Как сдать внаём квартиру. виды квартир и особенности их аренды

Права жильцов

Неприватизированная квартира – жилая площадь, которая находится в собственности государства, то есть наймодателя. Благодаря договору социального найма жилец, то есть наниматель, имеет возможность и законное право пользоваться им.

Жилищный кодекс РФ – документ, который регулирует и определяет права и обязанности нанимателей, а также членов семьи, прописанных вместе с ними на этой жилплощади. Жилец, он же наниматель, обязан содержать ее в благоприятном состоянии нести за это ответственность. Он обладает следующими правами:

• непосредственно проживать в ней;
• прописывать родственников, членов семьи или иных лиц при наличии согласия проживающих с ним жильцов, достигших совершеннолетия, при этом на каждого из них общая площадь жилья должна быть не менее 6 кв. м. согласно Жилищного кодекса, который устанавливает социальные нормы;
• сдавать в субаренду временным жильцам, обеспечивая им совместное проживание;
• обменивать на равнозначную другую жилплощадь.

У нанимателя и прочих жильцов разные права и обязанности на неприватизированное жилье. Распоряжаться полностью по собственному усмотрению такой нельзя, так как она является муниципальной собственностью.

Правила прописки несовершеннолетнего ребенка

Для детей, которые не достигли совершеннолетия, местом жительства считается то, где прописаны их родители. В случае, когда те живут по отдельности, ребенка прописывают там, где он находится большую часть времени. То есть, к тому родителю, с которым он фактически живет.

Процедура прописывания на жилой площади, на которой проживает его отец или мать, в том числе неприватизированной, несовершеннолетнего ребенка не требует согласия как самого нанимателя, так и прочих совместно проживающих с ним совершеннолетних жильцов.

Ограничения действий с квартирой

Наниматели неприватизированного жилья сталкиваются с рядом ограничений и невозможностью совершения определенных действий с квартирой, таких как:

• продаж;
• сдача в аренду (целиком);
• передача по наследству.

Такая квартира переходит в полное владение государства в случае, если из нее выписываются все жильцы, что может произойти по следующим причинам:

• переезд;
• смерть.

Стоит учитывать, что если в ней прописан один жилец, то при его выписке он сразу же теряет права на эту жилплощадь.

При выселении

Кроме того, государство имеет право выселить гражданина из муниципальной квартиры по ряду причин:

1. Необоснованное отсутствие платежей за коммунальные услуги, задолженность по которым превышает срок в полгода. В данном случае нанимателя вместе с остальными членами семьи, проживающими в этой квартире, посредством суда выселяют в иное помещение по договору социального найма (ДСН), а именно в общежитие.
2. Нарушение нанимателем и прочими проживающими на жилой неприватизированной площади прав соседей, использование квартиры в иных, не отвечающих нормам законодательства, целях. При этом сначала жильцам делается официальное предупреждение. Если после него действия, приведшие к такому положению вещей, не будут приостановлены, жильцов выселяют без предоставления альтернативной площади.

В случае, если проживающих в неприватизированной квартире вынужденно выселяют по причине сноса здания, признания его аварийным и прочим аналогичным поводам, государство обязано предоставить нанимателю и прочим прописанным другое благоустроенное жилье, о чем сказано в Жилищном кодексе РФ.

Наиболее частой из все причин является задолженность по коммунальным платежам. Тогда как если квартира была бы приватизирована, сделать это было бы невозможно. Максимум, что могло бы произойти – это временное отключение воды или света до той поры, пока задолженность не будет погашена.

После смерти нанимателя

Если умирает единственный наниматель и прописанный в неприватизированной квартире жилец, то она сразу же переходит в собственность муниципалитета. И иные заинтересованные лица не имеют права проживать на этой жилплощади. Тем не менее существуют нормы, гарантирующие проживание:

• получившим полномочия жить на ней по решению суда;
• членам семьи умершего, ранее проживавших совместно с ним;
• вселенным квартиросъемщиком нетрудоспособных граждан, с которыми велось совместное хозяйство.

Выше перечисленные категории лиц имеют право оформить договор социального найма на свое имя, что гарантирует Жилищный кодекс. Но для этого необходимо, чтобы их данные имелись в изначальном варианте договора, а также чтобы остальные члены семьи и прочие равные им в правах лица дали на то свое согласие. Также обязательно согласование с органом, представляющим интересы наймодателя – государства, в чьей собственности находится помещение.

Для чего необходимо осуществлять приватизацию

Немало граждан до настоящего времени так не поняли, чем выгодно обладание собственным жильем. Они указывают, что из квартиры, занимаемой по соглашению о социальном найме, их в любом случае выгнать не имеют права, а, соответственно, приватизация в их жизни ничего ровным счетом не изменит. Тем не менее они заблуждаются.

Основные преимущества владения своим помещением очевидны – собственника нельзя выдворить за образовавшуюся задолженность по квартплате. Самое страшное, что ему грозит – суд и принудительное взыскание. При этом единственное жилье всегда остается неприкосновенным. Квартиросъемщик не платящий по счетам выселяется довольно легко, хотя и здесь потребуется суд.

Своя недвижимость – это неплохое вложение. Квартиры, даже несмотря на кризис, продолжают понемногу дорожать.

Возможность получить абсолютно бесплатно в собственность, арендуемую у муниципалитета площадь позволит отчасти поправить материальное положение, ведь никто не запретит ее, в свою очередь, сдавать.

Кроме того, владелец вправе самостоятельно определять, кого регистрировать у себя дома, а кому отказать. Единственное исключение – дети если их мать уже прописана в квартире. Их по закону регистрируют без согласия собственника.

Хозяин, в случае надобности, самостоятельно или судебным принуждением отзывает регистрацию бывшего супруга, и никто ему в этом помешать не сможет.

Зачем сдавать муниципальную квартиру в поднаем?

Хоть и сдача государственной недвижимости в поднаем может быть не совсем выгодной, иногда возникает необходимость такой процедуры. Например, чтобы не переплачивать за квартиру. Тогда можно сдать часть недвижимости, например какую-то отдельную комнату. Тогда, соответственно, вам нужно будет платить меньше за квартиру, так как еще и ваш наниматель будет платить. Или же, если вы куда-то уезжаете на долгий срок, но знаете, что вернетесь. Тогда не нужно будет разрывать договор социального поднайма или платить за весь срок. По договору поднайма платить за квартиру будет ваш наниматель (поднаниматель). А после истечения его договора вы можете спокойно вернуться в квартиру.

Недостатки

Естественно, жилье муниципальное не является идеальным и обладает определенными минусами:

• Так как вы не являетесь собственником такой площади, то вы не можете ее продать или разменять.
• Для того чтобы сдать квартиру кому-либо в наем, необходимо получить разрешение ЖЭКа, соседей и прописанных членов семьи.
• Если кто-либо пожалуется, что вы ведете неправильный образ жизни или слишком шумите, у вас появляется возможность потерять жилье.
• Если кроме нанимателя никто не прописан в квартире, то после его смерти площадь возвращается государству.

В принципе, приватизация муниципального жилья решает данные проблемы. Однако осуществить такую процедуру не очень просто.

Законодательные изменения

По ранее существовавшим нормам, приватизационные процессы должны были завершиться 01.03.17. Однако по инициативе Президента РФ В.В. Путина законодатель продлил его бессрочно.

Оснований для такого решения множество:

нежелание многих граждан оформлять в собственность квартиры связано с:

• неудовлетворительным состоянием зданий;
• нежеланием нести дополнительные затраты (налог);
• наличием семейных проблем и другими факторами;

государство вынуждено вкладывать средства в поддержку большого фонда жилья, которым фактически пользуются граждане.

При анализе итогов приватизации жилого фонда были выявлены серьезные недостатки прежнего механизма. Именно они тормозили оформление квартир жителями. В частности, аварийный фонд еще полностью не расселен. Люди не делают получать недвижимость, которую невозможно ни продать, ни обменять, ни использовать для своих нужд.

Внимание: власти признают, что для оформления «бесплатной» приватизации требуется довольно много средств на получение документов. А это также тормозит процесс

Что изменилось для нанимателей

Закон от 22 февраля 2020 года, снявший ограничения на приватизацию, позволил людям спокойно принять решение по поводу реализации права. Более одного миллиона нанимателей пока еще им не воспользовались. А проживание в государственной квартире накладывает ряд ограничений на людей, не позволяющих использовать современные финансовые инструменты.

Муниципальную собственность нельзя не только продать. Человек не может использовать жилье в качестве залога для получения кредита. Недвижимость нельзя подарить или оставить внукам в наследство. Принимая изменения, законодатель рассчитывал на перемены в общественном восприятии новой реальности. Люди постепенно научаться видеть свои выгоды от владения недвижимостью.

Государство также получит ряд преимуществ от нового законодательства:

1. Его основная задача — наполнение бюджета, который тратится и на социальные гарантии гражданам страны.
2. Недвижимость, находящаяся в собственности людей, является прибыльной статьей бюджета.
3. Поэтому власти продлили приватизационное право на неограниченное время. Им необходимо перестраивать экономические принципы в стране.

Для понимания: законодатель рассчитывает, что в течение определенного времени недвижимость станет собственностью людей. То есть недоверие к действиям властей будет преодолено. Скачать для просмотра и печати:

Что ожидается

Продление процесса позволит людям без спешки разобраться с накопившимся проблемами и принять обоснованное решение. Среди основных специалисты выделяют такие:

1. Нехватка денег на оформление требуемой документации. Теперь торопиться нанимателям не нужно. Можно накопить определенную сумму и оформить собственность.
2. Нерешенные семейные вопросы. Бессрочная приватизация позволит не торопиться с выпиской родственников. Можно найти консенсус и поделить квадратные метры.
3. Нежелание людей вовлекаться в самостоятельную экономическую деятельность. Законодатель признал, что общество инертно. Новые правила его пугают. Да и деятельность «черных риэлторов» не способствовала формированию у населения доверия к властям. Теперь появилось время для создания более благоприятной среды в обществе, помогающей оживлению экономического взаимодействия.

Для сведения: проблема изыскания средств на проведение капремонта государственной собственности также решена путем внесения изменения в параграфы ЖК . Теперь взносы оплачивают все собственники и наниматели квартир.

Не у всех людей есть возможность проживать в собственном доме или квартире. В таких случаях граждане имеют право обратиться за помощью к государству. Правом получить муниципальное жилье пользуются достаточно редко. Зачастую это связано с незнанием своих прав.

Муниципальная квартира — что это такое и кто имеет право на ее получение? Ответы на эти вопросы вы узнаете в нашей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 8

Это быстро и бесплатно !

Нюансы мероприятия

Нюансы, которые необходимо учитывать при подготовке иска на принудительный размен

Весь процесс размена муниципального жилья достаточно запутан и непрост в осуществлении.

Даже рассмотрев и внимательно изучив представленный выше материал, не каждый человек в полной мере сможет понять суть данной процедуры. Так или иначе, разобраться с законодательными и юридическими аспектами обмена придется.

Для упрощения процесса понимания всех тонкостей размена муниципального жилья, наш ресурс выделил ряд важных к рассмотрению нюансов данного мероприятия:

1. Любой наниматель или, проще говоря, прописанный жилец имеет полное право инициировать обмен.
2. Не забывайте, что проводить размен через суд, необходимо только в том случае, если остальные наниматели или часть из них отказались от добровольной процедуры и проведение мероприятия с вашей стороны обосновано.
3. Прежде чем идти в суд для подачи иска, обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом о целесообразности подобной практики в вашем случае.
4. Составляйте исковое заявление с уточнением всех деталей своей ситуации и в соответствии с представленной ранее формой. Также не забудьте позаботиться о сборе некоторых документов.
5. Решаясь идти в суд, помните, что в процессе решения спорных вопросов придется нести некоторые финансовые траты. В обязательном порядке придется потратиться на оплату необходимых госпошлин, получение справок и оформление прочих документов. Помимо этого, часто участники судебного процесса тратят немалые средства на помощь юристов и адвокатов.
6. Даже добившись в суде принудительного обмена описанного жилья, не спешите радоваться. Дело в том, что не во всех регионах страны муниципальный жилой фонд достаточно богат. Вследствие этого бывает очень сложно найти подходящее для размена жилье. На данном этапе нужно быть готовым к долгому и упорному поиску жилищ для размена, которые будут удовлетворять всем необходимым требованиям.

Решая подобные вопросы через суд, не забывайте использовать представленный выше материал и обращаться к профессионалам за помощью.

Детальнее о размене квартиры вы сможете узнать, посмотрев видео:

Поделитесь записью

Обсуждение: есть 1 комментарий

1. Иван says: 20.09.2020 в 19:24

   А вообще сейчас реален тот вариант, который был распространен в те времена, когда почти все жилье было в муниципальной собственности: люди из разных городов договариваются и просто меняются своими квартирами без всяких судов?

   Ответить

Когда появляется возможность для продажи неприватизированного жилья

Данное мероприятие можно провести одним из двух способов.

Можно приватизировать квартиру. Для этого подготавливают необходимую документацию и связываются с городским муниципалитетом. Когда заявка будет рассмотрена и одобрена, производят регистрацию квартиры во владения. После этого квартира становится собственностью  и может быть законно продана.

Только при таком оформлении придется вместе с продажей произвести уплату тринадцати процентного налога.

Если квартиру продает пожилой человек, то с него может быть потребована справка что, он дееспособен, и не имеет психологические заболевания.

Во втором способе проглядывается старая система. Тут ситуация будет связана с обменом. Его могут проводить, когда появляется необходимость продажи муниципалки.

Обменом неприватизированной квартиры может заниматься фирма, обладающая хорошей репутацией. Данная процедура проводится поэтапно.

Сначала находят покупателя согласного на такой обмен.

Покупателем приобретается похожая недвижимость через агентство.

После этого начинают оформлять документы для муниципалитета, для того чтобы была рассмотрена и разрешена просьба произвести обмен квартиры.

Затем производится обмен жилья. Таким образом, у покупателя появляется понравившаяся ему квартира, а приобретенную жилплощадь продавцом, позже покупает агентство.

Каковы варианты размена?

Приватизированные и неприватизированные квартиры имеют совершенно разный правовой статус. Поэтому бесплатный размен возможен только на квартиры из фонда, принадлежащего тому же собственнику (муниципалитету или государству). А это — довольно сложная операция: число приватизированных квартир постоянно сокращается, поэтому подобрать 2 и более квартиры меньшей площади для обмена очень трудно. Возможно, проще окажется сначала приватизировать жильё, а затем уже заниматься его разменом (См. Зачем нужно приватизировать квартиру? Взвешиваем все за и против).

И уж совсем невозможно будет разменять служебную квартиру или специализированное жильё (из маневренного фонда, социальное и т. п.). Такие варианты лучше с самого начала не рассматривать. Ведь специализированное жильё прямо запрещено обменивать. Также нельзя в такие квартиры пускать временных жильцов по договору поднайма.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Обмен не приватизированной недвижимости на приватизированную

Согласно действующему законодательству Российской Федерации осуществлять сделки по отчуждению объектов недвижимости могут только полноправные владельцы, а вот обменивать жилье разрешается, но при этом есть ряд условий, которые необходимо выполнить.

Правила обмена не приватизированной недвижимости изложены в Жилищном кодексе Российской Федерации в статьях 72-75. Обмен не приватизированной квартиры на приватизированную, в том числе и на квартиру в новостройке, вполне возможен, но не всегда реален. Например, идеальным вариантом обмена считается схема, когда сразу начинается приватизация, а уже в ходе ее осуществления находят подходящий вариант приватизированного жилого объекта для обмена или покупки. Как только он найден, наниматель погашает всю сумму, выставленную к оплате за приватизацию, после чего по договору мены обменивает жилплощадь. Но, на практике таких идеальных вариантов практически не встречается, так как к обмену прибегают люди, которые не могут по финансовым причинам позволить себе приобретение новой недвижимости, а обмен дает им возможность за сравнительно небольшие деньги переехать в жилье большей площадью или в лучшем районе. 

Нюансами обмена не приватизированной недвижимости можно назвать следующее:

• при таких сделках нет необходимости регистрировать право собственности;
• на производство обмена должны быть согласны все жильцы квартиры, включая и несовершеннолетних. Согласие последних требуется в виде разрешения органов опеки и попечительства;
• если оба объекта не приватизированы, в обязательном порядке уведомляется местный орган самоуправления;
• согласие на обмен жилплощадью выражается посредством письменного заявления, удостоверенного личной подписью;
• сделка по договору мены носит безвозмездный характер, т.е. стороны не несут по ее оформлению никаких финансовых затрат.

ВНИМАНИЕ !!! Каждый наниматель имеет право на обмен своего жилья, но все же последнее слово всегда остается за собственником, т.е. за местной администрацией: даст она разрешение на проведение сделки либо же нет

Если от местных органов поступил отказ в одобрении и обмене, то придется искать альтернативу (приватизировать и продавать либо же обменивать уже после приватизации).

Есть ли способы сдать квартиру?

Граждане, имеющие несколько жилых помещений в собственности, часто задаются вопросом использования пустующей квартиры для заработка. Один из вариантов — сдать квартиру под офис иным лицам. Сдача жилья под коммерческую деятельность незаконна. Но можно:

• сдать для проживания (гражданин, проживающий в квартире по договору аренды, в свою очередь может организовать в ней офис);
• сдать квартиру юридическому лицу, для последующей сдачи им в аренду гражданам для проживания;
• перевести жилье в статус нежилого помещения и сдавать спокойно уже под любую деятельность ИП и юридических лиц.

Перевод в нежилой фонд

Узаконить перевод жилого помещения в нежилое возможно в течение 45 дней в органе местного самоуправления или через МФЦ. По истечении такого срока выдается разрешение (или отказ), на основании которого можно использовать бывшую квартиру под офис.

Поменять статус на нежилой фонд возможно (ст. 22 ЖК):

• если квартира находится на первом этаже многоквартирного дома;
• если квартира находится на втором этаже, а помещения, находящиеся под ней, являются нежилыми;
• имеется или возможно организовать отдельный вход в такое помещение, чтобы помещения общего пользования (подъезд, коридоры) жильцов не использовались посетителями офиса;
• помещение не используется для проживания людей;
• помещение не находится в наемном доме социального назначения;
• квартира не находится в залоге, аренде и т. п.

Потребуются документы:

1. заявление;
2. правоустанавливающие документы на квартиру;
3. поэтажный план дома;
4. технический паспорт;
5. проект перепланировки (если она планируется).

По общему правилу согласие жильцов дома не требуется. Но есть исключение: если в процессе перепланировки будет использоваться общее имущество дома. Тогда согласие нужно. Например, когда используется общий земельный участок.

Другие варианты

1. Сдача физическому лицу (найм). Договор заключается на предоставление квартиры для проживания гражданина, что дает этому гражданину в свою очередь право на организацию в ней своей профессиональной деятельности. Но опять же не любой деятельности, а только той, которая не противоречит законным интересам иных лиц.
2. Сдача юридическому лицу — возможна и законна. Но организация должна будет сдавать помещение в субаренду иным гражданам или сотрудникам именно под жилье.

Не стоит путать такой момент, когда по месту жительства директора (руководителя организации) регистрируется и место нахождения самого юридического лица. Здесь подразумевается, что осуществление основной деятельности (производство) предприятия производится по другому адресу.

Где искать варианты?

Как разменять неприватизированную квартиру: где искать варианты обмена? Чаще всего проблема поиска вариантов ложится на плечи заинтересованного лица.

Он может самостоятельно искать приемлемые объекты, однако, найти очень сложно. На сайтах множество предложений для мены квартир в собственности и редко встречается муниципальная недвижимость.

В администрации некоторых городов есть платная услуга по подбору вариантов обмена социального жилья.

Следует обратиться в администрацию и уточнить, есть ли такая служба в данном населенном пункте.

Если есть, то это может значительно облегчить задачу и ускорить процесс, а если нет – придется рассчитывать на собственные силы, «сарафанное радио» или помощь посредников.

О возможности обмена неприватизированной комнаты в коммунальной квартире вы можете узнать из нашей статьи.

Аренда в командировке

Многих интересует, возможна ли аренда квартиры в командировке у физических лиц. Да, но есть некоторые нюансы.

Можно ли сотруднику взять жилье у физического лица?

ст.168 ТК РФПоложения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.2008 г. N 749ст.217 НК РФ

• для городов России – 700 руб/сутки;
• для загранкомандировок – 2500 руб/сутки.

Для законной аренды квартиры в командировке необходимо заключить Договор найма жилого помещения с его собственником. Документ составляется в письменной форме, причем допускается рукописный, печатный или набранный на принтере вариант

Важно, чтобы в нем было отражено:

• полные личные данные арендодателя и арендатора с указанием реквизита удостоверений личности (паспортов);
• тип жилого помещения (квартира, комната, дом) и его адрес;
• права и обязанности сторон;
• арендная плата и условия ее выплаты;
• срок действия договора, срок проживания;
• дата составления документа.

Важно. Договор оформляется в 2-х экземплярах.. Регистрация и нотариальное заверение не предусматривается

Регистрация и нотариальное заверение не предусматривается.

• Скачать бланк договора найма квартиры
• Скачать образец договора найма квартиры

Для оформления документа достаточно предъявить паспорта обеими сторонами.

арендатору рекомендуется проверить документ

На практике возможен и другой вариант проживания в арендованной квартире. Ее может снимать организация, куда направлен командированный работник другой компании.

В этом случае арендатор выдает квитанцию об оплате проживания в арендованном помещении, получив наличные деньги.

Документы для бухгалтерского учета, подтверждающие расходы за найм

Компенсация проживания в арендованном помещении осуществляется на основании документов, подтверждающих данный факт (п.1 ст.252 НК РФ). При этом признается только период фактического проживания.

Не принимается в расчет предварительное бронирование и период временного отъезда в другой город, т.е. периоды, в течение которого помещение пустовало (Письмо Минфина РФ от 25.03.2010 г. N 03-03-06/1/178).

Внимание. Основным документом, подтверждающим расходы, является расписка арендатора.. В ней необходимо указать:

В ней необходимо указать:

1. сведения о получателе и плательщике с указанием паспортных данных и адресов прописки;
2. передаваемую сумму;
3. назначение платежа и срок проживания;
4. дату получения денег.

• Скачать бланк расписки о получении денег за аренду квартиры
• Скачать образец расписки о получении денег за аренду квартиры

Оплата может производиться с личного расчетного счета командированного лица или банковской картой.

Для получения компенсации расходов на аренду жилья достаточно представить в бухгалтерию следующие документы:

1. Приказ руководителя о командировании в конкретный город.
2. Командировочное удостоверение с отметками о прибытии и убытии, проездные документы.
3. Договор найма.
4. Расписка арендодателя в получении арендной платы.

Это полный перечень необходимых документов, и требование дополнительного подтверждения незаконно. Проблема может возникнуть при их отсутствии. В этом случае компенсация осуществляется по минимальным суммам расчетным путем в пределах установленных норм.

Собственник квартиры имеет законное право сдавать ее в аренду любой организации, при условии использования в качестве жилого помещения. Для этого необходимо заключить договор аренды. Долгосрочность соглашения и надежность платежей обуславливает преимущества такой сделки. Арендовать помещение может и командированный сотрудник организации путем заключения договора найма с последующим предоставлением необходимых документов в бухгалтерию для компенсации расходов.

Комментарий к статье 100 ЖК РФ:

Статья 100 Кодекса определяет понятие и существенные условия договора найма специализированного жилого помещения.

1. В ч. 1 комментируемой статьи установлено определение договора найма специализированного жилого помещения, которое является универсальным для всех видов такого договора, предусмотренных разделом IV Кодекса.

2. Юридическим основанием для заключения любого договора найма специализированного жилого помещения является административный акт — решение о предоставлении гражданину соответствующего жилого помещения, принятое собственником такого помещения с учетом положений ч. 1 ст. 100 Кодекса.

При предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме предоставления жилой площади. Для случаев предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена специальная норма предоставления — не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (см. ст. ст. 105, 106 Кодекса). Для служебных жилых помещений сохранен особый норматив предоставления — такие помещения всегда предоставляются в виде отдельной квартиры (см. ст. 104 Кодекса). Порядок и условия предоставления остальных видов специализированных жилых помещений определяются специальным законодательством (см. ст. ст. 107 — 109 Кодекса).

3. Содержание договоров найма специализированных жилых помещений определяется с учетом положений ч. 3 ст. 100 Кодекса. В таких договорах обязательно определяются предмет договора, права и обязанности сторон. Предмет такого договора найма — конкретное специализированное помещение. Следовательно, в договоре должны быть указаны его индивидуальные признаки, такие как: адрес, конкретное назначение, площадь и т.д. В качестве примерных образцов указанных договоров можно использовать типовые договоры найма специализированных жилых помещений, которые должны быть утверждены Правительством РФ (см. ч. 8 комментируемой статьи).

Обратим внимание, что Кодекс не содержит положений об изменении договора найма специализированного жилого помещения. Однако это не означает, что такой договор не может быть изменен

В ст. ст. 450 — 453 ГК РФ установлены общие правила об изменении любых гражданско-правовых договоров, которые могут быть применены и к любому договору найма специализированного жилого помещения.

4. Для всех видов договора найма специализированного жилого помещения установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в т.ч. на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем. Естественно, что такие жилые помещения не могут быть также переданы нанимателем другому лицу по договорам аренды, доверительного управления и т.п., поскольку соответствующие правомочия могут принадлежать только собственнику.

5. Согласно ч. 5 комментируемой статьи наниматель и члены его семьи при пользовании специализированными жилыми помещениями (за исключением служебных помещений) должны руководствоваться ст. 65, ч. ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 Кодекса.

Наниматели и члены их семей при пользовании служебными помещениями должны руководствоваться ч. ч. 2 — 4 ст. 31, ст. 65 и ч. ч. 3 и 4 ст. 67 Кодекса.

6. Как и в договоре социального найма, в договорах найма любых специализированных жилых помещений должны быть указаны члены семьи соответствующих нанимателей. В комментируемой норме не установлено, какие лица относятся к членам семьи нанимателя жилого помещения в специализированном жилищном фонде. Представляется, что в таком случае необходимо по аналогии закона (ст. 7 Кодекса) применять правило ч. 1 ст. 69, согласно которому к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

7. Все виды договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде могут быть заключены только в письменной форме. Такие договоры заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма в указанных случаях не требуется (см. также ст. 161 ГК РФ). В случае несоблюдения простой письменной формы сделки применяются последствия, предусмотренные ст. 162 ГК РФ (ч. 1 ст. 63 Кодекса).

8. Указанные в ч. 8 комментируемой статьи типовые договоры должны быть утверждены Правительством РФ.

Что такое муниципальное жилье и кто может на него претендовать

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ, на территории нашей страны выделяют несколько категорий жилых помещений.

Можно назвать следующие категории:

• специализированное (например, служебное жильё);
• приватизированное;
• частное;
• социальное (к этой категории и относится муниципальное жильё).

В договоре социального найма в обязательном порядке прописываются права и обязанности нанимателя и наймодателя муниципального жилья

В ЖК РФ (ст. 51) указаны категории лиц, имеющие возможность претендовать на муниципальную жилплощадь:

• граждане, которые ещё не снимают жилье по договору социального найма (данное условие распространяется также и на членов семьи заявителя. Кроме того, заявитель не должен иметь в собственности недвижимость или быть членом семьи, где имеется владелец какого-либо жилья);
• граждане, проживающие на площади, при расчёте которой на одного жильца приходится менее 10 квадратных метров;
• граждане, имеющие недвижимость (или арендующие её по договору социального найма), при условии, что данное помещение не соответствует санитарным нормам.

Выделяют тех, кто вправе получить муниципальную квартиру вне очереди:

• дети, оставшиеся без родителей;
• многодетные семьи;
• ликвидаторы последствий аварии на ЧАЭС;
• лица, подпадающие под категорию вынужденных переселенцев;
• пострадавшие от природных катаклизмов и стихийных бедствий;
• больные хроническими болезнями или патологиями, опасными для окружения;
• военнослужащие;
• ветераны ВОВ.

Для того чтобы стать в очередь на социальное жилье, нужно получить официальный статус малоимущего гражданина (или малоимущей семьи). Документ, который подтверждает основания на право пользования социальным жильём, называется «справка о нуждаемости».

Оформить справку можно в МФЦ или органах местного самоуправления, для этого потребуются следующие документы:

• паспорта всех членов семьи и свидетельства о рождении несовершеннолетних (если у них ещё нет паспорта);
• ИНН всех членов семьи (если номер до сих пор не присвоен по какой-либо причине, его надо получить);
• документы, подтверждающие семейный статус (свидетельство о браке или о его расторжении);
• документы, подтверждающий социальный статус льготника (свидетельство об инвалидности, удостоверение чернобыльца, свидетельство о статусе участника в ВОВ, удостоверение военнослужащего и т. д.);
• документ, подтверждающий отсутствие в собственности членов семьи другого жилья;
• документ, подтверждающий, что имеющееся в собственности жилье признано аварийным или непригодным для жизни (требуется в некоторых случаях).

Для оформления «справки о нуждаемости» участнику ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС понадобится среди прочего и удостоверение чернобыльца

Документы рассматривают в течение 30 дней. После этого заявителя информируют в письменной форме о том, поставят его в очередь на муниципальное жилье или нет. Отказ в обязательном порядке должен быть мотивирован. Если решение положительное, то заявлению присваивается порядковый номер. Стоит быть готовым к тому, что ожидание муниципального жилья затянется на годы.

При аренде муниципального жилья заключается договор социального найма.

По договору социального найма гражданин получает следующие права:

• пользования жильём;
• использования всех удобств;
• возможность приватизации (при определённых условиях).

Договор социального найма заключается на неопределённый срок и расторгается только в случае несоблюдения нанимателем правил проживания в социальном жилье.