Работа директором управляющей компании жкх

Чем занимается заместитель?

Директор управляющей компании может назначить своего заместителя, как в целом, так и в какой-то конкретной области. Чаще всего, от заместителя директора требуется опыт работы в сфере ЖКХ и менеджмента, а также экономическое либо техническое образование.

Должность заместителя директора УК является руководящей, подчиняется он непосредственно директору. Все права, обязанности и ответственность зама прописаны в его должностной инструкции.

К основным обязанностям замдиректора в УК относят:

1. Работа с жильцами дома. Он должен проводить с жильцами систематическую просветительскую работу, целью которой является повышение бытовой культуры жильцов МКД.

   Такая работа обусловлена тем, что УК обязана поддерживать чистоту на общей территории дома, а осознанность граждан в этом вопросе и их ответственное отношение к общему имуществу позволяет экономить затраты УК.

2. Помощь директору в подборе кадров. Заместитель директора не имеет права самостоятельно увольнять либо брать на работу сотрудников. Однако он принимает участие в подборе профессиональных кадров, рекомендуя их руководству, следит за условиями и качеством их работы.
3. Работа с должниками. Заместитель проводит постоянную работу с жильцами МКД, информирует их о необходимости оплачивать платежи. В трудных случаях, занимается сбором документации для подачи иска с целью взыскания дебиторской задолженности.
4. Выполнение функций директора во время его отсутствия — подпись договоров, принятие решений.

Скачать образец должностной инструкции заместителя директора управляющей компании ЖКХ

Подписав договор с жильцами, директор управляющей компании принимает на себя обязанности по управлению МКД. Сфера его деятельности, без преувеличения, является широкой. Он должен администрировать большое количество процессов — от подписания договоров с РСО до соблюдения чистоты во дворе дома.

Кандидат на такую должность, помимо экономических знаний и навыков менеджмента, должен быть прирожденным лидером. Также, как и его заместитель, директор несет материальную ответственность за причинение вреда имуществу МКД управляющей компанией, которую он возглавляет.

Директор УК

Этот специалист должен обладать опытом работы с управлением недвижимостью или в службе по эксплуатации зданий, отделе коммерции, финансов. Управляющий директор должен иметь стратегическое виденье, обладать знанием проведения финансовых операций, а также уметь ориентироваться в ведении бизнеса, использовав тот же подход к управлению недвижимостью.

Перед директором стоят следующие первоочередные задачи:

• Контроль за управлением службами компании: клининг, техническая эксплуатация и прочее.
• Вести подготовку и контроль исполнения бюджета УК.
• Принятие участия, при необходимости, в строительстве, проектировании, с целью дальнейшей эксплуатации здания.
• Осуществление приемки объектов в дальнейшую эксплуатацию.
• Проведение необходимых тендеров для того, чтобы выбрать подходящие подрядные и обслуживающие организации.
• Общение и взаимодействие с арендаторами помещений, при необходимости, решение сложившихся конфликтных ситуаций. Также он следит за обеспечением своевременной уплаты аренды.
• Решение кадровых вопросов на объектах в компании.

Что касается заработной платы, то она зависит напрямую от количества обслуживаемой недвижимости и ее состоянии.

Права директора компании

Данный работник имеет право утверждать для своих подчиненных инструкции, подписывать приказ о приеме на должность и увольнение с нее. В полномочия управляющего директора входит составление штатного расписания, т. е. он может нанимать на работу то количество людей, которое ему необходимо для ведения своей работы. В его правах поощрять работников и делать взыскания дисциплинарного характера.

Он вправе сделать пересмотр коллективного договора с жильцами дома, внести в него поправки, провести индексацию тарифов. Директор несет ответственность не только за нанесение прямого ущерба, но и косвенного, например, вследствие разглашения тайной информации компании.

Причины смены УК на генерального директора

Данная процедура не будет являться типичной для коммерческой и юридической практики. Связано это с тем, что когда у руля находится ООО управляющая компания, то для организации существует ряд определенных преимуществ:

• во-первых, снижается налоговая нагрузка на прибыль;
• во-вторых, снижается финансовая нагрузка, т. к. уменьшаются выплаты зарплат и различного рода страховых взносов;
• в-третьих, создается единый административный орган управления одновременно для нескольких организаций, что является удобным в случаях, когда у нескольких предприятий один владелец.

Преимуществ много, но несмотря на это, бывают такие ситуации, когда смена УК на гендиректора является оправданной. Первая наиболее распространенная причина – процесс реорганизации или продажи ООО. В этом случае управление должно перейти в руки нового владельца. Вторая причина – это наличие претензий со стороны налоговых органов. Так сложилось, что Налоговая служба в России не жалует УК и зачастую, еще при смене генерального директора на УК, отказывает в проведении такой процедуры.

У ФНС довольно часто возникает ряд претензий к ООО при проведении этой процедуры:

• Вместе с УК в ООО остался как прежде собственный управляющий аппарат. Это иногда имеет смысл, но ФНС в этом случае задастся рядом вопросов.
• Ненадлежащее, ошибочное оформление документации. В основном ошибки бывают в актах по предоставлению различного рода услуг.

Сама по себе смена УК на гендиректора несложная процедура

Но все же важно знать, что лучше избежать излишнего внимания контролирующих органов

Требования к директору управляющей компании ЖКХ и образец должностной инструкции

На должность генерального директора управляющей компании не может быть назначен некомпетентный человек, без соответствующего уровню этой должности образования и опыта. Не стоит путать директора УК с управляющим, поскольку эти должности отличаются своими должностными инструкциями.

Требования к соискателю на должность директора УК в сфере ЖКХ таковы:

1. Наличие высшего образования технической или экономической направленности.
2. Опыт трудовой деятельности на руководящем посту не менее 5 лет (в строительстве, сфере производства стройматериалов, ЖКХ и т.п.).
3. Умение руководить персоналом, организовывать работу и контролировать ее исполнение.

Знания человека, занимающего такую должность, должны охватывать различные аспекты деятельности управляющей компании ЖКХ. Директор УК должен свободно ориентироваться в таких сферах:

• нормативно-правовая база и законодательные акты;
• основы бухучета и экономики, а также организации труда в области ЖКХ;
• специализация, особенности структуры ЖКХ;
• способы управления данным подразделением;
• технология производственных процессов и перспективы улучшения дел;
• требования техники безопасности и охраны труда..

Справка! Функции этой должности сосредоточены в постоянном контроле за непрерывным обеспечением жильцов многоквартирного дома максимально качественными услугами, без срывов и аварий.

Права и обязанности директора подробно изложены в должностной инструкции.

Скачать образец должностной инструкции директора управляющей компании ЖКХ

Права и обязанности

Директор УК многоквартирными домами обязан:

1. Заключать договора с поставщиками энергоресурсов (воды, электроэнергии, тепла, газа).
2. Контролировать своевременную оплату поставщикам ресурсов.
3. В соответствии с планами, организовывать выполнение текущих ремонтов в общих помещениях домов.
4. Контролировать выполнение текущих и профилактических ремонтов технического оборудования (насосов, котлов, лифтов и т.п.).
5. Координировать деятельность специалистов УК по правильной эксплуатации наружных и внутренних магистралей и сетей.
6. Принимать меры по улучшению благоустройства прилегающей к дому территории.
7. Контролировать финансовое состояние УК.
8. Представлять УК в городских структурах и органах.

Должностная инструкция обязывает директора управляющей компании ЖКХ знать все о состоянии дел предприятия, в том числе и финансов, владеть информацией о работе каждого из своих сотрудников.

Директор УК многоквартирным домом наделен такими правами:

• подписывать финансовые, отчетные и иные документы;
• заключать от имени УК договора, соглашения;
• согласовывать калькуляции и утверждать тарифы, договорные цены на услуги;
• утверждать должностные инструкции для инженеров, паспортистов, и даже дворников, вносить изменения в штатное расписание, увольнять сотрудников или принимать их на работу;
• поощрять добросовестных работников и наказывать взысканиями нерадивых;
• следить за сохранностью имущества многоквартирного дома;
• обеспечивает исполнение коллективного договора;
• создавать безопасные условия работы;
• держать ответ перед муниципальными органами и жильцами за качество работы предприятия.

Важно! Главная цель руководителя УК — обеспечить бесперебойное и качественное предоставление услуг жильцам всеми силами и средствами, находящимися в его власти и распоряжении

Зарплата

Управляющие компании — это коммерческие организации, созданные для получения прибыли. Этот факт имеет непосредственное отражение на заработной плате директора УК, которая состоит из:

• установленного оклада;
• премиальных выплат.

Труд директора управляющей компании полностью оплачивается собственниками жилья. В квартплату, которую они ежемесячно платят, заложена статья расходов на заработную плату всего обслуживающего персонала и, в том числе, руководящего аппарата.

Оклад является фиксированной величиной. Он устанавливается при заключении трудового договора Советом Учредителей коммерческой организации. Директор не вправе самовольно увеличивать свой оклад.

Премиальные выплаты не имеют установленных критериев. Они могут выплачиваться по результатам работы за месяц, квартал или год. Премии начисляются из прибыли УК.

Если за отдельно взятый период поступающие денежные средства не ушли на ремонтные работы, устранение аварийных ситуаций или другие нужды, они могут быть распределены между работниками компании. Дополнительная плата с жильцов на увеличение зарплаты директора не взимается.

Общие положения

1.1. На должность начальника Управления по жилищно-коммунальному хозяйству (далее — начальник Управления ЖКХ) назначается лицо, имеющее высшее профессиональное образование и стаж муниципальной и (или) государственной службы не менее лет либо стаж работы по специальности не менее лет.

1.2. Начальник Управления ЖКХ в своей деятельности руководствуется действующим законодательством Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, Положением об управлении и настоящей инструкцией.

1.3. Начальник Управления ЖКХ относится к категории руководителей.

1.4. Начальник Управления ЖКХ в своей деятельности подчиняется .

1.5. Начальник Управления ЖКХ назначается на должность и освобождается от занимаемой должности в соответствии с действующим законодательством.

1.6. На начальника Управления ЖКХ распространяется действие законодательства РФ о труде с особенностями, установленными законом о муниципальной службе.

1.7. В период отсутствия начальника Управления ЖКХ (отпуск, болезнь, командировка) его должностные обязанности исполняет .

1.8. Начальник Управления ЖКХ должен знать:

— Конституцию Российской Федерации, федеральные законы, иные нормативные правовые акты Российской Федерации;

— Устав и региональное законодательство в сфере жилищно-коммунального хозяйства;

— порядок работы со служебной информацией;

— правила делового этикета;

— правила по охране труда и пожарной безопасности;

— правила внутреннего трудового распорядка.

Управляющая компания: основные понятия

Собственники помещений многоквартирных домов должны выбрать форму управления имуществом, что закреплено законодательством в Жилищном кодексе Российской Федерации п.2 ст.1.

Существуют следующие формы:

1. ТСЖ (товарищество собственников жилья). В этом случае путем голосования жильцы выбирают председателя, который оформляет договора с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями и контролирует все моменты (экономические, правовые, хозяйственные и т. д.), связанные с многоэтажным зданием и его территорий.
2. Непосредственное управление может быть только в том случае, если количество квартир в доме не превышает 30. В этом случае жильцы сами отвечают за обслуживание дома.
3. Управляющая компания – одна из распространенных форм управления. Путем голосования жильцы выбирают одну из специализированных коммерческих организаций, которая в дальнейшем и занимается управлением дома. Если жильцы не выбирают ни одну из форм управления самостоятельно, то муниципалитет обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей компании.

УК несет ответственность за определенный перечень жилищных, коммунальных услуг. Этот перечень может иметь минимальный характер, который закреплен законодательно, а может быть и расширенным, если это прописывается в условиях договора.

Основные обязанности УК:

• содержание в надлежащем состоянии имущества дома;
• создание безопасных, комфортных условий для проживания собственников;
• качественное нормативное предоставление жилищных, коммунальных услуг;
• формирование цен на жилищно-коммунальные услуги и поиск решений их снижения.

Провести анализ причин, приведших УК к долгам и банкротству

«Самыми трудными были первые два года моей работы», – признаётся директор УК. – «Из-за долгов перед РСО компания висела на грани банкротства, но мы выбрались, закрыли все долги и наладили отношения с поставщиками ресурсов».

Ремонт ВДИС в доме под управлением УК «Дружба»

Первое, что сделал учредитель, приступив к руководству УК, – установил причины огромных долгов перед подрядчиками и РСО. Главная из них, по словам директора, неэффективное управление организацией и работа «не по средствам»:

1. Размер платы за содержание жилья не менялся в течении трёх лет. К 2014 году он не соответствовал сложившимся реалиям и не покрывал расходов по текущему содержанию общего имущества дома, не говоря уже о создании более комфортной среды проживания для собственников.
2. Отсутствие планирования и несоответствие тарифа реальным расходам вело к тому, что все поступающие деньги в первую очередь тратились на сиюминутные нужды и практически ничего не оставалось на развитие и улучшение дома и придомовой территории.
3. В УК практически не велась претензионно-исковая работа с жителями-должниками: по некоторым помещениям долги превышали 70 тыс. рублей. Общая сумма долга собственников за ЖКУ на 2013 год превышала 4 млн рублей.