Сервитут: когда вашей недвижимостью имеют право пользоваться посторонние и что с этим можно сделать

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

• Размер реального ущерба;
• Размер упущенной выгоды;
• Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

• Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
• Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
• Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода

Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам

Разновидности земельных сервитутов

Сервитуты на земельные участки классифицируются несколькими способами в зависимости от временного фактора использования наделов:

• срочный — требуется для регистрации определить точный срок действия обременения. Необходимость в договоре возникает, когда требуется срочная прокладка коммуникационных кабелей, труб. После выполнения срочных работ обременение снимается;
• постоянный — оформляется, когда требуется использовать надел на постоянной основе (например, на участке расположен государственный природный объект);
• постоянно-временный — фактическое использование территории возникает в определенный момент в течение бессрочного периода.

Например, ведущую дорогу к собственному участку весной размывает, тогда гражданин договаривается с соседом о проходе через его территорию. Сервитут в таком случае может устанавливаться в бессрочном порядке, но с указанием весеннего периода пользования.

Согласно правовой стороне накладывания обременения договор классифицируется на частный и публичный. В связи с чем возникает вопрос: что такое частный сервитут на земельный участок и что такое публичный сервитут на земельный участок и в чем их отличие?

Для граждан в Земельном кодексе дается ответ на определение этих видов:

1. Что такое частный сервитут на земельный участок —такой вид обременения налагается при затрагивании интересов конкретного землевладельца (физического или юридического). Ограничение устанавливают на основании договора либо судебного решения в пользу землевладельца.
2. Что такое публичный сервитут на земельный участок —такой вид обременения подразумевает регистрацию в Росреестре согласно законодательным основам либо по нормативно-правовому документу, который приняли на федеральном уровне или муниципалитетом. Часто сервитут публичного образования накладывается при проведении коммуникаций обеспечения и общественного пользования (газ, вода, свет и т.п.).

Различия между сервитутами

Договор на ограниченное использование земли отличается по своему содержанию и ситуациям применения:

• публичный сервитут оформляется согласно потребности введения на ограничения использования земельного надела в государственных интересах или муниципальных, а также для большого круга лиц и частного обеспечения гражданских прав;
• частный сервитут имеет преимущество в возмездном характере, а публичный отличает безвозмездный. Для первого случая отсутствует плата за обременение, которая осуществляется только в исключительных ситуациях, установленных законом. Для остальных случаев владелец земли располагает правом требовать денежную компенсацию за обременение. Плата может и отсутствовать при отказе землевладельца от нее;
• основания для возникновения ограниченного использования также отличаются. Ограничения публичных образований основываются на нормативно-правовых документах, а частный обоснован требованиями гражданина-землевладельца, организации или группы граждан.

Порядок принятия сервитута

Сервитут устанавливается исключительно в ситуации, когда у владельца участка нет другой возможности пользоваться собственной землей. К примеру, Иванов обратился в суд с требованием установить сервитут в отношении соседнего участка, так как не хочет добираться на свой в обход: по пути, который является более протяженным и неудобным. В данном случае у истца есть возможность прохода на свой участок, не обременяя сервитутом соседний. Такое заявление подлежит отклонению.

Также не может устанавливаться сервитут на участок, если из-за него владелец не может пользоваться им по назначению. К примеру, общество обратилось с иском к ИП с требованием установить сервитут для пользования канализационной сетью на его территории. Участки заявителя и ИП смежные, образовались путем разделения одного участка. На участке предпринимателя оказалась часть канализационных сетей. ИП ранее проводил экспертизу о возможности ее переноса на территорию ответчика и обращался с таким предложением к обществу, т.к. объект мешает предпринимателю пользоваться в полной мере участком. Однако заявитель не предпринял предложенные меры. Суд отказал истцу, т.к. инженерные сети ограничивают пользование участком, а сервитут приведет к невозможности использовать участок по назначению.

Рассматривая исковые требования, суд принимает во внимание все обстоятельства, позволяющие установить сервитут либо отказать в удовлетворении: сведения об участке, условия соглашения, назначение земли, длительность договоренности, порядок определения размера платы, виды работ в случаях, если сервитут принимается на время обслуживания объектов, их ремонта и т.п.

Истцы и владельцы земельных участков, через которые проходит дорога к жилым домам, после отказа в удовлетворении требований Росимущества в районном и краевом судах, смогли добиться пересмотра дела через Верховный Суд РФ.

Суд первой инстанции должен был изучить все условия сервитута, например, нюансы проезда автотранспорта, которые бы не противоречили правам истцов и были бы менее обременительны для владельцев земельных участков, через которые проходит дорога. В таких случаях, когда требуются специальные познания, к примеру, при организации движения транспорта, проведении оценки деятельности, суд может обратиться к экспертам.

Сервитут, устанавливаемый судом, подлежит регистрации, поэтому в судебном акте четко прописываются условия ограниченного пользования участком. Эти условия не были соблюдены судами первых инстанций. Из решений судов непонятно, являются ли спорные участки единственным способом проезда к домам, какие имеются альтернативные варианты, чтобы не обременять участки сервитутом, и не является ли принятие его условий ограничением доступа владельцев к своим участкам.

При рассмотрении этого дела суды двух первых инстанций указали, что пользование зданиями и общественным местом возможно только через участки истцов, при этом не было принято во внимание экспертное заключение. Оно указывало на возможность прокладки новой автодороги к зданиям и местам общего назначения

В судебных актах также отсутствовал срок действия сервитута, размер платы за пользование участками, через которые проходит дорога.

Выходит, суды не выполнили условия, предъявляемые при разбирательстве дел такой категории, и возникший спор не рассматривался по существу.

Похожие термины:

• Можно ли в армии пользоваться телефоном, как это сделать

  Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на осн

• В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут).

• Граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный лесной сервитут). Лесной к

• см. Лесной сервитут.

• в международном праве ограничение территориальных прав одного государства в пользу другого: создание морских баз, поселений на чужих территориях, транзит через каналы и т. п.

• см. Водный сервитут.

• (praedium serviens) — ограниченное право пользования чужой вещью в виде сельского или городского земельного участка в целях его улучшения, которое навсегда связано с этим участком и может быть передано т

• институт вещного права, разработанный в Древнем Риме, воспринятый в средневековом праве, получивший развитие в новое и новейшее время. Предусматривал возможность пользования в определенных пред

• вид сервитута, устанавливается для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения на основании закона или иного нормативного правового акта Российской Федер

• Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный водный сервитут). Водный

• лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

• разновидность сервитутов, содержание которых состояло в том, что бессрочное право пользования чужой вещью было непосредственно связано именно с вещью, оно было «привязано» к ней, и это право могл

• (servitutes personarum) — разновидность сервитутов, содержание которой состояло в том, что собственник вещи ограничивался в пользу конкретно определенного лица, которому предоставляются некоторые по насл

• устанавливаются в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий,

• управомоченное лицо (истинный собственник) вправе не допускать определенных действий со стороны служащего участка, то есть собственник служащего участка обязывается терпеть те или иные обремени

• управомоченное лицо (истинный собственник) само совершает определенные действия (право направлять сток воды на служащий участок, право перекинуть балкон на выступы чужого здания, право пользован

• устанавливаются законами или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 23 Зем

• концепция, получившая распространение в прошлом, согласно которой определенные права государств относительно всей или части иностранной территории или определенные обязательства территориаль

• право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут бы

Сколько стоит сервитут

Стоимость сервитута может быть определена в формате единовременной выплаты или аннуитетного платежа. На практике чаще всего оценка сервитута и его закрепление происходят в судебном порядке. Ведь у противоположных сторон кардинально разное видение ситуации: плательщик не хочет платить много, а собственник участка наоборот. Для определения стоимости могут использоваться следующие методики:

• По величине реального ущерба;
• В размере упущенной выгоды;
• По фактически понесенным убыткам.

Правила учета сервитута при различных формах оценки

При отражении стоимости сервитута в налоговом учете используются следующие правила:

1.       Для определения величины реального ущерба рассчитывают разницу между стоимостью земли без обременения и с обременением. Обычно для этого изучают цены на рынке земельных участков. Однако на практике почти невозможно найти одинаковые участки в одной локации с подобным требованием.

На рынке действительно продаются земельные участки с обременениями, но корректно понять каким образом изменилась стоимость практически невозможно. Для этого есть всего 1 важная причина: низкий уровень развития рынка купли-продажи подобных участков.

2.       Размер упущенной выгоды для целей налогового учета оценивается по величине денежных потоков, которые мог бы получать собственник до введения сервитута на свою недвижимость.

Например, на рассматриваемом земельном участке предполагалось строительство базы отдыха общей площадью 1 000 кв.м. А после установления бессрочного обременения на земельный участок общая площадь построенного объекта может быть не более 500 кв.м., ввиду конфигурации сервитута. Таким образом, сервитут снижает общую площадь планируемой к строительству базы отдыха, а оценщик может помочь определить стоимость такого сервитута.

3.       Реальную величину понесенных убытков рассчитывают по факту расходов, понесенных сразу после установления ограничения, выявляя прямую зависимость между сервитутом и убытками.

Например, на земельном участке с/х назначения был установлен временный сервитут для проведения работ по укладке газопровода. После проведения всех работ, собственник участка обнаружил, что подрядная компания нанесла урон мелиоративной системе его участка. В таком формате восстановление системы является реальным убытком для собственника.

Когда применяется публичный сервитут

Публичное ограничение предусматривает эксплуатацию земли государственным или муниципальным образованием.

Основания наложения обременения включают:

• прокладка коммуникаций (газопровод, ЛЭП);
• прогон и выпас скота, принадлежащего фермерским и крестьянским хозяйствам;
• прохождение дороги общего пользования через частную территорию;
• проведение исследовательских и поисковых работ;
• строительство общественных объектов;
• возможность беспрепятственного прохода к источнику воды (береговой зоне);
• размещение информационных знаков;
• выполнение дренажных работ.

Договор о публичном использовании участка должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.
Пользователи общественного сервитута должны соблюдать санитарные нормы, правила пожарной защиты, заботиться о сохранении земли.

Когда необходим частный сервитут

Соглашение об ограниченном использовании участка заключается владельцами смежных наделов.
Установление частного обременения применяется в следующих ситуациях:

• необходимость проезда или прохода через соседнюю территорию;
• проведение и ремонт коммуникаций (например, водопровода, электрического кабеля);
• возведение и ремонт объектов недвижимости;
• обеспечение иных нужд собственника.

Практика показывает, что простой сервитут оформляется по согласию сторон при наличии нескольких обстоятельств:

• предполагаются незначительные потери от наложенного ограничения;
• собственникам невыгодно доводить дело до суда;
• лицо, которому предъявлено требование, получает денежную компенсацию.

Величина выплат определяется размерами предполагаемого ущерба.

Как дополнительно различают сервитуты

Обременение земельного участка можно классифицировать по сроку действия. Срочный договор имеет силу на протяжении определенного периода (к примеру, на время ремонта). Бессрочный сервитут не ограничен временными рамками и является постоянным.

Существует разделение соглашений об эксплуатации земельных территорий по объектам:

• водный (использование водоемов);
• лесной (право свободного пребывания в лесах, сбор грибов и ягод).

Кроме того, сервитут предоставляется бесплатно или на возмездной основе.
Чтобы рассчитать размер платежей следует учитывать реальные расходы, интенсивность использования и стоимость утраты выгоды. Если с требованием обременения обращается юридическое лицо, компенсация дополнительно облагается НДС.

Отличия между ценой публичного и частного сервитута

Как вы, наверное, в курсе, существует два вида сервитута, расчёт стоимости которых надо вести немного по-разному. Это связано с их спецификой, ведь частный сервитут оформляется между обычными людьми, тогда как публичный сервитут устанавливается исключительно при помощи суда или органа власти. Например, если нужно убрать какую-то постройку, мешающую доступу к дороге или т.п. Дом снесут, а что останется его владельцу, которому ещё и двор перелопатят, чтобы провести дорогу? Конечно, ему полагается немалая компенсация, чтобы купить новое жильё.

Проще говоря, частный сервитут может быть составлен просто по согласию сторон, а в случае публичного сервитута земельного участка потребуются более радикальные методы, которые уже были названы.

Понятное дело, что цена такой сделки зависит от громадного количества обстоятельств:

• Цена рассчитывается в зависимости от рыночной стоимости участка, на который ложится обременение;
• Учитываются неудобства, которые приносит владельцу земли сервитут.
• Владелец не может в самопроизвольном порядке завышать указанную рыночную стоимость, если с этим несогласны его оппоненты.

Но даже если сделаны все расчёты, не факт, что получится получить соразмерную компенсацию. Особенно это касается публичного сервитута. Стоимостью этих сервитутов занимаются в суде или это делают органы власти, а они, как известно, не отличаются особой щедростью. А вот от частного лица за пользование земельными участками довольно часто владельцы получают соразмерную компенсацию.

Даже в плане того, куда обращаться, чтобы получить свои деньги, есть отличия. Понятно, что писать надо тому, кто использует земельные участки, а это значит, что в случае с публичным типом обременения надо написать в орган, установивший сервитут. Зачастую – это местная администрация. А вот частный тип обременений предполагает, что вопрос по поводу оплаты будет направлен другому частному лицу. Тем более что его нетрудно найти, ведь он ваш сосед.

Понятие и виды сервитутов.

26.12.2018 11:32

Геленджикский отдел

Сервитут — ограниченное право пользования чужой вещью. 

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.  
           В соответствии с п.4 ст.44  Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления.  
          Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
          В случае обращения с заявлением о государственной регистрации сервитута собственника объекта недвижимого имущества, обремененного сервитутом, в реестр прав на недвижимость вносится запись об ограничении (обременении) — государственной регистрации сервитута.  В случае установления публичного сервитута на земельный участок в реестр прав на недвижимость вносится запись об ограничении (обременении) — государственной регистрации сервитута.  
         Основанием для принятия решения об установлении публичного сервитута является подача в орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, соответствующего заявления заинтересованным лицом, с приложением документа (материалы публичных слушаний), подтверждающего согласие организации или граждан (общественности), чьи интересы ограничиваются установлением испрашиваемого сервитута. К заявлению может прилагаться кадастровый паспорт, земельного участка.
          Частный сервитут — сервитут устанавливаемый по соглашению между лицом, требующим установления сервитута и собственником соседнего земельного участка.
-Срочный сервитут — сервитут, устанавливаемый на определенный срок.
-Постоянный «бессрочный сервитут» — сервитут, срок установления которого не определен, либо связан с условием отмены нормативного акта или договора, установившего такой сервитут.
          Основанием установления частного сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спорт разрешается судом по иску лица, требующего установления частного сервитута. Частные лесные сервитуты могут устанавливаться на основании договора, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений.
         Публичный сервитут — сервитут, устанавливаемый законом или иными нормативно-правовым и актами РФ, или органом местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельного участка, с учетом результатов общественных слушаний (опросов).
       

Какие документы нужны для расчета стоимости сервитута?

Мы можем произвести оценку стоимости сервитута всего по одному из перечисленных ниже документов!

1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.

На земельный участок

1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

На здание/помещение

1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
3. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

Для определения стоимости сервитута достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? Свяжитесь с нами!

Как вычисляются координаты сервитута

Сведения о сервитуте в обязательном порядке вносятся в Кадастр, данную задачу выполняет кадастровый инженер. Действия специалистов выстраиваются таким образом:

1. На основания соглашения собственника с заинтересованным лицом производятся обмеры, определяются координаты значащих точек границ сервитута.
2. Создается межевой план обременяемой части земельного участка и акт согласования границ. План изготавливается в виде электронного документа XML в специальной программе, позволяющей считывать и контролировать данные.
3. Инженеры готовят документацию для представления в Росреестр с последующим внесением в Кадастр. За качество и точность работ на всех этапах кадастровые инженеры несут персональную ответственность.

Сервитут на публичной карте Росреестра

Самый надежный способ уточнить границы, статус, наличие обременений и ограничений на земельный участок – запросить выписку из ЕГРН в Росреестре. Любые обременения подлежат государственной регистрации.

Есть второй способ увидеть сервитут – онлайн с помощью публичной карты Росреестра. Она публикуется в открытом доступе, пользование ею совершенно бесплатно. Как это сделать?

На сайте ведомства в разделе “Публичная кадастровая карта” нужно ввести кадастровый номер участка. Если его нет, то ресурс предлагает искать по другим параметрам: условному номеру, ранее присвоенному номеру, адресу объекта. В случае, когда пользователь не знает ни адреса, ни кадастрового номера, остается третий вариант – искать непосредственно на публичной карте по навигации. Найдя нужный участок, кликнуть по нему и система выдаст кадастровый номер.

Этот способ имеет свои минусы. На сайте Росреестра не всегда можно найти актуальные данные, потому что обновление происходит не в режиме online. Не всегда удается также получить точные данные с карты. Поэтому самым надженым вариантом для уточнения статуса земли остается выписка из ЕГРН.

Что такое плата за сервитут на земельный надел

По сути, сервитут представляет собой вторжение на территорию соседнего участка, а значит, если у него есть хозяин, происходит косвенное ущемление его прав. Естественно, владелец участка будет обеспокоен этим вопросом и будет требовать выплаты сервитута. Оплата, в свою очередь, может возместить не только убытки, связанные со вторжением на надел, но и погасить моральное неудовольствие.

Казалось бы, сосед не родственник, а потому не представляет интереса для беспокойства. Ущемив его права, вряд ли кто-то не будет спать спокойно. Однако все же не стоит ссориться с соседями. Владелец смежного участка может доставить вам большое количество неудобств, если будет недоволен вашими действиями. А потому желательно сразу определиться с платой за сервитут и ни в коем случае не вступать в конфликт с человеком.

Оценка сервитута

В законодательстве чётко прописано, что владелец имеет право требовать соразмерную плату, это означает, что цена сервитута должна быть разумной и покрывать возможные убытки, которые могут появиться из-за его установления. Если вторая сторона считает стоимость сервитута завышенной, то он может потребовать дополнительной оценки и пересмотра цены.

ГК и ЗК России не регламентируют право на проведение оценки стоимости сервитута. Это подразумевает, что оценка лежит на заинтересованных в установлении сервитута сторонах. В спорных ситуациях законодательство не накладывает ограничений на привлечение независимых экспертов, а также на обращение в судебную инстанцию для урегулирования спора.

В первом случае инициатор установления сервитута или правообладатель участка могут самостоятельно обратиться в независимую оценочную компанию. Во втором варианте судебная инстанция назначает проведение экспертной оценки. Однако в обоих случаях выбор оценочной компании оговаривается между владельцем и инициатором установления сервитута.

Расчёт стоимости

Для того, чтобы произвести расчёты, в первую очередь необходимо вычислить базовую величину понесённых владельцем убытков. Она заключается в сопоставлении:

• рыночной стоимости 1 кв.м земли;
• общего объёма земли, отчуждённой от собственника, установлением сервитута, и измеряемой в процентном соотношении к общему объёму участка.

Затем, из стоимости обременённого участка, высчитывают срок установленного обременения:

• 49 лет = 100 % стоимости;
• срок установления сервитута = х % стоимости.

Решив уравнение, можно получить базовую стоимость убытков, понесённых собственником. Далее, по методикам Росземкадастра, добавляются другие ставки расчёта стоимости.

К ним относится упущенная выгода и реальный ущерб. Упущенная выгода высчитывается как среднестатистическая единица получаемой от участка выгоды (пользы) – путём дисконтирования денежного потока.

Для этого проводится анализ притока и оттока денежных средств, путём сравнения разных статусов участка: при отсутствии обременения и с обременением сервитутом.

Реальный ущерб определяется разницей рыночной стоимости земель без обременения и с обременением сервитутом.

Общая оценка стоимости составляет сумму следующих величин:

• размер реального ущерба, которого не могло быть, при условии отсутствия обременения и который возник исключительно на его основе;
• сумма утраченной выгоды, которая могла быть получена без установления сервитута;
• реально понесённые убытки в результате ограничения пользованием (по приведённому выше расчёту).

После определения общей стоимости сервитута, стороны договариваются (следуют решению суда) о способах оплаты. По договорённости сторон, собственник может получить всю сумму положенных выплат:

• за один раз;
• несколькими частями в оговорённый срок;
• в качестве помесячной или поквартальной оплаты.

Но при условии получения всей суммы задолго до завершения сроков действия обременения, могут возникнуть некоторые проблемы.

Поэтому предусмотрена возможность изменения оплаты и переоценка стоимости сервитута, как по согласию сторон, так и по решению суда.

При составлении документа об оценке необходимо оформить его надлежащим образом, с использованием данных из записей кадастрового учёта и с учётом всех имущественных объектов, которые расположены на участке собственника, и в особенности – если они попадают в зону обременения.

Оценка сервитута составляется по образцу договора и включает в себя сведения о сторонах, заключивших соглашение об оплате компенсации за обременение и ограничение пользования участком.

Также в документе должно быть оговорено положение о том, что соответствующая оценка установлена на определённую дату (дату составления) и имеет право на пересмотр обозначенных условий. Впоследствии, при существенном изменении условий рынка, возможна переоценка и переоформление соглашения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-83 (Москва)+7 (812) 425-67-01 (Санкт-Петербург)