Срок исковой давности по приватизации квартиры

Незаконная приватизация квартиры

Нормативы переоформления квартир регулируются Законом о приватизации, вступившим в силу 4.07.91 г., под № 1541-1 (см. Приватизация квартиры). Он оглашает, что участие допускается единожды и распространяется на лиц, проживающих на данный момент в квартире, которым исполнилось 14 лет. Отказ от получения выделяемой доли, следует оформить официально.

Соблюдая эти требования, жильцы могут по усмотрению:

• делегировать полномочия оформления одному лицу;
• разделить площадь в долях.

На основании указанного положения закона, выделяют наиболее распространённые действия, признанные незаконными:

• Отсутствие отказа лиц, проживающих в квартире во время проведения процедуры, не включённых в приватизацию.
• Выписка из квартиры детей, не достигших 14 лет, на время переоформления жилья.
• Обман или угрозы в адрес лиц, проживающих в квартире, с целью их исключения их участия в получении положенной доли.
• Незаконное снятие жильца с регистрационного учёта, на период проведения процедуры.

Если официальный отказ заинтересованного лица не предоставлен в уполномоченный орган, данные граждане вправе оспорить законность проведённой процедуры.

Иногда жильцы, временно отсутствующие по месту постоянного проживания, например, при длительной командировке или прохождении армейской службы, игнорируются при распределении долей. Такое не допустимо. Право на выдел имеют даже лица, находящиеся в местах заключения, если таковые не отказались от имущественных прав добровольно (см. Права собственности осужденных).

Если подготовка документации сопровождалась такими уголовно наказуемыми деяниями как шантаж, угрозы или мошенничество (обман), то злоумышленник утрачивает право на объект. То же – если участник представил поддельную документацию.

Исковое заявление

Иск составляется в простой письменной форме по общим правилам, предусмотренным ГПК РФ. В нем должны содержаться такие сведения:

• точное наименование органа правосудия, куда подается заявление;
• анкетные и контактные данные истца;
• данные ответчика (в этом иске ответчиками выступают как приватизировавшие квартиру лица, так и государственный орган, заключавший сделку с другой стороны);
• название иска, исходя из исковых требований;
• общее описание основания возникновения права собственности, кто участвовал в приватизации, в каком году она производилась;
• указание на нарушения (в чем их суть, кем были допущены и т.д.);
• обоснованные исковые требования;
• список лиц, которых нужно вызвать в судебное слушание;
• документы, которые направляются вместе с иском;
• дата составления и подпись истца (его представителя).

Основания для признания договора приватизации недействительным

Существуют следующие обстоятельства, при которых заинтересованное лицо может заявить исковое требование в суд в части признания ранее совершенной сделки недействительной и подлежащей аннулированию:

Лицо имело правомочие пользования жилым помещением, однако не было включено в договор.

Помимо нанимателя, правом пользования обладают совместно проживающие с ним дети, родители, супруг и иные члены семьи (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ). Признать сделку недействительной нельзя, если лицо самостоятельно отказалось от участия в приватизации путем предоставления соответствующего письменного отказа.

• Совершеннолетний гражданин, включенный в договор, ранее уже воспользовался своим правом на однократную безвозмездную приватизацию.
• При заключении договора с муниципалитетом были представлены заведомо подложные документы.

Перечень документов, предоставляемых для оформления жилья в собственность, представлен в п. 7 Решения Роскоммунхоза от 18 ноября 1993 года № 4 “Об утверждении…” (далее – Решение).

Нарушение требований последнего абзаца п. 3 Решения.

На основании данного пункта, невключение несовершеннолетних в договор без соответствующего разрешения от органов опеки и попечительства является незаконным.

1. Законные права и интересы какого-либо лица были нарушены вследствие введения его в заблуждение.
2. В сделке участвовало недееспособное лицо.
3. Договор заключало лицо, не имеющее прав на передачу соответствующих помещений в собственность.

В силу п. 5 Решения, передача жилья в собственность осуществляется:

• представительными или исполнительными органами власти;
• юридическими лицами, за которыми жилфонд закреплен на праве полного хозяйственного ведения;
• учреждения, в оперативное управление которых передан жилфонд.

1. Лицо, действующее со стороны нанимателя или членов его семьи, превысило свои полномочия, предоставленные ему на основании доверенности.
2. Приватизировано было помещение, которое не подлежит передаче в собственность.

В силу ст. 4 Закона, не могут приватизироваться:

• аварийные помещения;
• общежития;
• квартиры, расположенные в закрытых военных городках;
• служебное жилье (кроме служебного жилья, принадлежащего совхозам и другим сельскохозяйственным учреждениям, а также жилищного фонда, находящегося в сельской местности в ведении органов социальной защиты населения).

Расторжение липовой сделки

Стоит сразу отметить, что аннулировать сделку можно, главное, иметь веские доказательства. Отменить договор о фиктивном присваивании жилья можно, если имеются определенные обстоятельства.

1. Чтобы выиграть спор, нужно доказать в суде, что один из проживающих жильцов не присутствовал в приватизируемом процессе и не выступал участником сделки.
2. Отменить регистрацию жилплощади можно, если признать жилье аварийным.
3. Расторгнуть договор давности возможно, если один из жильцов повторно воспользовался правом заполучить приватизированную собственность и земельный участок.
4. Можно получить отказ от приватизации имущественного хозяйства, если забыли записать несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного в рассматриваемом жилище. Участие сына или дочки в приватизированном процессе обязательно.
5. Решение фиктивной сделки можно обжаловать, если соглашение заключал человек, не имеющий на это право.
6. Аннулирование незаконного составления договора о приватизации земли или дома возможно, если оформление предыдущей сделки осуществлялось по липовым документам.
7. Изменить содержание предписания возможно, если доказать в суде, что сделка совершалась под давлением или лицо, подписывающее документы, – недееспособное.

Как отменить сделку? Даже если уже прошел год, то вернуть свое жилье можно, обратившись в суд. Сделать это может любой жилец, рассматриваемого имущества.

Приватизировать имущественное хозяйство можно:

• гражданам Российской Федерации, достигшим 18-летнего возраста и проживающим в рассматриваемой жилплощади на условиях социального найма;
• ребенок, не достигший 18 лет.

Чтобы процедура прошла успешна и ее не пришлось отзывать в судебном порядке, нужно получить разрешение у всех жильцов, достигших 18-летнего возраста и старше. Если в рассматриваемой квартире проживают малолетние дети, то в процедуре будут участвовать органы опеки. Поменять результат сделки получится при представлении доказательств.

Вернуть назад свое имущество можно через суд. При признании сделки фиктивной, она отменяется, а имущественное хозяйство передается государству.

Срок давности для признания регистрации имущественного хозяйства фиктивной составляет три года. По истечении этого времени потребуется восстанавливать срок. В судебной практике большинство случаев указывает на то, что менять результат предписания в ходе липовой сделки, уходят годы. То есть написать исковое заявление в суд, еще не значит, что вы выиграете дело сразу. Иногда судебные разбирательства длятся 10 лет и более. Но это также не значит, что нужно прямо сейчас идти в суд, чтобы отозвать заявление.

Как признать приватизацию квартиры недействительной

Как уже говорилось выше, единственный способ признать приватизацию квартиры недействительной (а равно и все ее правовые последствия) обратиться в суд. Давайте разберемся, как же правильно составить заявление, куда его направить, и как добиться положительного решения органа правосудия.

Порядок и процедура

Итак, необходимо соблюдать определенный порядок действий:

1. Сбор всех необходимых документов, доказывающих, что сделка незаконна и подлежит отмене.
2. Составление искового заявления. Это лучше всего доверить профессиональному юристу.
3. Направление иска в районный суд общей юрисдикции по месту жительства ответчика. Оно подается в канцелярию лично или посредством почтового отправления. В течении пяти рабочих дней судья рассматривает заявление и либо принимает его к производству, либо оставляет без рассмотрения.
4. Участие в судебном разбирательстве. Это наиболее важная стадия всего процесса, поэтому представление ваших интересов именно в слушаниях лучше доверить специалисту.
5. Получение решения судебного органа. Оно выдается в канцелярии суда каждому из главных участников процесса (истец, ответчик).
6. Если решение вас не устроило, то его можно обжаловать в вышестоящей инстанции. Это право предоставлено обеим сторонам спора.
7. После вступления вердикта в законную силу необходимо обратиться с ним в Росреестр, там будут внесены новые сведения в единый государственный реестр.

Исковое заявление

Исковое заявление о признании сделки по обращению муниципальной квартиры в личную собственность составляется по общим требованиям, закрепленным в ГПК РФ. Количество экземпляров должно соответствовать количеству истцов и ответчиков, участвующих в процессе, плюс один экземпляр должен быть выполнен для суда.

Лучше всего иск составить на компьютере и затем его распечатать на листе формата А4 чернилами черного цвета. Конечно, если у вас нет такой возможности, то допускается выполнение заявления и от руки. Основанием для приема такого иска в работу может стать только неразборчивый почерк.

Кроме этого в заявлении обязательно должны содержаться такие сведения:

• данные истца и его представителя (при участии);
• контактные и анкетные максимально точные данные ответчика;
• наименование органа правосудия, куда направляется иск;
• верное название заявления;
• сведения о спорной квартире: когда возникло право пользования, когда принято решение о приватизации, кто в ней участвовал, причины отказа в приватизации и т.д.;
• мотивированные исковые требования, со ссылками на нормативно-правовые акты, которые регулируют конкретную норму права;
• список прилагаемых документов;
• лица, которых вы требуете вызвать в суд для заслушивания их показаний;
• дата составления и подпись заявителя.

Необходимые документы

Для того, чтобы ваше заявление не только было принято к рассмотрению, но и все исковые требования удовлетворены, необходимо тщательно подойти к подготовке доказательной базы. Вместе с иском необходимо предоставить в канцелярию суда такой пакет документов:

• паспорт заявителя;
• договор о приватизации;
• поквартирная карточка или выписка из домовой книги;
• выписка из единого реестра сделок с недвижимостью;
• документы, подтверждающие незаконность приватизации (судебные решения, свидетельства о рождении, справка об освобождении из мест лишения свободы, иные документы);
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Все документы можно приложить в виде копий, однако нужно быть готовым по первому требованию судьи предъявить оригиналы. Также, если в ходе разбирательства потребуются иные справки, то суд запросит их самостоятельно или же обяжет участников процесса их предоставить.

Расходы

Так как иск с требованием признать приватизацию незаконной относится к категории имущественных, но не подлежащих оценке, то придется оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей. Размер установлен ст. 333 НК РФ.

Сроки

Незаконная приватизация будет подтверждена судебным решением, однако точный срок рассмотрения иска назвать невозможно. В среднем, в районном суде общей юрисдикции разбирательство длится от 2 до 6 месяцев. Все зависит от позиций сторон, достаточности доказательств, явки участников процесса. После этого проигравшая сторона имеет право еще и на обжалование постановления.

Когда судебный вердикт вступит в законную силу, то необходимо обратиться в региональное отделение Росреестра. На оформление документов там потребуется около 14 дней.

Какие основания для оспаривания могут быть

Закон о приватизации говорит о том, что сделка может быть признана незаконной при установлении факта незаконного приобретения жилого имущества или ее проведения лицами, которые не имели достаточных полномочий для разрешения передачи гражданам в собственность. Оспаривание может быть связано с подделкой документов или использование возможности приватизации гражданином второй раз.

Решение суда о расторжении договора может быть принято при наличии следующих обстоятельств:

1. Были нарушены права жильцов, которые обязаны были участвовать в процессе приватизации, но не смогли сделать этого;
2. Участник договорных отношений являлся недееспособным по причине психического расстройства;
3. Сделка была совершена без согласия попечителя лица, которое было признано судом ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления алкоголем или наркотиками;
4. Гражданин находился в состоянии, когда он был в состоянии непонимания значения проводимых действий или не мог противостоять обстоятельствам в связи с направленным в его адрес насилием, угрозой или обмана;
5. Участие в процессе было связано с заблуждением человека относительно сущности сделки;
6. Злонамеренное соглашение лиц, в результате которого гражданин вынужден был провести кабальную сделку на невыгодных для него условиях в связи с тяжелыми обстоятельствами.

Приватизация должна осуществляться на добровольной основе, и подобная возможность получения имущества бесплатно дается гражданину один раз в жизни. При несогласии физическое лицо пишет отказ, но в некоторых случаях появление подобного документа может быть связано с вышеперечисленными обстоятельствами.

В такой ситуации человек может оспорить его, но только при доказательстве того, что в момент подписания он не понимал значение и характер собственных действий, не имея возможности руководить ими. В большинстве случаев для этого используются возможности судебно-психиатрической экспертизы.

Порядок приватизации объекта жилой недвижимости

Безвозмездная передача жилого помещения в собственность нанимателя и членов его семьи, осуществляемая в процессе приватизации, оформляется соответствующим договором между сторонами, которые ранее являлись участниками договора социального найма. При этом несовершеннолетние члены семьи нанимателя, проживающие одновременно с ним, в соответствии с законом являются обязательными участниками приватизации. Такое условие зафиксировано в законодательстве с целью защиты их прав от посягательств на имущество, которое должно им принадлежать. Другие же члены семьи могут написать . Чтобы такой отказ был легитимным, его необходимо заверить у нотариуса

При этом важно помнить, что в течение своей жизни граждане могут бесплатно приватизировать жилье или долю в нем только 1 раз. Таким образом, лица, которые ранее уже принимали участие в приватизации, не могут стать участниками нового договора даже при соблюдении всех остальных условий: в частности, если они являются членами семьи нанимателя и вписаны в этом качестве в договор социального найма

Таким образом, в зависимости от количества заявителей квартиру можно приватизировать в общую собственность или передать единственному участнику приватизации

Для инициации процедуры необходимо собрать пакет документов, который должен включать паспорта всех совершеннолетних и свидетельства о рождении несовершеннолетних лиц, зарегистрированных в данном жилом помещении, свидетельства о смерти лиц, которые были зарегистрированы в этой квартире ранее, документы, подтверждающие изменение личных данных участников договора социального найма – фамилии, имени или отчества. Потребуется полный перечень документов, связанных с передаваемой квартирой: ордер, поэтажный план Бюро технической инвентаризации, технический паспорт на квартиру, а также договор социального найма и другие документы на этот объект жилой недвижимости, имеющиеся на руках у нанимателя.В случае, если имеет место отказ одного или нескольких членов семьи нанимателя, вписанных в договор социального найма, от участия в приватизации, к пакету документов необходимо будет приложить нотариально заверенные заявления, содержащие соответствующий отказ. Справку о том, что ранее данное жилое помещение не участвовало в приватизации, сформируют сами представители регистрирующего органа, куда заявитель обратится с пакетом документов. Его необходимо подать в организацию, которая в конкретном случае представляет интересы собственника квартиры – государства или муниципалитета. Возможно, это будет хозяйственное предприятие, осуществляющее оперативное управление жилищным фондом, или другая организация, уполномоченная собственником осуществлять распоряжение принадлежащим ему жильем, включая решение вопросов, связанных с приватизацией

Важно помнить, что в некоторых случаях наниматели не имеют права приватизировать жилые помещения, в которых они проживают на основании договора социального найма: к видам жилья, не подлежащего приватизации, относятся комнаты в общежитиях, квартиры и комнаты в закрытых военных городках, в домах, относящихся к служебному жилищному фонду либо находящихся в аварийном состоянии. В случае, если все необходимые условия соблюдены, документы собраны и данную квартиру в соответствии с законом можно приватизировать, в течение 2-х месяцев со дня обращения заявителя его просьба должна быть рассмотрена

В результате оформляется договор приватизации между сторонами – собственником квартиры, в качестве которого выступает муниципалитет или государство, и лицами, являющимися участниками приватизации. Такой договор является основанием для последующего обращения в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, где гражданину можно получить свидетельство о праве собственности на квартиру.

Возможные действия УК и ТСЖ при образовании задолженности

Существует 5 способов взыскания задолженности управляющей компании от должника:

• Превентивные меры, то есть профилактические работы для недопущения возникновения долгов. Например: последствия, следующие за неуплату;
• Досудебное взыскание — меры досудебного взыскания, которые могут оказать помощь в возврате долга. Например: беседы с должниками, общее собрание собственников;
• Взыскание через суд — взыскание задолженности в судебном порядке;
• Обеспечение исполнения судебного акта о взыскании;
• Банкротство физических лиц, то есть возможность погасить задолженность посредству своего имущества.

Помимо вправляющей компании, на погашение вашего долга влиять и товарищество собственников жилья. Оно может:

• Разместить список должников на всеобщее обозрение;
• Согласно постановлению правительства РФ 354 ТСЖ вправе ограничить должника в пользовании коммунальными услугами;
• Подать исковое заявление в суд с целью взыскания задолженности;
• Начислять пени.

Последствия долга за коммунальные услуги

Закон предусматривает следующие наказания за неисполнение обязательств:

• Статья 155 жилищного кодекса — за каждый день просрочки начисляется пеня;
• Постановление правительства №154 — управляющая компания вправе ограничить задолжника в пользовании коммунальными услугами;
• Статья 3 гражданского процессуального кодекса — когда размер долга превышает допустимые нормы в несколько раз, управляющая компания вправе взыскать долг с дополнением в виде неустойки в судебном порядке;
• Статья 3.5 кодекса об административных правонарушениях — лицо не выполняющее свои обязательства по договору может быть привлечено к административному штрафу;
• Согласно статье 83 жилищного кодекса, злостного неплательщика могут выселить из дома.

Начисление пени и как рассчитать ее размер

Граждане, не оплатившие или оплатившие, но не в полно размере, долги за коммунальные услуги, должны уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования

• С 1 по 30 день задолженности пени не начисляются
• С 31 по 90 день включительно пени будут начисляться в размере 1/300 ставки рефинансирования
• С 91 по день фактической оплаты ставка рефинансирования составит 1/130

Ограничение доступа к ресурсам

Если в течении 90 дней должник не погашает свою задолженность, то управляющая кампания в праве отключить должника от коммунальных ресурсов (кроме холодной воды и отопления). Если собственник самостоятельно попытается подключиться к услугам, то его ждёт штраф от 10 тысяч для физических, от 30 тысяч для должностных и от 100 тысяч для юридических лиц.

Выселение

Иногда к злостным неплательщикам могут применять и строгие меры, такие как выселение. Собственники могут взыскать задолженность через суд. В том случае, когда должник живет в квартире, которая принадлежит муниципалитету, его выселяют в квартиру меньшую по площади.

Чем грозит задолженность по квартплате

Истечение сроков исковой давности может наказываться государством по-разному: все зависит от величины долга и от того к какой категории принадлежит владелец обслуживающего помещения:

• Собственник приватизированной квартиры;
• Собственник муниципального жилья;
• Собственник арендованного помещения.

В приватизированной квартире

Обязательства наступают с момента начала проживания в квартире вне зависимости от того временный это или постоянный собственник. В этом случае должник будет наказан на общих основаниях

В муниципальном жилье

В этом случае действует трёхступенчатая система:

1. Должнику отправляется письмо с информацией по задолженности. В этом же письме отмечается, что в случае отказа от долга, дело будет передано в суд;
2. Если первый пункт не помог, то предпринимается вторая попытка вразумить должника: управляющая кампания совершает звонок или напоминает о задолженности при личной встрече;
3. Если должник всё еще не оплачивает долг, то дело передаётся в суд и должника наказывают в общем порядке.

В арендованной квартире

Аренда квартиры не избавляет от ответственности и обязанностей оплачивать коммунальные услуги. В случае просрочки платежа более чем на пол года возможна процедура выселения в квартиру меньшей площадью.

Для того чтобы ваша задолженность попала в кредитную историю достаточно одного заявления в суд со стороны поставщика коммунальных услуг. После этого у должника есть 10 дней на погашение задолженности, по истечению которых его данные и дело по долгу передают в кредитное бюро. Наличие долга за коммунальные долги может стать огромным препятствием для получения кредита.

Чем грозит неуплата коммунальных услуг — ответственность, последствия

С 2015 года суммарные долги по квартплате у россиян ежегодно превышают 250 млрд. руб. Около 40% долга приходится на платежи за ГВС и отопление, по 15% — за холодную воду и электроэнергию. При этом половина должников ссылаются на материальные трудности, отсутствие работы, около 16 % жителей просто забывают или задерживают платежи, и около 5 % не платят принципиально, считая качество услуг не соответствующим их цене.

Но какими бы ни были причины появления долгов за квартиру, накапливать их крайне нежелательно, так как это грозит негативными последствиями для должников.

Основными нормативными актами, регулирующими вопросы предоставления коммунальных услуг их качества и ответственности за неуплату, являются Жилищный и Гражданский кодексы.

Ст. 153 ЖК РФ говорит о том, что собственник/наниматель жилья должен обязательно заключить договор с поставщиком услуг, и дает перечень таких услуг (жилищные и по содержанию, поставка ресурсов).

В приватизированной квартире

Общая для всех категорий должников ответственность по долгам ЖКХ не зависит от того, в какой квартире они проживают: приватизированной или муниципальной и представляет собой:

• начисление пени за несвоевременные платежи/долги (не менее 1/300 ключевой ставки Центробанка России за каждый день просрочки);
• отключение услуг по истечении 3-х месячного срока задолженности (за некоторыми исключениями, к примеру, нельзя отключать отопление, холодную воду);
• судебное взыскание долга.

В приватизированной квартире должниками считаются все собственники жилья (солидарно). К ним возможно применение такой меры, как принудительное выселение —в другое имеющееся жилье. Если такого нет, то выселить в социальное жилье или общежитие нельзя (ст. 446 ГПК РФ).

В муниципальном жилье

Выселение из муниципальной квартиры возможно по ст. 90 ЖК РФ, если долг превышает срок в 6 месяцев, а причина неоплаты не является уважительной (болезнь, потеря работы и прочее).

Выселение нанимателя и его семьи проводится принудительно, в другое пригодное и соответствующее нормам жилье. В таком случае, конечно, новое жилье предоставляется меньшего размера, чем предыдущее.

В арендованной квартире

Ответственность за неуплату коммунальных услуг в квартире, сдаваемой в аренду, несет собственник жилья-арендодатель.

Даже если в договоре аренды (найма) установлена обязанность арендатора оплачивать расходы по коммунальным платежам, бремя содержания собственности остается на владельце квартиры. Он вправе предъявить арендатору требование о взыскании задолженности в частном порядке (по ГПК РФ).

Алгоритм действий для признания недействительности сделки

Стороне, решившей оспорить легитимность (законность) приватизации, в первую очередь необходимо собрать неоспоримую доказательную базу. То есть определиться с предметом исковых требований (основанием ничтожности заключенного договорного соглашения), обосновать свои требования документальными подтверждениями, заручится свидетельскими показаниями (при необходимости), составить иск, где указать нормы закона, в части которых нарушены права истца.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

• удостоверяющие личность заявителя;
• договор социального найма с передаточным актом (если заявитель выступает со стороны нанимателя);
• подтверждающие права собственности, договорное соглашение о соцнайме (если заявителем является сторона наймодателя);
• подтверждающие недействительность (ничтожность) сделки (выписка из ЕГРН, где указано, что один или несколько участников процедуры приватизации ранее уже воспользовались таким правом, подтверждение фальсификации документов, копия постановления судебного органа о признании лица частично или полностью недееспособным, подтверждение нарушения прав несовершеннолетних или наоборот недействительности их подписи без согласия органа опеки или законного представителя и т.д.);
• письменные свидетельские показания (при необходимости);
• подтверждение оплаты государственной пошлины.

Копию соглашения о приватизации, документов подтверждающих полномочия органа имеющего права на собственность жилого объекта и реализующего его по договору приватизации, запрашивать может только судебный орган.