Перепланировка нежилого помещения

Проведение переустройства

Согласно ст. ЖК РФ, переустройством считают смену, замену или монтаж в квартире инженерных различных сетей, электрооборудования, сантехнического или иного оборудования, после которых в кадастровый паспорт вносят необходимые поправки. В то же время, при перепланировке проводят более масштабный капитальный ремонт в помещении. В этой ситуации выполняют разборку больших и маленьких межкомнатных перегородок, увеличивают жилплощадь за счет кладовки и др.

Эти изменения также фиксируют в кадастровом паспорте.

Что можно делать

• монтаж различных электроплит;
• перенос водонагревателей, КГИ;
• монтаж и переустройство устаревших туалетов, ванной;
• прокладка 1 или нескольких новых или замена устаревших трубопроводов, электросетей и различных устройств при монтаже кабины для душа, ванной-джакузи, стиральных машинок-автоматов и др.

При квартирной перепланировке выполняют такие законные действия:

• соединяют кухню с залом или иным соседним помещением. Тогда в стене устанавливают еще 1 дверной проем;
• сооружают открытую межкомнатную арку — соединяют кухню с залом или иной комнатой;
• увеличивают площадь ванной или туалета за счёт части коридора. При этом пол в санузле находится ниже напольного покрытия прихожей на 3-5 см;
• протягивают новые пластиковые или иные трубы и переносят в санузле с одного места на другое водный бак канализационного стояка. При этом сохраняют угол слива;
• изолируют балкон стеклом.

Важно! При проведении переустройства жилья без предварительного согласования заранее консультируются с инженером или высококвалифицированным проектировщиком. После завершения перепланировки приглашают специалиста жилинспекции, который составляет акт приемочной комиссии

По этому документу в будущем получают новый план БТИ и выписку из ЕГРН.

Какие работы нельзя проводить без разрешения

• снос несущих межкомнатных конструкций или нарушение стабильности квартирных стен;
• увеличение кухонной площади, существенное расширение санузла или маленькой ванной за счёт жилых комнат;
• объединение зала или иного помещения с кухней, где стоит газовая плита;
• снос или нарушение работу общедомовых отопительных батарей и связанных к ним радиаторных труб;
• обустройство туалета или ванной в месте, где у жильцов снизу расположена комната для проживания;
• обеспечение напольного подогрева за счет систем централизованного отопления;
• расширение маленького балкона за счёт зала или иной ближайшей комнаты (исключение — сооружение арок шириной до 1 м);
• квартирная перепланировка и переоборудование в жилом многоэтажном доме, который признан аварийным;
• нарушение функционирования вентиляционных различных систем дома;
• возведение мансарды;
• переоборудование чердака.

Внимание! Переустройство на кухне проводят только при наличии там хотя бы 1 оконного проема. При открытии окна обеспечивают хорошее освещение кухонного помещения, естественную вытяжку разнообразных вредных запахов и испарений, а также быстро выветривают утечку газа.

Нежилые помещения

По закону, перепланировку выполняют и в нежилых разнообразных помещениях. Например, это делают в офисах, которые расположены в офисных зданиях. Для получения официального разрешения на осуществление ремонтных подобных работ идут в отдел архитектуры.

Важно! При любой квартирном капитальном ремонте сохраняют конкретное целевое назначение нежилого или определенного жилого помещения.

Например, в комнате для проведения официальных конференций не открывают новый продуктовый магазин.

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 года № -ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений в многоквартирных домах, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь, если переоборудование конкретной квартиры невозможно без присоединения к данному объекту недвижимости части общего имущества многоэтажного жилого дома, то в этой ситуации составляют протокол общего собрания собственников, в котором отражают согласие большинства жильцов дома на проведение таких ремонтных работ.

Как узаконить

В этой ситуации выполняют такие действия:

1. Составляют иск в местный районный суд;
2. Собирают необходимую вышеприведенную документацию;
3. Уплачивают госпошлину в размере 300 руб. и квиток добавляют в пакет документов;
4. Приходят на судебное заседание;
5. Проводят отдельную экспертизу (при необходимости);
6. Получают решение суда.

Внимание! После получения положительного судебного решения оформляют кадастровый новый паспорт. В случае получения отказа в удовлетворении исковых требований на протяжении 1 месяца подают апелляцию.

Стоимость согласование перепланировки нежилого помещения

Стоимость работ будет определена при подписании договора с заказчиком, и может существенно различаться в зависимости от особенностей обследуемого объекта. Компанией СмартВэй снижены сроки для изготовления документов, необходимых для согласований перепланировочных мероприятий (например, технический план будет оформлен в течение одного дня).

Чтобы уточнить стоимость работы «под ключ» или сопровождения на отдельных этапах согласований, целесообразно обратиться на консультацию к нашим специалистам. По итогам анализа вашей ситуации и объема предстоящей работы, мы подберем наиболее оптимальный вариант сотрудничества.

Когда можно и нельзя узаконить

На положительное решение можно рассчитывать, если при перепланировке были соблюдены требования Жилищного кодекса РФ, Постановления № 508-ПП, других нормативных актов. Отказ в узаконивании может последовать по следующим причинам:

• если заявитель представит неполный комплект документов, который требуется для узаконивания;
• если по документам и при обследовании помещения выявлены повреждения несущих и иных конструкций;
• если действиями собственника нарушены интересы других жильцов дома или владельцев нежилого здания.

Дополнительной причиной отказа может стать отсутствие согласие от собственников МКД, если выполненные работы осуществлялись с воздействием на общедомовой имущество. Заставить собственников МКД дать такое согласие невозможно, поэтому придется договариваться. Если же, несмотря на все предпринятые меры, общее собрание вынесет отказ, оспорить его будет невозможно.

Все работы по перепланировке нужно делать с учетом Постановления № 508-ПП. Там есть запреты и ограничения, связанные с безопасностью конструкций.

Особенности согласования в Москве

Чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве, применяются не только нормы ЖК РФ и ГрК РФ, но и столичных Постановлениям № 508-ПП, № 432-ПП. В согласованиях участвуют следующие структуры:

• Мосжилинспекция – рассматривает документацию для работ в МКД, дает согласование, выдает комиссионный акт;
• Москомархитектура – участвует в согласованиях, если запланированы работы на внешних фасадах;
• ГБУ “МосгорБТИ” – вносит изменения в техпаспорт после завершения перепланировочных работ;
• ГБУ “Экспертный центр” – выдает техзаключение на безопасность несущих конструкций.

На финальном этапе можно сдать документацию непосредственно в Росреестр, либо в МФЦ. Также в столице заявление и документы для согласований можно подать через сайт mos.ru.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

В проекте рассчитываются нагрузки на несущие конструкции. описываются варианты их усиления. Эти работы выполнит подрядчик.

Как согласовать

Чтобы сделать ремонт законно, на основании ст. 25 ЖК РФ надо обратиться с заявлением в архитектурный отдел муниципальных органов.

Полученное разрешение будет считаться согласованием проведения перепланировки. В течение 45 суток после подачи заявления и требующихся документов сотрудник административных органов оповестит о принятом решении.

Отказать могут в соответствии со ст. 27 ЖК РФ.

Порядок действий

Получение разрешения предполагает разработку проекта перепланировки и его оформление.

Далее нужно выполнить все действия, которые указаны в разрешении.

• После чего оформить новые документы на жилье в БТИ (бюро технической инвентаризации) чтобы его сотрудники сделали замеры и составили новый план квартиры.
• Затем следует обратиться в кадастровую и регистрационную палату для получения нового кадастрового паспорта и оформления нового свидетельства о праве собственности.

Изменения в свидетельство должны быть внесены в случае, когда площадь квартиры меняется вследствие проведенных работ.

Этапы согласования перепланировки:

1. обращение с заявлением в архитектурный отдел районной администрации;
2. оформление разрешения в ЖЭКе;
3. техническое заключение;
4. выписка из домовой книги;
5. согласование со всеми, проживающими в квартире;
6. предоставление документов в отдел архитектуры;
7. регистрация полученного разрешения отдела архитектуры в БТИ.

Документы

Для того чтобы получить разрешение, одновременно с заявлением в архитектурный отдел потребуется предоставить документы:

• проект;
• личный паспорт владельца жилья;
• свидетельство о праве собственности на квартиру (правоустанавливающую документацию);
• техпаспорт жилья;
• согласие на перепланировку жильцов квартиры.

Проект

Решив изменить жилище в первую очередь необходимо создать проект, для чего следует обратиться в организацию, имеющую лицензию на осуществление подобной деятельности.

Разработка проекта стоит примерно 30 тыс. рублей (цена может варьировать в зависимости от сложности перепланировки).

Обращение в суд

Может случиться так, что и решение суда будет не в пользу собственника, и перепланировку признать законной не удастся.

В этом случае владельцу квартиры придется выплатить штраф и вернуть жилищу первоначальный вид.

В качестве истца выступает собственник, ответчик — представитель жилищного комитета муниципальных органов, третьи лица — это те, кто проживает в квартире помимо владельца.

Составленный с нарушениями иск может быть отклонен.

Исковое заявление должно содержать информацию:

• об истце и ответчике;
• о третьих лицах (жильцы квартиры);
• о помещении (адрес недвижимости, реквизиты свидетельства права собственности, когда сделана перепланировка, сведения о бригаде, выполнявшей работы);
• причины, почему жилищная инспекция отказала в выдаче разрешения;
• реквизиты заключения МЧС и Роспотребнадзора, что работы выполнены в соответствии с нормами и правилами;
• реквизиты заключения независимого эксперта;
• перечень прилагаемых к исковому заявлению документов;
• дата составления иска и подпись истца.

Если суд одобрил перепланировку и признал ее законной, то необходимо заказать новый техпаспорт на квартиру в БТИ.

• После чего изменения регистрируются в кадастровой палате и регистрируются в новом кадастровом паспорте.
• Последний шаг — получение нового свидетельства права собственности, так как после перепланировки площадь жилья меняется.

Что такое перепланировка нежилого помещения и чем она отличается от реконструкции

01.08.2019 11:18

Туапсинский отдел

Перепланировка может проводиться в отношении тех помещений (как жилых, так и нежилых), которые находятся в многоквартирных домах. Порядок ее согласования могут установить органы госвласти субъектов РФ или органы местного самоуправления.

Если помещение расположено в нежилом здании (сооружении), то должна проводиться реконструкция. При этом она будет проводиться в отношении всего здания (сооружения).

1. Что такое перепланировка нежилого помещения

Под перепланировкой помещения в многоквартирном доме понимается изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Согласование перепланировки проводится органами местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органами госвласти этих субъектов (п. 7 ч. 1, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ).

Например, в г. Москве Требования к проведению перепланировки помещений в многоквартирных домах и порядок ее согласования приведены в Постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП. В нем установлен перечень работ, которые могут проводиться при перепланировке. К ним относится, например, устройство несущих стен или проемов в них, устройство или заделка проемов в таких стенах.

Таким образом, если вы планируете провести указанные работы в помещении, которое расположено в многоквартирном доме, то вам нужно согласовать перепланировку помещения.

2. Что понимается под реконструкцией нежилого помещения

Понятие реконструкции установлено в Градостроительном кодексе РФ применительно к объектам капитального строительства (например, зданиям, сооружениям). Помещение к ним не относится — оно является частью здания или сооружения (п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений).

При реконструкции выполняются такие работы, в результате которых изменяются параметры самого объекта капстроительства или его частей либо производится замена, восстановление несущих строительных конструкций, кроме их отдельных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ). Следовательно, если вы планируете провести в помещении работы, которые повлекут изменение его параметров, либо заменить (восстановить) несущие конструкции, то нужно проводить реконструкцию объекта капстроительства в целом. В то же время в некоторых случаях проводится не реконструкция, а перепланировка нежилого помещения (если оно расположено в многоквартирном доме и не подпадает под реконструкцию здания в целом).

3. Чем перепланировка отличается от реконструкции

Как уже рассмотрено выше, основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого они могут проводиться. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, и включает в себя установленные работы.

Если же работы проводятся в отношении здания (сооружения) или нежилого помещения, которое в нем находится, и в результате меняются параметры такого объекта (или помещения) либо вы заменяете, восстанавливаете несущие конструкции, то это будет являться реконструкцией.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

• внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
• планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
• планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту

Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения

Пункт 2 статьи 29 ЖК России определяет, что владельца помещения ждет ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в виде штрафа. Для физических и юридических лиц сумма отличается, например, если физлицу в Москве может быть назначен максимальный штраф до 2,5 тыс. рублей, то юр. лицу грозит максимальный штраф в размере 1 млн. рублей.

Если хозяин отказывается устранять несанкционированную перепланировку согласно выданному предписанию, дело передается в суд, который согласно пункту 5 статьи 29 ЖК России может выставить помещение на продажу с торгов. Практика судебных разбирательств свидетельствует о том, что подобное уже происходило.

Если не были нарушены правовые и строительные нормы, собственники помещения понесут не такую строгую ответственность. По отношению к ним будет вынесено предписание о необходимости согласования проведенной перепланировки.

В некоторых регионах такое согласование проводится через органы местного самоуправления, но, например, в Московской области легализация может быть произведена исключительно в судебном порядке.

Для арендатора

Ответственность арендатора за незаконную перепланировку нежилого помещения будет такой же, как и собственника – самовольный капитальный ремонт приведет к наложению штрафных санкций согласно действующего законодательства

Чтобы этого избежать, прежде, чем начинать работы, нужно подготовить проект, который важно согласовать со всеми контролирующими структурами, и только после этого можно начинать ремонт

Важно отметить, что штраф за проведение самовольной перепланировки может назначаться неограниченное количество раз, то есть в случае нежелания устранять нарушения человек не ограничиться суммой в размере 2,5 тыс. рублей, такую сумму ему могут назначать к выплате даже каждую неделю до тех пор, пока он не узаконит свои действия и не приведет помещение в соответствие планам БТИ

Оформление перепланировки офиса

О том, как согласовать перепланировку нежилого помещение, читайте тут.

Штрафы

В большинстве случае на физическое лицо за проведение незаконной перепланировки жилого помещения накладывается максимальный штраф в размере 2,5 тыс. рублей, если же речь идет о юридическом лице, то тут штрафные санкции гораздо выше и могут достигать миллиона рублей.

Что касается нежилых помещений, то в данном случае санкции гораздо жестче, чем в случае с квартирами. Если собственником такого помещения является физическое лицо, то штраф будет назначен в таком же размере, как и в случае с жилым помещением. Если же владельцем является юрлицо, то размер штрафа стартует от 300 тыс. рублей.

Некоторые примеры

Многие владельцы недвижимости, которые решаются на незаконную перепланировку, думают, что узаконивать ее совершенно необязательно, и не станут этого делать.

Если же о перепланировке узнали соседи, то визита Жилищной инспекции можно ожидать в любое время, поскольку любая жалоба, даже необъективная, которая подана в этот орган, становится поводом для проведения проверки. В случае выявления факта перепланировки, собственник будет оштрафован.

При несущественных нарушениях хозяина будут штрафовать множество раз до того момента, как он не выполнит предписания инспекции. Случалось, что владельца квартиры за 6 месяцев оштрафовали 5 раз по максимальной ставке, которая установлена законом. При этом проверки будут проводиться постоянно, и разрешения на них спрашивать не будут.

Если допущенные нарушения могут негативно повлиять на состояние здоровья окружающих и их безопасность, то после штрафа, который был наложен повторно, жилищная инспекция предупредит владельца о возможном обращении в суд, которое обязательно последует, если не будут предприняты никакие действия по устранению нарушений. При этом на владельца лягут все судебные издержки.

Если же будет иметь место обрушение конструкций в результате проведенного ремонта, недвижимость будет продана с публичных торгов. Нужно отметить, что в 90% случаев подобные дела заканчиваются в пользу Жилищной инспекции, а не собственника недвижимости.

Со злостными нарушителями могут бороться при помощи такой меры наказания, как запрет на выезд из страны на время действия административного правонарушения.

В каких случаях нужно разрешение?

Перепланировка помещений подразумевает проведение внутренних работ: перенос коммуникаций, увеличение или уменьшение числа комнат и другие аналогичные работы. Можно выразиться проще, перепланировка – это внесение конструктивных изменений в исходный план строения.

Необходимо уточнить, что перепланировка бывает разной. Если работы проводятся с целью улучшить помещение, не затрагивая при этом несущих опор, инженерных коммуникаций и сохранится общее функциональное предназначение помещений, то получать разрешение в органах надзора нет необходимости. В Градостроительном кодексе об этом говорит статья 51 пункт 4.4. В иных случаях, разрешение необходимо в обязательном порядке.

В многоквартирном доме, для нежилых помещений, могут проводиться следующие работы:

• прорубание новых окон или дверных проёмов;
• перенос коммуникаций и расположения комнат;
• увеличение или уменьшения метража;
• ликвидация помещений, упомянутых в техпаспорте здания.

По завершении работ по перепланировке, проводится оформление технического плана строения и ставятся в известность органы Кадастрового учёта. Вносятся соответствующие изменения в сведения ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости), владельцу выдаётся новый техпаспорт помещения с внесёнными поправками.

Кроме этого, изменения будут занесены в Росреестр и ЕГРП (Единый Госреестр прав на недвижимое имущество). После этого, собственник получает новое свидетельство Госрегистрации права, где будут указаны новые данные.

Учтите, что в многоквартирных домах недопустимы работы, после которых будет ограничен доступ к инженерному оборудованию и коммуникациям. Кроме того, практически во всех многоквартирных домах есть нежилые помещения, которые состоят на учёте в штабе гражданской обороны. Проведение каких-либо работ в упомянутых помещениях без согласования категорически запрещается.

https://youtube.com/watch?v=X3k4nNybSdY

Проведение незаконной перепланировки повлечёт за собой штраф и гражданскую ответственность. Теперь поговорим о том, как документально заверить перепланировку нежилого помещения.

Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения

Нежилое помещение – это помещение, не предназначенное для постоянного проживания людей, и используемое в коммерческих, промышленных, культурно-просветительных и прочих целях. В зависимости от расположения, помещения нежилого типа можно разделить на следующие группы:

• Отдельно расположенные здания.
• Части многоквартирных домов, используемые в коммерческих целях.
• Площади многоквартирных домов, не предназначенные для проживания людей (подвалы, лестницы, чердаки).

На сегодняшний день все процессы, связанные с перепланировкой нежилых помещений в столице, регулируются нормами ЖК РФ и Постановлением Правительства Москвы №508. Так, владельца нежилого помещения, осуществившего перепланировку без разрешения контролирующих органов, в 2020 году ждет ответственность в виде финансовых санкций:

• Если нежилой объект находится в собственности физического лица, сумма штрафа составит 2500 руб.
• Если владельцем помещения/здания является юридическое лицо, размеры штрафа составляют от 300 до 350 тыс. руб.

Вместе с этим владелец недвижимости обязан узаконить все изменения в установленном действующим законодательством порядке. Если перепланировка была произведена с нарушением строительных норм, собственник получает Предписание Жилинспекции устранить все нарушения в установленный срок. При неисполнении требований Мосжилинспекции, дело будет направлено в суд, после чего может быть принято решение о лишении собственника права распоряжаться своим имуществом.

Этапы проектирования

Суть проектирования заключается в выборе решений для проведения работ, их описании и обосновании в текстовой и графической форме. Проектная организация обрабатывает исходные сведения и документы, проводит расчеты, готовит материалы для последующего согласования. Если у вас предстоит перепланировка, согласование в Москве помогут пройти наши специалисты

Изучение материалов и информации по итогам обследований

Специалисты проектной организации сами участвуют в обследованиях, поэтому сразу получат все необходимые документы и сведения для работы. При составлении технического задания собственник укажет, какие виды работ он хочет провести в квартире или нежилом помещении. На этом этапе обычно оформляются предварительные эскизы или простая визуализация, чтобы окончательно согласовать с заказчиком выбор планировочных решений.

Выбор и обоснование решений

Каждый вид работ, который будет проведен при перепланировке или переустройстве, должен быть описан в проекте. Это соответствие будет проверяться в процессе согласования, оформления акта приемочной комиссии. Вот наиболее распространенные виды работ, которые можно выбрать при перепланировке:

• установка, перенос или демонтаж перегородок (стен);
• расширение проемов для окон и дверей, их перенос, изменение формы, заделывание;
• изменение конструкции и уровня полов, установка напольных покрытий с подогревом;
• объединение помещений (с учетом ограничений и запретов, указанных в нормативных актах);
• возведение или демонтаж антресолей, т.е. площадок в пределах помещения.

Помимо текстового описания, все решения и будущие изменения указываются на графических материалах – схемах, планах, чертежах. Заказать перепланировку в Москве можно в нашей компании.

Перепланировка дает возможность изменить конфигурацию квартиры или нежилого помещения, повысить уровень комфорта, сделать неповторимый дизайн.

Заполнение разделов проекта, визуализация

Чтобы показать готовый результат работы заказчику, обычно применяется визуализация. Она представляет собой подготовку модели помещения в компьютерных программах, изготовление демонстрационных роликов. Сам план перепланировки (проект) заполняется по разделам в текстовой и графической форме, содержит:

• пояснительную записку;
• сведения об организации, подготовившей проект;
• описание планировочных и иных решений;
• меры безопасности, которые нужно соблюсти при проведении работ;
• расчеты и описание для усиления конструкций;
• схемы, планы, чертежи;
• рабочая документация;
• сметы и расчеты.

В процессе проектирования проводится предварительное согласование в СЭС, ОГПН (если это требуется по запланированным видам работ). Если перепланировка будет затрагивать фасадные покрытия и внешние стены здания, может потребоваться согласование с МосКомАрхитектуре. В это ведомство документы на перепланировку передаст МЖИ.

После проектирования документы направляются в МЖИ. в том числе с общим поэтажным планом на изменения конфигурации

Узаконить перепланировку нежилого помещения в нежилом здании. Какая документация нужна?

При оформлении уже выполненного без разрешения переустройства, узаконить изменения проще, если речь идет о помещении, которое находится в отдельно стоящем нежилом здании. Понадобятся следующие шаги:

• разработать проект перепланировки с организацией, имеющей допуск СРО;
• получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• разработать технический план помещения, здания;
• собрать необходимый пакет исходных документов;
• внести новые сведения в ЕГРН.

Если есть изменения по фасаду — данные работы необходимо согласовать в Москомархитектуре. В декабре 2018 года прекратило действие 133 распоряжение МКА в отношении рассмотрения вопросов по фасадам отдельностоящих нежилых зданий. В течении 2018 и начале 2019 года можно было попробовать внести изменения в ЕГРН при наличии письменного ответа от МКА об отсутствии регламента. Новое распоряжение ожидается в  2020-2021 году в связи с пандемией коронавируса 2020 года, в связи с этим в 2019 году у многих людей были трудности в регистрации перепланировки с изменением фасада здания. 

Узаконить перепланировку нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Если помещение расположено в многоквартирном доме, например, речь идет о ритейловом, коммерческом помещении на первом этаже дома, узаконивание самовольной перепланировки сложнее, т. к. проект и всю техническую документацию необходимо согласовывать с Мосжилинспекцией. Для начала нужно понять, зафиксирован ли факт самовольной перепланировки?

Если факт переустройства зафиксирован в БТИ, на поэтажном плане помещения, незаконные изменения будут выделены красными линиями. Такую перепланировку можно оформить, подготовив следующие документы:

• техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, так называемое «техническое заключение по факту»;
• если затронуты несущие конструкции, то техническое заключение надо будет получать у автора проекта дома, в ГБУ «Экспертный центр» или от МНИИТЭП;
• положительное заключение Роспотребнадзора или так называемое СЭЗ — Санитарно-эпидемиологическое заключение;
• получить акт о завершенном переустройстве, перепланировке помещения в жилом домев МЖИ (заявку можно подать электронно);
• провести новую инвентаризацию, целью которой будет зачернение красных линий БТИ в ранее сделанном поэтажном плане с отраженными в нём красными линиями;
• разработать технический план помещения и подать его на регистрацию в Росреестр.

Важный нюанс! Если при самостоятельной перепланировке изменился архитектурный облик фасада жилого здания, или помещения в его встроено-пристроенной части, то узаконить такие изменения возможно в случае положительного решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома и при наличии в протоколе  собрания вопроса об изменении фасада. Часто, затраты на узаконивание изменений фасада являются экономически нецелесообразными из-за сложности собрания кворума в объеме не менее 2/3 собственников квадратных метров особенно для небольших коммерческих помещений, где незаконно появилась входная группа или просто дверь вместо окна. В таком случае дешевле вернуть фасад в проектное состояние или выполнить часть согласовательного процесса самостоятельно (например самому провести собрание собственников и получить протокол с необходимым количеством «согласных»).

Также, очень сложно узаконить перепланировку, выполненную в нежилом помещении, расположенном в жилом здании, если в процессе изменений были затронуты несущие конструкции.

Нарушение СНиПов и норм Постановления Правительства Москвы от 25.11.2011 года №508-ПП  (в действующей редакции) при завершенном переустройстве может повлечь за собой получение отказа в согласовании выполненного переустройства и, в случае отказа собственника или арендатора устранить нарушения, Мосжилинспекция может выписать предписание с требованием вернуть объект недвижимости в проектное состояние, и далее, в случае бездействия, подать в суд. Если нарушения есть (а это около 90% случаев), проконсультируйтесь с нашими экспертами. Профессионалы, после рассмотрения исходных документов и консолидирования необходимой информации по вопросу, подскажут, что можно предпринять в конкретной ситуации.

ВАЖНО! Если выполнена перепланировка фасада и зафиксирована в красных линиях в БТИ, то согласовать данное переустройство в рамках действия 508-ПП в редакции Постановления Правительства Москвы №1335-ПП от 19.08.2020 года не является возможным по положению п. 20 Приложения №1 к данному Постановлению

Единственно возможный вариант — это возвращать фасад в состояние до появления на нём красных линий и заново инвентаризировать помещение, получать БТИ в черных линиях по фасаду, после готовить проект перепланировки и согласовывать изменения планировки как предстоящие.