Взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения: порядок проведения процедуры
Содержание:
Что следует за объявлением ИП банкротом?
Как только суд оглашает определение об обоснованности требования о признании гражданина банкротом, с указанного момента вводится процедура реструктуризации его долгов, а на все денежные требования кредиторов накладывается мораторий, но за рядом исключений (ст. 213.11 Закона № 127-ФЗ).
Данное судебное определение также влечет за собой следующее:
- по всем денежным обязательствам, имевшимся у гражданина до приема судом заявления о банкротстве, наступает срок платежа;
- все требования, связанные с возвратом гражданином долгов, с истребованием из его владения имущества или с признанием заключенных им сделок недействительными, могут быть заявлены только в рамках закона № 127-ФЗ, за исключением обязательств по текущим платежам.
Если на момент вынесения определения в другом суде рассматривался спор по вышеуказанным основаниям, но решение по нему еще не было принято, то такой суд обязан оставить иск без рассмотрения.
Взыскание арендной платы при отсутствии договора
Основным документом для взыскания долга по аренде естественно выступает подписанный сторонами договор, где зафиксирован сам факт использования помещения, а также размер арендной платы.
Однако, отсутствие подписанной бумаги совсем не означает, что фактический арендатор не должен платить за пользование вещью. Подтверждением заключения договора в равной степени может выступать электронная переписка между сторонами, которая может содержать все условия договора – срок и оплата по аренде. Подобная форма заключения договора допускается законом.
Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд
При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика. Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.
Первоначальные аспекты
Благодаря аренде можно приобрести во временное пользование определенное имущество. Обычно в данном случае формируется договор, в котором оговариваются период использования предмета аренды, стоимость и условия пользования имуществом арендатором.
В процессе арендных отношений часто возникают разногласия между сторонами при появлении просрочек по оплате.
Во избежание конфликтных ситуаций арендатор предоставляет арендодателю определенную залоговую сумму.
Но если данная сумма все же не была уплачена, или задолженность по выплатам намного превысила ее, то передающая имущество сторона может забрать свои деньги только после обращения в судебный орган. Началом судебного процесса является подача искового заявления о взыскании арендной платы.
Главные понятия
Договором аренды называется сделка между двумя участниками на условиях платной передачи собственности.
Предметом аренды может выступать только то имущество, которое невозможно уничтожить в период пользования им, ведь в дальнейшем оно подлежит передаче собственнику.
Но если данные условия отсутствуют, то в случае подачи иска у собственника меньше возможностей получить долг.
Поскольку сторона, получающая имущество во временное пользование, не всегда выполняет свои обязательства по своевременной оплате аренды, и если не получается мирно урегулировать спор, то арендодатель вынужден обращаться в суд из-за нарушения своих прав. В некоторых ситуациях взимание арендной платы происходит без составления арендного соглашения.
Основные условия составления документа в суд
При каких же обстоятельствах подается исковое заявление о взимании долга по аренде? Во-первых, когда арендатор отказывается оплачивать задолженность согласно договору.
В-третьих, когда должник дает согласие на выплату долга, но не соблюдает в полной мере данного обещания. И последнее — когда произошло нанесение вреда арендованному имуществу, и нужно заплатить компенсацию за причиненный ущерб.
Подача искового заявления является несложной процедурой. Перед обращением необходимо подготовить соответствующий список документов:
- исковое заявление;
- претензионное обращение к ответчику;
- арендное соглашение;
- ксерокопии квитанций и иных документов, свидетельствующих об оплате аренды за минувшие периоды, для выявления точной величины долга;
- другие бумаги, которые могут служить доказательной базой по рассматриваемому делу.
Рассмотрим порядок действий по взиманию арендного долга:
- До обращения в суд надо составить претензию на имя ответчика в официальном стиле. Сделать это желательно даже в том случае, если договором не предусмотрено разрешение подобных ситуаций в претензионной форме. Это может оказать влияние на должника, стимулируя его к оплате задолженности без судебного вмешательства.
- Отправить претензию необходимо на юридический адрес должника и на фактический, если они не совпадают, в форме уведомительного письма. Дата получения письма считается датой начала отсчета в судебном процессе и расчете штрафов за просроченные платежи.
- В случае игнорирования претензии арендатором исковое заявление можно предоставлять в суд. Текст заявления формируется согласно требованиям статей 125 и 126 АПК.
- Второй экземпляр заявления нужно отправить должнику. А суду надо предоставить чек об отправке экземпляра заявления арендатору.
- Разрешение дела происходит в короткие сроки, если в наличии у суда есть все необходимые документы. Если ответчик отказывается выплачивать долг, тогда судебные исполнители делают опись имущества должника и изымают его в счет оплаты задолженности. На эту процедуру приставам предоставляется два месяца (плюс пять дней для формирования акта о возбуждении исполнительного дела). Если вопрос по истечению этого срока не решается, истец вправе подать жалобу для ускорения взыскания задолженности.
Правовая база
Основными законодательными актами, которые могут быть использованы в разрешении арендных разногласий, являются Гражданский кодекс, Жилищный кодекс, Земельный кодекс и ГПК РФ.
В дополнение могут использоваться соответствующие федеральные законы, касающиеся дела — статья 196 ГК РФ установила общий срок исковой давности по исковым заявлениям — три года, здесь говорится о том, что максимальные сроки давности не могут превышать десяти лет.
Порядок оформления искового заявления о взыскании задолженности по договору аренды (образец)
Написать исковое заявление о взимании долга можно либо самостоятельно, либо обратиться в юридическую контору. Бланк заявления можно скачать здесь.
Воспользовавшись образцом, это можно сделать и без помощи специалиста. Нужно лишь в правильном порядке заполнить все графы. Заявление состоит из следующих частей:
Заглавная часть | В начале указываются участники судебного процесса, а именно: судебный орган (его наименование и адрес расположения), истец и ответчик. Если представителями заявителя или ответчика выступают физические лица, то прописываются их личные данные (ФИО, место прописки и контакты), а когда юридические – их реквизиты (ИНН, ОГРН, место регистрации и контакты представителя) |
Основная часть | В данной части необходимо охарактеризовать суть спора, методы его досудебного разрешения и ответную реакцию арендатора. Далее указываются непосредственные претензии к ответчику и их стоимость, обоснованная требованиями. Ниже формируется прошение к судебному органу о взимании долга на основании законодательных актов и пунктов арендного договора |
Заключительная часть | В конце заявления может указываться дополнительная информация. Это список документов, прилагаемых к делу, которые должны быть переданы суду, подпись заявителя и дата |
Заявление необходимо писать строго в деловом стиле, если прописываются какие-то данные, цифры, они должны подкрепляться соответствующими документами. Вся информация должна быть аргументирована и чем-то доказана.
Особенности заполнения
В зависимости от предмета аренды текст заявления будет иметь некоторые отличия, но структура документа сохраняется. Рассмотрим особенности урегулирования арендных разногласий в зависимости от предмета аренды.
За нежилое помещение
Основой арендных отношений является соглашение об аренде определенного нежилого помещения. В соответствии с ГК РФ в договоре нужно фиксировать информацию, согласно которой можно определить собственность, передаваемую арендатору.
При отсутствии подобных данных сделка является незаключенной. Как же в таком случае взимать плату за аренду в условиях пользования помещением?
По закону арендодатель должен отдать арендатору принятую от него величину арендных выплат, а арендатор в свою очередь должен компенсировать ему то, что помещение сохранило после подобного пользования по стоимости, указанной в тот период, когда завершилось использование, и в том месте, где оно совершалось.
Арендатор должен быть предельно внимателен при подписании арендной сделки и быть уверенным в подлинности права арендодателя передавать собственность в аренду.
Возвращение арендных платежей можно будет осуществить лишь при предоставлении искового заявления в арбитражный суд.
Он должен заплатить долг по аренде и проценты за использование чужих денег, так как неосновательно обогатился.
За земельный участок
В случае наступления задолженности по оплате аренды земли арендодатель подает иск в судебный орган. В результате суд обязывает ответчика погасить долг.
В итоге заявитель может получить не только сумму долга, но и стоимость неустойки за просроченную задолженность.
За автомобиль
Различают соглашения об аренде автомобиля с экипажем (с предоставлением услуг по управлению и техническому использованию транспортного средства) и без экипажа (без дополнительных услуг).
В первом случае ответственность за ремонт и возможный ущерб ложится на арендодателя, а во втором – на арендатора. В обоих договорах содержится пункт о своевременной выплате арендных платежей.
Если пользующейся транспортом стороной нарушается этот пункт, то арендодателем подается иск о возмещении задолженности по арендной плате.
Нюансы составления иска о фактическом пользовании коммунальных услуг (платежи)
Если в соглашении между сторонами прописано, что коммунальные платежи должен оплачивать арендатор, и после выезда его из жилого помещения обнаружится задолженность, арендодатель вправе требовать выплаты долга.
Если при отправке претензионного обращения должник отказывается компенсировать сумму долга, собственник жилья может направить исковое заявление в суд. В том случае, когда договор аренды не был заключен, арендодатель не сможет получить долг.
Таким образом, при подаче искового заявления о взимании арендной задолженности нужно поставить акцент на доказательствах наличия несвоевременной оплаты. При отсутствии аргументирующих документов, суд не примет решение о взимании долга.
Составление претензии
Претензионное уведомление должно составляться в письменном виде на бумажном носителе и передаваться должнику официально, с доказательством процедуры его передачи. Специальной формы для него не установлено, поэтому можно составлять его по аналогии с заявлением.
Документ состоит из следующих частей:
- «Шапки», в которой указывается фамилия, имя и отчество получателя и отправителя, с указанием статусов: арендатор и арендодатель, согласно положениям договора.
- Наименование документа: «Претензионное уведомление» или «Требование».
- «Тела» документа, где даются основные сведения о наличии задолженности и её объёме. А также требования её погасить в установленные сроки, с предупреждением о том, что вопрос будет рассматриваться в суде.
- Подписи арендодателя с расшифровкой фамилии и даты.
В тексте документа нужно сослаться на нормы статьи 619 ГК РФ, которые предоставляют арендодателю право требования оплаты аренды недвижимого имущества, принадлежащего ему на правах собственности. Здесь же нужно внести реквизиты договора аренды, и пункты, в которых установлены условия, объёмы и сроки внесения платежей.
Документ составляется на листе формата А-4. Если арендодатель – юридическое лицо, то ему требуется написать требование на фирменном бланке.
Документ составляют в двух экземплярах, которые предъявляют оператору почтового отделения. Тот, сверив текст претензии на обоих листах, вкладывает один из них в конверт. На втором делает отметку о том, что это копия.
После того как будет оформлено и оплачено заказное письмо с уведомлением, у отправителя на руках должны остаться:
- квитанция об отправлении заказного письма с уведомлением;
- опись вложения;
- удостоверенный экземпляр копии отправления.
Эти документы подтверждают проведение досудебного урегулирования и должны представляться суду в качестве подтверждения принятых мер.
Что делать при отказе?
Алгоритм действий истца при отказе от взыскания долга, зависит от причин отказа. Они обязательно должны быть указаны в выписке из решения суда. При условии, что иск был неправомерен, а исковые требования противоречат законодательству, от взыскания долга придётся отказаться. Такой исход может произойти по следующим причинам:
- право собственности арендодателя не оформлено надлежащим образом;
- в суд обратилось ненадлежащее лицо;
- истец не смог подтвердить наличие задолженности;
- договор аренды составлен с нарушениями законодательства.
Если договор аренды не составлялся, суд не примет исковое заявление и не возбудит иск.
В других случаях, если истец считает отказ суда неправомерным, нужно подать обжалование на решение суда согласно нормам статей 320, 320.1 ГПК РФ и 258 АПК РФ. По гражданским делам суды рассматривают апелляции по решению мирового судьи – в районном суде, а по решению районного или городского суда:
- в областном суде;
- в краевом суде;
- в кассационном суде.
Если дело рассматривалось в арбитражном суде, то жалобы на принятое решение рассматриваются в порядке апелляционного производства арбитражным судом апелляционной инстанции. На обжалование даётся срок один месяц со дня вынесения решения, после чего решение судебной инстанции вступит в силу.
Если арендатор прекратил оплачивать аренду нежилого помещения без законных оснований, арендодатель вправе требовать возврат долга. Стороны могут договориться о погашении задолженности добровольно. Если добровольно договориться они не смогли, арендодатель может обратиться в суд.
Расчет неустойки по договору аренды
Взыскание задолженности по договору аренды производится на условиях, прописанных в соглашении между сторонами и гражданском законодательстве. Собственник или иной правообладатель имущества вправе обратиться к арендатору с требованиями по оплате основного долга и неустойки по договору аренды.
Основной долг — это невнесенная плата за период использования арендованного имущества и период извещения о расторжении договора, даже если имущество не использовалось в это время.
Например, юридические лица заключили между собой договор об аренде офиса с 1 января по 30 ноября 2018-го года, и прописали условие о необходимости извещать о досрочном расторжении договора не менее, чем за 2 месяца. Если арендатор решит не использовать офис с 1 апреля, но предупредит об этом только 5 марта и тогда же перестанет платить, основным долгом будет оплата, которую арендодатель должен был получить за период от 5 марта до 4 мая 2018-го года включительно.
Расчет неустойки по договору аренды производится в двух направлениях:
- по условиям договора;
- по ст. 395 ГК РФ.
Договором может не предусматриваться штрафная санкция за несвоевременность внесения оплаты, это не лишает арендатора права на получение пени за неисполнение денежного обязательства в рамках Гражданского кодекса Российской Федерации. Если договором неустойка установлена, арендатор вправе требовать получения двух неустоек одновременно.
Взыскание неустойки по договору аренды осуществляется за каждый период просрочки, что обусловлено особенностями договора. Неустойка обычно устанавливается в процентном соотношении к размеру долга, но может быть установлена и в твердой денежной сумме как разовый штраф (в качестве дополнительной меры).
Например, стороны договора из предыдущего примера решили, что арендная плата в размере 25000 рублей должна вноситься не позднее 5-го числа месяца, предшествующего тому, за который вносится оплата, а неустойка составит 2% за каждый месяц просрочки. 5 февраля был внесен последний платеж — плата за март.
На 05.05.2018 платеж за апрель будет просрочен на 2 месяца — это 2% + 2% от 25000 рублей, то есть неустойка составит 1000 рублей. Платеж за 4 дня мая будет просрочен на 1 месяц — это 2% от 25000*4/31=64,52 рубля. Общая неустойка — 1064,52 рубля.
От факта расторжения договора аренды неустойка не зависит.
Размер процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ зависит от ставки рефинансирования Банка России, которая регулярно изменяется. С 12.02.2018 она равна 7,5% годовых. Это 0,625% долга в месяц или 0,02% в день.
Например, за 2 месяца просрочки арендатор из примера будет должен арендодателю пеню в размере 25000*(2*0,625%)+25000*4/31*0,625%=332,66 рубля.
Обычно период просрочки менее ровный и считается в календарных днях.
Образец искового заявления
Исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды автомобиля подается по месту нахождения ответчика. Заявление в суд с территориальной подсудностью ответчика можно установить по данным реквизитов договора. Если в договоре не указаны данные – по месту исполнения обязательства.
Взыскание производится на основании решения суда и выданного исполнительного листа.
Что должно содержать исковое заявление?
- иск о взыскании (указываете сумму взыскания – в процентном соотношении будет рассчитана госпошлина);
- инстанция, которая рассматривает дело (территориальная компетенция);
- госпошлина (укажите сумму);
- истец: реквизиты в соответствии с договором;
- ответчик: реквизиты в соответствии с договором;
- итого: задолженность составляет «n» рублей (долг и неустойка);
- истец (представитель на основании доверенности).
В соответствии с заключенным договором № n от nn месяц/год, арендодатель обязался предоставить арендатору имущество – автомобиль для выполнения поездок. Стороны установили начисление платы в размере – nn рублей за календарный месяц.
В период с 1 числа месяца n по 20 число следующего месяца 2018 года, арендатор в соответствии с условиями договора, а именно пунктом nn не выполнил условия аренды:
- своевременно не оплатил арендную плату в размере n рублей;
- допустил просрочку исполнения обязательств – общая сумма долга по аренде составляет n рублей;
- N числа n месяца в адрес арендатора была направлена претензия о выполнении обязательств в полном объеме, перечислении долга в пользу арендодателя в размере n рублей в срок включительно (указывается дата, задолженность и взыскание долга на расчетный счет).
До настоящего момента, ответчик по договору проигнорировал выставленные требования о добросовестном исполнении обязательств по аренде. Долг не перечислен, ответчик отказывается покрыть неустойку в соответствии с условиями договора аренды. Взыскание необходимо провести в принудительном порядке. Иск подан в соответствии с условиями территориальной подсудности и компетенции.
В соответствии с вышеизложенным, признавая со стороны ответчика существенное неисполнение договора аренды, необоснованный отказ в выплате долга по аренде автомобиля, истец просит:
- принять к рассмотрению настоящее заявление;
- взыскать с ответчика в пользу истца долг по аренде автомобиля в размере n рублей;
- взыскать по исковому заявлению с ответчика госпошлину в размере (сумма);
- взыскать с ответчика по исковому заявлению расходы на представителя (сумма).
Взыскание задолженности по договору аренды автомобиля осуществляется судом только на основании подтвержденных чеков об оплате (расходных ордеров), письменных расписок или банковских переводов. Исковое заявление в обязательном порядке должно содержать копии документов. Оригиналы можно предоставить в процессе рассмотрения дела.
Сопутствующие документы
Правило составления: исковое заявление – необходимо приложить документы, подтверждающие вашу позицию и подтвержденную задолженность.
Такими доказательствами к исковому заявлению являются:
- доказательство оплаты госпошлины (оригинал) – данные расходы суд обязан удержать с ответчика – проигравшая сторона оплачивает исковое заявление и все связанные расходы;
- доверенность (если от вашего имени в суде выступает другое лицо) – взыскание долга происходит и после получения решения. Укажите в доверенности права представителя и на этот этап процессуального действия;
- оригиналы документов, подтверждающие выплату аренды – взыскание должно быть мотивированным;
- правоустанавливающие документы на автомобиль: суд должен получить доказательства о его передаче и приеме ответчиком;
- акт приема-передачи автомобиля по аренде.
Заявление в суд не сложно составить и тем более доказать свою позицию
На этом этапе важно документально подтвердить перед собой задолженность ответчика. Храните чеки, любые оригиналы документов – и тогда взыскание будет выполнено в полном объеме
Бесплатная консультация юриста по телефону:
8 (804) 333-01-43
Взыскание убытков
Чем может помочь Вам юрист?
Юристы «Юридического центра Сиан»готовы оказать Вам
необходимую помощь, а именно:
- Проконсультируют Вас по Вашей проблеме;
- Изучат Ваши документы;
- Подготовят правовую экспертизу,необходимые жалобы, претензии, иски;
- Защитят Ваши интересы в суде.
8 (921) 917-90-91 – Санкт-Петербург
8 (915) 418-20-00 – Москва и область
«Юридический центр Сиан» готов оказать содействие в урегулировании споров, связанных с возмещением убытков по договору аренды. Мы поможем составить исковое заявление о возмещении убытков, подать его в суд, а также гарантируем представительство Ваших интересов в течение всего судебного разбирательства.
В случае, когда речь идет об убытках при неисполнении договор аренды, закон подразумевает расходы того лица, чьи права были нарушены. В состав суммы в возмещение убытков могут быть включены также расходы по восстановлению нарушенного права, имущества, а также все недополученные доходы (упущенная выгода).
В судебном разбирательстве о возмещении убытков по договору аренды в качестве ответчика может выступать арендатор или арендодатель. Арендатор может требовать возмещения убытков при:
- Неполучении арендатором от арендодателя документов, без которых использование арендованного помещения невозможно;
- Неполучении арендатором арендованного помещения в сроки, указанные в договоре аренды;
- Обнаружении недостатков помещения, заблаговременно не указанных в договоре аренды, устранение которых потребовало расходов от арендатора;
- Арендодатель не поставил в известность арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду помещение;
- Нарушении арендодателем сроков и объемов проведения капитального ремонта, оговоренных в договоре аренды;
- Отказе в продлении договора аренды, но при этом в течение 365 дней после этого заключении договора аренды с иным лицом.
Арендодатель вправе ожидать возмещения убытков в случаях:
- Арендатор нарушает условия договора аренды и наносит тем самым ущерб арендодателю;
- Использует арендованное помещение не по назначению;
- Арендатор не вернул в установленный срок арендуемое помещение.
Не откладывайте решение Ваших проблем!
Санкт-Петербург
8 (921) 917-90-91
Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41
Москва и область
8 (915) 418-20-00
Москва, улица Земляной Вал, д.64 стр.2, офис 420
В каждом конкретном случае существует масса нюансов, способных оказать решающее влияние на исход дела. Разобраться во всех обстоятельствах, найти аргументы в пользу пострадавшей стороны, предпринять все меры для разрешения спора в досудебном порядке, а также гарантировать благоприятный исход в случае судебного разбирательства по силам опытному юристу высокой квалификации.
Мы готовы оказать консультацию по вопросам взыскания убытков и ущерба по договору аренды и оказать необходимые услуги в арбитраже.
Помните: даже досудебная процедура взыскания ущерба требует квалифицированного и ответственного подхода!
Проверка юридических предпосылок для выполнения рассматриваемого действия
Лицу, взыскивающему задолженность, необходимо выяснить, можно ли производить истребование в бесспорном порядке с помощью нотариальной ИН. Согласно закону, подобную функцию уполномоченные лица выполняют при:
- задолженности по тем сделкам, которые прошли заверение нотариусом;
- задолженности по оплате аренды в зданиях, собственниками которых являются государство или юрлица/ИП.
Помните, что в последнем случае совершить надпись легко без учета вида реализации сделки, а при взыскании штрафных санкций это допускается исключительно при письменной форме соглашения об аренде.