Продажа коммерческой недвижимости быстро и выгодно

Ecли пoкyпaeтe пoд cдaчy

Ecли бepeтe oфиc пoд cдaчy, yчитывaйтe тaкиe нюaнcы:

мaлeнькиe кoмнaты в бoльшoм здaнии пpoщe cдaть, нo cтoимocть apeнды бyдeт нeвeликa и ecть pиcк, чтo apeндaтopы бyдyт чacтo мeнятьcя

бoльшoe oтдeльнoe здaниe пpинeceт coлидный eжeмecячный кyш, нo и cдaть eгo нe тaк пpocтo. К тoмy жe тaкиe вapиaнты apeндaтopы paccмaтpивaют либo yжe c xopoшим peмoнтoм, либo c oтдeлкoй cвoими cилaми, нo в cчeт apeнднoй плaты

oтpeмoнтиpoвaннoe пoмeщeниe выглядит бoлee пpивлeкaтeльным для пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Пycть этo бyдeт пpocтeнький peмoнт бeз oгpoмныx влoжeний, нo ecли oн бyдeт cвeжий, шaнcы быcтpo cдaть пoмeщeниe пoвыcятcя

oфиc в пpoxoднoм мecтe cкopee пpивлeчeт внимaниe жeлaющиx apeндoвaть пoмeщeниe. Кcтaти, нe бoйтecь пoкyпaть пoмeщeния в cпaльныx paйoнax — тaм тoжe мoжeт нaйтиcь нeмaлo жeлaющиx, нo в этoм cлyчae пpoxoдимocть мecтopacпoлoжeния бyдeт игpaть ключeвyю poль

нaличиe xoть кaкoй-тo вoзмoжнocти пpипapкoвaтьcя дacт вaм дoпoлнитeльныe oчки в пoиcкax apeндaтopoв. Ecли вoзлe вaшeгo oфиca в paдиyce тpex квapтaлoв кaтeгopичecки нeгдe ocтaвить мaшинy, cкopee вceгo, apeндaтopoв вы бyдeтe иcкaть дoлгo.

Регистрировать право на выделенный объект Росреестр должен самостоятельно

Как было отмечено выше, преж­де чем обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав, собственникам необходимо провести технический учет в случае преобразования зданий, помещений, с последующей постановкой на кадастровый учет новых объектов. Всем вновь образованным объектам должны быть присвоены новые кадастровые номера. По результатам кадастрового учета происходит индивидуализация объекта недвижимости. Отсутствие кадастрового учета преобразованных объектов является препятствием для государственной регистрации прав на них.

Для оформления выдела час­ти помещения собственнику необходимо будет воспользоваться услугами кадастрового инженера по составлению технического плана помещения, а после этого обратиться в Росреестр для постановки на кадастровый учет каждого вновь образованного обособленного объекта недвижимости (ст. 16, 17, 20—22, 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее — Закон № 221-ФЗ). Только после этого можно будет зарегистрировать право собственности.

При разделе, выделе доли в натуре или других предусмот­ренных законом действий с объектами недвижимос­ти записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ­ЕГРП, и на них открываются новые дела правоустанавливающих до­кумен­тов с новыми кадастровыми номерами. Все перечисленные действия, как и регистрация права собственности на вновь образованный объект, относятся к обязанностям регистрирующих органов (п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Однако следует учитывать, что выделение отдельных нежилых помещений возможно только в достроенном здании. Выделение в объекте незавершенного строительства нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав противоречит действующему законодательству. Это связано с тем, что существование объекта незавершенного строительства подразумевает возможность его дальнейшего изменения и преобразования в здание или сооружение, что может повлечь как изменение имущества, которое может быть отнесено к общему, так и изменение количества и характеристик помещений в таком объекте.

Выделенную часть помещения собственник может предоставлять в долгосрочную аренду на общих основаниях, не опасаясь отказа в регистрации такого договора аренды, поскольку после постановки час­ти помещения на кадастровый учет она должным образом индивидуализирована, конкретизирована ее площадь, поэтому никаких препятствий для регистрации договора аренды в этом случае не имеется.

Права и обязанности арендатора

Арендатор по договору аренды недвижимого имущества обязан:

1. Использовать объект аренды по целевому назначению. В частности, если помещение арендовано для осуществления предпринимательской деятельности, его нельзя переоборудовать под жилое и использовать для проживания.
2. Беречь арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предотвращая его порчу или повреждение. Для этого арендатору необходимо производить текущий ремонт имущества, условия проведения которого обязательно должны быть прописаны в договоре. Во избежание ситуации, когда по мнению арендодателя арендатор привел имущество в предаварийное состояние из-за несвоевременно проведенного текущего ремонта (и, как следствие, потребует расторжения договора), в договоре необходимо уточнить понятие «своевременное осуществление текущего ремонта». Такое уточнение в договоре может быть сформулировано следующим образом: «Текущий ремонт помещения осуществляется арендатором своевременно, по мере выявления дефектов, т. е. в случае фактического ухудшения технико-эксплуатационных характеристик, зафиксированных в акте обследования помещения».

   Капитальный ремонт обычно производится арендодателем, но такая обязанность может быть возложена и на арендатора, если это отдельно зафиксировано в договоре.

3. Своевременно уплачивать арендную плату в сроки, предусмотренные договором. Арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.
4. Возместить арендодателю стоимость арендованного имущества в случае его уничтожения или порчи по его вине.
5. Согласовывать с арендодателем план перестройки (перепланировки) помещения, проводимой по его инициативе. При внесении в договор данного пункта предусматривается, что план перестройки (перепланировки) помещения подписывается обеими сторонами и является неотъемлемой частью договора.
6. Не сдавать имущество в субаренду без специального разрешения арендатора.
7. Возвратить арендодателю по истечению срока договора объект аренды в состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в договоре.
8. Уплатить арендодателю неустойку в размере двойной платы за пользование имуществом за несвоевременный его возврат в срок, указанный в договоре.

К правам арендатора относятся:

1. Преимущественное право перед другими субъектами хозяйствования на продление срока действия договора аренды (заключение договора аренды на новый срок). Это означает, что если до истечения срока договора арендатор известит арендодателя о своем желании продлить срок аренды, данное желание должно быть удовлетворено, даже при наличии нескольких претендентов. Однако, если стороны при заключении нового договора аренды не достигнут соглашения относительно платы и других условий договора, арендатор утрачивает свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
2. Использование арендованного помещения в течение повторного срока аренды, если арендодатель в течение одного месяца с момента истечения срока аренды не потребовал передачи помещения.
3. Требование возмещения ущерба от арендодателя, причиненного несвоевременным предоставлением объекта аренды.
4. Получение от арендодателя информации о правах третьих лиц на объект аренды.
5. Инициирование внесения изменений в договор в связи с ненадлежащим выполнением арендодателем своих обязательств по договору.
6. Осуществление капитального ремонта с зачетом его стоимости в счет уплаты арендной платы, или право требования от арендодателя возмещения стоимости ремонтных работ, в случае, если состояние объекта аренды требует капитального ремонта, а арендодатель отказывается его произвести. В данном случае также возможно требование возмещения ущерба и расторжения договора.
7. Изъятие улучшений объекта аренды, которые могут быть без ущерба от него отделены, если такие улучшения производились с разрешения (согласия) арендодателя. Статья 778 ГКУ разрешает арендатору улучшить вещь, являющуюся предметом договора аренды, только с согласия арендодателя. Если же улучшения могут быть отделены от объекта аренды (т. е. являются физически отделимыми) без его повреждения, то в таком случае арендатор имеет право их изъять. Если же арендатор перед осуществлением улучшения вещи (объекта аренды) получил предварительное согласие арендодателя, то он будет иметь право на возмещение стоимости осуществленных расходов или на зачет их стоимости в счет платы за пользование вещью (объектом аренды).

Два подхода к регистрации долгосрочной аренды неизолированных объектов

С учетом сказанного выше, закономерно возникает вопрос: вправе ли собственник коммерческой недвижимости сдавать ее часть в долгосрочную аренду без выдела и проведения кадастрового учета в качестве самостоятельного объекта недвижимости? Будет ли достаточным для идентификации такого предмета аренды описать часть помещения в составе целого и обозначить на выкопировке поэтажного плана, которая является приложением к договору аренды?

В судебной практике на этот счет нет единого мнения. Сторонники первого подхода полагают, что даже при отсутствии регистрации прав на часть объекта она может быть передана в аренду, если предмет договора достаточно четко идентифицирован. Второй подход основан на необходимости легального выдела части помещения для распоряжения конкретно ей.

Поддержку данного подхода можно также обнаружить в абз. 5 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В нем разъяснено, что если права на недвижимые вещи ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами до­кумен­т, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

При этом в судебных актах указывается, что требования гражданского законодательства об определении объекта аренды как существенного условия договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Если же у сторон никаких разногласий по этому поводу нет, то отказ в регистрации договора аренды части помещения будет неправомерным.

Суды обращают внимание и на необходимость учитывать разъяснения Конституционного суда РФ, изложенные в Определении от 05.07.2001 № 154-О, о том, что регистрационные органы и арбитражный суд при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения не могут произвольно определять, какие иные данные об арендуемом помещении, помимо предусмот­ренных законом (п. 3 ст

607 ГК РФ), необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору.

Но можно встретить в судебной практике и другой подход, который основан на необходимос­ти оформления выдела части помещения до ее сдачи в аренду.

Исходя из практики, сложившейся в рамках второго подхода, можно сказать, что при отсутствии поэтажного плана, экспликации, удостоверенных органами БТИ, на часть комнаты как на объект недвижимого имущества отказ в регистрации такого договора аренды суды признают правомерным.

Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора

Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.

Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав

Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.

Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».

Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.

Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.

Пример

Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.

Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.

Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.

Допустимые сроки

О сроках, на которые может оформляться договор арены, говорится в ст. 610 ГК РФ. О чем именно идет речь:

1. Срок договора должен быть прописан в договоре.
2. Если указаний на время действия сделки в тексте документов нет, то аренда считается оформленной на неопределенный срок.

Важно: ГК РФ определяет, что законом может устанавливаться некий предельный срок для определенных видов аренды. В этом случае, если договор оформлен на неопределенный срок, то он будет считаться заключенным на срок, являющийся предельным.. Аренду коммерческой недвижимости можно делить на:

Аренду коммерческой недвижимости можно делить на:

• краткосрочную;
• долгосрочную.

Где «граница»? Ориентироваться нужно на ч. 2 ст. 651 ГК РФ. Речь в ней идет о зданиях и сооружениях, но, как разъяснил в свое время Верховный суд, правило актуально и для нежилых помещений. Речь идет о следующем:

• если договор заключен на срок, не превышающий год, то он не подлежит гос. регистрации – по сути, его нужно считать краткосрочным;
• если срок действия договоренностей – от 1 года, то сделка считается заключенной с момента осуществления процедуры её гос. регистрации.

Соответственно, любая аренда, оформленная на 12 месяцев и более длительный период, считается долгосрочной.

Практика показывает, что краткосрочные договоры более распространены. И это понятно: арендатор и арендодатель зачастую не хотят тратить деньги и время на реализацию процедуры гос. регистрации сделки. Исключение: случаи, когда одна или обе стороны заинтересованы в длительном сотрудничестве, но опасаются, что пролонгации краткосрочного договора не будет.

Иные последствия и ответственность за незаконное использование жилья

Если квартира заведомо используется под офис, без цели проживания, то государство предусматривает ответственность за использования помещений не по назначению.

1. Если сдает физическое лицо, в том числе и индивидуальный предприниматель:
   • предупреждение, штраф от 1000-1500 рублей (ст. 7.21. КоАП);
   • предупреждение, лишение права собственности на помещение с последующей продажей и передачей вырученных денег бывшему собственнику (ст. 293 ГК).
2. Если сдает юридическое лицо — штраф от 10 000-20 000 рублей или приостановление деятельности организации до 90 дней (ст. 6.4. КоАП) за нарушение санитарно-эпидемиологических требований при использовании квартиры.

Если квартиру снимает организация — закон не предусматривает какой-либо ответственности для арендатора, бремя ложится на собственника квартиры.

Не стоит забывать об ответственности за неуплату налогов (ст. 198 УК). Т.к. сдача жилья представляет собой обогащение гражданина (в том числе и ИП), то он обязан оплатить налог, предварительно подав налоговую декларацию. Если налог не уплачивается, неплательщику грозит наказание в виде штрафных санкций:

• сам налог + пени + штраф (20% от суммы задолженности);
• от 100 000 до 200 000 рублей — при преступлении в крупном размере (крупный размер — сумма неоплаченного налога суммарно за 3 года составляет более 900 тыс. рублей);
• от 200 тыс.-500 тыс. — при преступлении в особо крупном размере (сумма налога за 3 года более 4 млн. 500 тыс. рублей).

Касательно наказания за сокрытие доходов в крупном и особо крупном размере, государство также предусматривает в альтернативу штрафу иные виды санкций (в зависимости от всех обстоятельств дела):

• принудительные работы до 3 лет;
• арест до 6 месяцев;
• лишение свободы от 1-3 лет.

Если вы желаете больше узнать об аренде офисов, предлагаем прочитать о краткосрочной форме.

Организовать офис у себя дома возможно, закон этого не запрещает. Законодательство предусматривает ряд требований, которые нужно обязательно соблюдать, чтобы не нести ответственность за незаконное использование жилья.

Ответственность за незаконное предпринимательство

По сей день нет четкого разделения по сдаче в пользование помещений за ненадобностью или за выгодой. Также и судебная практика на этот счет довольно разношерстна.

Но, как правило, при вынесении вердикта судьи руководствуются:

1. Сдача в аренду офиса, но не квартиры считается хранителями правосудия априори деятельностью, направленной на получение выгоды. Мнение складывается из того, что офисная площадь, а точнее доход от пользования ею, не относится к удовлетворению семейно бытовых нужд.
2. Констатация факта постоянного получения прибыли. Заключение соглашения пролонгированного действия или периодическое перезаключение договора свидетельствует об этом (Михеев, владея рядом офисных зданий в центре города, стал сдавать их в аренду ООО «Чемоданчик» и еще многим предприятиям. Однако ИП мужчина оформлять не стал, прикрываясь постоянной пролонгацией соглашения. Таки действия считаются нелегальными и грозят виновнику применением уголовных мер ответственности – ст. 171, в случае дохода в 1,5 млн.).
3. Сдача помещения от физ лица юр лицу. Например, у Сидорова есть на окраине города нежилая площадь со складом. Чтобы окупить уплачиваемые в пользу государства налоги мужчина решил сдавать в пользование помещение под магазин. Но не зарегистрировался в качестве занятого самостоятельно. Так как годовая прибыль не превышала 1,5 млн. рублей, то по ст.14.1 ему грозит административный штраф от 500 до 2 тыс. руб.

При обнаружении указанных признаков надлежит регистрировать ИП. Чтобы сэкономить на налогообложении, следует действовать по упрощенной системе, предполагающей взимание 6% с доходов, а не 13%.

Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением

У многих представителей бизнеса возникает вопрос, может ли договор аренды быть безвозмездным. Сразу ответим – нет. Дело в том, что с юридической точки зрения аренда предполагает внесение платы за пользование имуществом, на какой бы срок оно не предоставлялось.

Использование имущества на бесплатной основе оформляется договором ссуды, который, впрочем, имеет много общего с договором аренды. В такой сделке стороны именуются как ссудодатель и ссудополучатель. Однако в рамках данного материала мы будем далее употреблять слово «аренда».

Между юридическими лицами договор ссуды (безвозмездной аренды) применяется в тех случаях, когда предприятия тесно связаны между собой. А также часто имущество бесплатно предоставляется в пользование общественным организациям.

Для примера мы предлагаем скачать безвозмездный договор аренды офиса.

Договор безвозмездного пользования используется и тогда, когда передаётся объект культурного наследия с целью его поддержания в надлежащем состоянии.

Внимание важно! Обязательно прописывайте ответственность в случае наступления негативных ситуаций. Так же рекомендуем прописать условия о возможном ущербе вследствие пожара

Если речь идёт о юридических лицах, то им запрещено передавать имущество безвозмездно учредителям (акционерам), а также гражданам, входящим в руководящий состав компании.

Например, нельзя заключить договор ссуды между предприятием и его директором (ч. 2 ст. 690 ГК РФ). Других же запретов в отношении бесплатной аренды для фирм законодательством не установлено.

Существенные условия договора аренды коммерческого помещения и возможность безвозмездного использования

Естественно, что вначале должна следовать преамбула, в которой указываются данные о собственнике и пользователе недвижимости. В предмете договора следует привести подробные характеристики помещения и срок, на который оно передаётся в пользование.

Рекомендуем! Для максимального комфорта желательно застраховать свою недвижимость.

Хотя передача в безвозмездную аренду коммерческого помещения не предполагает взимания платы за пользование им, определённые затраты нанимателю (ссудополучателю) нести все же придётся.

Так, арендатора могут обязать за свой счет:

• поддерживать занимаемый объект недвижимости в надлежащем состоянии;
• осуществлять текущий ремонт;
• нести или компенсировать арендодателю все эксплуатационные расходы.

Все указанные пункты также должны быть прописаны в договоре ссуды (безвозмездной аренды).

Наймодатель юридическое лицо

Выше мы уже отмечали, что предприятие не может передавать свою собственность в безвозмездное пользование определённому кругу лиц. Во всех остальных случаях безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами полностью законна.

В преамбуле соглашения следует указать данные о должностном лице, которое действует от имени компании.

Если ссудодателем является юридическое лицо, то к договору должны быть составлены первичные бухгалтерские документы. Наряду с актом приёма-передачи, наймодатель должен оформить счет-фактуру (в части взимания НДС).

Если собственник физическое лицо

В договоре нужно будет обязательно указать паспортные данные гражданина. Кроме того, следует сослаться на реквизиты документов, на основании которых имущество принадлежит человеку (свидетельство о праве собственности, техпаспорт и так далее).

Если передаётся в пользование помещение в жилом доме, то следует быть готовым к тому, что придётся решать разные вопросы как с жильцами, так и с управляющей компанией. Не исключено, что может потребоваться и согласие супруга наймодателя на передачу имущества в бесплатную аренду.

Поэтому безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица требует предварительной проработки ряда вопросов.

Независимо от того, кто будет арендодателем, в договоре следует прописать пункты относительно материальной ответственности ссудополучателя (арендатора) за повреждение имущества, порядка досрочного прекращения взаимоотношений и процедуры возврата собственности.

Возможна ли субаренда

Наниматель помещения имеет право также сдавать его в субаренду. Но это возможно только при наличии письменного разрешения собственникам объекта недвижимости и соответствующего условия в заключенном арендном соглашении. При этом участниками субаренды могут быть и физлица, и организации. Копия контракта должна быть выдана субарендатору как доказательство согласия владельца помещения на осуществление данного действия.

Основные моменты

Такая сделка имеет некоторые нюансы, которые необходимо иметь ввиду арендатору при пересдаче объекта. К ним относятся:

• дата окончания договора субаренды не может превышать срок действия основного арендного соглашения. Субарендатор имеет право арендовать объект непосредственно у его владельца по окончании действия первоначального контракта арендатора с собственником. При этом условия съёма остаются неизменными.
• договор субаренды также должен быть зарегистрирован в соответствующих госорганах, если он заключается на срок свыше 1 года.
• арендатор вправе пересдать помещение субарендатору на условленный период времени и на оговоренных условиях.
• юрлицо, арендующее нежилое помещение, обязано контролировать его использованию согласно назначению.
• субарендатор обязан своевременно вносить плату за съем объекта, содержать его в порядке и использовать только по назначению.
• лицо, заключившее с арендатором договор субаренды, вправе выполнять ремонтные работы в съемном помещении (при условии согласия собственника).
• факт субаренды закрепляется в акте приема-передачи.

Важно знать: При любом нарушении обязательств, зафиксированных в контракте, он может быть расторгнут в одностороннем порядке до окончания периода действия по решению суда. Таким образом, рассмотрены основные нюансы сдачи нежилого помещения в аренду физическим лицом

В любом случае такая сделка должна быть зафиксирована в регистрирующих органах власти, а получаемый с неё доход облагается налогом на доходы. Арендодатели должны указывать данный вид прибыли в ежегодной налоговой декларации, которая подается в ИФНС до 30 апреля года, следующего за отчетным

Таким образом, рассмотрены основные нюансы сдачи нежилого помещения в аренду физическим лицом. В любом случае такая сделка должна быть зафиксирована в регистрирующих органах власти, а получаемый с неё доход облагается налогом на доходы. Арендодатели должны указывать данный вид прибыли в ежегодной налоговой декларации, которая подается в ИФНС до 30 апреля года, следующего за отчетным.

С чего начать инвестировать и как сдать офис в субаренду

Инвестировать в эту сферу нужно начинать с анализа рынка. Уже на первом этапе нужно понимать, как сдать офис в субаренду и будет ли на него спрос. Пошаговая схема такая:

1. Анализ рынка коммерческой недвижимости. На этом этапе нужно проверить, насколько востребованы офисные помещения в вашем городе, сравните цены на помещения большой и маленькой площади в одном и том же месте, чтобы понять соотношение и оценить размер прибыли.
2. Выбор места. Найдите несколько мест, где предлагаются в аренду коммерческая недвижимость большой площади. Выберите 1-2 объекта с удачным расположением (обычно это помещения в бизнес-центрах). В зависимости от вашей бизнес-стратегии вы можете рассматривать как полностью готовые помещения со всей необходимой мебелью (не требующие даже минимального ремонта), так и помещения “в бетоне” (где нужно полностью делать ремонт, покупать мебель и т.п.)
3. Определение стратегии. Исходя из расположения офиса нужно принять решение, кому и в каком виде его проще всего сдать – в виде мини-офисов или коворкинг-центра. Можно комбинировать.
4. Подсчет расходов. На этом этапе можно подготовить смету всех расходов – на перепланировку, ремонт (если он требуется), закупку необходимого оборудования.
5. Финальное тестирование спроса. Дайте объявления о субаренде небольшого офиса или о запуске коворкинг-центра и оцените количество поступающих заявок.
6. Подписание договора с собственником. Договор аренды офиса должен включать пункт, позволяющий сдать помещение в субаренду. Также там должны быть подробно расписаны все права и обязанности сторон.
7. Подготовка помещения. В зависимости состояния помещения подготовка может быть минимальной, а может занять несколько месяцев.

Поиск субарендаторов и подписание договоров субаренды. После этого инвестору остается лишь смотреть за порядком и получать ежемесячные платежи от субарендаторов.

Для регистрации договора аренды части помещения нужен план БТИ

Анализируя две приведенные правовые позиции, видим, что во втором случае суды не лишают возможности участников оборота заключать договоры аренды на части помещений при условии надлежащей идентификации таких частей в до­кумен­тах технического учета, если речь идет об изолированных частях, где возведены перегородки и стены, позволяющие отграничить одни части от других. Отметим, что ранее суды не предъявляли даже таких требований, вполне достаточно было простого описания части помещения в договоре аренды.

Однако в настоящее время для беспрепятственной регистрации долгосрочного договора аренды части помещения сторонам необходимо представлять до­кумен­ты БТИ (поэтажный план, экспликацию) в отношении части помещения, которая сдается в аренду, если она является изолированной и имеет перегородки. Еще лучше будет оформить выдел сдаваемой в аренду части помещения с возложением всех затрат на арендатора с частичной компенсацией за счет арендной платы, чтобы никаких сомнений у регистратора по этому поводу не возникало.

Если же часть помещения не является изолированной и не имеет стен или перегородок, позволяющих ее отграничить от других частей, то ее выдел возможен только после их монтажа для целей идентификации обособленной части помещения. В противном случае сдача в аренду такой части возможна посредством идентификации в до­кумен­тах БТИ.

Если получение части помещения арендатору необходимо прос­то для юридического адреса, то можно и вовсе не ломать голову с идентификацией объекта через БТИ. Дело в том, налоговые органы, выполняющие функции регистрации юридических лиц и сведений о них в ЕГРЮЛ, в первую очередь интересует достоверность адреса, то есть то, что он реально существует и не является адресом массовой регистрации. Юридический адрес нужен для обеспечения обратной связи с компанией со стороны не­ограниченного круга лиц, поэтому наличие у нее в пользовании и владении всего офисного помещения или только его части в этом случае принципиального значения не имеет.