Аренда коммерческой недвижимости. исследование арендных ставок

Подводные камни и узкие места

Есть несколько важных нюансов:

Очень важно детально описать объект, который сдается в аренду. Судя по практике, если объект сложно идентифицировать, то сделку могут признать недействительной

Например, в договоре указан только адрес офиса. Но по данному адресу находится целый деловой центр, где подобных помещений 50 или даже 100. Желательно указать в договоре все отличительные особенности конкретного помещения.
В тексте соглашения обязательно должна быть указана величина арендной платы. При этом, как определили высшие суды, она не должна меняться чаще раза в год. Поэтому арендодателю лучше сразу подумать, за какую сумму в месяц он будет сдавать помещение.
Очень важно оговорить все недостатки помещения. Всю важную информацию можно прописать в акте приема передачи. Там же следует отразить состав имущества находящегося в помещении.

Предлагаем узнать о других сделках с коммерческой недвижимостью, например, купля-продажа, срочный выкуп и лизинг.

Таким образом, если не знать тонкостей оформления аренды нежилых помещений, можно столкнуться с серьезными трудностями и неприятностями.

Эксплуатационные расходы

К эксплуатационным расходам относят коммунальные платежи,
расходы на текущий и капитальный ремонт помещения.

Коммунальные платежи

Тарифы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в
составе жилых домов как правило не отличаются от тарифов жилой недвижимости.

Значительно выше
расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес
центров. Это нужно учитывать при выборе объекта инвестирования.

Текущий и капитальный ремонт помещения

С течением времени любое помещение требует вложений в ремонт.

При этом стоит отметить, что многие арендаторы коммерческой
недвижимости, особенно федеральные сети делают ремонт своими силами и за свой
счет в соответствии с фирменным стилем.

Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает
собственник.

По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.

Возможные риски для арендодателя коммерческой недвижимости

Абсолютно все арендодатели переживают по поводу состояния своего помещения во время сдачи его в аренду. Все хотят получать от этого прибыль, а не убытки.

1. Использование помещения в других целях 

Если договор составлен правильно, то в нем обязательно должно быть указано, с какой целью будет использоваться помещение и как оно будет эксплуатироваться.

1. Пропажа или повреждение имущества

Если произошла такая ситуация, что вы сдали в аренду помещение человеку, который в итоге что-то сломал, испортил само помещение, то вы можете потребовать с него возмещение причиненного ущерба в полном объеме. При этом он должен возместить вам не только траты на ремонт, но и стоимость сломанного оборудования.

Такая ответственность не предусмотрена, если ваше имущество пострадало в результате наводнения, пожара или других непредвиденных обстоятельств.

1. Отказ арендатора платить за аренду

Для того, чтобы наказать рублем арендодателя за отказ платить вовремя, договор аренды должен быть составлен правильно. В нем должна быть написана сумма ежемесячной оплаты и сроки, в которые она должна быть внесена.

Тариф «Аренда с водителем»

Трансферы. Встречи-проводы. Транспортное обслуживание мероприятий.

Автомобиль
Трансфер Москва-Аэропорт + парковка
Трансфер Аэропорт-Москва + парковка
Стоимость в час
Тариф «Рабочий день»
Тариф «Загородный»
Мин.заказ, часов +1 час подачи

Hyundai Sonata
2800
2800
1100
8800
15
3
Заказать

Hyundai H1 AT
4000
4000
1500
12000
15
3
Заказать

Mercedes-Benz S 350 D
8500
8500
1800
16200
15
3
Заказать

Cadillac Escalade black
8000
8000
1800
16200
15
3
Заказать

Условия тарифа:

* В стоимость аренды включено: 1) подготовка автомобиля, топливо, услуги водителя; 2) доставка автомобиля к месту начала аренды; 3) ожидание клиента в течение 15 минут при встрече в городе; в течение 30 минут — при встрече на вокзале; в течение 1 час

* В стоимость аренды не включено: 1) платная парковка; 2) дополнительное ожидание клиента в месте начала аренды; 3) размещение багажа в салоне автомобиля; 4) перевозка животных в салоне автомобиля; 5) доставка багажа к автомобилю.

Расчет стоимости аренды:

* Максимальное время использования услуги «Трансфер Москва-Аэропорт», «Трансфер Аэропорт-Москва» — 3часа, далее оплачивается по тарифу «Аренда с экипажем, за 1 час».

* При необходимости встречи нескольких человек и доставки их в Аэропорт до посадки последнего пассажира оплачивается тариф «Аренда с экипажем, за 1 час», далее стоимость услуги «Трансфер Москва-Аэропорт».

* При встрече в Аэропорту нескольких человек с необходимостью развести их по различным адресам, действует тариф «Трансфер Аэропорт – Москва» плюс тариф «Аренда с экипажем, за 1 час» после высадки первого пассажира.

* При поездках за МКАД действует Тариф «Аренда с экипажем, за 1 час» плюс Тариф «За 1 км за МКАД». При поездке в одну сторону оплачивается двойной тариф.

* При поездке в аэропорт и обратно оплачивается тариф «Трансфер Москва-Аэропорт» + парковка + ожидание (с 1-й минуты) + тариф «Трансфер Москва-Аэропорт».

* При расчете поездок время обслуживание округляется до целого часа в большую сторону.

* При обслуживании с 21-00 до 09-00, в выходные и праздничные дни к стоимости заказа прибавляется 20%.

* Отказ клиента от встречи в Аэропорту после подачи туда а/м оплачивается из расчета суммы: минимальная стоимость заказа 3 часа + плюс оплата парковки + оплата времени ожидания с 1-й минуты.

• Аренда детского кресла — 200 рублей в сутки
• Аренда транспондера – 150 рублей в сутки (не включает стоимость проезда по платным дорогам, оплата осуществляется по факту поездок)

Кому нужна?

Кажется, что ответ на вопрос напрашивается сам собою – тем, кто является субъектами предпринимательской деятельности: ИП, юридическим лицам различной организационно-правовой формы, занимающимся бизнесом. Но все не так просто.

Коммерческая недвижимость может потребоваться:

1. Организациям, которые бизнесом, вовсе не занимаются. Например: существует некое НКО, члены которой прописали в учредительном документе, что они будут собираться еженедельно по субботам для обсуждения каких-то важных вопросов. Чтобы реализовать задуманное, НКО нужно какое-то помещение. Его можно взять в аренду. И несмотря на то что офис – это формально объект коммерческой недвижимости, его вполне могут использовать в целях, не связанных с получением прибыли.
2. Предприниматели и организации могут брать в аренду помещения, необходимые для осуществления эффективной коммерческой деятельности. Кому-то нужен офис, другому – колл-центр, третьему – склад для хранения товаров.
3. Наконец, договоры аренды нежилых помещений и зданий заключаются с целью сдачи их в субаренду. Рентабельность такого бизнеса может быть довольно высокой. Ведь согласно нормам Гражданского кодекса РФ арендатор может брать с субарендатора денег больше, чем он сам платит собственнику. Следовательно, вполне актуальна схема, о которой можно рассказать при помощи следующего примера: человек арендует у собственника здание магазина за 100 тыс. рублей в месяц, а сдает его владельцу магазина – субарендатору, за 250 тыс. рублей.

   Получается, что прибыль составляет 250 – 100 = 150 тыс. рублей

   . При этом можно говорить, что человек делает деньги из ничего: у него нет в собственности недвижимости, но он зарабатывает на ней.

Внимание: чтобы заниматься сдачей коммерческих объектов на постоянной основе, необходимо оформить ИП или зарегистрировать юр. лицо

Иначе государство может посчитать такую деятельность незаконным предпринимательством и применить санкции.

Спрос на коммерческую недвижимость постоянно высокий и довольно стабильный. Он немного падает, если в экономической сфере дела идут не очень. Но это, как правило, временное явление. Всегда есть успешные организации, которые нуждаются в офисе, новом торговом помещении и т. д.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости
надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные
платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой
недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользование
помещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результат
положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и
нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Аренда квартиры всегда носит временный характер. И арендная
плата как правило не индексируется.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит
приоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременное
и регулярное поступление платежей по аренде.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки
арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньги
на ремонт и так далее.

По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременности
поступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости — пошаговая инструкция

Если вы имеете в собственности торговое помещение, склад, офис или другую недвижимость, которая стоит без дела и к тому же требует дополнительных расходов на содержание, то давно пора получать деньги с этого помещения, а не терять их. Его можно сдать в аренду физ лицу или предпринимателю и каждый месяц получать стабильный доход.

Сдавать в аренду нежилое помещение несложно. Эта процедура прописана в статье 34 Гражданского Кодекса РФ. Наиболее большое значение здесь имеет заключение с арендатором грамотного договора аренды. Почитайте ее, чтобы не платить налоги. Для упрощения этой процедуры ниже представлено пошаговое руководство.

1. Выбор риэлтерского агентства

Если вы будете работать через посредника, то сначала нужно выбрать риэлтерское агентство. Посмотрите, какие есть предложения в интернете, газетах, а лучше спросите у родных и друзей, нет ли у них контактов надёжных компаний.

При выборе нужно обращать внимание на опыт работы компании на рынке, ее репутацию и наличие большой базы данных

1. Определение размера арендной платы

Для определения стоимости аренды вашего помещения, можно воспользоваться двумя вариантами. Первый заключается в самостоятельном просмотре базе данных своего города с целью выяснения примерного диапазона цен за аренду похожих помещений. Второй вариант заключается в передаче этой задачи риелтору.

Стоимость аренды зависит от следующих факторов:

• размер и состояние помещения;
• место нахождения вблизи или вдали от центра города;
• расположение близко или далеко от транспортных развязок;
• общая ситуация в вашем городе на рынке коммерческой недвижимости.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если вы хотите сдать свое помещение побыстрее, то просто немного уменьшите цену

1. Поиск арендатора

Если вы наняли риелтора, то поиском арендатора будет заниматься он. Он будет запускать рекламную компанию или займётся поиском клиентов по своим каналам.

1. Подготовка документов

В случае работы риелтора, бумагами также займётся он. Профессионалы знают все тонкости документальной работы и подготовят их гораздо качественнее и быстрее.

Если вы всем занимались сами, то теперь придется обратиться к профессионалам или хотя бы поискать образцы договоров в интернете и подправить их под себя.

1. Заключение договора аренды

Этот этап является финальным в сдаче помещения. Риелтор должен составить этот документ самостоятельно согласно всем правилам. Вы только должны будете проверить все его пункты и исправить то, что вызывает у вас вопросы.

Возможно ли составить договор между физическими, юридическими лицами и ИП?

Законодательство не устанавливает никаких ограничений.

Например, физлицо может сдавать принадлежащий ему магазин какому-нибудь ООО. Также физлицо имеет право снять офис у индивидуального предпринимателя, чтобы, например, заниматься там творчеством: писать стихи или романы.

Вопросы могут возникнуть только у налоговых органов. Например, если физлицо арендовало магазин и, не имея статуса ИП, продает там продукты. При этом к самому договору претензий не будет.

Разница между сделками с различным субъектным составом — в пакетах документов, которые должны быть представлены для сделки. Об этом шла речь выше.

Если физлицу нужно иметь с собой только паспорт, то представитель ООО должен иметь на руках устав компании, свидетельства ИНН и ОГРН, приказ о назначении директора и так далее.

Оформление

Чтобы подготовить договор, стороны должны представить некоторые бумаги:

1. Если стороной сделки выступает физическое лицо, то потребуется паспорт. Если за арендатора или арендодателя действует представитель – доверенность. ИП должен дополнительно представить свидетельство ИНН и свидетельство ГРН, либо выписку, свидетельствующую о постановке лица на учет в налоговых органах.

   Юр. лицо предъявляет: правоустанавливающие бумаги, например, ООО должно иметь устав. Кроме того, свидетельства ИНН и ОГРН, либо соответствующую выписку; приказ о назначении руководителя; документ, подтверждающий полномочия представителя.

2. Арендодатель должен предъявить документы на объект недвижимости: выписку из ЕГРН, либо свидетельство о гос. регистрации права; правоустанавливающие бумаги. Если в аренду оформляется и земля, например, под зданием, то нужна выписка по ней, плюс кадастровый паспорт.

Составление договора

Существенными условиями будут следующие:

• об объекте;
• о цене.

Кроме того, в тексте указывают:

1. Дату и место составления документа.
2. Порядок внесения платежей.
3. Права и обязанности сторон.
4. Порядок разрешения конфликтных ситуаций.

• Скачать бланк договора найма коммерческой недвижимости
• Скачать образец типового договора аренды коммерческой недвижимости между физическими лицами

В договоре аренды коммерческой недвижимости можно не расписывать все детально. Достаточно сослаться на то, что все спорные вопросы регулируются согласно нормам ГК РФ. Но лучше оговаривать каждую мелочь. Главное, чтобы не было противоречий с законом.

Документ составляется как минимум в двух экземплярах – по числу сторон. Если нужно регистрировать сделку, то должен быть подготовлен экземпляр для Росреестра.

В аналогичном количестве изготавливается и акт приема-передачи. Он необходим, чтобы зафиксировать факт передачи имущества от арендодателя к арендатору. В акте указывают:

1. Дату и место его составления.
2. Информацию о сторонах.
3. Данные о передаваемом объекте.
4. Информацию о недостатках недвижимости, наличии или отсутствии претензий по ней.

• Скачать бланк акта приема-передачи коммерческой недвижимости в аренду
• Скачать образец акта приема-передачи коммерческой недвижимости в аренду

Регистрация

Как указывалось, регистрация необходима, если сделка является долгосрочной. Обратиться нужно в органы Росррестра. На все уйдет до 7 дней. За осуществление процедуры взимается госпошлина, составляющая 2000 рублей для физ. лиц и 22000 – для юр. лиц.

Риски для арендатора коммерческой недвижимости

Арендатор тоже может опасаться каких-то действий хозяина помещения, которые могут быть незаконны.

1. Аренда помещения у человека, который не является его собственником

Чтобы этого избежать, всегда нужно просить правоустанавливающие документы. Если их не будет, то составленный договор можно считать недействительным. Если хозяин затрудняется с предоставлением документов о собственности, то можно самому получить выписку из Росреестра, обратившись в МФЦ.

СПРАВКА! Эта услуга платная, но зато вы не потеряете деньги на аренду чужого помещения.

1. Замена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Такое еще действительно бывает, причем нередко. Подписав договор и внеся предоплату, человек получает ключи. На следующий день он приходит в арендованное помещение, а замки уже поменяны. Владелец тоже испарился. Такая ситуация называется мошенничеством, по факту которого можно возбуждать уголовное дело.

1. Субаренда

Такая ситуация происходит, когда вы снимаете помещение и не проверяете документы на него. То есть сдать его вам мог совсем другой человек. К примеру, вы снимете его на полгода, заплатив вперед, а через неделю заявится настоящий хозяин этого помещения и попросит вас покинуть его территорию. Ну и конечно, при этом найти субарендатора не удастся. Чтобы такого избежать, нужно общаться и заключать договора только с прямым владельцем помещения.

Дополнительные расходы

Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость в
новостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовой
отделке. 

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой
недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 5000 – 8000
рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость,
необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур,
диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду
квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей – сетевые
продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и
обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя
инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его
обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

В вопросе дополнительных расходов преимущество за
коммерческой недвижимостью.  

Как снять?

Если появилась необходимость в аренде подобного объекта, необходимо действовать по следующему алгоритму:

Ищем здание или помещение. Во-первых, стоит посмотреть на популярных досках объявлений. Есть лидеры направления, где ежедневно публикуется масса предложений
Во-вторых, стоит обратить внимание на местные популярные сайты с объявлениями. В-третьих, можно посетить специализированные интернет-ресурсы, где предлагают коммерческую недвижимость в аренду.Не стоит отметать старые способы поиска нужных объектов: объявления в газетах, через друзей и т
д. Можно обратиться в агентство недвижимости, но нужно быть готовым оплатить услуги специалистов.

Осмотр вариантов. Наверняка, их будет несколько. Придется выбирать что-то одно. Главное правило: недвижимость должна полностью соответствовать предполагаемым целям её использования

Важно еще и то, чтобы объект был в удовлетворительном состоянии. Проблемы с коммуникациями и прочим – все это будет только отвлекать от ведения дел.
Проверяем юридическую чистоту сделки

Документация на объект недвижимости должна быть в полном порядке. Не должно иметься никаких ограничений и обременений. Поэтому первое, что необходимо потребовать от собственника или иного законного владельца – выписку из ЕГРН. Посвежее. Далее можно сверять информацию из выписки с данными, содержащимися в других представленных потенциальным арендодателем бумагах. Возможно, есть смысл поручить анализ документов профессиональному юристу.
Оформление сделки. ГК РФ в ст. 606 указывает существенные условия договора аренды. Их включить в текст нужно обязательно. Но стороны также вправе прописывать в документе любые условия, которые не противоречат действующему законодательству. Лучше оговорить все нюансы. Передача имущества осуществляется по акту, в котором, в частности, рекомендуется отразить все выявленные недостатки объекта.
Если закон требует, то заключительным шагом сторон будет регистрация сделки в Росреестре.

Выбор помещения

На что обращать внимание? Все зависит от того, в каких целях осуществляется подбор объекта

Для собственного использования

Нужно ориентироваться на следующее:

Бюджет. Нужно хорошо осознавать, какую сумму будет допустимо тратить на аренду и содержание помещения. Иначе есть риск остаться с убытками.

Расположение. Придется выбирать из тех вариантов, которые соответствуют бюджету. Тем не менее, нужно учитывать цели использования здания или помещения. Например, если речь идет об офисе, где сотрудники не будут принимать клиентов, то можно и не ориентироваться на то, является ли место «проходным». Если же задумано открыть магазин, то нужно выбирать вариант с удачным месторасположением. Иначе сложно будет завлечь покупателей.

Состояние помещения. Его необходимо тщательно изучить. Иначе старая электрическая проводка или протекающий водопровод могут серьезно навредить бизнесу.

Порядок и прочие условия внесения арендной платы

Важно установить, что именно входит в конечную сумму: только аренда, аренда и «коммуналка» и так далее.

Лучше иметь дело с собственниками. В субаренде много нюансов

В частности, срок субаренды не может превышать срок аренды одного и того же объекта.

Одним словом, выбирать коммерческую недвижимость нужно именно «под себя»:

• чтобы вести деятельность было удобно;
• чтобы аренда не сильно увеличивала графу расходов – как минимум, чтобы величину платы можно было легко покрыть за счет доходов или уже имеющихся средств.

Важно: согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель несет ответственность, если он знал о каких-то скрытых недостатках объекта аренды, но умышленно не сообщил о них контрагенту.

Для бизнеса

Здесь подход несколько иной: оформлять в пользование и владение нужно такой объект, который будет ликвидным – то есть, его можно будет легко сдать в субаренду и получить от этого прибыль.

На что именно делать ставку в конкретных условиях – сложно сказать. Представляется, что выгодно арендовать небольшие офисы в людных местах, чем, например, магазины. Причины:

1. Офис, как правило, не имеет целевого назначения. В том смысле, что подобный объект недвижимости отлично подойдет для всего: агентства недвижимости, бухгалтерской конторы, ремонтной мобильных телефонов, небольшой полиграфической студии и даже для маленького магазина – оффлайн или онлайн.
2. Небольшое помещение легче сдать. Как отмечалось, подобные офисы пользуются популярностью у всех. Большое по площади помещение или целое здание, наверняка, принесет больше денег, но искать субарендатора можно очень долго.
3. Любому, кто «пересдает» коммерческую недвижимость, увы, нужно ориентироваться на размер арендной платы, которую взимает собственник. Если средняя рыночная цена, к примеру, составляет 1000 рублей за квадратный метр, и арендатор платит арендодателю именно столько, то сдать недвижимость подороже будет проблематично.
4. Нужно проверять собственника. Если с ним что-то не так, то вместо прибыли есть риск получить убытки.

В целом, правило подбора объекта для заработка простое: нужно выбирать такие здания и помещения, сдача в субаренду которых абсолютно точно принесет прибыль. Что это будет за объект – можно ответить, изучив спрос и предложение в конкретной местности.

Доходность и окупаемость

Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющие
привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.

Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости и
дохода от сдачи помещения в аренду.

Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в
России составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем
за 8 — 10 лет.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 6 — 8 %. Средняя
окупаемость жилой недвижимости составит 15 лет.

По критериям окупаемости и доходности преимущество у
коммерческой недвижимости. Подробно эта тема описана в статье: Доходность
и окупаемость инвестиций в недвижимость.

Налоги

Собственники жилой и коммерческой недвижимости платят
одинаковый процент с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду.

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи
по налогам составят 13 % от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить
ИП и платить 6 % с доходов по упрощенной системе налогообложения. 

Но в целом, касаемо налогообложения, нет разницы какой
объект недвижимости вы сдаете в арену – коммерческую или жилую недвижимость.

Итак, подводим итоги:

Критерий	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость
Доходность и окупаемость		+
Ликвидность	+
Эксплуатационные расходы		+
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.		+
Дополнительные расходы		+
Налоги	+	+