Покупаю квартиру у застройщика в сданном доме, как оформить документы?

Реестр обманутых дольщиков – Сводный реестр пострадавших соинвесторов

Не стоит путать данный бюрократический элемент с реестром требований о передаче жилых помещений в процедуре банкротства, порядок включения в который был описан выше. На сегодняшний день (2015 год), “Сводный реестр пострадавших соинвесторов”, который и принято в обиходе называть Реестр обманутых дольщиков, регулируется только Распоряжением Минмособлстроя от 06.12.2010 N 56 “Об организации работы по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области”.

Как следует из его пункта 1.2., целью его ведения на территории Московской области, как и целью ведения Сводного перечня проблемных объектов (Реестр проблемных застройщиков), является создание на их основе информационной базы данных по проблемным застройщикам и пострадавшим в результате их деятельности соинвесторам, анализ деятельности территориальных органов

долевое строительство и банкротство застройщиков

самоуправления Московской области по реализации Закона Московской области от 01.07.2010 N 84/2010-ОЗ “О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области”.

Собственно, на установлении порядка ведения Реестра обманутых дольщиков и Реестра проблемных застройщиков и замыкается регулирование данного Распоряжения. Что касается Закона № 84/2010 О защите инвесторов, то из его статей 3 и 4 Закона следует, что должны разрабатываться и согласовываться мероприятия, направленные на завершение строительства проблемного объекта, принимаются решения о привлечении нового застройщика, предоставляется застройщику отдельный земельный участок, оказывается содействие соинвесторам в защите их прав.. Тут мы также не находим желанных, конкретных инструментов помощи обманутым дольщикам, таких как: выделение земельных участков для новых застройщиков/инвесторов/подрядчиком в виде обязанности местной администрации, выделение денежных субсидий пострадавшим соинвесторам либо объекту в целях завершения его строительства, предоставление Реестру обманутых дольщиков другого жилого фонда на данной территории и др. Мы не говорим о наличии у всех администраций и муниципальных образований таких ресурсов, но и в их отсутствие указанные законы и распоряжения, зачастую, зря обнадеживают дольщиков.

На сегодняшний момент, мы не даем рекомендации по включению соинвесторов в Реестр обманутых дольщиков – Сводный реестр пострадавших соинвесторов ввиду отсутствия прямой целесообразности. Такой наш подход единообразен ко всем находящимся у нас на юридическом обслуживании дольщикам и их объединениям.

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование  и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании

Не мешает провести и собственное «расследование» – побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится. Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны — недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Партнеры застройщика

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов

Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы

Документы на строительство жилого дома

Важно понимать, что индивидуальное жилищное строительство или ИЖС на собственном земельном участке, является не только закономерным желанием каждого собственника земли, но и обязывает, в свою очередь, выполнять ряд определенных условий и требований, которые способствуют в реализации желания иметь собственный дом.

Такими требованиями являются оформление документов на строительство частного жилого дома, то есть необходимо оформление земельного участка (Федеральный Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, статьи 16, 18) и получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома.

Также важно знание всех тонкостей данного процесса, так как официальное разрешение необходимо, как для ввода дома в эксплуатацию, так и для подключения к коммуникациям.
Документы на строительство жилого дома: заявление на получение разрешения на строительство жилого дома

Что же такое разрешение на строительство индивидуального жилого дома? Что представляет собой земельный участок под строительство жилого дома, и какими бывают участки для строительства жилого дома?
Разрешение на строительство жилого дома

Если кратко, то желательно рассмотреть главные тезисы о том, что:

• Разрешение на строительство индивидуальных жилых домов представляет собой официальный документ, подтверждающий, что предоставленный проект под строительство дома в компетентный орган соответствует проектам планировки участка и межевания территории, что в свою очередь, дает право собственнику на индивидуальное жилищное строительство или на проведение реконструкции уже имеющихся объектов недвижимости;
• Получают разрешение на строительство индивидуального жилого дома в органах местного самоуправления района, то есть на территории района, где расположен участок земли. Если же предполагается проведение работ, связанных с использованием недр, то обращаться следует в Министерство природных ресурсов и экологии РФ или же в его территориальные подразделения. Если на участке земли используется атомная энергия, то посетить придется и Федеральную службу по экологическому, технологическому и атомному надзору;
• Оформляют разрешение на строительство жилого дома при обращении в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Кроме этого полный перечень организаций, в которые необходимо обращаться в тех или иных ситуациях можно найти в Градостроительном Кодексе.

Образец разрешения на строительство индивидуального жилого дома
На заметку! Упрощенный порядок получения разрешения на ИЖС действует до 1 марта 2018 года, поэтому до указанного срока разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства (или ИЖС) в эксплуатацию не запрашивается, а правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав собственности на такой объект индивидуального жилищного строительства.

На основании Градостроительного Кодекса, правил землепользования и застройки территории все земли в Российской Федерации делятся на две основных категории, на которые существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ), ниже приведены два вида ВРИ:

Первый вид разрешенного использования (ВРИ): земли населенных пунктов, то есть в России строительство осуществляется только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования (ВРИ), которые предназначены:

• для индивидуального жилищного строительства;
• малоэтажная жилая застройка;
• приусадебный участок личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• блокированная жилая застройка;

Участки ИЖС под строительство жилого дома в рамках коттеджного поселка

Второй вид разрешенного использования (ВРИ): земли сельскохозяйственного назначения.

На заметку! Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно и на сайте Росреестра.

Хочется также отметить, что среди часто задаваемых вопросов в поисковой сети интернета встречаются вопросы о том, что представляет собой строительство гражданами жилого дома, что такое проекты домов под ключ, или договор на строительство жилого дома. Первые два вопроса подробно освещаются в наших предыдущих статьях (строительство домов из различных материалов, например кирпич, бревно, СИП-панель и так далее), дается определение и назначение проекта, проектных решений, а также каким бывает проект под строительство дома. А вот договор на строительство жилого дома можно более подробно рассмотреть сейчас.
Земельный участок под строительство жилого дома со строящимся на нем небольшим домом

Особенности расчетов по ДДУ

Одним из ключевых преимуществ долевки является возможность сэкономить на приобретении квартиры. Пока объект находится на этапе строительства, его цена может на несколько десятков процентов отличаться от рыночной стоимости вторичного рынка (в зависимости от стадии готовности). Для вложения средств в долевку можно использовать:

• собственные сбережения и накопления;
• средства ипотечных или потребительских кредитов, иных займов;
• материнский семейный капитал;
• иные виды субсидий, мер государственной поддержки.

В ДДУ можно указать полную стоимость объекта, либо цена за 1 кв. м. площади. После подписания и регистрации договора менять условие об оплате в одностороннем порядке нельзя. В ряде случаев участник долевого строительства может требовать соразмерного уменьшения цены. Например, закон допускает это при неустранении недоделок квартиры со стороны строительной компании. Для взаиморасчетов по ДДУ закон предусматривает следующие правила:

• стороны могут договориться о полном перечислении средств, либо о внесении платежей в срок, указанные в договоре;
• все взаиморасчеты должны осуществляться только в безналичной форме;
• строительная компания можно в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, если участник допустил просрочку платежей более двух месяцев подряд.

Застройщик может получить деньги на свой счет только после госрегистрации договора через Росреестр. Такое правило прямо указано в ст. 5 Закона № 214-ФЗ.

Эскроу-счета

Самым важным и обсуждаемым нововведением в сфере долевого строительства является перевод взаиморасчетов на систему эскроу-счетов. Эту схему можно применять уже с 2021 года, однако с июля 2021 года она стала обязательной для каждого нового объекта. Суть использования эскроу-счетов заключается в следующем:

• строительная компания подписывает договор с уполномоченным банком, который будет открывать и вести эскроу-счета, выдавать целевые кредиты на возведение МКД;
• все средства, перечисленные по ДДУ, зачисляются на специальный эскроу-счет, где будут храниться до ввода дома в эксплуатацию;
• строительная компания сможет получить деньги только после исполнения обязательств перед дольщиками, а средства на возведение объекта могут выделяться по целевым кредитам.

Хотя введение эскроу-счетов призвано защитить интересы дольщиков от возможного банкротства или остановки строительства, это может вообще привести к прекращению долевки. Так как застройщик получит привлеченные деньги после завершения стройки, ему нет смысла снижать цену за квартиры. На данный момент правило о перехода на эскроу-счета успешно обходится строительными компаниями. Закон позволяет работать по старым схемам взаиморасчетов по объектам, чья стадия готовности составляет 30, 15 или 6% (в зависимости от типа застройки).

Дольщик не может сам снять деньги с эскроу-счета, что является гарантией для строительной компании. Однако при расторжении ДДУ все деньги можно получить напрямую с банка, без длительных судебных тяжб с застройщиком. Если же на банкротство подаст сам банк, дольщик получит деньги по системе страхования вкладов. Через несколько лет, когда объекты по старым разрешениям будут достроены, использование эскроу-счетов станет обязательным для всех застройщиков. Фактически это приведет к удорожанию квадратных метров за квартиры в новостройках, так как строительная компания все равно не получит деньги до завершения стройки.

Что такое «долевое строительство изменения»

В поисковой системе интернета начался ажиотаж вокруг темы долевого строительства. Многие россияне стали искать ответы на вопросы, что такое «долевое строительство изменения» или «долевое строительство 2017».

Остановимся на этот более подробно. Тем более, что с января 2017 года действительно произошли изменения. Они глобально меняют как отношения в сфере участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, так и положение дольщиков. Кроме того, существенным образом меняется право долевого участия в строительстве. Новые поправки направлены на:

• повышение надежности рынка недвижимости;
• создание механизма дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства;
• повышение уровня ответственности застройщиков перед инвесторами.

Проект будущего многоэтажного жилого дома
На заметку! Новые изменения не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.

Поправки, изменения и дополнения к ФЗ-214

Кратко можно выделить следующие поправки, которые коснулись:

1. размера уставного капитала строительных организаций;
2. условий договора долевого участия (ДДУ) в строительстве;
3. процесса государственной регистрации документа;
4. требований к оформлению проектных деклараций и некоторых других положений.

Следует подчеркнуть, что в процессе регулирования долевого строительства случился настоящий переворот. В частности, благодаря:

• созданию Государственного компенсационного фонда;
• введению практики по применению счетов эскроу;
• формированию Единого реестра застройщиков РФ.

Все вышеуказанные изменения были направлены на повышение прозрачности деятельности строительных фирм и компаний. И обеспечение участников “долевки” дополнительными гарантиями, защиту их прав в случае проблемных ситуаций.
Строительство нового жилого микрорайона

Назначение и функции новых поправок, изменений и дополнений 214-ФЗ

Важнейшей целью нового Государственного компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан, участвующих в долевом строительстве. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих своих обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства.

Также с 01 января 2017 года на застройщиков возлагается обязанность внесения отчислений в компенсационный фонд. Сумма взносов определяется на основании площади строительства и прописана под каждый конкретный объект долевого участия.

Создание Единого реестра строительных организаций и компаний РФ будет способствует повышению информационной открытости застройщиков. Его задача – защита интересов дольщиков.

Сам Единый реестр (официальный перечень застройщиков) будет представлять собой государственный информационный ресурс, в котором систематизируются все сведения о юридических лицах, занимающихся постройкой объектов недвижимости (пункт 26 статья 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ) и принимающих долевое участие в строительстве.

На заметку! Информация, которая содержится в общем Реестре застройщиков должна быть открытой, общедоступной, полной и объемной. Сведения также в обязательном порядке размещаются на официальном сайте органа государственной власти, который уполномочен отвечать за ведение соответствующей базы данных.

Что будет, если не платить ипотеку при банкротстве застройщика?

Какие варианты развития событий возникают у дольщика при признании застройщика банкротом? В этой ситуации можно предложить обратиться в финансовое учреждение, оформившее кредит, с просьбой об отсрочке выплаты долга. Но стоит помнить, что банк вовсе не обязан в этой ситуации идти на уступки.

Если у вас возникли финансовые трудности и нечем платить по кредиту, то чего стоит ожидать в этой ситуации? Ведь у банка в залоге квартира, которая еще фактически не достроена. В этой ситуации представители кредитной организации имеют право подать на вас в суд и требовать взыскания долга и обращения взыскания на заложенное имущество, то есть фактически на недостроенную ещё квартиру. Если дом находиться ещё на «нулевой» стадии строительства или построен на минимальном уровне, то стоит понимать, что такой предмет залога, как квартира в недостроенном доме вряд ли удастся продать на торгах.

Решая проблемы с банком, не стоит забывать о взаимодействии с застройщиком-банкротом и необходимости определения дальнейшей судьбы строительства дома. Почитайте статью о том, что делать дольщику, когда застройщик банкротиться (), а также о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ().

Многие слышали, наверное, о таком понятии как «ипотечная амнистия». Да, действительно, в законе об ипотеке есть норма, которая говорит о том, что задолженность перед кредитной организацией считается погашенной, если будет обращено взыскание на заложенную квартиру (ч. 5 ст. 61 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но, к сожалению, данная возможность на дольщиков-должников не распространяется.

Для применения указанной нормы закона требуется соблюдение ряда условий:

• предметом залога является жилое помещение, которое принадлежит гражданину;
• цель кредита – покупка жилья.

В этой ситуации, если банк продал заложенную квартиру с торгов или оставил её себе в собственность, а вырученных денег все равно не хватило, чтобы покрыть весь долг, такая задолженность считается погашенной, когда кредитная организация получит страховку. А если страховая компания тоже разорилась, то долг считается погашенным, когда квартиру реализовали или оставили себе.

Но проблема заключается в том, что дольщик по договору ипотеки передает в залог не квартиру, а лишь права требования по договору долевого участия. Поэтому в случае ипотеки при банкротстве застройщика речи об «ипотечной амнистии» не идет.

Если было оформлено поручительство, то кредитная организация может потребовать уплаты задолженности с поручителей. Также банк сможет обратить взыскание на другое имущество должника-дольщика, если ипотека не была погашена.

Обратите внимание! На единственное жильё не может быть обращено взыскание. Верховный Суд РФ отметил, что исполнительное производство прекращается после реализации имущества, если в исполнительной бумаге содержалось только требование о реализации заложенного имущества, а требование о взыскании задолженности отсутствовало (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50)

Верховный Суд РФ отметил, что исполнительное производство прекращается после реализации имущества, если в исполнительной бумаге содержалось только требование о реализации заложенного имущества, а требование о взыскании задолженности отсутствовало (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).

Помните, что неисполнение обязанностей по кредитному договору грозит начислением штрафных санкций и долг может существенно увеличиться. Поэтому если есть возможность гасить кредит при банкротстве строительной компании, то стоит это делать. В противном случае стоит ожидать судебных разбирательств со стороны банка и обращения взыскания на имущество.

Если задолженность очень велика и возможности расплатиться по долгам не предвидится, то можно рассмотреть процедуру личного банкротства дольщика ().

Изменения в законодательстве

С 1 июля 2018 года в Закон № 214-ФЗ внесены изменения. Окончательный переход на новые стандарты заключения договоров назначен на 30 июня 2019 года. В этот период будет применяться прежняя схема ДДУ.

Изменения в законе сильно ужесточили требования к застройщикам:

• СК должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% проектной стоимости недвижимости;
• фирма должна иметь опыт от трех лет в сфере строительства и не менее 10 тысяч квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию;
• операционные расходы не должны быть более 10% сметной стоимости;
• на каждое разрешенное строительство должно быть создано отдельное юр. лицо.

Купить квартиру в долевом строительстве на прямую будет невозможно. Реализация жилья будет доступна через банковское сопровождение или специальные счета – эскроу.

Эскроу – это текущий счет в банке, на который будут перечислены деньги дольщика. СК получит эти средства только после сдачи объекта. Таким образом финансовая организация выступает гарантом безопасности сделки.

А с июля 2019 года станет возможно привлекать финансы граждан только через эскроу-счета.

Также нововведения коснутся контроля над деятельностью строительных компаний. В каждом субъекте РФ будет учрежден уполномоченный контрольный орган, который будет следить за соблюдением законодательства.

Заключение

Долевое строительство – очень удобная и выгодная модель обеспечения населения жильем. Но, как известно, даже самую полезную идею можно вывернуть на изнанку. Недобросовестные застройщики, которые намеренно пошли на обман или просто не рассчитали свои силы и решили выкрутиться за счет простых людей. Тем самым серьезно подорвали доверие населения к долевому участию.

Но, к счастью, времена меняются. Все новшества в сфере долевого строительства направлены на повышение надежности рынка недвижимости, создание механизма дополнительной защиты дольщиков от всевозможных рисков незавершенности строительства, на увеличение объема ответственности застройщиков перед инвесторами.

Существенно меняются требования по созданию и размеру уставного капитала. Создаётся специальный компенсационный фонд, формируемый на основании взносов застройщиков. Организовывается Единый реестр застройщиков для информационной открытости строителей.

Появилась надежда, что долевое строительство в России все-таки выйдет на цивилизованный, прозрачный уровень строительства. И станет доступнее для многих наших граждан.