Оценка нежилого помещения

Почему мы?

Коммерческая недвижимость – это широкое понятие, включающее в себя самые разные объекты со своей спецификой. Наши сотрудники специализируются на разных сегментах коммерческой недвижимости, и потому вы можете быть уверены, что специалист, работающий с офисной недвижимостью, прекрасно разбирается в своей области и владеет всей актуальной информацией, а эксперт по гостиницам и санаториям знает все тонкости рынка гостиничных услуг.

По результатам проведенной экспертизы вы получите обоснованный отчет с анализом рынка коммерческой недвижимости и его перспектив в дальнейшем. В отчете будет указана стоимость вашего объекта и рекомендуемое значение ставки на торг, а также дан расчет арендной ставки. В зависимости от целей оценки, также будет приведена вся необходимая дополнительная информация – например, ликвидационная стоимость объекта в отчете для определения цены залога.

Список необходимых документов

Документы, необходимые для оценки коммерческой недвижимости 

• Документы, подтверждающие имущественные права на объект (свидетельство о регистрации права, договор аренды);
• Документы БТИ на объект;
• Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, и других ограничений по использованию;
• Данные о границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта);
• Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);
• Данные о сооружениях, входящих в состав объекта;
• Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе объекта оценки.

Гарантия качестваНаши отчеты соответствуют: Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки (ФСО) №1, №2, №3, Международным стандартам оценки МСО.

Цены на независимую оценку стоимости коммерческой недвижимости 

Отдельно стоящее здание	15 000 руб	5 дней
Встроенное помещение	10 000 руб.	3 дня

Примеры и стоимость оценки коммерческой недвижимости

Ниже представлены примеры и стоимости оценки коммерческой недвижимости, произведенных компанией ТЕХЭКСПЕРТИЗА.РУ Точную стоимость уточняйте у наших специалистов.

    

Специалисты ТЕХЭКСПЕРТИЗА.РУ в соответствии с заключенным договором № 362/14 от 11.04.2014 г. произвели оценку рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 74,8 кв.м., находящихся по адресу: г.Москва, улица Медиков.Дата проведения оценки: 11 апреля 2014 года.

   

Оценка была проведена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, Федеральнымстандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2), а также Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»,утвержденные Приказами Минэкономразвития России № 256, 255, 254.

Результаты работы оформлены в виде отчета, который представляет собой краткое изложение собранной информации, обоснования и анализа, который был проведен в процессе оценки для выработки мнения ТЕХЭКСПЕРТИЗА.РУ о стоимости объекта оценки.

На основании информации, предоставленной заказчиком и проанализированной в приведенном ниже отчете, мы сделали вывод, что рыночная стоимость объекта оценки составляет по результатам оценки с учетом НДС, округленно: 5 450 000 (Пять миллионов четыреста пятьдесят тысяч) рублей (или 72 861 рубль за 1кв.м.)

Настоящее заключение о стоимости предназначено исключительно для вышеуказанной цели и предполагаемого использования с обязательным учетом указанного в отчете определения стоимости, а также, с учетом допущений и ограничений, приведенных в данном отчете.

География наших клиентов
Вы живете в Калининграде или Воркуте? Расстояния не проблема, мы проконсультируем вас и решим все ваши проблемы дистанционно. Мы работаем по всей России, и сегодня среди наших клиентов — компании из 20 регионов страны.

• Москва
• Подольск
• Владимир
• Калуга
• Обнинск
• Санкт-Петербург
• Махачкала
• Якутия
• Калининград
• Волгоград
• Тюмень
• Сургут
• Тула
• Нягань
• Брянск
• Респ. Мордовия
• Воронеж
• Ставрополь
• Майкоп
• Новороссийск
• Пенза
• Респ. Карелия
• Респ. Коми
• Респ. Башкортостан

Отчет и его составляющие

Готовый отчет об оценке должен соответствовать всем требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1,2,3 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 297, 298, 299.

Итоговый документ включает исключительно точные данные и не допускает двоякого толкования. Отчет формирует специалист, который является членом Российского общества оценщиков.

Опираясь на вторую часть в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ, информация, отображенная в готовом отчете, актуальна в течение полугода от даты его составления.

Доходный подход к оценке недвижимости

В основу доходного подхода при определении рыночной стоимости недвижимого имущества лежит идея о том, что стоимость зданий, сооружения и строений должна соответствовать наибольшему количеству доходов, которые объект способен принести владельцу после покупки. Методика оценки сооружений и зданий при применении данного подхода считается наиболее удачным в плане оценки эффективности и выгоды инвестиций. При применении метода прогнозируются доходы за несколько лет эксплуатации объектов.

В доходном подходе при оценке недвижимости  выделяют несколько стадий:

1. Сначала рассчитывается доход от пользования объектом в текущей рыночной ситуации.
2. Определяется сумма издержек от эксплуатации и обслуживания объекта, амортизационные отчислений и т. д. и вычитаются из прогнозируемого дохода.
3. Затем определяется величина чистого дохода от предполагаемой продажи здания в конце прогнозного периода.
4. В итоге, исходя из получившихся сумм, специалистом рассчитывается общая выгода от покупки здания.

Итак, с помощью независимой оценки коммерческой недвижимости  покупатель или инвестор могут с легкостью проанализировать выгоду своего вложения перед тем, как совершить сделку. В зависимости от особенностей недвижимости специалистом выбираются различные совокупности методов оценки зданий и сооружений, позволяющие выбрать наиболее эффективные способы ведения бизнеса в будущем.

Связь между затратами на создание объекта и его рыночной стоимостью (затратный подход).

Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.

Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на
создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно
рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость
объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.

Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки здания (загородного дома).

Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с
сопоставимыми потребительскими
свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.)..

Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому. Это сделать достаточно легко, если воспользоваться специализированными справочниками
укрупненных показателей стоимости строительства, таких как, например, справочник «Ко-Инвест» «Жилые дома».

Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах).
Например, если износ оцениваемого дома определен в 20%, то полученную величину затрат на строительство нового дома нужно уменьшить на 20%.

На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму
на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта,
рассчитанной с применением затратного подхода.

Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости кратко можно выразить следующей формулой:

V = V_a * (100+I) * (100-WT) /10000 + V_l , где

V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;

V_a— сумма затрат на строительство нового аналога;

I – величина разумной прибыли инвестора в %;

WT – величина износа оцениваемого объекта в %;

V_l– стоимость земельного участка как незастроенного.

Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно
отнести, например загородные коттеджи или дачи..

При применении этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от тенденций на рынке. Использованный в описанном примере
уровень прибыли инвестора в 20-30% соответствует доходности инвестирования на стабильном рынке

Однако при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем
рынке она может существенно уменьшаться и даже возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.

Оценка объектов с бизнес-потенциалом

В определении доходности нетипичной недвижимости применим метод дисконтированных денежных потоков.

В случае с гостиницей, доходность номерного фонда рассматривается наряду с доходностью ресторанов, баров, магазинов, спортивных и фитнес-клубов и других объектов досуга на территории отеля.

При этом установливается зависимость денежных потоков от макроэкономических факторов — таких, как инфляция, ВВП, состояние рынков и т.п.

Особое внимание уделяется расчёту дисконтной ставки. Её можно рассматривать как показатель риска

Объекты с бизнес-потенциалом имеют комплексный доход, складывающийся из разных составляющих. Точно так же распределены его расходы. Поэтому ставку дисконтирования рассчитывают с учётом специфики рынка.

Показатели безрисковой ставки и платы за риск должны быть одинаковы для всех объектов с бизнес-потенциалом. А коэффициент бета для каждого сегмента рынка нужно брать свой. Так мы получим более точную величину ставки дисконтирования. Это позволит адекватно рассчитать рыночную стоимость объектов с бизнес-потенциалом и учесть все риски.

Показатель, %	Отели	Кафе, бары и рестораны	Автосалоны
Ставка дисконтирования	8.34	7.72	8.03
Безрисковая ставка	5.15	5.15	5.15
Плата за риск	0.62	0.5	0.56
Коэффициент бета	5.14	5.14	5.14

Итак, мы предложили оптимальный метод расчёта ставки дисконтирования для оценки разных типов доходной недвижимости с бизнес-потенциалом. Мы предложили методы учёта разных источников прибыли с таких объектов. Теперь вы сможете наиболее точно спрогнозировать доходность недвижимости на достаточно долгий период времени.

На нашем канале в YouTube мы подробно и наглядно рассказываем, как самостоятельно провести оценку коммерческой недвижимости. Смотрите, подписывайтесь, оставляйте комментарии.

Арендная плата за землю калькулятор

Замовте видання онлайн або телефонуйте 0 Все о расчете арендной платы за землю в году от эксперта по вопросам налогообложения Екатерины Гривнак!

Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица, а также соответствующие органы местного самоуправления и органы исполнительной власти в пределах своих полномочий ст.

Условия, на которых земельный участок предоставляют в аренду, определяет договор аренды. Договор аренды земельного участка из земель государственной и коммунальной собственности заключают на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления — арендодателя или по результатам аукциона. Одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка внесения и пересмотра, а также ответственности за ее неуплату ст.

Отношения относительно аренды земли частной собственности касаются только арендодателя как собственника и арендатора, а размер арендной платы за земельный участок регулируется только договором между этими двумя субъектами. И совсем другое дело, если арендодателем земельного участка является соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления. Ведь в таком случае речь идет о налоговых обязательствах арендатора.

Поскольку арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности далее — арендная плата является одной из форм платы за землю в составе налога на имущество пп. Именно такую плату контролируют органы ДФС. Как определяет пункт 9 типовой формы договора аренды земли, утвержденной постановлением КМУ от Размер арендной платы за названные земельные участки вычисляют, учитывая их целевое назначение и коэффициенты индексации.

Внимание: арендную плату за земельные участки государственной и коммунальной собственности контролируют органы ДФС. Но, с другой стороны, в пункте И арендатор платит арендную плату в бюджет, учитывая эти пределы

В течение последних лет законодательную норму относительно предельных размеров арендной платы неоднократно меняли.

Соответственно изменялся и минимальный размер арендной платы

Начиная с То есть с Внимание: размер земельного налога исчисляется по ставкам, установленным решениями сельских, поселковых, городских советов и советов объединенных территориальных общин, в пределах ставок, определенных НК

В частности, арендная плата для пастбищ в населенных пунктах, которым предоставлен статус горных, не может превышать размера земельного налога пп. Расчет арендной платы за землю на год.

Теми: Плата за землю. Арендная плата — существенное условие договора Одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка внесения и пересмотра, а также ответственности за ее неуплату ст

Внимание: арендную плату за земельные участки государственной и коммунальной собственности контролируют органы ДФС Но, с другой стороны, в пункте Предельные размеры арендной платы В течение последних лет законодательную норму относительно предельных размеров арендной платы неоднократно меняли

Работа в Киеве. Все вакансии в Украине. Разместить резюме. Новини з теми. Законопроект о продаже земли прошел первое чтение. Как рассчитать срок давности для уплаты налогового обязательства. Ми в соцмережах. Неправильний пароль. Я тут вперше.

Каковы перспективы для инвестиций в России

Насколько сейчас привлекателен для инвесторов российский рынок коммерческой недвижимости? Не получится ли так, что в собственность вложены крупные суммы, но арендаторов нет, квадратные метры дешевеют, а налоги никто не отменял?

Необходимо оценить состояние соответствующих отраслей бизнеса. Так, в Москве осенью 2016 года, по данным компании CBRE (кстати, входящей в индекс S&P500), доля не занятых торговых площадей составила 11.4%. Это произошло на фоне снижения спроса со стороны арендаторов при спаде в розничной торговле. Потенциальный объём инвестиций в российскую коммерческую недвижимость за 2017 год CBRE оценивает в 5 млрд $. В 2016 году доля российского капитала на этом рынке достигла 96%. Вероятно, этот рост связан с переходом стандарта в оценке стоимости коммерческой недвижимости с доллара на рубль, который за 2016 год укрепился. Согласно оценкам CBRE, в 2017 году в Москве будет введено в строй приблизительно 440 000 кв. м новой офисной недвижимости. Что касается складских площадей, совокупный объём сделок по их аренде ожидается не менее 800 000 кв. м. При этом ввод торговых площадей прогнозируется на уровне 273 000 кв. м, что на целых 36% меньше, чем в 2016 году. Видимо, застойные явления в торговле пока сохранятся. Но это данные по Москве. А что по регионам?

В 2016 году в российских регионах (все города, кроме Москвы и Санкт-Петербурга), было введено 720000 кв. м торговых площадей. Это на 40% меньше, чем в 2015 году. Более того, из общего прироста площадей почти 1/3 приходится на торговые центры МегаГринн в Курске, Макси в Архангельске и Владивостоке.

По причине спада розничной торговли, крайне сомнительны и перспективы расширения складских площадей, т.к. это звенья одной цепи. Тяжёлая ситуация сложилась в регионах со спросом на офисную недвижимость. Например, в Кирове в октябре 2016 г. средняя стоимость аренды 1 кв. м офисных площадей упала до 340 р. по сравнению с 384 р. в сентябре.

Лучше обстоят дела с гостиничным бизнесом также популярным видом использования коммерческой недвижимости. В 2016 году Москву посетили 17,5 млн туристов, причём увеличение потока из азиатских стран составило 40%. Это привело к рекордной заполняемости ряда гостиниц, более 70% номеров. Рост спроса привёл к тому, что стоимость номеров в наиболее престижных отелях, например, Hyatt и Baltschug Kempinski, превысила 20 тыс. рублей. Ожидается, что в 2017 году в России будет открыто ещё 11 люксовых отелей, из них 3 в Москве. На фоне постепенного насыщения в этом сегменте, по недорогим отелям ещё есть резервы для развития. Помогли развитию гостиничного бизнеса в России девальвация рубля и сокращение спроса на заграничный туризм. Среди внутренних направлений особенно выделяется черноморское побережье Кавказа. Уже давно развивается строительство мини-гостиниц в черноморских курортных посёлках.

В рамках Федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011–2018 годы)» прогнозируется серьёзный рост желающих воспользоваться услугами российских гостиниц. Особенно быстрый рост характерен для числа иностранных туристов.

Большим конкурентным преимуществом российских курортов последнее время стал подешевевший рубль. Но, как часто происходит в российском бизнесе, серьёзной проблемой может оказаться государственное регулирование. В частности, закон «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации» обязывает провести классификацию гостиничных заведений для получения ими рейтинга. В зависимости от класса этих заведений, установлены следующие сроки:

• до 1 января 2018 года — для крупных с числом номеров более 50;
• до 1 февраля 2019 года — для средних с числом номеров 15-50;
• до 1 января 2020 года — для мелких с числом номеров не более 15.

Многие эксперты считают, что при этом могут пострадать мини-отели и хостелы, от которых во многом и зависит развитие туризма в России. Эти опасения подкрепляются уже начавшимся закрытием мелких заведений гостиничного бизнеса. Процесс пока не носит массовый характер, но если вышеуказанная норма закона не будет отменена (к чему, кстати, призывает Ростуризм), проблема может оказаться серьёзной. По данным экономического партнера Межрегионального объединения развития индустрии хостелов, Игоря Внукова, 49% малых учреждений гостиничного бизнеса России находятся в Москве. Многие из них специально были подготовлены для принятия гостей чемпионата мира по футболу, который должен состояться в 2018 году. Таким образом, для развития гостиничного бизнеса есть все условия, а наибольший риск несёт неопределённость с государственным регулированием этой сферы.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость здания – это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости в условиях конкурентно открытого рынка и разумного действия сторон сделки. При этом оценка рыночной стоимости здания осуществляется, исходя из максимально эффективного варианта его использования.

Определение рыночной стоимости здания производится в условиях, при которых никакие чрезвычайные обстоятельства не оказывают влияния на цену сделки. Таким образом, покупка совершается, основываясь на том, что:

• владелец здания не обязан продавать его, а покупатель не вынужден принимать его в собственность;
• обе стороны сделки купли-продажи в полной мере осведомлены о предмете сделки и действуют в собственных интересах;
• недвижимость продается в условиях открытого рынка в форме публичной оферты;
• цена сделки является разумным вознаграждением за объект недвижимости;
• плата за здание (сооружение) имеет выражение в денежной форме.

Определение рыночной стоимости нежилого здания или другой коммерческой недвижимости осуществляется на основании следующих критериев:

• Ключевых характеристик здания (сооружения): местоположения, типа объекта, этажности, площади (общей, полезной), целевого назначения и прочих параметров, оказывающих влияние на цену;
• Целей и задач оценки;
• Наиболее эффективного варианта использования оцениваемого здания (сооружения).

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость здания – это стоимость, отображаемая в бухгалтерском балансе. В момент приобретения (строительства) балансовая стоимость будет равна первоначальной стоимости. В дальнейшем, чтобы определить остаточную балансовую стоимость здания, необходимо из первоначальной стоимости объекта на дату ввода в эксплуатацию (приобретения, строительства) вычесть размер накопленного износа. За счет постоянного увеличения суммы такого износа остаточная балансовая стоимость здания будет постепенно уменьшаться.

Подробно о том, что входит в балансовую стоимость здания, читайте в нашей статье.

Балансовая стоимость здания может быть скорректирована в результате проведения переоценки. Необходимость в переоценке возникает в ситуации, когда текущая балансовая стоимость существенно отличается от реальной (рыночной) цены здания. Для определения текущей рыночной стоимости производится оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Когда нужна оценка стоимости

1. Внесение самого объекта или отдельных прав в уставный капитал юридического лица.
Для взноса в уставный капитал правообладатель обязан по закону оценить рыночную стоимость
имущества или отдельных прав на него.
В этом случае рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, является верхним
пределом стоимости, по которой этот объект может быть передан в уставный капитал, но
окончательное решение принимается по согласованию сторон. Подробнее об оценке вклада в уставный капитал…

2. Совершение сделки купли-продажи. В этой ситуации независимая оценка особенно востребована при совершении сделки между взаимозависимыми
(аффилированными) компаниями, отчет оценщика служит подтверждением рыночной цены сделки. Ведь налоговая служба
имеет право проверить соответствие цены сделки рыночным условиям и может доначислить налоги, если
сочтет, что сделка совершена по нерыночной цене.

3. Решение имущественного спора в суде. В судебном процессе независимая оценка служит базой для расчета
выплат и компенсаций, здесь, в основном, требуется оценка объекта на прошедшую дату —
на дату, когда происходили события, являющиеся предметом рассмотрения — это так называемая «ретро-оценка».
Установление прошлой стоимости имеет свои особенности, подробнее об оценке недвижимости для суда…

4. Передача объекта недвижимости в залог (ипотека).
Рыночная стоимость залогового имущества является базой для расчета величины кредита, а независимая оценка стоимости —
непременное условие оформления кредита. В этой ситуации, в зависимости от поставленной задачи, может определяться
либо рыночная, либо ликвидационная
стоимость объекта недвижимости. Подробнее об оценке для залога…

5. Страхование.
Размер страховой премии и страховая сумма тесно связаны с рыночной стоимостью страхуемого имущества — это
взаимозависимые величины. Объект недвижимости всегда состоит из зданий/сооружений и прав на земельный участок,
Но риски повреждения здания/сооружения и земельного участка совершенно разные и это нужно учитывать.
В данном случае цель оценки – определить оптимальный размер страховой суммы, на которую будет застрахован объект.
Подробнее об оценке для целей страхования…

6. Переоценка стоимости в бухгалтерском учете. Такая оценка проводится раз в год по состоянию на конец календарного
года с целью изменить (переоценить) балансовую стоимость объекта.
Ежегодная переоценка активов позволяет сделать баланс предприятия максимально соответствующим текущим рыночным
условиям и облегчить доступ предприятия к инвестициям и займам.
Подробнее о переоценке основных средств…

7. Определение арендной ставки. Независимое подтверждение рыночной величины арендной платы, в основном,
требуется при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося
в федеральной или муниципальной собственности, в этом случае независимая оценка арендной платы
обязательна в силу закона.
Подробнее об оценке ставки аренды…

Оценка недвижимости он-лайн

Быстро рассчитать примерную стоимость объектов недвижимости, расположенных в городе Москве, можно при помощи наших он-лайн калькуляторов.

Внимание: Значение стоимости рассчитывается калькулятором приблизительно, результат является лишь ценовым ориентиром, а не точной величиной стоимости оцениваемого объекта. Калькуляторы для оценки жилой недвижимости:

Калькуляторы для оценки жилой недвижимости:

«Калькулятор рыночной стоимости квартиры в Москве»

«Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве»

Калькуляторы для оценки коммерческой недвижимости:

«Калькулятор ставки аренды офисного помещения в Москве»

«Калькулятор рыночной стоимости офисного помещения в Москве»

Если вы хотите попробовать самостоятельно оценить свой объект, то для более подробного ознакомления с существующими подходами и методами оценки рекомендуем посмотреть нашу страницу
Оценка стоимости недвижимости на примерах.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам,
или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в
. Поскольку государство обладает очень
большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид
оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об
оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности.
При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости.

Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?

1. Описание объекта оценки.
Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора.
То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора
(см. раздел ).

2. Право на заключение договора на оценку.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником — этот пункт
содержится в
.
Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект,
а арендатор — коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора — поручение (разрешение) арендодателя
заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки
могут не принять.

3. Корректировки аналогов.
Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости
требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.

При внесении количественных корректировок, их размер должен быть обоснован — либо ссылками на опубликованные источники информации,
либо анализом существующих рыночных данных, проведенным самим оценщиком.

При применении качественных корректировок по каждому параметру сравнения необходимо указать при каких условиях корректировка необходима,
а при каких — нет. Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим
параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам.

Как использовать коммерческое помещение

Правильное решение для инвестора – сдача коммерческой недвижимости в аренду

Самый простой и надежный способ получения прибыли с имеющейся у вас в собственности коммерческой недвижимости. Это ее сдача в аренду и получение пассивного дохода. 

Если вы не хотите той суеты, которая обязательно возникнет при самостоятельном ведении любого другого бизнеса. Не связанного с арендным. А так же вам не хочется ремонтировать имеющуюся коммерческую недвижимость. Которая будет так или иначе изнашиваться в ходе ее эксплуатации. 

То единственным правильным решением для вас будет сдать имеющуюся недвижимость по долгосрочному договору аренды надежному арендатору, и наслаждаться жизнью. 

А ваши заботы по обслуживанию помещения, переложить на плечи арендатора или субарендатора (если помещение большое или состоит из множества торговых мест – передача его в субаренду освободит вас от лишней возни с мелкими делами и высвободит время для новых свершений), прописав все необходимые вам пункты в договоре аренды. И зарегистрировав сам долгосрочный договор аренды в регистрационной палате.

Правильное решение для бизнесмена – купить подешевле и продать подороже

Найти недооцененный объект коммерческой недвижимости. Купить его ниже рынка, выполнить в нем косметический ремонт (не дороже 100 000 рублей с материалами и работой) и продать коммерческую недвижимость в привлекательном виде по рыночной стоимости. Вот это настоящий бизнес. А все остальное — это мытарство. Или другими словами мучение, страдание и тяжелые неприятные хлопоты.  

Вариант для тех, кто не боится стоптать ботинки

Самостоятельная организация какого-то бизнеса по продаже, производству или оказанию услуг на своих коммерческих площадях. Даже при наличии бизнес-плана и неимоверного желания работать. Ничего кроме пустой суеты вам не принесет. 

Наработаться – наработаетесь. А заработать не получится. Либо по итогу выяснится, что сдав помещение в аренду. Вы будете иметь эти же деньги лежа на берегу моря.

Этот вариант подойдет тем людям, которые молоды и амбициозны. И впереди у них очень много времени в запасе. Если вы не подходите под описанные параметры – то не стоит ничего начинать имея коммерческую недвижимость в собственности. Доставьте удовольствие поработать другим.

Как определяется цена коммерческой недвижимости

Если оценщик желает произвести расчет стоимости недвижимости в виде здания, расположенного в пределах столицы, то ему потребуется установить наиболее прибыльный способ использования этой недвижимости. Самым прибыльным будет считаться тот метод эксплуатации, который позволит получить наиболее количество дохода за минимальные сроки использования.

Расчет цены коммерческой недвижимости предполагает совершение оценщиком следующих действий:

1. выбор длительного периода владения недвижимостью, выступающей объектом оценки;
2. расчет будущих годовых доходов владельца здания, полученных им в результате заключения арендного договора. При этом установление прибыли производится по рыночной ставке исходя из наилучшего вида использования объекта. Также эксперты должны учитывать поправки на частичную потерю прибыли, которая возникает после смены арендатора;
3. определение размера будущих расходов владельца постройки. 
4. установление чистого операционного дохода за каждый год владения объектом недвижимого имущества;
5. вычисление ставки дисконтирования, то есть показателя пересчета будущих денежных потоков в единую величину текущей стоимости. Оценщик занимается пересчетом операционного дохода за каждый год в его текущую стоимость;
6. сложение дисконтированных величин дохода за каждый год владения объектом недвижимого имущества;
7. установление конечной стоимости здания на момент, когда срок владения им заканчивается. Полученная величина дисконтируется по определенной ранее ставке, что позволяет установить стоимость реверсии;
8. определение рыночной стоимости недвижимости посредством сложения текущего размера доходов и стоимости реверсии.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы. 

 

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории). 

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора). 

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов. 

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности. 

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д. 

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.