Закон о садоводческих товариществах: что меняется и устоят ли дома

Дачный кооператив — добро или зло?

Дачный кооператив, именуемый также дачно-строительным кооперативом, дачным некоммерческим товариществом, ДСК или ДНТ, соответственно — такая организация дает ряд преимуществ. Кооператив или партнерство не предоставляет на сегодняшний день возможность постоянной прописки – а создают его на основе самоокупаемости, предоставляя людям возможность в самых комфортных условиях заниматься строительством дач и их эксплуатацией.

Разумеется, что эксплуатация дач предполагает некоторые коллективные расходы, и члены товарищества совместно несут все эти расходы, выплачивая суммы, которые определяются собранием. Как правило, возведение хозяйственных помещений и дач выполняется по типовым проектам, на земле, которая отводится в бессрочное пользование этому самому кооперативу.

При этом работы на земельном участке начинаются после того, как в банк внесена сумма, соответствующая полной стоимости задуманного строительства. Размер пая для члена ДСК определяется стоимостью отдельного дачного помещения или одной дачи. Передача своего владения детям, супруге, родителям может проводиться с согласия общего собрания – если пользование дачей и до этого было совместным. Пай члена ДСК будет возвращен ему после выхода из кооператива, а если говорить о пае умершего владельца, он перейдет к наследникам при сохранении имущественного права, если пи жизни этого члена наследники пользовались данной дачей.

Границы

Если говорить о дачном некоммерческом товариществе, иначе говоря, ДНТ, то здесь все участки в собственности, они ограничены, и это удобно в обращении с ними. Таким образом, проблемы с границами в кооперативе могут стать большой проблемой – это явный минус. ДНТ располагаются обычно на сельхозугодьях, тогда как кооперативы в большинстве своем находятся в границах городов и поселений, а это создает проблемы с экологической ситуацией, и не только.

Это интересно: Будет ли продлена дачная амнистия до 2020 года — документ, как оформить, вступление в силу

Но есть у обоих вариантов и общие проблемы. Как правило, в обоих случаях речь заходит о совсем небольших земельных участках, которые выдавались людям несколько десятилетий назад, и располагаются эти земли часто далеко не в лучших местах – около болот, под электросетями, и так далее. Это не слишком-то привлекательно, и при покупке такой земли в любом случае следует отправляться на место и изучать потенциальное приобретение лично. С ДНП в этом отношении все обычно обстоит гораздо лучше, но тем не менее, и такие загородные участки тоже не лишены сюрпризов.

Что с налогами?

На практике дачные садовые кооперативы радуют тем, что налоги здесь совсем не велики, находятся они примерно на том же уровне, что ЛПХ. При этом в ДНТ и ИЖС налоги оказываются весьма солидными, и это останавливает людей, которым нужна просто дача, и ничего более.

Стоит отметить и еще один вопрос, плотно связанный с финансами. Как правило, с инфраструктурой в кооперативах все обстоит очень плохо. Кооперативная дача – это именно такая, на которую придется брать с собой кучу еды, блоки сигарет, несколько буханок хлеба, и так далее. Купить что-либо на месте едва ли удастся, и хорошо, если неподалеку есть деревня, где работает хотя бы киоск. Резюмируя все это, можно подчеркнуть, что в большинстве своем такой вариант загородной недвижимости вполне может заставить Вас заглянуть в прошлый век, и насладиться всеми прелестями глубинки как они есть.

Что выбирать?

Если Вам нужна именно дача, если Вы не желаете вкладывать слишком много денег и платить большие налоги, если Вам не принципиальна возможность прописки, и Вы точно не будете строить здесь коттедж для проживания всего семейства круглый год – дачный кооператив может быть для Вас неплохим решением. Вкладываться много не придется, постройки будут готовые, Вы сможете заниматься сельским хозяйством или просто отдыхать в свое удовольствие. Но если Вы собираетесь возводить коттедж или имеете другие солидные планы – лучше будет поискать другой вариант. В наши дни наиболее популярным решением оказывается обычно ИЖС, земля для индивидуального жилого строительства, которая дает возможность прописки и открывает широкие горизонты для человека, решившего капитально строиться.

Устав дачного потребительского кооператива — Алешкино

1. благоустройство и озеленение территории, поддержание ее в состоянии, отвечающем современным культурно-эстетическим требованиям;
2. приобретение и доставка в интересах членов Кооператива посадочного материала, садового и другого инвентаря, строительных материалов, удобрений, ядохимикатов, других необходимых товаров;
3. создание благоприятной экологической обстановки на территории, надлежащих условий для ведения садоводства (огородничества, дачного хозяйства);
4. создание и развитие инженерно-технической и социально-бытовой инфраструктуры территории, имущественных и иных объектов общего пользования;
5. ремонт и содержание инженерных сетей, дорог и других объектов общего пользования за счет средств Кооператива как собственными силами Кооператива, так и силами подрядных организаций и индивидуальных предпринимателей, привлекаемых для этих целей на основе гражданско-правовых договоров;
6. обеспечение, в случае создания, рабочего состояния систем водоснабжения, электроснабжения, канализации в пределах домов и земельных участков членов Кооператива, их аварийный и текущий ремонт;
7. привлечение на договорной основе специализированных организаций и частных лиц для обеспечения правопорядка на территории, охраны имущества Кооператива и имущества его членов;
8. организация строительства или строительство собственными силами на отведенных в установленном порядке земельных участках зданий, строений, сооружений, необходимых для достижения целей деятельности Кооператива;
9. оказание членам Кооператива торговых, социально-бытовых, ремонтных и других услуг.

9.4. На председателя правления Кооператива могут быть возложены иные обязанности, необходимые для обеспечения нормальной деятельности Кооператива, на основании внутренних положений, регламентов и инструкций, разрабатываемых и утверждаемых правлением и общим собранием членов Кооператива в соответствии с Уставом, за исключением обязанностей, закрепленных уставом за общим собранием Кооператива.

Кредитный кооператив

Те, кто вырос во времена СССР, помнят о существовании касс взаимопомощи. Их часто создавали на предприятиях, чтобы поддерживать работников. В такой кассе можно было получить беспроцентную ссуду, а формировалась касса за счет взносов работников предприятия.

В настоящее время аналогично действуют кредитные кооперативы. Ссуды, конечно, выдают под определенный процент, но и вкладчик тоже свой доход получает.

Если говорить проще, то за счет средств пайщиков предоставляются займы людям, которые являются членами кооператива.

Перед такой организацией не стоит цели получения прибыли. Тем, кто нуждается в деньгах выдают займы, но при этом если вы не член кооператива – на заем рассчитывать не приходится.

Принципы работы:

Лица со стороны не могут управлять кооперативом;
Каждый участник вправе получить материальную помощь;
У всех участников одинаковые права, при этом неважно, какой взнос сделал каждый из них;
Ответственность за работу кооператива для всех его участников одинаковая;
Вступление в кооператив и выход из его состава – дело сугубо добровольное;
Кооператив должен состоять в СРО;
Вся деятельность ведется на основании Устава, который был утвержден ранее.

В чем же выгода от создания таких кооперативов? В том, что эти организации имеют льготы по налогам, и могут заниматься инвестиционной деятельностью (в пределах, разрешенных законодательством).

Если вы являетесь участником такого кооператива, то чтобы получить заем, не нужно беспокоиться об идеальной кредитной истории, под микроскопом рассматривать ее никто не станет.

Справки о зарплате и прочие документы собирать и приносить вам тоже не придется. К тому же, если в будущем планируете стать предпринимателем, можете оформить заем и он будет вашим стартовым капиталом.

Если говорить о привлечении личных сбережений, то в кооперативе ставки выше, чем в банковской организации, причем процентов на 10.

Основные типы кредитных кооперативов.

Кредитных кооперативов на самом деле очень много. Мы расскажем о самых известных их типах.

1. КПК сельскохозяйственного типа.

Их специализация – кредитование агропромышленного сектора.

Такие кооперативы часто заключают договоры о сотрудничестве с различными банковскими учреждениями. Главным партнером обычно является Россельхозбанк.

2. ЖСК.

Их создают для решения жилищных вопросов участников кооператива. Но прежде чем вступать в такое объединение, предварительно пообщайтесь с юристами, так как высок риск столкнуться с мошенниками, которые заберут не только ваши деньги, но и имеющееся жилье.

Из чего формируются фонды КПК.

Денежные средства кооператив получает из нескольких источников:

• Из взносов участников;
• От % за выданные кредиты;
• средства, которые привлекаются со стороны.

Плюсы и минусы КПК.

Как и в любой другой деятельности, в этой также присутствуют свои положительные и отрицательные стороны. Сейчас поговорим о них.

Плюсы:

• Вы можете получить заем, если по какой-то причине вам отказала банковская организация;
• Государство практически не вмешивается в деятельность КПК, только осуществляет разумный контроль;
• Кредитные кооперативы инвестируют в конкретный бизнес.

Минусы:

• Сохранность вкладов государство не гарантирует;
• Кредитование обходится дороже, чем в банковской организации;
• Вклады облагаются налогами;
• Получить кредит в валюте нельзя.

КПК и мошенничество.

Кредитные кооперативы сейчас приобретают все большую популярность, из-за этого под такой вывеской могут действовать и различные финансовые пирамиды.

Чтобы не попасться в их сети, следуйте нескольким простым советам:

Проверяйте наличие КПК в реестре на сайте ЦБ РФ;
Проверяйте состоит ли КПК в СРО;
Если рекламная кампания проводится слишком навязчиво и агрессивно, отнеситесь к такому кооперативу с осторожностью;
Не связывайтесь с кооперативами, предлагающими поощрение за привлечение новых участников.

Видео: Какие дачи снесут в 2021 году

К заявлению прикладываются необходимые документы: паспорт, правоустанавливающие документы на жилое строение. Но далеко не во всех случаях дом официально оформлен, как дачный или жилой. В таком случае предстоит процедура перевода строения в нужную категорию.

Прописка в дачном доме

Дополнительно нужно представить официальный проект переустройства. Он необходим, если без таких изменений перевести строение в жилое не получится. Кроме того, служащие из местного самоуправления потребуют экспертизу о состоянии строения. Для этого придется обращаться с заявкой в специализированные компании с строительно-технической лицензией.

Прописка на даче станет невозможной, если дом не имеет фундамента и представляет собой временную постройку. В то же время некоторые технические характеристики рассматриваются судом в зависимости от района. Возникнут проблемы с регистрацией и у лиц, которые уже прописаны в городском помещении. В этом случае придется сначала оформить выписку оттуда, а затем уже регистрироваться на даче. Проблем не возникнет у тех граждан, для которых дача — единственное жилье.

Россияне могут оформить прописку на дачном участке при соблюдении некоторых условий к земельному наделу и возведенному строению. Чтобы пройти эту процедуру потребуется немало времени и некоторые усилия. Кроме того, не каждый дачный домик отвечает требованиям законодательства для внесезонного проживания.

Регистрирующие органы: куда обращаться

• ходатайством о регистрации по месту жительства в дачном доме (его следует написать прежде всего), оформленным по определенной форме, образец которой можно найти на информационном стенде в отделении или заранее скачать с официального портала ФМС;
• гражданским паспортным документом или другим удостоверением личности, заменяющим паспорт;
• судебным актом, где говорится о признании дачи жилым помещением;
• документом о приватизации здания заявителем (прописка на даче невозможна без него);
• бумагами из Бюро технической инвентаризации (техническим паспортом и прочими).

Производственным кооперативом (артелью) является коммерческая организация, созданная путем добровольного объединения граждан на основе членства для совместной производственной и иной хозяйственной деятельности, основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов. Уставом производственного кооператива может быть предусмотрено участие в его деятельности также и юридических лиц. Порядок создания и дальнейшей деятельности производственных кооперативов регулируется Гражданским кодексом РФ, Законом «О производственных кооперативах», а также Законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Члены кооператива несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в порядке, предусмотренном его Уставом. Общее число членов производственного кооператива не может быть менее 5 (пяти). Членами кооператива могут быть граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства. Юридическое лицо участвует в деятельности кооператива через своего представителя в соответствии с Уставом кооператива.

Как создать дачный кооператив

Благодаря дачным потребительским кооперативам люди могут пользоваться, владеть и распоряжаться земельными участками. На заседании решается вопрос о создании потребительского дачного кооператива. В этой организации должно быть, как минимум, три человека. После того как потребительская дачная организация прошла регистрацию и считается зарегистрированным, сотрудники совета считаются принятыми. Главные сотрудники организации в течение нескольких дней обязаны выдать потребительскую книгу на каждого сотрудника.

• заверенную копию бухгалтерского баланса;
• заверенную копию отчета о целевом использовании средств;
• заверенные копии приходно-расходных смет и отчетов об их исполнении;
• заключения ревизионной комиссии;
• документы, которые подтверждают права СНТ на имущество.

Закон о дачных кооперативах

Действующий закон № 66-ФЗ от 15.04.1998 с принятыми в разное время дополнениями, регулирует деятельность некоммерческих объединений садоводов и определяет основные аспекты функционирования подобных предприятий.

О садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан

Со 2-го июня 2015 года в России начинаются массовые работы по проверке, промеру границ и разделу земельных участков в товариществах, личных и фермерских хозяйствах, и выявление незарегистрированных земель и самовольных построек на них повлечет предъявление внушительных штрафов.

Предъявлять доказательство того, что дом на дачном участке является единственным пригодным местом для проживания, не нужно: каждый гражданин вправе выбрать, где оформить прописку (в квартире или на даче). Если лицо постоянно проживает за городом, то ему предпочтительнее зарегистрироваться по месту фактического проживания. Это облегчит доступ к социальным услугам.

1. Иметь жилое помещение с оформленными должным образом правами собственности.
2. Составить заявление в ГУ МВД об оформлении регистрации по месту проживания. К заявлению необходимо приложить паспорт, правоустанавливающие сведения на недвижимость (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН), документы, подтверждающие признание дома жилым (решение межведомственной комиссии или судебный акт).
3. Гражданина должны зарегистрировать в течение недели и поставить ему штамп в паспорте. При временной регистрации ему выдают свидетельство.

Порядок регистрации

Данный закон пришел на смену 66-ФЗ от 1998 года, который длительное время регулировал вопросы садоводства и огородничества. Хотя прописаться на даче можно было и раньше, но это было связано с большими бюрократическими препонами. В ст. 3 217-ФЗ подчеркивается, что на садовом земельном участке допускается выращивать сельскохозяйственную продукцию и размещать на нем жилые дома и хозяйственные постройки. Именно указание на право граждан строить жилые дома на садовых участках делает возможность регистрации в них. В то же время земли для огородников предназначены исключительно под сельскохозяйственные работы. Владельцы могут выращивать здесь сельскохозяйственные культуры, но строительство жилья тут запрещено. Максимум, что здесь допускается, это небольшие хозяйственные постройки под хранение урожая или садового инвентаря.

Регистрироваться можно только в доме, которому присвоен адрес. Поэтому если дом построен в населенных пунктах или коттеджных поселках на земельных участках с видом использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), то все дома считаются жилыми. Поэтому в этом случае с регистрацией по месту жительства проблем не возникнет.

Признать дом жилым на земельном участке «для огородничества» не получится, так как на таком участке запрещено возводить капитальные строения. Такие участки предназначены исключительно под сельскохозяйственные работы. Владельцы могут выращивать здесь сельскохозяйственные культуры, но строительство жилья тут запрещено.

Правовое регулирование

Предъявлять доказательство того, что дом на дачном участке является единственным пригодным местом для проживания, не нужно: каждый гражданин вправе выбрать, где оформить прописку (в квартире или на даче). Если лицо постоянно проживает за городом, то ему предпочтительнее зарегистрироваться по месту фактического проживания. Это облегчит доступ к социальным услугам.

В доме должны присутствовать все необходимые ресурсы для круглогодичного проживания — отопление, электро- и водоснабжение. При этом газификация дома не является обязательным условием для прописки. На даче достаточно использовать печное отопление, а вместо водопровода — воду из колодца. Правда, в таком случае колодезная вода должна быть признана пригодной для питья на основании заключения Роспотребнадзора.

ДПК как юридическое лицо

Юридическое лицо ведёт свою деятельность по уставу или согласно учредительного договора. Лицо, созданное по кодексу, действует на основе устава, который утверждён учредителем. В уставе дачного объединения указывается ответственность юридических лиц.

Какие документы сопровождают деятельность?

В кооперативе есть такая документация:

• Договор о создании организации.
• Устав со всеми дополнениями и изменениями.
• Документы, которые подтверждают право кооператива на имущество.
• Внутренние бумаги.
• Бухгалтерские отчёты.
• Протоколы собраний и заседаний комиссии.
• Заключения из государственных и муниципальных органов контроля.
• Документы, которые предусматриваются по закону РФ.

Кооператив в обязательном порядке должен обеспечивать доступ ко всем документам.

Сравнение с садоводческой и огороднической организацией

Рассмотрим каждую их них по отдельности. Садоводческое товарищество имеет следующие характерные черты:

• Имущество, которое было куплено при помощи взносов членов товарищества – это собственность организации.
• Все, кто состоит в такой организации, не отвечают обязательствам.
• Товарищество имеет право не удовлетворять требования всех, кто в него входит.

Огородническое партнёрство обладает такими особенностями:

• Имущество, купленное за счёт участников, считается их собственностью. Юридические лица также имеют право распоряжаться им.
• Члены огороднического партнёрства не отвечают его обязательствам.
• Партнёрство не удовлетворяет требования участников.

Дачная организация отличается следующими чертами:

• Имущество, которое было куплено на деньги членов товарищества, может быть использовано в их целях.
• Все члены такого кооператива в обязательном порядке покрывают убытки, внося дополнительные средства.
• Члены дачного объединения несут полную ответственность за все действия, а при необходимости они выплачивают взносы в равном размере с каждого члена сообщества.

Чем отличается от других видов?

Предполагается, что дачный кооператив подразумевает строительство домов и их оформление как собственность, в то время, как при других видах возможно лишь развитие огорода, а строительство домов играет далеко не главную роль.

Стоит отметить, что в законе нет чётких разграничений. Прописка на территории таких организаций исключается, однако в будущем в силу вступят некоторые изменения. На дачном и огородном кооперативах нельзя прописываться, но в садоводческом товариществе такая возможность вскоре появится у каждого.

Особенности дачных некоммерческих объединений: в каком поселке лучше купить участок

Управление загородным поселком может осуществляться с помощью услуг управляющей компании или посредством объединения, созданного самими собственниками земельных участков. Такие объединения могут быть в виде:

• СНТ, ОНТ или ДНТ – садовое, огородническое и дачное некоммерческое товарищество;
• ОНП, СНП и ДНП – огородническое, садовое и дачное некоммерческое партнерство;
• ОПК, СПК и ДПК – огороднический, садовый и дачный потребительский кооператив.

Их деятельность регулируется Федеральным законом «О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН» № 66-ФЗ от 15 апреля 1998 года.

Главные отличия между этими объединениями заключаются в правовом режиме имущества общего пользования, а также в ответственности членов по обязательствам юридического лица.

Основные особенности товариществ

В товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. При этом ни один из товарищей не имеет в таком имуществе выделенной доли. Имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет вступительных или членских взносов, доходов от предпринимательской деятельности или прочих поступлений, является собственностью такого товарищества как юридического лица.

Члены товарищества не отвечают по его обязательствам, и такое товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.

Основные особенности кооперативов

Кооперативы создают фонды за счет вступительных и паевых взносов своих членов. При этом имущество общего пользования находится в собственности такого кооператива. Вступительный взнос каждый дачник отдает «отдает навсегда», т.е. при его выходе из кооператива или смерти эти деньги не возвращаются, а выплачиваются только паевые – самому бывшему члену дачного сообщества или его наследникам. Кроме того, для участия в общих собраниях наследнику будет необходимо вступить в дачный кооператив, получив на это согласие большинства его членов. Один из основных минусов такой формы управления для владельцев дач – необходимость отвечать по обязательствам кооператива и в случае возникновения убытков юридического лица покрывать их за счет дополнительных взносов.

Основные особенности партнерств

Собственностью партнерства как юридического лица является имущество общего пользования, приобретенное или созданное на взносы членов такого объединения. Члены партнерства не отвечают по его обязательствам, и такое партнерство не отвечает по обязательствам своих членов.

Главное преимущество любого некоммерческого сообщества по сравнению с управляющей компанией – возможность каждого владельца земельного участка знать, на что и в каких количествах тратятся внесенные им средства

Разумеется, решение любого организационного и финансового вопроса сообща – непростая задача, но это уже головная боль председателя и членов правления.
Важно понимать, что федеральным законодательством регулируются только общие вопросы деятельности дачных объединений, тогда как размер и порядок уплаты паев и взносов, система управления сообществом и иные тонкости оговариваются в Уставе конкретной организации. Поэтому перед покупкой участка или готовой дачи следует внимательно изучить этот документ.