Преимущества и недостатки непосредственного управления мкд

Управление домом посредством ТСЖ

ТСЖ является отдельным юридическим лицом. Товарищество можно организовать не только на один, но и на несколько многоквартирных домов, а также на частные жилые дома в отдельности.

Эмпирическим путем установлено, что при большем количестве зданий работа ТСЖ осуществляется на более выгодных условиях и результативнее.

Руководство домом возлагается на правление ТСЖ, включая председателя, а основные задачи решаются на собрании участников товарищества. ТСЖ вправе:

• возлагать выполнение тех или иных работ на собственников помещений;
• производить наем рабочих на некоторый период времени согласно трудовому соглашению;
• поручать подрядным учреждениям определенный вид работ.

Товариществом подписываются договоренности на обслуживание и поддержание дома. Под ним подразумевается:

• проведение ремонтных работ;
• вывоз бытовых отходов;
• аренда территории, которая является общей собственностью.

Важный факт

ТСЖ имеет денежные средства, аккумулируемые благодаря взиманию членских взносов или получению государственных выплат (субсидий).

Как выбрать способ управления многоквартирным домом

Выбор способа руководства домом происходит на организуемом собрании собственников, инициатором которого может стать любой житель, либо организованная инициативная группа.

Собрание имеет кворум, если в нем приняли участие жители, обладающие более половины от имеющихся голосов. Предложение считается одобренным, если в поддержку выступило более четверти от присутствующих лиц.

Принятое решение является обязательным для всех жителей, независимо от факта участия в голосовании. Также не имеет значение членство в ТСЖ, либо ином кооперативе.

Для законного принятия решения важно соблюдение установленного порядка организации собрания. Инициатор собрания должен оповестить надлежащим образом всех жильцов о планируемом проведении голосования

Оповещение происходит путем направления почтового письма каждому собственнику помещения в МКД. Решением предыдущих собраний мог быть установлен иной способ для оповещения: личное вручение под роспись, либо размещение объявления в общедоступном для всех жителей месте.

В направляемом объявлении должна быть указана следующая информация:

• данные об инициаторе, либо о группе;
• порядок проведения (устанавливается по согласию самих собственников, чаще всего происходит путем голосования);
• дата, время и место для проведения;
• что будет выбираться, либо какое решение приниматься на проводимом собрании;
• порядок ознакомления с принятым решением.

При нарушении правил голосования, одобренное решение может быть отменено в судебном порядке. Правом обращения в суд обладают не только жильцы МКД, но и сотрудники жилищной инспекции, осуществляющие надзор по соблюдению законодательства в сфере ЖКХ.

Подать заявление можно в течение полугода с момента, когда собственнику стало известно о таком нарушении. Пропущенный срок может быть восстановлен судом при наличии уважительных причин.

В случае признания факта нарушения, принятое решение отменяется и теряет свою юридическую силу. После этого жильцы должны провести новое собрание для принятия законного решения.

Реализация способа самоуправления

Рассмотрим, как управлять многоквартирным домом самостоятельно. Согласно статье п.3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным (как быть, если способ управления не выбран или не реализован?).

Создание инициативной группы

Инициативной группой называют несколько человек, которые согласились взять на себя ответственность быть посредниками между остальными жильцами и подрядчиками.

В их обязанности также входит следить за своевременной оплатой услуг, организация общих собраний собственников (ОСС) и контроль качества благоустройства. Желательно, чтобы каждый подъезд дома имел как минимум одного представителя в инициативной группе.

Как привлечь соседей?

Решение о смене способа управления многоквартирным домом принимается на общем голосовании жильцов. Чтобы переход на непосредственное управление состоялся, необходимо набрать более 50% голосов «за» от общего количества. Решение добровольное, повлиять на мнения собственников можно только аргументированными доводами в пользу большей выгоды НУ в сравнении с . Необходимо объяснить, что никто так не позаботится о жильцах и условиях их проживания, как они сами.

Дополнительный весомый довод — никто не сможет присвоить себе деньги за коммунальные услуги, если не давать их в распоряжение посторонних служб.

Проведение собрания

Одним из важных моментов процедуры перехода на непосредственное управление многоквартирным домом является проведение собрания жильцов. Решение о том, где и когда должно быть проведено первое собрание жильцов, принимает коллектив инициативной группы. Есть правила, которые нужно соблюдать. О своем решении группа сообщает собственникам, объявляя, кто инициировал собрание, а также указывая дату и время мероприятия. Также в обязательном порядке составляется список вопросов, стоящих на повестке.

Главные вопросы, обсуждаемые на ООС:

1. Целесообразность перехода на НУ. Если по итогам голосования было решено совершить смену способа управления, переходят к следующему вопросу.
2. Выбор лица, ответственного за управление. Этот человек будет вести дела и заключать договоренности с РСО.
3. Когда коллектив определился с лидером, нужно выбрать подрядчиков, которые будут предоставлять коммунальные услуги.

Составление протокола

Устная договоренность жильцов юридической силы не имеет, потому решение о переходе на НУ протоколируется. Протокол имеет четкую структуру:

• Реквизиты протокола: название, дата собрания, адрес дома, вид собрания и форма голосования (очная, заочная).
• Вводная часть. Здесь перечислены все участники: инициатор, председатель, секретарь, список собственников, которые принимают участие. Также задокументировано общее количество голосов, площадь дома.
• Повестка дня. Указывается перечень вопросов, которые нужно обсудить на собрании. Вопросы на повестке в протоколе должны соответствовать вопросам, указанным в извещении участников о собрании.
• Ниже указывается, кто и с каким вопросом выступал, какие были выдвинуты предложения, и какие решения по ним были приняты.
• К протоколу прикрепляются приложения, где прописан реестр вручения приглашений на ОСС, реестр всех собственников, бланк регистрации собственников, которые участвовали в ОСС и прочие документы, имеющие отношение к собранию.
• Подпись, ФИО и голос каждого участника голосования.

Порядок заключения договоров

МКД не является организацией, то есть юридическим лицом. Он не может вести деловые отношения с подрядчиками. И подписывать договоренности о предоставлении услуг приходится отдельно каждой квартире. Во избежание такого неудобства, все собственники могут написать доверенность на ответственное лицо. Тогда оно сможет подписывать документы о сотрудничестве, представляя интересы сразу всех собственников.

Чтобы заключить договор, требуются следующие документы:

1. Протокол ОСС, подтверждающий, что МКД желает перейти на НУ.
2. Копия протокола, где указано ответственное лицо.
3. Технический паспорт жилого дома. Можно предоставить копию.
4. Составить заявление на заключение договоренностей с РСО.
5. Доверенности собственников квартир на имя уполномоченного лица, которое подпишет договор.

Статья управление многоквартирным домом что включает — Портал о ЖКХ

Что такое управление МКД в квитанции.

За что мы платим в графе «Управление МКД»?

Плата за управление многоквартирными домами (МКД) взимается управляющей компанией. Это единственная строка квитанции, средства с которой отправляются на счета УК или другой управляющей организации. По сути, это оплата услуг, предоставляемых компанией жильцам дома.

В «управление МКД» входит не только работы в доме и дворе. Сюда относятся и административные функции. Все это подробно описывается в договоре, который УК заключает с жителями. Стоимость всех услуг тоже должна быть оговорена там же .

Чаще всего в квитанциях разделены понятия «Управление МКД» и «содержание и текущий ремонт МКД».

Сюда же относится уличное освещение и вывоз мусора, уборка в подьездах. Подробнее об этом мы говорили в статье «Что входит в содержание общего имущества МКД».

Но кроме этого, УК проводит большую административную работу. Для этого, как правило, требуется серьезный штат специалистов разного профиля.

Под «управлением МКД» подразумевается следующее:

• хранение технических документов на дома, внесение в них изменений по необходимости;
• оформление бумаг для работы с подрядчиками, если они будут проводиться на территории дома;
• работа с поставщиками ресурсов: воды, света, отопления. УК заключает с ними договоры и является исполнителем коммунальной услуги — принимает платежи и отправляет на счет ресурсной компании;
• работа с платежами жителей предполагает и работу с должниками, в том числе и взимание задолженности в суде юристами компании;
• контроль качества предоставляемых коммунальных услуг;
• паспортный стол: регистрация граждан, прописка по месту жительства, выдача справок;
• диспетчерская служба;
• предоставление сведений о капитальном ремонте, курирование работ подрядчика;
• раскрытие информации перед собственниками, заполнение информацией системы ГИС ЖКХ.

К этому немаленькому списку добавляется информационная работа с жильцами. Например, УК обязана уведомить собственников об изменении тарифов или рассказать о возможностях спецсчетов при капремонте.

https://youtube.com/watch?v=oIPzJ_9I_BE

Что такое управление домом?.

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на организацию «обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и прилегающей территории, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» (ч.1 ст.161 ЖК РФ).

Cобственникам помещений, принимающим решение об управлении домом, предлагается один из трех следующих способов (ч.2 ст.161 ЖК РФ):

• непосредственное управление собственниками
• управление управляющей организацией
• управление товариществом собственников жилья.

Первый способ, непосредственное управление собственниками, в больших многоквартирных домах практически неприменим. Поскольку любое решение собственников должно в этом случае приниматься только на их общем собрании. Регулярность таких собраний в домах с количеством квартир более 20 уже маловероятна. Поэтому мы не будем останавливаться подробно на этом варианте.

Второй способ, управление управляющей организацией, имеет преимущества.

Всю работу принимает на себя специализированная организация: разрабатывает планы перспективного развития, тарифные ставки на обслуживание, заключает договора на коммунальные услуги, ведет бухгалтерию, проводит профилактические и ремонтные работы в доме. От собственников требуется лишь одно — согласиться или не согласиться с тем, что она делает.

Нередки случаи, когда в больших домах после создания ТСЖ активность инициативной группы или избранных членов правления затухает. Как наиболее простой выход из создавшегося положения — приглашается управляющая компания, которая фактически замещает собой ТСЖ как орган управления домом.

В этом случае влиять на объем и качество оказываемых услуг затруднительно, а расторжение отношений с управляющей компанией оборачивается финансовыми потерями. Главные отличия состоят в следующем:

• у собственников сохраняются (но не всегда используются) формальные рычаги воздействия на управляющую компанию (через правление и общее собрание членов ТСЖ),
• ТСЖ, как юридическое лицо, может распоряжаться общим имуществом дома (например, сдавать в аренду нежилые помещения).

Способы управления МКД

В России действует три способа управления МКД.

Первый – самоуправление, то есть все мероприятия осуществляют сами домоладельцы. Второй – формирование товарищества собственников жилья с обязательной регистрацией юридического лица. Третий – привлечение специальных компаний за дополнительную оплату их труда.

Непосредственное управление

Этот вид означает, что контроль подачи коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, ремонтные работы и поточное содержание здания ложится на плечи самих владельцев/пользователей квартир.

Это целесообразно, когда численность квартир варьируется в пределах 30 штук. В том числе, допускается одновременное содержание нескольких жилых зданий, но при малом числе квартир.

Формы непосредственного управления многоквартирным домом:

• за каждым домовладельцем закрепляется конкретный участок общей территории, который жильцы помещения должны содержать в чистоте и исправности, все денежные затраты оплачивает собственник квартиры самостоятельно;
• уход за общедомовыми владениями владельцы недвижимости осуществляют самостоятельно, но для реализации части функций привлекаются дополнительные компании, действующие на коммерческих основах, в рамках договора (например, вывоз мусора, озеленение, ремонтные бригады);
• собранием собственников жилья избирается лицо, которое, от имени собственников и пользователей помещения, уполномочено заключать соглашения с посредническими фирмами;
• каждая квартира персонально подписывает соглашение с желаемым провайдером услуг, независимо от выбора владельцев других квартир.

Управление через ТСЖ

Еще один вариант управления многоквартирным домом – товарищество собственников жилья. Среди домовладельцев путем голосования избирается представительский орган – ТСЖ, ведущий практическую деятельность по организации ремонта и благоустройства вверенной территории. Деятельность осуществляется по следующим принципам:

• некоммерческая форма управления многоквартирным жилым зданием, то есть участники ТСЖ, не получают доход за выполняемые функции;
• организация регистрируется в муниципалитете, получает личные реквизиты и составляет персональный устав;
• члены ТСЖ назначаются путем голосования жильцов (смена состава осуществляется ежегодно);
• в начале каждого года организовывается общее собрание домовладельце с целью решения основных вопросов, постановки задач на будущий год, принятие финансовых решений (суммы ежемесячных взносов, затраты);
• информация о результатах работы хранится секретарем ТСЖ, предоставляется жильцам для ознакомления по запросу.

Главенствует в ТСЖ председатель, который отвечает за имущество в данном доме, уполномочен нанимать коммунальные компании, принимает решения в экстренных ситуациях, по устранению аварий, регулирует ремонтные работы и мероприятия по благоустройству территории.

Управление через управляющую компанию

Третий вариант – заключение договора с управляющей организацией, действующей на коммерческих началах. Собственникам/пользователям недвижимости придется дополнительно вносить деньги на оплату услуг УК, но взамен они лишаются обязанности управления многоквартирным домом.

Привлечение коммерческих организаций осуществляется по следующим принципам:

• организацию выбирают собственники квартир в многоквартирном доме путем голосования;
• действует УК на основании подписанного соглашения с указанием полного перечня вверенных обязанностей;
• работники компании решают все практические вопросы ремонта, сотрудничества с коммунальными хозяйствами, облагораживания, поддержания комфорта и чистоты на общих участках.

Преимущества формы управления в том, что владельцы многоквартирной недвижимости полностью освобождаются от своих обязанностей по содержанию общедомовых материальных ценностей.

УК уполномочены подписывать соглашения с компаниями-посредниками (вывоз мусора, озеленение, водоснабжение, предоставление газа и электричества) от имени жильцов.

Условия и требования для перехода на НУ многоквартирным домом

Существует всего 2 условия, которые позволяют жильцам перевестись на самостоятельное управление многоквартирным домом:

• Первое — собственно желание сменить способ управления МКД.
• Второе — организация ОСС с последующим голосованием и внесением результатов в протокол.

Из требований, чтобы переход на НУ состоялся, только необходимость набрать более 50% голосов собственников за переход.

Сколько допустимо минимальное и максимальное количество квартир?

По закону многоквартирный дом имеет право перейти на непосредственный способ управления, если в нем не более 30 квартир. Минимальное количество не установлено. Такие узкие рамки вхождения не позволяют перейти на НУ почти всем типовым домам, которые выше 4 этажей. Потому сегодня сменить способ управления ЖКХ имеют возможность только небольшие двух- и трехэтажные новостройки, а также жилье комплексы уровня выше среднего.

Минусы непосредственного обслуживания:

• Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
• Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
• Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
• Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Как создать?

Существует определенный порядок создания совета собственников квартир. Процедура состоит из нескольких этапов:

1. Формирование инициативной группы жильцов.
2. Составление списков владельцев квартир.
3. Выбор возможных кандидатов на должность председателя и т. д.
4. Организация общего собрания.
5. Проведение голосования.
6. Оформление протокола.
7. Доведение принятого решения до сведения всех жильцов МКД.

Что касается общего собрания, то инициативной группе необходимо составить определенные уведомления и передать всем жильцам дома. В документе указывается дата, место проведения собрания и другая важная информация. Если мероприятие проводится заочно, то вместо уведомления должны предоставляться бюллетени для голосования.

Для того чтобы был создан совет и выбран председатель, за эти решения должны проголосовать больше половины присутствующих жильцов. На этом же собрании можно создать Устав. Что касается оповещения остальных жильцов, то сделать это нужно не позднее 10 дней после собрания.

Выбор председателя

У совета обязательно должен быть руководитель, которым обычно выступает председатель. Главная его обязанность – это представление интересов всех жильцов МКД.

Выборы председателя осуществляются так:

1. Организация общего собрания владельцев квартир.
2. Представление кандидатуры на пост председателя.
3. Проведение голосования.
4. Оформление протокола.
5. Подача соответствующих документов в жилинспекцию и управляющую компанию.

Для выбора руководителя необходимо больше половины голосов присутствующих жильцов. Председателем может выступать как собственник квартиры, так и постороннее лицо. Порядок избрания и полномочия остаются неизменными.

Председатель должен следить, чтобы правильно использовалось общедомовое имущество (например, можно сдавать нежилое помещение в аренду), а любой договор со сторонними организациями заключался по всем правилам.

Вознаграждение

До 2015 году согласно жилищному законодательству председатель не получал за свою работу финансового вознаграждения. Но были внесены некоторые изменения, благодаря которым руководитель совета может получать зарплату. При этом жильцы многоквартирного дома обязаны самостоятельно установить размер такого вознаграждения.

Выплата материального поощрения осуществляется управляющей компанией после того, как соответствующее решение было принято на собрании жилицами. Если собственники не пришли к единому решению о зарплате председателя, то УК ничего не выплачивает.

Но если решение принято, то в 2021 году документально должно быть зафиксировано следующее:

1. Сумма вознаграждения.
2. Предоставление отчетности по уплате вознаграждения.
3. Информация о дополнительном финансовом поощрении членов совета.
4. Сроки оплаты.
5. Условия предоставления вознаграждения.

Денежные средства на оплату услуг председателя управляющей компании предоставляют собственники квартир.

Требования к придомовой территории многоквартирного дома определяются действующим законодательством. Как проверить разрешение на строительство многоквартирного дома? Информация здесь.

Как провести собрание собственников многоквартирного дома? Подробности в этой статье.

Можно ли переизбрать?

Председатель совета – это выборная должность, поэтому человек должен выполнять свои обязанности лишь в течение определенного срока. Обычно максимальный период – 2 года. Но жильцы МКД могут установить иной срок, например, 1 год. По истечении этого периода осуществляется переизбрание председателя. На эту должность может быть выбран этот же человек или любой другой.

Если руководитель не справляется со своими обязанностями, жильцы могут инициировать досрочные выборы. Процедура лишения лица полномочий и переизбрание осуществляются на общем собрании.

Даже если жильцы не хотят создавать юридическое лицо (кооператив или ТСЖ), им придется организовать совет. Процедура его создания отличается лишь тем, что не нужно регистрировать организацию в государственных органах. Тем не менее, порядок создания, проведения общего собрания и голосования нарушать запрещено.

Как перейти на непосредственное управление МКД

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

1. Формирование инициативной группы.
2. Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное голосование, избирается председатель совета дома.
3. Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Что не относится к обязанностям УК?

Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:

• по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
• по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
• по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
• по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
• по ремонту и обслуживанию домофона.

Стоит ли управлять многоквартирным домом самостоятельно

Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.

Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД: