Кто проводит кадастровую оценку земли и недвижимости в 2020 году

Процедура оценки земельного участка

Процесс проведения оценочной деятельность разделяется на несколько последовательных этапов:

1. Заключение сделки с оценочной компанией об оказании услуг. В договоре указывается вся информация о проведении процедуры: цели и задачи оценивания, по каким стандартам оценивается стоимость ЗУ и иные данные. Помимо сведений о предстоящей процедуре, в договоре указываются все данные о самом земельном участке: кадастровый номер, категория земли, особенности и т. д.
2. Проведение оценки ЗУ. На данном этапе анализируется земля, ситуация на рынке недвижимости, происходит обобщение полученных данных, после чего выводится оценка цены земельного надела.

• cсогласование результатов исследования;
• cоставление отчета по проведенной работе.

Результат исследования должен быть оформлен оценочной организацией или лицом письменно в виде отчета. Такой документ является доказательством того, что ЗУ действительно стоит ту сумму, которая представлена для продажи недвижимого объекта.

В российской практике пока нет единой формы отчетной документации. Тем не менее данные, содержащиеся в таком документе, должны соответствовать требованиям законодательства.

Итоги проведенных исследований должны раскрывать следующую информацию:

• стоимость объекта продажи;
• информация о методике оценивания ЗУ;
• сведения о промежуточной оценке и конечных результатах деятельности.

При проведении оценки необходимы следующие документы:

• кадастровый паспорт ЗУ;
• сведения о категории ЗУ;
• право собственника на пользование ЗУ;
• договор об оказании оценочных услуг.

Для чего проводят оценку

Оценка земельной собственности проводится кадастровыми организациями.

Этот процесс заключается в анализе ситуации на рынке недвижимости и прогнозировании цены ЗУ в ближайшее время.

Особенность оценки земель – оно проводится массово и является одним из главных показателей при вычислении суммы налога для их владельцев.

Если хозяин ЗУ решил выставить свой надел на продажу, то ему нужно обратиться в кадастровую организацию и оценить территорию. При экспертизе изучаются индивидуальные особенности ЗУ, а также учитывается ситуация на рынке недвижимости.

Существует несколько методов оценивания земельной собственности, они представлены в таблице:

Метод
Нормативная методика	При таком способе исследования земли осуществляется оценивание его стоимости в соответствии с нормативными нормами. Этот метод оценки используется при заключении различных сделок по поводу недвижимого имущества, например, дарения или передачи недвижимости другому лицу в соответствии с договором о купле-продаже. Если на ЗУ имеют право несколько собственников, то нормативная методика помогает определить доли земли и стоимость каждой части собственности. Нормативная методика оценки применяется для всех случаев, которые связаны с правоотношениями собственников в соответствии с законодательством Российской Федерации
Сравнение продаж	Определение цены имущества при таком подходе осуществляется на основе рыночной ситуации. Сравнительные пункты, которые использует оценщик при исследовании, следующие: ●       состояние рынка недвижимости; ●       условия продажи земли; ●       назначение ЗУ; ●       место нахождения ЗУ; ●       физические особенности земельного надела; ●       состав почвы; ●       прогнозы экономистов; ●       наличие инфраструктуры; ●       наличие коммуникаций: газ, вода, электричество. В Российской Федерации рынок является открытым, поэтому использование такого подхода эффективно. У оценщиков есть возможность получить точные данные, на которых базируется исследование
Доходный метод (капитализация ренты)	Такой метод используется, если нужно определить доходы с земель, сдаваемых в аренду. Показатели аренды должны быть сформированы в виде регулярного дохода собственника земельного участка. Ставка зависит от того, где находится ЗУ, какого он размера, сложно ли до него доехать, и какое целевое назначение у такой земли
Метод распределения	Этот подход используется, чтобы определить стоимость долей в общей цене комплекса
Методика выделения	Такой способ исследования земельной собственности заключается в выделении у объекта продажи характеристик качества земельного участка для сравнения с другой собственностью
Остаточный метод	Цель методики остатка – определить, какие ЗУ можно улучшить и получить с них прибыль по максимуму. Этот метод является комплексным: он включает в себя методику капитализации и нормированный подход
Разбивочная методика	Такой подход используется, когда земельное владение разбивается на несколько маленьких участков. Определяется размер мелких участков и общая стоимость земли при продаже маленьких ЗУ

Оценивание земли посредством таких методов включает в себя такие затраты, как:

• оплата услуг оценщиков;
• строительство объектов инфраструктуры (дороги, инж. сети и т. д.);
• очищение территории, ее планирование, измерение, разделение;
• реклама и маркетинговые исследования.

Рыночная и кадастровая стоимость участка

Специалист по оцениванию ЗУ в договоре об оказании услуг указывает, посредством каких стандартов им будет проводится оценочная деятельность.

Стоимость ЗУ может определяться на основе кадастровых и рыночных показателей.

1. Кадастровая цена ЗУ. При такой оценке определяется стоимость недвижимости посредством анализа рыночного спроса на подобные виды собственности. Определение такой стоимости проводится после разбиения земельного участка на несколько мелких наделов, вследствие чего производится массовый тип оценки ЗУ.
2. Рыночная цена ЗУ.

Стоимость недвижимости в данном случае зависит от того, какова цена земли на данный момент и какая прогнозируется в будущем. Это зависит от физических параметров земли и ряда показателей:

инфраструктура;
местоположение объекта недвижимости;
наличие коммуникаций;
состав почвы (важно для с/х объектов).

Как оценить участок подороже?

При оценке стоимости земли, важно учесть все критерии, от которых зависит ценность объекта как такового. Наиболее значимым фактором, влияющим на цену является местоположение: где находится земля:

• в деревне;
• организованном коттеджном поселке;
• дачном или садовом товариществе;
• или возможно является частью сельскохозяйственных угодий.

Еще одним немаловажным фактором является ожидаемая величина прибыли от использования участка и его правовой статус (для ПМЖ, ИЖС и т.д.).

Также принимается в расчет наличие инфраструктуры поблизости, отдаленность от столицы, экологическая ситуация в регионе и ландшафтные особенности. В остальных категориях дополнительно учитываются плодородность почвы, природные факторы.

Нельзя не отметить, что также влияют на цену земли транспортная доступность, наличие поблизости водоемов и лесопарковых зон, наличие рядом заповедных территорий, достопримечательностей, туристических трасс и т. д.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

В соответствии с действующей законодательной базой кадастровая оценка земель города определяется с использованием методов массового оценивания и производится исходя из рыночной информации, а также сведений, отображающих экономические параметры использования объекта недвижимости (например, вид целевого использования).

Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, как правило, используются для целей налогообложения, а также являются основанием для расчета:

• налога на недвижимость;
• размера арендной ставки для сдачи в аренду объектов, находящихся в собственности государства или муниципальных образований;
• налогов, подлежащих уплате при продаже земельных участков;
• штрафов;
• других пошлин и платежей.

Методика оценки земель населенных пунктов предполагает:

• осуществление группирования и классификации земельных участков на основании схожих характеристик;
• разработку универсальных моделей для проведения кадастровой оценки городской земли.

В отдельных случаях, когда методика кадастровой оценки земель населенных пунктов с применением массовых оценочных методик невозможна в связи с недостаточностью данных для построения универсальной модели, расчет стоимости каждого объекта производится в индивидуальном порядке.

Процедура проведения оценки городских земель

Экономическая оценка земли населенных пунктов предполагает определение стоимости объекта на определенную дату с использованием методов доходного, сравнительного и затратного подходов. При этом алгоритм, на основании которого производится комплексная оценка земель населенных пунктов, отличается в зависимости от использования конкретных оценочных методик.

• В рамках доходного подхода кадастровая оценка земель населенных пунктов рассчитывается исходя из возможности получения дохода от использования оцениваемого объекта. При этом учитываются:
  • потенциально возможные выгоды: арендная плата, прибыль от застройки участка, рост цены при реализации, использование в качестве залога для целей кредитования.
  • сравнение уровня доходности при владении и прибыли от продажи;
  • коэффициент капитализации.
• При сравнительном подходе независимая оценка земельного участка осуществляется путем сбора, систематизации и сопоставления информации о ценах сделок купли-продажи аналогичных объектов:
  • Определяются недавние сделки в определенном рыночном сегменте.
  • Проверяется достоверность полученных сведений.
  • Оцениваемый объект сравнивается с объектами-аналогами с учетом существенных отличий, которые служат основанием для внесения соответствующих корректировок. Учитываются существенные условия сделки, дата, месторасположение, уровень конкуренции, отличительные физические параметры.
  • Выводится итоговое значение с учетом всех существенных факторов.
• В рамках методов затратной концепции утверждение кадастровой оценки земель населенных пунктов производится исходя из просчета затрат, необходимых на приобретение земельного участка с готовой инфраструктурой, постройками в сравнении с возможностью построения аналогичных улучшений на аналогичном объекте. При этом эксперт-оценщик действует в соответствии со следующим алгоритмом:
  • Определяется предварительная рыночная цена с помощью исследования земельного рынка и метода сравнительных продаж.
  • Просчитываются расходы на строительство аналогичных строений и инфраструктуры.
  • Оценивается физический, моральный и функциональный износ объектов (улучшений).
  • Итоговая стоимость определяется как разница цены участка с усовершенствованиями и расходов на их построение.

• Виды стоимости земельных участков
• Проблемы при оценке зданий без земельного участка
• Цели оценки земли
• Как производится оценка земельного участка?
• Особенности оценки земельных участков
• Отличия кадастровой и рыночной оценки земли
• Методы оценки земли

Кадастровая стоимость и налогообложение

Налоговые органы проводят исчисление земельного налога в отношении конкретных участков земли исходя из результатов проведения государственной кадастровой оценки земли. Для этих целей ФНС использует информацию, содержащуюся в ежегодном отчете субъекта РФ об утвержденном результате оценки.

Исчисление налога в отношении конкретного участка земли производится по формуле:

ЗН (Земельный налог) = Кст x Д x Cт x Кв, где

Кст – кадастровая стоимость участка земли;

Д – размер доли в праве на земельный участок;

Ст –ставка налога (различается в зависимости от конкретного региона);

Кв – коэффициент владения земельным участком.

По итогам начисления земельного налога в адрес субъектов налогообложения направляются налоговые уведомления, где содержится подробный расчет суммы налога. В случае несогласия с размером начисленного земельного налога, либо с базовым значением формулы расчета, налогоплательщик имеет право пожать жалобу в налоговый орган в порядке подчиненности либо обратиться в судебные органы.

Самостоятельная оценка

Не в каждом случае продавцу требуется проведение официальной процедуры оценки своего земельного надела. Поэтому, в случае необходимости, продавец может провести эту процедуру своими силами. Как оценить земельный участок самостоятельно?

Оптимальный вариант, если это будут участки, расположенные в одном с вами районе. Но нужно понимать, что не бывает двух одинаковых земельных участков, похожих друг на друга как близнецы, это добавляет трудностей.

Если в тексте нет цены – звоните, спрашивайте. Но учтите, озвученная цена – то, на что рассчитывает продавец, по факту она наверняка будет ниже, поэтому сразу «скидывайте» 8-12% от полученной средней цены за аналогичные участки.

Необходимые сведения и расчет для установления рыночной стоимости земельного участка

Методология расчетов рыночной стоимости санкционирована на законодательном уровне и базируется на определенном перечне. Каждый вариант рассчитан на определенную точку зрения. Исходя из этого различают методы сравнительного, доходного или затратного подходов.

Выбор подходящей методики обуславливается преследуемыми планами, имеющейся исходной информацией и типом субъекта оценки.

Методы:

1. Метод сравнения продаж. Проводится на основании имеющейся информации о расценках операций по аналогичным участкам, домам, помещениям. При недоступности таковых для вычисления берется цена спроса и предложения. Сравнивается похожая недвижимость, анализируется уровень схожести, делается вывод. Далее цена корректируется по позициям, которые различаются.
2. Затратный метод. Используется для уникальных по своим характеристикам объектов, аналогов которым не существует или для определения стоимости доли участка. При расчете цены учитываются будущие затраты на оптимизацию.
3. Распределительный метод. Подразумевает использование в расчетах соотношения стоимости земли и находящихся на ней построек.
4. Нормативный метод. Базируется на утвержденных нормативах при покупке надела в ипотеку либо отчуждении его в пользу государства.
5. Метод предполагаемого использования. Калькулятором тарифов становится будущая выручка, которую способна обеспечить эта земля в зависимости от специфики ее использования. Основополагающим фактором при этом являются расходы, которые обязаны максимизировать эффективность использования надела.
6. Метод капитализации земельной ренты. Прогнозируется потенциальная выручка, ориентированная на сложившуюся экономическую ситуацию, при условии передачи объекта по арендному соглашению.
7. Метод разбивки на доли. Методика применяется при последующем разделении участка на целевые доли.

Таким образом, определяется рыночная расценка строго индивидуально для каждой объекта, характеризующегося наличием особенностей надела.

Определение стоимости

Оценке подлежат все субъекты РФ. Подсчет стоимости производится как минимум один раз в 5 лет.

В части определения кадастровой стоимости для субъектов РФ установлен переходный период (2017 – 2021 гг.). Это означает, что к 2021 году все регионы должны будут работать по единой методике, утвержденной Приказом № 226. Согласно ст. 24 ФЗ № 237 участки, подлежащие оценке после 01.01.2017 г., должны рассчитываться согласно принятому Закону № 237, который вступил в силу с этой даты. А участки, прошедшие оценку ранее 01.01.2017 г., могут до 2021 года подчиняться расчетной методике ФЗ № 135.

Чтобы рассчитать кадастровую стоимость (КС) интересующего участка, нужно выяснить его точную площадь (S) и установленный для его кадастрового квартала удельный показатель (УПКС), соответствующий ВРИ земли. Формула для расчета применяется следующая: КС = S * УПКС

Если земельному участку присвоен смешанный ВРИ (например, «Земли гаражей и личное приусадебное хозяйство», что относится и к 3, и ко 2 виду), то для расчета стоимости берется тот удельный показатель, числовое значение которого больше.

Средний уровень КС по федеральным округам России (в расчете руб. на 1 кв.м.) представлен в таблице.

где:

• 1 – многоэтажная застройка;
• 2 – индивидуальная застройка;
• 3 – земли гаражей и автостоянок;
• 4 – сады и огороды;
• 5 – земли торговли;
• 6 – под образование и просвещение;
• 7 – под промышленные объекты;
• 8 – административно – управленческие объекты;
• 9 – военные объекты;
• 10 – объекты оздоровительного и рекреационного значения;
• 11 – сельскохозяйственное использование земель;
• 12 – лесные зоны;
• 13 – водные объекты;
• 14 – прочие земли.

Результаты процедуры

После выполнения оценки кадастровой стоимости земли населенных пунктов все полученные результаты должны быть внесены в отчёт, для чего отводится 10 рабочих дней. Правильно подготовленный отчёт направляется в исполнительные региональные органы, где в течение 30 дней должно быть принято решение о правильности проведенной оценки, а рассчитанная цена вносится в базу данных. Рассчитанная стоимость вступает в силу лишь с первого числа следующего года и используется для расчёта налога на землю и других имущественных платежей.Полученные результаты оценки используются для следующих целей:

• Автоматизация учета и налогообложения.
• Утверждение и расчет реальной налогооблагаемой базы отдельных участков.
• Возможность правильного расчета компенсационных выплат при изъятии земель.
• Внесение различного рода поправок в территориальное зонирование.
• Формирование рынка ипотеки и залога земли.
• Выявление оптимальных участков для строительства инфраструктуры и жилых домов.

При наличии каких-либо неточностей в расчете или несогласии собственника с полученной оценкой имеется возможность обращения к независимому оценщику за выполнением повторной процедуры. Также можно написать заявление с возражением на полученные расчеты, которое направляется в органы исполнительной власти, ведущие учет земельных наделов.

Подходы к определению стоимости ЗУ

Компромиссом между ревизионной системой ГКН и гражданами из числа землепользователей, является гибкая оценка недвижимости и земельных участков, допускающая перепроверки правильности проведённых расчётов.

Нередко используя различные подходы и методы оценки земельных участков, на одном и том же наделе, получаются различные результаты.

Наиболее распространённые подходы оценки земельного участка при определении цены недвижимости, считаются:

• сравнительный;
• затратный;
• доходный.

Сравнительный

Здесь выявляются ранее успешно используемые аналоги, с подобными свойствами ЗУ. В их числе:

• близость (удалённость) к центру населённого пункта;
• тип населённого пункта;
• соответствие зоне застройки;
• расположение в черте города или за его пределами;
• развитие транспортных сообщений и инфраструктуры;
• наличие инженерных коммуникаций;
• экология и условия ландшафта.

Выделяя кадастровые кварталы со сходными параметрами, где недавно проводилась ревизия, оценщики нередко устанавливают аналогичную кадастровую стоимость.

Сравнительный подход к оценке земельных участков применим только к таким участкам, которые имеют аналоги.

После проведения анализа и мониторинга, вносятся соответствующие поправки, основанные на несущественных различиях массивов.

Больше сведений о сравнительном подходе смотрите в следующем видео:

Затратный

Здесь существенную роль играют капитальные вложения, внесённые из муниципального или государственного бюджета. Например:

• благоустройство инфраструктуры;
• проведение коммуникаций;
• строительство автомагистрали и т.п.

Их окупаемость зависит от постепенного внесения в бюджет затраченных средств, за счёт налогообложения владельцев ЗУ.

Затратный подход в оценке земельного участка всегда учитывает, что благоустроенные участки имеют более высокую стоимость, чем земли на пустыре.

Нередко такая ситуация не зависит от субъекта, вносящего финансовые вложения. Например, полученные на пустынной окраине земли под ИЖС, потребовали от владельцев организации работ по обеспечению зоны застройки коммуникациями. Строительство так же проводилось за счёт собственников, но стоимость земель и соразмерное увеличение налога – стали следствием усилий граждан.

О затратном подходе можете узнать больше, посмотрев видео:

Доходный

Доходный подход к оценке земельного участка используется при ревизии массивов достаточно редко. Он применяется только при оценке земель, имеющих коммерческую ценность. Например, при выделе застройщику места в элитном квартале, в особенности – в местах возведения торговых площадей или офисных зданий.

Это единственный способ оценки, который закладывает в стоимость будущие перспективы.

Ценообразование складывается из перспектив, которые допускают получение существенной прибыли из владения соответствующим участком, на основании преимуществ, которые планируются в зоне застройки. Иногда такие преимущества возникают в силу расположения ЗУ в особо благоприятном ландшафте или экологически привлекательном контексте.

Однако установление кадастровой стоимости опирается на допускаемые перспективы лишь отчасти, в отличие от рыночной стоимости, которая вправе опираться на преимущества использования ЗУ по максимуму.

Доходный подход к определению рыночной стоимости земельного участка подробнее рассмотрен в видео:

От чего зависит

Для простоты подсчета цены за земельный участок стоит выяснить стоимость за сотку. Потом только нужно умножить эту стоимость на количество соток.

Это общепринятая мера длины, используемая при различных земельных операциях.

• В разных регионах цена земли может отличаться, все зависит от близости к центру, от развития региона, от качества грунта.
• Есть разница по кадастровой стоимости и участков, расположенных в различных по развитию инфраструктуры областях и территориях.

В Подмосковье самая высокая стоимость и жилой недвижимости, и земельных территорий. Это связано с популярностью данного региона, с высоким уровнем его развития, с большим спросом на каждый свободный метр земли. Участки Подмосковья быстро продаются под индивидуальное строительство, под дачи, другие цели.

Цены на землю в любой деревне Московской области постоянно растут еще и с учетом постоянного развития дорог, близости к Москве. Удовлетворить спрос земельные участки в таком регионе достаточно высокий, его трудно удовлетворить.

Также малодоступные для многих цены на землю по направлениям к морю, особенно к Черному. В то же время нет проблем с покупкой участков в более отдаленных областях, в депрессивных регионах земля более дешевая.

Если рядом с земельной площадью уже построены квартиры с участком, есть близко расположенные коммуникации, такая площадь будет особенно востребованной под ИЖС. После приобретения земли проще будет довести до своего участка нужные трубопроводы, экономится значительная сумма денег.

Периодически цены на землю меняются, на это может повлиять самый разный фактор. Кадастровая и рыночная стоимость иногда даже снижается, что позволяет выгодно приобрести хороший земельный участок. Больше желающих приобрести в пригороде хорошую благоустроенную квартиру, чем тех, кто ищет землю сельхозназначения.

Обзор рынка земли прогнозирует снижение цены на сотку, но ситуация каждый день может измениться. Понижение земельной стоимости связано с нестабильным положением экономики в РФ. И эта тенденцию понижения стоит использовать с выгодой для того, чтобы переехать из душных городских квартир в чистый и спокойный пригород, деревню, расположенную недалеко от города.

Также появляется у многих возможность взять выгодно участок по кадастровой стоимости и в черте черноморского побережья. Для тех, кто уже ищет земельный надел у моря, интересно узнать, что в Сочи цена сотки земли – 900 тысяч рублей, а уже в Анапе – 480 тысяч рублей.

Обычно в таких регионах покупатели ищут землю под застройку – для возведения дачи, частного домика, небольшого пансионата. Узнать, сколько стоит одна сотка земли в разных регионах помогут Интернет-ресурсы, занимающиеся различными операциями с недвижимостью.

Обычно на этих сайтах цена указывается в долларах, но не сложно перевести ее по курсу в рубли. Каждый покупатель сможет выбрать для ориентации наиболее удобный для него вариант.

По данным сайтов недвижимости лидером по ценности участок земли под ИЖС или другие цели все же остается Москва, там за одну сотку нужно отдать около 7200 долларов, где-то на тысячу меньше потребительская стоимость земли в Санкт-Петербурге. На таком же уровне земельные площади и в Краснодаре.

Наиболее низкие цены в центральных регионах РФ, например в Белгороде или Туле, составляют, соответственно 900 и 1200 долларов. Чтобы точно узнать, какая стоимость сотки или гектара в той или иной области на данный момент, достаточно обратиться к специалистам на один из Интернет-ресурсов.

Есть в Интернете и составленная по районам таблица с ценами за сотку, в ней представлены самые разные регионы. Многие сайты также предлагают удобный для подсчета цены земельного участка онлайн калькулятор, он позволит провести предварительные подсчеты расходов на покупку площади под частное подворье.

Оценка земельного участка для продажи

При изменении целевого назначения надела, этот фактор непременности скажется на его стоимости

В первую очередь оценщик обращает внимание на способ эксплуатации земли и извлечения максимальной выгоды для его продажи. Оценка базируется на 4 основополагающих условиях: законность, реальность, разумность и оправданность покупки недвижимого имущества

Факторы, влияющие на спрос:

1. География месторасположения.
2. Форма участка.
3. Рельеф.
4. Состояние дорог, прилегающих к территории.

Также немаловажным является наличие инженерных и коммуникационных систем. Для корректности оценки, эксперту необходимо проанализировать все эти факторы. По завершении данного мероприятия, специалист предоставляет готовый отчёт, который имеет такую же юридическую силу, собственно, как и другие документы.

Существует несколько методик для расчёта стоимости недвижимого имущества. Рассмотрим их более подробно:

1. Нормативный. При подсчёте оценки учитывается арендная стоимость и затраты на застройку участка. Главным показателем является общая сумма на дальнейшее обустройство территории.
2. Сравнительный. Основывается эта методика на предварительном сравнении цен аналогичных территориальных наделов с последующим внесением коррективов. Они зависят от расположения участков, экономических условий и иных характеристических качеств реализуемой земли.
3. Доходный. Подсчёт ведётся при учёте потенциального уровня дохода, если в ближайшее время планируется сдача надела в арендное пользование.
4. Метод остатка. Эта методика используется в том случае, когда есть возможность застроить земельный участок с целью получения дохода. Здесь цена определяется как часть капитализации общего дохода от участка. Расчёт производится через капитализированную норму надела. В связи с нестабильностью нынешней экономической ситуацией в стране, этот метод может не гарантировать 100-процентной доходности от вложений в застройку территории.

Специалист самостоятельно выбирает методику для ведения расчёта. Но в первую очередь основывается на характеристических качествах земельного участка, уже исходя из этого, руководствуется тем или иным способом проведения расчёта. При выборе компании, необходимо убедиться в наличии лицензионного сертификата и достаточности опыта у её сотрудников. Для этого можно почитать отзывы на официальном сайте фирмы, либо воспользоваться рекомендациями родных, друзей и знакомых.

Для чего проводят оценку

Оценка земельной собственности проводится кадастровыми организациями.

Этот процесс заключается в анализе ситуации на рынке недвижимости и прогнозировании цены ЗУ в ближайшее время.

Особенность оценки земель – оно проводится массово и является одним из главных показателей при вычислении суммы налога для их владельцев.

Если хозяин ЗУ решил выставить свой надел на продажу, то ему нужно обратиться в кадастровую организацию и оценить территорию. При экспертизе изучаются индивидуальные особенности ЗУ, а также учитывается ситуация на рынке недвижимости.

Существует несколько методов оценивания земельной собственности, они представлены в таблице:

Метод
Нормативная методика	При таком способе исследования земли осуществляется оценивание его стоимости в соответствии с нормативными нормами. Этот метод оценки используется при заключении различных сделок по поводу недвижимого имущества, например, дарения или передачи недвижимости другому лицу в соответствии с договором о купле-продаже. Если на ЗУ имеют право несколько собственников, то нормативная методика помогает определить доли земли и стоимость каждой части собственности. Нормативная методика оценки применяется для всех случаев, которые связаны с правоотношениями собственников в соответствии с законодательством Российской Федерации
Сравнение продаж	Определение цены имущества при таком подходе осуществляется на основе рыночной ситуации. Сравнительные пункты, которые использует оценщик при исследовании, следующие: ● состояние рынка недвижимости; ● условия продажи земли; ● назначение ЗУ; ● место нахождения ЗУ; ● физические особенности земельного надела; ● состав почвы; ● прогнозы экономистов; ● наличие инфраструктуры; ● наличие коммуникаций: газ, вода, электричество. В Российской Федерации рынок является открытым, поэтому использование такого подхода эффективно. У оценщиков есть возможность получить точные данные, на которых базируется исследование
Доходный метод (капитализация ренты)	Такой метод используется, если нужно определить доходы с земель, сдаваемых в аренду. Показатели аренды должны быть сформированы в виде регулярного дохода собственника земельного участка. Ставка зависит от того, где находится ЗУ, какого он размера, сложно ли до него доехать, и какое целевое назначение у такой земли
Метод распределения	Этот подход используется, чтобы определить стоимость долей в общей цене комплекса
Методика выделения	Такой способ исследования земельной собственности заключается в выделении у объекта продажи характеристик качества земельного участка для сравнения с другой собственностью
Остаточный метод	Цель методики остатка – определить, какие ЗУ можно улучшить и получить с них прибыль по максимуму. Этот метод является комплексным: он включает в себя методику капитализации и нормированный подход
Разбивочная методика	Такой подход используется, когда земельное владение разбивается на несколько маленьких участков. Определяется размер мелких участков и общая стоимость земли при продаже маленьких ЗУ

Оценивание земли посредством таких методов включает в себя такие затраты, как:

• оплата услуг оценщиков;
• строительство объектов инфраструктуры (дороги, инж. сети и т. д.);
• очищение территории, ее планирование, измерение, разделение;
• реклама и маркетинговые исследования.

Рыночная и кадастровая стоимость участка

Специалист по оцениванию ЗУ в договоре об оказании услуг указывает, посредством каких стандартов им будет проводится оценочная деятельность.

Стоимость ЗУ может определяться на основе кадастровых и рыночных показателей.

1. Кадастровая цена ЗУ. При такой оценке определяется стоимость недвижимости посредством анализа рыночного спроса на подобные виды собственности. Определение такой стоимости проводится после разбиения земельного участка на несколько мелких наделов, вследствие чего производится массовый тип оценки ЗУ.
2. Рыночная цена ЗУ.

Стоимость недвижимости в данном случае зависит от того, какова цена земли на данный момент и какая прогнозируется в будущем. Это зависит от физических параметров земли и ряда показателей:

инфраструктура;
местоположение объекта недвижимости;
наличие коммуникаций;
состав почвы (важно для с/х объектов).

Цели и виды оценки

Существует несколько основных целей определения оценочной стоимости ЗУ:

1. Заключение сделок между гражданами – продажа ЗУ, дарение, аренда, передача по наследству и т. д.
2. Предоставление земельного владения в виде залога при заключении кредитных отношений в банке.
3. Споры по имущественным правоотношениям.
4. Приватизация.
5. Оформление страховки на ЗУ.
6. Оценка предприятия (если категория используемой ЗУ относится к промышленным земельным наделам).
7. Оценивание ущерба при совершении преступлений против владельца земли или же при несчастных случаях.
8. Формирование налоговой стоимости за землю собственника.

Удовлетворению задач помогают такие виды оценки земли, как:

1. Массовая – применяется, чтобы сразу исследовать несколько участков, предназначенных для землепользования, размеры которых являются достаточно внушительными. Обычно такой вид оценки используется при продаже земель сельхозназначения, промышленных наделов и т. п.
2. Единичное оценивание – проводится, когда нужно исследовать стоимость одного ЗУ.

Оба типа оценивания земельной собственности представляют собой систему и требуют тщательно анализировать текущее положение рынка недвижимого имущества.