Как оценить помещение для сдачи в аренду?

Понятие и виды арендной платы

Платежи, связанные с арендой земли условно можно разделить на два вида – арендные платежи (оплачиваются арендодателю) и налоги на землю (оплачиваются, соответственно, государству).

Такая плата может делиться на подвиды в зависимости от периодичности и типа выплат, осуществляемых нанимателем. В зависимости от периодичности платежей арендную плату можно разделить на:

• с авансовым взносом;
• периодическая;
• единовременная.

Традиционной для договора является периодическая арендная плата с установленными платежами.  Размер платы за аренду земельного участка может быть фиксированным, однако его изменение может быть согласовано сторонами путём внесения дополнений в договор или заключения дополнительного соглашения.

Арендные платежи за землю могут быть установлены собственником участка (его арендодателем) на своё усмотрение. Однако существуют технические рекомендации формирования арендной платы за землю. Так, в процессе формирования цены могут учитываться:

• вид целевого использования земель;
• площадь участка;
• качество грунта;
• наличие на земеле каких-либо построек;
• занятие арендатора приоритетными для города видами деятельности.

Безусловно, при установлении размера арендной платы арендодателем учитывается размер традиционных арендных платежей для данного региона. Также важным моментом при установке платы является состав платежей. Традиционно это – денежные средства. Однако стороны могут установить, что наниматель обязан производить платежи в виде плодов, полученных в качестве результата использования земель. Таким образом, платежи будут вноситься в натуральном виде. Кроме того, они могут вноситься в виде услуг, предоставляемых арендатором земельного участка. Такой тип часто применяется в случае постройки арендатором недвижимости на арендованной земле.

Также арендная плата может быть установлена в виде передачи нанимателем арендодателю определённой вещи или перенесения на арендатора затрат по улучшению имущества, полученного в найм. Однако улучшение арендованного имущества малоприменимо к земельному участку, поэтому на практике встречается редко.

Однако все эти положения применимы по отношению к участкам, находящимся в частной собственности. Установление арендной платы за пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, стандартизирована государством. Так, в законе РФ «О плате за землю» установлены базовые параметры определения платы за участки. Указанная стандартизация проведена с целью минимизации субъективного фактора при предоставлении земельного участка в аренду.

Изменение размера платы возможно по соглашению между сторонами договора. Такая измененная арендная плата может быть установлена путем подписания дополнительного соглашения или соглашения о внесении изменений в основной договор. Увеличение платы традиционно инициируется арендодателем. Согласно ст.614 Гражданского кодекса РФ арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в срок, установленный условиями сделки, однако не чаще одного раза в год.

Изменение арендной платы может происходить не только в сторону увеличения. Но и в сторону уменьшения. Так, арендатор, вправе требовать уменьшения платы в таких случаях:

• состояние арендованного имущества (земли) существенно ухудшилось не по вине арендатора;
• существенного ухудшения условий пользования земельным участком (не по вине нанимателя);
• обнаружения существенных недостатков арендованного участка уже после заключения договора найма;
• отсутствии предупреждения нанимателя арендодателем о правах третьих лиц на арендованный земельный участок (например, о праве сервитута или залога).

Также в случае осуществления нанимателем мелиорации земельного участка (по сути, своеобразный аналог ремонта для недвижимого имущества), он имеет право зачтения затрат на мелиорацию в арендные платежи. Однако при этом мелиорация должна быть вызвана неотложной острой необходимостью.

Кроме того, невнесение арендной платы нанимателем в установленный условиями сделки срок более двух раз может повлечь за собой расторжение договора. В процессе расторжения договора арендодателем отправляется уведомление об устранении недостатков и уведомление о расторжении договора. Только после этого арендодатель традиционно обращается в суд с иском о расторжении договора. Таким образом, арендная плата – базовый платеж при выполнении договора аренды.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

1. спрос на рынке на конкретные участки;
2. месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
3. пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
4. юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
5. доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Рыночные методы оценки

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости. Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

• метод распределения;
• метод остатка;
• метод сравнения;
• метод капитализации;
• метод выделения;
• метод разбивки.

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Метод распределения

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения.

Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными. Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек.

Метод остатка

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли.

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

• для оценки свободных земельных участков;
• для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Метод капитализации

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке.

Метод выделения

Объектом оценки данного метода в основном являются уже застроенные участки, если вклад застроек в общую стоимость объекта недвижимости не очень велик.

Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле:

Формула определения стоимости земли

Метод разбивки

Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению.

Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

• определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
• составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
• размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Нормативные методы

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.

Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

• при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
• установление долевой собственности на участок земли;
• при передаче по наследству или дарение;
• оформление кредита под залог земельного участка;
• в случае изъятия земли для государственных нужд.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.

Какие документы нужны для определения стоимости коммерческой недвижимости?*

1. 1. Для юридического лица — реквизиты, для физического лица — паспорт;

Для здания

1. 1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект или выписка из ЕГРН.
   2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
   3. Технический паспорт (либо выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
   4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

Для земельного участка под зданием (при наличии)

1. 1. Свидетельство о государственной регистрации права на землю.
   2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.***
   3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
   4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

* Список носит рекомендательный характер.

** Это может быть договор купли-продажи или договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

*** Договор купли-продажи, о разделе земельного участка, дарения и т. п.

Для оценки коммерческой недвижимости достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? С удовольствие ответим на них!

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Оценка объекта коммерческой недвижимости основывается на трех подходах: затратном, сравнительном и доходном. Причем последний наиболее точно отражает ситуацию в период спада в экономике или во время кризиса. Суть доходного подхода состоит в том, что оценивается текущая стоимость будущих доходов (или выгод), полученных от использования объекта при сдаче в аренду. Иными словами, оценщик прогнозирует будущие доходы от эксплуатации объекта и приводит к текущей дате. Данная техника называется капитализацией – в случае, если прогноз осуществляется на один год, и дисконтированием – если прогноз на несколько лет, а поток доходов из года в год отличается.

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости в рамках этого подхода осуществляется следующим образом. Прежде всего, оценщики анализируют будущие возможные доходы от сдачи объекта в аренду, учитываются риски возможного простаивания площадей, а также вычитаются расходы собственника на эксплуатацию:

• коммунальные платежи;
• налоги;
• страхование;
• затраты на охрану, уборку;
• т. д.

Далее из прогнозируемых доходов вычитаются расходы на эксплуатацию, а полученная величина чистого дохода капитализируется (дисконтируется) в текущую рыночную стоимость на дату оценки.

Или можете просто проконсультироваться с оценщиком по телефону: +7 (812) 64-929-64

Что такое «право аренды»?

Прежде всего, дадим определение термину «право аренды». Так на языке юриспруденции называется право на аренду участка или объекта, либо другого материального актива. Как правило, относительно данного термина, речь идет о земельных участках, так как получить земельный участок в собственность юридическому лицу в Российской Федерации достаточно сложно. Оптимальным выходом является его долгосрочная аренда, то есть заключение договора на право возмездного либо безвозмездного пользования участком в течение длительного срока.

Так же долгосрочная аренда является порой, чуть ли не единственным способом получения земельного участка в собственность по приемлемой цене. Земельный кодекс гласит, что владелец недвижимости, расположенной на арендуемом земельном участке, получает приоритетное право на его приобретение. Таким образом, стоимость права аренды может широко варьироваться в зависимости от привлекательности земельного участка, а само право аренды в данном контексте выступает как товар, имеющий определенную стоимость.

Как и в случае с любым другим товаром, может возникнуть ситуация, когда право аренды нуждается в оценке, то есть в установлении и документальной фиксации его рыночной стоимости. В таких случаях производится оценка права аренды, то есть комплекс мероприятий, направленный на выяснение и уточнение данной стоимости с учетом всех факторов.

Оценка стоимости права аренды достаточно сложная и нетривиальная процедура. Если, в случае оценки материальных активов, оценивается их физическое, техническое состояние и проводится аналогия относительно подобных объектов оценки, то оценка стоимости права аренды проводится кардинально противоположно. В этом случае оценщик оценивает не материальные активы, имея возможность наглядно анализировать предоставленный объект, а привлекательность пользования объектом в течение длительного срока.

Методики определения рыночной стоимости земли

Для проведения рыночной оценки земли применяют три основных метода:

1. Метод сравнения продаж;
2. Доходный метод;
3. Затратный метод.

Метод сравнения продаж

Помогает определить стоимость участка путем внесения процентных коэффициентов, которые корректируют цены на аналогичные участки земли с учетом их особенностей. Если таких данных нет в наличии, разрешается применять цены предложения (спроса).

В данной ситуации следует принимать во внимание тот факт, что опубликованные данные в средствах массовой печати – это цены, установленные самими продавцами, которые, в большинстве случаев, оказываются завышенными. Для сравнения необходимо использовать реальную фактическую стоимость, которая может быть ниже заявленной, в среднем, на 10%

В качестве объектов сравнения выступают: права собственности, условия рынка и финансирования, условия продажи, географическое положение участка, экономические факторы.

Специалист по оценке выбирает ряд единиц для сравнения, оптимизирует их цены. В результате он получает значения стоимости, которые определяют ее пороговые значения.

Доходный метод

Способ позволяет определить стоимость земли, основываясь на уровне дохода и выгоды, получение которых возможно при эксплуатации рассматриваемого объекта. Под возможными доходами подразумевают арендную плату за пользование землей.

Значение имеет ее характер, официально одобренные методы землепользования на ней, затраты на внесение конкретных изменений, возведение или реконструкцию существующих зданий и сооружений, располагающиеся на данном участке, которые определяют размер арендной платы.

Про доходный метод есть видео:

Watch this video on YouTube

Затратный метод

Используется для оценивания с позиции реальных затрат по покупке земельного участка, его использованию и поддержании товарного вида объекта.

Подсчитываются возможные вложения для прокладки инженерных сетей, поддержания плодородности почвы, озеленения, осушения, бурения скважин, получения соответствующих разрешений от уполномоченных органов для производства подобных работ.

Данные для расчёта

Чтобы самостоятельно произвести подсчёт арендных платежей, необходимо знать коэффициент и кадастровую ставку.

Корректирующий коэффициент зависит от того, кто является собственником, и с какой целью потенциальный арендатор планирует использовать землю. Получая надел во временное пользование, землепользователь может заниматься розничной торговлей или передать участок в поднаём. Какой бы не был использован способ, необходимо предварительно произвести подсчёт прибыли для арендатора.

Поскольку невозможно сравнить, какую прибыль извлечёт арендатор, если будет использовать надел для торговли или посадки с\х культур, применяется корректирующий коэффициент. Он нивелирует эту разницу, поэтому аренда выгодна, как для с\х производителя, так и для промышленного делопроизводства.

Как рассчитать самостоятельно

Плата за аренду будет зависеть от следующих показателей: вид разрешённого использования, категории, экономической целесообразности, предполагаемой доходности. Арендные платежи не должны превышать налог по земельному кодексу. Если гражданину положены льготы, его либо освободят от арендной платы, либо снизят ставку. Решение принимается местной администрацией. Для этого должны руководствоваться федеральными статьями, а не сами устанавливать стоимость аренды.

Если местная администрация нарушит этот закон, это скажется на правах арендатора. Отстоять свои интересы можно в суде. Но чтобы не допускать развитие ситуации до последней точки, необходимо проконсультироваться с компетентным специалистом.

Корректирующий коэффициент

В законодательстве в отдельную главу вынесены правила для определения размера оплаты аренды. В соответствии с 3 пунктом ЗК РФ, важным составляющим является корректирующий коэффициент. Он может составлять 0,01-2% от оценки по кадастру. Данные будут представлены в таблице для лучшего усвоения информации.

Коэффициент в 2% устанавливается в том случае, если арендатор будет проводить работы, связанных с использованием недр. Таким образом, стоимость арендной платы не должна превышать полученные данные при расчёте.

Годовой подсчёт

Здесь также предусмотрена формула для удобного подсчёта. Вот как ею следует воспользоваться:

Ар (арендная плата за 12 месяцев) = КС (кадастровая стоимость) х КК (корректирующий коэффициент).

Допустим, арендатор хочет арендовать участок для фермерского хозяйства. Также он будет выращивать овощи, косить сено, разводить скот и заниматься другими делами. Полная КС (в неё входит площадь участка, вид допустимого использования, месторасположение, удалённость от города), будет = 2 000 000 рублей. Коэффициент составит = 0,6%. Последние 2 значения необходимо умножить. В итоге размер оплаты составит 12 тысяч рублей.

На базе рыночной ставки

В этом случае будет использоваться другая формула:

А (арендная плата)=Ц (рыночная ставка)*% (ставка рефинансирования ЦБ).

Рыночная оценка может быть выше кадастрового показателя

Это связано с тем, что при анализировании во внимание берутся субъективные факторы. При подсчёте используется действующая ставка Центрального Банка при подписании договорного акта

Если субъект берёт участок в аренду у государства, он не сможет воспользоваться льготами. Надел и так ему будет предоставлен с учётом льготной программы.

Нормативная стоимость

Она должна ежегодно контролироваться местной администрацией. Орган может уточнять территориальные границы и изменять нормативную ставку на 25%. Оценка не должна превышать рыночную стоимость на 75% аналогичных наделов.

Нормативная стоимость используется при передаче участка в дар, собственность, залоговое обеспечение и изъятии земли для госнужд. Также она необходима в том случае, если отсутствуют сведения о кадастровой стоимости недвижимого объекта.

Подходы к оценке стоимости земельного участка

Для определения стоимости земли применяется несколько общепринятых подходов. Исходя из особенностей местного рынка, состава предоставленных сведений и специфики оцениваемого объекта специалист может выбрать один из следующих подходов:

1. Сравнительный – отражает совокупность факторов, формирующих цену конкретного рынка: конкуренцию, предложение, спрос, наличие ограничений и прочие.
2. Доходный – основывается на принципе ожидания, когда земля приобретается с расчетом на будущие выгоды и доходы.
3. Затратный – характеризует объект оценки с позиции понесенных расходов на его создание или улучшение.

Нередко при наличии достаточного количества информации о рынке для оценки применяют все три подхода. Ограничения или невозможность применения одного из них должны быть обоснованы в отчете.

Аналоговый метод

Аналоговый метод, который по-другому называют методом сравнительных продаж. Этот подход основывается на том, что оцениваемый объект недвижимости сравнивают с его аналогом, на который известна рыночная стоимость. Чтобы провести оценку по этому методу, изучают тип исследуемого здания, его назначение, его объем и площадь, материал, применяемый при строительстве, другие типовые характеристики объекта. Помимо этого учитывают  экологическую обстановку, насколько помещение удалено от центра города или от населенного пункта, от путей сообщений, а также другие сопутствующие факторы.  Учитывается и стоимость объекта, когда с ним проводились сделки по отчуждению, условия этих сделок. По совокупности этих данных устанавливается стоимость оцениваемого помещения.

Важно знать! Как правило, сравнение проводят по нескольким подобным объектам, что дает в итоге более точную оценку. Такой подход позволяет нивелировать разброс рыночной стоимости и факторы окружения.. Этот метод имеет следующий алгоритм действий:

Этот метод имеет следующий алгоритм действий:

1. Собирание данных об аналогичной недвижимости.
2. Формирование информационной базы.
3. Внесение получаемых данных об аналогичных объектах, используя определенную систему критериев.
4. Поиск и фиксация относительных оценок.
5. Поиск и фиксация взвешенных оценок.
6. Поиск и фиксация обобщенных и удельных показателей полезности.
7. Получение средней оценки всей совокупности объектов.
8. Высчитывание новой стоимости для этой совокупности объектов.
9. Определение экстремальных показателей, их учет и отсечение.
10. Определение стоимости на новый объект.

Доходный метод

Доходный метод еще называют методом капитализации прибыли. Он основан на том, чтобы рассчитать прибыль, которую можно извлечь, если инвестированные в исследуемую и оцениваемую недвижимость средства, потратить на другие сферы предпринимательской деятельности, применяя при этом текущий процент банковского депозита.

Применение этого метода сопряжено с очень сложными методика капитализации доходов и дисконтирования. По этой причине он применяется, как правило, для оценивания инвестиционных проектов на таких рынках, как аренда магазинов, офисов, складов, помещений для производства.

Когда проводится

Оценка аренды земельного участка проводится для определения возможной и справедливой стоимости оформления временного права владения.

В остальном же оценку можно провести в следующих ситуациях:

• при необходимо кредитовании и оформлении залога;
• при инвестировании средств;
• при покупке какого-либо предприятия или частного дома, находящегося на участке с наличием права аренды.

В большей же степени обращаются в соответствующие агентства сами владельцы участков, которые желают сдать его в пользование. Это приносит прибыль, в особенности, если в ближайшие несколько лет сам владелец ничего не собирается предпринимать для реализации на объекте.

Под оценкой права аренды также относят и продажу участка. Российским законодательством владельцам права аренды земельного участка разрешается его продажа, но, если это предусмотрено составленным договором.

Поэтому оценка права аренды земельного участка может определять стоимость продажи объекта – это необходимо указать при подаче заявки в оценочное агентство.