Нецелевое использование земельного участка: какие могут быть последствия и как их избежать

Что делать, если пришел штраф ?

После получения такого штрафа землепользователь должен оплатить его в течение 2 месяцев и устранить нарушения, т.е. начать строительство, засеять поля или другим образом использовать участок согласно его категории и назначению.

Также закон допускает перевод земли из одной категории в другую. Т.е. если, например, на участке для сельскохозяйственного использования построен завод по производству моющих средств, то следует изменить назначение на «Земли промышленности».

Однако, даже если вы устраните нарушения любым способом, то оплатить штраф все равно придется. Иначе он увеличится в 2 раза, и вместо 10 тысяч будет 20 тыс. рублей.

Если предписание уполномоченного органа было проигнорировано, то участок могут изъять

И не важно каким образом он был получен – куплен, приватизирован или унаследован. Если не по назначению используется арендованная земля, то договор аренды расторгается досрочно

Помощь юриста

Доказать право собственности на землю, узнать кадастровую стоимость и подтвердить правомерное использование участка проще всего при помощи опытного адвоката или нотариуса.

Опытный юрист сможет лично вас проконсультировать, подготовит исковое заявление и при необходимости представит ваши интересы в суде, поможет собрать доказательства и примет участие в заседании.

Также в его обязанности входит обжалование решения в судебном порядке или отслеживание его исполнения.

К юристу можно обращаться по таким вопросам, как:

1. Признание права собственности.
2. Определение порядка эксплуатации участка.
3. Оспаривание отказа в регистрации права собственности или соглашений земельного типа.
4. Урегулирование споров между соседями при межевании.
5. Изъятие земли, если незаконное владение ей будет доказано.
6. Признание сервитута или права использования в бессрочном режиме.

Здесь можно

>> Обратиться к юристу за бесплатной консультацией.

Нецелевое использование земли: что это и каковы последствия ?

В России земли разделены на категории, закрепленные в ст. 7 ЗК РФ. Там же указано, что они должны использоваться по их целевому назначению.

* О категориях земель и видах их разрешенного использования читайте в нашей статье .

Данное положение содержится и в ст. 42 ЗК РФ, где сказано, что как собственники, так и прочие пользователи участков обязаны использовать земли в соответствии с их назначением способом, не причиняющим вред природе. Так, например, пользователь земли сельхозназначения обязан ее обрабатывать, засеивать, скашивать или использовать для нужд сельского хозяйства, соблюдая законодательство в области землепользования и природоохраны.

Однако практически в каждом регионе встречаются случаи, когда частная или арендованная государственная земля:

• не используется и фактически заброшена;
• предназначена для индивидуального строительства, а построены гостиницы или многоквартирные дома;
• предназначена для ведения сельхоздеятельности, а на ней расположены промышленные объекты.

Эти примеры и есть прямое нарушение земельного законодательства – нецелевое использование земель. Ответственность за нарушение правил целевого использования предусмотрена Административным кодексом в ст. 8.8 КоАП.

Своевременное использование земельного участка

В числе обязательств землепользователя (ст. 42 ЗК РФ) законодатель указал на необходимость своевременного освоения участка. Названная обязанность актуальна на случай, если сроки освоения участков специально оговорены договорами.

Существует большая разница между пользованием публичными и частными землями. При передаче участка в аренду частный владелец заинтересован в полном и своевременном получении арендных платежей, а также в сохранении потребительских качеств переданного в аренду участка.

Приступил ли арендатор к освоению участка, получает ли он выгоду от заключенной сделки, для арендодателя не имеет значения. Исключением в этом плане выступают только земли сельскохозяйственного назначения, поскольку их неиспользование может привести к уменьшению продуктивности почв.

Публичный собственник будь то территориальная община или государство, наоборот, жестко контролирует своевременность использование участков по целевому назначению. Такая политика препятствует скупке земель перекупщиками, созданию искусственного дефицита и спекуляциям с ценами. Ст. 39.8 ЗК РФ устанавливает граничные сроки заключения договоров арены публичных участков:

• до 3 лет – для завершения строительства уже начатого объекта недвижимости;
• 3 — 10 лет – на строительство и реконструкцию здания;
• 20 лет – для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и т.д.

Однако, даже в пределах этих относительно небольших сроков возможно изъятие участков в связи с неиспользованием. Современные договора о предоставлении публичных земель в пользование гражданам могут предусматривать сроки начала строительных работ или иных действий по освоению участка. Арендодатель, воспользовавшись возможностями ст. 619 ГК РФ, оговаривает свое право на:

• проверку состояния освоения предоставленных земель;
• расторжение договора в случае несвоевременного освоения участка.

Обязанность своевременного освоения предоставленных участков организациями зачастую прописана в договорах еще более жестко. К примеру, согласно ст.38.2 ЗК РФ договор о комплексном освоении территории для жилищного строительства должен содержать:

• граничные сроки подготовки проекта планировки и межевания предоставленной под застройку территории;
• максимальные сроки строительства инженерной инфраструктуры и передачи благоустроенной территории в публичную собственность;
• граничные сроки самой застройки.

Как происходит установление факта нецелевого использования участка

Земля находится под особым государственным контролем. За соблюдением законных условий использования участка следит специальный комитет земельного надзора Росреестра и местная администрация.

Установление факта нецелевого использования участка может осуществляться:

• по поступившему заявлению от соседей или председателя СНТ (собственники соседних земель обычно заинтересованы в надлежащем использовании земель и недопущении длительного не возделывания участков);
• по информации, поступившей от ФНС (обычно служба занимается выявлением факта незаконной предпринимательской деятельности) или органов прокуратуры;
• в ходе внеплановой проверки уполномоченных структур пр.

Алгоритм наложения ответственности за нецелевое использование земель состоит из таких этапов:

• При обнаружении факта нецелевого использования (неиспользования земель) собственники или уполномоченные структуры ставят в известность местное отделение Росреестра. Предварительно они обычно пытаются решить проблему мирным путем через переговоры с собственникам.
• В ходе проверки специалисты Росреестра составляют акт обследования земельного участка и направляют собственнику требование с предусмотренным разумным сроком для устранения нарушений и выплаты компенсации (при наличии обстоятельств, указывающих на упущенную выгоду истца).
• Если нарушение так и не было устранено, то иск о привлечении землевладельца к административной ответственности передается в суд (ст. 7.1. гл.7 КоАП). В составленном протоколе указывается на основания использование земель, местоположение участка, его категория и размер; какие нормы закона были нарушены собственником.
• Суд принимает решение с учетом того, действительно ли было нарушено административное законодательство. По результатам рассмотрения дела суд открывает исполнительное производство для взыскание штрафных санкций/упущенной выгоды или же вовсе может изъять участок у землепользователя. При этом нельзя изъять земли, на которых пользователь начал возводить дом, посадил сад или огород.

У землевладельца будет три дня на обжалование судебного решения.

Примеры из судебной практики

Государственные органы на разных уровнях могут выступить с инициативой судебного процесса и изъятия земли. Государственный орган выступает истцом, гражданин, владеющий землёй, — ответчиком.

Обычно судебные споры возникают при использовании жилых территорий под коммерческие или при возведении незаконных построек. Однако судебная практика богата и нестандартными делами и исходами разбирательств.

В 2021 году Арбитражный суд Московского округа вынес интересное решение по делу о нецелевом использовании земли. Земля имела вид разрешённого использования «Эксплуатация складского комплекса», однако собственник использовал склады как офисы.

Судья в решении указал, что в данном случае вопрос касается использования недвижимости, а не земли, поэтому основания предъявленного иска не имеют правовой обоснованности.

В 2021 году в Башкирии районный суд вынес решение в пользу ответчика при факте нецелевого использования земли. Гражданин за 6 лет владения участком под ИЖС так на нем ничего и не построил. Инспектор вынес гражданину постановление о назначении штрафа в размере 10 тысяч рублей за нецелевое использование земли.

Гражданин в своё оправдание сумел доказать в суде, что не строил дом из-за отсутствия коммуникаций и подъезда к участку. Суд согласился с позицией ответчика и указал, что подведение коммуникаций и подъезда к участку является обязанность местной администрации.

Совершение на участке нецелевых действий является административным нарушением, за которое к виновному лицу применяются штрафные санкции и даже изъятие участка из владения.

Зоны и территории вне границ города, деревни

ЛПХ, расположенное в пределах городской черты, мало чем отличается от варианта для пользования под частное строительство. Здесь также можно построить коттедж или собственный дом.

Дом возводится по проекту, соблюдая обычные нормы и регламенты, но без обязательных согласований/разрешений, получаемых предварительно, а затем регистрируется в порядке, установленном нормативными документами.

Возможна простая схема удостоверения (регистрации) построенного жилья: для оформления собственности на дом не требуется:

• разрешения на строительство;
• согласования в надзорных органах;
• акта ввода в эксплуатацию.

Для ввода в жилой фонд и эксплуатацию нужно только получить технический паспорт.

Оформление участка на сельскохозяйственных угодьях можно осуществить с разрешением для дачного варианта пользования. На некоторых таких участках можно построить жилое строение с реальной возможностью регистрации и при этом сэкономить.

Рекомендуем ознакомиться:

Какие бывают виды земельных участков

Эксперты считают, что приобретение участка на сельскохозяйственной земле (строительство дачи) обойдётся значительно дешевле, чем земли под подсобное хозяйство или строительство индивидуального жилья.

Не на всяком участке под дачу возможно построить капитальное жилое строение. На одних таких участках можно строить и получать регистрацию, на других разрешается, но регистрироваться будет нельзя.

Специфика рассмотрения дел

Зачастую, когда в качестве исходного источника возникшей проблемы уполномоченный органы принимают нецелевое использование надела, судебная практика становится весьма запутанной. Это обуславливается тем, что в процессе осуществления той или иной деятельности требуется обоснование того факта, что субъект, к примеру, собственник, эксплуатировал выделенную территорию не для удовлетворения индивидуальных потребностей, а для извлечения экономической выгоды.

Допустим, гражданин, который является индивидуальным предпринимателем, на наделе, находящемся у него на праве собственности, осуществлял ремонт транспортного средства. Надзорная инстанция вполне может предъявить ему обвинение в нецелевом использовании выделенной ему территории. Противоречие появится в том случае, если автомобиль указанный субъект ремонтировал для личных нужд на наделе, предназначенном для ИЖС, но не как предприниматель для получения экономической выгоды. В этой связи судам предписывается рассматривать каждый случай предъявления обвинений отдельно.

Использование земельного участка не по целевому назначению

07.10.2020 11:38

Щербиновский отдел

Целевое назначение земельного участка – это установленные законодательством порядок, условия, виды эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.
Нецелевое использование земельного участка признается правонарушением. В качестве субъектов правонарушения выступают граждане, юридические и должностные лица.

Деление земель по целевому назначению на категории, является одним из важных принципов земельного законодательства, в силу которого правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенному использованию в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ (далее — ЗК РФ)).

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники и пользователи земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Факты нецелевого использования участков выявляются в ходе плановых или внеплановых проверок, административных обследований при рассмотрении обращений граждан или иных заинтересованных лиц.

Примером нецелевого использования земельного участка может быть ситуация  когда земельный участок имеет вид разрешенного использования личное подсобное хозяйство, на участке помимо жилого дома имеется гараж, собственник участка открыл в гараже автосервис и начал оказывать платные услуги по ремонту и обслуживанию автомобилей, что является недопустимым при разрешенном виде использования данного земельного участка. 

За нарушение правил целевого использования земельного участка могут быть применены следующие формы воздействия:

· вынесение предписания об устранении допущенного нарушения земельного законодательства;

· привлечение к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ);

· прекращение права постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения;

· расторжение договора аренды и изъятие земельного участка за нецелевое использование;

· изъятие участка у собственника.

За нарушение земельного законодательства по факту использования  земельного участка не по целевому назначению в соответствии с их принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, предусмотрена ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ в виде штрафа. Размер административного штрафа равен:

· если не определена кадастровая стоимость земельного участка

для граждан в размере от 10 000 до 20 000 рублей,

для должностных лиц — от 20 000 до 50 000 рублей,

для юридических лиц — от 100 000 до 200 000 рублей,

· в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка:

для  граждан  в  размере  0,5–1%  кадастровой стоимости, но не менее

10 000 рублей;

для  должностных  лиц — 1–1,5%  кадастровой  стоимости, но не менее

20 000 рублей;

для  юридических  лиц — 1,5–2% кадастровой  стоимости,  но  не менее

100 000 рублей.

Крайней мерой, которая может применяться за нецелевое использование, является принудительное изъятие участка.

Согласно нормам Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ основанием для принудительного изъятия земельного участка может являться ненадлежащее использование данного участка, а также неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используемого для соответствующей цели в течение трех лет (за исключением периодов стихийных бедствий и других уважительных обстоятельств), если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Принудительное изъятие проводится по решению суда при отказе (уклонении) собственником или владельцем земли устранить выявленное нарушение и привлечении к административной ответственности.

Таким образом, следует знать, что использовать земельный участок не по целевому назначению запрещено действующим законодательством РФ.

Штрафы за нецелевое использование земли

Административным кодексом предусмотрены штрафы, размер которых варьируется от 2 тысяч до 700 тысяч рублей. Сумма зависит от следующих факторов:

1. Категория нарушителя (физ. лицо, ИП или организация).
2. Категория земель и ее назначение.
3. Площадь.
4. Кадастровая стоимость.

Напомним, что кадастровая стоимость (КС) значительно отличается от рыночной, а определить ее может только представитель бюджетного учреждения, созданного в каждом субъекте РФ.

Узнать КС можно непосредственно в Росреестре, заказав соответствующую выписку из ЕГРН, а также на сайте Кадастровой палаты, воспользовавшись электронным сервисом «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости» или публичной картой. Для последних 2 вариантов необходимо знать кадастровый номер участка и заполнить необходимые поля.

*Все о кадастровой стоимости: почему важно ее знать и как добиться пересмотра читайте здесь. Размер штрафа для участков с КС считается в процентном соотношении, минимальный 0,1 %, а максимальный 10%

А если КС не определена, то платить придется фиксированную сумму, назначенную уполномоченным лицом

Размер штрафа для участков с КС считается в процентном соотношении, минимальный 0,1 %, а максимальный 10%. А если КС не определена, то платить придется фиксированную сумму, назначенную уполномоченным лицом.

Пример

https://youtube.com/watch?v=jRDnPMG8CKg

Выявление нарушений

Увидеть нарушения в использовании ЗУ может любой гражданин. А установить этот факт официально только инспектор по использованию и охране земель Росреестра. При этом ему потребуется провести проверку, составить акт обследования и вынести соответствующее постановление.

Проверка осуществляется по решению уполномоченного органа, а также при поступлении заявлений от любых лиц. Предварительно нарушителю направляется уведомление о планируемой проверке с указанием даты и времени ее проведения.

Проводить проверку может не любой инспектор. Его назначает только Управление Росреестра и выдает соответствующее распоряжение, в котором указываются данные инспектора, данные ЗУ, дата проверки и основание для ее проведения.

В ходе проверки инспектор вправе запрашивать любые документы, которые будут являться подтверждением прав на владение, пользование ЗУ, а также документы на объекты капитального строительства.

Изменение категории участка

Переход из одного состояния в другое – сложная бюрократическая процедура. Проще порой изменить вариант допустимого применения. Такое изменение допускается на низком административном уровне, при этом шанс получить максимально упрощённые условия существенно возрастает. Относимость (категория) и вариант допустимого пользования записаны в актах администрации территории, договорах, по которым гражданин является владельцем. Документ о внесении изменений принимается административной и уполномоченной структурой власти на местах.

Разрешительный факт фиксируется в реестре. Смена категории, переход из одного вида в другой важны, когда обоснованно требуется возвести на участке объект для извлечения прибыли. По обращению в орган административного управления территориями владелец участка может изменить вид допустимого пользования.

Приступая к процедуре изменения, следует направиться в надлежащий административный орган за уточнением нужных действий и достаточного списка документов. Однообразного для всех случаев варианта действий и списка нет.

Затем можно подавать прошение в местный орган власти, приложив изготовленный пакет официальных бумаг.

В нём должна содержаться важная информация:

1. Права гражданина на землю.
2. Идентификация земельного участка (кадастр).
3. Описание участка (категория).
4. Формулировка цели.
5. Подтверждающий документ для удостоверения личности.

Как только будут собрано и выполнено все необходимое, следует повторно обратиться в административный орган. Правомочное лицо определит место, время и участников слушания, на котором будет оглашено обоснованное заключение. На слушании имеют право участвовать жители смежных участков, они будут информировать о своих соображениях.

Моментального эффекта не будет. Оформление бумаг в административных инстанциях занимает довольно заметный период. Классическая процедура занимает 1–2 месяца, но гораздо более длительный срок очень возможен.

Судебная практика по делам о нецелевом использовании земли

Судебная практика по делам о нецелевом использовании ЗУ иллюстрирует старинную русскую поговорку – «Закон, что дышло (как повернул, так и вышло)». Решения суда применяются по обстоятельствам, зависят от воли властей и от финансовых возможностей истцов и ответчиков.

Пример 1. СНТ подало иск в суд, чтобы опротестовать штрафные санкции местной администрации. Органы власти обвинили членов товарищества в том, что приобретенный в октябре участок в мае зарос травой. В качестве наказания был выписан штраф в размере 40 тыс. руб. Члены товарищества аргументировали свою позицию следующим образом:

• не истёк положенный законом двухлетний период хозяйственного освоения земли;
• не было возможности полноценно обработать полученную поздней осенью землю.

Суд признал доводы товарищества несущественными, обвинил его членов в нецелевом использовании и утвердил штрафные санкции администрации.

Пример 2. Собственник участка под ИЖС больше 5 лет не проводил на нем строительных работ, хотя поставил изгородь и регулярно скашивал траву. Местные власти наложили на него административное взыскание в виде штрафа в 10 тыс. руб. Собственник участка собрал документы для судебного обжалования штрафных санкций:

• заявления в Росреестр и местную администрацию, в которых изложил причину своего бездействия – отсутствие дорог и коммуникаций;
• ответы этих органов на свои заявления;
• межевой план участка.

Рассмотрев материалы, суд принял решение об отмене штрафа, т. к. собственник земли прикладывал усилия для поддержания порядка на участке, в то время как местная администрация нарушила свою часть обязательств договора купли-продажи и не обеспечила условий для строительства.

Пример 3.  Компания приобрела землю с ВРИ «Гостиничное обслуживание» (4.7), однако вместо обещанного отеля возвела на этом месте вышку для связи и офис для руководства (4.1). После получения уведомления о штрафе (100 тыс. руб.), компания подала иск о неправомерном наложении штрафа. Суд отменил штрафные санкции, посчитав, что самовольное изменение ВРИ не противоречит целевому использованию участка в категории «земли поселения».

Пример 4. Компания приобрела ЗУ для организации научно-исследовательской деятельности (3.9). Подавляющая часть помещений в здании на этом участке использовалась с этой целью. Пустующие помещения компания сдавала в аренду под офисы (4.1). Из-за этого она получила уведомление от Росреестра о штрафе в 700 тыс. руб. за нецелевое использование земли. Суд первой инстанции, апелляционный суд отменили решение о штрафе, т. к. использование ЗУ соответствовало ВРИ – на нем велись научно-технические разработки, а сдача помещений в аренду связана не с эксплуатацией земли, а с использованием капитального объекта, построенного на ней.

Однако кассационный суд, куда обратился Росреестр, признал штраф законным. Он обосновал это тем, что все объекты должны следовать судьбе ЗУ, на котором находятся. Налоговая ставка на землю с ВРИ под научные исследования будет меньше, т. к. эта деятельность не является чисто коммерческой. Сдача помещений в аренду связана с получением прибыли – на такой вид использования государство устанавливает повышенный налог. Малосущественное отклонение от ВРИ стоило компании около ¾ миллиона рублей.

Законодательство

Вопросы относительного целевого использования земель рассматриваются в 7 статье Земельного кодекса.

Здесь различают следующие категории участков:

• земли резервного, водного, лесного фонда;
• охраняемые объекты и территории;
• участки промышленного фонда (территории, находящие свое применение в энергетике и телевидении;
• земли оборонного и космического комплекса;
• сельхозземли;
• земли, принадлежащие населенным пунктам (в том числе, под ИЖС).

Помимо категорий, различают виды земель, определенные с учетом регионального зонирования.

Основные разновидности земель, которыми владеют россияне, следующие: ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество.

Целевое предназначение земель обязательно прописывается в важнейших документах: кадастровом паспорте и свидетельствах о праве собственности (выданных до 2020 года).

Уточнить разрешенное использование своей земли можно на публичной кадастровой карте.

Отдельная статья Земельного кодекса обязует всех собственников пользоваться землями только с учетом их предназначения. Самовольное изменение назначения не допускается, только по согласованию с уполномоченными инстанциями.

Приказ Минэконоразвития №540 от 2014 года содержит детальный перечень объектов, которые могут располагаться на участке в зависимости от его целевого предназначения. Так, например, на участке под ИЖС допускается построить дом не выше 3 этажей. При этом он должен быть предназначен для проживания, а не ведения предпринимательской деятельности (например, организации гостиницы).

Почему граждане нередко идут на нарушения целевого использования? Обычно это связано с желанием сэкономить на покупке участка и налогообложении. Так, участок под ИЖС будет дешевле аналогичного, выделенного под бизнес-цели. Нередко на таких землях организуют магазины или шиномонтажные мастерские, что позволяет собственникам снизить налогооблагаемую базу.

Между тем, это наказуемое деяние.

Другое распространенное нарушение: собственнику выделили землю под

сельское хозяйство, а он построил там жилой дом. При этом он может приложить определенные усилия и перевести категорию земель из с/х в ИЖС. Тогда собственник сможет узаконить строения.

Нарушение законодательства карается административным штрафом

Важно отметить, что это касается не только нецелевого использования, но и неиспользования земельных наделов