впервые программа московской реновации появилась еще в 1990-х годах, – тогда мэр столицы Юрий Лужков выбрал для сноса пятиэтажные дома определенных категорий (К-7, II-32, II-35 и др.). В то время властям не удалось полностью воплотить проект в жизнь, что было частично связано с нехваткой денег в государственном бюджете. Возобновить программу по обновлению жилищного фонда предложил действующий мэр Москвы Сергей Собянин в 2017 году.

Под столичной реновацией понимается комплекс действий, направленных на снос старых жилых зданий (как правило, пятиэтажных «хрущевок»). Допустимый срок эксплуатации «хрущевок» либо уже закончился, либо закончится в самое ближайшее время. Основная задача реновации – не допустить, чтобы пятиэтажки превратились в аварийные и непригодные для жизни сооружения, которые будут представлять опасность для москвичей.

Власти решили пойти именно по пути сноса домов, а не по пути их реконструкции и ремонта (за исключением объектов, представляющих собой ценное культурное наследие). Это связано с тем, что снести «хрущевки» – и выгоднее, и безопаснее для людей.

Граждане, проживающие в домах «под снос», получают возможность переселиться в современные и комфортабельные новостройки. Здесь им предоставляются равнозначные по метражу, но улучшенные по своим техническим характеристикам квартиры. В чем-то переселяемые жильцы даже выиграют. Количество комнат останется неизменным в новом и старом вариантах жилья, однако прихожая, кухня и санузел точно станут просторнее.

Если же у человека есть финансовая возможность, он может доплатить за «лишние» метры и увеличить свое жилье еще больше. При этом уезжать далеко от привычного места жизни не потребуется, ведь новостройки будут располагаться в тех же местах, где и сносимые дома.

Если действующий собственник не хочет получать жилье в новостройке, он может получить денежную компенсацию. Сумма денежной компенсации соответствует рыночной стоимости исходной квартиры.

Продажа квартир в пятиэтажках под реновацию

Как правильно вернуть подоходный налог 13% с покупки квартиры

При продаже жилья в доме, попадающем в программу расселения, следует соблюдать некоторые юридические нюансы.

Можно ли продать квартиру под снос?

Продать жилье в аварийном доме может только собственник, назначив при этом цену за него самостоятельно. Есть условие – он должен в обязательном порядке уведомить покупателя о статусе дома. В противном случае суд может признать подобную сделку недействительной.

Почему продают эти квартиры?

Срок предоставления новой жилплощади не всегда известен точно, и некоторым не хочется ждать «у моря погоды». Может сложиться так, что квартирный вопрос нужно решить срочно, например, при разделе имущества после развода. А иногда люди хотят переехать жить в другой округ или город, тогда им нет смысла ждать расселения. В таких случаях продажа квартиры – хороший вариант решения жилищных проблем.

ПРОГРАММА РЕНОВАЦИИ ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

купить квартиру в доме под снос по реновации

Итак, что же такое программа реновации Московского жилья? Это легко определить одним предложением, по сути это замена вашего ветхого жилья, срок эксплуатации которого истек уже тридцать лет назад, на новое.

Пятиэтажки строили в начале 60-х годов прошлого века. Планировалось, что они будут служить двадцать лет, до 80-х годов, а к тому времени наступит коммунизм, и все будет хорошо. При коммунизме у всех должны были быть дворцы, но, как известно, с коммунизмом и дворцами не задалось.

А хрущевки, отслужив в два с половиной раза больше спроектированного срока, стали разваливаться и в прямом смысле превратились в трущобы с предельно изношенными перекрытиями, стенами и системой жизнеобеспечения. И вот наше государство опять, как и шестьдесят лет назад взяло решение этой огромной проблемы на себя.

Граждане переезжают из своих гнилых хрущоб в новое жилье в том же районе и по большей части на той же улице. Помимо того, что перебираются в новый дом с новой инфраструктурой, так еще и получают даром от десяти до двадцати квадратных метров Московской жилплощади.

Средняя стоимость квадрата жилья в Москве – 125 000 рублей, очень приятный бонус. Подробно условия и специфику предоставления жилья собственникам и пользователям-муниципалам простыми словами и с примерами я описываю тут.

купить квартиру под реновацию в москве

А сейчас я расскажу, как хорошо заработать на этом празднике жизни с парой примеров, чтоб донести до взволнованных граждан, что это подарок от государства, и его надо взять и использовать на полную катушку, а не истерить и не бегать по юристам с вытаращенными от ужаса глазами.

Кто покупает жилье в таких домах?

Очевидно, что главной мотивацией граждан, вкладывающих деньги в жилье по реновации, является возможность заработать. Инвесторы знают, что получат по программе более просторное жилье. Кроме того, оно будет в новом доме, с новой инфраструктурой. На рынке такие предложения ценятся, поэтому, если сильно не спешить, то в скором времени появится возможность выгодно перепродать новое жилье.

Также есть покупатели, для которых инвестиция в старые квадраты, это возможность улучшить свое жилищное положение. Например, если купить недорого комнату в коммуналке, то в теории можно получить целую квартиру в новом доме. Конечно, дополнительные метры будут предоставляться с доплатой, но, судя по всему, для переселенцев будут применяться соответствующие скидки. Таким образом, процесс вселения в новое жилье может обойтись дешевле стандартной покупки готовой новостройки на рынке.

Как защитить себя при покупке?

Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:

проверить, не заключил ли собственник договор на передачу своей квартиры местным властям;
выяснить, было или нет оформлено соглашение на выкуп квартиры;
узнать, нет ли решения судебной инстанции о выселении владельца в принудительном порядке (если он отказался переезжать по реновации и при этом не согласился на денежную компенсацию);
убедиться, что имущество принадлежит владельцу на праве собственности (оно может быть на балансе муниципалитета, а человек проживает по договору социального найма);
проверить, не наложено ли на жилье обременение (банком или судом).

Какие риски для покупателя?

Как и любая сделка, программа реновациии имеет определенные риски и недостатки.

Встречаются нелестные отзывы о работе программы реновации в Москве и Подмосковье.
Смена места жительства для многих пожилых людей трудна психологически.
Новый район может быть не обжит настолько хорошо, как старый.

Отсутствуют четкие правила переселения. Никто не знает, в каком районе будет находиться его новый дом. Это может быть спокойный район или промышленная зона. Также существует риск переселения в новостройку на окраине города. Пока что у граждан нет возможности застраховать себя от переезда в неподходящий район.

Можно потерять деньги. Несмотря на то, что программа реновации имеет определенные финансовые выгоды, все-таки имеется небольшая вероятность потери денег. Это возникает в тех случаях, когда старый дом находится в более престижном районе, нежели новостройка. Подобные ситуации являются редким исключением. Но если по факту новое жилье стоит дешевле, нежели старая двушка в хрущевке, денежная потеря будет незначительной.

Срок переселения. Все участники программы должны быть переселены одновременно, но в реальности такое не случается: одни переезжают раньше, другие – позже. Как показывает практика, это процесс может тянуться от нескольких месяцев до десятилетий. Поэтому гражданин, купивший жилье в хрущевке, должен узнать хотя бы примерное время расселения в новый дом. Иначе можно попасть в очень невыгодную ситуацию.

Закрытие программы. Реновация обеспечивают государственные и муниципальные денежные средства

Но если в стране ухудшится экономическая ситуация, часть денег с проекта реновации может пойти на финансирование другой, более важной, программы и расселение будет частично прекращено. При покупке недвижимости в хрущевке такую вероятность нужно учитывать в первую очередь.

Инвестору, планирующему заработать на выгодной сделке, нужно помнить, что реальная прибыль от реализации жилья в новостройке может не покрыть все понесенные к тому времени издержки. В частности, затраты на ремонт при переселении не компенсируются.

При покупке недвижимости для личных целей, например, для будущего заселения семьи, обязательно учитывайте следующее. Квартира, полученная взамен старой, может оказаться в неудобном районе. В условиях мегаполиса этот момент иногда является решающим. Хоть на словах чиновники и гарантируют предоставление жилья в том же районе, такие гарантии пока не закреплены ни в одном нормативном акте.

Наконец, наиболее существенный риск покупателя – остаться и без жилья, и без денег. Вероятность такого исхода событий минимальная, однако помните, что в настоящее время механизм защиты действующих собственников и потенциальных покупателей такого жилья отсутствует.

Закон не запрещает покупку продажу квартиры (комнаты) в доме под реновацию, но нужно иметь ввиду ряд ограничений по такой сделке. Можно успешно купить квартиру (комнату), но остаться у разбитого корыта. Выгоды получится не так уж много. Покупка такого жилья это своеобразная лотерея, где кому-то может везти и завладеть заветными «новыми» метрами, а кто-то всю жизнь будет ремонтировать старую хрущёвку и жить надеждой, что не за горами тот день, когда наконец-то заветная новая чистая свежая квартира появится в его судьбе, и тогда жизнь точно удалась!

Как происходит расселение дома?

Как только дом, в который планируется переселить владельцев старого жилья, будет сдан в эксплуатацию, гражданам начинают рассылать пригласительные письма. Нужно будет сходить на осмотр своего жилья.

Если гражданин доволен квартирой и ее характеристиками, то подписывает договор, предоставляя свое согласие на переезд.

Бывает, что предложенный объект не отвечает требования переселенца. Ему предложат дополнительные варианты, либо денежную компенсацию. Сумма будет зависеть от независимой оценки старого жилья. Претендовать на денежные выплаты могут только собственники жилья.

Если гражданин желает и вовсе получить квартиру в другом районе, то ему нужно написать специальное заявление. Гражданину постараются помочь, однако гарантии нет, поскольку на новом месте приоритет отдается, прежде всего, местным жителям. Если после их расселения в домах останутся свободные квартиры, то переселенцу предложат варианты.

Порядок осуществления действий при покупке

Чтобы купить квартиру по реновации в Москве, необходимо в первую очередь руководствоваться нормами, прописанными в статьях ГК 549-558 Гражданского кодекса РФ. По своей сути такая сделка не имеет существенных отличий от тех действий по отчуждению, которые выполняются при продаже обычных квартир по всей России. Единственным моментом, который должен будущий собственник выяснить, это то, что касается участия этого дома в заявленной программе и обстоятельств относительно самого помещения.

Так, покупателю предстоит уточнить следующую информацию:

на самом ли деле дом, в котором он собирается купить жилплощадь, отнесен к фонду, определенному для дальнейшего сноса и включен ли он в программу реновации. Достоверную информацию можно будет получить в градостроительном комитете Москвы;
заключил ли субъект, который является владельцем помещения и предлагает выкупить его, соглашение, на основании которого он может получить в собственность помещение в новостройке. Если такой документ будет присутствовать, это означает, что данная жилплощадь уже фактически подлежит обмену. То есть тот, кто станет ее новым владельцем, участвовать в программе не сможет;
не получил ли собственник помещения возможную в таких случаях компенсацию за квартиру. Если подобный фактор присутствует, новый владелец при сносе дома уже не будет иметь права участвовать в программе;
присутствуют ли на жилплощади обременения. То есть она не является залоговым имуществом. Несмотря на то, что под жилплощадь в ветхих домах банки сейчас редко предоставляют кредит, иногда происходят случаи, что площадь выступает в роли залогового имущества;
наличие решений суда относительно запрета на осуществление сделки купли-продажи. Такие моменты присутствуют при задолженности собственника по алиментным обязательствам, налоговым платежам и прочим, которые могут стать основанием для ареста собственности;
присутствие всех необходимых документов, подтверждающих право собственности у лица, которое намерено продать объект недвижимости.

При условии, что все моменты, которые потенциально опасны для нового владельца, учтены, покупатель может приступать к оформлению сделки. В первую очередь составляется договор купли-продажи. В нем указываются все существенные обстоятельства: что переходит в право собственности вместе с помещением, в каком оно находится состоянии и т.д. Обязательно отражают ту сумму, которую покупатель должен передать продавцу.

Приобретая квартиру, стоит оформить отдельный акт, в котором будет указан факт приема-передачи денег. Как вариант оплату за объект недвижимости можно провести безналичным способом на счет владельца. Такой способ сразу убирает возможность осуществления мошеннических схем, при которых собственник идет на попятную и заявляет, что денег не получал.

После заключения договора должна последовать регистрация возникшего права собственности в Росреестре. После выполнения такого действия вносятся изменения в ЕГРН – единую базу Российской Федерации. В результате новый собственник получает на руки выписку о том, что он является владельцем объекта недвижимости. После он получает право обратиться в администрацию муниципалитета, чтобы заключить соглашение по обмену своей жилплощади на новую, в строящемся или уже возведенном доме.

В чем выгода от покупки такой недвижимости?

Термин «реновация» с каждым годом набирает большую популярность. Программой реновации называют программу расселения российских граждан, проживающих в ветхом малоэтажном жилье. После переселения с них людей застройщики реконструируют или сносят дом и дают квартиру в новом месте (например, реновация в Щукино это показала). Данная программа одновременно решает две задачи: граждане получают улучшенные жилищные условия, а город приобретает модернизированный внешний облик.

Списки адресов сносимого жилья можно найти в интернете на многих сайтах.

Плюсы реновации

Преимущества покупки квартиры в домах под реновацию:

Экономия семейного бюджета. Московские хрущевки в доме под реновацию стоят намного дешевле, нежели квартиры в отремонтированных домах. В итоге, купив недвижимость в старом доме, который попадет под реновацию, гражданин сбережет значительную сумму денег и получит новое жилье, на которое у него раньше не хватало денег.
Получение просторного жилья. Собственников тесных квартир в старых пятиэтажках награждают новой просторной недвижимостью. Благодаря этому, имеется возможность получить хорошее жилье без серьезной траты денег.
Получение жилья с проведенными отделочными работами. Как правило, квартиры в новостройках продаются без отделки. В среднем, ремонт такого жилья обойдется гражданину в 1 000 000 рублей. Но квартиры, полученные по программе реновации, уже выдаются с отделкой.
Переселение в хороший район. Дома по программе реновации возводятся рядом со всеми необходимыми объектами соцназначения. К таким относят: школу, детский сад, больницу, поликлинику, спортивную площадку и т. д. Также планируется создание парка, пешеходной зоны, специальных мест для активного и спокойного отдыха. Переехав в квартиру по программе реновации, гражданин получит не только комфортное жилье, но и доступ ко всем вышеперечисленным объектам.

Правила сделок с недвижимостью на вторичном рынке

При покупке «вторички» нужно учесть следующие детали:

Проверить паспорт собственника и все документы на квартиру: принадлежит ли она ему на законных основаниях.
Проверить всех прописанных. Для этого следует запросить выписку из домовой книги. Несовершеннолетних лучше выписать до того, как выходить на сделку.
Проверит технический паспорт объекта. Сверить по нему, не было ли перепланировок. Если были, то на них должно иметься разрешение.
Перед заключением договора нужно согласовать точную сумму, способ передачи денег и отразить это в договоре.

Для оплаты надежнее всего воспользоваться услугами банка и арендовать там ячейку, через которую деньги будут переданы. Или другой вариант – открыть аккредитив.

Передавать ключи следует после того, как будут получены документы на нового собственника. Во время приемки покупатель должен проверить, соответствует ли объект всем указанным в договоре описаниям. После этого подписать акт приема-передачи, и получить ключи от старого хозяина.

Можно ли купить квартиру в доме под реновацию?

На основании региональных и федеральных нормативно-правовых актов покупать квартиры в таких домах разрешено.

Можно ли купить комнату?

По программе реновации новое жилье получают и владельцы комнат (дольщики). Продавать и покупать долю в недвижимости разрешается наравне с отдельной квартирой.

Какие существую риски?

По закону участник программы должен подписать с Фондом реновации соглашение о том, что в течение нескольких лет сможет оформить новое жилье в собственность. Но если Фонд будет ликвидирован, то стать законным владельцем не получится. Предпосылок для этого сейчас нет, но при изменении экономической ситуации они могут появиться.
Продать полученную квартиру моментально не удастся, поскольку в собственность она перейдет не сразу. Процесс регистрации может затянуться до полугода из-за бумажной волокиты.
При продаже квартиры, купленной в период с 01.01.2016 и по 31.12.2019, ее владелец должен заплатить НДФЛ, если продаст ее в течение 5 лет. Для квартир, купленных до 2016 или после 2020 года, этот срок – 3 года. Но для программы реновации предусмотрены отдельные условия. В срок владения новой недвижимостью засчитывается и период, в течение которого в собственности находилось прежнее жильё в хрущевке. Это упрощает перепродажу, тем не менее какое-то время после переезда придется подождать, чтобы не платить 13% налога.
До сих пор не утвержден график сноса домов по реновации 2020-2025, поэтому точный срок получения новой квартиры неизвестен и может растянуться на 5-10 лет. Третья волна переселения начнется после возведения новостроек на месте бывших пятиэтажек, а для этого их нужно полностью расселить, снести и подготовить стройплощадку.
Также существует риск массовой застройки, как считают эксперты по недвижимости. Если на стартовых площадок вместе с домом для переселенцев будут возводить еще три-четыре высотки для коммерческих продаж, то количество предложений на рынке будет завышено и цены придется снижать.
И наконец, объект могут исключить из программы. Инициативная группа жильцов может провести собрание и устроить переголосование. Если более 2/3 собственников откажется от участия в жилищной реформе, то предыдущее решение можно обжаловать, и дом вычеркнут из списка реновации.

Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве?

Смысл приобретать такое жилье есть:

появляется возможность получить квартиру комфорткласса в современном доме;
она по закону будет отвечать всем санитарным требованиям и жилищным нормам;
улучшится инфраструктура в районе проживания;
цена нового жилья в любом случае будет больше, чем вы заплатили за старую квартиру.

Какие существуют риски для покупателя?

Как и любая сделка, программа имеет определенные риски. Чем же рискует человек, покупая жилье в доме под снос в Москве?

Закрытие программы. Реновация обеспечивают государственные и муниципальные денежные средства

Дают ли ипотеку на квартиры под реновацию?

Для приобретения недвижимости при нехватке собственных средств можно взять ипотечный кредит. При этом квартира будет оформлена в залог. Но банки предпочитают вкладывать средства в такие активы, которые при необходимости можно легко реализовать. Поэтому, если жилье совсем старое или дом аварийный, то банк его не примет и откажет в ипотеке.

Если недвижимость в хрущевке куплена в ипотеку, то по закону №102-ФЗ «Об ипотеке» при переселении условия ипотечного займа не должны меняться. Изменится только предмет залога – им станет новая квартира, выданная государством. Переоформление происходит автоматически.

Какие банки дадут ипотеку в реновационном доме?

Получить кредит можно в любом банке, определяющее значение имеет объект недвижимости, а не структура. Вы можете подать заявку в:

Сбербанк;
Газпромбанк;
Открытие;
ВТБ 24 и другие.

Иногда можно встретить предложения от некоторых банков о льготной ипотеке по реновации. По факту это может оказаться рекламным ходом: человеку либо откажут, либо предложат не такие выгодные условия, о которых говорилось в рекламе. В некоторых программах кредитования существуют строгие требования относительно года постройки или серии пятиэтажек.