Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

Востребованность и ожидаемая прибыль

Второй фактор, который существенно влияет на получение выгоды от покупки – востребованность данного типа недвижимости. Определить наличие спроса можно только посредством анализа рынка, цен на аренду, количества конкурентов.

Здесь будет играть роль и универсальность помещения. Это касается и внутренней планировки, и возможности изменить что-то в ней по желанию арендатора (как правильно провести перепланировку мы рассказываем в отдельном материале). Чем больше вариантов использования, тем больше будет вероятность найти арендаторов быстро и без особых сложностей.

Расчет коэффициента прибыльности

Коэффициент прибыльности или рентабельности инвестиций помогает определить реальную эффективность вложения средств в то или иное предприятие. Для его расчета потребуется вычислить:

• Предполагаемый доход.
• Себестоимость – это стоимость содержания объекта, с учетом всех возможных затрат (налоги, коммунальные платежи, текущий ремонт).

Формула вычисления коэффициента прибыльности: Доход – Себестоимость/ Сумма инвестиций * 100%.

Например: Доход – 1700000 рублей в год. Себестоимость – 80000 рублей в год. Сумма инвестиций 1500000 рублей. Соответственно, 1700000 – 80000/ 1500000 * 100% = 108%

Если коэффициент больше 100%, то инвестиции рентабельны. Если же показатель ниже 100%, то вкладывать свои средства в данный объект невыгодно.

Технические критерии выбора

Технические характеристики самого помещения повлияют на его рентабельность ничуть не меньше, чем местонахождение или востребованность конкретного типа недвижимости

Рассмотрим подробнее, на что же стоит обратить внимание при выборе:

1. Наличие мощной системы вентиляции и принудительной вытяжки в исправном состоянии. Особенно это касается объектов сферы услуг – ресторанов, кафе, а также офисов. От системы вентиляции зависит внутренний микроклимат рабочего пространства офиса, присутствие запахов с кухни в зале ресторана и т.д.
2. Обустроенные погрузочно-разгрузочные зоны, которые смогут обеспечить быструю и эффективную отгрузку или выгрузку товаров. От качества таких зон будет зависеть стоимость аренды склада и его конкурентоспособность.
3. Максимальная мощность электросети и возможность ее увеличения. Этот показатель влияет на выбор помещения арендаторами, в т.ч. руководством магазинов электроники, продуктовых магазинов. Чем выше мощность, тем больше шансов в будущем заключить выгодную сделку с ними.
4. Общая площадь. Все просто – чем больше площадь, тем больше вариантов по ее планировке, выделению отдельных помещений или зон собственник может предложить арендаторам. Соответственно, тем выше цена за квадратный метр.
5. Документы на собственность. Покупка коммерческой недвижимости сопряжена с большим риском попасть на мошенников. Лучше всего не скупиться и обратиться к юристам, они смогут определить наличие или отсутствие обременений на право собственности, достоверность документов, чистоту сделки.

Список документов, которые продавец обязан предоставить:

• Правоустанавливающие документы на помещение, а также на землю под ним, если это отдельно стоящее здание.
• Выписка из ЕГРН/ЕГРЮЛ об отсутствии обременений.
• Документальное подтверждение отсутствия финансовых обременений.
• Учредительные документы организации, если продавцом выступает юрлицо.
• Договор аренды, если на данный момент помещение сдается.
• Согласие супруга продавца на продажу, если продавец – физическое лицо.

На нашем сайте есть и другие полезные материалы, посвященные этому виду недвижимости, из которых вы узнаете:

• Для чего нужно проведение оценки и можно ли жилую недвижимость перевести в коммерческую?
• Стоит ли вкладывать деньги в строительство таких объектов?
• Как правильно воспользоваться доверительным управлением?

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Обязанность по расчету и уплате налога при продаже объекта коммерческой недвижимости возникает по итогам календарного года, в котором была зарегистрирована сделка. Использование различных вариантов оптимизации данных платежей, как правило, будет связано с выбором одного из доступных налоговых режимов для предпринимательской деятельности.

Особенности и правила взимания

Налоговый кодекс РФ связывает все нюансы расчета налоговых обязательств с использованием объекта недвижимости для ведения предпринимательской деятельности. Для частных предпринимателей и предприятий подтверждением данного факта будет являться не только регистрация права собственности в службе Росреестра, но и постановка имущества на баланс, заключение различных сделок (например, аренда торговых помещений), а также учет всех доходных и расходных операций в сведениях бухгалтерского и налогового учета.

• Для граждан отнесение недвижимости к коммерческим объектам носит декларационный характер, однако налоговые органы обладают неограниченными полномочиями по проведению камеральных и выездных проверок правильности исчисления налогов. Если  в ходе проверки будет установлено, что физлицо использовало проданный объект для ведения предпринимательской деятельности, сумма налога будет доначислена в принудительном порядке, а гражданину грозят штрафные санкции.
• Для юридических лиц определение коммерческого характера объектов недвижимости происходит исходя из данных бухгалтерского учета. Для этого, помимо отражения текущих операций по доходам и расходам, предприятия ежегодно вносят изменения в амортизационные показатели. Амортизация влияет как на расчет текущих налогов от прибыли, так и на сумму налоговых обязательств при последующей продаже объекта.

Оптимизация

Варианты оптимизации и уменьшения суммы налоговых платежей также будут зависеть от правового статуса продавца. Выделим основные нюансы, позволяющие существенно минимизировать размер налоговых обязательств от продажи объекта коммерческой недвижимости. Для граждан возможны два варианта, каждый из которых необходимо надлежащим образом оформить еще до совершения сделки продажи:

• в течение календарного года, в котором предстоит реализация объекта, не использовать его для извлечения прибыли (это даст возможность уменьшить сумму налога за счет вычетов);
• зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя и выбрать наиболее оптимальную схему налогообложения для последующей отчетности.

Целесообразно заранее проконсультироваться у налогового юриста по возможности минимизации платежей в бюджет, чтобы избежать проблем при заполнении декларационных документов и штрафных санкций.

Для предпринимателей и юридических лиц возможность уменьшения платежей в бюджет напрямую связана с выбранным режимом налогообложения. Например, если ИП или компания работают по общей схеме налогообложения, они должны уплачиваться налог на прибыль. Базовая ставка по данному виду налога составляет 20%, однако НК РФ предусматривает множество вариантов уменьшения налогооблагаемой базы – от учета расходов на приобретение и содержание объекта, до существенного снижения амортизационной стоимости недвижимого имущества.

Ряд налоговых режимов предполагает отказ от учета расходных операций при расчете суммы налога (например, ИП может выбрать схему УСН-Доходы). В этом случае сумму налоговых обязательств будет невозможно уменьшить за счет ранее произведенных расходов, что нужно заблаговременно учесть перед продажей объекта.

Вычеты и налоги при реализации коммерческой недвижимости описаны в этом видео:

https://youtube.com/watch?v=mDTkicUlXuM

Размер и расчет

Исходя из базовых правил налогообложения, ставка налога с продажи коммерческой недвижимости составит:

• для граждан будет использована ставка 13% от договорной или кадастровой стоимости объекта (при расчете необходимо учитывать новые правила налогообложения, вступившие в силу с 2016 года);
• предприниматели на общей схеме налогообложения обязаны уплатить налог на прибыль 20%, для которого учитываются все доходы за отчетный период, в том числе от продажи недвижимого имущества;
• для предприятий расчет налога на прибыль будет осуществляться по аналогичным правилам, с возможностью уменьшения налогооблагаемой базы за счет отдельных видов расходов.

При использовании специальных налоговых режимов обязанность по уплате отдельных видов налогов может быть устранена (в том числе и по налогу на прибыль). В этом случае, для определения налогооблагаемой базы будет использован общий показатель доходов за отчетный период.

Налог на продажу нежилой недвижимости: особенности исчисления

Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.

Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):

1. Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.

Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).

Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).

1. Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).

Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.

Пример.

Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.

Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.

Схема

Юристы рекомендуют соблюдать следующий алгоритм действий:

1. Подготовить решения о продаже. Провести собрание акционеров, обсудить нюансы сделки и зафиксировать их в протоколе. Указать, кто возьмёт на себя непосредственно процесс продажи.Если собственник один, оформить решение в виде письменного документа.
2. Составить договор купли-продажи. В документе нужно зафиксировать все условия проведения сделки: характеристики объекта, цену, данные продавца и покупателя.
3. Заключить сделку. Если сторон всё устраивает, они подписывают договор. После чего заверяют его у нотариуса.
4. Переоформить право собственности. После заключения сделки, нужно подать заявку в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После того как изменения внесут, сделка будет считаться окончательно заключенной.

Документы

Список документов для продажи недвижимости юридическим лицом следующий:

• решение акционеров (или единственного учредителя) фирмы о продаже имущества;
• копия устава или другого учредительного документа фирмы;
• свидетельство ИНН;
• свидетельство ОГРН;
• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ);
• паспорт представителя фирмы;
• документ, подтверждающий право собственности на имущество;
• справка о балансовой (если земельный участок — кадастровой) стоимости объекта.

В отдельных случаях дополнительно могут потребоваться:

• свидетельство о государственной регистрации компании;
• подтверждение, если сделка крупная;
• справка о том, что имущество не является залоговым, не находится под арестом и т.д.

Законодательная база

Приобретение коммерческих площадей контролируется Гражданским кодексом, статьи 550, 554, 555.

В статье 550 сказано о форме договора продажи недвижимости, в статье 554 – о предмете договора. В статье 555 имеет речь о стоимости объекта.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В Жилищном кодексе есть статья 158. В ней сказано о предмете договора в случае, если коммерческая недвижимость находится в многоквартирном доме. Поскольку объект может располагаться на участке земли, находясь в собственности одного лица, нужно сделать его описание. Об этом сказано в Земельном кодексе, в п.4 статьи 35.

Как купить торговое помещение: пошаговая инструкция

1. Для начала следует подумать, каким параметрам должен отвечать объект и сколько финансовых средств можно потратить на его покупку.
2. Определиться, самостоятельно искать желаемый объект или прибегнуть к помощи риелтора.
3. Найти объект, отвечающий желаемым требованиям.
4. Договориться с продавцом о встрече в удобное время и обсудить все нюансы, если торговое помещение подходит по всем параметрам.
5. Заключить сделку купли-продажи с продавцом, а также составить передаточный акт на приобретаемый объект.
6. Оплатить сделку наличным или безналичным способом, оговоренным заранее с продавцом, взяв с него нотариальную расписку.
7. Подписать передаточный акт на магазин при фактической его передаче прежним владельцем: забрать подготовленный продавцом пакет документов, ключи от объекта, проверить наличие товара и торгового оборудования, если магазин приобретался в совокупности с ним.
8. Зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество через ЕГРН, предварительно оплатив госпошлину.

Торопиться с покупкой не стоит. Сначала изучите рынок недвижимости в вашем регионе. Наверняка, вашим требованиям и финансовым возможностям будут соответствовать лишь немногие объекты.

Выделите для себя плюсы и минусы каждого, посмотрите по карте, где они расположены и будет ли выгодно торговать именно в этом районе. Выясните, какие торговые точки расположены поблизости, есть ли рядом большие супермаркеты и торговые центры, как они будут конкурировать с вашим будущим магазином.

Где искать?

Найти торговое помещение, отвечающее требуемым параметрам можно следующими способами:

• По объявлениям в Интернете, зайдя на сайт нужного региона (Avito, Юла и пр.).
• По коммерческим рекламным роликам.
• В специализированной газете по купле-продаже недвижимости.
• Заключить договор оказания услуг по поиску недвижимого имущества с риелторским агентством, оплатив ему определенную сумму после заключения сделки или процент от ее стоимости.

О рекомендациях по выбору торгового помещения можно узнать здесь.

Какие вопросы задать продавцу?

Перед покупкой следует поинтересоваться у владельца магазина относительно рентабельности действующего бизнеса, а также узнать причину продажи, ведь это может повлиять на решение о заключении сделки. Можно поинтересоваться о законности владения магазином и текущих задолженностях, но вряд ли продавец ответит на эти вопросы честно. Поэтому здесь лучше прибегнуть к услугам консалтинговой фирмы.

Если магазин покупается в совокупности со всеми другими правами: правом на товарный знак, знак качества, вместе с рекламными баннерами, мебелью, торговым оборудованием, то следует обговорить с продавцом что вы будете приобретать, а что нет, а также как это повлияет на итоговую стоимость.

Как проверить подлинность документов?

Рассмотрим, какие запросы нужны, чтобы проверить документы на подлинность при покупке недвижимости под магазин. Следует удостовериться в подлинности всех документов на приобретаемый объект. Для этого продавец должен подать запросы в несколько органов:

1. В ЕГРН – для подтверждения законности владения недвижимым объектом, а также земельного участка, на котором он расположен, и отсутствия права собственности на приобретаемое имущество со стороны третьих лиц. Если станет известно, что земля не находится в собственности, а арендуется, то за покупателем будет стоять выбор – выгодна ли ему такая сделка или нет, ведь аренда земли обойдется дорого.
2. В БТИ – для проверки технического состояния помещения. Обычно в обращении туда нет необходимости, т.к. продавец самостоятельно предоставляет технический паспорт на объект.
3. В Федеральную службу судебных приставов – для проверки, не открыто ли исполнительное производство в отношении продавца, а также, не наложен ли арест на покупаемый объект – магазин.
4. В Федеральную налоговую службу – для проверки налоговых отчислений со стороны владельца, а также проверки системы отчетности по данному торговому объекту.

Виды сделок по покупке и продаже, нюансы заключения договора

Между двумя компаниями

В качестве примера: компания покупает квартиры для своих сотрудников у застройщика. В этом случае нужно:

1. Заключить договор предварительной купли-продажи (ПДКП).
2. Заключить основной договор купли-продажи (ДКП).
3. Передать деньги и ключи от квартир.
4. Подписать акт приёма-передачи.
5. Зарегистрировать квартиры в кадастре недвижимого имущества.

Договор между компанией и застройщиком заключают в обычном порядке

Важно правильно указать сведения:

• занимаемую должность;
• фамилию, имя, отчество;
• на основании чего действует должностное лицо.

В конце договора нужно указать реквизиты юрлиц:

1. Полное и сокращенное наименования.
2. Юридический и почтовый адрес.
3. ИНН.
4. Банковские реквизиты: наименование банка, корреспондентский счет, расчетный счет, БИК и другие.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между юридическими лицами
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры между юридическими лицами

Приобретение недвижимого имущества физлицом у ООО

Подобным образом заключают сделку купли-продажи компания и физлицо

В этом случае физлицу-покупателю важно проверить законность действий продавца

1. По последнему бухгалтерскому отчёту можно выяснить, является ли сделка крупной.
2. В налоговой инспекции можно узнать о других участниках сделки (если есть акционеры) и дали ли они согласие на сделку.
3. Там же можно узнать о правомерности действий уполномоченного лица.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом

Обо всех рисках и возможностях их избежать расскажем в отдельном пункте.

Покупка юрлицом у физического

Сделку юрлица с физлицом заключают по аналогичному сценарию.

Если предприятие покупает квартиру у физического лица нужно проверить у продавца стандартные документы:

1. паспорт;
2. договор приватизации / купли-продажи / мены / дарственную / свидетельство о получении наследства;
3. свидетельство о государственной регистрации собственности и справка из ЕГРП;
4. техпаспорт;
5. справку о прописанных в квартире лицах;
6. единый жилищный документ или выписку из домовой книги;
7. согласие остальных собственников на продажу квартиры.

Обратить внимание нужно на следующее:

• есть ли нотариально заверенное согласие супруга;
• если в семье есть несовершеннолетние дети, есть ли разрешение органов опеки и попечительства.

Классификация коммерческой недвижимости – 6 основных видов

Есть несколько типов классификации коммерческой недвижимости. Она бывает городской и загородной, российской и зарубежной.

Как и в случае жилых зданий, существует первичный рынок коммерческой недвижимости и вторичный. Кроме того, нежилые помещения различаются по площади, статусу и стоимости.

В этом разделе мы рассмотрим классификацию объектов по их целевому назначению.

Вид 1. Недвижимость свободного назначения

К этому виду относятся помещения, которые используются для различных целей – к примеру, их оборудуют под кафе, ресторан, салон красоты, развлекательный комплекс.

В эту категорию попадают нежилые площади, которые располагаются на первых этажах новостроек. Зачастую застройщик сам не в курсе, для каких целей будут использоваться в дальнейшем эти помещения. Кроме того, их назначение нередко меняется, когда объект переходит от одного владельца к другому.

Недвижимостью свободного профиля интересуются, в первую очередь, представители малого бизнеса. Многофункциональность таких помещений делает их выгодными объектами для инвестирования средств.

Вид 2. Недвижимость для розничной торговли

К этому виду относятся самые перспективные с точки зрения коммерческой прибыли объекты. Торговая недвижимость предназначена для непосредственного проведения продаж.

Есть десятки разновидностей торговых объектов:

• киоски;
• бутики;
• павильоны;
• аптеки;
• магазины;
• универсальные торговые центры;
• супермаркеты;
• гипермаркеты;
• моллы;
• галереи;
• торговые дома.

Крупные объекты строятся с заранее определенной планировкой. В современных торговых комплексах, помимо торговых точек, имеются зоны отдыха и развлечения, кафе и киоски быстрого питания, мелкие мастерские и другие предприятия сферы услуг. Нередко такие помещения требуют огромного вложения средств.

Параллельно развивается рынок недвижимости для «массовой» торговли. Сетевые гипермаркеты десятками открывают новые филиалы как в мегаполисах, так и в маленьких городах.

Вид 3. Офисная недвижимость

Ещё одна популярная разновидность нежилой недвижимости. Офисы (они же кабинеты, если говорить по-русски) – это помещения, расположенные, как правило, в специальных офисных зданиях (бизнес-центрах).

В офисах занимаются ведением бизнеса – управлением, переговорами, работой с документами.

Офисные помещения, расположенные в деловом центре города, стоят приличных денег. О репутации и престиже фирмы можно судить по местоположению и состоянию её офиса.

Вид 4. Индустриальная недвижимость

Сюда относятся промышленные объекты. Есть огромное множество их разновидностей – заводы, фабрики, цеха, мастерские, склады, базы, ангары. В помещениях индустриальной недвижимости занимаются производством продукции и её хранением.

Вид 5. Апартаменты

В качестве коммерческих объектов иногда используют жилые многоквартирные дома, превращая их в апартаменты для приезжих и сдавая в аренду на короткие сроки.

В каждом крупном городе существуют хостелы, в которых за небольшую плату студенты, путешественники и туристы могут снять недорогое жильё на часы, сутки, недели.

Вид 6. Социальная недвижимость

К социальной недвижимости относятся медицинские центры, бассейны, оздоровительные и спортивные комплексы, фитнес-клубы, а также аэропорты.

У таких помещений бывают частные владельцы, которые получают за использование их собственности третьими лицами прямой доход или арендную плату.

Таблица даст более наглядное представление о видах и типичных примерах коммерческой недвижимости:

№	Виды коммерческой недвижимости	Типичные примеры
1	Недвижимость свободного назначения	Помещения, используемые владельцами по своему усмотрению
2	Торговые помещения	Магазины, бутики, универсамы
3	Офисная недвижимость	Кабинеты, представительства, филиалы известных фирм
4	Индустриальная недвижимость	Промышленные объекты, склады, ангары
5	Апартаменты	Многоквартирные дома, используемые для краткосрочной аренды
6	Социальная недвижимость	Бассейны, спортивные залы