Чем отличается ипотека от кредита и что лучше и выгоднее в 2021 году

Недостатки ипотеки

1. Большая переплата, которая может превысить стоимость недвижимости при длительных сроках кредитования, является основным сдерживающим фактором для многих. Уменьшить ее можно, если рассчитаться с банком досрочно. Но для семей с небольшими доходами это оказывается непозволительной роскошью.
2. Длительный срок погашения ипотечного кредита приводит к тому, что он словно «дамоклов меч» висит над заемщиком многие годы. Приходится тратить значительную часть доходов на погашение ипотеки, постоянно переживая, не сократят ли на работе. Приходится ограничивать себя во многом, что нередко приводит к сильным стрессам.
3. Никаких гарантий, что ипотечное жилье останется в собственности, пока долг не будет погашен полностью. Такие кредиты оформляются на 10−15 лет. За это время может случиться многое, из-за чего платить за кредит станет невозможно: болезнь, инвалидность, потеря работы и прочее. Поскольку все это время квартира находится в залоге, то в случае проблем у заемщика банк имеет право изъять ее и продать для погашения долга.
4. Для оформления ипотеки приходится собирать внушительный пакет документов. Тем более если речь идет о льготной ипотеке. И не всегда приложенные усилия оправдывают себя, поскольку банк может отказать в предоставлении ипотеки без объяснения своих мотивов.
5. Пока ипотечный кредит не погашен, взять новый крупный займ бывает крайне сложно. Банки учитывают кредитную нагрузку на клиента при оценке его платежеспособности. Если она, по их мнения, очень большая, то в новом кредите будет отказано. Скрыть наличие непогашенной ипотеки не получится. Все подобные сведения банк легко узнает, обратившись в бюро кредитных историй.

Поэтому, прежде чем решиться на ипотеку, следует взвесить все ее плюсы и минусы, чтобы понять, готовы ли вы к столь серьезному шагу.

Какой вариант предпочтительнее с финансовой точки зрения?

Финансовая составляющая при оформлении ипотеки – наиболее важный фактор почти для любого россиянина. Поэтому на него и стоит смотреть в первую очередь. При проведении расчетов нужно учитывать:

• сумму общей переплаты по кредиту;
• дополнительные расходы;
• размер налогового вычета, если вы планируете его получить.

Допустим, Сафронов (29 лет) имеет на руках 500 000 руб. и хочет приобрести квартиру на вторичном рынке за 1 700 000 руб. Для этого он обратился в Сбербанк, зарплатным клиентом которого является (возможность подтверждения дохода тоже есть). Там ему предложили оформить ипотеку или потребительский кредит. Какой же вариант будет более выгодным? Давайте разбираться.

Ипотека

При заявленных условиях Сафронову предложили оформить ипотеку сроком на 5 лет под 9,2% годовых. Размер ежемесячного платежа при этом составит 25 027 руб., а общая переплата – 301 620 руб.

Нажмите для увеличения изображения

Кроме этого, появится необходимость оплачивать ежегодную страховку недвижимости и своего здоровья. Размер ее будет зависеть от суммы долга:

Т. е. всего за страхование за весь период кредитования придется заплатить 27 607 руб. Зато можно получить налоговый вычет на сумму стоимости жилья и уплаченных процентов. Получится вернуть в размере: 13%*1 700 000 = 221 000 руб. – за само жилье, 13%*301 620 руб. = 39 210 руб. – с процентов. А всего – 260 210 руб.

Отсюда можно посчитать сумму переплаты с учетом всех факторов:

Кредит

Если же Сафронов решит оформить потребительский кредит с теми же параметрами, то на 5 лет 1 200 000 руб. ему, как зарплатному клиенту, одолжат под 11,9% годовых. Размер ежемесячного платежа составит 26 633 руб. А общая сумма переплаты – 397 980 руб.

Нажмите для увеличения изображения

Дополнительно ему нужно будет каждый год покупать личную страховку, а это дополнительные затраты:

Итого с учетом страховки переплата составит 416 580 руб.

Выводы

Сравним полученные результаты:

Очевидно, что даже без учета вычетов по ипотеке с финансовой точки зрения именно жилищный займ является более выгодным. Размер экономии в конкретно рассматриваемом случае минимально составит больше 87 000 руб. Вывод – по возможности лучше оформлять именно ипотеку. Кредит же стоит рассматривать как менее выгодный формат покупки жилья. Например, к нему можно прибегнуть при отсутствии первого взноса или при покупке «нестандартного» жилья, покупку которого банк просто не одобрит.

Ипотека или кредит – сравниваем условия

Наиболее приятным моментом при оформлении ипотеки является право на реализацию налогового вычета (См. Как получить имущественный налоговый вычет по ипотеке) и обналичивание материнского капитала в качестве первоначального взноса (См. Ипотека под материнский капитал: каковы условия первоначального взноса?).

Также стоит отметить проверку на юридическую чистоту приобретаемого жилья не только заемщиком, но и службой безопасности банка, и страховой компанией. Дополнительные гарантии того, что сделка купли/продажи не будет впоследствии оспорена, дает титульное страхование.

Недостатком ипотеки служит ограничение в выборе вторичного и первичного жилья. Отсекаются сразу множество вариантов, скажем, на новостройки застройщика, которые по каким-то причинам не устраивают банк, или квартиры, не соответствующие по техническому состоянию или местоположению условиям банка.

При ипотеке банки болезненно реагируют на регистрацию несовершеннолетних детей или граждан с инвалидностью – ведь это вызывает сложности с реализацией права обременения при уклонении заемщика от выплат по займу. Для заемщика такое условие мало приемлемо, большинство положенных льгот указанные лица могут получить только при наличии постоянной регистрации по месту жительства.

***

Таким образом, резюмируя рассмотренные преимущества и недостатки потребительского и ипотечного кредитования можно сделать вывод, что универсального ответа на вопрос «что лучше: ипотека или кредит» не существует. В каждом отдельном случае, как и кредит, так и ипотека может оказаться наиболее выгодной для потенциального заемщика.

***

Больше полезной информации — в рубрике «Ипотека».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Разница между ипотекой и потребительским кредитом

Суть обоих предложений состоит получении денег в долг под определенный процент. Разница состоит в цели и расходовании денежных средств. Если человек взял классический потребительский кредит, он не обязан отчитываться перед финансовой организацией за затраты. Когда речь идет об ипотечном кредитовании, целевое расходование средств необходимо подтвердить в обязательном порядке.

По ипотеке закрыть обязательство можно в течение 30 лет. По потребительскому кредиту лицо обязано рассчитаться в течение 10 лет. Получение целевого займа на покупку жилья влечет за собой целый перечень дополнительных расходов:

• оплата оценки выбранного помещения;
• страхование имущества;
• оплата госпошлины за оформление ряда документов.

Дополнительно гражданину могут навязать потребность в необходимости страхования жизни и здоровья. Подобная работа ведется и при выдаче классического потребительского кредита. Однако заемщик имеет право отказаться от предложения. Потребность в расходах при оформлении отсутствует.

Для получения ипотеки предстоит подготовить большой пакет документов. В перечень нужно включить бумаги на недвижимость, подтверждение факта наличия стабильного дохода и официального трудоустройства, а также соответствие требованиям. Оформление нецелевой услуги может быть осуществлено на основании двух документов.

По ипотеке супруг получателя денежных средств выступает в роли созаемщика. Подобное обязательство не накладывается, если семья берёт потребительский заём.

Классическое предложение отличается небольшим лимитом. Размер доступной суммы кредитования зависит от стоимости приобретаемого имущества. Оно в обязательном порядке попадает в обременение, если заемщик не предоставит альтернативное обеспечение по кредиту.

Чтобы сэкономить, можно оформить кредитную карту с льготным периодом. Если расчет произведен в течение 50 дней, можно не вносить проценты. Однако услуга не подходит для покупки квартиры из-за небольшого лимита.

В случае использования нецелевого предложения потребность в залоге возникает лишь в случае, если запрашиваемая сумма превышает 500000-700000 руб. Вариантом обеспечения выступает поручительство.

Заявку на ипотеку рассматривают значительно дольше. Иногда решение сообщают лишь через неделю. Ответ по заявке на потребительский кредит удастся узнать в срок от одного часа.

Различия ипотеки с потребительским кредитом

Основные отличия ипотеки от потребительского кредита.

Основное отличие ипотеки — ставка. Она меньше по ипотеке, чем по потребкредиту. Но по ипотеке есть ряд дополнительных расходов, которые могут сделать получение кредита наличными более выгодным с финансовой точки зрения.

Первое — это страховка по ипотеке. Вы должны застраховать покупаемую недвижимость от потери в результате несчастного случая(взрыв газа, наводнение) . Причем страховка делается в пользу банка — при наступлении несчастного случая деньги получает банк. Также вы страхуете свою жизнь и здоровье на тот случай, если вы не сможете платить ипотеку по причине болезни. Кроме того страхуется потеря права собственности. Без страховки вам могут не дать ипотеку вообще или дать по ставке выше на 2-5 процентов, что очень невыгодно для вас. Вторым немаловажным моментом является обязательство заложить квартиру банку.

Банк требует закладную на квартиру — это обязательное условие по займу на жилье. При регистрации вашего права собственности вам отдают свидетельство с обременением. Квартира фактически находится в собственности банка до полной оплаты ипотеки. В случае невыплаты Банк заберет квартиру, продаст ее и оплатит из выпученных средств ваш долг. Остаток вернет вам. Благодаря аннуитетной схеме начисления процентов вы сначала платите большие проценты, в результате чего остаток получается очень малым.

При кредите наличными страховка необязательное условие. Но получить такой займ на большую сумму очень трудно. Но плюсом такого кредита является отсутствие залога. Квартира сразу же принадлежит вам.

Документы для получения целевого кредита

Список документов, которые обязательно понадобятся для оформления целевого кредита на покупку квартиры или строительство дома, приведен ниже:

• документ, удостоверяющий личность, — паспорт гражданина Российской Федерации;
• свидетельство о заключении брака;
• трудовая книжка или копия, заверенная работодателем и скрепленная печатью;
• военный билет;
• свидетельство о рождении детей;
• анкета-заявка.

Обязательно укажите сумму, которая вам нужна. При одобрении заявки банком потребуется предоставить следующие документы на объект недвижимости:

• разрешение на строительство от застройщика;
• свидетельство о регистрации права собственности продавца;
• договор купли-продажи на квартиру;
• правоустанавливающий документ (договор дарения, завещание и т.д.);
• кадастровый паспорт;
• технический план;
• акт оценки недвижимости;
• полис страхования недвижимости от несчастных случаев.

Банк проверит, производились ли перепланировки и если да, то узаконены они или нет. Указанные документы должны быть предоставлены в оригиналах или нотариально заверенных копиях.

Предлагаемый список документов может быть урезан или, наоборот, дополнен — решение принимает финансовая организация.

Преимущества и недостатки кредитов

У потребительского кредитования тоже есть свои положительные и отрицательные стороны. А если учитывать, что цель кредитования, вложение в недвижимость, то стоит хорошо подумать о таком займе.

На каком из вариантов остановиться

Мы разобрались в негативных и положительных сторонах двух денежных займов, таких как ипотека и кредит. Теперь самое основное: какой из вариантов оптимальный? Первый способ дает возможность купить жилье, оставив его в собственности кредитора на время выплат всей суммы, а второй – получить право собственности сразу, правда, для этого еще нужно найти поручителей. Как показывают факты, при взятии ипотеки, другого жилья, кроме того, которое заемщик приобретает, у него нет. Поэтому именно эта квартира или дом становится залогом и гарантией для кредитора.

Чтобы оформить жилищную ссуду, необходимо обязательно иметь, самое малое, двух поручителей. Причем они должны быть обеспечены достаточно высоким уровнем дохода, не меньше указанного вами. Безусловно, такой вариант займа намного сложнее в оформлении, чем взять просто ипотеку, но большой плюс, все же, в том, что приобретаемое жилье сразу же становиться вашим. В дальнейшем вам остается только выплатить всю оговоренную сумму в установленные сроки.

Вопрос выгоды того или иного вида ссуды будет зависеть от множества факторов и условий

Заемщики очень часто обращаются в банк и консультируются насчет вопроса, что лучше, потребительский кредит или ипотека. Здесь невозможно однозначно ответить, ведь и условия выплат обоих способов ссуды, и суммы очень разные. Пожалуй, основным отличием станет получение права собственности. Так, оформив жилищный кредит, вы в любом случае останетесь с крышей над головой, даже если прекратите полостью оплачивать долг.

Правда, многие специалисты склоняются к варианту, что, безусловно, жилищный кредит станет оптимальным решением, так как здесь риск лишиться жилья будет несколько ниже. В любом случае каждый должен сам определиться, что лучше, ипотека или рассрочка. Конечно, при этом не помешает хорошо взвесить свои финансовые возможности. Кроме того, нелишним будет и выяснение всех деталей соглашения перед его подписанием. Помните, часто банки могут умолчать об отдельных выплатах, которые потом станут для вас неприятной неожиданностью.

Перед подписанием договора займа, тщательно просчитайте все вероятные риски и убедитесь, что выбранный путь будет оптимальным для вас

Итак, подведем краткий итог. Ипотека и ипотечный кредит, – разница между ними не очень большая, – ведь в каждом из таких видов займа потребуется собрать огромное количество бумаг и предоставить справку о доходах. Это правило является обязательным даже для более мелких займов, а в подобном случае вы берете немаленькую сумму. Хотя, безусловно, существуют и отличия. Выбор того или иного пути здесь будет зависеть лишь от вашего решения и финансовых возможностей. Конечно, консультация специалиста в таких вопросах также может стать полезной.

Чем отличается ипотека от кредита на покупку жилья

Условия выделения средств клиентам в каждом банке имеют свои особенности и нюансы. Однако есть ключевые моменты, в чем отличается ипотечный кредит от потребительского либо жилищного кредита:

1. Срок кредитования – для большинства российских семей это важнейший фактор в пользу ипотеки. Погасить ее разрешается в течение срока до 30 лет. Вернуть заемные средства по простому кредиту предписывается не позднее, чем через 10 лет (в среднем от 3 до 7 лет).
2. Сумма денежных средств по ипотечному кредиту значительно выше, чем по жилищному (см. таблицу с примерами ниже).
3. Процентная ставка за использование кредитных средств по ипотечному кредиту от 4-6% до 16%, по целевому – от 10% и выше.

* Для «зарплатных» клиентов  Россельхозбанка

Получить ипотечный кредит без залога невозможно. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что гарантией для кредитодателя служит приобретаемое клиентом имущество. Оно становится собственностью банка при нарушении договора. В случае с жилищном кредитом залог не обязателен.

Санкции банка, в случае, если клиент не платит вовремя или прекратил погашение долга, включают штрафы, пеню, продажу кредита коллекторским агентствам, обращение в суд. У неплательщика описывают имущество, вычитают из зарплаты долг банку. В крайнем случае ему грозит даже уголовная ответственность. Однако забрать у него купленную квартиру довольно сложно.

Первоначальный взнос

Изначально ипотечное кредитование предполагало обязательный взнос 10-15% от стоимости квартиры или дома. При оформлении жилищного кредита наличие собственных средств не считается непременным условием сделки.

Сегодня уже есть возможность получить ипотеку без первого взноса. Правда, на рынке банковских услуг подобных предложений немного. Первоначальный платеж при этом компенсируется более высокой процентной ставкой (от 16% и выше) и дополнительными залоговыми обязательствами.

Гарантия возврата заемных средств может обеспечиваться залогом в виде любого недвижимого имущества (дача, гараж, земельный участок). То есть в случае невыплаты банк забирает не только купленную квартиру, но и заложенную вместо взноса собственность.

Необходимые документы

Существенная разница при оформлении документов на ипотеку и кредит объясняется статусом банка в сделке. Если заявка на ипотеку удовлетворяется, то финансовая организация становится основным участником процесса купли продажи. Поэтому требования к пакету документов довольно высокие.

Кроме стандартного набора (паспорт, ИНН, документы о финансовом положении) потребуются три основных пакета документов:

• документы о кредитополучателе с подробными сведениями о трудоустройстве и доходах;
• документы от продавца недвижимости (подтверждение правообладания, выписка из Единого государственного реестра и пр.);
• документы о самой недвижимости (включая кадастровый паспорт и независимую экспертизу о состоянии жилья).

Целевой кредит не требует таких сложностей в оформлении. Список необходимых бумаг менее обширный. Порой он даже не включает многочисленных справок, поскольку банк выполняет функции посредника между покупателем и продавцом. Даже требование о поручителях предъявляют не все учреждения.

Учитывайте два важных нюанса при оформлении ипотеки:

1. Банки нередко могут рассматривать заявку от нескольких дней до месяца. Уточните у продавца жилья, сколько он готов ждать решения и держать недвижимость в резерве.
2. Платить за все дополнительно документы (экспертизы и т.д.) придется из собственного кармана.

Что проще взять: ипотеку или потребительский кредит

Чтобы купить квартиру в ипотеку, потребуется предоставить банку массу документов, каждый из которых будет тщательно проверяться. При обращении за потребительским кредитом документов понадобится значительно меньше, но проверяться они будут не менее скрупулезно. Однако при ипотечном кредитовании времени все равно уйдет больше, потому что серьезная проверка предстоит и объекту недвижимости, который потенциальный заемщик планирует приобрести.

Из чего будет состоять пакет документов при обращении за заемными средствами?

Для потребительского кредита понадобятся:

• заявление (заполняется на сайте или в офисе кредитной организации);
• копия паспорта и второго документа (СНИЛС, загранпаспорт, водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего, военный билет);
• справка 2-НДФЛ (о доходах), от предпринимателей потребуют также налоговую декларацию или аналогичную справку по утвержденной в банке форме.

Чтобы оформить ипотеку, необходимы:

• заявление (заполнить онлайн либо в банке);
• копия паспорта и второго документа, которым могут быть страховое пенсионное свидетельство, водительское удостоверение, загранпаспорт, удостоверение личности военнослужащего, военный билет;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ плюс налоговая декларация либо справка по банковской форме для предпринимателей;
• копия трудовой книжки;
• если приобретаемая квартира станет залоговым имуществом, то необходимо приложить: копию паспорта продавца; документ, подтверждающий право собственности; техпаспорт квартиры; кадастровый паспорт; оценка квартиры специализированной организацией; выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, залогов и арестов;
• если в залог передается недвижимость, уже находящаяся в собственности, пакет документов будет состоять из: выписки из ЕГРН (срок ее действия законом не оговорен, но рекомендуется, чтобы документ был не старше 1 месяца); отчета об оценке рыночной стоимости имущества (актуален 2 месяца); технического паспорта; выписки из лицевого счета, подтверждающей отсутствие зарегистрированных граждан в квартире; нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на передачу недвижимости в залог.

Итак, что лучше: ипотека или кредит на квартиру? Если брать в расчет время и сложность оформления кредитного продукта, получается, что потребительский кредит получить значительно проще и быстрее, да и квартиру можно купить любую. А для ипотеки нужно подобрать такую недвижимость, которая будет одобрена банком. Подготовка документов может занять несколько дней, а может растянуться на месяцы. К тому же, за многое (например, обязательную оценку, кадастровый и технический паспорта) придется платить. Большинство документов нужно получать непосредственно перед оформлением, поэтому от расходов не спасет даже наличие у продавца некоторой требуемой документации.

Страхование – еще одна расходная статья. Обязательство заемщика страховать недвижимость, передаваемую в залог банку, зафиксировано законом. Но кредитные организации часто навязывают клиенту страховку жизни, здоровья, трудоспособности и даже титула (т.е. риска утраты права на имущество). Если заемщик отказывается, кредитор может изменить условия договора (например, в части увеличения процентов).

И получается, что необязательные страховки, существенно увеличивающие сумму кредита, клиенту оказываются выгоднее, чем выплаты увеличенных процентов.

Что касается сроков, то титул страхуется первые три года, а жизнь и здоровье, как и сам объект залога – до окончания срока ипотечного договора. Но так как с каждым годом долг уменьшается, будет сокращаться и стоимость страховки.

Между прочим, потребительское кредитование тоже не обходится без страховок, и там они значительно дороже.