Иск о признании сделок с квартирой недействительными

Как проходит судебный процесс

Разбирательство, как правило, занимает несколько заседаний, в ходе которых устанавливаются юридически значимые факты:

• на подготовке судья рассматривает документацию в первом приближении, заслушивает позицию сторон и поясняет, какие доказательства могут потребоваться;
• в ходе основного судебного заседания рассматриваются доказательства, заслушиваются свидетели, приобщаются пояснения, которые позволяют признать куплю продажу недействительной;
• если требуется, судья откладывает процесс для производства судебной экспертизы или подготовки новых доказательств;
• когда все факты установлены, принимается решение по существу – признать или не признать куплю продажу недействительной.

Истец и ответчик могут самостоятельно защищать свои права или доверить ведение дела представителю. Срок разбирательства в суде первой инстанции занимает от 2 месяцев и зависит от сложности дела.

Какие могут быть основания?

Перечень оснований для признания сделки недействительной содержится в ст.166 ГК РФ. Ее ничтожность подтверждается такими признаками:

1. Недееспособность одной из сторон, что ранее подтверждено в судебном порядке.
2. При составлении договора допущены явные нарушения: не соблюдены требования по оформлению, отсутствует цена или описание самого предмета купли-продажи и т.д.
3. Мнимое соглашение. В этом случае стороны подписали ДКП, но фактически не имели намерения совершать саму сделку, т.е. производить оплату и передавать имущество.
4. Притворность (фиктивность) сделки. С помощью ДКП прикрывается иная сделка, противоречащая закону.
5. Один из подписантов документа не достиг 14-летнего возраста.
6. Цель сделки содержит явные признаки преступных намерений или противоречат общепринятой морали.

Для выявления недействительного ДКП суд учитывает такие обстоятельства:

• введение в заблуждение участника договора, прямой обман. Могут использоваться такие мошеннические приемы, как подмена документов, предоставление заведомо недостоверных данных и экспертных оценок, сокрытие серьезных дефектов в автомобиле и т.д.;
• неосознанность действий в момент подписания. Один из участников мог находиться в алкогольном или наркотическом опьянении. Возможно болезненное состояние, когда человек временно теряет способность реально оценивать ситуацию;
• нарушение принципа добровольности. На одну из сторон оказывалось давление (физическое или моральное насилие, угрозы, шантаж). Основанием может признаться создание кабальных условий, когда владелец вынужден идти на невыгодные условия;
• неправомочность подписавшего лица, недееспособность или несовершеннолетие участника сделки. Недействительной является подпись лица, не являющегося фактическим собственником имущества при отсутствии доверенности, оформленной надлежащим образом;
• нарушение прав собственности других лиц. Сделка считается незаконной при отсутствии согласия на нее со стороны супруги (при совместно нажитом имуществе), а также согласия владельцев доли в имуществе, если они имеются (например, по завещанию);
• запреты на проведение сделки: арест и иные обременения, запретительные условия по завещанию на наследство и т.д.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью

Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Признание договора недействительным на основании его оспоримости

Оспорить договор можно в следующих случаях:

• Если сделка нарушает положения закона и одновременно посягает на публичные интересы, либо на права и интересы конкретных граждан или организаций.
• Если договор заключен организацией в противоречии с целями деятельности, ограниченными её уставом, и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом ограничении.
• Если договор заключен без согласия третьего лица, руководства организации или государственного или муниципального органа, которое требуется по закону.
• Если полномочия подписывающего договор лица ограничены (договором, положением, учредительными или прочими документами), и лицо вышло за пределы этих ограничений.
• Если договор подписан без доверенности в ущерб интересам того, кого необходимо представлять.
• Если договор подписан подростком от 14 до 18 лет без разрешения его родителей, усыновителей или попечителя, а такое согласие требуется по закону.
• Если договор по распоряжению имуществом заключен гражданином, ограниченным в дееспособности, без согласия своего попечителя.
• Если договор подписан дееспособным гражданином, находившимся в момент его заключения в таком положении, когда он не мог осознавать значение своей деятельности или руководить ею.
• Если договор заключен человеком, в будущем ограниченным в дееспособности из-за психического расстройства, и при этом доказано, что в момент подписания соглашения он не мог осознавать смысл своих действий или руководить ими, а другой участник договора ведал или должен был ведать об этом.
• Если договор заключен вследствие заблуждения, которое было настолько значительным, что сторона, благоразумно и непредвзято оценивая ситуацию, не подписала бы договор, если бы знала о реальном положении дел.
• Если сделка является кабальной. Кабальная сделка — договор, заключенный на очень невыгодных условиях из-за стечения тяжелых обстоятельств, которыми воспользовалась другая сторона.
• Если договор заключен вследствие насилия или угрозы.
• Если договор подписан из-за обмана. Обманом считается, в том числе, преднамеренное умолчание об обстоятельствах, о которых надо было сообщить при той добросовестности, которая ожидалась.

Оспаривание сделок при банкротстве

Нередко термин «оспариваемые сделки» применяется к банкротству. Это объясняется тем, что подобные неправомерные действия часто предпринимаются компаниями и физическими лицами, которые имеют серьезные финансовые проблемы. Инициатором признания сделки оспоримой в ходе банкротства выступают:

• управляющий, который может выступать как самостоятельно, так и представителем кредиторов;
• альтернативный представитель интересов кредиторов, непосредственно один или группа кредиторов, если они считают, что арбитраный управляющий не способен защитить их интересы;
• сторона сделки.

Ключевой правовой нюанс: оспоримые сделки в ходе банкротства физических лиц практически ничем не отличаются от аналогичных для организаций. При этом особенно заметную роль при принятии судебного решения играют основания совершения тех или иных действий.

Какие сделки можно аннулировать

С некоторой долей условности оспариваемые сделки можно разделить на три категории. Каждая из них обладает собственными особенностями:

Договор дарения. Суть подобной сделки – безвозмездная передача прав собственности. Заключение такого договора способно нанести существенный ущерб другим кредиторам должника, что становится достаточным основанием для его оспаривания.
Другие. Как уже было отмечено выше, оспариваемой может быть признана практически любая сделка. Наиболее типичными из них являются такие:

1. брачный контракт;

мировое соглашение, фиксирующее раздел общего имущества супругов при разводе;
начисление премий, подлежащих к выплате со стороны ИП;
списание денежных средств со счета ИП или организации;
перечисление финансовых ресурсов третьим лицам по заключенным с ними соглашениям;
продажа доли в предприятии;
отказ от права наследования, в том числе – в пользу третьих лиц.

Основания для этого

Для оспаривания договора, необходимо признать его недействительной сделкой.

Ничтожные же сделки, являются недействительными в любом случае

Неважно, оспаривал ли их кто-то, или нет, они незаконны с момента их совершения

Оспоримые соглашения

• В первую очередь, необходимо отметить сделки, совершенные лицами, дееспособность которых ограничена. Правила совершения сделок этими лицами, определены в ст.175 и 176 ГК РФ. Это подростки от 14 до 18 лет, а так же лица, дееспособность которых ограничена судом.

  Для того, чтобы сделка купли-продажи квартиры, совершенная этими лицами, была законна, необходимо получение письменного разрешения родителей (у подростков), либо попечителей (у ограниченно дееспособных).

  В этот же пункт, следует включить и сделки, совершенные лицом, которое в момент ее совершения, не способно было понимать значение своих действий и руководить ими. То есть, если у продавца, или покупателя, впоследствии обнаружится психическое заболевание, то сделка может быть оспорена.

• Следующий вид оспоримых сделок, которые косвенно можно включить в эту группу- сделки без необходимого по закону, согласия третьего лица (ст.173.1 ГК РФ). Чаще всего, это сделки, совершаемые с квартирами, где собственниками долей, являются несовершеннолетние. Даже если получено согласие родителей, необходимо еще и согласие органа опеки и попечительства.
• Отдельно можно сгруппировать сделки, совершаемые юридическими лицами и их представителями. Их можно оспорить в случаях, если есть основания, закрепленные в статьях 173, 174 ГК РФ.
• Наконец, третья группа оспоримых сделок с недвижимостью, состоит из сделок, совершенных под влиянием существенного заблуждения (ст.178 ГК РФ) и сделок, совершенных под влиянием обмана, угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

  В первом случае, стороны глубоко заблуждаются, не понимают, какую сделку они совершают. Это случаи, когда в договоре допускаются ошибки (цена, адрес), когда квартира сильно не соответствует ожиданиям («маленькая» перепланировка оборачивается перенесенными коммуникациями) и подобное.

  Во втором случае, факты обмана, насилия, угрозы, подлежат доказыванию в суде. О сделке в силу неблагоприятных обстоятельств, может свидетельствовать крайне невыгодные условия для одной из сторон (так называемая кабальная сделка).

Ничтожные

Среди ничтожных сделок, так же можно выделить несколько основных групп.

• В первую очередь, оспорить можно сделку, которая нарушает закон, или другой акт. Пример такой сделки: продажа квартиры в аварийном доме. Не всегда органы, признавшие дом аварийным, вовремя передают такие сведения в росреестр. Такая сделка является противоречащей закону и является ничтожной (ст.168 ГК РФ).
• Недействительной сделкой является так же сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка или нравственности. К такой сделке можно отнести, например, продажу квартиры предпринимателем, задолжавшим большие суммы по налогам. С помощью продажи квартиры и утаивания денег, он пытается избежать взыскания с него долга. В этом случае, такая сделка будет ничтожной (ст.169 ГК РФ).
• Сюда же относятся и сделки с арестованными квартирами, или если есть другие ограничения. В основном, это сделки физических или юридических лиц, еще не признанных банкротами, но уже находящихся в стадии признания банкротства в суде.
• Следующим видом ничтожных сделок, являются мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка- юридическое оформление сделки, когда фактически, сделка не совершается, например, купля-продажа квартиры между родственниками.

  Квартира как была в собственности продавца, так и остается, деньги, конечно не передаются. Составляются лишь документы, чтобы юридически, хозяином стал другой человек. Притворная же сделка- это сделка с целью прикрыть другую.

  Например, к таким сделкам можно отнести занижение, или завышение цены купли-продажи. В этом случае, стороны совершают совсем другу сделку (с другой суммой), нежели написали в договоре. Такие сделки так же являются ничтожными.

• В следующую группу ничтожных сделок, входят сделки недееспособными лицами. Ничтожной сделкой, является купля-продажа, совершенная недееспособным гражданином. При этом, надо знать, что недееспособным, является гражданин, только после признания этого судом.

  Для таких сделок, характерен умысел покупателя, совершающего покупку квартиры у явно недееспособного человека. Точно так же, ничтожной сделкой, будет сделка, совершенная ребенком до 14 лет.

Таким образом, обнаружив любое из перечисленных, обстоятельств, договор купли-продажи квартиры, можно оспорить.

Пояснительная записка к Исковому заявлению о признании сделки недействительной

Недействительная сделка – это сделка, которая не порождает юридических последствий. Общие последствия недействительности сделки приведены в ст. 167 ГК РФ. Недействительность сделок наступает по различным причинам, установленным законом. Причины для основания недействительности сделки связаны с теми или иными нарушениями условий сделок, а именно: законность содержания сделки, соответствие воли и волеизъявления лиц (а), соблюдение требуемой по закону формы сделки, совершение сделки лицом, обладающим необходимой дееспособностью. При заключении договора или совершения сделки, необходимо помнить, что условия договора или сделки должны строго соответствовать требованиям законодательства. Свобода выбора в договоре допускается, если она не нарушает диспозитивных норм гражданского законодательства, предоставляющее сторонам договора (субъектам права) возможность самим решать вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантируется судебная защита его прав и свобод. В случае нарушения или оспаривания права всякое заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием о его защите.

Лицо обращающееся в суд за защитой своих прав и интересов и требующее возмещение причиненного ему ущерба – истец. Заявление в суд об оспаривании своих прав называется иск.

1. Содержание иска — то действие суда, совершения которого просит истец, обращаясь в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права. Содержание иска отражает требование истца к суду и находит отражение в просительном пункте искового заявления. В соответствии со ст. 12 ГК РФ, которая предусматривает способы защиты гражданских прав, защита гражданских прав в зависимости от содержания может осуществляться в следующем виде: о признании, о присуждении и преобразовании (пример признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки)
2. Предмет иска. Под ним понимают просьбу истца о намерении, защитить права и законные интересы. Истец просит суд вынести решение в котором он просит например: присудить часть, положенной по закону, квартиры, признать сделку не действительной из-за незаконности содержания договора или изменить сумму неустойки, первоначально вынесенной судом. Предметом иска о взыскании с ответчика суммы денег (право требования) истца на уплату ответчиком этой суммы и соответственно обязанность ответчика эти деньги уплатить. Предметом иска может быть утверждаемое истцом, т. е. предположительно существующее, или отрицаемое им правоотношение.
3. Основание иска – условия, на которых истец создает свое обращение в суд. Он должен огласить их в своем заявлении (п. 4 ч. 2 ст. 126 ГПК). Хотя закон не ограничивает возможности истца обосновать предъявляемый им иск любыми фактами, но значение имеют только факты юридические. Остальные факты имеют чисто информативный характер и на итоге разрешения спора не влияют.

Исковые требования следуют из субъективных гражданских прав.

Элементы иска близко взаимосвязаны. Основание иска, находящееся подведенным под гипотезу правовой нормы, предопределяет юридическую природу спорного правоотношения или вытекающего из него материально-правового требования, составляющего предмет иска.

Исковое заявлениео признании сделки недействительной рекомендуется ограничивать объемом до двух машинописных страниц.

Решение о признании сделки недействительной решается судьей в пятидневный срок со дня поступления искового заявления в арбитражный суд. Суд обязан принять к производству исковое заявление, поданное с соблюдением требований, предъявляемых ГПК РФ к его форме и содержанию. О принятии искового заявления выносится определение, которым возбуждается производство по делу.

Исковое заявление (подписанное и с проставленной датой) можно предъявить непосредственно в канцелярию суда, либо отправить в адрес суда ценным (с описью документов) или заказным письмом с уведомлением. Ценное письмо суд получит несколько позже, чем заказное, но указанная опись отправленных документов, проконтролированная почтой или курьерской организацией, иногда бывает очень необходима.

Сроки и последствия

Сроки признания совершенной сделки недействительной имеют разницу, в связи с тем, по какой причине она такой признается, от оспоримости или ничтожности.

Можно ли признать сделку недействительной по иску третьих лиц? Да, иные лица, интересы которых были затронуты подписанием документа, могут подать иск в суд. Им на такие действия законодательство дает три года, но не с момента проставления подписи в бумагах, а с того дня, когда они были осведомлены о произошедшем.

По вынесенному судьей решению по рассматриваемому делу всегда может быть обжалование в вышестоящий орган.

Главным последствием признания сделки ДКП недействительной является полное восстановление состояния сторон, до его подписания. Когда покупатель уже не может вернуть квартиру в том виде, в котором ее брал, то он выплачивает другой стороне определенную денежную сумму.

Если лицо покупало квартиру недобросовестным способом, нарушая нормы законодательства, то все то, что перешло по договору недобросовестной стороне, идет в бюджет государству.

Любая сделка, которую признают недействительной, должна подлежать тщательному анализу и правовой оценке. Гражданам, чтобы быть уверенным в правомерности проведенной процедуры купли-продажи, лучше всегда обращаться за помощью к юристам.

Помощь адвоката в подаче иска в суд. Стоимость и цена

Цена искового заявления о признании сделки недействительной формируется индивидуально и всегда зависит от особенностей самой сделки. Стоимость может быть откорректирована в случае выявления дополнительно открывшихся обстоятельств, о которых ранее не было известно адвокату.

Документ подается по общим правилам и не отличается от стандартного процесса. Иск всегда составляется в письменной форме и составляется в строгом соответствии с существующими законодательными требованиями. Правила оформления и подачи исковых заявлений в судебные органы предусмотрены в ст. ст. 131 и 132 ГПК РФ.

Иск состоит из трех частей:

• Вступительная. Здесь прописывается наименование судебного органа, в который подается заявление, данные ответчика и истца, название иска. В части данных сторон прописывается их полное ФИО, адрес проживания и телефон для связи.
• Описательная. Содержит емкое и максимально лаконичное описание обстоятельств дела. В этой части необходимо прописать, какие именно действия сторон привели к недействительности сделки и в чем были нарушены права истца, если это произошло.
• Просительная. В этой части прописывается требование истца к суду. Это может быть просьба признать заключенный договор недействительным, взыскать ущерб, вернуть право собственности на утраченное имущество и т.п.

Обращение в суд облагается государственной пошлиной. На иски имущественного характера размер госпошлины рассчитывается исходя из правил, предусмотренных в ст. 333.19 НК РФ. Для неимущественных исков размер пошлины для физических лиц составляет 300 рублей. Квитанцию с реквизитами можно получить в судебной канцелярии или на официальном сайте судебного органа. Оплата принимается в любом банке. К исковому заявлению обязательно прилагается оплаченная квитанция (строго оригинал). В противном случае иск будет оставлен без движения.

Помимо квитанции, к исковому заявлению прилагаются и иные документы, имеющие отношение к делу. Это может быть оспариваемый договор, бумаги на отчужденное имущество, выписка с банковского счета и т.д.

Ответчик имеет возможность защитить свои права посредством направления отзыва на иск о признании сделки недействительной. В этом документе отражаются все возражения, которые имеет ответчик в отношении поданного иска.

После получения всех документов и принятия иска к производству будет назначена дата рассмотрения дела. Стороны обязаны явиться в указанный день и принять участие в разбирательстве.

В результате рассмотрения дела судом будет вынесено решение. Оно вступает в силу спустя месяц. Это время дается для возможности оспаривания решения в суде высшей инстанции. Цены на подобные процедуры так же зависят от конкретной ситуации.

Таким образом, для признания сделки недействительной необходимо действовать по следующему алгоритму:

• Составить исковое заявление и подготовить необходимые документы.
• Подать заявление и пакет документации по делу в районный или городской суд общей юрисдикции. Если дело затрагивает юридическое лицо, иск подается в арбитражный суд. 
• Принять участие в судебном процессе.
• Получить решение по делу и дождаться его вступления в законную силу.
• Обратиться в Федеральную службу судебных приставов, если это необходимо, для начала исполнительного производства.

После вступления решения суда в законную силу может потребоваться аннулировать изменения, внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Это актуально для сделок, незаконно совершенных в отношении квартир, домов, земельных участков и других объектов собственности. Для внесения изменений потребуется обратиться в Росреестр или МФЦ.

По решению судебного органа недействительной может быть признана, как вся сделка, так и ее часть

В этой ситуации будет принята во внимание ст. 180 ГК РФ

В ней говорится, что недействительность отдельной части сделки не повлечет за собой недействительности всего заключенного договора. Это правило работает, если сделка была бы совершена и без той части, которая признается недействительной. К примеру, можно лишить наследства одного из наследников, но это не отменяет всего завещания.