Как продать часть земельного участка?

Порядок использования и распоряжения земельным участком, а также находящимся на нем имуществом

Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в долевой собственности, регулируются общими положениями ГК РФ о долевой собственности (ст. ст. 246, 247 ГК РФ).

Владение и пользование имуществом осуществляются по соглашению всех участников долевой собственности, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Каждый участник долевой собственности имеет право на владение и пользование частью общего имущества наравне с остальными участниками долевой собственности. Часть имущества, предоставляемая в пользование, должна быть пропорциональна принадлежащей собственнику доле. В случае если это невозможно, он вправе требовать компенсации.

В случае если на земельном участке находится недвижимое имущество, необходимо учитывать права собственника указанного имущества (независимо от того, является ли он собственником одной из долей земельного участка). Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право (п. п. 1, 3 ст. 271 ГК РФ):

• пользоваться земельным участком;
• владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью по своему усмотрению (в том числе сносить соответствующие здания и сооружения).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению собственников.

Закон предоставляет право участнику общей собственности распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению (продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д.). В случае если предполагается возмездное отчуждение, необходимо соблюдение правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.

Земельное законодательство содержит также специальные нормы, связанные с распоряжением земельными участками. Так, предусмотрено дополнительное основание применения правила о преимущественной покупке в случае, если на земельном участке находятся постройки. Собственник здания, сооружения имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка по аналогии с порядком, установленным гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

При распоряжении земельным участком могут возникнуть особенности, связанные с субъектным составом собственников. Например, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и иных особых территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). Следовательно, невозможно продать (или иным образом передать) им долю такого участка.

Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения (к ним не относятся расположенные на землях сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества) – п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, далее – Закон N 101-ФЗ).

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (ст. 14 Закона N 101-ФЗ).

На участника долевой собственности на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения налагаются определенные ограничения. Он может по своему усмотрению без выдела доли:

• завещать долю;
• отказаться от права собственности на земельную долю;
• внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, которая использует данный земельный участок;
• передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности;
• передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют данный земельный участок.

В случае если собственник хочет распорядиться долей иным образом (например, продать третьему лицу), он должен предварительно произвести выдел принадлежащей ему доли (ст. 12 Закона N 101-ФЗ).

Сроки оформления и расходы

Государственная регистрация с выдачей нового правоподтверждающего документа на покупку доли земельного участка проводится на протяжении двух недель, однако срок оформления существенно увеличивается за счёт проведения подготовительных мероприятий, включающих:

• отправку уведомления и ожидание ответа совладельцев – 30 дней;
• проведение геодезических работ – 2 месяца;
• получение кадастрового паспорта – 1 месяц;
• нотариальное удостоверение сделки – в течение дня.

• оплата услуг кадастровой службы – от 2000 до 20000 рублей в зависимости от региона проживания;
• нотариальные услуги – 0,3 % от суммы сделки;
• государственная пошлина за проведение регистрации – 350 рублей.

Простой способ

Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.

Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.

Самое неприятное то, что доля земельного участка никак не зафиксирована. Де-факто, продавец может договориться с покупателем, кто какую часть участка будет использовать. Однако де-юре, доля земельного участка никак не определена.

Доля участка является неликвидом, наиболее вероятный покупатель на такой объект – ближайший родственник продавца.

Уведомление о предстоящей продаже

Для соблюдения регламента реализации собственник, готовящийся к отчуждению, обязан известить в письменном виде остальных сособственников о намерении продать долю земельного участка с указанием существенных условий запланированного мероприятия. Уведомление должно включать следующую информацию:

• ФИО и местонахождение адресата;
• индивидуальные данные адресанта с отражением намерения реализации;
• местонахождение продаваемой части;
• общую принадлежащую площадь;
• стоимость доли земельного участка цифрами и прописью;
• ссылку на документ, устанавливающий право получения ценности во владение (вступление в права наследования, дарственную, участие в приватизационном процессе и т.д.);
• ссылку на правоподтверждащий документ – выписку из ЕГРН;
• описательную часть с указанием сроков принятия решения и просьбой о сообщении встречного намерения касательно участка;
• дату и подпись составителя.

Скачайте образец:

  Уведомление о продаже доли земельного участка (образец) (19,3 KiB, 31 hits)

При отказе или неполучении ответа на протяжении месяца с момента вручения уведомления продажа доли участка производится любому гражданину, изъявившему желание приобретения. Если отказ от покупки доли земельного участка получен до истечения 30-ти дней, то реализация может быть произведена досрочно.

Как продать долю земли без межевания

В соответствии с вступившим в силу с начала текущего 2019 года Распоряжением № 2236-р от 07.11.2014 года осуществлён запрет на продажу доли земельного участка без межевания. Для проведения процедуры необходимо:

• пригласить специалиста из кадастра;
• уведомить соседей по прилегающим участкам;
• получить составленный межевой план границ.

• муниципальных органов;
• членов фермерского хозяйства;
• сельскохозяйственных организаций.

Как продать долю земельного участка без выделения определяется статусом вышеуказанных возможных покупателей. Если продажа проводится стороннему лицу при отказе от покупки дольщиков, то потребуется выделение натуральной доли с последующим проведением межевания. Обязательным и необходимым условием является единогласное решение всех пайщиков, если кто-то один против процедуры, то необходимо обращение в судебные органы для урегулирования.

Продажа доли в земельном участке обязывает владельца к проведению комплекса предпродажных мероприятий, включающих соблюдение первоочерёдности, возможности выделения доли, межевание и кадастровый учёт

Первостепенно важно не только осуществить реальный поиск покупателя, но и учесть требования законодательства при отчуждении, чтобы сделка не была признана ничтожной или состоявшейся с нарушением нормативно-правовых актов и подлежащей аннулированию

Как сделать межевание земельного участка: с чего начать и что нужно Подробнее
Уточнение границ земельного участка: когда нужно, как сделать Подробнее

Акт согласования границ земельного участка: как правильно составить Читать
Процедура оформления земельного пая в собственность: выдел, в наследство Читать

2021 zakon-dostupno.ru

Земельный пай: что это такое? Условия выделения и распоряжения

Как приватизировать земельный участок под частным домом и с чего начать?

Как сделать межевание земельного участка: с чего начать и что нужно

Документальное оформление

При достижении согласия всех совладельцев производится регистрация сделки с предоставлением следующего перечня необходимой документации:

• договора купли-продажи, предусматривающего стоимость доли земельного участка, порядок передачи денежных средств, детальную характеристику объекта недвижимости, права и обязательства сторон;
• общегражданских паспортов, удостоверяющих личности продавца и покупателя;
• кадастрового паспорта на объект недвижимости;
• нотариально заверенной доверенности и паспорта доверенного лица при проведении действий через представителя;
• правоустанавливающих документов на долю участка (акта о проведении приватизации, свидетельства о вступлении в наследство, передачу по договору дарения и т.д.);
• правоподтверждающего документа – выписки из ЕГРН, выданной на замену свидетельства о праве собственности;
• полученных письменных отказов от совладельцев о нежелании использовать преимущественное право выкупа при реализации сторонним лицам, не входящим в состав сособственников;
• нотариально заверенного согласия второго супруга на заключение сделки, если продажа доли земельного участка осуществляется стороной находящейся в браке, а надел относится к составу совместно нажитого имущества;
• документальных подтверждений, выданных бюро технической инвентаризации, о наличии построек на территории;
• справки об отсутствии обременений (нахождения в залоге, ареста объекта недвижимости).

По формальному признаку совладельцы не должны чинить препятствия на всех этапах совершения сделки и оформления документации, но при возникновении конфликтной ситуации вопрос необходимо решать в судебном порядке.

Зачем выделять долю надела

По закону владеть земельным участком можно на праве долевой, общей совместной или личной собственности. В последнем случае владельцем участка выступает только одно лицо. При первых двух вариантах при распоряжении и эксплуатации участка владельцы сталкиваются с определенными затруднениями. Для того чтобы предотвратить возможные трудности и проблемы, рекомендуется выделить доли для каждого хозяина.

Только после выдела доли владелец может распорядится землей в полной мере.

После проведения процедуры собственник будет наделен правами и обязательствами, относящимися к его доле. К правам относится возможность продать участок, передать его по наследству или договору дарения. Обязательства – ухаживать за участком, эксплуатировать надел в соответствии с его целевым назначением, своевременно платить земельный налог.

Дополнительно владелец участка получит возможность использовать объект в качестве залога в обеспечении кредита. Также он сможет сдавать землю – или в аренду, или на основе безвозмездного пользования. У собственника появится право обмениваться земельными наделами.

Сложный способ

Этот метод предполагает официальное разделение объекта на два самостоятельных участка, с получением на каждый свидетельства о праве собственности и милицейского адреса.

Алгоритм:

• Межевание участка (занимает не менее одного месяца; производится любым кадастровым инженером, имеющим разрешение на проведение межевых работ).
• Получение кадастрового паспорта (10 рабочих дней; оформляется в Кадастровой палате).
• Оформление права собственности на созданные объекты (10 рабочих дней; оформляется в Управлении Росреестра).

Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В Екатеринбурге установлен норматив минимально допустимой площади земельного участка.

Таким образом, участок площадью менее восьми соток не может быть разделен.

Некоторые участки классифицируются как «неделимые». Это связано не только с размером надела, но и со способом расположения дома. Иногда выделить свободный участок, не затронув необходимую территорию для обслуживания дома, невозможно. В этом случае у владельца есть только одна возможность – выставлять на продажу долю участка вместе с домом.

Кроме того, при разделении участка должно выполняться еще одно условие – к обоим объектам должен существовать индивидуальный подход или подъезд.

Если участок находится в коттеджном поселке, то возможное увеличение количества домовладений необходимо согласовывать с девелопером проекта. В противном случае, новый абонент может остаться без электричества или газа.

Официальное разделение участка на два независимых объекта – не самый простой и быстрый способ выручить средства от продажи. Однако именно этот путь позволяет продавцу закончить имущественные отношения с покупателем после взаиморасчетов и перейти – к соседским.

Алгоритм подготовки и совершения сделки

Поскольку принадлежащая часть участка не считается самостоятельным объектом недвижимого имущества, то перед реализацией необходимо произвести ряд предпродажных мероприятий для подготовки к сделке:

1. Проведение межевания. Приглашённый на место нахождения участка специалист должен провести геодезические инженерные исследования, открыть дело по землеустройству с составлением межевого плана.
2. Постановка объекта недвижимости на кадастровый учёт. Для регистрации необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр и получить документы на протяжении семи дней. Участники, имеющие во владении долевую собственность, вправе составить соглашение, на основании которого в правоподтверждающем документе будет указано, какая часть по удельному весу находится во владении каждого гражданина.
3. Предложение в письменной форме о продаже доли земельного участка совладельцам. При достижении договорённости с одним из сособственников обязательность уведомления остальных не требуется.
4. Заключение договора купли-продажи доли в земельном участке с обязательной нотариальной регистрацией и получением выписки в Росреестре о переходе права собственности.

Общая долевая собственность на землю: что это и как оформляется

Территориями сельскохозяйственного назначения в силу специфики их назначения чаще всего владеет несколько лиц. Обладая равными правами на имущество, каждый из хозяев может требовать выделения его части из общей территории.

Обсудив, что такое общая долевая собственность на землю, приведем наиболее распространенные случаи того, когда она может возникать:

1. Приватизация участка.
2. Вступление в наследство по завещанию.
3. Совместное владение территорией с целью получить коммерческую прибыль от ведения фермерского хозяйства.
4. Оформление сделок, связанных с покупкой доли.
5. Дарение части от надела.
6. Получение участка по дарственной.

Оформление земельного участка в долевую собственность осуществляется участниками совместно. Они должны обратиться в государственный орган местного самоуправления с соответствующим заявлением (ст.245 ГК РФ). Дополнительно к нему прилагается техническая документация на объект.

В среднем регистрация права общей долевой собственности на земельный участок занимает 10-14 дней.

Можно ли продать земельную долю

В составе собственности у гражданина может находиться не обособленный участок, а лишь его часть, подаренная, купленная или доставшаяся по наследству. Хозяин вправе как продать часть своего земельного участка, так и пользоваться наряду с остальными гражданами, включёнными в состав собственников. Общая территория может быть разделена с указанием процентного соотношения конкретных частей, принадлежащих совладельцам.

Дольщики вправе воспользоваться преимущественным правом выкупа или отказаться, но отсутствие предложения в письменном виде чревато отменой сделки органами правосудия при подаче иска совладельцами. Любой участник вправе на протяжении трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода прав покупателя на собственное имя.

Для продавца соблюдение законодательных норм предусматривает выгодные возможности для упрощения процедуры реализации, минуя самостоятельный поиск сторонних покупателей. Часто безынтересный участок для одного совладельца оказывается интересным для другого, предполагающего расширение, застройку, дарение родственникам для совместного использования и т.д.