Статья 652. права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Права и обязанности арендодателя

Основной обязанностью лица, отчуждающего право пользования ЗУ, является сам факт передачи земельного имущества. Он должен предоставить свободу беспрепятственного использования участка.

После передачи земли, часть прав сохраняется за ним как за собственником, допуская контроль над действиями лиц, пользующимися наделом. Он может входить на территорию, использующуюся по соглашению найма, курируя деятельность и выявляя нарушения. Для того, чтобы стороны, осуществившие переход прав не испытывали дискомфорта от нерегламентированных проверок, целесообразно установить сроки, допустимые для посещений собственником.

При не исполнении установленных обязанностей, сторонам вменяется ответственность, которая допускает штрафные и иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора аренды и прекращения права пользования. Оно допускается:

1. по взаимному согласию;
2. односторонним решением;
3. в порядке судебного производства.

Целесообразно сформулировать положения, в которых определяются критерии применения тех или иных форм ответственности, соразмерных допущенным нарушениям.

Аренда со множественностью лиц на стороне арендатора

Если несколько субъектов приняли решение об аренде объекта недвижимости, то можно заключать Договор аренды со множественностью лиц.

Объектом недвижимого имущества может являться земельный участок, здание, помещение, жилое имущество и прочее.

Аренда со множественностью лиц может возникнуть как в добровольном, так и в судебном порядке.

В добровольном порядке – если, например, на земельном участке располагается здание, которое арендуют разные собственники помещений, находящиеся в таком здании.

Как разъясняет нам Федеральная служба государственной регистрации:

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается в силу принципа свободы договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу закона аренда со множественностью лиц на стороне арендатора возникает по причине наличия особого объекта аренды и субъективного состава участников данного вида аренды.

И так, это наступает, когда в аренду сдается неделимый земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности. При этом на земельном участке:

1. должно располагаться здание, сооружение, строение, находящиеся в собственности нескольких лиц;
2. должны располагаться здания, сооружения, строения, находящееся в собственности нескольких лиц;
3. должны располагаться здания, сооружения, строения, помещения, принадлежащие указанным лицам на разных правах (например, собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление).

Неделимый земельный участок – это участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Для заключения данного договора арендаторам проще всего совместно обратиться в уполномоченный орган.

Но если возникнет сложность с одновременным решением всех арендаторов на заключение договора со множественностью лиц, то нужно обратиться к п.6 ст.39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации.

1. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

2. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок

Виды арендных отношений по поводу земли

1. В зависимости от юридического статуса лица, предоставившего территорию во временное пользование: физ-, юрлицом, а также администрацией.

Как отмечалось ранее, если собственность частная, отношения между сторонами регулируются контрактом. В случае когда владение предоставляется муниципалитетом, в силу вступает Земельный кодекс. Наем имущества у министерства часто реализуется через торги.

1. По времени, на которое заключено соглашение:

• краткосрочное, до пяти лет;
• долгосрочное, максимально до 49 лет.

При решении вопроса о подписании акта сроком свыше чем один 1 год, регистрация его в Росреестре обязательна. Нужно иметь в виду, что предоставляться во временное использование имеет возможность как единичный участок, так и совместно со всеми благами, на нем расположенными.
Аренду площади с размещенным на нем имуществом возможно оформить как одной общей бумагой, так и двумя разными документами. Во втором варианте при регистрировании взаимоотношений в Росреестре госпошлину следует оплатить за каждый объект отдельно.

Цели взятия земли в пользование могут иметь следующие разновидности:

• земля в аренду под строительство жилого дома (гаража);
• постройка или перестройка зданий и сооружений;
• аренда земельного объекта под ИЖС с возможным последующим выкупом;
• ведение личного подсобного хозяйства;
• садоводство, фермерство и огородничество;
• разведение пчел;
• организация мест массового отдыха;
• озеленение и благоустройство;
• проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
• сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

Какие юридические бумаги потребуются для аренды земельного пространства

Для подписания контракта и его регистрирования понадобятся: документы, удостоверяющие личность, учредительные бумаги, документы, подтверждающие регистрацию, соглашение об аренде 2 шт., юридические акты, разрешающие предоставление надела во временное пользование. Если владение индивидуальное: подтверждающие документы, кадастровый паспорт, квитанция об уплате государственной пошлины; когда поместье находится в частном ведении – правоустанавливающая документация на участок, кадастровый паспорт, документы о праве собственности на имущество, расположенное на участке, квитанция об уплате государственной пошлины. Помимо этого, стороны должны подготовить заявление о регистрации отношений.

Образцы и бланки документов

При подписании акта аренды земельного участка может возникнуть ряд сложностей, в особенности в случае, если арендодателем выступает государство или муниципалитет. Необходимо соблюсти все требования законодательства. Образец типового контракта, его содержание, форму и инструкцию по заполнению лучше попросить у практикующего юриста по земельным вопросам.

Регистрация, документы и госпошлина за регистрацию договора и срок

Чтобы арендное соглашение было признано, заявитель должен будет представить первичный арендный акт уполномоченный орган. А вместе с ним и остальной пакет документов, в который входит:

• Правоустанавливающее свидетельство.
• Соглашение с непосредственным собственником о заключении арендного соглашения.
• Кадастровые документы на землю.
• Учредительные свидетельства при заключении сделки с юридическим лицом.
• Доверенность для лица, который представляет интересы заявителя (обязательно заверить в нотариальной конторе).

Оплата государственной пошлины меняется каждый год. Поэтому ее сумму лучше уточнить на месте. Но в любом случае для физических лиц эта сумма составляет порядка двух тысяч рублей, а для юр лиц в 10 раз больше. На конечную стоимость может повлиять и количество собственников. Оплата пошлины рассчитывается до момента регистрации арендного акта.

После того как уполномоченный орган принял все документы, срок регистрации договора составляет 18 дней. Так что следует заранее набраться терпения, потому что он может немного увеличиться, если специалисту понадобится представить еще какие-то свидетельства.

Договор переуступки арендных прав: образец

В самом начале указать дату, реквизиты сторон и основания для совершаемых действий. Подробный образец можно найти на любом специализированном юридическом сайте с подобными услугами.

Итак, как выглядит этот договор:

• Предмет арендного договора. Это переуступка арендных прав на земельный участок иному лицу.
• Кадастровые сведения надела. Где находится, какая площадь, кто является собственником и иные сведения.
• Правила использования земли и запреты. Здесь прописать целевое назначение территории.
• Права и обязанности сторон. Так, собственник должен передать землепользователю все полномочия в течение 2 недель.
• Прописан пункт, что у третьих лиц, кроме арендатора, нет никаких прав на недвижимое имущество. То есть не возникнет никаких сложностей с эксплуатацией участка.

Кроме этого собственник должен донести всю информацию, относительно использования земельного участка. Что он может делать, а что категорически запрещается, куда будет переводить денежные средства за аренду и прочие рекомендации

Это важно сделать до момента подписания договорного акта, потому что в случае отказа, не придётся ничего компенсировать за срыв контракта

Плата за переуступку прав по договору

Арендная плата составляет 200 000 рублей вместе с налогообложением. Действующий землепользователь обязан будет внести плату за переуступку прав не позднее 14 дней после государственной регистрации арендного соглашения. Арендная плата, согласно действующему договорному акту, равна 20 000 рублей

И ещё необходимо принять во внимание тот факт, что и выкупная стоимость земельного участка может равняться 200 000 рублям

Права и обязанности арендатора после уступки прав

После того как заключено арендное соглашение, новый землепользователь наделяется следующими правами:

• может использовать водоёмы и подземные воды, которые имеются на территории данного участка;
• иметь в собственности с\х культуры и получать дополнительный доход после их реализации на местном рынке или иным способом;
• имеет возможность пролонгировать срок арендного соглашения, когда он подойдёт к концу.

В его обязанности входит ежемесячное внесение арендных платежей, не ухудшать состояние земли, не нарушать территориальные права смежных участков. Арендодатель может вести контроль за исполнением договорного соглашения. При обнаружении злостного нарушения договора, он может подать иск в суд для взыскания компенсации за нанесённый вред участку. Но это в том случае, если не удастся урегулировать вопрос мирным путём. Поэтому предварительно необходимо посмотреть образец подобных договоров, чтобы не упустить из внимания ни одну важную деталь.

Возможные права третьих лиц

На практике случаются такие ситуации, когда к моменту проведения государственной регистрации нового арендного соглашения по переуступки прав, участок обременён правами третьих лиц. В этом конкретном случае арендатор может потребовать снижение арендной платы, либо вовсе расторгнуть данный контракт. В случае изъятия участка землепользователь обязан возместить собственнику убытки. Их размер в поной мере зависит от рыночной оценки недвижимого имущества.

Согласно оформляемому арендному акту стороны несут ответственность перед друг другом. И в случае неисполнения, предусмотрена компенсация всех убытков. Так, если землепользователь не внёс платёж в указанный срок, начисляются пени. В конечном итоге, он вносит плату в двукратном размере: пени и сумма основной платёж. Если сторона уклоняется от проведения государственной регистрации арендного договора, за это также предусмотрена выплаты допущенных убытков.

Также в договорном соглашении прописываются и обстоятельства непреодолимый силы. В случае их возникновения, собственник земельного участка и землепользователь уклоняются от предусмотренной ответственности. В случае их появления, одна из сторон должна оповестить другую сторону. Но это нужно сделать не позднее двух недель. Договор может быть расторгнуть раньше срока по обоюдному решению собственника и действующего арендатора.

Регистрировать арендный договор нужно в государственном кадастре недвижимости. И это необходимо выполнить, если он заключается между физическими лицами сроком на 12 месяцев. Размер государственной пошлины. Так, физлицам нужно будет заплатить 2 000 рублей, а юридическим гражданам — 22 000 рублей. Если контракт составляется между государством и юридическим лицом, необходимо оплатить 22 000 рублей юрлицу.

Права арендодателя

Права арендодателя обусловлены положениями, описанными в ст. 619 ГК РФ и условиями договора с арендатором.

Владелец земельного надела вправе подать в суд иск о преждевременном прекращение договора аренды земельного участка с партнером, арендовавшим участок, если:

• территория эксплуатируется вразрез с условиями договора либо подобные нарушения были неоднократно зафиксированы представителем интересов арендодателя;
• проводимые на участке работы стали причиной значительного ухудшения химического и физического состояния грунта;
• арендодатель свыше двух раз не внес вовремя оплату за пользование наделом.

Прочие, предусмотренные законом случаи досрочного разрыва договора об аренде:

• по обоюдному согласию арендодателя и арендатора;
• смерть действительного собственника, не имеющего наследника;
• смерть арендатора, не имеющего преемника, который хочет продолжать дело наследодателя;
• приобретение участка юрлицом, действующим в интересах государства;
• нарушение арендатором условий договора;
• расторжение договора может произвести лишь судебный орган.

Переданной в аренду территорией владелец может распоряжаться, используя в сделках (продать, подарить, заложить и т. д.), однако проведенные операции не оказывают влияния на права арендатора.

Арендодатель вправе:

• самостоятельно выбирать арендатора;
• распоряжаться по собственному усмотрению доходом за сдачу надела;
• требовать компенсации — денежной или товарной — за каждый день эксплуатации участка дольше, чем это предусмотрено договором;
• рассчитывать на возращение имущества в первозданном виде или состоянии, предусмотренном условиями договора.

Договор аренды участка и договор аренды с правом выкупа. Выкуп земельного участка из аренды в собственность

Государственный орган может выставлять земли на публичные торги. Их сначала оформляет в аренду, затем выкупают в собственность за определенную сумму. В юридической практике, это наиболее распространенный вариант по предоставлению муниципальных территорий гражданам.

Аренда с последующим выкупом – выгодная форма сотрудничества, как для муниципалитета, так и потенциального арендодателя, а впоследствии и собственника. Поскольку не каждый человек имеет в наличии крупную сумму денег для внесения полной оплаты за недвижимый объект, он сначала берет землю в аренду на длительный срок, а затем выкупает в свою собственность.

Для муниципалитета эта сделка выгодна тем, что надел и дальше будет использоваться по целевому назначению, а не простаивать, и, во-вторых, состоится сделка после окончания срока действия арендного соглашения. После того как субъект выкупает земельный участок в свою собственность, арендный договор автоматически прекращает свое существование.

Затем нужно будет пройти проверку выкупа – выкупался ли участок законно, насколько сохранена легитимность арендного соглашения и иные детали. Если закон соблюдался в полной мере, повода для волнения нет, и в скором времени, участком можно пользоваться как полноправный владелец, и не платить за него арендную плату.

Загрузка…

Слишком долго?

Перезагрузить документ | Открыть в новой вкладке

Является ли арендатор правообладателем земельного участка

Оно имеет очень большое значение для юристов, практикующих в сфере недвижимости и строительства, поэтому настоятельно рекомендую всем очень внимательно его изучить. Администрация заключила договор аренды земельного участка, на котором были расположены спортивные сооружения (бытовое помещение, коридор, душевую, мини-футбольное поле, футбольное поле), с индивидуальным предпринимателем.

Если обратиться к Кодексу РФ, то можно отыскать следующее определение земельной аренды (ст. 606 ЗК РФ) – это форма землевладения и землепользования, при которой собственник за фиксированную плату передает арендатору земельный участок во временную эксплуатацию (согласно ст. 260 ГК РФ). Земельные участки, собственником которых является государство.

сдавать в аренду могут только уполномоченные лица.

При этом истец сослался на то, что фактически пользуется спорным помещением, оплачивает коммунальные услуги и вносит арендную плату, поэтому имеет преимущественное право на заключение договора аренды.

Срок аренды земельных участок для размещения линейных объектов до 49 лет.

Линейные объекты это дороги, ЛЭП, водо- газо- нефтепроводы, линии связи и т.д.

См. подпункт 2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

8. Срок аренды от 3 до 5 лет для комплексного освоения территории и ведения дачного хозяйства.

Данный случай распространяется только на юридические лица, получившие земельный участок для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Обратите внимание. С 01 января 2019 года данный срок не будет распространяться на случаи ведения дачного хозяйства, потому что закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г

«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» исключил такой вид использования земли как дачное хозяйство

С 01 января 2019 года данный срок не будет распространяться на случаи ведения дачного хозяйства, потому что закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» исключил такой вид использования земли как дачное хозяйство.

Подробности см. в подпункте 4 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

5 рисков, на которые стоит обратить внимание

Поскольку речь идет о переуступке права аренды земельного участка, и подобное юридическое действие имеет некоторые сходства с цессией, а также субарендой, на практике нередко наблюдаются ошибки в принятии решения. Например, заключают договор цессии или «забывают» о субарендаторе, который по умолчанию считается согласным с новыми условиями

Вот 5 юридических особенностей переуступки, на которые нужно обязательно обратить внимание при составлении соглашения и передаче права

Нужно ли согласие собственника

Чтобы ответить на этот вопрос, в первую очередь необходимо обратит внимание на основной договор аренды. Если он напрямую содержит такой пункт, действовать нужно в соответствии с обязательством, которое когда-то взял на себя арендатор

Об этом напрямую говорится в статье 22 Земельного кодекса.

Об этом же говорится и в нормах Гражданского кодекса: арендатор может действовать только с согласия арендодателя.

При этом распространено заблуждение, что если лицо пользуется участком в течение длительного срока (5 лет и более), оно может передать право аренды другому человеку или компании и без согласия собственника. Это верно только в том случае, если собственником земли выступает государство в лице федеральных или муниципальных органов, о чем напрямую говорится в той же 22 статье ЗК.

Здесь же указано, что арендатор действительно может не получать согласия, однако должен послать письменное уведомление о своем решении. Уведомить необходимо заблаговременно, как указано в договоре (минимально за 1 календарный месяц).

Таким образом, основанием для принятия решения должен служить именно договор, причем владельца все равно необходимо уведомить, а в случае с частными лицами или коммерческими организациями – и получить согласие. В противном случае арендодатель может обратиться в суд, который признает договор переуступки недействительным, а сделку – ничтожной.

Мнение эксперта
Озерова Марина
Юрист, специализация наследственные, семейные, жилищные делам

Согласие владельца земли оформляется либо как приложение к договору, либо в виде отдельного документа – стороны сами могут выбрать, как им будет удобно заключить сделку.

Особенности оформления договора

Сделка всегда сопровождается подписанием соглашения, в котором указываются сведения о земельном участке

Также необходимо обратить внимание на такие требования:

1. Договор обязательно регистрируется в Росреестре, если прежнее соглашение также было зарегистрировано.
2. Новое соглашение не может действовать больше, чем исходное. Например, если основной договор был заключен до 31 декабря 2020 года, но и новый не должен действовать дольше (кроме тех случаев, когда собственник готов продлить его).
3. В новом соглашении обязательно ссылаются на исходное, поскольку речь идет именно о переуступке.
4. В предмете соглашения также отдельно подчеркивают, что оно посвящено переуступке.

Как быть с субарендаторами

С ними необходимо предварительно расторгнуть договоры, чтобы избежать возможных судебных разбирательств. К тому же наличие субарендаторов может вызвать обоснованные сомнения у нового арендатора относительно чистоты сделки. Расторжение договоров обязательно, поскольку, как разъяснил Высший Арбитражный Суд в том же информационном письме, даже при переуступке исходные соглашения сохраняют свою силу.

Обязательно указание возмездности договора

Еще один риск связан с тем, что договор могут признать ничтожным, если не указать в нем, кто, как и кому будет совершать плату за использование земли. Дело в том, что если в соглашении о переуступке права аренды не указать, что за пользование земельным участком новый арендатор будет платить владельцу определенную сумму, суд может приравнять договор к сделке дарения. А дарение признается недействительным, если речь идет о подписании бумаги между коммерческими юридическими лицами.

Передача имущества и документов

Также в тексте лучше предусмотреть отдельный пункт о передаче документов:

• оригинального (исходного) договора аренды;
• свидетельства о регистрации этого права;
• кадастрового паспорта, плана и др.

Имущество же передается с обязательным оформлением соответствующего акта приема-передачи. Это обезопасит стороны от возможных рисков и судебных разбирательств.

Размер арендной платы. Окончание срока аренды земельного участка

Рассчитывается арендная плата за пользование недвижимым имуществом, если оно было приобретено на аукционе, на основании протокола о результатах проведения данного мероприятия.

Кроме этого, размер стоимости за пользование участком может меняться (и зачастую в большую сторону), и это никак не противоречит действующему Российскому законодательству. Но, как правило, все эти моменты оговариваются между участниками сделки, поэтому никаких дополнительных вопросов и разбирательств по этому поводу быть не должно.

Расчет стоимости за арендное пользование участком за сделку с госсобственностью регламентируется постановлением Правительства Российской Федерации. А также законами и указами федеральных властей и местной администрации.

После того как срок арендного соглашения истек, заявитель может его пролонгировать, обратившись с этим обращением к непосредственному собственнику земли. При наличии желания у него, договор может быть продлен на такой же или новый срок, если иного условия не предусмотрено в текущем документе. Но, как показывает практика, при взаимовыгодном сотрудничестве, собственник всегда идет навстречу к арендатору.

Если собственник не захочет продлевать пользование участком, договор расторгается в день его прекращения существования. Но есть один нюанс, например, когда арендатор не успевает собрать свой урожай, и собственник не желает продлевать договор, он обязан возместить понесенные убытки. В противном случае, стоит обратиться в судебную инстанцию вместе с иском. Чтобы его правильно составить, понадобится помощь компетентного адвоката. Иначе этот процесс может затянуться на несколько незапланированных месяцев.

Заключение договора аренды и право на заключение договора аренды земельного участка

Заключение арендного соглашения регламентируется Земельным и Гражданским Кодексом России. Право на оформление подобных сделок имеют абсолютно все граждане, в том числе и нерезиденты РФ.

При этом договор должен оформляться в соответствии с принятым порядком, учитывая стоимость участка и срок эксплуатации недвижимого имущества. В уполномоченный орган представляются все документы для последующего оформления и узаконивания сделки. После этого можно переходить к процедуре регистрации, и у субъекта появится возможность использовать надел в соответствии с арендным соглашением.